Os 4 cavaleiros da rentabilidade na locação de imóveis.

Antes de iniciar propriamente o artigo, creio que é necessário explicar um pouco o título!

Para quem não sabe, a figura dos 4 cavaleiros é narrado na Bíblia no livro do Apocalipse.

Retrata uma visão profética do Apóstolo João sobre o final dos tempos.

Onde cada cavaleiro significa a peste, guerra, fome e morte, onde cada uma dessas coisas deverão acontecer como sinais do FIM, para quem assim acredita.

E foi fazendo essa correlação, que identifiquei os “4 cavaleiros” que irão destruir a rentabilidade da sua locação, se você não estiver preparado para enfrenta-los!

Nesse espírito, coloquei a pouco tempo em minha rede social a seguinte mensagem:

Até o final desse artigo você vai entender o porque do desafio com os proprietários de imóveis.

Entendendo o conceito de ROI

Sabemos que a análise inteligente das finanças por trás das aquisições de imóveis para investimento é crucial para o ter sucesso.

O ROI é uma sigla abreviada do termo em inglês, Return On Investment, que significa, retorno do investimento.

Portanto é uma métrica usada por profissionais do setor imobiliário para estimar o desempenho de uma propriedade de investimento.

Em suma, o ROI do seu imóvel revelará a rentabilidade da sua propriedade.

Ou seja, a quantia de lucro que você recebe do seu imóvel para investimento durante um período de tempo, calculado na forma de uma porcentagem.

Esse percentual pode ser positivo, indicando que você está lucrando ou pode ser negativo , o que significa que você está realmente perdendo dinheiro, logicamente que ninguém deseja esse segundo resultado.

O investimento imobiliário

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Nós sabemos que a melhor maneira de ganhar dinheiro com investimentos imobiliários é comprar uma propriedade por um ótimo preço e vender mais tarde no futuro por mais do que você pagou inicialmente. 

“Se você quer ganhar dinheiro, muito dinheiro, deve fazer o que ninguém mais está fazendo. Compre quando todo mundo estiver vendendo e mantenha até que todo mundo esteja comprando. Este não é apenas um slogan cativante. É a própria essência do investimento bem-sucedido.” – J. Paul Getty

Descobrir o preço certo para seus imóveis de investimentos exige que você determine quanto lucro deseja obter ao vendê-las. 

Como saber disso? 

A resposta é calcular a taxa de retorno da propriedade para investimento (ROI).

A fórmula básica para calcular o ROI é:

ROI = (valor do aluguel – despesas) / valor do imóvel

A aplicabilidade da formula ficará para outro artigo, pois aqui tomaria muito tempo.

Porém é necessário indicar que a taxa de rentabilidade não leva em consideração o possível ganho de capital (aumento de valor) que pode ser realizado no caso de revenda do imóvel, e que a utilização do ROI é um dos parâmetros para a sua tomada de decisão.

Meu objetivo aqui é demonstrar que existem fatores que podem usurpar essa rentabilidade na locação de imóveis, e que poucos dão atenção.

Os 4 cavaleiros da rentabilidade na locação de imóveis

1. Inadimplência

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Já escrevi nesse Blog vários posts sobre inadimplência, mas ele ainda é um bicho papão que assusta muita gente!

Existem processos locatícios que adotados corretamente reduzem drasticamente a incidência de inadimplência em suas locações, a começar pela análise profissional do locatário.

Nós sabemos que o contrato de locação é uma forma de “concessão de crédito” pois é um negócio que também está exposto ao risco de inadimplência.

Ou seja, sempre vai existir a possibilidade de ter prejuízos decorrentes do não-pagamento do aluguel e seus encargos por parte do inquilino.

É necessário compreender que a PRESSA, é o MAIOR caminho, e posso dizer também, o mais DOLOROSO, esse foi meu erro quando aluguei pela primeira vez, e quase me fez desistir de continuar na área.

Que tal trocar a utopia da inadimplência zero, por um trabalho consistente que permita taxa inferior a 5% de inadimplentes? Tiago Maia

Esse é o segredo: Trabalho Consistente!

É não ficar sem agir um dia sequer quando seu locatário deixa de pagar aluguel, é notifica-lo corretamente.

Desenvolvi o Funil Ideal de Cobrança Extrajudicial, fruto de anos de prática, que pode te ajudar a montar seu processo de cobrança por falta de pagamento.

É ter inteligência emocional para enfrentar o “desespero” do locador, caso quem está me lendo for o administrador, ou o “medo” do inquilino em não responder suas chamadas.

Tipos de Inquilinos Inadimplentes

Digo que existem três tipos de inquilinos inadimplentes que podem corroer sua rentabilidade na locação de imóveis, são eles:

Devedor Crônico: é o tipo de locatário que sempre atrasa, mas acaba pagando, é visível que na maioria dos casos é fruto de má gestão de suas contas pessoais.

Mau Pagador Ocasional: é o tipo de locatário que deixa de pagar ocasionalmente devido a situações adversas em sua vida, mas é notório identificar que tem disposição e intenção de pagar.

Mau Pagador: é o tipo de locatário que devemos fugir léguas, pois esse simplesmente não está nem ai, sempre está se esquivando, criando inúmeras desculpas, e se recusa a pagar multa e juros.

Métodos para Reduzir a Inadimplência

Existem formas de reduzir drasticamente a incidência da inadimplência, e vou mencionar aqui alguns pontos:

  • Utilizar métodos preventivos;
  • Ter uma comunicação clara;
  • Efetuar uma análise profissional do candidato;
  • Assinar um contrato equilibrado;
  • Entregar termo de boas vindas com resumo de direitos e deveres do inquilino;
  • Adotar cobrança do aluguel via boleto;
  • Realizar notificações adequadas e no tempo hábil;
  • Está aberto e saber desenvolver acordos.

Quando você introduz essa forma de trabalho, não há o que temer a inadimplência, ela sempre existirá, uma taxa excelente é de até 2% da sua carteira, mas consideramos aceitável até 5%.

O problema é deixa-la fora de controle, consolidando prejuízos cada vez maiores, impactando diretamente seu fluxo de caixa, e acabar transformando em um pesadelo.

Ou você encara o mal pela raiz, ou ele se tornará um gigante a ser derrotado, como vejo frequentemente o proprietário deixar que a inadimplência chegue a um ponto insuportável, como mais de 12 meses de atraso.

Com essa atitude ele literalmente sepultou a rentabilidade da locação de imóveis. Portanto, encare o combate a inadimplência como assunto sério, e obterá um aluguel mais rentável.

2. Vacância

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Quando você tem um imóvel alugado, custa-lhe dinheiro todos os dias em que fica vazio, correto?

E a taxa de vacância, ou também conhecida como taxa de desocupação, é uma métrica importante para avaliar seu investimento imobiliário.

Insistentemente batemos na tecla que você deve se dedicar na avaliação do pretendente a locação.

Esse ponto já isoladamente poderá aumentar suas chances de obter bons locatários, responsáveis por suas obrigações, mantendo a conservação como se fosse seu, e adimplentes com seus pagamentos.

Para tanto, além das usuais obrigações que a Lei do Inquilinato determina para a figura do locador, ter um sólido relacionamento contínuo com o inquilino é preponderante também para a redução de turnovers (rotatividade).

Sempre digo: Pense nos seus inquilinos como clientes comerciais!

Trate seus clientes (locatários) com o melhor serviço e eles desejarão ajudá-lo a encontrar novos locatários na hora de devolver seu imóvel.

Entenda que a LOCAÇÃO DE IMÓVEIS é um negócio de relacionamento.

Quanto mais você conseguir que os inquilinos se sintam bem pagando aluguel, ou seja, como se estivessem em sua casa – que de fato estão, mais dinheiro ganhará e menos problemas ocorrerá.

Conhecendo os números

Quando mostro os números e o que eles representam, os locadores ficam sem argumento lógico.

Perceba que um mês com o imóvel vazio reduzirá sua renda anual em 8,4%. Dois meses reduzirão sua renda anual em 17%. A cada semana chega a quase 2% !!!

Como não levar a vacância a sério??

Mas, o que fazer para proporcionar melhores resultados, e aumentar a assertividade na locação de imóveis?

Vamos a algumas dicas:

Avaliação do preço do aluguel: Entenda que é muito melhor ter um inquilino bom, que pague pontualmente o aluguel, pelo valor um pouco menor, do que um locatário que não seja confiável e pague o aluguel total pelo preço de mercado.

Pouca ou má publicidade do imóvel: A apresentação do imóvel e a sua primeira impressão é fator determinante, ter um capricho no anúncio sem dúvida o tornará diferencial no meio de tantos.

A outra dica, na verdade, seria o próximo cavaleiro da rentabilidade da locação de imóveis.

3. Manutenção

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Uma das maiores responsabilidades do proprietário é a manutenção do imóvel.

Vejamos o que diz a Lei do Inquilinato, no art. 22, e seus alguns incisos:

O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

Então, para cumprir os itens que a Lei impõe ao locador, deixo abaixo outros 2 posts que escrevi com dicas incríveis para você deixar seu imóvel adequado antes de coloca-lo no mercado:

  1. 10 reparos obrigatórios para você manter seu aluguel livre de problemas;
  2. Boa manutenção: um imã para manter inquilinos.

Proprietário “Faz Tudo”

Já conheci diversos proprietários que metiam a mão na massa para reparar seu imóvel, mas convenhamos o resultado não era nada legal..

Acabava alugando o imóvel em um estado “meia-boca”, mas no final da locação queria que o locatário entregasse em estado de novo, o que certamente ocasionava conflitos.

O dinheiro que você pode economizar fazendo isso sozinho é frequentemente uma perda e gera maior atraso.

O mesmo você pode dizer sobre o custo da contratação de um administrador de imóveis.

Às vezes, o locador enxerga como uma mera conveniência, na verdade, nossa mente está acostumada a identificar exclusivamente os resultados imediatos, mas o custo de contratar um profissional só vai fazer mais sentido financeiro a longo prazo.

Taxa de Manutenção

Você já ouviu falar em estimar uma quantia de dinheiro para utilizar na manutenção do imóvel de aluguel?

Pois bem, assim como um Condomínio instituí o Fundo de Reserva para quando houver a necessidade de reformas, e manutenções, os condôminos não precisem aprovar uma taxa extra de emergência, que pega todo mundo desprevenido, e achando caro, não é?

O mesmo principio deve ser utilizado para aumentar a rentabilidade na locação de imóveis!

Mas, como calcular?

Não existe uma fórmula pronta, pois depende do índice de funcionalidade e obsolescência e do perfil de cada imóvel (popular, alto padrão, casa, apartamento, temporada ou não, etc).

Uma referência seria o valor anual de 1% do valor do imóvel, o que seria aproximadamente 0,085% ao mês, a ser descontado de cada aluguel.

Esse valor pode ser destinado a uma conta de investimento, dando a oportunidade de você rentabiliza-lo enquanto não a utiliza.

Está mais que comprovado: Os inquilinos não são muito motivados a cuidar de um imóvel, se você também não estiver fazendo isso!

E ainda digo mais, uma das principais causas citadas pelos inquilinos que saem de um imóvel alugado quando o contrato termina, é o resultado de ruins experiências de má manutenção.

Invista em manutenção, o dinheiro gasto hoje terá um valor muito maior no futuro!

4. Ação Judicial

Infelizmente no Brasil temos o mal costume de resolver tudo pela esfera judicial.

Existem cerca de 80 milhões de processos que tramitam atualmente no Judiciário brasileiro, segundo o relatório Justiça em Números de 2018.

Para mim algo surreal!

Eu diria que 99% das questões relacionadas ao vínculo locatício poderiam serem resolvidas extrajudicialmente, mas existe uma barreira cultural a ser desafiada.

O primeiro passo já foi dado, desde a entrada em vigor do NCPC, sabíamos que os conflitos locatícios poderiam ser resolvidos mais adequadamente por Mediação e Arbitragem.

Mais uma excelente alternativa para aumentar a rentabilidade na locação de imóveis, já que reduz drasticamente as despesas.

Já compartilhei aqui sobre minha experiência e as duras lições que aprendi com a ação de despejo, e uma delas é a quantidade de dinheiro e tempo que você perde com a entrada de ação judicial principalmente se você não segue alguns pré-requisitos formais.

Aumente a Rentabilidade na Locação de Imóveis

Vimos os 4 “cavaleiros” – fatores, que podem aniquilar a rentabilidade na locação de imóveis.

Mas, na história da Administração de Imóveis, você não precisa ser o Messias para poder salvar seu aluguel, com conhecimento, e adotando as melhores práticas, seu final será bem sucedido!

Lembre-se, que erros e problemas sempre irão acontecer, o importante é a sua postura quando eles baterem a sua porta.

Bem-aventurados os administradores que guardam esses ensinamentos, para que tenham direito a melhores resultados, e possam conduzir a uma locação mais segura e rentável.

E você, que desafio tem enfrentado na sua locação?

Compartilhe conosco logo abaixo nos comentários.

10 especialistas falam sobre qual o segredo da administração de imóveis

Quer ter sucesso dentro da Administração de Imóveis, mas não sabe exatamente como? Seja você proprietário de imóveis, ou Corretor que está iniciando a atuar nessa área iremos desmistificar nesse post qual o segredo da administração de imóveis!

Veja agora o que os profissionais especialistas em administração de imóveis tem a dizer sobre suas fórmulas de sucesso, e saber sobre tudo que envolve essa atividade que torna primordial a cada dia. 

Você vai conhecer 10 especialistas que fazem a diferença que irão compartilhar seu conhecimento e ideias que vão te ajudar a entender ainda mais sobre o universo da administração de imóveis.

O segredo da Administração de Imóveis por 10 especialistas

Sérgio Sampaio (Salvador/BA)

Administrador de imóveis e pioneiro no mercado imobiliário local. Diplomado em Gestão em Negócios Imobiliários pela Unifacs, é palestrante em âmbito Nacional. Foi fundador e 1º presidente da ABAI, presidente do CRECI/BA por duas gestões, diretor de Habitação do COFECI, presidente do Secovi/BA e 1º membro baiano da Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI). Atualmente é Professor da Universidade Salvador (UNIFACS), Conselheiro do SENAC e diretor da Fecomercio-BA. Desde 1972 dirige a empresa que leva o seu nome, uma das maiores administradoras de imóveis da Bahia e mais de 40 anos de experiência no segmento.

Administração de imóveis é uma arte. É preciso um especialista fazendo a gestão. Bom senso e muito “jogo de cintura” para satisfazer a inquilinos e proprietários, não lhe podem faltar. Duas categorias antagônicas por excelência, só conseguem viver em plena harmonia, se houver equilíbrio na relação.

E sozinhos, sem o importante papel do administrador de imóveis, essa tarefa torna-se praticamente impossível. Fazê-los ver que deve haver flexibilidade de parte a parte para se encontrar ótimas soluções nesse delicado convívio, é palavra de ordem. O bom administrador sabe disso!

A conquista da confiança imposta pelo trabalho sério, ético e profissional, facilita sobremaneira aceitar as soluções sugeridas pelo gestor.


Alexandre Barbosa (Caruaru/PE)

Corretor de imóveis, Advogado e empresário do mercado imobiliário, diretor da Imobiliária ABM e apaixonado pelo tema locação de imóveis, atua desde 1998.

O segredo da administração de imóveis, logo me veio à mente o que considero o meu segredo: Gostar muito do que faço. Sempre soube o que queria fazer: administrar imóveis e proporcionar comodidade e segurança a proprietários de imóveis de locação. 

Porém para exercer esse ofício com responsabilidade e eficiência cursei direito e devoro tudo o que diz respeito à atividade e participo constantemente de cursos e palestras.

A troca de informações com colegas do segmento complementam o meu aprendizado constante.


José Florêncio (Rio de Janeiro/RJ)

Corretor de imóveis, Advogado, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Sócio fundador da Corretores Orgânicos Imobiliária, Coach, e Mentor de Corretores de Imóveis.

A importância da PESSOALIDADE do Corretor de Imóveis na hora do atendimento do candidato à locação e a necessidade de QUALIFICÁ-LO. Em épocas virtuais e cibernética, poucos são os que se aprimoraram na persuasão e empatia da comunicação com os pretendentes. É preciso passar credibilidade e empatia naturalmente desde os primeiros contatos, isso também influenciará a decisão do cliente.

Essa “aproximação” permitirá que o corretor “conheça” um pouco mais ao inquilino com quem poderá ter uma relação comercial “prazerosa” durante a vigência do contrato ou evitar um período contratual desgastante.

Assim como uma melhor comunicação possibilitará uma melhor qualificação do candidato, antes mesmo de sair para mostrar o imóvel. Numa breve conversa podemos perceber a “maturidade” locatícia do candidato, que pode está apenas pesquisando, assim como obter as condições reais de pagamento do mesmo, bem como saber se ele tem alguma garantia para a locação.


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 Tiago Maia (Salvador/BA)

Consultor Imobiliário, Engenheiro Civil, Mediador em Negócios Imobiliários, Co-Fundador do Blog Lei do Inquilinato na Prática, mais de 15 anos de experiência no Mercado Imobiliário. 

Para mim ter foco que o Locatário de hoje pode vir a ser o Locador do futuro facilita o meu trabalho como administrador de imóveis. Levo tanto a sério essa “regra” que a denominei como a “regra de ouro da administração de imóveis”.

A Lei do inquilinato e as boas práticas nas relações locatícias sempre apontam que devemos ser independentes, no papel de mediadores imobiliários já que toda a relação é permeada de direitos e deveres obrigações para ambas as partes, exemplificando: para resguardar seu direito de receber o imóvel no estado que entregou ao locatário, o locador tem a obrigação de fornecer a vistoria detalhada do imóvel com expressa referência aos vícios ou defeitos existentes antes da locação, precauções estas que caberá ao administrador do imóvel quando devidamente eleito pelo Locador para zelar pelo seu patrimônio.

Concluo por citar a Bíblia no Evangelho de Mateus, capítulo 7, versículo 12, em que Jesus Cristo declara: “Portanto, tudo quanto quereis que as pessoas vos façam, assim fazei-o vós também a elas, pois esta é a Lei e os Profetas.”

A minha prática profissional não deixa dúvidas sobre essa verdade, por isso recomendo que os demais administradores de imóveis nunca perca de vista que tratar com justiça o locatário hoje, pode lhe dar autoridade como profissional, e quando este futuramente se tornar um locador, não tenha dúvidas que também confiará seus imóveis à sua administração!


Franz Duarte (Salvador/BA)

Corretor de Imóveis, advogado imobiliário, síndico profissional e sócio da Auxiliadora Patrimonial, com experiência em gestão de bens há mais de 15 anos


É cediço que a administração de imóveis recai no trinômio expertise, rotina e eficácia. Entretanto, para serem plenamente atingidas um longo caminho se faz necessário. Inicialmente, um estudo acerca do produto que será ofertado, em conjunto com a área em que o mesmo está inserido.Com isso, identificam-se os pontos fortes e fracos. A partir daí seguem-se as ações a serem empreendidas por todos os envolvidos nesse processo, através de scripts previamente padronizados. Por óbvio, inúmeros percalços surgirão nessa trajetória. Dentre os quais o imprevisto, que será muito recorrente, a resistência de alguns proprietários ou possuidores em aceitarem orientações e, ainda, cada vez mais volátil, o próprio mercado. 
Eis que surge o segredo para se passar imune por todas essas etapas: o grau de profissionalismo depositado no desempenho dessa atividade.


administração de imóveis-daihane

Daihane Cézar (Salvador/BA)

Consultora e Avaliadora de Imóveis, Formada em Ciências Contábeis, Administradora de Imóveis, Co-Fundadora do Blog Lei do Inquilinato na Prática.

Muito além de “achar” inquilino e cobrar alugueis, um verdadeiro administrador possui um processo de rotina, conhece o mercado imobiliário e acompanha a sua dinâmica, as mudanças e novas percepções do cliente, além de dominar a Lei do Inquilinato bem com as legislações pertinentes a essa área de atuação.

“A repetição é a mãe da habilidade”, a cada locação, a cada cliente, seja ele proprietário ou locatário você aprende algo novo, aprimora seus processos, atendimento, e passa por situações ainda não vivenciadas, de modo que ao longo do tempo você conquista um know how, adquire sensibilidade, e seu trabalho se torna mais fluido.

O segredo da administração de imóveis é que nos administradores fazemos disso nossa profissão, tratamos locadores e inquilinos ambos como clientes, e nosso papel é equilibrar essa relação garantindo durante todo prazo locatício um vinculo saudável e promissor, condição esta auferida após compreender cada etapa dessa transação imobiliária, que para quem desenvolve com profissionalismo se torna desafiador e ao mesmo tempo prazeroso.


Carlos Valverde (Campinas/SP)
 

Corretor e Gestor Imobiliário, Vice Presidente Rede Imobiliária Campinas e região, responsável pela educação profissional continuada na Universidade do Conhecimento da Rede Imobiliária Campinas SP. CEO do Grupo Valverde

“Você é responsável por quem cativa.” – Exuperry

A Administração de imóveis uma missão que exige uma postura de Protagonista da Ação que é gerada na relação entre proprietário de imoveis e inquilinos, uma árdua missão de intermediar interesses ao longo de um contrato em que na maioria das vezes se inicia bem, mas que ao longo do tempo pode se deteriorar e gerar problemas que vão desde a inadimplência até os problemas que contem a relação de providencias a serem tomadas por iniciativa dos departamentos competentes que constituem o corpo administrativo de uma empresa que se propõe a intermediar essa relação.

Essas pessoas devem estar preparadas para atuar em zonas de conflito apaziguando e buscando soluções que possam atender o interesse das partes. Não basta receber e depositar, há que se envolver, pois sempre se deve ter em mente que um inquilino pode ser proprietário amanhã e um proprietário pode ter uma carteira interessante a ofertar imoveis para serviços da empresa e que a sua capacidade de gerar novos negócios deve estar na pauta da equipe.

O pronto atendimento na busca de soluções para as situações, apaziguar e intermediar interesses exige paciência e preparo das partes envolvidas e deve agregar valores ao trabalho da administração eficiente e profícua sendo um dos segredos de uma boa administração a capacidade de enxergar a empresa como uma protagonista e provedora de soluções na gestão inteligente de administrar seu imóvel com credibilidade e eficiência.


Marta Cristina (Salvador/BA)

Bacharela em Ciências Contábeis, Gestora em Negócios Imobiliários e Avaliadora de Imóveis. Profissional  que contribui para a valorização da categoria profissional dos corretores de imóveis e atua a mais de 10 anos no mercado de Salvador e região.

Administrar imóveis não é uma tarefa fácil, tomar conta do patrimônio alheio é caso de total responsabilidade, são muitos pontos a serem observados e que requerem um acompanhamento constante e eficaz, por isso mesmo acredito que todo profissional que busque resultados positivos, além de ser honesto, deve buscar conhecimento e especialização para que não haja perda de tempo, dinheiro e credibilidade no mercado.

Para as administradoras imobiliárias é importantíssimo que a organização e o controle caminhem lado a lado com a especialização no ambiente de trabalho, isso consequentemente fará uma equipe com uma máxima eficiência na execução dos serviços, resultando assim em um grau elevado de satisfação tanto para os proprietários como para os inquilinos e acarretando desta forma, na manutenção dos clientes já existentes e na sua constante renovação.

Já para quem realiza o seu trabalho individualmente, como eu comecei, a organização e o controle operacional, continuam sendo fundamentais, mas com a grande diferença da concentração de todo o processo administrativo numa só pessoa, o que requer bastante conhecimento e atitude, mas ocasionando em uma boa propaganda boca a boca gerada  pela mesma satisfação dos clientes.


Anderson Pina (Salvador/BA)

Sócio da Administradora AR Imóveis, Gestor Imobiliário, Pós Graduado em Direito Imobiliário, Perito Avaliador e Conselheiro do CRECI-BA.

Administrar imóveis é muito prazeroso, mas exige alguns cuidados e segredos essenciais para obtenção de uma administração segura e rentável, que vai desde a captação, bom atendimento, divulgação, organização, conhecimento, dentre outros, mas observamos que alguns pontos são cruciais e devemos redobrar as atenções, como o recolhimento dos documentos para escolha do inquilino, a modalidade de garantia a ser aplicada e uma vistoria bem realizada no imóvel, evitando assim futuros transtornos.

Lembre-se que administrar é complexo e que seu resultado vem a longo prazo e mesmo tomando todas as precauções possíveis os problemas podem aparecer no decorrer da locação, por isso é essencial o conhecimento e capacitação do profissional.

Sendo assim, tomando os cuidados necessários, seguindo todas as etapas com critério, sendo paciente e acima de tudo conhecedor da lei do inquilinato, sem dúvida obtém-se uma administração de imóveis criteriosa, segura e com sucesso.


Daniela Martins (Balneário Camboriú/SC)

Corretora de Imóveis e Perita Avaliadora, atuante no mercado desde 2012. Venda, Locação, Administração e Avaliação de Imóveis para fins judiciais ou extrajudiciais.

O sucesso na administração começa num bom agenciamento. Na conversa com o proprietário, é importante saber identificar o perfil dele e prestar um serviço personalizado. E pra garantir um atendimento de qualidade, a nossa busca por conhecimento é constante. Estudar a lei do inquilinato, saber fazer uma análise de cadastro, um bom contrato, um bom laudo de vistoria, pode prevenir transtornos durante o período da locação.

Quando entendemos que tratamos com pessoas e não com imóveis, somos capazes de aprimorar habilidades de comunicação, e desenvolver “jogo de cintura” que torna mais seguro e saudável nosso relacionamento com proprietários e inquilinos.

Sempre digo que melhor que qualquer contrato é o mútuo acordo entre as partes, e pra isso, é fundamental ser flexível e se relacionar bem com as duas partes.


Se você ainda não segue as dicas desses profissionais de administração de imóveis, coloque em prática agora mesmo!

Gostou das dicas? Então curta ou compartilhe!

Fique à vontade para comentar ou deixar sua dúvida abaixo e não esqueça de se inscrever em nossas notificações, para receber novidades atualizadas!

Um abraço e até o próximo post! 

Administrar imóvel por conta própria, decida se isso é para você!

Você é proprietário e estar pensando em administrar imóvel por conta própria, o que te leva a tomar essa decisão?

Será que a primeira coisa que analisa é o fato que irá “economizar” em honorários do Profissional Corretor de Imóveis ou Imobiliária?

A intenção desse post não é defender em causa própria mas, comprovar que Administrar qualquer imóvel requer conhecimento, tempo, esforço, habilidades com pessoas, e tantos outros fatores que compõe a equação de uma locação bem sucedida.

Continue lendo esse artigo você LOCADOR, e irei demonstrar que a sua “economia” pode se tornar um mal negócio!

O que faz um Administrador de Imóveis?

Muito além de achar inquilino e cobrar alugueis, um verdadeiro administrador possui um processo de rotina, conhece o mercado imobiliário e acompanha a sua dinâmica, as mudanças e novas percepções do cliente, conhece a fundo a Lei do Inquilinato bem com as legislações pertinentes a essa área de atuação. 

Só para ilustrar as atividades necessárias para um ciclo de uma locação:

  1. Identificar reparos necessários antes de dispor o imóvel (o que chamamos de pré-locação e escrevi um artigo sobre esse assunto aqui); 
  2. Realizar uma avaliação mercadológica quanto ao preço do aluguel;
  3. Anunciar e agendar visitas;
  4. Entrevistar e realizar análise cadastral do pretendente;
  5. Confeccionar um sólido contrato de locação
  6. Fazer a vistoria de entrega de chaves;
  7. Realizar vistorias periódicas;
  8. Emitir notificações quando necessárias;
  9. Reajustar aluguel;
  10. Atender demandas solicitadas pelo inquilino (reparos, consertos, etc);
  11. Combater a inadimplência;
  12. Auferir a melhor rentabilidade do investimento;
  13. Emitir recibos e relatórios;
  14. Manter um relacionamento profissional com o inquilino;
  15. Acompanhar quitação de condomínio e IPTU;
  16. Registrar toda a comunicação realizada com o locatário;
  17. Auxiliar em alguma demanda judicial;
  18. Realizar o distrato;
  19. Receber o imóvel nas mesmas condições ora locado;
  20. Relocar e diminuir a vacância;
  21. Dentre outras.

Percebeu que tem muito trabalho pela frente? 

Administrar imóvel por conta própria: Você tem coragem de despejar uma família?

Chegamos a um ponto chave para quem pretende administrar imóvel por conta própria, a depender de como vai ser sua resposta para essa pergunta melhor nem continuar com a ideia.

Não quero de modo nenhum assusta-lo, e sim alerta-lo, que você pode vim passar por essa situação e vai ser necessário se impor quando o problema vier em sua direção.

Um Administrador de Imóvel ele deve ser imparcial, até porque tanto o LOCADOR como o LOCATÁRIO acabam sendo os nossos clientes, por mais que venhamos a relacionar com o eles sempre vai existir o laço profissional.

Não seria o caso do LOCADOR que com o tempo pode acabar tendo um relacionamento com o inquilino onde o lado emocional pode sobressair durante o lapso da locação, e isso acabar impactando negativamente nessa relação contratual.

Quero deixar claro também que não é de decidir ser frio com o LOCATÁRIO, até porque tenho clientes inquilinos que sempre marco para tomar café, envio cartões de aniversário e em datas festivas, mando notícias sobre algo que possa interessar ao seu negócio, o que está em questão aqui é o PROFISSIONALISMO!

Administrar imóvel por conta própria: O inquilino problemático!

😕 Xiii, só de pensar já franzimos a testa, não é verdade?

O Profissional Administrador de Imóveis pela experiência da prática ele consegue identificar um possível inquilino “problemático” reduzindo a probabilidade, porém nenhum de nós consegue a façanha de não ter em seu histórico de administração um LOCATÁRIO que nunca tenha causado sérios ruídos..

A principal diferença entre o administrador e alguém que pretende administrar imóvel por conta própria é a habilidade de lidar com pessoas no negócio locatício, conflitos, discussões, etc, pois somos um verdadeiro mediador das partes, porém obter isso requer muita inteligência emocional.

Por natureza sempre fui uma pessoa tranquila, mais de ouvir do que de falar e essa qualidade é imprescindível para essa área de atuação.

Mas, digo a você leitor, teve dois livros que foram fundamentais para o meu crescimento na arte de lidar com pessoas e tornar uma solucionadora de problemas, e indico caso queira administrar imóvel por conta própria:

  1. Livro de Provérbios (Salomão)
  2. Como Fazer Amigos e Influenciar Pessoas (Dale Carnegie)

Desejo uma boa leitura!

Somos Especialistas!

Outro aspecto que o LOCADOR deve considerar em administrar o imóvel por conta própria é lembrar que o Administrador é especialista nesse assunto. 

E não digo somente a parte teórica, e sim quanto a sensibilidade do negócio, o traquejo que temos por lidar com isso todos os nossos dias!

Vão existir ocasiões que estamos tão habilitados que contornamos a situação de uma maneira mais leve, e mais rápida, até porque já assistimos esse vídeo antes, não é verdade?

Se você não quer desprender tempo e esforço, acho melhor contratar um Administrador!

A Manutenção e Relocação, os itens mais caros de sua locação!

 administrar imóvel por conta própria
A conservação do imóvel e o tempo de vacância são os principais itens que irão influenciar na rentabilidade da locação do seu imóvel.

Não entendo como alguns proprietários não estão dispostos em investir na manutenção dos seus imóveis, acreditando que ele é “Ad Eternum”. 

Deixa eu explicar:

Quando recebemos um imóvel novo este apresenta o seu nível de desempenho máximo, ao longo da vida útil desse bem, devem ser realizadas intervenções de manutenção, para que o imóvel não decaia do patamar minimo de desempenho, o que tornaria inviável para uso, sem contar é claro com o grau de obsoletismo que aumenta demais a vacância.

Perceba como ocorre no gráfico abaixo: 

Já recusei imóveis onde o LOCADOR não quis efetuar os reparos sugeridos, pois sei que a depender do perfil do imóvel/cliente irei desprender muito tempo para ter êxito, e o trabalho acaba não compensando.

Porém, essa ilustração também é desfavorável para o LOCADOR pois o mesmo eleva demais a vacância e acaba ficando mais de 6 meses tentando fechar negócio, porém ele esquece que as despesas fixas (condomínio, IPTU, etc) acaba corroendo seus lucros.

Minha instrução caso ainda decida administrar imóvel por conta própria é a constituição de um “fundo de reserva”, exatamente isso!

Assim como o condomínio opta por juntar quantias para futuras reformas, faça isso também para agregar valor ao seu imóvel!

O ápice da rentabilidade de uma locação é saber identificar a hora de vender. 

Posso afirmar que esse é o “fatality” para quem investe em imóveis e busca o melhor resultado possível.

Para identificar esse momento, o Administrador deve conhecer o histórico do imóvel, o preço e o ano de aquisição, elaborar planilha de rentabilidade gerada pelo aluguel desde o momento que esteja na sua mão para administra-la, e assim, medindo as informações e dados que gere um relatório e faça constatar o momento que torna-se viável a venda.

Nós profissionais de mercado estamos incessantemente obtendo, estudando, analisando, condições para levar até o nosso cliente informações e argumentos que lhe traga segurança para a sua tomada de decisão.

O verdadeiro profissional Corretor/Administrador de Imóvel faz isso com dedicação, amor, compromisso, responsabilidade, pois temos um nome a zelar, e como diria um amigo do ramo REPUTAÇÃO É TUDO!

Por isso caro Leitor, antes de administrar imóvel por contra própria pense duas vezes, e conte conosco nessa jornada!

O maior erro que cometi no meu primeiro aluguel de imóvel.

Aprendi com o tempo que um bom inquilino pode proporcionar credibilidade e trazer bons resultados para meu sucesso profissional.

Por outro lado, um locatário ruim pode tornar sua vida e seu negócio um “inferno”. 

Se seu inquilino paga com atraso, recusa a realizar as manutenções que estão sob a sua responsabilidade, causa atrito com vizinho, ou qualquer outra coisa que faça prejudicar o imóvel e o vinculo locatício, muito provavelmente a ação de despejo será a consequência.

Porém, um bom inquilino pode significar muita coisa!

Maior renda para o locador, menos problemas para o administrador, e satisfação do próprio locatário.

Construir um sólido processo de seleção de locatários é imperativo para o sucesso de qualquer profissional ou uma empresa administradora de imóveis.

Mas só descobrir isso depois de passar na pele por uma situação que poderia me fazer desistir..

Meu primeiro aluguel de imóvel

Quando me tornei Corretora de Imóveis, aos 18 anos, já tinha decidido que queria atuar na área de gestão de imóveis.

Na verdade, a administração sempre fez parte do meu gosto profissional, imóveis, condomínios e empresas, o que me fez escolher a Ciências Contábeis como minha formação superior.

Entretanto quando definitivamente tirei meu CRECI, sempre ouvia meus colegas mais velhos dizerem:

“Locação de imóveis é complicado”

“Locação de imóveis só é problema”

“Locação de imóveis só é para quem tem estrutura”

Esse receio já começou a permear minha cabeça, antes mesmo de realizar minha primeira locação.

Mas esse dia chegara! Uma proprietária que tinha acabado de receber um imóvel de herança do seu avó, contratou meu serviço após ser indicada por conhecidos.

Após alguns dias estava com um pretendente a locação, um inquilino conceituado, pois descobrir que era consultor financeiro, já tinha sido inclusive entrevistado no programa de Jó Soares!!

Pois bem, essas informações já foram suficientes para “afrouxar-me” na análise do locatário, pulado etapas imprescindíveis e assinando o contrato de locação.

Administradora de primeira viagem

Pouco tempo após veio a inadimplência, o que tornou totalmente uma ciranda, onde pagava um, e devia dois.

Como o pagamento era via transferência bancária, pagava o aluguel em partes, a multa nunca era quitada, mas quando eu menos esperava quitava todo o débito..

Mas o ciclo se repetia, cada mês era um desgaste, volta e meia e a história era a mesma..

Tive a síndrome de aguentar e esperar o melhor, mas descobri que isso não acontece!

Sabe aquela regra da física que, uma ocorrência não estabelece tendência, duas ou mais ocorrência estabelecem tendência?

Pois então, estrava trabalhando no modo ESPERANÇA!

E essa postura me fez ter mais problemas, já que a inadimplência aumentou, inclusive o inquilino deixou de pagar taxas condominiais, ao ponto do condomínio colocar a locadora na justiça.

Pensava eu, como pode um Consultor Financeiro de renome, que ensina as pessoas a terem suas finanças em dia, poder ser devedor de onde mora de aluguel??

A questão que aprendi desde a primeira vez foi que, ele sabia como as leis funcionavam, os processos necessários até que de fato uma ação de despejo venha a ser executada, e ganhava tempo com isso.

Analise do locatário, faça uma triagem!

Permitir que inquilinos ruins habitem os imóveis que você gerencia está implorando por problemas, e isso se traduz em uma porção de trabalho adicional.

Foi exatamente isso que ocorreu comigo, por um erro fatal de displicência na análise do locatário, e não realizar profissionalmente todos os pontos, como renda, análise do CPF, histórico de score, processos, etc.

Me faz lembrar da passagem de provérbios, o livro da sabedoria:

O prudente percebe o perigo e se esconde, e o incauto, contudo, passa adiante e sofre as consequências.

Eu estava sofrendo as consequências!

Quer se trate de danos ao imóvel, aluguel e encargos atrasados ou mal comportamento, percebi que o tempo e a energia gastos na mitigação dos problemas que os inquilinos ruins criam garantem que você seja disperso. 

Por isso aprendi que o aspecto mais importante de lidar com um inquilino inadimplente é:

NÃO DEIXE PASSAR UM DIA SEM AGIR!

Mais uma vez, não cometa o erro de matar a sua eficiência e a confiança do proprietário, aceitando sempre os candidatos que lhe custarão a longo prazo.

Em vez disso, certifique-se de que tenha um processo profissional de análise de locatário.

Já ensinei aqui como reduzir em até 90% a chance de inadimplência na sua locação.

Outras precauções no aluguel de imóvel

Garantir que você mantenha sua atividade profissional de administração de imóveis rentável e eficiente é quase impossível se você for sugado pelas armadilhas associadas a esses erros como esse.

Também vale para o proprietário que decidiu pela auto gestão.

É bom lembrar que existam outras questões para as quais os administradores devem ser cautelosos.

Como ter profundo conhecimento da Lei do Inquilinato, possuir habilidades complementares e desenvolver processos necessários para lidar com eventuais problemas, mas dessa vez dentro da zona de risco calculada.

É sem sombra de dúvida uma maneira de garantir que você está construindo credibilidade da sua imagem profissional, e proporcionando segurança aos locadores.

Aluguel de imóvel, um negócio!

aluguel de imovel

Por mais ansioso que você esteja em conseguir um inquilino e a partir daí começar a receber aluguel, não vale a pena correr risco sem antes checar as credenciais do inquilino, pode ser o Presidente da República!

Entenda, que administrar imóveis é um negócio e você precisará operá-lo como tal, desde o primeiro dia!

Esse episódio me fez quase desistir, mas a verdade era que tomei atitudes AMADORAS!

Não era o mercado de locação que era “DURO”, eu que estava despreparada, e assumir isso para mim mesmo foi o que me fez chegar até aqui.

A maioria das empresas fecham, quebram, antes dos 5 anos, devido a sustentação apenas em SONHO, mas para um projeto dá certo, é necessário base, técnica, conhecimento, processos.

O mesmo acontece com a administração de imóveis!

Então, fui em busca do que literalmente faltava: ESTUDO!

E cheguei ao conhecimento dos 5Cs da Análise do Locatário:

  1. Caráter: Idoneidade no mercado de crédito
  2. Capacidade: Condições de gerar receita/renda
  3. Capital: Situação financeira
  4. Colateral: Situação patrimonial
  5. Condições: Impacto dos fatores externos sobre sua fonte de receita

Assim, coloquei essa etapa da locação como uma prioridade absoluta, porque a análise deficiente é quase sempre o maior erro que administradores e locadores cometem. 

E por incrível que pareça, muitas vezes é o maior erro dos veteranos, também.

Analise do locatário e a tecnologia

A tecnologia está proporcionando muita facilidade para as partes no aluguel de imóvel, como assinatura de contrato digital, reconhecimento de firma digital, e análise de cadastral quase instantaneamente, o que me deixa em alerta.

Não sou contra, pelo contrário, esses mecanismos vieram para ficar, trazer agilidade para administração de imóveis, porém nessa ânsia de dá uma velocidade “a jato” as contratações, podem ocasionar resultados não esperados.

Vejo inquilinos e proprietários sem lerem o contrato, como se aceitasse condições da mesma forma quando criam um e-mail em um provedor, depois aparecem questionando, ou não sabendo seus efeitos, lembrando um contrato de adesão.

Ou então simplesmente reduzindo a aprovação do cartão de crédito do locatário como item suficiente em sua análise..

Não é algo que recomendaria para aluguel de imóvel. Prefiro ainda continuar a avaliar os locatários dentro dos parâmetros de segurança, e unir a tecnologia de modo que favoreça as ambas partes.

Aprendendo com os erros

Existe uma frase que diz que você é inteligente quando aprende com seus erros, mas o sábio aprende com os erros dos outros.

Sabe qual é a maior lição que aprendi?

É melhor um imóvel vago que alugado para a pessoa errada!

Então, desejo com esse post que você torne um sábio na gestão do aluguel de imóvel, e dê valor a uma análise correta do seu pretendente a locação!

E você, também já aprendeu com seus erros?

Conte nos comentários abaixo.

Até breve!

O inquilino pode participar das assembleias de condomínio?

O post de hoje retrata sobre a seguinte dúvida: “inquilino pode participar das assembleias ou não?” 

O que irei abordar logo mais abaixo retrata a minha opinião levando em consideração a experiência como Administradora de Imóveis, e por um breve período cheguei a administrar também condomínio.

Porém, o mais importante é que tudo será embasado pelo Código Civil e é claro a Lei do Inquilinato.

Digo isso pois existem duas correntes doutrinárias para caso você leia em outro lugar e perceba diferença de posições.

Para começarmos o entendimento dessa temática, se o inquilino pode participar das assembleias, vamos verificar como a Lei foi sendo alterada sobre o tema que iremos discutir, por isso peço sua atenção:

inquilino-pode-participar-das-assembleias-leis

Existe uma Lei n° 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, e em seu Artigo 24, §4°, diz:

Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o LOCATÁRIO poderá votar, caso o condômino-LOCADOR a ela não compareça.

A Lei do Inquilinato

Depois veio a Lei do Inquilinato, a 8.245/91 e inseriu o dispositivo acima, conforme seu Artigo 83, vejamos:

Ao art. 24 da Lei n° 4.591 de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4°: 

Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o LOCATÁRIO poderá votar, caso o condômino-LOCADOR a ela não compareça.

Porém, posteriormente entrou em vigou a Lei n° 9.267/96 exclusivamente para alterar a redação do § 4º do art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, a qual ficou dessa forma:

Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o LOCATÁRIO poderá votar, caso o condômino-LOCADOR a ela não compareça.

Como podemos verificar, na primeira Lei o LOCATÁRIO tinha direito a voto limitando-se às despesas ORDINÁRIAS, e vetado a sua participação na discussão de qualquer outra matéria.

No segundo caso, após alteração desse item fica explicito que o LOCATÁRIO pode participar de qualquer tema excluindo-se APENAS sobre discussões voltadas as despesas EXTRAORDINÁRIAS, percebe?

Código Civil

Mas, a questão vem agora, com o vigor do novo Código Civil em 2002 que passou a tem um tema exclusivo sobre Condomínio, em seu Artigo 1.335, inciso III, informa que:

São direitos do condômino:
votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

A partir desse dispositivo do Código Civil muitos interpretam que o Artigo 24, da Lei n° 4.591/64 e todos os seus parágrafos foram vetados, o que impedem a participação dos LOCATÁRIOS nas assembleias condominiais.

A justificativa dessa vertente é  que existe regra constante do §1º do artigo 2º da Lei de Introdução ao Código Civil, que diz:

A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.

E acrescenta a definição jurídica de condômino:

a toda pessoa que detém parte da propriedade de coisa comum. Somente o proprietário ou cessionário do direito do bem pode ser condômino. LOCATÁRIO não é condômino.

Certo Daihane, já entendi!

Então, porque você não tem esse entendimento?

Você deve está se perguntado, não é?

Inquilino pode participar das assembleias? minha resposta é sim!

Se você for reparar no próprio Código Civil em seu Artigo 2.036, diz:

A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida.

Você já reparou que na apresentação da Lei do Inquilinato, está escrito:

Dispõe sobre locações dos imóveis urbanos e procedimentos a elas pertinentes.

Ou seja, para esse assunto a Lei de Locação é considerada uma Lei Especial e portanto rege os procedimentos inerente a essa atividade.

Logo sigo a mesma vertente do Dr. Sylvio Capanema de Souza, que para quem não conhece foi Coautor do projeto de Lei da atual Lei do Inquilinato, além de ter um histórico excepcional no Direito.

Se formos adotar portanto o que diz a Lei de Locações, verificamos que o LOCATÁRIO tem direito a votação de qualquer assunto, menos no que retrata as despesas EXTRAORDINÁRIAS.

Mas cabe alerta-lo que teremos que ter um bom senso, como o mesmo Sylvio diz:

“A nova redação que lhe foi dada, precisa ser interpretado com algum temperamento.

Nas matérias que envolvam o direito de propriedade como, por exemplo, a alteração das frações ideais do terreno, a extinção de condomínio, a mudança de destinação das unidades,

entendemos que não se poderá admitir a votação do LOCATÁRIO, sob pena de fragilizar, de maneira perigosa, o direito de propriedade, constitucionalmente garantido.”

Portanto para que o LOCATÁRIO venha poder participar é necessário que ocorram duas condições:

  1. Que o condômino-LOCADOR a ela não compareça a assembleia, ou não se tenha feito representar por um mandatário (procurador), regulamente constituído;
  2. Matéria que não seja referente constituição de despesa extraordinária.

Vale salientar que toda essa discussão se dá no âmbito de que o inquilino em questão não está munido de uma procuração.

Inquilino pode participar das assembleias e a procuração:

A partir de agora o que passa a valer será o conteúdo que a procuração determinar, o que dará poderes para o LOCATÁRIO, portanto caberá ao LOCADOR decidir quais atribuições adicionais serão outorgadas ao inquilino.

Isso também pode ser inserido no Contrato de Locação Residencial via uma cláusula – mandato, ou seja, é a cláusula contratual estipulada onde o condôminoLOCADOR dá poderes ao INQUILINO em participar de assembleias.

E poder votar em assuntos baseado no que diz o Art. 83 da Lei do Inquilinato, bastando apenas o inquilino ir até as reuniões munido do seu contrato de locação.

Quanto a convocação da assembleia o Condomínio deve se ater apenas em convocar os proprietários, e não inquilino, até porque a relação que existe do Condomínio é com proprietário do imóvel e não com o inquilino, ou qualquer outra pessoa que esteja morando no imóvel.

inquilino pode participar das assembleias

Inquilino pode ser síndico?

Segundo o Código Civil em seu Artigo 1.347 e 1.356, deixa claro que o LOCATÁRIO pode se candidatar a síndico, como também a outros cargos, vejamos:

A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. 

Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Espero que tenha conseguido explicar se inquilino pode participar das assembleias e fazer com que você tome a melhor decisão, caso você seja o LOCADOR, ou mesmo um administrador de imóveis, como eu.

Solidariedade na locação de imóvel entre locadores e entre locatários.

O assunto do post de hoje foi solicitado por uma leitora do nosso Blog que tem dúvidas sobre a solidariedade na locação de imóvel, aspecto importante para sabermos, inserido na Lei do Inquilinato e que irei analisar mais a fundo para vocês tanto para LOCADORES como para LOCATÁRIOS.

A Lei do Inquilinato em seu art. 2° diz:

Havendo mais de um LOCADOR ou mais de um LOCATÁRIO, entende – se que são solidários se o contrário não se estipulou.

Logo, se o contrato de locação houver omissão, há solidariedade, caso contrário haverá necessidade de inserir um clausula negatória da solidariedade para ter validade jurídica, ok? 

Mas o que é solidariedade na locação de imóvel?

No Código Civil em seu art. 264, deixa bem claro que:

Há solidariedade, quando na mesma obrigação concorre mais de um credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado, à dívida toda.

O objetivo da solidariedade nada mais é do tratar o que é múltiplo, como se fosse único, justamente para facilitar essa relação obrigacional, neste caso aqui, o contrato de locação de imóveis.

Vamos ao caso prático para você entender melhor como funciona a questão dos tipos de solidariedade na locação de imóvel, a saber: ativa e passiva.

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Solidariedade na locação de imóvel entre locadores:

Quando falamos de solidariedade na locação de imóvel entre proprietários estamos falando do POLO ATIVO, ou seja, um contrato com mais de um LOCADOR, vamos ao exemplo:

Daihane e Tiago são LOCADORES e Maria é a LOCATÁRIA de um imóvel, onde o valor do aluguel mensal é de R$ 1.000,00 e qualquer um dos LOCADORES poderão efetuar a cobrança para Maria, ou seja há multiplicidade de credores.

Exatamente o que diz o Código Civil, no art. 267:

Cada um dos credores solidários tem direito a exigir do devedor o cumprimento da prestação por inteiro.

Veja também que independente de qual credor o LOCATÁRIO venha a pagar, o art. 269 do CC, prossegue:

O pagamento feito a um dos credores solidários extingue a dívida até o montante do que foi pago.

Logo cabe ao LOCADOR que recebeu a quantia repassar a quota-partes para os demais, conforme art. 272 do CC:

O credor que tiver remitido a dívida ou recebido o pagamento responderá aos outros pela parte que lhes caiba.

solidariedade-na-locacao-de-imovel-02

Solidariedade na locação de imóvel entre locatários:

Porém quando há mais de um LOCATÁRIO, estamos falando do POLO PASSIVO, vejamos o que acontece:

Paulo, Rodrigo e Ana são LOCATÁRIOS e Roberto é a LOCADOR de um imóvel, onde o valor do aluguel mensal é de R$ 1.000,00, porém quem realizou o pagamento foi Paulo sozinho, e nesse exemplo, Paulo poderá sob-rogar nos direitos do LOCATÁRIO, e através de uma ação regressiva (meio judicial que se presta a cobrar o ressarcimento das despesas), cobrar de Rodrigo e Ana a quota-parte deles.

Caso haja pagamento em atraso, olha o que diz o Código Civil no art. 280:

Todos os devedores respondem pelos juros da mora, ainda que a ação tenha sido proposta somente contra um; mas o culpado responde aos outros pela obrigação acrescida.

Solidariedade na locação de imóvel: a ação de despejo.

É importante avisa-lo que há no nosso ordenamento jurídico divergências entre doutrinadores, e ainda sem jurisprudência, quando se trata de solidariedade na locação de imóvel quanto ao ação de despejo.

Mas irei concordar com a corrente que acredita que é incontestável a existência da solidariedade entre os LOCATÁRIOS, salvo previsão contratual em sentido contrário, com vimos.

Mas a tal solidariedade se aplica, sem restrição, à obrigação pecuniária de pagamento do aluguel, persistindo a necessidade de ajuizamento da ação contra todos aqueles LOCATÁRIOS que ocupam o imóvel, para fins de despejo, considerando o que diz o Art. 114 do Novo Código Processual Civil:

O litisconsórcio (fenômeno processual que consiste na pluralidade de partes em uma lide) será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes.

Portanto, nesse entendimento a solidariedade não é de natureza processual, deste modo indico que o LOCADOR deva citar todos os LOCATÁRIOS, para dar ciências a essas partes sobre a ação de despejo, e evitar futuramente que venham ser surpreendido por alguma ação.

Como despejar o inquilino inadimplente em 10 passos

Como despejar inquilino inadimplente

E se meu LOCATÁRIO vier a não pagar? Como despejar o inquilino inadimplente?

A cada contrato de locação assinado de um imóvel creio que nenhum proprietário fez essas perguntas.

Mesmo com toda a diligência, e cuidados tomados, ainda assim não conseguimos ANULAR o risco de, durante uma locação o LOCATÁRIO não pagar suas obrigações, pois não conseguimos prever o futuro.

Muito menos quais os acontecimentos irão impactar a rotina do inquilino, bem como desenvolver o seu planejamento financeiro.

O relacionamento com o inquilino é de grande importância durante o vínculo locatício, mas deve ser feita de forma profissional.

E ai que entra o papel do administrador de imóveis de tornar essa relação imparcial, pois sabemos que a circunstância pode ser maior que isso, como o caso da necessidade da ação de despejo.

Entrar em uma ação de despejo pode ser DURO, até escrevi um artigo:

Administrar por conta própria decida se isso é para você!

Onde pergunto aos proprietários de imóveis, se eles têm CORAGEM de despejar um INQUILINO, ou uma FAMÍLIA?

As vezes pode ser FÁCIL de despejar o inquilino inadimplente, mas outras NÃO!

De qualquer forma você irá precisar saber o caminho..

Esse artigo irá guiá-lo em um passo a passo para realizar uma ação de despejo eficiente.

Como despejar o inquilino inadimplente em 10 passos

1. Conheça a Lei do Inquilinato e outras normas jurídicas

Já foi identificado que as principais brigas entre locador e locatário se dá pelo desconhecimento da Lei do Inquilinato.

Esse é o fator mais importante antes de colocar seu imóvel no mercado, sem conhecer as diretrizes legais você corre sério risco de cometer um equivoco, e acabar sofrendo grande dor de cabeça, inclusive pecuniária.

O Contrato de Locação é seu instrumento chave para obter uma locação saudável, equilibrada e ao mesmo tempo um instrumento que formaliza os termos, onde respalda qualquer ruído ou discussões futuras.

Como diz um proverbio chinês: “o contrato é elaborado no tempo de PAZ para ser usado em tempo de GUERRA.”

Indico que faça uso dos nossos Modelos Contratuais que você pode adquirir, clicando AQUI <<

Nunca decida resolver “por suas próprias mãos”.

Como por exemplo, bloquear o acesso do inquilino ao imóvel, cancelar as contas de consumo de água e luz, muito menos remover objetos pessoais.

Ou algum momento praticar algum tipo de assédio moral, defenda seus direito dentro da LEI e os tribunais estarão ao seu lado, basta seguir a CARTILHA!  😉 

2. Tente um Mútuo Acordo antes de despejar o inquilino inadimplente

despejar o inquilino inadimplente

Antes de dizer “VOU TE COLOCAR NA JUSTIÇA“, é melhor esfriar a cabeça.

Fazer uso da inteligência emocional, utilizando do mútuo acordo para tentar resolver a inadimplência do inquilino de forma amistosa e evitando o desgaste de partir para os tribunais.

Veja que nesse etapa, mais uma vez  a presença do Administrador de Imóveis faz diferença para conduzi-lo melhor.

Indico que chame o LOCATÁRIO para conversar, se possível em um local fora, tira-lo do seu ambiente confortável de casa ajuda na hora da negociação.

Veja uma forma de formalizar esse encontro, você pode registrar em uma ATA.

Caso cheguem a consenso elabore um documento de confissão de dívida e como concordaram em efetuar o pagamento.

Aproveite e realize uma vistoria periódica para conferir como anda o estado do seu imóvel.

No contrário..

3. Tenha a motivação correta para promover a Ação de Despejo

despejar o inquilino inadimplente

Vejo muitos proprietários de imóveis que ao longo do aluguel “não foi com a cara do inquilino”, ou tem a postura que “o imóvel é meu faço o que quiser”.

Outros até creem inocentemente nas inúmeras desculpas do locatário e deixam prolongar demais o débito.

Verdade que não se pode achar que é dono da razão, como também não tomar atitude quando deviam, por isso a locação deve ser desenvolvida com um critério profissional.

Nesse ínterim é necessário realizar algumas tentativas de acordo, bem como notificar no tempo certo, tanto o inquilino, quanto o seu fiador, quando houver.

Lembrando que o inquilino pode ser despejado não apenas por falta de pagamento do aluguel, mas por qualquer infração que esteja expressamente no contrato, exemplo:

  • Como não respeitar o Regimento Interno do Condomínio;
  • Modificar a finalidade da locação;
  • Causar dano a propriedade;
  • Dentre outros.

Registre tudo!

Qualquer comunicação que tenha com o locatário você deve documentar.

Sempre monte seu dossiê durante a locação, pois em qualquer demanda você deve está amplamente fundamentado.

Além, é claro, repleto de provas, principalmente para despejar o inquilino inadimplente.

4. Envio de Aviso de Ação de Despejo

despejar o inquilino inadimplente

Depois da tentativa de um acordo, e das cobranças extrajudiciais, recomendo que não passe de 45 dias para ser enviado o último aviso.

Preferencialmente via AR, comunicando que caso não ocorra a desocupação voluntária do imóvel dentro do prazo estabelecido, será ajuizada uma ação judicial visando a retomada.

A Lei do Inquilinato em seu art. 9° que diz:

A locação também poderá ser desfeita:

“I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.”

Ou seja, a falta de pagamento constitui infração prevista, legal e contratualmente e acarreta a rescisão locatícia.

O art. 9º, III, da Lei 8.245/91, prevê que a falta de pagamento é motivo bastante para o rompimento do contrato.

Mesmo não sendo imprescindível a notificação do locatário, sempre faço, para não restar qualquer tipo de dúvida, ainda mais se tratando de despejar o inquilino inadimplente.

5. Ingresse uma Ação de Despejo

Antes de preparar a petição inicial e sua devida instrução, é necessário que o locador decida-se de cumula o pedido de despejo, neste caso, por falta de pagamento com o de cobrança dos alugueis e encargos, conforme a Lei do Inquilinato.

Essa escolha é muito importante para o andamento do processo, por isso contrate um advogado de confiança.

O Tiago Maia, tem uma frase que encaixa perfeitamente aqui:

despejar o inquilino inadimplente-citacao-tiago

Nessa fase será imprescindível o acompanhamento do Advogado para melhor lhe instruir, porém irei compartilhar nossa escolha como Administradores de Imóveis.

Temos optado por ajuizar a ação para despejar o inquilino inadimplente pura e simples sem cumulá-la com pedido de cobrança de alugueis e outros encargos que estejam em débito.

Nosso motivo é meramente pela praticidade, e velocidade.

Assim focamos em obter a desocupação para diminuir os prejuízos, e posteriormente, em outra etapa, ajuizar a ação de execução.

Nesse ponto o seu advogado irá analisar as vantagens e desvantagens de cada tipo a depender de cada locação.

O valor da causa deve ser fixado em 12 vezes o valor do aluguel, é o que diz:

“Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar – se – á o seguinte:

III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento.”

6. Requerimento de Liminar

despejar o inquilino inadimplente

Atenta-se a possibilidade de requerer liminarmente a desocupação do imóvel (mandado de despejo), conforme estabelece a própria Lei do Inquilinato, em ser art. 59, conforme abaixo: 

“§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)”

É comum dúvidas sobre essa caução que deve ser inserida nos autos pelo LOCADOR.

O que causa estranheza aos proprietários de imóveis, já que além de estarem com desgaste de despejar o inquilino inadimplente tem que assumir o pagamento de mais uma custa.

Porém, é importante esclarecer que a Lei não exige que seja em dinheiro, ou seja, pode ser real ou fidejussória, de modo que o bem ofertado seja igual ou superior aos três meses de aluguel.

O objetivo do legislador é de garantir ao locatário o ressarcimento dos prejuízos sofridos, com a execução antecipada do despejo, CASO ao final do processo seja decidido improcedente a pretensão.

7. Prepare-se e Compareça a Audiência

despejar o inquilino inadimplente

Nós Administradores de Imóveis possuirmos uma rotina, e temos a obrigação de conhecer a fundo a Lei do Inquilinato.

Devido a isso, estamos em vantagem em relação ao locador.

Consequentemente, possuímos uma gestão que possibilita maior probabilidade de êxito em casos como de despejar o inquilino inadimplente.

Sempre compareça com todas as documentações que comprovem a sua boa-fé, como:

  • Contrato de Locação (importante está com firmas reconhecidas);
  • Boletos em aberto, cheques devolvidos;
  • Registro de comunicação com inquilino (hoje os tribunais validam conversas pelo WhatsApp);
  • Envio das notificações;
  • Comprovação de recebimento pelos Correios, ou Cartório.

Fique tranquilo, não deixe transparecer suas emoções de raiva, ou coisa do tipo, acima de tudo, deixe que seu advogado conduza a audiência.

8. Liberação do Despejo

Se tudo for dentro dos conformes, e com certeza será, uma ordem judicial irá autorizar o despejo do inquilino, mas ainda assim poderá o locatário não cumprir, passando a incidir o que diz o art. 65 da Lei de Locações:

“Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.”

Não ocorrendo nas vias normais, o despejo acontecerá de forma coercitiva, com acompanhamento do Oficial de Justiça e policiais.

Outra possibilidade é do inquilino abandonar o imóvel durante o processo, fato que acontece demais, e prevalece o que diz o art. 66, da Lei do Inquilinato:

“Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.”

9. Vistoria do Imóvel após o Recebimento das Chaves

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É importante após o despejo realizar uma vistoria do estado do imóvel.

Produzir um laudo com rico levantamento fotográfico, pois o vinculo locatício só se encerra na entrega do imóvel ora locado nas mesmas condições que o locatário recebeu no inicio na locação.

Após essa vistoria e na composição de danos, pintura, etc., você poderá ainda pleitar judicialmente, essas obrigações contratuais pendentes, por isso indicamos ajuizar ações distintas para despejo e outra para cobrança de débitos de alugueis, encargos, danos, e outras infrações.

10. Proteja-se, e evite novamente em despejar o inquilino inadimplente

Despejar o inquilino inadimplente pode ser dispendioso e demorado, principalmente se mal instruída a ação, então, espero que você possa evitar a necessidade de realizar uma.

Você pode se proteger, um dos caminhos é contratando um Administrador Profissional de Imóveis.

E é claro, acompanhar nosso Blog onde produzimos conteúdo relevante de forma prática.

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Muito além que despejar o inquilino inadimplente

Vou deixar abaixo também, de forma sequencial um conjunto de artigos para você realizar um locação mais segura!

  1. 3 Dicas para preparar seu imóvel para locação.
  2. Como avaliar preço do aluguel residencial.
  3. Como fazer um anúncio da sua locação impossível de ser ignorado!
  4. Aprenda como fazer análise do locatário para seu imóvel.
  5. A importância da vistoria de entrega de chaves no aluguel.
  6. Quais são os tipos de garantia de uma locação residencial?
  7. Qual o melhor prazo para contrato de aluguel residencial?
  8. Passo­ a ­Passo Contrato de Locação Residencial de acordo com a Lei do Inquilinato.
  9. A importância do distrato da locação ao seu término.

Aguardo seu comentário!

Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo.

Existem muitas dúvidas sobre a rescisão contratual de aluguel antes do prazo, e vou explicar por meio desse post, diferenciando quando a rescisão pode ser realizada pelo LOCADOR e pelo LOCATÁRIO.

A rescisão contratual, diferentemente do distrato, é um instrumento que configura o rompimento do vínculo locatício.

Porém, a depender de quem solicita essa rescisão antecipada, os fundamentos tornam-se diferentes.

Falei sobre a importância do distrato nesse vídeo em nosso Canal do Youtube, desejando saber mais, clique aqui.

Agora, acompanhe abaixo:

A Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo pelo LOCADOR

Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo

Todo cenário que depararmos em um vinculo locatício, devemos primeiramente analisar o que a Lei do Inquilinato.

Já que ela é uma Lei especial e regula os contratos de locação.

E de acordo com a Lei do Inquilinato em seu art. 4°, diz que:

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, NÃO poderá o LOCADOR reaver o imóvel alugado.

Com exceção ao que estipula o §2o do art. 54-A, o LOCATÁRIO, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato

ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Como podemos ler acima a rescisão contratual de aluguel antes do prazo só pode ser admitida pelo LOCATÁRIO!

Vejo muito contrato por ai que contém uma clausula onde possibilita o LOCADOR  obter o direito de rescindir o contrato antes do prazo.

Mas, a Lei do Inquilinato determina que o LOCADOR deverá cumprir o prazo estipulado em contrato. 

Não havendo possibilidade de retomada antecipada do imóvel.

A exceção do art. 54-A

A exceção referida do art. 4° da Lei do Inquilinato é sobre a locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma.

Sendo esta realizada por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado.

Por isso, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

Esse artigo foi incluído pela Lei nº 12.744, de 2012, para minimamente regular os contratos Built to Suit.


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Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo, e o art. 9°

A Lei do Inquilinato contemplou possibilidades onde a locação pode ser desfeita a qualquer tempo.

O artigo 9° elenca quatro condições.

Sendo que a primeira se dá pelo mútuo acordo, assunto que já abordamos aqui, facilitando assim o locador a criar meios de negociação junto com seu inquilino livremente.

Apenas sendo necessária a concordância mútua, e indico que esse acordo seja firmado por escrito.

Já os outros casos elencados nesse mesmo artigo, vejamos o que a Lei do Inquilinato, diz:

“A locação também poderá ser desfeita:

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.”

Então, logicamente, acontecendo um desses casos a locação poderá ser desfeita por ação própria, como a ação de despejo, por exemplo.

Clausula de rescisão contratual de aluguel sem o pagamento de multa.

Existe uma “praxe mercadológica”, que insere via uma clausula contratual a possibilidade do proprietário solicitar a devolução do imóvel ao LOCATÁRIO.

Seja mediante o pagamento de multa, ou inclusive isenta-lo do pagamento, desde que cumprida um determinado prazo.

Exemplo, após 12 meses de contrato em um prazo de 30 meses no total.

Porém, esse item será considerado como uma clausula nula de pleno direito.

Para ficar claro, o LOCADOR pode até pactuar a isenção da multa para o caso de rescisão contratual de aluguel antes do prazo após a vigência de determinado prazo.

Mas, lembrando que ele não poderá se valer dessa isenção para solicitar o imóvel de volta

Vale como uma bonificação para o locatário.

Lembra o que diz o art. 4° da Lei do Inquilinato?

Então, para ficar bem compreendido, vamos ler também o art. 45, da mesma Lei, aqui descrito:

São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47..

ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Então, mesmo que as partes venham pactuar os termos livremente, essas condições contratuais nunca devem está acima do que disciplina a Lei do Inquilinato.

Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo para contrato inferior a 30 meses.

Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo

A Lei do Inquilinato também disciplinou a rescisão contratual de aluguel antes do prazo, para casos em que o contrato de locação tenha o prazo inferior a 30 meses.

E você sabe porque 30 meses?

Leia esse artigo onde abordamos sobre o melhor prazo de aluguel residencial.

Vejamos então, o art. 47:

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I – Nos casos do art. 9º; (falamos deles acima)

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público (…);

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Como diz o doutrinar Sylvio Capanema:

“A lei, então, enumera, em numerus clausus (número fechado), as hipóteses em que se admite a retomada do imóvel, e que serão agora, examinadas.”

A Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo pelo LOCATÁRIO

Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo

Já a rescisão solicitada pelo o LOCATÁRIO é diferente, pois determinou a Lei do Inquilinato que o locatário não é obrigado a cumprir todo o prazo estabelecido no contrato de locação.

No momento que o LOCATÁRIO assim deseje devolver o imóvel antecipadamente incidirá o pagamento de multa rescisória, ou compensatória (aprenda a calcular, clique aqui).

A menos que no contrato exista a condição de isenção da multa após o cumprimento de “X meses”, como vimos acima.

Resumindo, o LOCADOR só poderá solicitar a rescisão antecipada dentro dos limites dos artigos aqui mencionados da Lei do Inquilinato.

Ao modo que o LOCATÁRIO pode rescindir a qualquer tempo mediante o pagamento de multa, esta sempre proporcional.

Ou em último caso, devido a transferência de trabalho, como previsto no art. 4°, paragrafo único, da Lei do Inquilinato.

Espero que agora eu tenha esclarecido.

Deixe seu comentário abaixo.

Até breve!

O dia que tive um estelionato na locação imobiliária.

Hoje a proposta desse post é diferente pois irei contar sobre estelionato na locação, muitos leitores desse blog vem solicitando que além de explicarmos de forma prática a Lei do Inquilinato, também seja compartilhada nossas experiências com a administração de imóveis e a relação com todos os envolvidos dessa transação imobiliária, seja locador, locatário, fiador, síndico, entre outros. 

Estelionato na Locação

Antes de abrir a minha empresa atuei por um tempo como corretora autônoma e aos 20 anos administrava quase 50 imóveis, para quem ainda não sabe tirei o CRECI aos 18 anos, e toda essa bagagem me gerou algumas histórias emblemáticas, e grande aprendizagem no desenvolvimento da minha carreira.

E uma dessas experiências inusitadas irei contar aqui, seja  você LOCADOR ou Administrador de Imóveis, valerá a pena ler até o final para que o mesmo não aconteça com você e fique ligado nas dicas que a prática me ensinou.

Estava eu com uma casa de alto padrão para ser alugada, procuração, contrato de administração, documentação dos proprietários em mãos, ou seja, tudo certo para um começo de uma bela prestação de serviço.

Anúncio posto no mercado, idas e vindas de visitas de pretendentes, quando recebo a intenção de fechamento de um grande empresário nacional na área de educação.

Um homem de negócio veio com seu Chrysler 300c preto, acompanhado de dois seguranças, e com seu cachorro Husky Siberiano, tipo perfeito para quem estava buscando conforto e privacidade na cidade..

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Próximo passo análise da documentação, recebi tudo que foi solicitado, neste caso um cliente com um nome no mercado, inclusive com grande robustez no cenário brasileiro, como duvidar de algo? 

Estelionato na Locação, a garantia

Quanto a garantia, foi proposto a caução de três vezes o valor do aluguel e por ser um valor alto, devido a perfil daquela casa, o proprietário logo se interessou, pois de imediato poderia “colocar a mão no dinheiro”, mesmo sabendo que a Lei do Inquilinato não permite essa forma de utilização.

E caso queira aprender sobre como utilizar corretamente a garantia via caução, desenvolvemos um artigo sobre esse assunto, basta acessar aqui.

Todo o resto foi sendo realizado, a entrega das chaves foi feita, e liberado o acesso do meu mais novo inquilino!  😀 

Que bolada ein?

Receber o 100% do primeiro aluguel depois de todo trabalho desenvolvido.. 

Se passa o segundo, terceiro, quarto mês, quando começa os atrasos, depois a falta total do pagamento das obrigações, vem o susto, a cobrança do LOCADOR, e sua credibilidade em jogo..

Foi necessário muito empenho, pois quando precisei identificar a fundo o que estava acontecendo percebi que caíra em golpe por um estelionatário!

Tive que agir rápido, porque a cada mês o prejuízo aumentava, mas no final de tudo o inquilino acabou abandonando o imóvel após atitudes imprescindíveis que tive que tomar..

5 principais lições que aprendi com a experiência de um estelionato na locação

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1. Jamais seja influenciado por aparências.

O profissional deve ser totalmente imparcial, e nada pode deixar ser influenciado, seja quem for o cliente, é melhor que recuse o trabalho, do que não tomar TODAS as precauções necessárias para essa atividade.

2. Capacidade financeira ≠ bom pagador.
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Dê mais foco no score do inquilino, do seu histórico junto aos órgãos de credito (SPC/SERASA), não fique impressionado que a renda supera muito além de 3, 4, 5 vezes o valor do aluguel, garanto que isso por si só não te dar garantia de bom pagador.

Preparei um post onde explico com diminuir em até 90% de chances de entregar as chaves para um mau inquilino, confira aqui!

3. Aprenda a identificar um CPF falso.

Quase na maioria dos casos a soma dos números do CPF deve ser de dois números iguais, ex. 55, 44. Teste ai o seu e me diga!

Outra forma é verificando o último numero antes do dígito cada terminação representa um estado, ou um conjunto de estados, vai depender onde o seu foi enquadrado, no meu caso a BAHIA, assim como Sergipe termina em 5.

Então se um RG constar que a expedição foi de SSP/BA e o CPF terminar em 8 (São Paulo) vai ser necessário averiguar melhor.

4. Aprenda com erros dos outros.

Nada melhor que aprender com erros dos outros, hoje com a internet facilitou demais o acesso as informações, ler sobre experiências de outras pessoas, acompanhar a jurisprudência, ou seja não temos justificativa para não executarmos um serviço de excelência.

5. Responsabilidade civil do corretor de imóveis.

estelionato na locação

Você que é profissional da área sabe qual a sua responsabilidade civil perante a sua atividade de administração de imóveis?

Então vamos verificar a responsabilidade civil do corretor ante o Código Civil Brasileiro:

“Art. 723 (…) parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Da responsabilidade civil do corretor perante o Código de Defesa do Consumidor:

“Art. 14: O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”

Portanto caro leitor aproveite para aprender sobre esse “case” e compreender que a locação de imóveis é um negócio que precisa de profissionalismo e dedicação.

Gostou da minha história sobre o estelionato na locação? 

Não deixe de comentar logo abaixo:

Como fazer um anúncio da sua locação impossível de ser ignorado!

Hoje resolvi elaborar um artigo que serve para LOCADORES, ou administradores de imóveis de como fazer um anúncio os apartamentos dos seus clientes no intuito de ampliar suas chances de atrair interessados.

Não ficando apenas restringindo a placa no local, que diga de passagem ainda é uma ótima mídia para empreendimentos que autorizam a sua fixação nas fachadas.

Porém, ao “passear” pelos portais imobiliários, que ganharam muita força há alguns anos, é nítido constatar o quanto proprietários e muitos profissionais da área perdem tempo e dinheiro.

Pois, realizam um anúncio totalmente voltado a esperança de algum pretendente se interessar em agendar uma visita.

Mas na verdade acontece ao contrário, com a possibilidade que o smartphone trouxe as pessoas em possuir na palma de sua mão informações de todos os imóveis a sua inteira disposição.

Fez mudar completamente a dinâmica do comportamento do consumidor que anteriormente com a visita de 3 imóveis já se decidia, hoje esse número passa de 10, 20 visitas…

Muitas dessas visitas a qual você perdeu tempo mostrando, poderiam, sem sombra de dúvida ter sido evitadas, pois o que seu anúncio está atraindo são pessoas curiosas, que por ventura não decidiram o que querem.

Ou seja, a probabilidade de ser um pretendente em potencial diminui drasticamente, e meu objetivo nesse post é mostrar como você pode ser mais assertivo e assim diminuir a vacância e aumentar seus lucros.

Vamos lá?

Como fazer um anúncio em 10 passos

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Coloquei na ponta do lápis os itens que faço para aumentar meus resultados e estão abaixo os 10 passos para fazer um anúncio impossível de ser ignorado:

1. Preparando o Imóvel

A primeira coisa que tenho a pontuar de como fazer um anúncio é o estado de conservação do imóvel!

Se for possível você proprietário realize alguns ajustes, ou você corretor oriente o seu cliente para melhorar a impressão do bem, não hesite em indica-lo.

Seja uma demão de tinta, apertar bocais de tomadas, consertar portas emperradas, até porque a Lei do Inquilinato exige que o LOCADOR entregue o imóvel em condições de uso e habitabilidade.

Ficou tudo em ordem?

Está na hora de organizar cada cômodo, guardar os objetos pessoais e realizar uma limpeza.

Ninguém quer ver na foto cama desforrada, meias jogadas no chão, e a TV ligada, não é mesmo?

Mas nem preciso de dar 5 min para você achar um anúncio assim…

Ligaria agora mesmo para agendar uma visita do imóvel abaixo?

Portanto não deixe de tomar os devidos cuidados nesse primeiro passo, pois sem ele os demais pouco surtirão efeito.

2. Como fazer um anúncio: Utilize a iluminação natural.

Algo tão simples mas ainda não bem utilizado.

Quando for se preparar para tirar as fotos do imóvel, abra as cortinas e janelas só com isso você tem um ganho maravilhoso para as fotos ficarem com boa visibilidade.

Caso o imóvel tenha rebaixamento em gesso ou uma iluminação diferenciada, como a de LED não deixe de ligar as lâmpadas para valorizar esse atrativo a mais de sua propriedade.

Qual dos dois quartos iria escolher para visita-lo?

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3. Como fazer um anúncio: Tire fotos de alta qualidade

Não estou dizendo que você precisa ser um fotógrafo profissional, mas se você puder contrate!

Nós temos que saber que hoje em dia o cliente que manda, e por isso devemos nos adaptar o mais rápido possível para atender as novas exigências que o mercado por si só impõe.

Nesse caso adquiri um equipamento semi-profissional, tomei curso na área e assim posso valorizar ainda mais o imóvel que estou trabalhando, e digo por experiência própria os resultados são incríveis!

4. Descubra as potencialidades do seu imóvel.

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Quais os diferenciais do imóvel?

Localização?

Duas vagas de garagens?

Armários?

Foque naquilo que o perfil do seu imóvel busca, a depender da classe social, a destinação, ou a modalidade da locação as preferências dos futuros pretendentes modificam.

Então não deixe de explorar de forma alguma o que seu imóvel tem de diferente dos correntes, ou seja, dos anúncios de imóveis semelhantes, ou com um raio de proximidade ao seu.

5. Não minta e nem omita dados.

Um ponto crucial em como fazer um anúncio: Fale sempre a verdade!

Não empate o tempo dos LOCATÁRIOS informando no seu anúncio que ó imóvel tem posição solar norte/sul e na hora ele perceber que é poente, não diga que sua vaga de garagem cabe dois carros, se você só tem UMA vaga.

Não afirme que o condomínio autoriza criação de animais de estimação de grande porte se você não averiguou se é permitido no regimento interno do condomínio.

Todos esses exemplos podem te acarretar dores de cabeça.. e não é para menos!

Ainda vejo LOCADORES e profissionais omitindo localização e valores do aluguel e dos encargos.

Você está perdendo a chance de qualificar o interessado, pois com apenas esses dados a vista dele já é capaz de não inclui-lo na lista de suas próximas visitas, pois está fora dos requisitos ou da sua capacidade financeira.

6. Avalie o preço adequado.

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Não adianta chegar até aqui depois de todo um processo e anunciar o seu imóvel para locação com um preço incompatível com o que o mercado está apto há absorver.

Nesse momento você pode acabar perdendo dinheiro devido a demora na efetivação do seu aluguel.

Eu já escrevi sobre isso aqui no Blog e sobre como avaliar uma locação, assim poderá compreender quais são os fatores determinantes para uma avaliação adequada. 

7. Como fazer um anúncio: Atente-se a redação.

Quem está procurando um lar para se estabelecer já tem ideia de como quer o imóvel, sabe das suas necessidades, então saiba explorar o seu imóvel com uma redação correta e com lógica.

Comece pela descrição do imóvel, os diferenciais dele, do condomínio, da infra-estrutura de lazer e serviços.

Informe corretamente os valores do aluguel e taxas (não esqueça de atualizar-se sobre o preço do IPTU e taxa condominial).

E por último faça uma chamada a ação convidando para ligar, visitar, deixar uma proposta, o cliente sempre precisa de um “empurrãozinho” para tomar uma atitude imediata.

8. Onde devo anunciar?

como fazer um anúncio
Como disse anteriormente com a entrada dos portais imobiliários (OLX, Viva Real, ImovelWeb, para citar alguns) vem comprometendo a assertividade dos resultados por essa alternativa.

Além de muito dos LOCADORES não fornecerem exclusividade por acharem que quantidade de corretores corresponde a velocidade de fechamento.

Está sobrecarregando esses portais de anúncios de imóveis repetidos, as vezes com disparidade de valores e informações, além é claro de não aplicar a risca os passos já descritos até aqui.

Adote essas medidas de como fazer um anúncio impossível de ser ignorado e multiplique o acesso aos seus anúncios e saia na frente dos seus concorrentes nesses portais!

Mas não se limite apenas aos portais imobiliários, pois o LOCADOR ou administrador de imóveis que possuem essa visão estão perdendo a oportunidade de realizar negócio com maior rapidez.

Com advento da internet e do stmartphone no bolso ou na bolsa de qualquer pretendente a locação, as redes sociais estão saindo na frente.

Principalmente o Facebook que com baixo custo você pode direcionar o seu anúncio para a pessoa certa.

Caso você tenha a oportunidade de utilizar a placa, o faça!

Por incrível que pareça essa mídia tem um ótimo retorno, é claro, se bem posicionado e explorado.

9. Como fazer um anúncio: Não perca chamadas.

Fique ligado nas ligações, mensagens via e-mail, ou via WhatsApp, sabemos que tempo é dinheiro!

Com a velocidade que processa as informações atualmente o cliente quer a resposta praticamente imediata, pois se cria toda uma expectativa com o imóvel,

Faça também um planejamento para realizar as visitas devido a disponibilidade restrita dos futuros LOCATÁRIOS.

As vezes o cliente passa pela sua mão por demora no atendimento.

Anunciou? Fique atento!

10. Receba propostas.

Não deixe que um bom inquilino não alugue seu imóvel porque ele fez uma proposta abaixo do valor que você pretendia.

Falamos constantemente nesse Blog e nas nossas mídias sociais sobre como a vacância pode ser prejudicial para a saúde financeira da sua locação.

Portanto não deixe de avaliar cada caso, dê mais importância a análise do LOCATÁRIO, (escrevi um post sobre como diminuir 90% o risco de entregar as chaves do imóvel a um mau inquilino,).

Não estou incluindo aqui as propostas indecentes, ok?

Se você leu até aqui e for um proprietário de imóvel, quero que você veja depois dos 10 passos de como fazer um anúncio impossível de ser ignorado a importância da presença do profissional Corretor de Imóveis.

Esse gestor está apto em elaborar a melhor estratégia para obter êxito na locação do seu imóvel da forma mais rápida e segura.

Agora eu te desafio!

Adote esses 10 passos de como fazer um anúncio e me diga se seu próximo anúncio será impossível de ser ignorado!

Aguardo seus comentários logo abaixo: