O que você precisa saber em uma locação com mobília.

A locação com mobília tem a sua particularidade que irei transcorrer neste post.

Já presenciei alguns casos e fica claro para mim, e acredito que você irá concordar comigo, que uma locação de um imóvel mobiliado tem um perfil de LOCATÁRIO mais específico e com demandas próprias. 

É perceptível que a sua grande maioria se trata de profissionais que estão na cidade por um propósito a trabalho e normalmente não ficam no imóvel por período superior a 12 meses.

Temos os recém-casados que desejam morar juntos porém não querem utilizar os recursos na aquisição de móveis, até porque podem está programando a sua casa própria, e os estudantes de outras regiões que se deslocam exclusivamente para os estudos. 

Não entrarei no mérito de imóveis para lazer e eventos, que tem uma sazonalidade maior, mas se encaixam na locação por temporada, que será assunto de um artigo posterior.

A locação com mobília e o seu risco:

Locação com mobília-1

É óbvio que uma locação com mobília vai acarretar maior risco na contratação, isso por motivo bem simples, quanto mais itens dentro do imóvel, mais cuidados e manutenção precisará, por isso um ponto chave nesse tipo de contrato de aluguel..

VISTORIA!!!

Não deixe de hipótese alguma entregar a chave sem realizar uma vistoria criteriosa, na presença do LOCATÁRIO, com registro fotográfico, anexado ao contrato da locação, assinado, reconhecido firma, e ainda com a presença de duas testemunhas,

UFA.. quanta coisa… 

Sim, pode parecer muita coisa mas faça!

Isso irá muni-lo para possíveis confrontos com o seu inquilino!

Tenha bom senso na locação com mobília e aumente sua rentabilidade.

Locação com mobília

Como trabalho no mercado imobiliário tenho a oportunidade de visitar inúmeros apartamentos por mês, e algumas vezes vejo proprietários adquirirem imóveis e depois querem coloca-lo como uma fonte de renda.

Porém acabam personalizando o ambiente de uma forma, ao meu ver muito exagerado, no sentido de supervalorizar o imóvel, como por exemplo acabamento de alto luxo, grifes de móveis planejados, utensílios sofisticados, etc,

Não condizentes com o padrão do próprio empreendimento.

E devido a todo o investimento aplicado acreditam que irão atingir um preço maior do seu aluguel, mas após o tempo acabam frustrados pois o mercado não absorve esse valor.

Por isso indico aos meus clientes que façam intervenções inteligentes, de ótimo custo-beneficio, e que ainda assim os pretendentes a locação sejam atraídos.

Portanto valorize mais a funcionalidade, não estou aqui dizendo que é para colocar uma torneira de plástico, por exemplo.

Mas também não é necessário colocar um top de linha, até porque o objetivo é garantir a maior rentabilidade possível na sua locação.

E se a sua pretensão é mobília-lo esses custos devem ser inseridos no cálculo do seu retorno, não é mesmo?

Em casos onde o imóvel é locado com todos os utensílios (copos, pratos, talheres, roupa de cama, etc), é aconselhado que se faça além da vistoria, um inventário.

Por se tratar de grande quantidade de objetos, no final da locação você LOCADOR, irá poder conferir se houve alguma perda, quebra, e assim solicitar do LOCATÁRIO a devida reposição. 

A locação com mobília, outra dica:

Deixe explicito no contrato de aluguel se é permitido ou não animais de estimação, pois sabemos que bichos no imóvel aumentam o risco de danificar algum móvel, como sofá, tapetes, etc.

O LOCATÁRIO ciente da vistoria que foi realizada, e da comprovação de todos os itens estão em funcionamento, ele passa a ser responsável pela manutenção e possíveis reparos necessários durante a locação.

Mais uma vez se demonstra que a vistoria de entrega de chaves se faz instrumento primordial para a locação com mobília.

Desejando ainda garantir mais segurança, conheça nosso modelo de contrato de locação por temporada.

Deixe seu comentário abaixo e interaja conosco!

Aproveite para indicar esse Blog para outros amigos, ou clientes, essas dicas podem ajuda-lo a obter uma locação mais segura!

Te aguardo!

Taxa Extra de Condomínio, quem deve pagar?

Vou tentar esclarecer de uma vez por todas a polêmica que se tem em relação a quem cabe o pagamento de taxa extra de condomínio.

Além de Corretora de Imóveis, já atuei por um período como administradora de condomínio, portanto soube na prática a tarefa árdua de realizar uma boa gestão condominial.

Então, adicionarei mais essa experiência na explicação.

Vamos a elas?

Por se tratar de uma locação de imóvel residencial, a primeira etapa é nos orientar pela Lei de Locações.

Ou seja, a Lei do Inquilinato, que nos fornece riqueza de detalhes sobre o nosso tema de hoje.

locatario taxa extra de condomonio

É o art. 22 da Lei 8245/91 que estipula que o LOCADOR é responsável pelas despesas extraordinárias.

E no Art. 23 que o LOCATÁRIO pelas despesas ordinárias.

Então, vamos analisar uma a uma.

Quando compete ao Locador a taxa extra de condomínio:

Diz no Art. 22:

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

Quando compete ao Locatário a taxa extra de condomínio:

taxa extra de condominio - boleto

 Diz no Art. 23

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Parágrafo 1º. Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

2º O LOCATÁRIO fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os LOCATÁRIO ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.



Acredito que as dúvidas geradas quanto ao pagamento da taxa extra de condomínio ocorram pelo desconhecimento dos artigos apresentados na Lei.

Pois, nela o legislador teve o cuidado de exemplificar os casos, fica muito claro qual é a obrigação de cada um.

Taxa Extra de Condomínio, os erros:

Entretanto, os principais equívocos estão por parte do Síndico, ou Administradora que não toma os devidos cuidados em separar isso no orçamento do condomínio.

Taxa Extra de Condomínio - reuniao

É fundamental que o condomínio separe o que é despesa ordinária, ou seja, indique corretamente no boleto da cota condominial.

Por mais que esse seja pago via taxa extra de condomínio.

E o que é despesa extraordinária, que a principio serve para valorizar o patrimônio, e neste caso um único beneficiado é o proprietário do imóvel.

Na próxima vez que ficar na dúvida quanto a taxa extra, veja pelo o que no direito tributário chamamos de fato gerador, ou seja, o que vincula o nascimento da obrigação desse pagamento.

Não se atenha apenas o que está escrito no boleto do seu prédio, pois já presenciei diversas falhas.

Verifique exatamente o que será pago, pois essa taxa extra que hoje você está pagando pode ser de obrigação do LOCADOR, ou vice e versa, e no final acabará perdendo dinheiro.

Não perca a chance de continuar informado sobre as melhores soluções para obter uma locação mais segura.

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Até a próxima!

TUDO que você precisa saber sobre MULTAS no Contrato de Aluguel.

Já escrevi dois artigos no Blog sobre multas no Contrato de Aluguel mas, em aspectos diferentes.

Nesse contexto decidi escrever de uma forma mais detalhada, direta, e completa, ou seja, TUDO o que você precisa saber sobre multas no Contrato de Aluguel.

No final não deixe de deixar seu comentário para saber se consegui!

Multas no Contrato de Aluguel e suas espécies.

É imprescindível que você saiba que existem dois tipos de multas que sobrecaem em um contrato de locação, são eles: 

  1. Multa Moratória: Não têm caráter punitivo, a sua finalidade primordial é desestimular o cumprimento da obrigação fora de prazo.

    Elas são devidas quando o LOCATÁRIO estiver efetuando espontaneamente um aluguel vencido;

  2. Multa Compensatória: Sanção civil que se impõe à parte que não cumprir a obrigação contratual.

    Na sua totalidade ou por descumprimento parcial de alguma de suas cláusulas ou ainda simplesmente retardar o seu cumprimento.

São consideradas cláusulas penais e tem como objetivo assegurar que ao menos parte dos prejuízos sejam recompostos caso uma das partes não cumpra o contrato.

É possível a cumulação das multas moratória e compensatória, se cada qual tiver fundamento específico próprio.

Ou seja, a multa moratória tem por escopo impelir o inquilino a pagar os aluguéis nos respectivos vencimentos, enquanto que a compensatória tem por origem uma quebra contratual.

Multas no Contrato de Aluguel qual a base de cálculo legal?

Multas no Contrato de Aluguel

No pagamento fora do vencimento incidirá a multa moratória, que é composta de dois itens:

  • Juros Moratórios de 1% ao mês: O CTN (Código Tributário Nacional) em seu Art. 161, §1°, diz: 

Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês.

Quero chamar atenção sobre o que o Art. 405 do Código Civil retrata sobre os juros:

Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.

Ou seja, a validade da cobrança do juros se dar quando há citação da parte sobre o atraso da sua obrigação contratual.

  • Multa Moratória de 10%: O Decreto n° 22.626/33, mais conhecido com Lei de Usura estabelece conforme a redação do Art. 9°:

Não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida.

Você pode está me perguntando mas não seria multa de 2% ????  😐 

As pessoas confundem o limite de  2% que estar previsto no Art. 52, § 1°, da Lei Federal nº 8.078/90, mais conhecido como o Código de Defesa do Consumidor.

Porém, ela não pode ser considerada às relações entre LOCADOR e LOCATÁRIO, por não ser considerada uma relação de consumo.

Essa sim, regida pela Lei n° 8.245/1991 (A Lei do inquilinato). Esse é o entendimento que prevalece na doutrina e jurisprudência.

Multas no Contrato de Aluguel: Porque 3X o valor do Aluguel?

Acredito que você já viu inúmeras vezes em um Contrato de Aluguel que a multa por quebra contratual ou rescisão antecipada é na ordem de 3x o valor do aluguel, não é verdade?

Mas aonde está isso na Lei? Praxe do Mercado?

A explicação você pode não ter percebido mas, é exatamente a limitação dos 10% de multa compensatória.

Vejamos..

No Art. 412 do Código Civil informa que:

O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.

E o Art. 413 que a segue:

A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal (pagamento do aluguel) tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

30 MESES X 10% = 3 MESES DE ALUGUEL

Normalmente o contrato de locação residencial é no prazo de 30 meses, para assegurar o direito de denúncia vazia, portanto caso o LOCATÁRIO quebre o contrato logo no 1° mês, o mesmo está sujeito pelo o prazo que ainda falta cumprir, ou seja 30/30 avos, resultando o pagamento de 100% da multa máxima estabelecida.

Danos maior que a Clausula Penal:

Multas no Contrato de Aluguel

Poderá ocorrer numa locação que os danos da quebra contratual seja superior a da Clausula Penal expressamente estabelecida no contrato, então, poderá a parte requerer em juízo a importância real dos prejuízos.

É o que diz o Art. 395 do Código Civil:

Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos.

E complementada pelo Art. 416, § Único do CC:

Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado.

Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente

A Rescisão Antecipada

Nesse tópico a Lei do Inquilinato não foi omissa em nos instruir quanto as orientações legais de como estabelecer a multa, em seu Art. 4° diz:

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o LOCADOR reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2° do Art. 54-A,

o LOCATÁRIO, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

Parágrafo único. LOCATÁRIO ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o LOCADOR com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.



O objetivo desse post foi esclarecer o máximo possível os leitores do blog, e confesso que esse tema me rendeu algumas horas de estudo..

Mesmo trabalhando no ramo por muita vezes deixamos nos “levar” pelos costumes e praxes, mas, muitas delas estão equivocadas.

Precisamos ir a fundo do porque das coisas e assim melhor assessorar inclusive nossos clientes.

Verdade seja dita que nosso ordenamento jurídico é um emaranhado de leis, controvérsias, interpretações e por isso requer muito cuidado e disposição! 

Resumindo, abaixo segue um infográfico do que retratamos aqui:

infografico-multas-no-contrato-de-aluguel

STJ autoriza penhora de 15% de salário para quitar dívida de aluguel

A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça autorizou a penhora de 15% da remuneração bruta de devedor que, além de ter uma renda considerada alta, adquiriu dívida de aluguel de imóvel residencial.

Para o colegiado, além de a penhora nesse percentual não comprometer a subsistência do devedor, não seria adequado manter a impenhorabilidade no caso de créditos provenientes de aluguel para moradia

Que compõe o orçamento de qualquer família, de forma que a dívida fosse suportada unicamente pelo credor dos aluguéis.

Segundo o relator do recurso julgado, ministro Raul Araújo, a preservação da impenhorabilidade em tal situação “traria grave abalo para as relações sociais”.

Pois, criaria dificuldade extra para os assalariados que precisassem alugar imóveis para morar.

CPC e a penhora

O ministro Raul Araújo apontou que o artigo 833 do novo CPC deu à matéria das penhoras tratamento diferente em comparação com o CPC de 1973.

Substituindo no caput a expressão “absolutamente impenhoráveis” pela palavra “impenhoráveis” e abrindo a possibilidade de mitigação da regra, a depender do caso concreto.

O relator também lembrou que, da mesma forma que o código antigo, a nova legislação já traz relativizações, como nas hipóteses de penhora para pagamento de prestação alimentícia.

“Então, é para além disso, das próprias relativizações que expressamente já contempla, que o novo código agora permite, sem descaracterização essencial da regra protetiva, mitigações,

pois se estivessem estas restritas às próprias previsões já expressas não seria necessária a mudança comentada”, explicou o ministro.

Dívida de aluguel e jurisprudência

dívida de aluguel

Após essas inovações legislativas, Raul Araújo destacou que, em 2018, a Corte Especial firmou entendimento de que a regra geral de impenhorabilidade de vencimentos pode ser excepcionada a fim de garantir a efetividade da tutela jurisdicional.

Desde que observado percentual capaz de assegurar a dignidade do devedor e de sua família.

No caso dos autos, o ministro lembrou que a dívida foi contraída entre pessoas naturais e tem como origem aluguéis de natureza residencial, ou seja, compromisso financeiro de caráter essencial para a vida de qualquer pessoa.

“Descabe, então, que se mantenha imune à penhora para satisfação de créditos provenientes de despesa de aluguel com moradia, sob o pálio da regra da impenhorabilidade da remuneração, a pessoa física que reside ou residiu em imóvel locado,

pois a satisfação de créditos de tal natureza compõe o orçamento familiar normal de qualquer cidadão e não é justo que sejam suportados pelo credor dos aluguéis”.

Concluiu o ministro ao acolher parcialmente o recurso e determinar a penhora de 15% dos rendimentos brutos mensais do executado para pagar dívida de aluguel.

Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Fonte: Conjur

A importância do distrato da locação ao seu término.

Há poucos dias atras estava encerrando uma locação de uma cliente, e no momento da devolução das chaves por parte do inquilino eu sempre faço o Termo de Distrato da Contrato de Locação. 

Então, me veio a ideia de explorar esse assunto aqui no Blog.

Pois, acredito que até mesmo profissionais da área não atentam em aplicar esse cuidado simples de elaborar um documento que oficialize o término de um contrato de aluguel.

Primeiro quero salientar que existe diferença entre a DISTRATO e RESCISÃO CONTRATUAL.

Veja abaixo os seus reais significados em termos jurídicos, que é o que importa para nós.

Segundo o Clóvis Beviláqua (grande jurista brasileiro), o significado de DISTRATO:

“Acordo entre as partes contratantes, a fim de extinguirem o vínculo obrigacional estabelecido pelo contrato.”

Segundo o Dicionário Michaelis, o significado de RESCISÃO:

“1. Ação ou efeito de rescindir; anulação, invalidação.

2. Corte, rompimento.”

Percebe a diferença? 

O Distrato da Locação e a sua efetividade:

distrato da locação

O próprio Código Civil orienta sobre a extinção do contrato em seu Art. 472:

“O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.”

O intuito do Distrato da Locação é oficializar que aquele vínculo, ou seja, as cláusulas pactuadas no contrato de aluguel, foram encerradas, não tendo as partes daquele momento para frente o que cobrar.

Não adianta, por mais que a sua locação foi bem sucedida até o final, achar que apenas a devolução das chaves já se caracteriza o término da locação, pode não ser bem assim, e vou explicar o porque.

Como lido com administração de imóveis diariamente por quase 10 anos, posso te dizer que já vi de quase tudo..

Inclusive problemas que aconteceram após a devolução das chaves.

Como o LOCADOR cobrar do LOCATÁRIO reparos do seu imóvel, ou descobrir posteriormente alguma conta em aberto.

É nesse momento que o Distrato da Locação faz o seu papel.

Nesse documento você proprietário ou administrador vai registrar como está recebendo o imóvel.

Por isso, cabe até uma vistoria antes.

E, caso tenha ainda uma alguma obrigação monetária a pagar do inquilino, você irá também identificar nesse termo particular.

O Distrato da Locação, precauções:

Por isso confira se tudo está em dia.

Faça constar todas as ressalvas necessárias para garantir a sua eficácia caso o LOCATÁRIO venha descumprir.

Lembro que é de suma importância está assinado e se possível com duas testemunhas.

ALERTO aqui que, havendo pendência do LOCATÁRIO, independente de qual seja, o LOCADOR não pode se recusar a receber as chaves!

Mas, fique tranquilo que o levantamento das chaves não exonera a responsabilidade do inquilino.

Mais uma vez reintegro que o Distrato da Locação será um documento que irá comprovar a inobservância e garantir êxito em uma ajuizamento de demanda apropriada.

Na próxima vez você já sabe não dispense o Distrato da Locação e garanta uma locação mais segura! 

Aproveite e conheça nosso KIT Locação, são mais de 30 documentos fundamentais para quem administra imóveis, e logicamente contempla nosso modelo de distrato da locação.

Inadimplência na locação, e agora o que fazer?

O assunto que vou discorrer hoje, inadimplência na locação, é um dos mais perguntados pelo proprietário de imóveis.

Acredito eu, que seja porque boa parte já passou por experiências com seus inquilinos em relação a algum tipo de inadimplemento do aluguel ou de qualquer outros encargos exigíveis elencados no Contrato de Locação.

Inadimplência na locação, como prevenir?

Na minha carreira com Administradora de Imóveis, depois de inúmeros erros e acertos, pude verificar que a inadimplência na locação ocorre por dois principais fatores.

1. Análise do pretendente básica: 

A experiência me ensinou dar muita enfase nessa fase da locação.

É nela que você tem a oportunidade de evitar problemas futuros, pois efetuando uma análise cadastral de forma coesa.

E nesse post aqui explico como diminuir 90% de chance de ter um mau inquilino, você identifica se um pretendente tem o que chamo de predisposição a inadimplência.

Inadimplência na locação-2
2. Fatos extraordinários na vida do LOCATÁRIO: 

É totalmente possível em algum momento na nossa vida passamos por alguma dificuldade, são fatos isolados, que podem comprometer nossa renda e acabar desestabilizando as finanças pessoais por certo período.

Uma perda de emprego, uma doença, uma viagem de urgência, etc.

Nesse momento cabe o LOCATÁRIO demonstrar e comprovar a situação, para que você LOCADOR tenha bom senso em aceitar ou não a negociação do pagamento fora do vencimento original.

Até porque com o advento que trás o novo CPC (Código Processual Civil) vigente desde março deste ano, regulamenta o instituo da mediação, onde explica o Roberto Portugal Barcellar:

“A mediação procura valorizar os laços fundamentais de relacionamento, incentivando, com o auxílio de um terceiro mediador, o respeito à vontade dos interessados,

ressaltando os pontos positivos de cada um dos envolvidos na solução da lide, para ao final extrair, como consequência natural do processo, os verdadeiros interesses em conflito.”

É uma tendência que alguns conflitos sejam resolvidos via extrajudicial, mas vai depender muito do histórico e relacionamento que se tem com o LOCATÁRIO, é o que chamo de ter boa relação negocial.

Inadimplência na locação e a cobrança dos débitos:

Inadimplência na locação-1

Existem muitos mitos acerca desse tema, principalmente quando aos procedimentos e prazos necessários para realizar a cobrança perante a um debito existente do LOCATÁRIO, porém antes de sair “pegando” informação sem embasamento.

Vamos analisar o que a Lei do Inquilinato nos diz, no seu Art. 9°:

“A locação também poderá ser desfeita:
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;”

Até porque na mesma Lei no Art. 23, que trata das obrigações do LOCATÁRIO, diz:

“I – Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.”

Em nenhum momento  a Lei nos impõe um prazo minimo de débito para notificação.

Na verdade o LOCADOR pode propor a ação de despejo no dia seguinte ao atraso.

Não há prazo mínimo (ou máximo, salvo a prescrição), para a propositura da ação de despejo.

Você sabia que segundo o Código Civil (art. 206, parágrafo 3) os aluguéis relativos a prédios urbanos ou rústicos prescrevem em três anos? 

Esta prescrição significa que o LOCADOR não terá mais o direito de cobrar a dívida do LOCATÁRIO

Porém, é preciso lembrar que a prescrição só ocorre se o credor nunca tiver cobrado esta dívida.

Então LOCADOR, quando inquilino não honrar com seus compromissos, seja o aluguel ou os encargos, inclusive falo mais sobre esse assunto aqui neste post, você deve tomar as providências necessárias para que comprove que houve a cobrança, por tanto emita uma notificação extrajudicial.

Inadimplência na locação, e as multas:

Outro mito que ouço falar é sobre a aplicação da multa devido ao pagamento do aluguel fora do prazo estabelecido.

A aplicação de 10% é legal? ou seria de 2% como determina o Código de Defesa do Consumidor?

Vamos a explicação! 

A limitação de 2% a título de multa estabelecida pelo Código de Defesa do Consumidor em seu art. 52 §1º refere-se à relação de consumo.

Nas locações urbanas verifica-se uma relação inquilinaria regulada pela Lei n° 8.245/91, que não estabelece teto para o valor da multa.

Porém devido ao que consta no Decreto Lei n° 22.626/33, mais conhecida como Lei de Usura, em seu art. 9° informa que as multas deverão ser de no máximo 10%.

Assim é totalmente legítima e legal a multa de 10% nos contratos de locação.

Boa parte dos proprietários de imóveis que conheço acreditam que tendo uma boa garantia no seu Contrato de Locação é suficiente para está livre de inadimplências, e problemas durante a locação.

Contudo a matemática da locação não funciona assim.

Inadimplência na locação


Inadimplência na locação e a ação de despejo:

Outra coisa, que com os anos administrando imóveis me possibilitou ter como bagagem, é que geralmente os LOCATÁRIOS que são devedores “contumazes”, ou seja reincidentes.

Na sua maioria são aqueles que não conservam o imóvel, sempre tem algo a reclamar, e sempre atrasam nas suas obrigações.

Para esses casos, que mesmo depois de notificações, e tentativa de negociação, a ação de despejo será o caminho para que você LOCADOR não venha ter maiores prejuízos.

Seria inviável explicar ainda neste post sobre como proceder uma ação de despejo, pois existem várias variáveis, e não seria prudente de minha parte.

Devido a isso irei preparar um post falando com profundidade sobre ela.

É totalmente inquestionável o papel do Administrador de Imóveis.

Não estou dizendo que você não possa administrar seu imóvel por conta própria, e o objetivo desse Blog é justamente levar até ao LOCADOR, ou qualquer outra pessoa que se interesse pelo assunto, acessibilidade prática da Lei do Inquilinato.

Já vi inúmeras vezes proprietário, e até mesmo profissionais da área cometendo erros básicos, por total desconhecimento da Lei de Locações.

Ocasionando assim problemas, conflitos que poderiam ser evitados por maior zelo na fase inicial da transação imobiliária.

Aproveite para compartilhar esse blog com seus amigos, com certeza irá ajuda-los a evitar a inadimplência na locação.

Te vejo no próximo post!

Como calcular aluguel de imóvel pró-rata

É muito comum no inicio de uma locação imobiliária a data de entrada não ser idêntica a data do vencimento.

Ocasionando dúvidas tanto para locadores/administradores como para o locatário.

Assim, no primeiro mês de locação ocorre a cobrança do aluguel “pro-rata”, ou seja, os dias ocupados decorridos desde o início da locação até o final do mês.

Portanto, somente a partir do segundo mês é que é feita a cobrança do valor locatício integral.

Conceitos

Pro Rata é uma expressão latina que tem um sentido de divisão.

Podendo ser traduzida livremente como algo que é “medido proporcionalmente”

A expressão Pro Rata Temporis possui o significado de algo “proporcional ao tempo”, ou seja, quando uma medição deve ser feita levando em consideração algum período.

Este é o caso em que se deve mensurar, por exemplo o prêmio de um seguro, em um período menor do que o contratual.

Ou ainda, para o pagamento de um salário, que é mensal, proporcional aos dias trabalhados.

Já a expressão Pro Rata Die tem o sentido de “proporcional ao dia”.

Como o caso de cobrança de juros expressa em valores diários, do tipo 0,33% ao dia.

Ou no nosso caso como calcular aluguel de imóvel pró-rata.

Base Mensal

Queremos entender como calcular aluguel de imóvel pró-rata.

E por se tratar de pagamento de aluguel e não de uma compra ou prestação de serviço devemos considerar para calculo a quantidade de dias correspondente do mês em questão.

Muito locador/administrador acaba utilizando como base o “mês comercial”.

30 dias independente do mês de inicio da locação, porém, na locação do imóvel não se usa mês de 30 dias como padrão porque a cobrança de dias não utilizados pelo locatário é ilegal.

Se o locatário entrou no dia 15 e o mês tem 31 dias será divido por 31 e multiplicado por 15

Não se esqueça que conta-se o dia de entrada.

E se o mês tiver 28 por 28, como o caso do mês de fevereiro, logo o calculo será influenciado pelo mês da entrega das chaves.

Utilizar o mês de 30 dias, sem essa análise prévia, concede ao inquilino o direito de buscar judicialmente o que pagou a mais.

Convenhamos não podemos cobrar pelo que não foi utilizado.

A coisa muda com o aluguel mensal, pois não importa quantos dias têm o mês, certo?

Já que o pagamento é realizado de forma integral.

Outra coisa é a calcular aluguel de imóvel pró-rata, que significa por dia e neste caso a divisão deve ser exata.

Aluguel de imóvel pró-rata: Adotando boas práticas locatícias

Como calcular aluguel de imovel pro-rata

É exatamente isso que indico no nosso Curso de Administração de Imóveis Residenciais.

Que o locador/administrador tenha APENAS uma data de vencimento atrelado as suas locações.

Tanto para melhorá seu processo administrativo, como para não ocorrem equívocos de como calcular aluguel de imóvel pró-rata.

Vamos a um exemplo hipotético:

Início do Contrato: 10/04/2019
Vencimento: Todo dia 10 de cada mês.
Aluguel: R$ 1.000,00
Primeiro Aluguel: 10/04 à 30/04 (21 dias de uso)
Aluguel Pro-Rata: R$ 1.000,00 (R$ aluguel / 30 (dias do mês correspondente) x 21 (dias de uso do mês) =

R$ 700,00 (aluguel a pagar referência mês de abril).

Segundo Mês:
De 01/05 à 30/05 com vencimento no dia 10/06, e assim por adiante.

Veja acima que a forma correta é sempre completar o ciclo do mês, pois o pagamento do aluguel se ocorre de forma MENSAL.

Muitos proprietários adotam uma prática atrapalhada de cobrar seu aluguel.

Sendo que, ocorrendo o inicio da locação por exemplo no dia 25 o próximo vencimento se dará também dia 25.

O seu ciclo “mensal” será de 25 de um mês para 25 do mês seguinte, então creio que essa maneira é mais confusa.

Sem dúvidas propicia a mais erros.

Principalmente quando há incidência de multa e juros, ou a necessidade de somar com cálculos proporcionais também de condomínio e IPTU.

Modelo de Cláusula de Aluguel Pro-Rata

Como calcular aluguel de imovel pro-rata

Você quer adotar as boas práticas locatícias e cobrar o aluguel de maneira eficiente?

Temos nosso modelo de contrato residencial, já validado por centenas de administradores que são leitores desse blog.

Você ainda pode solicitar a inclusão da clausula de aluguel pró-rata.

Não perca essa chance de ter em suas mãos anos de experiência em prol da assertividade do seu aluguel!

Espero que sua dúvida tenha sido sanado e aguardo seu comentário aqui abaixo.

Até a próxima!

A importância da vistoria de entrega de chaves no aluguel.

Percebo grande inobservância por parte dos proprietários de imóveis, e até mesmo pelos corretores de imóveis, na falta de desenvolvimento da vistoria de entrega de chaves em um aluguel residencial, anexa ao seu contrato principal.

Quanto tem, a maioria tem falhas, omissões, sem assinatura, e outros detalhes que tenhamos que tomar para comprovar o estado de conservação do imóvel.

E assim, produzir provas antecipadas que estejam respaldadas na orientação da Lei, caso ocorra algum litígio.

A entrega de chaves, o que diz a Lei

Como nosso embasamento é a Lei do Inquilinato, vamos ao que ela nos diz:

“Seção IV, Art. 22, I: O LOCADOR é obrigado a entregar ao LOCATÁRIO o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.”

Assim segue no Código Civil/2002:

“Art. 566, I:  A entregar ao LOCATÁRIO a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina,

e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário.”

Ou seja, antes de mais nada, quando o proprietário disponibiliza seu imóvel para locação ele deve verificar se a conservação atual está dentro de condições de uso e gozo para a moradia.

Já escrevi sobre os 10 reparos obrigatórios que o proprietário de imóveis deve fazer para ter uma locação livre de problemas, aconselho você ler!



Comprovar o estado do imóvel é importante para fixar a possibilidade de sua correta destinação.

Insira uma clausula

Por isso, é de grande relevância inserir no Contrato de Locação Residencial uma clausula pela qual  declara o LOCATÁRIO que tem conhecimento do estado que recebe o imóvel.

Nosso KIT Locação tanto tem o modelo de contrato residencial com essa clausula, como o modelo da vistoria de entrega de chaves.

Essa clausula evita futura reclamação do LOCATÁRIO.

Bem como preparar eventual ação do LOCADOR se o imóvel for danificado além do seu uso normal.

vistoria-de-entrega-de-chaves-locacao

Por isso, volto a ressaltar a importância da vistoria de entrega de chaves no aluguel antes de firmar o contrato e de entregar a posse ao LOCATÁRIO.

Realize junto com o futuro inquilino um “reconhecimento” do imóvel para que ele possa conhecer o imóvel em detalhe.

Realize testes nas instalações elétricas, hidráulicas, esquadrias, etc.

Caso você, como LOCADOR, não se ater a esse cuidado, lembre-se o que diz o Art. 22:

Das obrigações do Locador, no inc. V da Lei do Inquilinato:

“Fornecer ao LOCATÁRIO, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.”

O que deve ter na vistoria de entrega de chaves?

vistoria de entrega de chaves-laudo

Quando realizo uma vistoria de entrega de chaves no aluguel de um cliente elaboro um laudo que será anexado ao contrato.

Sempre com rico levantamento fotográfico.

Por que não usar a tecnologia ao seu favor?

Aponto sobre o estado de conservação de todos os itens.

Exemplo, tipo de material, cor, textura, marca, estado de uso, funcionamento, e descritivo de móveis e utensílios, se houver.

Imprima em duas vias, viste as folhas e assinem.

Não esqueça de incluir a presença de duas testemunhas identificadas e com suas assinaturas também.

Pronto! 

Esse documento será a base de qualquer problema durante a locação.

Em outras palavras do Direto Imobiliário, você tem em mãos a produção antecipada de provas que se caracteriza pela perpetuidade, o que se afirma na medida em que realizada.

E, pode ser utilizada a qualquer tempo. (conforme Novo Código Processual Civil no seu Art. 381).

A vistoria de entrega de chaves e o distrato da locação.

vistoria-de-entrega-de-chaves-na-locacao

Na hora de devolver as chaves ao LOCADOR, o LOCATÁRIO deve fazer os devidos reparos a fim de deixar o imóvel como estava no início do contrato.

Logicamente, baseado na vistoria de entrega de chaves que realizou antes de entrar no imóvel.

Qualquer estrago deverá ser reparado.

Mas, o que for desgaste normal não poderá ser cobrado do LOCATÁRIO, conforme art. 23, II, da Lei do Inquilinato.

Feito a checagem com base na vistoria inicial e no levantamento fotográfico, e certo que tudo se encontra na perfeita ordem, o LOCADOR pode oficializar a devolução das chaves.

Basta o proprietário assinar o recibo de entrega sem ressalvas de que está tudo certo.

Esta é a situação ideal.

E se o LOCATÁRIO não entregar o imóvel nas mesmas condições?

E se durante a locação o LOCATÁRIO identifica problemas no imóvel?

E se o LOCADOR se recusar a receber as chaves?

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Além, de ficar por dentro de como ter uma Locação Mais Segura.

Até a próxima!

Conheça quais são os encargos da locação residencial.

Para desenvolver esse post sobre os encargos da locação foi necessário embasar na Lei do Inquilinato (Lei de n° 8.245/91).

Esta lei sempre será o norte onde deve ser regido qualquer Contrato de Locação para uso residencial.

Portanto, tomando esse devido cuidado, mesmo locando por contra própria o seu imóvel, você não pode recusar a conhece-la e aplica-la.

Pois, qualquer deslize fora dessa norma jurídica pode lhe causar sérios problemas.

Como já vi muito acontecer…

Então, após o meu alerta, vamos o que diz a Lei no Art. 23:

“O LOCATÁRIO é obrigado pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal, ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…)”

Sabemos que o pagamento do aluguel é a obrigação mais importante do locatário.

Porém o locatário também é obrigado a quitar todos os encargos inerentes da locação.

Onde abaixo iremos esmiuçar cada um deles.

  • Encargos da Locação: IPTU – Imposto Predial Territorial Urbano

Encargos da Locação - pagamento de iptu

Esse assunto divide opiniões.

Mas, irei me ater apenas o que a Legislação em vigor tem a nos dizer.

Primeiro ponto a ser esclarecido é sobre a responsabilidade pelo pagamento do IPTU.

De acordo com o Art. 34 do Código Tributário Nacional, o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel.

Portanto, para o Fisco, o proprietário é a pessoa obrigada a pagar o IPTU.

Entretanto, a Lei do Inquilinato diz, em seu artigo 22, O LOCADOR é obrigado a:

“VIII – Pagar os impostos e taxas, (…), que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.”

Ou seja, não há impedimento legal que no Contrato de Locação você venha cobrar do inquilino o pagamento do IPTU.

Porém, se o mesmo não efetivar o pagamento das cotas, para o Fisco Municipal, é o LOCADOR (proprietário) o responsável, pois o tributo é “propter rem” ou seja, decorre da própria coisa.

Para evitar cobranças judicias, inclusão do débito na dívida ativa, e até mesmo a execução do bem para quitação desse imposto municipal, sempre indico aos meus clientes que assumem o pagamento e englobe esse custo ao valor da locação.

  • Encargos da Locação: Condomínio

Encargos da Locação - condominio

Assim diz a Lei no Art. 23, inciso XII O LOCATÁRIO é obrigado a:

“Pagar as despesas ordinárias de condomínio.”

Aí vem a dúvida, o que seria de fato despesas ordinárias?

A própria Lei enumera:

§ 1° Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação.

Taxa extra

Haverá casos em que inquilinos devem arcar com os rateios extras.

Quando esses forem usados para cobrir despesas ordinárias.

Por exemplo: taxa extra para pagamento de 13° e férias de funcionários do condomínio.

Em minha carreira profissional já tive momentos que administrei condomínio.

Uma das principais orientações que informo ao síndico é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos).

E outros para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos.

  • Encargos da Locação: Seguro Incêndio

Encargos da Locação - seguro incendio

Primeiro vamos nos embasar verificando o que a Lei no diz no seu Art. 22.

O LOCADOR é obrigado a:

“VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

IX – Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;”

Notem que a expressão “salvo disposição expressa em contrário no contrato” deixa claro que a Lei autoriza o LOCADOR a transferir para o LOCATÁRIO a obrigação de pagar.

O LOCATÁRIO pode solicitar ao LOCADOR que comprove a contratação apresentando os documentos necessários.

A apólice fica em poder do PROPRIETÁRIO que é o beneficiário.

Seguro Incêndio x Seguro Condominial

É preciso deixar bem claro que esse seguro opcional nada tem a ver com o seguro obrigatório condominial (artigo 1.346, do novo Código Civil) em prédios e condomínios e contratado pelo síndico.

Tem cobertura da área condominial, ou seja, de uso comum, contra fogo, raio, explosões, vazamentos.

Este seguro condominial abrange os imóveis particulares e assim tem cobertura para os apartamentos em relação a destruição total ou parcial causada por sinistro no condomínio e não provocado pelo imóvel.

É determinado por legislação especifica e o sindico responde civil e criminalmente caso não proceda a contratação.

Indico sempre a contratação desse tipo de seguro, independentemente da idade do seu imóvel. 

  • Encargos da Locação: Pintura

    Encargos da Locação - pintura

É importante assinalar que a Lei de Locação (Lei nº 8.245/91, com as alterações da Lei nº 12.112/2009) é omissa quanto a obrigatoriedade da devolução do imóvel pelo inquilino com pintura nova, quando do término do contrato.

Hoje a divergência de entendimento quanto a obrigatoriedade da devolução com a pintura nova, levando em consideração o que diz o art. 23, III.

Entendo, que se deve cobrar o LOCATÁRIO o ESTADO da pintura e não a sua IDADE.

Indico ao proprietário que está preste a locar o seu imóvel, informe qual tipo de tinta e cor das paredes, portas, rodapés, etc, e quando do distrato o LOCATÁRIO não alegue que desconhecia.

No entanto para garantir é fundamental que realize uma Vistoria de Entrega de Chaves assinada, e anexada ao Contrato.

A simples falta de pagamento de qualquer dos encargos assumidos em contrato já possibilita a ação de despejo, ainda que os alugueis estejam quitados.

Continue acompanhando nosso Blog!

Colocamos os principais assuntos relativos a administração de imóveis e como ter uma locação mais segura.

Até a próxima!

5 Erros fatais que proprietário comete ao anunciar o imóvel.

Hoje irei abordar um tema que proprietários de imóveis não levam muito a sério na hora de anunciar o imóvel.

Estou falando da publicidade, da construção do anúncio, e certamente dos meios que for escolher para anuncia-lo.

Percebo 5 erros fatais ao anunciar o imóvel, aqui você irá saber se em algum momento já adotou essa prática, e como resultado, aprenderá exatamente como funciona a elaboração de um anúncio que gera resultados.

Vamos a eles?

1. Deixar a chave na portaria e avisar ao porteiro que sua unidade está vazia:

anunciar seu imóvel-1
Não aconselho de forma alguma que você deixe a chave na portaria, e assim facilitar para quem tiver passando pela rua em busca de opção para aluguel acesse sua unidade com extrema facilidade.

Ou seja, sem nenhuma identificação expondo tanto seus pertences, como o próprio condomínio e seus moradores.

Cada vez mais, os Condomínios estão optando em seu regimento interno a proibição da portaria receber chaves e liberar acesso a terceiros sem uma triagem prévia, para acima de tudo garantir a segurança desejável em qualquer prédio.

É até possível que a pessoa que esteja passando pela região batendo de portaria em portaria, seja de fato um cliente em potencial, devido à influência da localização do seu imóvel, mas, isso por si só não garante a idoneidade do interessado.

Se, você não quer ser incomodado com ligações inoportunas devido ao seu trabalho, ou estilo de vida, é mais viável e profissional contratar um corretor de imóveis, mesmo que apenas faça a intermediação.

Assim, está garantido a segurança de ter um responsável pelo seu imóvel durante as visitas.

2. Anunciar o imóvel nos classificados de jornais de grande circulação:

No início de minha carreira como Corretora de Imóveis essa opção era infalível!

Já loquei imóveis um dia depois de ter anunciado em um jornal de grande circulação da minha cidade.

Porém, devido a mudança do comportamento do consumidor, e as possibilidade que a internet e a tecnologia vem proporcionando em acessar os dados do imóvel na palma da mão com o celular, a assertividade do jornal vem caindo drasticamente.

E, também, não aconselho você ficar restrito apenas a essa opção.

3. Falta de preocupação com arrumação do imóvel e objetos pessoais nas fotos publicadas:

Você não tem noção de quanto está atrasando a oportunidade de ter seu imóvel locado.

É fundamental caso você queira impactar o interessando em manter seu imóvel organizado, limpo e sem utensílios excessivamente pessoais, como porta retrato, roupas, e até mesmo animais de estimação.

Vejo por demais nos portais imobiliários fotos sem nenhuma atratividade que só desvalorizam o imóvel.

E você, deveria saber que essa postura acarreta em alta vacância e barganha no valor anunciado.

Despertaria interesse de locar o imóvel com o anuncio das fotos abaixo?

 

4. Espalhar para o mercado a disponibilidade do seu imóvel:

É incrível a quantidade de opções de imóveis que recebo de proprietários que nem me conhece.

Mas, que viu meu contato em algum grupo de Facebook, por exemplo, e envia os dados do imóvel, as fotos, e todas as condições da locação.

E assim como faz comigo, encaminha também para diversos outros profissionais, e alguns acabam anunciando a opção do imóvel de forma desencontrada.

Inclusive, poluindo o mercado com anuncio do mesmo imóvel em diversas formas e valores diferentes, consequentemente criando um leilão.

Isso mancha sua unidade e prejudica a efetividade na locação.


>>> Quer aprender a avaliar seu imóvel para locação?
Acesse Aqui o POST que te explica como. <<<


5. Anunciar o imóvel com dados insuficientes, mal explorados ou com erro de português:

Veja esses anúncios abaixo;

  • “Apartamento com dependência, otima moradia, armarios, cama imbutida, em condomínio fechado com parquinho e quadra esportiva.”
  • “Apartamento nascente, 10 andar, prédio com infra, com ou sem mobília.”
  • “Apartamento um quanto, amplo, com 56m2 e quatro ambientes. Vista mara, 8º andar. Prédio com dois elevadores, bem localizado no centro de Salvador.”

O anúncio é importantíssimo para obter um resultado satisfatório ao anunciar seu imóvel.

É na forma como o imóvel é descrito, explorado, valorizado que o cliente desperta interesse.

Então, esteja atento em desenvolver de forma detalhada a tipologia do imóvel, as vantagens que o condomínio oferece, a infraestrutura de serviços da região e sua localização exata.

Além, dos valores corretos quanto ao preço do aluguel e dos demais encargos, e é claro obedecendo a nossa língua portuguesa.

Quer ter êxito na sua locação?

anunciar seu imóvel
Depois disso, digo com total confiança que a presença de um profissional do mercado imobiliário é uma excelente opção.

Sabe porquê?

Porque locar um imóvel não inicia, nem termina em anunciar corretamente, essa é apenas uma parte de todo um ciclo que a locação imobiliária é constituída.

De uma forma ou de outra, essas dicas irão ajudar a anunciar a ter um norte de como anunciar seu imóvel.

Continue acompanhando o nosso Blog pois aqui discorremos tudo sobre a Lei do Inquilinato.

E também, como realizar uma locação segura!

Até a próxima!