Novo Projeto de Lei dispõe sobre o despejo extrajudicial

No dia 30 de julho foi apresentado pelo Deputado Hugo Leal (PSD/RJ), o Projeto de Lei n. 3999/2020 que Dispõe sobre o despejo extrajudicial e a consignação extrajudicial de chaves, e para tanto altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, a nossa Lei do Inquilinato, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, e dá outras providências.

Lendo o PL, verificamos a sua justificação para alteração da Lei de Locações do seguinte modo:

A desjudicialização (termo cunhado para denominar a avocação, para a seara extrajudicial, de certos procedimentos que, originalmente, dependiam da atuação exclusiva do Poder Judiciário) é um fenômeno que vem ganhando espaço no ordenamento jurídico nacional.

Parâmetros Legais

O divórcio extrajudicial (Lei nº 11.441/07), o Inventário e Partilha Extrajudicial (Lei nº 11.441/07), a Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/1997) e a usucapião extrajudicial (Lei nº 13.105/2015), são alguns exemplos de movimentos bem sucedidos em que se reposicionou a atuação do Poder Judiciário e que, em pouco tempo, deram nova dinâmica às relações sociais.

Essa tendência se justifica pelo iminente colapso do Poder Judiciário, ocasionado por um sistema que exige a atuação do judiciário como única solução possível.

Apenas para ilustrar esta circunstância, segundo o Conselho Nacional Justiça, no ano de 2019, a duração média de processos pendentes em fase de execução no Poder Judiciário Estadual foi de, aproximadamente, 6
(seis) anos e 2 (dois) meses, para além do monstruoso acervo de mais de 55 (cinquenta e cinco) milhões de processos (somente na Justiça Estadual).

Nesta conjuntura, a adoção de medidas de desjudicialização são salutares e catalisadoras do avanço social, enquadrando-se nesse contexto o despejo extrajudicial e a consignação extrajudicial de chaves.

A locação de imóveis no Brasil

Para se ter noção do papel das locações no cenário nacional, segundo o Censo de 2019, dos 72.395 domicílios analisados, 13.282 são locados, ou seja, 18,34% da ocupação residencial do País é oriunda de contratos de locação.

Ademais, em sua imensa maioria, empresários se utilizam da locação para fixação de suas bases físicas de atuação, destacando mais uma vez papel essencial da modalidade para o Brasil.
Nessa lógica, caminhos que tornem a locação de imóveis mais competitiva, célere e viável, trará evidentes benefícios a cada um dos atores que integram esse tipo de relação jurídica, tão importante para o País.

Passando à análise do Projeto de Lei, ora PL, trataremos inicialmente o despejo extrajudicial. Antecedendo o despejo, em regra, deparamo-nos com o seguinte cenário: não obstante os esforços conciliatórios característicos das relações locatícias, nem sempre há sucesso na negociação/composição do inadimplemento do locatário e nos casos em que este inadimplemento se torna intolerável para os locadores, a Lei nº 8.245/91 lhes permite lançar mão do despejo judicial como mecanismo para a rescisão contratual e retomada do
imóvel locado.

Assim, se o locador tem a prerrogativa de rescisão e retomada, vislumbrar uma tramitação de cerca de 6 (seis) anos para a desocupação do imóvel e a reassunção de sua disponibilidade econômica, se apresenta
absolutamente incompatível com as necessidades sociais e com a celeridade processual, esculpida na Lei nº 13.105/2015, com graves consequências para o mercado, seus atores e ao acesso à locação.

A locação como fonte de renda

despejo extrajudicial

Necessário lembrar que, ao contrário do que povoa parte do imaginário popular, boa parte dos locadores depende da locação de imóveis para subsistência, podendo-se usar como exemplo o Estado do Rio de Janeiro.

Assim, sem prejuízo das locações não-residenciais (em que funcionam operações econômicas, via de regra, bem assessoradas), em pesquisa realizada pelo SECOVI-RIO e pela Associação Brasileira Administradoras de Imóveis, foi constatado que 76,7% dos locadores residenciais possuem apenas um imóvel e dependem do aluguel para complementar renda.

Ademais, em vista da baixa efetividade dos mecanismos de retomada, quanto à locação não-residencial, segundo índice FIPE-ZAP, se viu grave queda do investimento em locações não-residenciais e na compra e
venda de imóveis não-residenciais (adquiridos, em regra, para locação), tudo com íntima correlação à morosidade dos meios de solução de conflitos locatícios.

Sendo essa boa amostra do cenário nacional, a tramitação mais célere dos despejos por falta de pagamento, decorrentes de locações residenciais e não-residenciais, é política pública de urgentíssima implantação.

O despejo extrajudicial

O despejo extrajudicial visa estabelecer um procedimento racionalizado para a rescisão e a retomada de imóveis locados na hipótese da falta de pagamento de aluguéis e encargos em locações residenciais mensais,
por temporada e não-residenciais.

A diferença trazida pelo PL é o reposicionamento do ônus do acesso ao Poder Judiciário. Assim, caberá ao locatário que discorde ou identifique irregularidade no procedimento mover a competente ação judicial
para suspendê-lo, seguindo os passos do que ocorre com a Alienação Fiduciária em Garantia (Lei nº 9.514/97).

A fim de dar legitimidade ao procedimento, todos os atos têm participação de advogado e são verificados/certificados por Tabelião do Ofício de Notas da comarca do imóvel locado, que lavra ata notarial em que se constatam os requisitos previstos no PL.

Importa destacar que o despejo extrajudicial em si não viola o direito à moradia. Ao revés, observado o direito de purga da mora e intervenção do Poder Judiciário, emula fielmente a lógica já tolerada pelo procedimento judicial de despejo. Garantida a ampla defesa ao locatário, este terá sempre garantido a reconhecimento a eventual violação ao Direito à Moradia.

Consignação extrajudicial de chaves

ação extrajudicial

O art. 4º da Lei nº 8.245/91 prevê o direito do locatário em devolver o imóvel locado, pagando multa proporcional. Este direito de denúncia vazia por parte do locatário é tido como direito potestativo por doutrina e jurisprudência, sendo incabível a recusa injustificada à devolução do imóvel e, por consequência, as chaves.

Ocorre que a Lei nº 8.245/91 não estabeleceu previsão do modo de exercício deste direito do locatário que, em muitas situações, se vêm obrigado a promover a devolução das chaves mediante procedimento judicial.

Na linha de desjudicialização proposta neste PL e manejando as competências dos Tabeliães dos Ofícios de Notas, criou-se a possibilidade de consignação extrajudicial de chaves.

Assim, por meio do procedimento, o locatário poderá exercer sua prerrogativa sem oposição infundada do locador, desde que atendidos os requisitos legais.

O PL na data de hoje (03/08/20) está guardando Despacho do Presidente da Câmara dos Deputados.

Acesse a íntegra do Projeto de Lei n° 3999/2020 aqui.

E você o que achou desse Projeto de Lei, acredita que vai ser aprovado?

Estaremos atentos! Até a próxima.

A Gestão do Contrato de Locação de Imóveis

Como se diz: “Rentabilidade Passada, não é Garantia de Rentabilidade Futura. ” Você conhece essa frase?

E a rentabilidade do contrato de locação do seu imóvel, você registra esse histórico?

Seja qual for a sua resposta tenha certeza que elaborei esse conteúdo especialmente para você, pois não haverá mais possibilidade de bons resultados na locação de imóveis se não houver uma administração eficiente do contrato de aluguel.

Como fazer isso?

Comece pela leitura desse post. Vamos juntos!

O mercado de locação imobiliária é vibrante no Brasil, um país de imenso déficit habitacional e imensa desigualdade, que veda a muitos o acesso à moradia digna, portanto nesse contexto não falta demanda, há apenas em dados momentos do ciclo imobiliário a explosão dessa demanda ou da oferta.

E como se diz: “Não Podemos Fugir da Lei Irrevogável da Procura x Oferta”.

Se o indivíduo conhece essa lei ou não, pouca diferença faz, pois o preço da sua locação dependerá desse cruzamento.

Portanto, se há uma matriz de preço a seguir maior importância se dá à administração do contrato de aluguel!

Você entende esse nexo causal?

O “mundo dá voltas”, as coisas mudam e as pessoas também, como diria o Filosofo Heráclito:

“Não Se pisa duas Vezes no Mesmo Rio! Pois, mesmo os fluxos das águas mudam e, junto com este, toda a paisagem”.

A partir de tal reflexão, me permito concluir que o ciclo locatício não pode ser o mesmo, já que a estrutura dos imóveis mudou e o padrão de exigência dos locatários também, então amigo(a), mais um ponto para destacar na importância da administração do contrato de locação.

Mas agora sejamos determinísticos..

Como fazer a gestão do contrato de locação?

Contrato de Locação de Imóveis

Vamos então destacar pontos mínimos abaixo:

  1. Se “O Contratado não sobrepõe ao Legislado” é preciso conhecer a Lei que regula as locações mesmo antes de celebrar a locação (Fase Pré-Contrato).
  1. Já que “O Contrato faz Lei entre as partes”, ressalvadas as exceções acima, é preciso oficializar o Contrato naquilo que chamamos de sua “Função Social” (O contrato em Si).
  1. A “Locação Passiva” foi há muito tempo sepultada, portanto se você aluga o seu imóvel e “Deixa Correr Solto” as surpresas prometem não serem boas já que a sorte costuma presentear aqueles que por ela trabalham. (Fase pós-contratual).

Se você acompanha o nosso canal, já sabe que damos subsídios aos nossos leitores em todas as etapas do contrato de locação para que façam de forma eficiente a sua administração, ou se é investidor e possui acima de quatro imóveis contrata uma administração profissional do seu patrimônio.

Mas vamos considerar que você é novo nos nossos canais e quer saber o mínimo necessário em cada etapa para que a administração do seu contrato de locação lhe permita bons resultados, então vamos pontuar essas questões.

Fase Pré-Contratual:

  • Tornar o imóvel funcional e apto para uso pleno pelo Locatário (Art. 22, I – Lei 8.245/91)
  • Definir o preço do aluguel e a as demais condições quanto ao seu pagamento (Arts. 17 e 18 – Lei 8.245/91)
  • Análise do Locatário (Que nós reputamos como “A Melhor Garantia para o seu Contrato de Locação”).

Fase Contratual:

  • Se desejar consulte a nossa assessoria imobiliária OnLine, ou adquira um dos nossos modelos na Nossa Loja.
  • O Locador não pode reaver o imóvel no prazo locado (Art. 4 – Lei 8.245/91).
  • Muito embora a Locação possa ser ajustada por qualquer Prazo (Art. 3 – LI) existe um “melhor prazo” com previsão Legal para Locação Residencial que é de 30 meses (Art. 46 – LI), e para Locação Comercial que é 24 meses para Aluguel Sem Proteção Prévia do Fundo Comercial (Inteligência dos Artigos 56 e 57 da LI) e 60 meses quando se paga Luvas no Contrato Inicial da atividade Comercial (Art. 51, II – LI).

Fase Pós-Contratual

  • Faça um Planilha para acompanhar as suas despesas e Receitas na Locação Imobiliária ( Dica: Daihane Cézar pode te Ajudar =] )
  • Faça visitas periódicas ao imóvel e aproveite esse momento para se relacionar melhor com o seu Locatário.
  • Execute ao longo do contrato o Poder das Notificações, nas distintas ocasiões contratuais próprias (Aqui, se desejara, conheça a nossa assessoria imobiliária).
  • O Mútuo Acordo, como remédio eficaz para múltiplas soluções no decurso da Relação Locatícia (Art. 9, I – LI).

Gestão Contratual de Locações Imobiliárias

Agora um ponto crucial para a administração do contrato de locação que são AS SUAS DÚVIDAS SOBRE O ASSUNTO!!

Sinceramente, eu falaria uma semana ou mais sobre o tema, mas o que importa de verdade é como você vai aplicar essa ferramenta em seu favor e, saiba que estamos aqui para ajudar, por isso nos siga no Telegram, temos um Grupo exclusivo Daihane Cézar & Tiago Maia – Consultores Imobiliários.

Até fiz uma AULA GRÁTIS detalhando mais sobre esse tema, que você pode conferir aqui:

Vamos elaborar, sempre, conteúdo exclusivo e aplicado às demandas locatícias, como essas impostas em tempo de pandemia trazidos ao Brasil pela COVID19, nos quais serão necessárias, mais do que em qualquer outro tempo, boas práticas de administração do contrato de locação, para que você maximize a rentabilidade do seu patrimônio, mas o faça dentro dos limites da Legalidade, cumprindo a Função Social do Contrato de Locação e mesmo da Propriedade.

Tenho ouvido a frase ecoar por todos os meios de comunicação, que “Estamos Juntos Mesmo que de Longe”, então faço minhas tais palavras, desejando que você e sua família estejam com Saúde e em Paz.

Vamos em frente com Força e Coragem pois “mar calmo não faz bom marinheiro”, então vamos aprender com o momento, e se houverem erros, existe tempo para superá-los, seja na administração do contrato de locação, seja em outra área da vida pessoal ou nos negócios.

Grande Abraço!

O dia que tive um estelionato na locação imobiliária.

Hoje a proposta desse post é diferente pois irei contar sobre estelionato na locação, muitos leitores desse blog vem solicitando que além de explicarmos de forma prática a Lei do Inquilinato, também seja compartilhada nossas experiências com a administração de imóveis e a relação com todos os envolvidos dessa transação imobiliária, seja locador, locatário, fiador, síndico, entre outros. 

Estelionato na Locação

Antes de abrir a minha empresa atuei por um tempo como corretora autônoma e aos 20 anos administrava quase 50 imóveis, para quem ainda não sabe tirei o CRECI aos 18 anos, e toda essa bagagem me gerou algumas histórias emblemáticas, e grande aprendizagem no desenvolvimento da minha carreira.

E uma dessas experiências inusitadas irei contar aqui, seja  você LOCADOR ou Administrador de Imóveis, valerá a pena ler até o final para que o mesmo não aconteça com você e fique ligado nas dicas que a prática me ensinou.

Estava eu com uma casa de alto padrão para ser alugada, procuração, contrato de administração, documentação dos proprietários em mãos, ou seja, tudo certo para um começo de uma bela prestação de serviço.

Anúncio posto no mercado, idas e vindas de visitas de pretendentes, quando recebo a intenção de fechamento de um grande empresário nacional na área de educação.

Um homem de negócio veio com seu Chrysler 300c preto, acompanhado de dois seguranças, e com seu cachorro Husky Siberiano, tipo perfeito para quem estava buscando conforto e privacidade na cidade..

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Próximo passo análise da documentação, recebi tudo que foi solicitado, neste caso um cliente com um nome no mercado, inclusive com grande robustez no cenário brasileiro, como duvidar de algo? 

Estelionato na Locação, a garantia

Quanto a garantia, foi proposto a caução de três vezes o valor do aluguel e por ser um valor alto, devido a perfil daquela casa, o proprietário logo se interessou, pois de imediato poderia “colocar a mão no dinheiro”, mesmo sabendo que a Lei do Inquilinato não permite essa forma de utilização.

E caso queira aprender sobre como utilizar corretamente a garantia via caução, desenvolvemos um artigo sobre esse assunto, basta acessar aqui.

Todo o resto foi sendo realizado, a entrega das chaves foi feita, e liberado o acesso do meu mais novo inquilino!  😀 

Que bolada ein?

Receber o 100% do primeiro aluguel depois de todo trabalho desenvolvido.. 

Se passa o segundo, terceiro, quarto mês, quando começa os atrasos, depois a falta total do pagamento das obrigações, vem o susto, a cobrança do LOCADOR, e sua credibilidade em jogo..

Foi necessário muito empenho, pois quando precisei identificar a fundo o que estava acontecendo percebi que caíra em golpe por um estelionatário!

Tive que agir rápido, porque a cada mês o prejuízo aumentava, mas no final de tudo o inquilino acabou abandonando o imóvel após atitudes imprescindíveis que tive que tomar..

5 principais lições que aprendi com a experiência de um estelionato na locação

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1. Jamais seja influenciado por aparências.

O profissional deve ser totalmente imparcial, e nada pode deixar ser influenciado, seja quem for o cliente, é melhor que recuse o trabalho, do que não tomar TODAS as precauções necessárias para essa atividade.

2. Capacidade financeira ≠ bom pagador.
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Dê mais foco no score do inquilino, do seu histórico junto aos órgãos de credito (SPC/SERASA), não fique impressionado que a renda supera muito além de 3, 4, 5 vezes o valor do aluguel, garanto que isso por si só não te dar garantia de bom pagador.

Preparei um post onde explico com diminuir em até 90% de chances de entregar as chaves para um mau inquilino, confira aqui!

3. Aprenda a identificar um CPF falso.

Quase na maioria dos casos a soma dos números do CPF deve ser de dois números iguais, ex. 55, 44. Teste ai o seu e me diga!

Outra forma é verificando o último numero antes do dígito cada terminação representa um estado, ou um conjunto de estados, vai depender onde o seu foi enquadrado, no meu caso a BAHIA, assim como Sergipe termina em 5.

Então se um RG constar que a expedição foi de SSP/BA e o CPF terminar em 8 (São Paulo) vai ser necessário averiguar melhor.

4. Aprenda com erros dos outros.

Nada melhor que aprender com erros dos outros, hoje com a internet facilitou demais o acesso as informações, ler sobre experiências de outras pessoas, acompanhar a jurisprudência, ou seja não temos justificativa para não executarmos um serviço de excelência.

5. Responsabilidade civil do corretor de imóveis.

estelionato na locação

Você que é profissional da área sabe qual a sua responsabilidade civil perante a sua atividade de administração de imóveis?

Então vamos verificar a responsabilidade civil do corretor ante o Código Civil Brasileiro:

“Art. 723 (…) parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Da responsabilidade civil do corretor perante o Código de Defesa do Consumidor:

“Art. 14: O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”

Portanto caro leitor aproveite para aprender sobre esse “case” e compreender que a locação de imóveis é um negócio que precisa de profissionalismo e dedicação.

Gostou da minha história sobre o estelionato na locação? 

Não deixe de comentar logo abaixo:

Modelos de contrato de locação de imóveis

Os maiores administradores de imóveis que tive a oportunidade de conhecer, são unânimes pelo menos em um ponto:

O segredo da boa gestão do aluguel passa por um contrato impecavelmente bem feito!

Cada um deles não medem esforços para esconder os seus modelos à sete chaves!

Justamente por isso: é um dos pontos mais importante na locação de um imóvel.

Então, ao elaborar esse Blog Eu e a Daihane decidimos navegar em sentido contrário a estes amigos de profissão.

Ou seja, compartilhar com operadores do mercado imobiliário todo o nosso conteúdo.

Compilado em mais de 15 anos de experiência profissional.

E, logicamente, isso inclui os nossos modelos de contrato de locação de imóvel.

Dito isso, ainda não deixo de ficar perplexo ao visualizar que, na prática, são muitos os que baixam modelos de contrato do google, indiscriminadamente, para celebrar as suas locações.

Sou obrigado, então, a acreditar que ainda são muitos os que desprezam os riscos implícitos em fazer um negócio baseado num contrato cheio de omissões e/ou vícios.

Nossa doutrina

Com esses, além de fazer um apelo a continuar a ler esse post, e adquirir os nossos modelos de contrato de locação ao final, logicamente.

Gostaria de compartilhar algumas lições extraídas proferidas pela renomada Jurista Brasileira Cláudia Lima Marques:

“O contrato não obriga porque assim estabeleceu o direito, é o direito que vale porque deriva de um contrato”.

E ainda (…)

“Marco da história do direito, o Código Civil Francês de 1804, a maior realização da Revolução Francesa no campo do Direito Civil, influenciaria grande parte dos ordenamentos jurídicos do mundo,

pondo como valor supremo do seu sistema contratual a autonomia da vontade , afirmando, em seu artigo 1.13, que as convenções legalmente formadas têm lugar de LEIS para aqueles que a fizeram”. (grifos nossos).

Espero que após da solar explanação desse nossa baluarte do direito, fique claro:

que O CONTRATO FAZ LEI ENTRE AS PARTES. e, portanto, deve ser levado mais a sério do que simplesmente baixar do google.

Mas, não se preocupe, é por isso estamos aqui, para verberar no mercado as boas práticas!

Nossos modelos de contrato de locação foram elaborados a partir da nossa experiência prática

E, além disso, com base legal das nossas leis vigentes.

Modelos de contrato de locação

Conheça abaixo nossos modelos de contrato de locação de imóveis:

  1. Modelo de Contrato de Locação Residencial
  2. Modelo de Contrato de Locação Não Residencial
  3. Modelo de Contrato de Locação Por Temporada
  4. KIT Locação

Basta clicar no link da locação que busca acima.

Será direcionado para uma página com mais informações do modelo de contrato de locação de imóvel, e como ter acesso imediato.

Sendo que nosso KIT Locação, é literalmente uma “caixa de ferramenta”!

Ou seja, é útil tanto para quem administra por conta própria ou é um administrador profissional, e deseja acima de tudo trabalhar com um material que tem credibilidade.

Em suma, são mais de 30 itens, desde contratos, distratos, notificações, procuração, etc.

Além de infográficos desenvolvido por nós para facilitar o entendimento de questões próprio do negócio.

Damos ainda suporte em caso de dúvida do material.

Muitos operadores do mercado já estão adotando nosso modelo de contratos de locação pelo Brasil a fora,

E pelos feedbacks, certamente estão tendo resultados.

Aproveite a oportunidade de ter acesso a anos de administração de imóveis por meio dos nossos modelos, faça bom uso, e conte conosco!

Blog A Lei do Inquilinato na Rádio Alepe

Nosso Blog sobre exclusivo sobre Locação de Imóveis participou de uma reportagem.

E foi sobre a Lei do Inquilinato na Rádio Alepe (Assembleia do Estado de Pernambuco).

Com a participação do seus autores, a Daihane Cézar e o Tiago Maia.

Confira abaixo:

Reformulada há dez anos, Lei do Inquilinato acompanha evolução do mercado imobiliário.

Quem já alugou um imóvel residencial certamente deparou-se com o contrato de locação e suas inúmeras cláusulas com obrigações do locatário.

A primeira impressão é de que o inquilino tem mais deveres do que o proprietário.

Na prática, as duas partes dividem garantias e responsabilidades.

Atentos à necessidade de trazer mais equilíbrio a essa relação, os legisladores brasileiros reformularam, há dez anos, a Lei do Inquilinato.

A lei do inquilinato: Aperte o Play

blog a lei do inquilinato radio alep

Ouça esta reportagem:

Em plena “Era do Acesso” – caracterizada por gerações que optam cada vez mais por usufruir de bens materiais em vez de adquirir a propriedade deles –, cresce a preferência por alugar imóveis.

Que o digam os consultores imobiliários Tiago Maia e Daihane Cézar, da Bahia.

Criadores do Blog Lei do Inquilinato na Prática.

Único do País sobre o tema, eles tiram dúvidas sobre a legislação pelas redes sociais desde 2016.

Daihane observa que o aluguel é uma tendência que veio pra ficar.

A nova geração está valorizando experiência, comodidade e mobilidade, sem querer assumir a responsabilidade que uma propriedade imobiliária implica”, avalia.

Com a ascensão dessa modalidade, a Lei do Inquilinato se consolida como guia de direitos e deveres de locadores e locatários.

A Lei do Inquilinato

Criada, originalmente, em 1991, a norma reúne procedimentos para as locações de imóveis urbanos.

Para o defensor público da área cível Rodolfo Tomaz:

“a principal novidade empreendida em 2009 foi a disciplina do aluguel de forma a não favorecer apenas quem detém a propriedade”.

Para ele, a Defensoria é uma aliada importante na efetivação da lei.

Normalmente, as empresas imobiliárias têm bons advogados, o que faz com que os contratos sejam direcionados para uma vantagem maior para quem está alugando”, observa.

“A Defensoria Pública entra, justamente, para equilibrar essa balança.

E promover uma maior proteção aos inquilinos, para que esses contratos sejam justos, equânimes e isonômicos para ambas as partes envolvidas”.

Cobrança de juros excessivos no caso de atraso no pagamento da mensalidade, assim como de multa abusiva pelo encerramento do contrato antes do prazo, estão entre os itens que merecem atenção, segundo o defensor público.

De acordo com a Lei do Inquilinato, o locatário pode devolver o imóvel.

Desde que pague a multa definida em acordo com o locador, proporcional ao período de cumprimento do contrato.

Há casos, porém, em que a penalidade ultrapassa cinco aluguéis:

“Já atuei em processo em que consegui, por meio da defesa apresentada, que fosse reduzido o valor para a metade do que tinha sido cobrado pelo proprietário do imóvel”.

Mesmo quem optou pelo acordo verbal está amparado por dispositivos da lei.

Contudo, nesse caso, é preciso reunir provas testemunhais e outras evidências que confirmem a relação de aluguel.

O aluguel como renda familiar

A percepção geral é de que o inquilino é a parte mais vulnerável do vinculo locatício.

Mas, o escritor e professor do Curso de Gestão Imobiliária da Universidade de Pernambuco (UPE) Frederico Mendonça lembra que muitas famílias dependem da renda proveniente do aluguel para seu sustento.

“Imagine, por exemplo, um casal de idade que tem uma aposentadoria do INSS de R$ 2 mil, mais um imóvel alugado por R$ 1 mil.

O valor do aluguel representa, portanto, 30% do rendimento mensal.

Às vezes, cobre o plano de saúde daquela pessoa”, observou.

Então é um equívoco a gente achar que o inquilino é a parte mais frágil.”

O especialista acrescenta que a legislação atual protege os proprietários dos maus pagadores.

Permitindo assim uma ação de despejo por meio de liminar da Justiça num prazo de 15 dias.

No entanto, esse recurso só pode ser concedido nas hipóteses previstas pela lei.

Mendonça ressalta o papel do corretor de imóveis na negociação do aluguel, com obrigações definidas pelo Código Civil.

“Ele é obrigado, por lei, a verificar todas as condições do negócio e do imóvel.

Muita gente não sabe, mas tudo isso é responsabilidade legal desse profissional”, complementa.


Reconhecimento

É uma satisfação saber que o Blog Lei do Inquilinato na Prática está auxiliando centenas de leitores diariamente.

Além de conduzir esse mercado de locações para adoção das boas práticas locatícias!

Agradecemos cada leitor e cliente!

Sim, já realizamos diversas consultorias!

Graça a essa oportunidade de ter a sua confiança nos enxergando como profissionais.

E consequentemente, por fazer desse Blog uma referência nacional sobre o assunto!

Até a próxima!

Lei 8.245/91 : A Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/91, mais conhecida atualmente como “A Lei do Inquilinato”, surgiu para regular as locações de imóveis urbanos.

Mas, cabe também ressaltar que as locações das demais modalidades de imóveis continuam regulados.

Tanto pelo Código Civil e por Leis Especiais (como descreve o Art. 1° da própria Lei 8.245/91).

No decorrer dos meus 15 anos de experiência como Corretor de Imóveis percebo que ainda hoje locadores e locatários desconhecem premissas básicas dessa tão importante Lei.

A Lei 8.245/91 e os erros comuns cometidos pelos locadores.

Lei 8.245/91

As experiências acumuladas nesses anos me permitiram um know-­how nessa área de atuação de modo a poder afirmar que um bom contrato de locação é suficiente para evitar inúmeros transtornos da inobservância da Lei 8.245/91.

Para isso vou citar dois exemplos corriqueiros, que futuramente abordaremos em mais detalhes neste blog:

1) A possibilidade de retomada do imóvel:

Através de “denúncia vazia” em contratos de locação residencial ajustados por período de 30 meses ou superior.

Cabendo a todos os demais prazos pactuados a apresentação da “denúncia cheia”, ou seja, a apresentação de uma justificativa cabível na Lei 8.245/91 para a retomada do imóvel locado;

2) A cobrança antecipada de alugueres:

Só é possível em contratos sem apresentação de qualquer garantia adicional, prevista em Lei ou em contratos de locação por temporada.

A Lei e o seu desconhecimento:

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Citados estes dois exemplos, observo que muitos locadores que pactuam a locação dos seus imóveis por conta própria..

Ou até mesmo profissionais e empresas que atuam, seja na locação ou na administração de imóveis, incorrem em erros passíveis de multa pecuniária ou até mesmo detenção.

Principalmente por desconhecimento da Lei 8.245/91!

Já que a Lei do Inquilinato prevê dentre as penalidades, a contravenção penal da cobrança antecipada do aluguel..

E em contrato pactuado com garantia é punível com com prisão simples de cinco dias a seis meses.

Ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário (ver Art. 43 da Lei 8.245/91).

Nosso canal visa contribuir para que novos contratos de locação sejam ajustados com segurança para ambas as partes.

Para evitar isso, disponibilizamos os nossos modelos contratuais.

Clique AQUI para acessar. 

São modelos destinados aos locadores, e profissionais que desejem interagir conosco em busca de bom êxito nas suas contratações.

Locações de Imóveis não disciplinadas pela Lei do Inquilinato.

O assunto do post de hoje iremos relacionar as possibilidades de locações de imóveis que não são regulamentados diretamente pela Lei do Inquilinato e sim pelo Código Civil com diretrizes particulares em cada tipo de locação, vejamos.

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula – se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Não sei se você reparou que no caput do artigo primeiro da Lei do Inquilinato o legislador inseriu o conceito de imóvel “urbano”.

E devido a isto faço um parentes para explicar como esse termo pode influenciar nas locações de imóveis. 

Segundo os doutrinadores o critério para caracterizar a natureza jurídica do imóvel para efeito de locação, é a da sua UTILIZAÇÃO, pelo LOCATÁRIO.

Portanto, vale alertar que esse conceito entra em atrito no Direito Tributário onde o que considera-se ou não o imóvel urbano é a sua LOCALIZAÇÃO e quanto a infraestrutura perimetral do imóvel locado (ver Art. 32 do CTN).

Vamos agora as modalidades elencadas no art. 1° com a regulamentação dada pelo Código Civil e/ou Leis Especiais.

Locações de Imóveis – Governo, Autarquias e Fundações Públicas:

As locações de imóveis de propriedade da União deve ser basiladas pelo Decreto-Lei de n° 9.760/46 de acordo com os artigos 86 a 91, assim como os Estados e Municípios configuraram em legislação própria os trâmites para locação dos seus imóveis tendo como base esse mesmo decreto.

Foi do interesse público não se submeter as diretrizes da Lei do Inquilinato, justamente para afastar-se de certas obrigações.

Porém quando a pessoa jurídica de direito público configura como LOCATÁRIA em um contrato de locação de imóveis a mesma agora passa a ser regida pela Lei do Inquilinato.

Nota-se que a depender do papel que ela se caracterizar posiciona no Regime que melhor atenda.

Locações de Imóveis – Vagas autônomas de garagem e Estacionamentos:

É importante sabemos que vagas autônomas de garagem possuem matrícula própria e pode ser vendida ou alugada de forma independente, nesse caso aplica-se o dispositivo do Código Civil em seu art. 1.331, conforme abaixo:

§ 1o  As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Já no caso dos estacionamentos requer um certo cuidado pois existem duas relações de locação:

1° – Do proprietário do imóvel para a empresa que irá comercializar a área como estacionamento;
2° – Da empresa que explora o negócio do estacionamento e o condutor do veículo que utilizará do estacionamento.

Nesse primeiro ponto irá incidir a Lei do Inquilinato, mais especificamente como locação não residencial, e a segunda baseada no Código Civil na parte de Locação das Coisas, mais precisamente a partir do artigo 565.

Locações de Imóveis – Espaços destinados à publicidade:

É lógico entender que os espaços destinados à publicidade como outdoors, banner’s, luminosos, etc), não são disciplinados pela Lei do Inquilinato e sim submetida ao Código Civil, pois, como se daria uma demanda por ação de despejo nesse caso? 

Na consulta da Jurisprudência pude verificar via TJ-SP – Apelação: APL 992060485980 SP, que as locações de espaços destinados a publicidade são de natureza civil, comum, não incidindo a norma reguladora da locação de imóvel urbano.

Em principio o LOCADOR não pode se valer, para desocupação do espaço, da ação de despejo, mas sim de medida possessória.

Inclusive com concessão de liminar como deixou consignado o acórdão prolatado pelo Juiz relator Francisco Casconi.

Locações de Imóveis – Apart-hotéis, hotéis ou equiparados:

A questão aqui envolve a prestação de serviços como recepção, lavanderia, telefonia, camareira, dentre outros..

Portanto a figura de quem ocupa esse tipo de imóvel não é mais considerada LOCATÁRIO e sim HOSPEDE.

Para identificar basta saber pelo alvará de funcionamento do empreendimento, além disso deve ser registrada pela EMBRATUR. 

Vale lembrar que mesmo nos casos de unidades que sejam de propriedade de pessoas físicas mas que compõe o pool.

Portanto administrado por um empresa hoteleira está inserida pelo ordenamento do Código Civil.

Locações de Imóveis – Arrendamento mercantil:

Nessa ocasião sabemos que trata-se de uma locação que ao final do contrato poderá o LOCATÁRIO escolher dentre três opções, devolver a coisa locada, renovar o contrato.

Ou até mesmo comprar o imóvel, pelo valor residual, já previamente fixado transformando o pagamento dos alugueis até então como parte do pagamento.

Locações de Imóveis – Shopping Centers:

Na Lei do Inquilinato em seu art. 54 fez questão de abordar sobre a locações de imóveis em shopping centres, que diz:

Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

Justamente pela Lei permitir que as condições sejam livremente acordadas que as cláusulas são bem diversificadas para cada tipo de contrato.

Quer exemplo?

Você já ouviu falar em 13° aluguel? ou cláusula de aluguel dúplice? 

Pois então, isso existe!

Considerado totalmente legal pelo STJ, que entendeu ser essa cláusula como NÃO abusiva, uma prática já corriqueira nas locações de imóveis em shopping centers como nas galerias.

Locações de Imóveis – Imóveis Rurais

locações de imóveis

Podemos perceber de forma indireta também devido ao caput do Art. 1° da Lei de Locações que as locações de imóveis rurais são regidas por Lei Especial, a saber:

Estatuto da Terra. Vale lembrar o que expliquei acima que para efeito de locação o que vale é a UTILIZAÇÃO

Portanto, se locar um imóvel que sirva como residencia, habitação do LOCATÁRIO será considerado URBANO independente de qual perímetro faça parte, e o contrário também acontece.

Se por caso ocorrer a locação de uma área dentro do perímetro urbano mais fazer dele exploração de terra, o mesmo será considerado como RURAL, ou RÚSTICO, conforme o que diz em seu Art. 4°, I do Estatuto da Terra:

“Imóvel Rural”, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada.

Pronto!

Essas são as possibilidades que não estão disciplinados pela Lei do Inquilinato e que de agora em diante espero que esse artigo tenha cumprindo o seu papel de informa-lo a respeito desse tema.

Até a próxima!

Receita com aluguel é base de cálculo para cobrança de PIS/COFINS.

Acompanhando as novidades sobre o aluguel verifiquei a seguinte notícia pelo site do STJ.

Noticia sobre a tributação no aluguel:

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que as receitas com aluguel de imóveis de pessoas jurídicas integram a base de cálculo para cobrança de PIS e da Cofins, ainda que a locação não seja o objeto social da empresa.

As 68 decisões coletivas (acórdãos) do STJ sobre Análise da incidência do PIS e da Cofins em receitas provenientes de locação de imóveis foram reunidas na última versão da Pesquisa Pronta.

Ferramenta on-line criada para facilitar o trabalho de interessados em conhecer a jurisprudência da corte.

Em um dos casos analisados, a Primeira Seção do STJ definiu que a Cofins incide sobre aluguéis, uma vez que “o conceito de receita bruta sujeita à exação tributária envolve, não só aquela decorrente da venda de mercadorias e da prestação de serviços, mas a soma das receitas oriundas do exercício das atividades empresariais”.

Segundo a decisão, a definição de faturamento/receita bruta da empresa inclui as receitas com locação de bens móveis, “que constituem resultado mesmo da atividade econômica empreendida pela empresa”.

aluguel

Em outro processo, a Segunda Turma do STJ decidiu que as receitas provenientes das atividades de construir, alienar, comprar, alugar, vender e intermediar negócios imobiliários integram o conceito de faturamento, para fins de tributação de PIS e Cofins.

De acordo com a decisão, incluem-se as receitas provenientes da locação de imóveis próprios e integrantes do ativo imobilizado.

Ainda que este não seja o objeto social da empresa, pois o sentido de faturamento acolhido pela lei e pelo Supremo Tribunal Federal não foi estritamente comercial.

Mais um motivo para ficar atento e colocar na ponta do lápis o quanto de rentabilidade está sendo alcançado em um imóvel de pessoa jurídica.

Até breve com mais novidades!