Como converter seu ‘Airbnb’ em um imóvel para locação de longo prazo

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Você já pensou em transformar seu imóvel de locação por temporada em um imóvel para locação de longo prazo? 

Muitos aspectos de nossas vidas foram interrompidos pelo coronavírus, e a indústria de viagens tem sido uma das áreas mais atingidas.

Existem prós e contras em ambas alternativas para rentabilizar seu imóvel com recebimento do aluguel, no entanto, o estado de incerteza que ainda encontramos, nos ensina que precisamos estar prontos para adaptar rapidamente, a fim de continuar obtendo renda com a locação do imóvel diante uma pandemia.

Passar de um curto para um longo prazo, deve ser determinado com base em vários fatores, incluindo localização, objetivo financeiro imediato, seu tempo disponível, e é claro, o mercado local. 

Avalie sempre e pesquise para saber quais serão as opções mais inteligentes para o seu negócio de aluguel.  

Airbnb e a Locação por Temporada

locação de longo prazo

O golpe devastador da pandemia na indústria turística colocou a start-up, considerada uma das empresas de tecnologia mais valiosas dos Estados Unidos, diante do maior desafio da sua história.

“Demoramos 12 anos para construir o negócio do Airbnb e perdemos quase tudo em questão de quatro a seis semanas”, revelou o diretor e fundador da empresa, Brian Chesky, recentemente.

O coronavírus fez com que a start-up tivesse que reduzir drasticamente seus custos, o que levou à demissão de 1,9 mil pessoas — ou 25% de seus empregados — e eliminação de gastos com marketing, entre outros.

“Foi uma experiência horrível”, disse. “Não sabemos quanto tempo essa tormenta vai nos atingir, por isso, então esperamos o melhor, mas nos preparamos para o pior.”

Tendência do Turismo

As pessoas não vão parar de viajar, mas cidades perto dos grandes centros ou de onde a pessoa vive serão a bola da vez. “Elas vão procurar fazer viagens de carros e já vemos isso nos EUA”, afirma Leonardo Tristão, ex-Google e ex-Facebook, agora à frente do Airbnb, um dos líderes do setor de turismo no mundo.

Tristão diz que se olharmos o comportamento do consumidor é possível identificar a tendência do que ele chama de turismo doméstico ultralocal, que está desenhado segundo ele para o verão de 2021.

“Isso leva ao que chamo de descentralização do turismo. Haverá menos turismo de massa e mais em cidades fora do eixo de turismo”, diz ele.

Protocolo de Limpeza

locação de longo prazo

Por conta da pandemia do covid-19, o Airbnb desenvolveu um novo protocolo de higienização para orientar anfitriões e hóspedes com foco na saúde e na segurança da comunidade.

A iniciativa teve início nos Estados Unidos e será ampliada para todos os países em que o aplicativo de compartilhamento de acomodações atua, inclusive o Brasil.

“O futuro das viagens dependerá de uma nova zona de conforto, com a privacidade e os benefícios de um lar longe de casa, sem multidões ou alta rotatividade.

Estamos trabalhando com especialistas líderes em saúde e higiene para que a hospitalidade, que é marca registrada da nossa comunidade, possa incorporar essas orientações e atender a novas preferências pessoais”, afirma Greg Greeley, presidente de Acomodações do Airbnb.

No que se refere às reservas, uma das novidades é que será necessário aguardar um período de 24 horas, após a última estadia, antes que o próximo hóspede entre na acomodação. A ideia é diminuir eventuais riscos de contaminação.

Benefícios para aluguel de longo prazo

A locação por longo prazo tem muitas vantagens no que diz respeito ao investimento imobiliário e pode ajudá-lo a cumprir suas metas financeiras como proprietário no ano de 2020, e quem sabe ainda pelos próximos semestres.

Estabilizando sua renda com o imóvel

Aluguel de curto prazo sempre teve épocas de pico, onde os anfitriões conseguem suas maiores receitas. Quando a temporada termina, eles voltam ao fluxo usual de negócios, dependendo das reservas.

Uma das principais diferenças da locação de longo prazo é o fluxo de caixa estável dos imóveis. Administrados corretamente, eles oferecem baixas taxas de rotatividade de inquilinos e com o prazo de 12 a 30 meses, normalmente.

Além disso, você não precisa mais gastar continuadamente com manutenção e melhorias como em uma locação por temporada, já que seu inquilino tem o propósito de uso a moradia.

Ou seja, ficam mais tempo em seu imóvel, em vez de usuários que chegam diariamente ou semanalmente.

Menos despesas e vacância

Como vimos acima, no mês de maio o Airbnb lançou um novo Protocolo de Limpeza sobre como limpar unidades para prevenção do coronavírus. 

Os anfitriões que não puderem seguir as novas diretrizes de limpeza terão que criar um período de vacância mais longo entre as estadias. Isso significa que as reservas nos imóveis serão bloqueadas por um período de 72 horas.

Em outras palavras, significa aumento da taxa de rotatividade, períodos mais longos de vacância e manutenção extensiva e demais custos correlatos, o que na locação de longo prazo pode ser uma saída para diminuir as despesas e vacância.

Como fazer a transição para locação por longo prazo

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Muitos locadores adquiriram imóveis com o intuito de rentabilizar locando-os apenas público que utiliza plataformas como Airbnb, com o objetivo de garantir a maior renda possível, já que o recebimento do aluguel por temporada favorece uma cobrança por dias.

Sei que muitos que locam seus imóveis para temporada, não conhece 100% o trâmite de uma locação por longo prazo, mas não se preocupe! Abaixo, forneço um mini-guia para ajudá-lo a converter sua propriedade em uma locação de longo prazo, vamos a elas:

Conheça os artigo 22 e 23 da Lei do Inquilinato

Adoro a clareza desses dois artigos da Lei do Inquilinato, o primeiro discorre sobre as obrigações do locador, e o segundo sobre as responsabilidades do locatário, a leitura já te dá um tremendo norte.

Porém o conhecimento em toda a legislação inerente também se faz necessário, os erros cometidos de forma displicente pode acarretar prejuízos enormes. Portanto, se não vai ter tempo de encarar o desafio de aprender as diretrizes legais do negócio, melhor delegar a um Administrador de Imóveis Profissional.

Cuidado com a escolha do prazo

Como os locadores de imóvel por temporada são acostumados a locar por prazo de até 90 dias, estão suscetíveis a cometer algumas gafes quando querem converter para locação por longo prazo sem analisar corretamente os seus efeitos.

Vejamos porque essa decisão requer cuidados!

A primeira vista o passo mais rápido que o proprietário pode tomar quando já possui uma locação por temporada vigente, é o inquilino devido a pandemia acabar continuando no imóvel sem a oposição do locador.

Esse lapso em deixar o inquilino continuar no imóvel com um contrato por temporada vigente, é bem descrita no artigo 50 da Lei do Inquilinato:

Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir – se – á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Mas, o maior problema vem em seguida, no § único do artigo:

Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

Ou seja, deixar o contrato de locação por temporada a “revelia” pode trazer prejuízos, como só poder ter a posse de volta após 30 meses.

Prazo de 12 meses

O prazo de 12 meses em uma simples análise, pode ser uma ótima alternativa para o locador que decidiu converter para uma locação de longo prazo.

Esse período de 1 ano entende-se como um prazo suficiente para esperar por mais certeza ao cenário econômico pós-pandemia.

Porém, vamos ver o que diz a Lei do Inquilinato em seu art. 47:

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga  se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

(…)
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Ou seja, da mesma forma anterior, se o contrato for estabelecido por 12 meses e você deixar prorrogar por prazo indeterminado o inquilino terá o direito de só devolver o imóvel após 5 anos!

Saiba analisar o locatário

Muito diferente da locação por temporada, que você pode cobrar antecipadamente o aluguel e encargos, a locação por longo prazo requer precauções para analisar a idoneidade do inquilino.

Já falei muito dessa tema por aqui, vou indicar dois post para sua leitura abaixo:

  1. Aprenda como fazer a analisar do locatário
  2. O maior erro que cometi quando aluguei pela primeira vez

Elaboração do Contrato de Locação por Longo Prazo

Proteger seus direitos também é crucial. Portanto, é imprescindível ter um contrato por escrito.

Alguns dos pontos a serem incluídos em seu contrato de locação são: prazo, valor, garantia, data de vencimento do aluguel, multas, benfeitorias, e tantas outras.

Se você precisa de um modelo de contrato de locação residencial por longo prazo, você pode adquirir o nosso clicando aqui.

Sabemos que estamos em situação difícil agravada pela incerteza de quando o mercado de aluguel de turismo pode se recuperar totalmente. No entanto, não é o fim para proprietários de locação por temporada como você. 

Mude de curto para longo prazo para ajudar a si mesmo a obter resultados melhores.

Mas se você ainda está inseguro, e quer que um profissional te acompanhe nessa conversão do sua locação, conte com a nossa Consultoria Locatícia, basta no enviar uma mensagem pelo nosso WhatsApp, clicando aqui.

Deixe seu comentário abaixo, e compartilhe!

Saúde e Paz!

Locação de imóveis por aplicativos e sites pode ser regulamentada.

O Projeto de Lei do Senado Federal nº 2.474/2019, de autoria do Senador Angelo Coronel (PSD/BA) torna regra geral a impossibilidade de locação de imóveis por aplicativos ou plataformas em condomínios edifícios.

A locação por temporada apenas poderia ocorrer caso houver expressa previsão na convenção do Condomínio.

Além disso, o locador, “independentemente de culpa, é, perante o condomínio edilício e os demais proprietários ou moradores,

civilmente responsável pelos canos causado por pessoas que, em razão da locação, tenham acesso ao imóvel”.

Ângelo Coronel diz ser preciso preencher o “vazio legislativo” na qual se encontram estas plataformas de aluguel de imóveis:

“Não se pode negar o impacto positivo do avanço tecnológico, mas também não é razoável ignorar variáveis que acabam desvirtuando formas de usufruir da propriedade privada,

principalmente quando interferem nos direitos de outros proprietários”, argumenta.

Para contornar estas divergências, o PL determina que seja feita votação, com quorum de dois terços dos condôminos, de acordo com o Código Civil, para definir se a prática será permitida e quais serão as regras a ela aplicadas.

Locação de imóveis por aplicativos, registre sua participação!

Locação de imóveis por aplicativos

E você, o que acha desse projeto de Lei que quer regulamentar a locação de imóveis por aplicativos?

Já analisou o impacto que essa regulamentação pode gerar para locações por temporada?

Em nossa visão, somos totalmente contra esse projeto de lei, que prejudica o mercado de locação por temporada, criando mais obstáculos.

Existem meios mais viáveis, como a elaboração de um contrato bem feito.

Lembrando que a Lei do Inquilinato, como legislação condominial já são suficientes para disciplinarem as responsabilidades de cada parte.

Somos defendedores da liberdade econômica!

E no prisma atual já é possível estabelecer um equilíbrio, apenas falta a aplicação da lei que ai está!

De qualquer formar, é importante deixar seu voto sobre o projeto.

Basta acessar o link aqui diretamente do Site do Senado Federal.

Escreva seu comentário sobre a locação de imóveis por aplicativos abaixo e vamos enriquecer o debate!

A locação por temporada, um mercado em potencial.

Com advento dos aplicativos de hospedagem, a locação por temporada vem obtendo uma dimensão de mercado maior, mas também alguns percalços, onde iremos discutir nesse artigo.

Além disso, devido a mudança do comportamento consumidor, o acesso à informação, e ter a possibilidade de obter maior assertividade na geração de renda, esse post irá mostrar como podemos aproveitar essa nova fase que vive o mercado de locação por temporada, e tornar um negócio que traga benefícios para ambos, locador e locatário, e também, nós operadores do mercado imobiliário, porém devemos nos atualizar, vamos nessa?

Locação por Temporada: A Plataforma

Você sabe o impacto que as plataformas estão fazendo no mercado? Não sabe o que é?

É um modelo de negócio que usa a tecnologia para conectar pessoas, organizações e recursos em um ecossistema interativo, no qual podem ser criadas e trocadas quantidade incríveis de valor.

O Airbnb é uma plataforma revolucionária.

Para vocês conhecerem o tamanho do Airbnb, hoje está em 119 países, com mais de 500 mil unidades cadastradas, de quitinetes a verdadeiros castelos, já atendeu mais de 10 milhões de hospedes.

Em uma rodada de investimento em 2014, a empresa foi avaliada em mais de 10 bilhões de dólares, patamar superado apenas em algumas das maiores empresas hoteleiras do mundo.

O Airbnb, porém, opera pelo modelo da plataforma, ou seja, não possui um quarto sequer!

Nos mercados de plataforma, o fornecimento do mercado muda. Capacidades ociosas são descobertas, e a comunidade, que antes costumava apenas demandar, passa a contribuir como fornecedora.

Enquanto empresas tradicionais mais enxutas funcionam como just-in-time, as plataformas de negócios operam com estoque not-even-mine (“que nem é meu”), percebeu?

Em 2011, a Babson Olin School Of Business, alertou que, até 2021, deverão ter desaparecido 40% das empresas listadas no Fortune 500, justamente pela incapacidade de se adaptar.

A princípio, assustador não? Mas a pura realidade.. 

Quer conhecer e aprofundar mais o assunto, só fazer o que fiz, adquira o livro Plataforma. A Revolução da Estratégia, uma publicação da HSM.  

Basta clicar ao lado, inclusive de outra plataforma: A Amazon! 😉 

Locação por Temporada: Questão Jurídica

Esse assunto não irei me aprofundar, primeiro que não sou advogada, mas irei expor minha opinião, como operadora do mercado imobiliário, mas também minha visão como pessoa, cidadã desse novo mundo.

Alguns pensadores, dizem que em dez anos não teremos uma nova geração, mas, uma nova civilização, e é desse ponto que irei tratar minha percepção.

As opiniões são divergentes sobre a locação por temporada em “curtíssimo” prazo, que em um determinado momento pode ser considerado de fato como hospedagem..

Me remete aos “antigos” flats, os apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, o qual a Lei do Inquilinato em seu primeiro artigo já menciona que deve ser regulado pelo Código Civil, e leis especiais, por tanto excluído da Lei de Locações. 

Ao modo, que é permitido pela própria Lei do Inquilinato os alugueis de até 90 dias, como uma locação por temporada.

Por isso o Airbnb tem sido assunto constante nas Assembleias de Condomínio, pois temos o impasse entre prevalecer o exercício do direito de propriedade, versus a insegurança coletiva, devido a rotatividade enorme de pessoas novas transitando nas áreas comuns, o mesmo inclusive acontece com a jurisprudência sobre o assunto.

Superando a Resistência Institucional

John Pugliano, em seu livro A Chegada dos Robôs, diz:

“Que as tecnologias podem ser rapidamente implementadas depois que a legislação e as instituições que proíbem seu uso forem eliminadas.

Na verdade, a legislação nem precisa ser abolida se os consumidores decidirem ignorar a lei.

A prova disso, é o Uber, ilegal em muitas jurisdições por causa de leis arcaicas, favorecendo os taxistas contra os motoristas particulares, mesmo assim em 2016, a Uber faturou mais de 5 bilhões de dólares por seus motoristas.”

Como diria Victor Hugo:

Nenhum exército pode parar uma ideia cuja hora chegou.

Então, vejo algo como irreversível o uso de plataformas para locação por temporada. É necessário, porém que o condomínio encontre meios para garantir a segurança, mas não proibir.

Até por que cada vez mais o mercado imobiliário precisará de conceito, logo, um estudante por exemplo não vai querer morar em um empreendimento sem infraestrutura e modernidade, da mesma forma um idoso não vai querer está em um apartamento de 20m².   

Cada prédio, empreendimento, vai acabar tendo uma identidade, um perfil definido, para formar o senso de comunidade, assim as expectativas de cada público serão bem supridas, e reduzirá o atrito de pessoas.

Locação por Temporada: Propriedade Compartilhada

Comprar um imóvel na praia, ou no campo é desejo de muitos, mas na maioria dos casos acaba virando um problema, a casa é frequentada poucas vezes ao ano, porém as despesas e a manutenção o acompanham mês a mês.

Por isso está cada vez mais forte o uso do conceito da comercialização imobiliária fracionada, que permite gastos enxutos, e benesses, e você obtêm a escritura da mesma forma, agora como dono de um “pedaço” do imóvel, se tornando co-proprietário, o que ao meu ver tem inúmeras vantagens:

  • Casa mobiliada, com utensílios e objetos decorativos;
  • Serviços de limpeza, manutenção e até mesmo cozinheira;
  • Roupas de cama, mesa e banho;
  • Maior facilidade ao acesso do mercado imobiliário de luxo;
  • Aluguel ou intercâmbio com imóveis do portfólio quando não utilizar.

Ótima opção para investir e ao mesmo tempo aproveitar suas férias, não é mesmo?

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Locação por Temporada: Turismo Médico

Esse eu digo, é um mercado que o Brasil ainda está engatinhando..

A cada ano, dezenas de milhares de turistas estrangeiros desembarcam no Brasil para realizar tratamento ou procedimento médico, atraídos pela combinação baixo custo e excelência em determinadas especialidades, como cirurgias plásticas.

Com preços entre 20% e 30% mais em conta que nos Estados Unidos, o Brasil entrou no mapa do turismo médico mundial. Estima-se que o setor movimente mais de 3 bilhões de reais por ano no país.

De acordo com dados da PBB (Patients Beyond Borders) o turismo médico no mundo cresce a uma taxa anual de 15% a 25%, e um dos maiores destaques é a Tailândia. O país asiático recebe todos os anos cerca de 1,5 milhão de pacientes. Na capital, Bangkok, foi criado um complexo hospitalar que atende mais de 1,1 milhão de pacientes por ano, incluindo mais de 520 mil estrangeiros.

Outra oportunidade para desenvolver empreendimentos imobiliários para atender essa demanda, oferecendo também um serviço totalmente direcionado para o que esse público necessita, ou seja mais um motivo para o mercado de locação por temporada se fortalecer ainda mais.

Locação por Temporada: Fonte de Renda Crescente

 

De acordo com Brian Sharples, fundador e CEO da HomeAway, o Brasil é o maior mercado de aluguel por temporada da América do Sul, com um ritmo de crescimento promissor no Brasil.

O aluguel por temporada está se consolidando dia após dia como uma fonte de renda certa no fim do mês para proprietários que optam por esse modelo de negócio, ao passo que os viajantes brasileiros estão cada vez mais procurando por alternativas vantajosas às hospedagens tradicionais.

Uma combinação que explica a expansão de mercado de locação por temporada no Brasil e mundo afora.

Geração Y – Millennials

Essa geração (nascidos entre 1980 e 2000), tem tido um papel cada vez mais relevante no mercado de locação por temporada.

Uma pesquisa feita pela Sabre, empresa de tecnologia voltada ao segmento hoteleiro, indicou que os viajantes dessa geração serão os consumidores que mais vão gastar em hotéis, ou assemelhados em 2017. 

A expectativa é que, até 2020, esse seja o grupo demográfico que mais gasta com viagens.

Então, prepare-se!

Se você é proprietário, ou investidor, você tem múltiplas formas de rentabilizar seu imóvel.

Locação por Temporada: Profissionalização de Gestores de Propriedades

Uma nomenclatura é muito utilizada no mercado short renting (aluguel curto), que é a figura do Gestor de Propriedade, o que aqui seria o próprio Administrador de Imóveis.

A gestão de propriedades consiste em confiar a gestão dos imóveis a um agente (corretor de imóveis) para alugar a propriedade. A mesma, consiste em lidar diariamente todo o operacional, financeiro, procurar inquilinos, analisar renda, providenciar os reparos, etc.

Um dos motivos para contratar esse profissional:

  • Falta de tempo;
  • Desconhecimento sobre imóveis;
  • Distância geográfica;
  • Rentabilizar um imóvel desocupado;
  • Aumentar sua receita com aluguel.

Exatamente por alguns motivos acima que o Airbnb, está liberando o acesso de gestores na sua plataforma, está mais que comprovado o aumento da taxa de negócio realizada por profissional habilitado em comparação com o próprio anfitrião.

Existe um provérbio de Wall Street:

O desempenho do passado não garante resultados futuros.

Então, entre agora mesmo na NOVA ERA, vamos juntos??