O fiador e sua responsabilidade nos acordos de aluguel devido ao covid 19.

Abaixo segue um artigo que saiu no site da Conjur, que achamos relevante compartilhar com você, já que temos o mesmo entendimento quanto a responsabilidade do fiador, principalmente a respeito dos acordos de aluguel que estão sendo realizados devido a pandemia.

A crise econômica consequência ocasionada pela pandemia da Covid-19 acarretou a renegociação de diversos contratos imobiliários, sobretudo de contratos de locação residencial e comercial.

Os contratantes, intencionados a não deixar a situação do contrato à mercê do entendimento do Judiciário, o qual ainda é incerto, têm optado cada vez mais pela renegociação voluntária como forma de minimizar os riscos e os danos de todos os envolvidos na relação contratual da qual fazem parte.

Além da incerteza quanto aos entendimentos jurisprudenciais que serão firmados, a renegociação também tem sido almejada, em razão da paralisação ou desaceleração do ritmo dos trabalhos do poder judiciário, o que poderia implicar em uma demora na solução específica vivenciada pelas partes.

Em se tratando de renegociação de contrato de locação garantido por fiança, o fiador também deverá anuir com o instrumento de renegociação que importar em criação de novas obrigações, sobretudo em agravamento da garantia, como a majoração do saldo garantido pela fiança.  

Assim, se o instrumento de renegociação prevê, por exemplo, o parcelamento de parcelas em aberto, com acréscimo de multa, juros e correção, novas obrigações estarão sendo constituídas, sendo necessária a anuência do fiador, sob pena de nulidade da fiança no que se refere à obrigação repactuada.

Quanto a tal entendimento não há divergência, sendo nesse sentido o posicionamento já firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos de renegociação anteriores aos eventos decorrentes da pandemia.

Inclusive, o entendimento em questão encontra-se sedimentado, há muitos anos, com a edição da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual:

 “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

A razão de ser da súmula está no fato de que o fiador não pode ser responsabilizado por uma obrigação maior que aquela com a qual ele expressamente concordou.

Nesse sentido, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, no julgamento do MC 024373, esclareceu que a:

 “interpretação das normas que disciplinam a presente garantia há de confortar a impossibilidade de o fiador responder por acréscimos decorrentes de acordo entre locador e locatário a que não tenha anuído, fazendo superar a obrigação afiançada”.

Portanto, havendo aditamento que implique alteração na garantia prestada, deverá o fiador concordar expressamente com a repactuação, sob pena de não responsabilização deste.

Diversa, entretanto, é a hipótese da moratória, em que há, na verdade, uma mera prorrogação do prazo de pagamento, isto é, aqueles casos em que a garantia prestada não é, de forma alguma, majorada.

Com a instauração da pandemia e consequentemente da crise econômica, muitas renegociações têm se pautado na moratória da dívida, com um desconto temporário do valor da prestação mensal, para pagamento do valor correspondente ao desconto concedido em momento posterior.

Exemplificando, concede-se um desconto de 50% no valor do aluguel mensal por um período de cinco meses, sendo que o valor concedido do desconto terá vencimento em período posterior, podendo, inclusive, o saldo do desconto ser diluído nos aluguéis posteriores ao período da moratória de cinco meses.

Observa-se que, nestas hipóteses, não há novação propriamente dita.

Segundo Caio Mário:

novação pode ser conceituada como a constituição de uma obrigação nova, em substituição de outra que fica extinta”. 

No caso da moratória para mera prorrogação do prazo de vencimento de parte do aluguel, não há criação de nova obrigação com a extinção da anterior e originária.

A obrigação inicial permanece, havendo apenas um ajuste quanto à data de pagamento da parcela ou de parte dela.

Também não há prorrogação do prazo do contrato de locação, nem consequentemente prorrogação ou majoração da fiança.

O contrato de locação de 36 meses, por exemplo, permanece sendo um contrato de 36 meses, ainda que o pagamento seja diferido em prazo diverso, continuando o fiador responsável pelo aluguel e encargos referentes ao total dos alugueis correspondentes especificamente aos 36 meses da locação.

Nesses casos, portanto, a renegociação não implica em majoração da garantia prestada, de modo que não se faz necessária a anuência do fiador na celebração do aditamento.

Se a renegociação não aumentou, de forma alguma, a responsabilidade já anuída pelo fiador, não há razões para se exigir a concordância expressa do fiador, sendo inaplicável o entendimento da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça nessas hipóteses.

Com efeito, se a moratória pactuada não aumenta a fiança prestada, torna-se despicienda a concordância do fiador, permanecendo válida para todos os efeitos a fiança outrora prestada.

A exigência da anuência expressa do fiador nessas hipóteses, além de proteger de forma exacerbada e infundada o garantidor, significaria impor obstáculos desnecessários à renegociação, a qual, entretanto, faz-se tão importante no momento de crise.

Portanto, embora a fiança deva ser analisada sempre de forma restritiva, na forma dos artigos 114 e 819, ambos do Código Civil de 2002, não se tratando de hipótese de majoração da garantia prestada, deverá ser considerada válida a renegociação para moratória da dívida decorrente do contrato de locação, mesmo sem a anuência do fiador.


Aprenda a realizar bons acordos de aluguel

Administrar imóveis nesse período está sendo um grande desafio, devido ao Blog com amplitude nacional recebemos várias dúvidas, questionamentos sobre como formalizar os acordos de aluguel, qual melhor orientação para passar ao LOCADOR e ao LOCATÁRIO, quanto cobrar, a possibilidade ou não de entrar com ação de despejo, e tantos outras.

Percebemos que os profissionais, e alguns proprietários que decidiram pela auto-gestão, não possuem um PROCESSO LOCATÍCIO blindado a qualquer crise.

Sim, quando você tem POLÍTICAS bem desenvolvidas e adota as boas práticas, você não será surpreendido pelo que vinher a frente.

Por isso, desenvolvemos o nosso novo treinamento online, que será pré-lançado no dia 05 de agosto com CONDIÇÕES ESPECIAIS para quem garantir a vaga, basta apenas entrar no nosso grupo exclusivo no Telegram

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O covid-19 trará uma epidemia de conflitos locatícios? Saiba como resolver!

Inquilinos e proprietários estão entrando no desconhecido à medida que o coronavírus (COVID-19) começa a impactar significativamente seus empregos, suas empresas, e consequentemente o mercado imobiliário.

Portanto a negociação de aluguel, enquanto a renda dos inquilinos é fortemente afetada, será fundamental para a continuidade do vínculo locatício.

Como os inquilinos e proprietários devem abordar as negociações de aluguel?

Aqui estão alguns pontos-chave a serem considerados, mas antes deixa eu dizer uma frase:

“Um problema compartilhado é um problema pela metade”

Quando os inquilinos se aproximam dos proprietários, e vice e versa, podemos realmente encontrar um caminho assertivo, melhor ainda quando as partes forem instruídas por seu Administrador de Imóveis, e este seja um mediador que busque encontrar alternativas com coragem e sensatez, nunca descuidando dos limites legais para que então celebre acordos realmente eficazes.

Indicamos então que nesse período ocorra o pagamento do aluguel diferido, em vez de sem aluguel.

Portanto, o nosso Código Processual, vigente, indica em seu artigo 916, uma proposta de pagamento, em processos de execução, quando há o reconhecimento da dívida pela parte devedora e o consequente pagamento ao credor, que resumidamente deve receber um sinal de pagamento de 30% do montante, e o saldo, com possibilidade de parcelamento em até seis parcelas mensais.

Esse é um norte, para uma base negocial, sem dúvida.

Precisamos reconhecer que todos estão em uma situação muito difícil e a chave para isso é que os proprietários e inquilinos saiam unidos.

Seja Antifrágil conflitos locatícios!

conflitos locatícios

Daihane Cézar, Co-Fundadora deste Blog, como leitora assídua do escritor do N.N.Taleb, diz que ele cita em seu livro, Antifrágil: Coisas que se Beneficiam com o Caos, o conceito antifrágil, oposto de frágil, é algo que melhora quando se está diante de uma situação inesperada, ou seja, irá encarar os eventos adversos de frente e se aperfeiçoará diante deles.

Dessa forma, para poder crescer pessoal e profissionalmente, nós NÃO devemos evitar o caos.

Assim, adiar um problema não é uma boa ideia, a cada dia que passa ele se agiganta mais e mais, sabemos que será difícil, mas necessário!

Que tomemos uma injeção de ânimo, coragem, e profissionalismo, pois podemos assim sair ainda mais fortes, dessa vez, imunes e preparados para outros eventos extraordinários, lembrando que sempre contará com o nosso apoio através dos nossos conteúdos e canais de atendimento.

Para adentrar ao tema do mútuo acordo, como possível solução para eventual epidemia de conflitos, originados pelo covid19, quero trazer à memória um texto da Bíblia Sagrada que diz:

“Há tempo para todo o propósito debaixo do céu.” Eclesiastes 3:1b

A Mediação

Desde o ano de 2015, após ser atingido pelo encanto das múltiplas possibilidades de Soluções consensuais de Conflitos, trazidas pelo advento na inserção do NCPC (Lei 13.105/2015) no nosso ordenamento jurídico, uma delas literalmente expressa no Artigo 3°, §3°, que observa:

“A conciliação, a mediação e outros métodos de solução consensual de conflitos deverão ser estimulados por juízes, advogados, defensores públicos e membros do Ministério Público, inclusive no curso do processo judicial.”

Não bastasse, no mesmo ano, surge a Lei 13.140/2015, denominada de Marco Legal da Mediação (para os íntimos), que realmente nos levou a crer que era o momento de entrar em cena um novo modelo para a solução consensual de conflitos.

Pois muito bem, posso afirmar como estudioso do assunto e agente ativo no mercado imobiliário que a expectativa não foi confirmada na intensidade das possibilidades legais, e a razão é muito simples, a saber: entraves culturais!

No Brasil, a cultura do litígio, tem escola muito bem assentada, e os próprios operadores do direito já são direcionados a creditar ao estado, no decurso de um processo, a solução para um conflito que será encerrado a partir de uma sentença de mérito. Havendo vencedores e perdedores na lide.

Um pensamento justo, mas que nem sempre tem se tornado eficaz, já que não há garantia do cumprimento da sentença, pois no mínimo todos sabem que demora e só acontece após o decurso de um processo caro, financeira e emocionalmente, e que ainda por cima, para situações nas quais não se encerra o vínculo, fica mais latente a fissura na relação do que propriamente há um remédio eficaz para o conflito. resumidamente, essa é a realidade da Heterocomposição.

Do lado oposto, a autocomposição, apregoa que cabe às partes construírem soluções para os conflitos locatícios decorrentes das suas ações, e as supramencionadas Leis dão eficácia Legal, ao ACORDO, que traduz como resultado da manifestação das vontades dos envolvidos.

Passado esse breve resumo, desde 2017 proponho ser possível a consecução de acordos locatícios no decurso do contrato de locação, nas situações mais diversas, como as que ocorrerão a partir do advento da COVID-19.

Vamos a elas!

O Comum Acordo e os Conflitos Locatícios

Se a pandemia reduz a capacidade financeira do locatário, por perda de emprego, por exemplo, o artigo 18 da Lei do inquilinato (Lei 8.245/91) permite a pactuação, em comum acordo, de novo valor para o aluguel.

Então, a partir de um simples aditivo contratual, pode ser estabelecido um novo valor e uma nova vigência para tal condição, até que sejam restabelecidas as condições nas quais se possa ocorrer a normalidade, inicialmente proposta no contrato originário.

Mas vale lembrar ainda que o espectro de soluções da Lei de Locações é ainda muito mais amplo, já que o artigo 9, inciso I, assenta:

“A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo.”

Sim meus amigos, esse dispositivo legal nos traz a possibilidade de solução, para conflitos locatícios intrincados como os revelados pelo artigo 4°, que diz:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.”

Vale lembrar porém que tal acordo tem que ser executado sem vícios, observando as leis e sobretudo o bom senso, nunca perdendo de vista os princípios da boa fé, função social do contrato e  equilíbrio contratual, pois um acordo celebrado, sem a observância desses princípios, pode incorrer em nulidades, como por exemplo, a prescrita no artigo 59, §1°, I, da Lei de Locações que diz:

“ O descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento.”

Perceba aqui que o prazo mínimo para desocupação, previsto em Lei, é de seis meses, ao qual um acordo, para que seja legal TERÁ QUE OBSERVAR, já que no nosso ordenamento jurídico a Lei prevalece, mesmo que sobre a vontade das partes, portanto indicamos máxima diligência e nisso podemos ajudar em muito, basta nos contatar no Telegram e solicitar a sua participação ao nosso Fórum de Locações!

Por fim, cabe ressaltar os efeitos da Novel Lei da Liberdade Econômica, que alterou a relação do direito privado, assim assentado, no artigo 421, parágrafo único no nosso atual Código Civil:

“Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.”

O protagonismo das partes

Portanto, concluo por dizer que esse é o tempo mais adequado para buscar soluções consensuais nos conflitos locatícios nesses tempos turbulentos trazidos à baila pelos efeitos da covid-19, sendo que temos a oportunidade de não estabelecer dicotomia entre saúde e economia mas sim, por outro giro, trazer soluções equilibradas e lícitas que possam fomentar o cumprimento dos contratos e acordos, com a possibilidade inclusive de uma revigoração do vínculo desgastado, por hora, entre as partes, pois costumo dizer que quando surge o conflito e as partes demonstram resiliência para superá-lo há uma certeza O FORTALECIMENTO DA RELAÇÃO.

Você pode também complementar esse artigo, com o vídeo onde discorremos mais sobre o assunto:

Essa é a minha experiência e visão como profissional, aguardo por saber a sua nos comentários.

Força e coragem para que, com a Graça de Deus, possamos superar a crise do covid-19 e qualquer outra que porventura venha a surgir na jornada da vida.

Forte Abraço!!