Como converter seu ‘Airbnb’ em um imóvel para locação de longo prazo

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Você já pensou em transformar seu imóvel de locação por temporada em um imóvel para locação de longo prazo? 

Muitos aspectos de nossas vidas foram interrompidos pelo coronavírus, e a indústria de viagens tem sido uma das áreas mais atingidas.

Existem prós e contras em ambas alternativas para rentabilizar seu imóvel com recebimento do aluguel, no entanto, o estado de incerteza que ainda encontramos, nos ensina que precisamos estar prontos para adaptar rapidamente, a fim de continuar obtendo renda com a locação do imóvel diante uma pandemia.

Passar de um curto para um longo prazo, deve ser determinado com base em vários fatores, incluindo localização, objetivo financeiro imediato, seu tempo disponível, e é claro, o mercado local. 

Avalie sempre e pesquise para saber quais serão as opções mais inteligentes para o seu negócio de aluguel.  

Airbnb e a Locação por Temporada

locação de longo prazo

O golpe devastador da pandemia na indústria turística colocou a start-up, considerada uma das empresas de tecnologia mais valiosas dos Estados Unidos, diante do maior desafio da sua história.

“Demoramos 12 anos para construir o negócio do Airbnb e perdemos quase tudo em questão de quatro a seis semanas”, revelou o diretor e fundador da empresa, Brian Chesky, recentemente.

O coronavírus fez com que a start-up tivesse que reduzir drasticamente seus custos, o que levou à demissão de 1,9 mil pessoas — ou 25% de seus empregados — e eliminação de gastos com marketing, entre outros.

“Foi uma experiência horrível”, disse. “Não sabemos quanto tempo essa tormenta vai nos atingir, por isso, então esperamos o melhor, mas nos preparamos para o pior.”

Tendência do Turismo

As pessoas não vão parar de viajar, mas cidades perto dos grandes centros ou de onde a pessoa vive serão a bola da vez. “Elas vão procurar fazer viagens de carros e já vemos isso nos EUA”, afirma Leonardo Tristão, ex-Google e ex-Facebook, agora à frente do Airbnb, um dos líderes do setor de turismo no mundo.

Tristão diz que se olharmos o comportamento do consumidor é possível identificar a tendência do que ele chama de turismo doméstico ultralocal, que está desenhado segundo ele para o verão de 2021.

“Isso leva ao que chamo de descentralização do turismo. Haverá menos turismo de massa e mais em cidades fora do eixo de turismo”, diz ele.

Protocolo de Limpeza

locação de longo prazo

Por conta da pandemia do covid-19, o Airbnb desenvolveu um novo protocolo de higienização para orientar anfitriões e hóspedes com foco na saúde e na segurança da comunidade.

A iniciativa teve início nos Estados Unidos e será ampliada para todos os países em que o aplicativo de compartilhamento de acomodações atua, inclusive o Brasil.

“O futuro das viagens dependerá de uma nova zona de conforto, com a privacidade e os benefícios de um lar longe de casa, sem multidões ou alta rotatividade.

Estamos trabalhando com especialistas líderes em saúde e higiene para que a hospitalidade, que é marca registrada da nossa comunidade, possa incorporar essas orientações e atender a novas preferências pessoais”, afirma Greg Greeley, presidente de Acomodações do Airbnb.

No que se refere às reservas, uma das novidades é que será necessário aguardar um período de 24 horas, após a última estadia, antes que o próximo hóspede entre na acomodação. A ideia é diminuir eventuais riscos de contaminação.

Benefícios para aluguel de longo prazo

A locação por longo prazo tem muitas vantagens no que diz respeito ao investimento imobiliário e pode ajudá-lo a cumprir suas metas financeiras como proprietário no ano de 2020, e quem sabe ainda pelos próximos semestres.

Estabilizando sua renda com o imóvel

Aluguel de curto prazo sempre teve épocas de pico, onde os anfitriões conseguem suas maiores receitas. Quando a temporada termina, eles voltam ao fluxo usual de negócios, dependendo das reservas.

Uma das principais diferenças da locação de longo prazo é o fluxo de caixa estável dos imóveis. Administrados corretamente, eles oferecem baixas taxas de rotatividade de inquilinos e com o prazo de 12 a 30 meses, normalmente.

Além disso, você não precisa mais gastar continuadamente com manutenção e melhorias como em uma locação por temporada, já que seu inquilino tem o propósito de uso a moradia.

Ou seja, ficam mais tempo em seu imóvel, em vez de usuários que chegam diariamente ou semanalmente.

Menos despesas e vacância

Como vimos acima, no mês de maio o Airbnb lançou um novo Protocolo de Limpeza sobre como limpar unidades para prevenção do coronavírus. 

Os anfitriões que não puderem seguir as novas diretrizes de limpeza terão que criar um período de vacância mais longo entre as estadias. Isso significa que as reservas nos imóveis serão bloqueadas por um período de 72 horas.

Em outras palavras, significa aumento da taxa de rotatividade, períodos mais longos de vacância e manutenção extensiva e demais custos correlatos, o que na locação de longo prazo pode ser uma saída para diminuir as despesas e vacância.

Como fazer a transição para locação por longo prazo

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Muitos locadores adquiriram imóveis com o intuito de rentabilizar locando-os apenas público que utiliza plataformas como Airbnb, com o objetivo de garantir a maior renda possível, já que o recebimento do aluguel por temporada favorece uma cobrança por dias.

Sei que muitos que locam seus imóveis para temporada, não conhece 100% o trâmite de uma locação por longo prazo, mas não se preocupe! Abaixo, forneço um mini-guia para ajudá-lo a converter sua propriedade em uma locação de longo prazo, vamos a elas:

Conheça os artigo 22 e 23 da Lei do Inquilinato

Adoro a clareza desses dois artigos da Lei do Inquilinato, o primeiro discorre sobre as obrigações do locador, e o segundo sobre as responsabilidades do locatário, a leitura já te dá um tremendo norte.

Porém o conhecimento em toda a legislação inerente também se faz necessário, os erros cometidos de forma displicente pode acarretar prejuízos enormes. Portanto, se não vai ter tempo de encarar o desafio de aprender as diretrizes legais do negócio, melhor delegar a um Administrador de Imóveis Profissional.

Cuidado com a escolha do prazo

Como os locadores de imóvel por temporada são acostumados a locar por prazo de até 90 dias, estão suscetíveis a cometer algumas gafes quando querem converter para locação por longo prazo sem analisar corretamente os seus efeitos.

Vejamos porque essa decisão requer cuidados!

A primeira vista o passo mais rápido que o proprietário pode tomar quando já possui uma locação por temporada vigente, é o inquilino devido a pandemia acabar continuando no imóvel sem a oposição do locador.

Esse lapso em deixar o inquilino continuar no imóvel com um contrato por temporada vigente, é bem descrita no artigo 50 da Lei do Inquilinato:

Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir – se – á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Mas, o maior problema vem em seguida, no § único do artigo:

Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

Ou seja, deixar o contrato de locação por temporada a “revelia” pode trazer prejuízos, como só poder ter a posse de volta após 30 meses.

Prazo de 12 meses

O prazo de 12 meses em uma simples análise, pode ser uma ótima alternativa para o locador que decidiu converter para uma locação de longo prazo.

Esse período de 1 ano entende-se como um prazo suficiente para esperar por mais certeza ao cenário econômico pós-pandemia.

Porém, vamos ver o que diz a Lei do Inquilinato em seu art. 47:

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga  se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

(…)
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Ou seja, da mesma forma anterior, se o contrato for estabelecido por 12 meses e você deixar prorrogar por prazo indeterminado o inquilino terá o direito de só devolver o imóvel após 5 anos!

Saiba analisar o locatário

Muito diferente da locação por temporada, que você pode cobrar antecipadamente o aluguel e encargos, a locação por longo prazo requer precauções para analisar a idoneidade do inquilino.

Já falei muito dessa tema por aqui, vou indicar dois post para sua leitura abaixo:

  1. Aprenda como fazer a analisar do locatário
  2. O maior erro que cometi quando aluguei pela primeira vez

Elaboração do Contrato de Locação por Longo Prazo

Proteger seus direitos também é crucial. Portanto, é imprescindível ter um contrato por escrito.

Alguns dos pontos a serem incluídos em seu contrato de locação são: prazo, valor, garantia, data de vencimento do aluguel, multas, benfeitorias, e tantas outras.

Se você precisa de um modelo de contrato de locação residencial por longo prazo, você pode adquirir o nosso clicando aqui.

Sabemos que estamos em situação difícil agravada pela incerteza de quando o mercado de aluguel de turismo pode se recuperar totalmente. No entanto, não é o fim para proprietários de locação por temporada como você. 

Mude de curto para longo prazo para ajudar a si mesmo a obter resultados melhores.

Mas se você ainda está inseguro, e quer que um profissional te acompanhe nessa conversão do sua locação, conte com a nossa Consultoria Locatícia, basta no enviar uma mensagem pelo nosso WhatsApp, clicando aqui.

Deixe seu comentário abaixo, e compartilhe!

Saúde e Paz!

Administração de Imóveis em uma pandemia – o que aprendemos?

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Como todos os setores, os administradores de imóveis tiveram que se adaptar rapidamente e desenvolver novas políticas de trabalho após as abruptas mudanças de rotina, devido a pandemia ocasionado pelo COVID-19.

Nesse momento percebemos o quanto o imóvel foi e está sendo relevante na conjuntura pandêmica!

Em primeiro lugar o imóvel residencial foi ponto focal da chamada mundial #fiqueemcasa mostrando a importância de um lar enquanto somos obrigados a nos isolarmos socialmente.

Por outro lado, o imóvel comercial, provedor de um ambiente de negócios, entretenimento, e tantas outras atividades, foram submetidos a decretos municipais de fechamento total ou parcial, devido ao seu perfil de atrair aglomeração de pessoas.

A partir desse contexto a demanda do trabalho do administrador de imóveis foi ao extremo:

  • Chamadas de inquilinos que perderam ou encolheram suas receitas para propor redução do aluguel;
  • Ligações de locadores que não sabiam o que fazer;
  • Relutância de proprietários que não queriam reduzir o valor do aluguel;
  • Acompanhamento constante nas propostas legislativas e projeto de lei que impactasse a locação de imóveis;
  • Acompanhamento em diversas lives com especialistas do setor;
  • Manter a funcionalidade dos imóveis já locados, agora com alto uso do mesmo pelos inquilinos;
  • Adotar protocolos de higiene em atendimento presencial;
  • E todas as demais atribuições normais de uma gestão locatícia.

Isso tudo, em meio também de proteger-se e proteger sua família, em um turbilhão de informações e noticiários desanimadores.

Toda essa experiência após mais de 100 dias de estado de calamidade pública, várias restrições, e até certo nível de aumento de trabalho, mesmo que em home-office, nos proporcionaram muitos aprendizados, e queremos compartilhar com você!

Comunicação na Administração de Imóveis

administracao de imoveis e a comunicacao

A pandemia colocou os administradores de imóveis em destaque devido ao seu papel essencial que desempenham no gerenciamento das manutenções dos imóveis, dos pagamentos de aluguel e da comunicação com os inquilinos.

Sabemos que em momentos como esse, a comunicação e engajamento claros são a chave para passar pela turbulência e pacificar as possíveis mitigações. Embora muitas vezes não possamos controlar a crise que enfrentamos, podemos controlar nossa resposta a ela.

Os administradores de imóveis precisam se preocupar em ter um plano de comunicação de crise para seus clientes (locadores, e sim, locatários!).

As pessoas buscam conexão em tempos de incerteza, sempre considere uma mensagem para os clientes para mostrar que você está ciente do problema e pode oferecer recursos úteis.

Dizemos muito em nossas publicações, cursos, que o profissional tem que ser presente em todo vínculo locatício, a maioria só “aparece” para ser portador de problemas, influenciando negativamente a imagem do administrador, mesmo quando na ocasião específica ele está com boas intenções.

Aprendemos que os clientes contam com você ainda mais do que o normal durante uma crise.

Anuncie proativamente alterações ou impactos na gestão da locação, sei que isso recai em um trabalho extra, mas não faça com que os proprietários e inquilinos procurem as informações de que precisam, leve-os para eles.

A comunicação proativa liberará você, ou sua equipe, para se concentrar em tarefas que não sejam responder as mesmas dúvidas repetidamente.

Negociação na Administração de Imóveis

negociacao e a administracao de imoveis

Nunca paramos tanto para estudar negociação como agora, percebemos que as pessoas possuem formas de agir relativamente idênticas, e tendem a se portar de acordo com esses padrões em quaisquer circunstâncias, o que é um erro, pois diferentes situações pedem estratégicas específicas.

Segundo o negociador Eduardo Ferraz, quando alguém negocia sempre do mesmo modo, torna-se previsível, e poderá ser manipulado. É claro que precisamos ser coerentes para ter credibilidade, porém é fundamental nos adaptarmos às diferentes modalidades de negociação.

A principal questão de qualquer bom acordo é: negociação é uma troca!

Participar das negociações entre os proprietários de imóveis e os inquilinos com uma mente aberta e vontade de trabalhar em conjunto é o melhor caminho a seguir.

Precisamos reconhecer que todos estão em uma situação difícil e a chave para isso é que as partes venham a se encontrar em um acordo justo, passando essa fase como parceiros.

Buscando a solução

Inúmeras são as alternativas para chegar no consenso, não existe formula pronta, a análise tem que ser caso a caso, verificando as condições individuais, e os impactos sofridos de parte a parte.

Dentre as opções disponíveis, vimos como parte da negociação da locação de imóveis, durante esse período:

  • Elaboração de um novo contrato, ou aditivo dos termos;
  • Aluguel reduzido, ou seja, pagamento de uma porcentagem do aluguel por um determinado período;
  • Aluguel diferido, ou seja, adiar uma parte do aluguel atual e pagá-lo posteriormente, após determinada data;
  • Resolução do contrato.

Aprendemos que o Administrador-Negociador em tempos de crise fortalece o relacionamento.

Quando um negociador da polícia diz a um sequestrador: “Estamos nisso juntos”, de acordo com comandante Robert J. Louden, ele não está apenas prestando elogios. Em vez disso, o negociador está tentando criar o tipo de vínculo que permitirá às partes encontrar uma solução para a crise juntos.

Da mesma forma, no mundo dos negócios, o problema deles é o seu, então concentre-se em colaborar em um contrato que satisfaça a vocês dois.

O Design Contratual e a Sociedade de Risco

O brilhante advogado imobiliarista, Durval Salve Jr, costuma denominar de Design Contratual, a estruturação do acordo de vontades impressa no contrato.

Ele ensina que o artigo “abre-alas” do nosso código civil, da parte geral de contratos, não à toa, versa sobre a função social dos contratos (art. 421) e lá nas “disposições finais e transitórias” reitera no artigo 2.035, § único, a mesma tônica, a saber:

“Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.”

É a mudança inequívoca de paradigma entre codificações sendo a primeira com base liberal-voluntarista (Código Beviláqua – 1916) para outra, desta vez em consonância com a Constituição Federal de 1988, pautada pelos princípios Solidaristas Constitucionais (Código Reale -2002).

Como expressa o Civilista Anderson Schereiber, autor do livro mais citado entre os contratualistas nesta pandemia, a saber o “Equilíbrio Contratual e Dever de Renegociar”.

Dito isto, o Shereiber crava no seu livro, o que ele denomina de “a nova tríade dos contratos”, a saber:

“A boa-fé objetiva, a função social do contrato e o equilíbrio contratual.”

Pilares que delimitam o design de todo e qualquer contrato juridicamente válido no ordenamento nacional.

Relações Contratuais

administracao de imoveis e as relacoes contratuais

Vale rememorar as lições de Zygmunt Bauman, que diz que hoje o indivíduo não contrata mais, apenas porque “QUER”, ele agora contrata porque “PRECISA”, pois estamos inseridos num cenário de supercontratualização das relações sociais e econômicas, do qual diz o brilhante sociólogo:

“Eu compro, logo existo. Comprar ou não comprar já não é mais a questão.”

E no seio da Sociedade do Risco (uma forma sistemática de lidar com perigos e inseguranças induzidas e introduzidas pela própria modernização – segundo definição do  sociólogo alemão Ulrich Beck), como afirma o Jurista Rodolfo Mancuso, envolto pelo consumo de massa, tendo os seus direitos fundamentais tutelados pelo estado sob o manto constitucional, eclode no seio do nosso tempo o que nós denominamos de A USINA DE CONFLITOS.

Esta, originada por obrigações contratuais assumidas por indivíduos que, em um polo, não leem e, portanto, sequer tem consciência do que termina de contratar, e de outro polo, os saudosistas do “VALE O QUE ESTÁ ESCRITO”, conhecido em Roma como “Pacta Sunt Servanda”, que não foi totalmente abolido, mas foi sim relativizado, não sendo de NENHUM VALOR, fora do contexto já aqui mencionado, ou seja:

A FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO atual princípio de qualquer convenção válida se apreciada no mérito.

A partir dessa análise, aprendemos que resta como saída para o estado de colapso que se encontra a justiça estatal, dar as partes o protagonismo para a solução dos seus conflitos, na busca por pacificação social, que é o objetivo último do direito.

Costumamos dizer que quando surge o conflito e as partes demonstram resiliência para superá-lo há uma certeza O FORTALECIMENTO DA RELAÇÃO.

A Inteligência Emocional

A empatia é a viga mestra da Inteligência Emocional, é ela que tem a capacidade de pôr-se no lugar de outras pessoas e experimentar emoções sob a perspectiva delas, e sem dúvida a empatia oferece insights interessantes sobre pontos de vistas de terceiros.

O lado negativo da cruzada vigilante do seu cérebro para mantê-lo seguro e vivo é a tendência de focar no negativo, no que pode dar errado, ocasionando o que Jeb Blount chama dos 3 Ps:

1) Procrastinação;
2) Perfeccionismo;
3) Paralisia.

E por certas vezes virmos isso acontecer conosco, neste momento é hora de você mudar seu input, e oxigenar sua mente com boas coisas!

Daniel Goleman, em seu livro Inteligência Emocional: A teoria revolucionária que redefine o que é ser inteligente, indica que as pessoas estão ávidas por interações humanas autênticas, ainda mais com uma sociedade cada vez mais dominada pela tecnologia.

Sem sombra de dúvidas, essa competência interpessoal será mais essencial no desenvolvimento da administração de imóveis.

Do mesmo modo Daniel Pink, diz que:
“Treinar o lado direito do cérebro é o novo caminho para o sucesso”

Aprendemos vivenciando histórias de pessoas durante esse período, que na era da revolução digital, e da inteligência artificial, a inteligência emocional é mais valorizada do que nunca.

Transforme problemas em oportunidades na Administração de Imóveis

Os problemas são uma chance de sentirmos dor, refletirmos sobre ela, avaliarmos e buscarmos as oportunidades que se revelarão posteriormente.

Como é bem entendido por nós profissionais, não há dois dias iguais na administração de imóveis e, em meio à essa pandemia, esse sentimento nunca foi mais verdadeiro, concorda?

Nós gestores, consultores, devemos aprender coisas novas diariamente, tomar decisões rapidamente e usar o nosso melhor julgamento em um ambiente sem precedentes.

Há uma ampla oportunidade para implementar novas ideias, adotar processos criativos e encontrar maneiras inovadoras em seu processo locatício, e revisitar seu planejamento.

À medida que o mercado imobiliário continua sua mudança em direção ao futuro, há muitas incógnitas que ainda pairam pelo ar, mas uma coisa é certa, você poderá contar conosco para passarmos esse momento juntos.

É nosso compromisso com os leitores, clientes, e alunos, transformar esse Blog em um canal exclusivo sobre locação e administração de imóveis de modo a ser uma fonte de conteúdo dedicado em compartilhar as boas práticas locatícias!

Se você quer ficar ainda mais próximo de nós, entre no nosso Perfil do Telegram, basta clicar aqui!

Obrigado por ler, saúde e paz!

Nós adoraríamos ouvir as lições que você aprendeu durante a crise do Covid 19 sobre administração de imóveis. Por favor, deixe-nos um comentário abaixo.

Retorno do aluguel de imóvel comercial ficou em 5,36% ao ano em maio.

Em igual período do ano passado, a rentabilidade da locação comercial perdia para o CDI. Agora houve inversão de cenário.

Apesar de alta do home office nesses tempos de pandemia, o aluguel comercial teve leve avanço de 0,09% nominal (sem contabilizar a inflação) em maio, aponta o índice FipeZap, que monitora preços de imóveis em 10 cidades. 

O preço de venda, no entanto, caiu 0,03%, mas ainda ficou acima da deflação de 0,38% do período.

Considerando a relação entre preço médio de venda e de locação, o retorno anualizado (calculado com base nos resultados de maio) do investimento para quem compra este tipo de imóvel com a intenção de alugar foi de 5,46% ao ano.

Em outras palavras, quem investe num imóvel comercial para receber aluguel, recupera 5,46% do valor de compra em um ano.

Em comparação, hoje numa aplicação como o Tesouro Selic rende 1,54% ao ano daquele dinheiro investido inicialmente.

O retorno do aluguel, que no passado não era considerado bom, vem ganhando atratividade na medida em que a taxa básica de juros cai no Brasil. 

Em maio de 2019, o retorno anualizado foi de 4,86% ao ano e, naquela época, ficava abaixo de uma aplicação no Tesouro Selic.

Em maio, o preço médio de locação nas 10 cidades monitoradas pelo FipeZap foi de R$ 37,48/m². Já o preço de compra ficou em média R$ 8.480/m2.

Nos últimos 12 meses, o preço médio de venda de imóveis comerciais acumulou queda nominal de 2,41% e o preço médio de locação de salas e conjuntos comerciais recuou 0,41% no mesmo horizonte.

Cidades com melhor retorno do aluguel de imóvel comercial

aluguel de imóvel comercial
  • Salvador (BA): Preço de venda médio de R$ 5.336 /m2, com retorno de aluguel de 0,63% ao mês
  • Campinas (SP): Preço de venda médio de R$ 6.186/m2, com retorno de aluguel de 0,53% ao mês
  • São Paulo: Preço de venda médio de R$ 9.557/m2, com retorno de aluguel de 0,48% ao mês
  • Belo Horizonte (MG): Preço de venda médio de R$ 7.059/m2, com retorno de aluguel de 0,43% ao mês
  • Rio de Janeiro (RJ): Preço de venda médio de R$ 9.497, com retorno de aluguel de 0,40% ao mês

Aqui no Blog Lei do Inquilinato na Prática você encontra dicas, e informações para quem possui ou gerencia imóveis comerciais. E se você quiser aprender ou se aprimorar para atingir melhores resultados, temos nosso Curso de Administração de Imóveis Comerciais NA PRÁTICA, clique aqui e conheça mais!

Fonte: Valor Investe

Coronavírus e o mercado de locações de imóveis

Coronavírus e o mercado de locações de imóveis

Em 11 de março deste ano, a Organização Mundial da Saúde (OMS) declarou o surto do coronavírus, conhecido como Covid-19, como uma pandemia global.

Devido às medidas de precaução da difusão do vírus, diversos setores da economia estão tendo de paralisar suas atividades.

O Coronavírus está causando disrupção nos negócios.

E o mercado de locações de imóveis também serão impactados pelo Coronavírus?

Em muitos locais pelo Brasil, foi decretado o fechamento de alguns estabelecimentos, tais como academias, restaurantes, bares, shopping center, eventos, etc.

A Lei do Inquilinato estabelece diversas restrições sobre a possibilidade de revisão judicial do aluguel, especialmente quanto ao momento em que esta revisão pode ocorrer, mas a situação de pandemia é excepcional.

Neste caso, é possível aos comerciantes, e empresários utilizarem as normas gerais de revisão contratual previstas no Código Civil vigente, especialmente o princípio da boa-fé objetiva e a teoria da imprevisão, para diminuir os alugueis e demais encargos locatícios.

Em outras palavras,  se o aluguel se tornar excessivamente onerosa para uma das partes, no caso em específico, o locatário, o que comprova a extrema vantagem para a outra parte, notadamente em razão de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, o inquilino poderá pedir a resolução do contrato, ou a redução do aluguel como meio de evitar a onerosidade excessiva.

O administrador e as partes contratantes devem entender que o problema do qual derivou o desequilíbrio contratual foram devidas causas alheias à vontade de ambos os lados, inexistindo, obviamente culpados.

Do mesmo modo pode acontecer com locações residenciais, já que diversas pessoas serão também impactadas, por demissão, paralisação ou queda brusca de receita.

Coronavírus e o mercado de locações de imóveis, soluções:

Coronavírus e o mercado de locações de imóveis

Existiram três saídas possíveis:

  1. A resolução do contrato, ou seja, dissolução do contrato devido ao caso fortuito;
  2. Renegociação do valor do aluguel;
  3. Mútuo acordo para estabelecer novas diretrizes contratuais.

Com certeza em breve veremos instituições do judiciário divulgando diretrizes para balizar esses efeitos nos contratos, enquanto isso devemos manter a serenidade, e compreender que a palavra chave para enfrentamos é a NEGOCIAÇÃO.

E você já está sendo afetado em suas locações devido ao coronavírus? Qual estratégia está adotando para minimizar? Conte abaixo nos comentários

Como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020

Chegou o momento da Declaração de Imposto de Renda, e dúvidas começam a surgir..

Como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020, considerando tanto o locador como o locatário?

Quem recebeu aluguel de imóvel no ano de 2019, independente do mês, tem a necessidade de declarar.

Isso porque ele é usado como fonte de renda e deve constar na sua declaração de forma correta.

Assim, você diminui os riscos de cair na malha fina ou mesmo pagar multas.

Já para quem é locatário, também precisa declarar, pois a Receita Federal pode, a qualquer momento, cruzar os dados entre quem paga e quem recebe o aluguel. 

Pagamento de aluguel é uma despesa e recebimento de aluguel é um rendimento.

Desta forma, ambos devem ser declarados no imposto de renda 2020. 

Como declarar recebimento de aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: LOCADOR

como-declarar-aluguel-de-imoveis-no-imposto-de-renda-2020

Se o aluguel recebido pelo locador está acima do limite de isenção, o mesmo deve fazer o recolhimento mensal do imposto de renda através do programa Carnê-leão da Receita Federal.

Assim, ao preencher a declaração de ajuste anual, basta importar os dados do Carnê-leão para o programa gerador da declaração.

Na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior, clique o botão Importar Dados do Carnê-Leão.

Caso os aluguéis recebidos de pessoas físicas durante o ano de 2019 tenham sido isentos do recolhimento de imposto, os mesmos deverão ser lançados diretamente na declaração anual, mês a mês.

Os aluguéis recebidos em 2019 devem ser informados na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior.

Mesmo que o aluguel recebido esteja abaixo do valor que obrigava a recolher o carnê-leão em 2019, o rendimento tributável recebido de aluguel deve ser informado na declaração do Imposto de Renda 2020. 

Informe o aluguel recebido na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior pelo titular na guia Outras Informações no campo Aluguéis

Se tiver recebido mais de um aluguel por mês, some e informe o total dos valores recebidos, mês a mês.

Basicamente o motivo para declarar o pagamento, é para que não tenha divergências que possam prejudicar o locatário e se livrar de uma multa de 20% sobre o valor não informado.

Isso mesmo, se você não declarar que recebeu e o locatário declarar que pagou a você, você paga multa. Então, atente-se!

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Carnê Leão

O carnê leão para quem não conhece é o recolhimento mensal do imposto de renda de pessoas físicas que recebem seus rendimentos através de outras pessoas físicas ou do exterior.

Esse é um método que aumenta a eficiência e o cruzamento de todas as informações, evitando que os contribuintes tenham as suas declarações retidas na malha fina, reduzindo também os casos de sonegação fiscal.

É preciso recolher o tributo até o último dia útil do mês seguinte ao do recolhimento do rendimento.

Para tanto, será necessário emitir no programa Carnê-Leão o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), com o código é 0190.

Se você não recolheu o imposto pelo Carnê-Leão ao longo do ano de 2019, você deve recalcular mês a mês o valor do imposto devido por meio do sistema Sicalc da Receita Federal.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Administradora de Imóveis

Se você tiver uma imobiliária ou um administrador de imóveis como intermediadora, o valor total pago a ela durante o ano todo deve ser incluído somente na Declaração de Ajuste Anual.

Basta ir no campo Pagamentos Efetuados e informar o valor pago, o nome e CNPJ da sua imobiliária, ou CPF do seu administrador.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Deduções

Segundo o Decreto 3.000/99, podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, as quantias relativas a:

  • impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
  • aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
  • despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e
  • despesas de condomínio.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Inquilino Pessoa Jurídica

Quando você, proprietário, aluga seu imóvel para pessoa jurídica a função pelo recolhimento não é sua, e sim do locatário.

Pelo instituto da substituição tributária, é o terceiro que a lei obriga a apurar o montante devido e cumprir a obrigação de pagamento do tributo “em lugar” do contribuinte.

Assim, você receberá o valor referente ao aluguel, já com imposto deduzido de acordo com a Tabela do IRRF vigente.

Assim, desde a ocorrência do fato gerador, a sujeição passiva recai sobre uma pessoa diferente daquela que possui relação pessoal e direta com a situação descrita em lei como fato gerador do tributo.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Caução

O valor dado em depósito de caução como garantia de aluguel, se realizado em dinheiro, deve ser declarado pelo locatário e pelo locador.

Geralmente este dinheiro ficará guardado em uma conta poupança em nome do locador.

O locador deverá declarar o caução de aluguel na ficha Dividas e Ônus Reais com o código 14 – Pessoas físicas.

No campo Discriminação deve-se informar que se tratar caução de aluguel informando o nome e CPF do locatário que realizou o caução, a data do contrato de locação e o prazo do contrato de locação.

Para declaração dos rendimentos de poupança, o contribuinte deve lançar na Rendimentos Isentos e Não Tributáveis no campo Outros, incluindo a descrição do rendimento ser proveniente do depósito caução.

O saldo do montante do caução já considerando o rendimento da poupança também deve ser atualizado na Dívidas e Ônus Reais.

O locatário deve declarar o depósito do caução na ficha Bens e Direitos com o código 99 – Outros bens e direitos informando o valor do depósito, o nome e CNPJ da imobiliária ou do locador, e demais condições do contrato.

Quando da devolução, promover a baixa do crédito pelo valor principal e, se o montante recebido for superior ao principal, o que ultrapassar, será rendimento tributável.

Como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: LOCATÁRIO

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Embora seja importante no orçamento familiar, o gasto com locação de um imóvel não permite descontar o imposto devido, logo os aluguéis pagos não são dedutíveis, deve simplesmente ser informado na ficha “Pagamentos Efetuados” (no código 70).

Nesse campo, o contribuinte deve informar apenas o nome e o CPF ou CNPJ do locador.

Caso haja uma imobiliária ou administrador de imóveis que atue como intermediadora do contrato de aluguel, os dados da empresa não devem ser incluídos.

Para facilitar o preenchimento da declaração, o inquilino pode solicitar à imobiliária, ou administrador de imóveis, quando houver, a relação das mensalidades pagas pelo aluguel do imóvel durante o ano passado.

Como declaro aluguel compartilhado?

Essa é uma situação muito comum de um tempo para cá, os gastos com moradia (principalmente nas grandes cidades) é uma despesa mais elevada, então dividir passa a ser uma válida opção.

Pois bem, quem faz a divisão das despesas do aluguel, deve declarar cada um a sua parte na aba de “Pagamentos Efetuados”, desde que o nome de ambos esteja como “locatário” no contrato. Bem como os valores pagos por cada um, também precisam estar especificados.

A conselheira do CFC (Conselho Federal de Contabilidade) Sandra Batista diz que a prática não tem sido seguida pelos locadores, o que pode levar a declaração dos contribuintes à malha fina.

Segundo ela, o Fisco “está identificando o contribuinte que recebe aluguel e não recolhe mensalmente”.

A Receita trabalha com duas possibilidades: a de erro ou de omissão.

O que ela costuma fazer é incluir o contribuinte na malha fina ao encontrar alguma divergência.

Por tanto, tenha atenção na hora de elaborar a sua declaração, e se ainda sentir que está com dúvida, não deixe de contratar um Contador para te auxiliar e garantir os preenchimentos adequados, de modo que você tenha a tranquilidade de não ter assumido nenhum risco, e por tanto isento de inconvenientes futuros.

Não se esqueça que o prazo para entrega após o COVID-19 foi prorrogado e encerra-se no dia 30 de junho, às 23h59, horário de Brasília.

Até a próxima!

Principais cuidados na locação de imóveis por temporada.

Vasculhando na internet sobre o assunto locação de imóveis por temporada pude perceber em artigos, notícias de sites do ramo imobiliário, informações errôneas, desencontradas e na maioria dos casos dadas por advogados e administradores.

O que pode prejudicar ao leitor leigo que busca orientação de algo que esteja acontecendo na sua locação, ou até mesmo se prevenir antes de locar.

Com a facilidade de acesso a informação dada pela internet, o conhecimento vem se tornando “superficial e vulgar” e proprietário de imóveis deve ter muito cuidado antes de absorver o que anda lendo por ai.

Principalmente quando se trata de uma transação imobiliária. Tenho que alertar também aos Modelos de Contratos Gratuitos que estão disponíveis “a um clique”, mas geralmente são básicos, e pode não resguardar os seus direitos e provocar prejuízos futuros.

Locação de Imóveis é uma transação que necessita de conhecimento especializado, e credibilidade no mercado, por isso antes de mais nada saiba quem está te orientando, pois por se tratar de locação de imóveis por temporada por exemplo.

Esse cuidado pode evitar grandes dores de cabeça. 

É nesse artigo que vou mencionar os principais cuidados que deve-se ter em uma locação de imóveis por temporada.

Locação de Imóveis por Temporada

Antes de mencionar os principais cuidados na locação de imóveis por temporada, vamos saber o que a Lei do Inquilinato nos diz:

Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

1. Prazo na Locação de Imóveis por Temporada;

Percebe-se que a grande diferença entre as demais modalidades de locação para o de temporada é o PRAZO! Conforme lemos acima esse prazo NÃO pode ser superior a 90 dias (detalhe que 90 dias é diferente de 3 meses, ok?) 

Existe prorrogação nesse tipo de contrato?

Para responder, vamos ver o que diz a Lei de Locações:

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o LOCATÁRIO permanecer no imóvel sem oposição do LOCADOR por mais de trinta dias, presumir – se – á prorrogada a locação por tempo indeterminado, (…)

Porém, caso isso ocorra é necessário que o LOCADOR tenha conhecimento do que diz o parágrafo único do mesmo art. 50:

Ocorrendo a prorrogação, o LOCADOR somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início (…)

Por isso é importante antes de encerrar o prazo dos 90 dias enviar uma notificação para o LOCATÁRIO caso não tenha interesse de prorrogar e acabar somente reavendo o imóvel após 30 meses.

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2. Mobília e Utensílios na Locação de Imóveis por Temporada;

Normalmente para seu imóvel ter maior atratividade ao público que procura por locação de imóveis por temporada eles dão preferencia para opções que estão mobiliados ou até mesmo com utensílios (roupa de cama, talhes, pratos, etc), o que demanda maior cuidado e é justamente por isso que na Lei do Inquilinato no seu Art. 48 orienta:

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, OBRIGATORIAMENTE, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Indico portanto um inventário completo de todos os itens que irão fazer parte da locação, não esqueça de fazer um rico levantamento fotográfico datado e peça para o LOCATÁRIO rubricar todas essas fotos registradas, assim você garante eficiência na elucidação nas provas em uma eventual demanda jurídica.



3. Cadastro do Locatário e Hospedes na Locação de Imóveis por Temporada;

Saber quem você vai colocar dentro do seu imóvel é uma etapa importante e essencial para obter êxito na sua locação, portanto não deixe de realizar uma pesquisa cadastral do LOCATÁRIO que ficará responsável, verifique seu histórico junto aos órgãos de crédito, etc, e sempre realize o cadastro com dados pessoais de todas as pessoas que irão ter acesso ao imóvel, inclusive os seus veículos, caso houver.

É importante deixar explicito no contrato a capacidade máxima de pessoas, e que são obrigados a respeitarem o direito de vizinhança, bem como Convenção e Regimento Interno do condomínio.

4. Garantia da Locação de Imóveis por Temporada;

Qual a melhor garantia para esse tipo de locação?

Por se tratar de um período curto é muito viável que seja a CAUÇÃO em dinheiro, que pode ser cobrado antecipado cumulado com as demais taxas como IPTU e Condomínio, conforme o que diz o Art. 49.

O LOCADOR poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

locação de imóveis por temporada

5. Contrate um Profissional na Locação de Imóveis por Temporada. 

Já conheci vários proprietários de imóveis que por desconhecimento da Lei do Inquilinato, ou por desprezarem o trabalho do Corretor de Imóveis que atua na área, acaba sofrendo as consequências por locar seu imóvel por conta própria, acreditando piamente que um aplicativo ou um modelo de contrato baixado pela internet  é suficiente para garantir segurança na sua transação imobiliária.

Porém saiba selecionar esses profissionais, por que não adianta nada espalhar seu imóvel a vários corretores sem conhece-lo, tendo um contato totalmente virtual acreditando que quantidade é sinônimo de qualidade, pois sabemos que não é!

Experimente dar exclusividade a um Administrador de Imóveis onde você já pesquisou sobre a idoneidade e credibilidade dentro do mercado, e perceba a diferença na prestação desse serviço e garanta uma locação mais segura!

Até a próxima!

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As despesas extraordinárias de condomínio no contrato de aluguel.

Você é inquilino de uma locação e estar sendo surpreendido a pagar as despesas extraordinárias de condomínio?

Ou você é o proprietário de um imóvel locado e não sabe ao certo se as despesas extraordinárias de condomínio podem ser repassada para seu locatário?

Se essa é a sua dúvida continue comigo nesse post, pois irei esclarecer definitivamente sobre isso.

Vamos lá!

As despesas extraordinárias de condomínio e a Lei do Inquilinato

A Lei de Locações seu artigo 22 diz que é obrigação do LOCADOR:

“X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:”

Só por esse artigo da Lei já respondemos uma questão, é de total responsabilidade do LOCADOR o pagamento de taxa extra que referem-se as despesas extraordinárias de condomínio.

As despesas extraordinárias de condomínio, exemplos:

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No próprio artigo 22 da Lei n° 8.245/91 relaciona alguns exemplos de despesas extraordinárias de condomínio, porém ela não esgota as possibilidades, mas podemos compreender perfeitamente qual o direcionamento que se propõe para analisar em casos não citados.

A saber:

a) Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

Aqui há reformas, como substituição de piso do playground, construção de churrasqueira, piscina, quadra de esportes, aumento de carga de energia do prédio, impermeabilização do área comum, dentre outras.

b) Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

A reforma ou pintura da fachada, muros, inclusive as esquadrias externas, sempre irão agregar valor do imóvel seja na hora da venda como na locação, assim como instalação de nova iluminação, ou sensores de presença. 

c) Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

Habitabilidade nada mais é do que a qualidade, estado ou condição do que é habitável, portanto tudo que for necessário restaurar as características deverão ser cobradas via as despesas extraordinárias de condomínio.

Dito isso podermos mencionar, substituição de elementos hidráulicos devido a falta de fornecimento de água, o mesmo pode ocorrer com dutos de gás, e fiação elétrica, telhados, etc.


Posso destacar aqui questões relacionadas ao ELEVADOR do prédio, que muito tem gerado divergência, mas consultando inclusive jurisprudência, é tema pacífico, que, se houver reforma ou substituição de peças caberá ao LOCADOR, mas APENAS a manutenção é assumida pelo LOCATÁRIO.

Na maioria dos casos a obra, reforma envolve um vulto elevado de gastos, ou uma dimensão considerável.

d) Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

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Qualquer gasto relacionado a dispensa do funcionário ocorridas sempre ANTES da locação é paga pelo proprietário.

Mas, pode ocorrer do funcionário ser demitido durante o prazo de locação, e neste caso APENAS caberá ao inquilino o pagamento dessa despesas PROPORCIONALMENTE ao período que utilizou dos serviços desse empregado.

e) Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

Esse item fala de forma bem direta como podemos ver, portanto estão incluídas instalação de equipamentos como câmeras de segurança, portões eletrônicos, sensores, extintores (não a recarga), sprinklers, aquisição de esteira, aparelhos de musculação, interfones, dentre outros.

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

Nesse tópico o LOCADOR é responsável também pela compra de móveis, decorativos para área comum e consultoria caso for de arquitetos ou decoradores, o mesmo acontece na implementação ou troca de jardins, absorvendo inclusive a contratação especifica de jardineiros, paisagistas para essa finalidade. 

Por obvio o LOCATÁRIO via pagamento da taxa ordinária de condomínio irá assumir as despesas de manutenção.

g) constituição de fundo de reserva.

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Como sabemos o fundo de reserva é constituído para recorre-lo em momentos de urgência, ou a ocorrência de uma despesa elevada não planejada. Como saber se o rateio destinado a reposição dessa quantia constitui uma despesa ordinária ou extraordinária?

Será necessário averiguar por qual motivo foi necessário utilizar-se desse fundo, levando em consideração o que está sendo elencado aqui como despesas extraordinárias de condomínio.

Taxa extra nem sempre refere as despesas extraordinárias de condomínio, entende?

O que vai definir é para qual objetivo o recurso foi utilizado, por isso sempre participe das assembleias de condomínio, mesmo que você seja inquilino, eu até escrevi um artigo sobre isso que você pode ler aqui.

As despesas extraordinárias de condomínio, pontos finais

Observando o que foi exposto quanto a exemplificação do que é considerado despesas extraordinária de condomínio pela Lei do Inquilinato, podemos compreender quais as obrigações estão sob a responsabilidade do LOCATÁRIO.

O art. 23 descreve com detalhes o que são despesas ORDINÁRIAS, aquelas necessárias à administração, que você pode conferir em uma breve consulta.

Porém, eu já fiz um resumo para você pelo infográfico abaixo, e espero que essa demonstração facilite ainda mais a compreensão de tudo que expliquei por aqui.

despesas extraordinárias de condomínio

A locação de imóveis e a Geração Z

De tempos em tempos a geração de jovens muda e com isso toda a maneira como vemos e vivemos o mundo também se transforma, afinal, surgem novas demandas que não existiam com a geração anterior.

O jovem do agora faz parte da geração Z.

E o que isso muda?

Entender como esse jovem enxerga o mundo e como ele se relaciona com as marcas é essencial para conseguir entender o potencial da locação de imóveis e a geração Z.

E, até mesmo, para conviver com o inquilino Z.

Cada vez fica mais gritante o quanto mudam as necessidades e perspectivas de uma geração para outra, o desenvolvimento tecnológico é acelerado e cada geração vive um mundo diferente.

As gerações

Entre as décadas de 60 e 70 nascia a geração X, o pós-guerra marcou e muito os jovens desse grupo, o que lhes habilitaram para um trabalho mais rígido e continuado, almejando melhorar a vida dos seus filhos.

Em seguida chegaram os Millennials, nascidos entre os anos 80 e meados da década de 90. Também conhecidos como geração Y, foram os pioneiros digitais, que viram a chegada da internet.

E agora, estamos presenciando a chegada da geração Z ao patamar de jovens do momento.

Nascidos entre a segunda metade de década de 90 e 2010, a geração Z já nascem conectados, desde pequenos lidam com a tecnologia no dia-a-dia, e ficar ligado nessa característica pode fazer a diferença na locações de imóveis e a geração Z

Conectados: a locação de imóveis e a Geração Z precisa ser online

locação de imóveis e a Geração Z

Essa galera tem o smartphone como uma extensão do corpo, ter o seu imóvel em uma plataforma online de qualidade por ser crucial para conseguir conquistar esses jovens.

Então, foco nas fotos, vídeos e experiência do usuário no site ou aplicativo no qual você for anunciar o seu imóvel.

Os processos extremamente burocráticos podem assustar o jovem que está acostumado a resolver a vida em um clique, então optar por imobiliárias ou plataformas que oferecem o máximo de recursos digitais possíveis pode colaborar para a maior procura por parte de geração Z.

Além de toda digitalização dos processos de busca e de fechamento de contrato, o que também pode agradar esses jovens é um processo de atendimento de demandas ou possíveis problemas ao longo da locação online.

Essas pessoas que vivem conectadas, usualmente não vão gostar de ter que ligar em algum lugar para poder resolver alguma coisa.

Plataformas digitais de atendimento que funcionem de fato, podem ser garantia de sucesso e maior tempo de permanência no seu imóvel.

Independentes: a Geração Z anseia pelo seu próprio espaço

Diferente da geração Y que aos 30 ainda mora com os seus pais, a geração Z já mostra que a independência financeira e espacial é um dos objetivos que ela almeja a curto prazo.

Ficar atento aos hábitos de consumo desses jovens pode significar ter sucesso no seu negócio a longo prazo e, no nosso caso, ter imóveis sempre ocupados.

É interessante acompanhar o quanto os jovens têm saído de casa para estudar. Eles passam em universidades em outras cidades ou até mesmo em outros estados.

E, quando terminam o curso, não tem pretensão de voltar para a casa dos pais.

 Já nesse primeiro passo, na maioria das vezes, essa galera vai precisar procurar um imóvel para alugar.

E mesmo quando terminarem a faculdade, se eles almejam ter seu próprio espaço, em um primeiro momento provavelmente também vão precisar morar em um imóvel alugado.

Como a Geração Z consome?

locação de imóveis e a Geração Z

Nós já falamos sobre como o digital é importante para atrair a geração Z, mas outro ponto importante é como esses jovens vão consumir.

Ao contrário da geração anterior, que era mais fiel às marcas em si, eles são muito preocupados com as avaliações do produto na internet, indicações de amigos e de digital influencers, afinal, o Youtube é a nova televisão.

Além disso a geração Z é engajada com causas como meio ambiente e diversidade, e saber que a empresa tem responsabilidade social e corporativa é importante e pode ser crucial no momento da compra ou não de um produto.

E porque essas informações são importantes para a locação de imóveis para a geração Z?

É importante entender a qual imobiliária ele está se associando.

Pode parecer trivial, mas eles vão buscar recomendações e se outros amigos tiveram problemas com determinada imobiliária isso vai contar no momento da escolha do imóvel onde morar.

Então, estar atento aos serviços prestados pelas imobiliárias onde anuncia o seu imóvel e, principalmente aos comentários dos inquilinos atendidos por elas, é extremamente necessário.

Aumente o potencial do seu imóvel com a geração Z

Foram muitas informações, mas investir em conhecer o seu possível locatário pode te ajudar a conseguir uma taxa de ocupação alta e com constância de locações.

Além disso, entender a geração de hoje e como ela está buscando por imóveis para alugar, é garantir que você vai entender de maneira mais fácil a geração de amanhã.

Se perder pelo caminho pode significar perder muito tempo buscando se inteirar sobre o novo consumidor e o seu perfil para estar no jogo de novo.

Logo os holofotes vão estar na geração Alpha, nascida a partir de 2010. Os estudos sobre os futuros jovens já começaram, mas ainda não se sabe muito o que se esperar.

Mas acompanhar este Blog você estará sempre na frente dessas tendências, e de como potencializar sua locação de imóveis.

E você? Deixe nos comentários abaixo sua dúvida, ou experiência sobre a locação de imóveis e a geração Z!

*Artigo escrito pela LiveHere – Plataforma de Aluguel de Imóveis para Universitários em São Paulo.

[CASE] Como alugar um imóvel fechado há mais de 1 ano em apenas 30 dias!

Nesse post vou narrar em detalhes como alugar um imóvel que estava fechado há mais de um ano tentando ser locado pelo próprio proprietário, e depois de várias tentativas frustadas decidiu procurar um profissional que pudesse ajudá-lo.

Então, se você é proprietário de imóvel e está passando por uma situação similar, e quer entender os possíveis motivos, esse artigo irá esclarecer e assim você poderá identificar as melhores alternativas. 

Mas, se você é administrador de imóveis e quer entender qual o verdadeiro diagnóstico do imóvel do seu cliente para melhor orienta-lo, também seja bem vindo!

Como alugar um imóvel fechado, visão inicial do proprietário

Meu primeiro contato foi telefônico, onde informou que soube do meu trabalho como Administradora de Imóveis e gostaria de colocar seu imóvel para alugar, apenas disse onde era a localidade, como ter acesso as chaves, e que necessitariam de poucos reparos, mas com uma diária de um “prático” – mas conhecido como “faz tudo” estaria solucionado.

Agendamos uma visita para nos conhecer pessoalmente, batemos um papo sobre o mercado, e providenciamos as documentações iniciais, como qualquer processo locatício.

Assim tive acesso ao imóvel e fui conhecer para realizar a minha vistoria, veja que sempre é bom registrar como o Profissional Corretor de Imóveis está recebendo o imóvel para administra-lo!

No dia da visita..

Como alugar um imóvel

Isso mesmo, essa foi a minha cara quando entrei no imóvel.

 Na expectativa de tratar de um imóvel de ótima localização, tipologia atrativa, o imóvel estava sujo, armários sem portas, porta blindex fora do lugar, pintura mal feita, tomadas e spot com fios aparentes, pisos e azulejos obsoletos, ou seja, nada do que foi informado pelo o proprietário condizia com a realidade.

Percebo que essa postura é frequente dos proprietários de imóveis, ainda apostam que seus imóveis podem gerar renda sem nenhuma manutenção, o problema também é que nós Corretores de Imóveis ao invés de realizar um trabalho de consultoria, apenas pegamos o imóvel “de qualquer jeito” e anunciamos ao mercado na esperança de que os inquilinos fechem a locação.

Como alugar um imóvel fechado, diagnostico de mercado

Meu próximo passo foi realizar um relatório de visita com diagnostico de mercado, onde relatei o estado do imóvel inclusive com levantamento fotográfico, mencionando os reparos necessários, o que costumo chamar de benfeitorias de adequação, para deixar o imóvel atrativo perante imóveis assemelhados, e por ultimo identifiquei que o apartamento já estava sendo anunciado por diversos Corretores e Imobiliárias, nesse ponto relatei a importância da exclusividade.  

Fico imaginando como o proprietário reagiu ao ler meu relatório, e do que precisaria ser feito para eu trabalhasse na locação do seu imóvel..

Como alugar um imóvel

Antes de trabalhar com um imóvel para locação sempre verifico as condições do mesmo quanto as instalações elétricas, hidráulicas, fechamento de portas e janelas, cupins em armários, etc, é fundamental se precaver antes da locação, do que está com o inquilino morando e ter diversas chamadas.

Portanto, se eu como Corretora de Imóveis não aprovar o imóvel quanto a funcionalidade, habitabilidade e atratividade, eu simplesmente recuso esse serviço, tenho experiência de quase 10 anos, e essas prevenções devem ser adotadas para uma boa gestão e atingir êxito durante toda a locação.

Depois de algumas ligações, fizemos alguns ajustes quanto aos reparos necessários, já que ele o proprietário, não estava preparado para assumir um gasto extra e tinha muito tempo com o imóvel fechado apenas consolidando prejuízo com pagamento de condomínio e IPTU mês após mês. 

Como alugar um imóvel fechado, os reparos

Como já tenho um tempo administrando imóveis você acaba tendo contatos de fornecedores e prestadores de serviços, como pintores, encanadores, eletricista, etc, o que pode facilitar para o proprietário e agilizar a execução do que é necessário ser feito, porém nunca assumo os serviços, já que são desenvolvidos por terceiros, a menos que o LOCADOR tenha interesse de contratar uma empresa especializada, o que é o mais indicado.

Com o tempo você também ganha experiência e sabe muito bem do que precisa ser reparado ou trocado, até as nomenclaturas corretas para compra dos materiais, exemplo:

registro de gaveta e de pressão, válvula de descarga hydra, sifão de copo e sanfonada, tinta látex, acrílica e toque de seda, etc..

Feito os ajustes, como a revisão elétrica e hidráulica, pintura nova, descupinização, aplicação de verniz, lubrificação de portas e janelas, e uma limpeza fina.

Nesse caso até orientei a troca de pisos do banheiro e cozinha, que são os cômodos com mais “peso” quando se trata de imóvel antigo, porém por condições financeiras, ele acabou deixando para próxima etapa.

De qualquer forma já foi possível deixar o imóvel com relevância no mercado, utilizando APENAS 2 alugueis, nesse caso no valor de R$ 2.500,00.

É necessário uma sensibilidade do Administrador de Imóveis em saber quais pontos são as prioridades para garantir valorização e aumentar a velocidade de fechamento do negócio.

Veja como ficou:

Como alugar um imóvel fechado, avaliação do preço

Outro ponto crucial é a avaliação do preço da locação, o proprietário normalmente quer o máximo valor, sem levar em consideração a idade do imóvel, a conservação do imóvel, bem como do condomínio, armários, posição do sol, central de gás, e outros fatores que influenciam sob maneira na composição do preço final.

Percebo que boa parte dos proprietários de imóveis tem a mentalidade de obtenção do melhor retorno a custo zero, como se seu bem não fosse passível de vida útil limitada, vendo o imóvel apenas com uma fonte inesgotável de renda que não precisa ser cuidada.

A melhor forma é ter a percepção de mercado, entender como o mercado está se comportando no momento e como os pretendentes a aquela locação estão procurando pela moradia.

Depois da minha análise mercadológica e após as benfeitorias de adequação finalizadas, ainda ajustei o preço da locação pretendida inicialmente pelo o proprietário do imóvel em 18% a menor.

Valor do Condomínio

Outro aspecto que não poderia deixar de mencionar e dificulta em saber como alugar um imóvel fechado é o valor atual das cotas condominiais, não raros serem maiores até mesmo do valor do aluguel, pelo menos por aqui na minha cidade em Salvador/BA.

Essa constatação de valores de cotas aumentando sem o prédio ou condomínio oferecer atrativos ou equipamentos de infraestrutura está influenciando na decisão do LOCATÁRIO.

Então, é importante o profissional identificar quanto a cota condominial impacta sobre aluguel, a soma de todos os encargos da locação, já que no final das contas é essa importância que o inquilino vai querer saber para tomar a sua decisão.

Como alugar um imóvel fechado, e a proposta

Depois de algumas visitas dos pretendentes a locação, uma família ficou interessada em fechar e identifiquei que pelo fato do antigo LOCADOR querer vender seu imóvel, eles tiveram que desocupar, o que possibilitou por exemplo como forma de comprovar a idoneidade dos responsáveis a locação um contato direto ao antigo proprietário, inclusive com acesso ao contrato, o que agilizou a minha análise.

Pelo fato das custas com a mudança, e esse acesso imediato ao anterior locador, já com uma entrevista realizada aos pretendentes, foi possível efetuar o Contrato de Locação sem garantia, com o pagamento do primeiro aluguel de imediato.

Veja que outro entrave que aumenta a vacância da locação, é o discurso do proprietário que diz “só alugo por seguro fiança”, não somos contra ao seguro fiança, muito pelo contrário, é um ótima opção..

A questão é entender plenamente como ela funciona, e ser flexível em aceitar outras garantias, sempre com uma análise prudente logicamente.

Como alugar um imóvel fechado, minhas considerações finais

O que foi compartilhado aqui é fruto de experiência, e nossa metodologia se comprova pelos cases que temos com os nossos clientes, podemos não ter estatísticas, mas o teste é fácil de fazer!

Pegue qualquer apartamento que está fechado há meses e invista nele o valor correspondente a dois ou três alugueis nessas benfeitorias de adequação que mencionamos acima.

Como pintura, limpeza, reavivamento, uma cor que valorize um ambiente, de forma que você deixe resplandecente, cheiroso, com tudo em pleno funcionamento, e você comprovará que em pouco tempo estará alugado, e muito bem alugado, ainda que o mercado esteja em crise!

Para completar deixo abaixo um infográfico com um pequemo resumo de tudo que disse aqui para você memorizar:

Como alugar um imóvel fechado há mais de 1 ano em apenas 30 dias!

E você?

O que falta para alugar o imóvel em até 30 dias?

Coloque nos comentários abaixo!