Daihane Cézar, Autor em Lei do Inquilinato na Prática

O dia que tive um estelionato na locação imobiliária.

Hoje a proposta desse post é diferente pois irei contar sobre estelionato na locação, muitos leitores desse blog vem solicitando que além de explicarmos de forma prática a Lei do Inquilinato, também seja compartilhada nossas experiências com a administração de imóveis e a relação com todos os envolvidos dessa transação imobiliária, seja locador, locatário, fiador, síndico, entre outros.

Estelionato na Locação

Antes de abrir a minha empresa atuei por um tempo como corretora autônoma e aos 20 anos administrava quase 50 imóveis, para quem ainda não sabe tirei o CRECI aos 18 anos, e toda essa bagagem me gerou algumas histórias emblemáticas, e grande aprendizagem no desenvolvimento da minha carreira.

E uma dessas experiências inusitadas irei contar aqui, seja você LOCADOR ou Administrador de Imóveis, valerá a pena ler até o final para que o mesmo não aconteça com você e fique ligado nas dicas que a prática me ensinou.

Estava eu com uma casa de alto padrão para ser alugada, procuração, contrato de administração, documentação dos proprietários em mãos, ou seja, tudo certo para um começo de uma bela prestação de serviço.

Anúncio posto no mercado, idas e vindas de visitas de pretendentes, quando recebo a intenção de fechamento de um grande empresário nacional na área de educação.

Um homem de negócio veio com seu Chrysler 300c preto, acompanhado de dois seguranças, e com seu cachorro Husky Siberiano, tipo perfeito para quem estava buscando conforto e privacidade na cidade..

Próximo passo análise da documentação, recebi tudo que foi solicitado, neste caso um cliente com um nome no mercado, inclusive com grande robustez no cenário brasileiro, como duvidar de algo?

Estelionato na Locação, a garantia

Quanto a garantia, foi proposto a caução de três vezes o valor do aluguel e por ser um valor alto, devido a perfil daquela casa, o proprietário logo se interessou, pois de imediato poderia “colocar a mão no dinheiro”, mesmo sabendo que a Lei do Inquilinato não permite essa forma de utilização.

E caso queira aprender sobre como utilizar corretamente a garantia via caução, desenvolvemos um artigo sobre esse assunto, basta acessar aqui.

Todo o resto foi sendo realizado, a entrega das chaves foi feita, e liberado o acesso do meu mais novo inquilino! 😀

Que bolada ein?

Receber o 100% do primeiro aluguel depois de todo trabalho desenvolvido..

Se passa o segundo, terceiro, quarto mês, quando começa os atrasos, depois a falta total do pagamento das obrigações, vem o susto, a cobrança do LOCADOR, e sua credibilidade em jogo..

Foi necessário muito empenho, pois quando precisei identificar a fundo o que estava acontecendo percebi que caíra em golpe por um estelionatário!

Tive que agir rápido, porque a cada mês o prejuízo aumentava, mas no final de tudo o inquilino acabou abandonando o imóvel após atitudes imprescindíveis que tive que tomar..

5 principais lições que aprendi com a experiência de um estelionato na locação

1. Jamais seja influenciado por aparências.

O profissional deve ser totalmente imparcial, e nada pode deixar ser influenciado, seja quem for o cliente, é melhor que recuse o trabalho, do que não tomar TODAS as precauções necessárias para essa atividade.

2. Capacidade financeira ≠ bom pagador.

Dê mais foco no score do inquilino, do seu histórico junto aos órgãos de credito (SPC/SERASA), não fique impressionado que a renda supera muito além de 3, 4, 5 vezes o valor do aluguel, garanto que isso por si só não te dar garantia de bom pagador.

Preparei um post onde explico com diminuir em até 90% de chances de entregar as chaves para um mau inquilino, confira aqui!

3. Aprenda a identificar um CPF falso.

Quase na maioria dos casos a soma dos números do CPF deve ser de dois números iguais, ex. 55, 44. Teste ai o seu e me diga!

Outra forma é verificando o último numero antes do dígito cada terminação representa um estado, ou um conjunto de estados, vai depender onde o seu foi enquadrado, no meu caso a BAHIA, assim como Sergipe termina em 5.

Então se um RG constar que a expedição foi de SSP/BA e o CPF terminar em 8 (São Paulo) vai ser necessário averiguar melhor.

4. Aprenda com erros dos outros.

Nada melhor que aprender com erros dos outros, hoje com a internet facilitou demais o acesso as informações, ler sobre experiências de outras pessoas, acompanhar a jurisprudência, ou seja não temos justificativa para não executarmos um serviço de excelência.

5. Responsabilidade civil do corretor de imóveis.

Você que é profissional da área sabe qual a sua responsabilidade civil perante a sua atividade de administração de imóveis?

Então vamos verificar a responsabilidade civil do corretor ante o Código Civil Brasileiro:

“Art. 723 (…) parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Da responsabilidade civil do corretor perante o Código de Defesa do Consumidor:

“Art. 14: O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”

Portanto caro leitor aproveite para aprender sobre esse “case” e compreender que a locação de imóveis é um negócio que precisa de profissionalismo e dedicação.

Gostou da minha história sobre o estelionato na locação?

Não deixe de comentar logo abaixo:

Como fazer um anúncio da sua locação impossível de ser ignorado!

Hoje resolvi elaborar um artigo que serve para LOCADORES, ou administradores de imóveis de como fazer um anúncio os apartamentos dos seus clientes no intuito de ampliar suas chances de atrair interessados.

Não ficando apenas restringindo a placa no local, que diga de passagem ainda é uma ótima mídia para empreendimentos que autorizam a sua fixação nas fachadas.

Porém, ao “passear” pelos portais imobiliários, que ganharam muita força há alguns anos, é nítido constatar o quanto proprietários e muitos profissionais da área perdem tempo e dinheiro.

Pois, realizam um anúncio totalmente voltado a esperança de algum pretendente se interessar em agendar uma visita.

Mas na verdade acontece ao contrário, com a possibilidade que o smartphone trouxe as pessoas em possuir na palma de sua mão informações de todos os imóveis a sua inteira disposição.

Fez mudar completamente a dinâmica do comportamento do consumidor que anteriormente com a visita de 3 imóveis já se decidia, hoje esse número passa de 10, 20 visitas…

Muitas dessas visitas a qual você perdeu tempo mostrando, poderiam, sem sombra de dúvida ter sido evitadas, pois o que seu anúncio está atraindo são pessoas curiosas, que por ventura não decidiram o que querem.

Ou seja, a probabilidade de ser um pretendente em potencial diminui drasticamente, e meu objetivo nesse post é mostrar como você pode ser mais assertivo e assim diminuir a vacância e aumentar seus lucros.

Vamos lá?

Como fazer um anúncio em 10 passos

Coloquei na ponta do lápis os itens que faço para aumentar meus resultados e estão abaixo os 10 passos para fazer um anúncio impossível de ser ignorado:

1. Preparando o Imóvel

A primeira coisa que tenho a pontuar de como fazer um anúncio é o estado de conservação do imóvel!

Se for possível você proprietário realize alguns ajustes, ou você corretor oriente o seu cliente para melhorar a impressão do bem, não hesite em indica-lo.

Seja uma demão de tinta, apertar bocais de tomadas, consertar portas emperradas, até porque a Lei do Inquilinato exige que o LOCADOR entregue o imóvel em condições de uso e habitabilidade.

Ficou tudo em ordem?

Está na hora de organizar cada cômodo, guardar os objetos pessoais e realizar uma limpeza.

Ninguém quer ver na foto cama desforrada, meias jogadas no chão, e a TV ligada, não é mesmo?

Mas nem preciso de dar 5 min para você achar um anúncio assim…

Ligaria agora mesmo para agendar uma visita do imóvel abaixo?

Portanto não deixe de tomar os devidos cuidados nesse primeiro passo, pois sem ele os demais pouco surtirão efeito.

2. Como fazer um anúncio: Utilize a iluminação natural.

Algo tão simples mas ainda não bem utilizado.

Quando for se preparar para tirar as fotos do imóvel, abra as cortinas e janelas só com isso você tem um ganho maravilhoso para as fotos ficarem com boa visibilidade.

Caso o imóvel tenha rebaixamento em gesso ou uma iluminação diferenciada, como a de LED não deixe de ligar as lâmpadas para valorizar esse atrativo a mais de sua propriedade.

Qual dos dois quartos iria escolher para visita-lo?

3. Como fazer um anúncio: Tire fotos de alta qualidade

Não estou dizendo que você precisa ser um fotógrafo profissional, mas se você puder contrate!

Nós temos que saber que hoje em dia o cliente que manda, e por isso devemos nos adaptar o mais rápido possível para atender as novas exigências que o mercado por si só impõe.

Nesse caso adquiri um equipamento semi-profissional, tomei curso na área e assim posso valorizar ainda mais o imóvel que estou trabalhando, e digo por experiência própria os resultados são incríveis!

4. Descubra as potencialidades do seu imóvel.

Quais os diferenciais do imóvel?

Localização?

Duas vagas de garagens?

Armários?

Foque naquilo que o perfil do seu imóvel busca, a depender da classe social, a destinação, ou a modalidade da locação as preferências dos futuros pretendentes modificam.

Então não deixe de explorar de forma alguma o que seu imóvel tem de diferente dos correntes, ou seja, dos anúncios de imóveis semelhantes, ou com um raio de proximidade ao seu.

5. Não minta e nem omita dados.

Um ponto crucial em como fazer um anúncio: Fale sempre a verdade!

Não empate o tempo dos LOCATÁRIOS informando no seu anúncio que ó imóvel tem posição solar norte/sul e na hora ele perceber que é poente, não diga que sua vaga de garagem cabe dois carros, se você só tem UMA vaga.

Não afirme que o condomínio autoriza criação de animais de estimação de grande porte se você não averiguou se é permitido no regimento interno do condomínio.

Todos esses exemplos podem te acarretar dores de cabeça.. e não é para menos!

Ainda vejo LOCADORES e profissionais omitindo localização e valores do aluguel e dos encargos.

Você está perdendo a chance de qualificar o interessado, pois com apenas esses dados a vista dele já é capaz de não inclui-lo na lista de suas próximas visitas, pois está fora dos requisitos ou da sua capacidade financeira.

6. Avalie o preço adequado.

Não adianta chegar até aqui depois de todo um processo e anunciar o seu imóvel para locação com um preço incompatível com o que o mercado está apto há absorver.

Nesse momento você pode acabar perdendo dinheiro devido a demora na efetivação do seu aluguel.

Eu já escrevi sobre isso aqui no Blog e sobre como avaliar uma locação, assim poderá compreender quais são os fatores determinantes para uma avaliação adequada.

7. Como fazer um anúncio: Atente-se a redação.

Quem está procurando um lar para se estabelecer já tem ideia de como quer o imóvel, sabe das suas necessidades, então saiba explorar o seu imóvel com uma redação correta e com lógica.

Comece pela descrição do imóvel, os diferenciais dele, do condomínio, da infra-estrutura de lazer e serviços.

Informe corretamente os valores do aluguel e taxas (não esqueça de atualizar-se sobre o preço do IPTU e taxa condominial).

E por último faça uma chamada a ação convidando para ligar, visitar, deixar uma proposta, o cliente sempre precisa de um “empurrãozinho” para tomar uma atitude imediata.

8. Onde devo anunciar?

Como disse anteriormente com a entrada dos portais imobiliários (OLX, Viva Real, ImovelWeb, para citar alguns) vem comprometendo a assertividade dos resultados por essa alternativa.

Além de muito dos LOCADORES não fornecerem exclusividade por acharem que quantidade de corretores corresponde a velocidade de fechamento.

Está sobrecarregando esses portais de anúncios de imóveis repetidos, as vezes com disparidade de valores e informações, além é claro de não aplicar a risca os passos já descritos até aqui.

Adote essas medidas de como fazer um anúncio impossível de ser ignorado e multiplique o acesso aos seus anúncios e saia na frente dos seus concorrentes nesses portais!

Mas não se limite apenas aos portais imobiliários, pois o LOCADOR ou administrador de imóveis que possuem essa visão estão perdendo a oportunidade de realizar negócio com maior rapidez.

Com advento da internet e do stmartphone no bolso ou na bolsa de qualquer pretendente a locação, as redes sociais estão saindo na frente.

Principalmente o Facebook que com baixo custo você pode direcionar o seu anúncio para a pessoa certa.

Caso você tenha a oportunidade de utilizar a placa, o faça!

Por incrível que pareça essa mídia tem um ótimo retorno, é claro, se bem posicionado e explorado.

9. Como fazer um anúncio: Não perca chamadas.

Fique ligado nas ligações, mensagens via e-mail, ou via WhatsApp, sabemos que tempo é dinheiro!

Com a velocidade que processa as informações atualmente o cliente quer a resposta praticamente imediata, pois se cria toda uma expectativa com o imóvel,

Faça também um planejamento para realizar as visitas devido a disponibilidade restrita dos futuros LOCATÁRIOS.

As vezes o cliente passa pela sua mão por demora no atendimento.

Anunciou? Fique atento!

10. Receba propostas.

Não deixe que um bom inquilino não alugue seu imóvel porque ele fez uma proposta abaixo do valor que você pretendia.

Falamos constantemente nesse Blog e nas nossas mídias sociais sobre como a vacância pode ser prejudicial para a saúde financeira da sua locação.

Portanto não deixe de avaliar cada caso, dê mais importância a análise do LOCATÁRIO, (escrevi um post sobre como diminuir 90% o risco de entregar as chaves do imóvel a um mau inquilino,).

Não estou incluindo aqui as propostas indecentes, ok?

Se você leu até aqui e for um proprietário de imóvel, quero que você veja depois dos 10 passos de como fazer um anúncio impossível de ser ignorado a importância da presença do profissional Corretor de Imóveis.

Esse gestor está apto em elaborar a melhor estratégia para obter êxito na locação do seu imóvel da forma mais rápida e segura.

Agora eu te desafio!

Adote esses 10 passos de como fazer um anúncio e me diga se seu próximo anúncio será impossível de ser ignorado!

Aguardo seus comentários logo abaixo:

como fazer um anúncio

Restrição de animais e crianças numa locação de imóvel.

É permitido a restrição de animais e crianças numa locação de imóvel?

Perguntou-me uma pessoa.

Para quem ainda não sabe, criei um grupo no WhatsApp totalmente voltado para um fórum de discussão sobre locação de imóveis, com os principais administradores do Brasil.

Já passei por experiência onde o proprietário de imóveis determinou que não queria que seu imóvel seja locado para LOCATÁRIO que tenha crianças ou animais de estimação.

E aqui cabe algumas orientações sobre esse “pedido” que todo profissional que atua na área deve informa-lo.

Por mais que a Lei de Locação seja uma Lei Especial, fica claro que deve obedecer a hierarquia das normas jurídicas.

Correto?

Restrição de animais e crianças numa locação de imóvel, e a constituição:

Então vamos ao que a Constituição Federal tem a dizer sobre o assunto..

Art. 3 – Constituem objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil:

IV – promover o bem de todos, sem preconceitos de origem, raça, sexo, cor, IDADE (aqui entra a questão das crianças),

e quaisquer outras formas de discriminação.

Art. 227 – É dever da família, da sociedade e do Estado assegurar à criança (…) com absoluta prioridade, o direito à vida, à saúde, à alimentação, à educação, ao lazer,

à profissionalização, à cultura, à dignidade, ao respeito, à liberdade e à convivência familiar e comunitária,

além de colocá-los a salvo de toda forma de negligência, discriminação, exploração, violência, crueldade e opressão.

Portanto, esse tipo de restrição poderá ser considerado um critério discriminatório.

E você correrá o risco caso algum pretendente se sinta prejudicado ao saber dessa restrição.

Fica aqui o meu ALERTA!

É importante lembrar que estamos inserido dentro de uma sociedade.

Consequentemente, participamos de um ordenamento jurídico que disciplina as relações, e condutas humanas.

No momento que um LOCADOR coloca seu imóvel no mercado para locação passa a submeter-se nas normas inerentes a esse contexto.

Assim como ele não é obrigado a locar, devido ao principio de propriedade fundamentado na Constituição.

O mesmo acontece quando o coloca.

Pois, passa a valer a função social de um bem imóvel.

Como a própria Carta Magna, o diz:

Art. 5 – Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida,

à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

XXII – é garantido o direito de propriedade;
XXIII – a propriedade atenderá a sua função social.

A função social:

Percebe-se que o direito de propriedade não é absoluto, e deve ser exercido com base em sua função social.

Que é o exercício da propriedade de modo harmônico com os anseios da coletividade, de modo produtivo, trazendo dividendos sociais a todos que a ela pertençam, ok?

Não cabe o LOCADOR exigir essas condições alegando que criança aumenta o risco de danos ao imóvel, ou barulho na vizinhança, por exemplo.

O que cabe é elaborar um Contrato de Locação que tenha dispositivos que responsabilize o LOCATÁRIO caso não venha cumprir suas responsabilidades.

Restrição de animais e crianças numa locação de imóvel, parte 2:

Agora quando o assunto é animais de estimação o embasamento já muda..

Se formos analisar a jurisprudência sobre esse assunto percebemos que as decisões dos tribunais é de que as regras de condomínio não podem proibir morador de ter animal de estimação.

E para prevalecer a proibição sobre a existência de animais no condomínio, é preciso comprovar prejuízo à saúde e à segurança dos outros moradores.

Porém, poderá a Convenção e o Regimento Interno do condomínio regular a circulação dos animais nas áreas comuns.

Como o uso exclusivo do elevador de serviço, uso obrigatório de coleira ou focinheira, por exemplo.

Então, deixe explicito no Contrato de Locação que é dever do LOCATÁRIO cumprir todas as regras desses dispositivos assim como a boa convivência social.

Restrição de animais e crianças numa locação de imóvel, parte 3:

Caso qualquer restrição exposta nesse artigo, esteja inserido no Contrato de Locação essa clausula pode ser anulada.

Ou simplesmente ser nula de pleno direito por ir contra a lei, é o que chamamos de “Clausulas Leoninas”, que significa:

Um item inserido unilateralmente num contrato que lesa os direitos da outra parte, aproveitando-se normalmente de uma situação.

Então, fica bem claro que o que devemos focar é na Elaboração do Contrato de Locação bem embasado.

Acima de tudo, com foco de informar as partes sobre como funciona a dinâmica de uma locação.

Ou seja, tudo deve ser dentro do principio de BOA FÉ!

Espero ter esclarecido sobre essa tema ainda polêmico.

Deixe seu comentário.

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O Funil Ideal para notificação extrajudicial de cobrança de aluguel.

Com a inadimplência, a última coisa que o locador utiliza é a notificação extrajudicial de cobrança de aluguel, por incrível que apareça.

Um dos momentos da locação de imóvel que percebo que o proprietário fica mais aflito, sem saber muito o que fazer, é quando o inquilino começa a atrasar seus alugueis.

É preciso ter processo, tomar as providências de forma rápida, pois cada tempo perdido pode consolidar prejuízos futuros.

Pensando nisso, vou compartilhar meu método que hoje utilizo.

Depois de observar o que dava certo ou não na minha administração, portando é um processo que faz parte do meu dia a dia.

Porém você pode, e deve caso ainda não tenha o domínio, consultar seu advogado.

A Lei do Inquilinato e a notificação extrajudicial

Analisando a Lei do Inquilinato notamos que a mesma não exige uma forma especial para que venha se dar as partes, seja locador ou locatário, o conhecimento sobre algum assunto desse vínculo locatício.

Tendo isso por base, e verificando o nosso ordenamento jurídico, há duas possibilidades:

A notificação judicial (que não é o foco desse artigo), e a notificação extrajudicial, que pode ser:

Por via do Cartório, ou pelas vias convencionais como Correio – AR;
E-mail;
Entregando pessoalmente com algum protocolo.

Observando o artigo 5° da Lei de Locações, temos:

“Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”

Ou seja, a ação de despejo é o meio processual indicado, pelo qual o locador pode retomar a coisa alugada, desfazendo o vínculo contratual e obrigando o locatário a desocupar o imóvel.

Equivoca-se quem pensa que a ação de despejo somente poderá ser proposta 30 ou 60 dias após o vencimento do aluguel, o que não é verdade!

Pode ser no dia seguinte ao vencimento, por exemplo.

Mas, o que buscamos é que o inquilino pague o aluguel em atraso e continue no imóvel, não é verdade?

A ação de despejo vai ser o último caso!

No entanto já discorri sobre esse tema aqui: Como despejar o inquilino inadimplente em 10 passos

O Funil Ideal para notificação extrajudicial de cobrança de aluguel

Dividir esse funil de cobrança em 4 etapas, venha comigo!

1. Notificação Lembrete

Quem nunca esqueceu de pagar uma fatura??

Essa pode ser a causa da inadimplência do seu inquilino, mas, por que não?

Vão existir casos que foi apenas por um esquecimento, uma viagem, ou então passou do horário bancário e acabou não realizando o pagamento.

Por isso, até o segundo dia de atraso comunique com seu locatário seja ligando, enviando uma mensagem pelo celular.

No meu caso envio pelo e-mail cadastrado de contato com uma escrita de que se trata de um lembrete.

E para facilitar as coisas já anexo o boleto com a data atualizada, dando um prazo de até 48h para realizar o pagamento.

Fique atento como será a postura do inquilino nessa etapa, já a partir daqui a intenção pode ser revelada.

2. Primeira Tentativa de Acordo

Você fez o passo anterior, no intuito de apenas lembra-lo do pagamento do aluguel que não ocorreu.

A partir de agora você efetivamente já realiza uma cobrança, comunica da incidência de multa e juros conforme termos do contrato.

Nesse momento formalize a notificação por escrito, coloque como título exatamente do que se trata o documento (notificação extrajudicial de cobrança de aluguel).

Inclusive, quem é o NOTIFICANTE (locador) e o NOTIFICADO (locatário).

Não deixe de colocar também, a referência do contrato de locação do imóvel “x” datado em “z”, no valor de “y”, e de qual parcela do aluguel está em aberto.

Deixe visível seus contatos, e não esqueça de colocar a seguinte observação:

“Caso já tenha efetuado o pagamento, favor desconsiderar esta correspondência.”

Assine, e envie pela AR (Aviso de Recebimento), modalidade de correspondência dos Correios que comprova o recebimento.

3. Segunda Tentativa de Acordo

Caso ainda assim você não obteve nenhuma resposta do locatário, realize mais uma tentativa, nos mesmos moldes da primeira.

Se a garantia da locação for via FIADOR, está na hora de notifica-lo também!

Na hipótese do FIADOR for casado, mesmo sabendo que a FIANÇA trata de garantia fidejussória.

Ou seja, de carácter pessoal, mas que necessita da anuência do cônjuge, a depender do regime de casamento.

Sempre mande uma notificação direcionada para cada um, tem um resultado interessante! rs

Nessa etapa realize a cobrança via Cartório de Títulos e Documentos, e aqui alguns detalhes importantes que o documento deve constar:

Nome completo e o endereço completo da pessoa a ser notificada, ou seja, o destinatário da notificação;
O título “notificação extrajudicial de cobrança de aluguel”;
Dados do notificado;
O texto deve conter informações claras a respeito do objetivo da notificação, as exigências e as providências que o notificado deverá tomar, os prazos para o cumprimento das exigências e as medidas que serão tomadas em caso de não cumprimento das exigências e prazos dados;
A data e assinatura e deve ser elaborado em 3 (três) vias.

Diligência

Após o registro, o Cartório fará a diligência para entregar o documento à pessoa notificada.

Caso não encontre o notificado na primeira diligência, outras duas serão efetuadas em horários e/ou datas distintos.

No caso do notificado se negar a receber a notificação, prevalece a Fé Pública do oficial ou escrevente autorizado.

Ele irá declarar que a diligência foi realizada, mas o documento foi recusado pelo destinatário.

Após a realização da diligência o Cartório emitirá uma certidão relativa à notificação extrajudicial de cobrança de aluguel.

Essa certidão comprova legalmente o resultado da diligência.

Em outras palavras, se houve a entrega do documento para o notificado, o recebimento e/ou a recusa do documento por parte do notificado, a troca de endereço do destinatário, o fechamento da empresa, dentre outras situações.

Nessa certidão constam todos os fatos relevantes a respeito da notificação extrajudicial de cobrança de aluguel.

4. Aviso Entrada Ação de Despejo

Se nenhuma dessas notificações foi possível entrar em acordo com o inquilino, ou ele se manteve em silêncio por todo esse período, está na hora de entrar com uma ação de despejo.

Entretanto, por último envio um aviso apenas para dá ciência que estamos entrando com a ação e assim ele terá uma última chance para quitar seus débitos.

É comum depois de ter dado entrada na ação de despejo o inquilino abandonar o imóvel.

O que percebo disso é que certos inquilinos tentam ganhar tempo, apenas observando qual vai ser a postura do locador/administrador sobre a sua inadimplência.

Então, segue ai meu aconselho que todo esse tramite que compartilhei NÃO ULTRAPASSE 45 DIAS.

Quer garantir mais sucesso na sua locação? Aprenda aqui como realizar a análise de um locatário.

Infográfico Notificação extrajudicial de cobrança de aluguel

Resumindo, abaixo fiz um infográfico com tudo que escrevi sobre a notificação extrajudicial de cobrança de aluguel para facilitar e memorizar cada etapa.

Caso ainda não conheça temos nosso KIT Locação.

São mais de 30 documentos essenciais para quem administra imóveis, uma verdadeira caixa de ferramentas.

E o mais importante, contempla um modelo de notificação extrajudicial de cobrança de aluguel em atraso.

Você pode saber mais, CLICANDO AQUI!

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STJ decide que condomínio não pode proibir morador de criar animal de estimação

Esse assunto ainda é um tanto polêmico, e já escrevi sobre criar animal de estimação na locação residencial, e com essa decisão o entendimento se consolida de vez.

Entenda lendo abaixo:

Criar animal de estimação não pode ser proibida em convenção de condomínio.

Foi o que decidiu, por unanimidade, a Terceira Turma do Superior Tribunal Justiça (STJ) nesta terça-feira (14).

No entendimento dos ministros, a restrição vale desde que o animal não coloque em risco a segurança e a tranquilidade dos condôminos.

A dona do animal entrou na Justiça em 2016 para manter o pet no apartamento e teve os pedidos negados em primeira e segunda instância.

A decisão do STJ reforça a jurisprudência favorável à possibilidade de criar animal de estimação em apartamentos.

Uma tendência dos dias de hoje, desde que não ocorram prejuízos a outros moradores.

De acordo com decisão do relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a restrição é ilegítima:

“visto que o condomínio não demonstrou nenhum fato concreto apto a comprovar que o animal (gato) provoque prejuízos à segurança,

à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores”, conforme publicado no Twitter do STJ.

O mesmo vale para outros PETs.

Criar animal de estimação e o condomínio

Em Belo Horizonte, o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-MG), Kênio de Souza Pereira, diz que a decisão vem para reforçar uma tendência.

“Já existia uma jurisprudência, que está sendo consolidada agora com mais uma decisão.

A sociedade mudou, há muita gente solteira com animais em casa.

E também famílias.

Se o animal não gera risco à segurança, à saúde e não perturba o sossego dos moradores não há motivo para proibi-lo”, aponta Souza Pereira.

O condomínio não pode proibir o morador de ter um animal de estimação, mesmo que isso esteja na convenção, segundo o advogado.

Mas, caso o pet esteja sujando as áreas comuns do prédio ou fazendo muito barulho, o síndico pode advertir o proprietário, multá-lo e até acionar a Justiça para que o animal seja retirado do apartamento.

“Nesse caso, o condomínio tem que apresentar provas robustas de que há comportamento inadequado por parte do animal,

como fotos ou imagens das câmeras do prédio, com o animal causando algum tipo de prejuízo, além de testemunhas“, esclarece Souza Pereira.

Criar animal de estimação e o bom senso

A convivência harmoniosa entre vizinhos depende sempre de uma boa dose de bom senso de ambas as partes.

Quem é dono de um cachorro, por exemplo, deve cuidar para que ele não fique sozinho durante muito tempo.

Situação que pode levá-lo a latir de forma ininterrupta.

O número de pets dentro do apartamento também deve ser observado.

Assim como o uso de focinheira em animais de raças que podem causar medo em outros condôminos.

“O dono do animal não deve ser perseguido, mas ele deve respeitar quem tem medo”, concluiu.

Fonte: STJ e Hoje em Dia

E você, tem animais de estimação?

Já passou por alguma situação?

E você locador? Já teve problemas com seu inquilino sobre ele criar animal de estimação?

Coloque nos comentários!

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Locação de imóveis por aplicativos e sites pode ser regulamentada.

O Projeto de Lei do Senado Federal nº 2.474/2019, de autoria do Senador Angelo Coronel (PSD/BA) torna regra geral a impossibilidade de locação de imóveis por aplicativos ou plataformas em condomínios edifícios.

A locação por temporada apenas poderia ocorrer caso houver expressa previsão na convenção do Condomínio.

Além disso, o locador, “independentemente de culpa, é, perante o condomínio edilício e os demais proprietários ou moradores,

civilmente responsável pelos canos causado por pessoas que, em razão da locação, tenham acesso ao imóvel”.

Ângelo Coronel diz ser preciso preencher o “vazio legislativo” na qual se encontram estas plataformas de aluguel de imóveis:

“Não se pode negar o impacto positivo do avanço tecnológico, mas também não é razoável ignorar variáveis que acabam desvirtuando formas de usufruir da propriedade privada,

principalmente quando interferem nos direitos de outros proprietários”, argumenta.

Para contornar estas divergências, o PL determina que seja feita votação, com quorum de dois terços dos condôminos, de acordo com o Código Civil, para definir se a prática será permitida e quais serão as regras a ela aplicadas.

Locação de imóveis por aplicativos, registre sua participação!

E você, o que acha desse projeto de Lei que quer regulamentar a locação de imóveis por aplicativos?

Já analisou o impacto que essa regulamentação pode gerar para locações por temporada?

Em nossa visão, somos totalmente contra esse projeto de lei, que prejudica o mercado de locação por temporada, criando mais obstáculos.

Existem meios mais viáveis, como a elaboração de um contrato bem feito.

Lembrando que a Lei do Inquilinato, como legislação condominial já são suficientes para disciplinarem as responsabilidades de cada parte.

Somos defendedores da liberdade econômica!

E no prisma atual já é possível estabelecer um equilíbrio, apenas falta a aplicação da lei que ai está!

De qualquer formar, é importante deixar seu voto sobre o projeto.

Basta acessar o link aqui diretamente do Site do Senado Federal.

Escreva seu comentário sobre a locação de imóveis por aplicativos abaixo e vamos enriquecer o debate!

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Saiba como fazer corretamente o reajuste de aluguel.

Hoje eu preparei um post especial onde vou ensinar como funciona o reajuste de aluguel do seu imóvel.

Tenho certeza que suas dúvidas serão esclarecidas aqui.

O primeiro passo é consultar diretamente a Lei do Inquilinato, uma legislação especifica para regular as locações.

No que diz seu Art. 17, informa quais os critérios para composição do valor do aluguel:

“É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.”

E segue a complementação no Art. 18:

“É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”

Com esses dois artigos já sabemos que o cálculo do preço do aluguel deve ser em moeda nacional.

Não vinculada ao cambio, nem ao salário minimo, e da necessidade de inserir no contrato de aluguel como será a prática do reajuste de valores.

Outro detalhe que faz parte desse tema é qual o prazo deve-se realizar esse reajuste de aluguel.

Tendo em vista que a Lei nº 9.069/95, que instituiu o Plano Real, prevê no Art. 28 que:

“Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados,

a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual.”

Conforme indicação do Administrador de Imóveis Sérgio Sampaio, reconhecido nacionalmente por sua atuação nessa lide, sugere que:

Devido a instituição via Medida Provisória do Plano Real, faça constar no contrato de aluguel uma clausula que permita possibilidade de reajuste por prazo inferior a um ano.

Caso em algum momento tal critério seja adotado no nosso ordenamento jurídico.

Melhor se precaver, não é?

Reajuste de Aluguel e o famoso IGP-M

Todos os meses é divulgado nos meios de comunicação o “índice do aluguel”.

Porém boa parte da população não sabe como é composta esse índice.

E devido a mídia “bater na tecla” várias vezes nominando-a assim, acredita-se que ela é unica e exclusivamente para reajustar contrato de aluguel.

Mas vejamos abaixo:

Como visto na composição, se formos considerar apenas itens relacionados ao mercado imobiliário, no final, o resultado é que o aluguel representa apenas 1,27% da composição do IGP-M.

O que resulta ser até incoerente dizer que ele seja o “índice do aluguel”.

Pois, 98,73% de sua composição refere-se a outros produtos e serviços.

Além disso, aproveito para te avisar que a lei permite que as partes elejam no contrato um, ou mais índices de variação da inflação.

Podendo ser aplicado o maior ou até mesmo a média deles, conforme estabeleceu o Plano Real.

Ensino no nosso Curso de Administração de Imóveis Residencias na Prática, como colocar o reajuste do aluguel mediante a média aritmética de uma cesta de índice.

Essa prática tem o objetivo de diminuir o risco de algum momento o índice ser negativo.

Assim, impossibilitando o reajuste no valor do aluguel, prejudicando o retorno financeiro da locação.

Nenhum índice pode ser considerado “índice do aluguel” como é o caso do INCC e o CUB que se baseiam nos insumos e no custo da mão de obra da construção civil.

Conforme o exposto, verificamos que os atuais índices não tem relação expressiva em relação a variação especifica dos preços dos alugueis.

Portanto, cabendo ao LOCADOR ou administrador, eleger um ou mais índices para pactuar na cláusula do contrato referente ao reajuste.

Já que a lei autoriza ampla possibilidade de escolha.

Como calculo o reajuste de aluguel?

Primeiro você tem que saber que a data de aniversário do contrato é aquela em que o contrato foi assinado conjuntamente com a entrega das chaves.

Não devendo ser confundida com o dia fixado para pagamento do aluguel, a não ser que forem idênticas.

Se atentando a esse detalhe vou te ensinar um jeito prático, que você LOCADOR ou administrador, poderá usar como documento para oficializar o reajuste para o LOCATÁRIO.

Acompanhe os passos abaixo:

Acesse o site do Banco Central clicando aqui;
Na barra lateral da esquerda na primeira opção “Cidadão”;
Escolha a opção “Taxas de Juros, Cálculos, Índices e Cotações”;
Clique em “Calculadora do Cidadão”;
Item “Correção de Valores”;
Escolha o índice utilizado;
Preencha o mês e ano do início da sua locação, ou do ano anterior;
Preencha o mês e ano do aniversário da locação;
Preencha o valor do aluguel a ser reajustado;
Aperte o botão corrigir valor;
Imprima ou gere em PDF.

Espero que essa dica facilite o calculo da sua locação.

Já que se trata de um site oficial que é do Banco Central.

Para facilitar você pode ter acesso ao nosso KIT Locação que contempla mais de 30 documentos, como contratos, notificações e demais documentos essenciais para quem administra imóveis.

E é claro, nosso modelo de notificação de reajuste de aluguel.

contrato de aluguel igp-m reajuste no aluguel

O que você precisa saber em uma locação com mobília.

A locação com mobília tem a sua particularidade que irei transcorrer neste post.

Já presenciei alguns casos e fica claro para mim, e acredito que você irá concordar comigo, que uma locação de um imóvel mobiliado tem um perfil de LOCATÁRIO mais específico e com demandas próprias.

É perceptível que a sua grande maioria se trata de profissionais que estão na cidade por um propósito a trabalho e normalmente não ficam no imóvel por período superior a 12 meses.

Temos os recém-casados que desejam morar juntos porém não querem utilizar os recursos na aquisição de móveis, até porque podem está programando a sua casa própria, e os estudantes de outras regiões que se deslocam exclusivamente para os estudos.

Não entrarei no mérito de imóveis para lazer e eventos, que tem uma sazonalidade maior, mas se encaixam na locação por temporada, que será assunto de um artigo posterior.

A locação com mobília e o seu risco:

É óbvio que uma locação com mobília vai acarretar maior risco na contratação, isso por motivo bem simples, quanto mais itens dentro do imóvel, mais cuidados e manutenção precisará, por isso um ponto chave nesse tipo de contrato de aluguel..

VISTORIA!!!

Não deixe de hipótese alguma entregar a chave sem realizar uma vistoria criteriosa, na presença do LOCATÁRIO, com registro fotográfico, anexado ao contrato da locação, assinado, reconhecido firma, e ainda com a presença de duas testemunhas,

UFA.. quanta coisa…

Sim, pode parecer muita coisa mas faça!

Isso irá muni-lo para possíveis confrontos com o seu inquilino!

Tenha bom senso na locação com mobília e aumente sua rentabilidade.

Como trabalho no mercado imobiliário tenho a oportunidade de visitar inúmeros apartamentos por mês, e algumas vezes vejo proprietários adquirirem imóveis e depois querem coloca-lo como uma fonte de renda.

Porém acabam personalizando o ambiente de uma forma, ao meu ver muito exagerado, no sentido de supervalorizar o imóvel, como por exemplo acabamento de alto luxo, grifes de móveis planejados, utensílios sofisticados, etc,

Não condizentes com o padrão do próprio empreendimento.

E devido a todo o investimento aplicado acreditam que irão atingir um preço maior do seu aluguel, mas após o tempo acabam frustrados pois o mercado não absorve esse valor.

Por isso indico aos meus clientes que façam intervenções inteligentes, de ótimo custo-beneficio, e que ainda assim os pretendentes a locação sejam atraídos.

Portanto valorize mais a funcionalidade, não estou aqui dizendo que é para colocar uma torneira de plástico, por exemplo.

Mas também não é necessário colocar um top de linha, até porque o objetivo é garantir a maior rentabilidade possível na sua locação.

E se a sua pretensão é mobília-lo esses custos devem ser inseridos no cálculo do seu retorno, não é mesmo?

Em casos onde o imóvel é locado com todos os utensílios (copos, pratos, talheres, roupa de cama, etc), é aconselhado que se faça além da vistoria, um inventário.

Por se tratar de grande quantidade de objetos, no final da locação você LOCADOR, irá poder conferir se houve alguma perda, quebra, e assim solicitar do LOCATÁRIO a devida reposição.

A locação com mobília, outra dica:

Deixe explicito no contrato de aluguel se é permitido ou não animais de estimação, pois sabemos que bichos no imóvel aumentam o risco de danificar algum móvel, como sofá, tapetes, etc.

O LOCATÁRIO ciente da vistoria que foi realizada, e da comprovação de todos os itens estão em funcionamento, ele passa a ser responsável pela manutenção e possíveis reparos necessários durante a locação.

Mais uma vez se demonstra que a vistoria de entrega de chaves se faz instrumento primordial para a locação com mobília.

Desejando ainda garantir mais segurança, conheça nosso modelo de contrato de locação por temporada.

Deixe seu comentário abaixo e interaja conosco!

Aproveite para indicar esse Blog para outros amigos, ou clientes, essas dicas podem ajuda-lo a obter uma locação mais segura!

Te aguardo!

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Taxa Extra de Condomínio, quem deve pagar?

Vou tentar esclarecer de uma vez por todas a polêmica que se tem em relação a quem cabe o pagamento de taxa extra de condomínio.

Além de Corretora de Imóveis, já atuei por um período como administradora de condomínio, portanto soube na prática a tarefa árdua de realizar uma boa gestão condominial.

Então, adicionarei mais essa experiência na explicação.

Vamos a elas?

Por se tratar de uma locação de imóvel residencial, a primeira etapa é nos orientar pela Lei de Locações.

Ou seja, a Lei do Inquilinato, que nos fornece riqueza de detalhes sobre o nosso tema de hoje.

É o art. 22 da Lei 8245/91 que estipula que o LOCADOR é responsável pelas despesas extraordinárias.

E no Art. 23 que o LOCATÁRIO pelas despesas ordinárias.

Então, vamos analisar uma a uma.

Quando compete ao Locador a taxa extra de condomínio:

Diz no Art. 22:

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

Quando compete ao Locatário a taxa extra de condomínio:

Diz no Art. 23

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Parágrafo 1º. Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

2º O LOCATÁRIO fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os LOCATÁRIO ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Acredito que as dúvidas geradas quanto ao pagamento da taxa extra de condomínio ocorram pelo desconhecimento dos artigos apresentados na Lei.

Pois, nela o legislador teve o cuidado de exemplificar os casos, fica muito claro qual é a obrigação de cada um.

Taxa Extra de Condomínio, os erros:

Entretanto, os principais equívocos estão por parte do Síndico, ou Administradora que não toma os devidos cuidados em separar isso no orçamento do condomínio.

É fundamental que o condomínio separe o que é despesa ordinária, ou seja, indique corretamente no boleto da cota condominial.

Por mais que esse seja pago via taxa extra de condomínio.

E o que é despesa extraordinária, que a principio serve para valorizar o patrimônio, e neste caso um único beneficiado é o proprietário do imóvel.

Na próxima vez que ficar na dúvida quanto a taxa extra, veja pelo o que no direito tributário chamamos de fato gerador, ou seja, o que vincula o nascimento da obrigação desse pagamento.

Não se atenha apenas o que está escrito no boleto do seu prédio, pois já presenciei diversas falhas.

Verifique exatamente o que será pago, pois essa taxa extra que hoje você está pagando pode ser de obrigação do LOCADOR, ou vice e versa, e no final acabará perdendo dinheiro.

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Até a próxima!

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TUDO que você precisa saber sobre MULTAS no Contrato de Aluguel.

Já escrevi dois artigos no Blog sobre multas no Contrato de Aluguel mas, em aspectos diferentes.

Nesse contexto decidi escrever de uma forma mais detalhada, direta, e completa, ou seja, TUDO o que você precisa saber sobre multas no Contrato de Aluguel.

No final não deixe de deixar seu comentário para saber se consegui!

Multas no Contrato de Aluguel e suas espécies.

É imprescindível que você saiba que existem dois tipos de multas que sobrecaem em um contrato de locação, são eles:

Multa Moratória: Não têm caráter punitivo, a sua finalidade primordial é desestimular o cumprimento da obrigação fora de prazo.
Elas são devidas quando o LOCATÁRIO estiver efetuando espontaneamente um aluguel vencido;
Multa Compensatória: Sanção civil que se impõe à parte que não cumprir a obrigação contratual.

Na sua totalidade ou por descumprimento parcial de alguma de suas cláusulas ou ainda simplesmente retardar o seu cumprimento.

São consideradas cláusulas penais e tem como objetivo assegurar que ao menos parte dos prejuízos sejam recompostos caso uma das partes não cumpra o contrato.

É possível a cumulação das multas moratória e compensatória, se cada qual tiver fundamento específico próprio.

Ou seja, a multa moratória tem por escopo impelir o inquilino a pagar os aluguéis nos respectivos vencimentos, enquanto que a compensatória tem por origem uma quebra contratual.

Multas no Contrato de Aluguel qual a base de cálculo legal?

No pagamento fora do vencimento incidirá a multa moratória, que é composta de dois itens:

Juros Moratórios de 1% ao mês: O CTN (Código Tributário Nacional) em seu Art. 161, §1°, diz:

Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês.

Quero chamar atenção sobre o que o Art. 405 do Código Civil retrata sobre os juros:

Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.

Ou seja, a validade da cobrança do juros se dar quando há citação da parte sobre o atraso da sua obrigação contratual.

Multa Moratória de 10%: O Decreto n° 22.626/33, mais conhecido com Lei de Usura estabelece conforme a redação do Art. 9°:

Não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida.

Você pode está me perguntando mas não seria multa de 2% ???? 😐

As pessoas confundem o limite de 2% que estar previsto no Art. 52, § 1°, da Lei Federal nº 8.078/90, mais conhecido como o Código de Defesa do Consumidor.

Porém, ela não pode ser considerada às relações entre LOCADOR e LOCATÁRIO, por não ser considerada uma relação de consumo.

Essa sim, regida pela Lei n° 8.245/1991 (A Lei do inquilinato). Esse é o entendimento que prevalece na doutrina e jurisprudência.

Multas no Contrato de Aluguel: Porque 3X o valor do Aluguel?

Acredito que você já viu inúmeras vezes em um Contrato de Aluguel que a multa por quebra contratual ou rescisão antecipada é na ordem de 3x o valor do aluguel, não é verdade?

Mas aonde está isso na Lei? Praxe do Mercado?

A explicação você pode não ter percebido mas, é exatamente a limitação dos 10% de multa compensatória.

Vejamos..

No Art. 412 do Código Civil informa que:

O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.

E o Art. 413 que a segue:

A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal (pagamento do aluguel) tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

30 MESES X 10% = 3 MESES DE ALUGUEL

Normalmente o contrato de locação residencial é no prazo d e 30 meses, para assegurar o direito de denúncia vazia, portanto caso o LOCATÁRIO quebre o contrato logo no 1° mês, o mesmo está sujeito pelo o prazo que ainda falta cumprir, ou seja 30/30 avos, resultando o pagamento de 100% da multa máxima estabelecida.

Danos maior que a Clausula Penal:

Poderá ocorrer numa locação que os danos da quebra contratual seja superior a da Clausula Penal expressamente estabelecida no contrato, então, poderá a parte requerer em juízo a importância real dos prejuízos.

É o que diz o Art. 395 do Código Civil:

Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos.

E complementada pelo Art. 416, § Único do CC:

Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado.

Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente

A Rescisão Antecipada

Nesse tópico a Lei do Inquilinato não foi omissa em nos instruir quanto as orientações legais de como estabelecer a multa, em seu Art. 4° diz:

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o LOCADOR reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2° do Art. 54-A,

o LOCATÁRIO, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

Parágrafo único. LOCATÁRIO ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o LOCADOR com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

O objetivo desse post foi esclarecer o máximo possível os leitores do blog, e confesso que esse tema me rendeu algumas horas de estudo..

Mesmo trabalhando no ramo por muita vezes deixamos nos “levar” pelos costumes e praxes, mas, muitas delas estão equivocadas.

Precisamos ir a fundo do porque das coisas e assim melhor assessorar inclusive nossos clientes.

Verdade seja dita que nosso ordenamento jurídico é um emaranhado de leis, controvérsias, interpretações e por isso requer muito cuidado e disposição!

Resumindo, abaixo segue um infográfico do que retratamos aqui:

juros multas multas no contrato de aluguel

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