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Você é inquilino de uma locação e estar sendo surpreendido a pagar as despesas extraordinárias de condomínio?
Ou você é o proprietário de um imóvel locado e não sabe ao certo se as despesas extraordinárias de condomínio podem ser repassada para seu locatário?
Se essa é a sua dúvida continue comigo nesse post, pois irei esclarecer definitivamente sobre isso.
Vamos lá!
As despesas extraordinárias de condomínio e a Lei do Inquilinato
A Lei de Locações seu artigo 22 diz que é obrigação do LOCADOR:
“X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:”
Só por esse artigo da Lei já respondemos uma questão, é de total responsabilidade do LOCADOR o pagamento de taxa extra que referem-se as despesas extraordinárias de condomínio.
As despesas extraordinárias de condomínio, exemplos:
No próprio artigo 22 da Lei n° 8.245/91 relaciona alguns exemplos de despesas extraordinárias de condomínio, porém ela não esgota as possibilidades, mas podemos compreender perfeitamente qual o direcionamento que se propõe para analisar em casos não citados.
A saber:
a) Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
Aqui há reformas, como substituição de piso do playground, construção de churrasqueira, piscina, quadra de esportes, aumento de carga de energia do prédio, impermeabilização do área comum, dentre outras.
b) Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
A reforma ou pintura da fachada, muros, inclusive as esquadrias externas, sempre irão agregar valor do imóvel seja na hora da venda como na locação, assim como instalação de nova iluminação, ou sensores de presença.
c) Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
Habitabilidade nada mais é do que a qualidade, estado ou condição do que é habitável, portanto tudo que for necessário restaurar as características deverão ser cobradas via as despesas extraordinárias de condomínio.
Dito isso podermos mencionar, substituição de elementos hidráulicos devido a falta de fornecimento de água, o mesmo pode ocorrer com dutos de gás, e fiação elétrica, telhados, etc.
Posso destacar aqui questões relacionadas ao ELEVADOR do prédio, que muito tem gerado divergência, mas consultando inclusive jurisprudência, é tema pacífico, que, se houver reforma ou substituição de peças caberá ao LOCADOR, mas APENAS a manutenção é assumida pelo LOCATÁRIO.
Na maioria dos casos a obra, reforma envolve um vulto elevado de gastos, ou uma dimensão considerável.
d) Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
Qualquer gasto relacionado a dispensa do funcionário ocorridas sempre ANTES da locação é paga pelo proprietário.
Mas, pode ocorrer do funcionário ser demitido durante o prazo de locação, e neste caso APENAS caberá ao inquilino o pagamento dessa despesas PROPORCIONALMENTE ao período que utilizou dos serviços desse empregado.
e) Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
Esse item fala de forma bem direta como podemos ver, portanto estão incluídas instalação de equipamentos como câmeras de segurança, portões eletrônicos, sensores, extintores (não a recarga), sprinklers, aquisição de esteira, aparelhos de musculação, interfones, dentre outros.
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
Nesse tópico o LOCADOR é responsável também pela compra de móveis, decorativos para área comum e consultoria caso for de arquitetos ou decoradores, o mesmo acontece na implementação ou troca de jardins, absorvendo inclusive a contratação especifica de jardineiros, paisagistas para essa finalidade.
Por obvio o LOCATÁRIO via pagamento da taxa ordinária de condomínio irá assumir as despesas de manutenção.
g) constituição de fundo de reserva.
Como sabemos o fundo de reserva é constituído para recorre-lo em momentos de urgência, ou a ocorrência de uma despesa elevada não planejada. Como saber se o rateio destinado a reposição dessa quantia constitui uma despesa ordinária ou extraordinária?
Será necessário averiguar por qual motivo foi necessário utilizar-se desse fundo, levando em consideração o que está sendo elencado aqui como despesas extraordinárias de condomínio.
Taxa extra nem sempre refere as despesas extraordinárias de condomínio, entende?
O que vai definir é para qual objetivo o recurso foi utilizado, por isso sempre participe das assembleias de condomínio, mesmo que você seja inquilino, eu até escrevi um artigo sobre isso que você podeler aqui.
As despesas extraordinárias de condomínio, pontos finais
Observando o que foi exposto quanto a exemplificação do que é considerado despesas extraordinária de condomínio pela Lei do Inquilinato, podemos compreender quais as obrigações estão sob a responsabilidade do LOCATÁRIO.
O art. 23 descreve com detalhes o que são despesas ORDINÁRIAS, aquelas necessárias à administração, que você pode conferir em uma breve consulta.
Porém, eu já fiz um resumo para você pelo infográfico abaixo, e espero que essa demonstração facilite ainda mais a compreensão de tudo que expliquei por aqui.
De tempos em tempos a geração de jovens muda e com isso toda a maneira como vemos e vivemos o mundo também se transforma, afinal, surgem novas demandas que não existiam com a geração anterior.
O jovem do agora faz parte da geração Z.
E o que isso muda?
Entender como esse jovem enxerga o mundo e como ele se relaciona com as marcas é essencial para conseguir entender o potencial da locação de imóveis e a geração Z.
E, até mesmo, para conviver com o inquilino Z.
Cada vez fica mais gritante o quanto mudam as necessidades e perspectivas de uma geração para outra, o desenvolvimento tecnológico é acelerado e cada geração vive um mundo diferente.
As gerações
Entre as décadas de 60 e 70 nascia a geração X, o pós-guerra marcou e muito os jovens desse grupo, o que lhes habilitaram para um trabalho mais rígido e continuado, almejando melhorar a vida dos seus filhos.
Em seguida chegaram os Millennials, nascidos entre os anos 80 e meados da década de 90. Também conhecidos como geração Y, foram os pioneiros digitais, que viram a chegada da internet.
E agora, estamos presenciando a chegada da geração Z ao patamar de jovens do momento.
Nascidos entre a segunda metade de década de 90 e 2010, a geração Z já nascem conectados, desde pequenos lidam com a tecnologia no dia-a-dia, e ficar ligado nessa característica pode fazer a diferença na locações de imóveis e a geração Z
Conectados: a locação de imóveis e a Geração Z precisa ser online
Então, foco nas fotos, vídeos e experiência do usuário no site ou aplicativo no qual você for anunciar o seu imóvel.
Os processos extremamente burocráticos podem assustar o jovem que está acostumado a resolver a vida em um clique, então optar por imobiliárias ou plataformas que oferecem o máximo de recursos digitais possíveis pode colaborar para a maior procura por parte de geração Z.
Além de toda digitalização dos processos de busca e de fechamento de contrato, o que também pode agradar esses jovens é um processo de atendimento de demandas ou possíveis problemas ao longo da locação online.
Essas pessoas que vivem conectadas, usualmente não vão gostar de ter que ligar em algum lugar para poder resolver alguma coisa.
Plataformas digitais de atendimento que funcionem de fato, podem ser garantia de sucesso e maior tempo de permanência no seu imóvel.
Independentes: a Geração Z anseia pelo seu próprio
espaço
Diferente da geração Y que aos 30 ainda mora com os seus pais, a geração Z já mostra que a independência financeira e espacial é um dos objetivos que ela almeja a curto prazo.
Ficar atento aos hábitos de consumo desses jovens pode significar ter sucesso no seu negócio a longo prazo e, no nosso caso, ter imóveis sempre ocupados.
É interessante acompanhar o quanto os jovens têm saído de casa para estudar. Eles passam em universidades em outras cidades ou até mesmo em outros estados.
E, quando terminam o curso, não tem pretensão de voltar para a casa dos pais.
Já nesse primeiro passo, na maioria das vezes, essa galera vai precisar procurar um imóvel para alugar.
E mesmo quando terminarem a faculdade, se eles almejam ter seu próprio espaço, em um primeiro momento provavelmente também vão precisar morar em um imóvel alugado.
Como a Geração Z consome?
Nós já falamos sobre como o digital é importante para atrair a geração Z, mas outro ponto importante é como esses jovens vão consumir.
Ao contrário da geração anterior, que era mais fiel às marcas em si, eles são muito preocupados com as avaliações do produto na internet, indicações de amigos e de digital influencers, afinal, o Youtube é a nova televisão.
Além disso a geração Z é engajada com causas como meio ambiente e diversidade, e saber que a empresa tem responsabilidade social e corporativa é importante e pode ser crucial no momento da compra ou não de um produto.
E porque essas informações são importantes para a locação de imóveis para a geração Z?
É importante entender a qual imobiliária ele está se associando.
Pode parecer trivial, mas eles vão buscar recomendações e se outros amigos tiveram problemas com determinada imobiliária isso vai contar no momento da escolha do imóvel onde morar.
Então, estar atento aos serviços prestados pelas imobiliárias onde anuncia o seu imóvel e, principalmente aos comentários dos inquilinos atendidos por elas, é extremamente necessário.
Aumente o potencial do seu imóvel com a geração Z
Foram muitas informações, mas investir em conhecer o seu possível locatário pode te ajudar a conseguir uma taxa de ocupação alta e com constância de locações.
Além disso, entender a geração de hoje e como ela está buscando por imóveis para alugar, é garantir que você vai entender de maneira mais fácil a geração de amanhã.
Se perder pelo caminho pode significar perder muito tempo buscando se inteirar sobre o novo consumidor e o seu perfil para estar no jogo de novo.
Logo os holofotes vão estar na geração Alpha, nascida a partir de 2010. Os estudos sobre os futuros jovens já começaram, mas ainda não se sabe muito o que se esperar.
Mas acompanhar este Blog você estará sempre na frente dessas tendências, e de como potencializar sua locação de imóveis.
E você? Deixe nos comentários abaixo sua dúvida, ou experiência sobre a locação de imóveis e a geração Z!
*Artigo escrito pela LiveHere – Plataforma de Aluguel de Imóveis para Universitários em São Paulo.
Nesse post vou narrar em detalhes como alugar um imóvel que estava fechado há mais de um ano tentando ser locado pelo próprio proprietário, e depois de várias tentativas frustadas decidiu procurar um profissional que pudesse ajudá-lo.
Então, se você é proprietário de imóvel e está passando por uma situação similar, e quer entender os possíveis motivos, esse artigo irá esclarecer e assim você poderá identificar as melhores alternativas.
Mas, se você é administrador de imóveis e quer entender qual o verdadeiro diagnóstico do imóvel do seu cliente para melhor orienta-lo, também seja bem vindo!
Como alugar um imóvel fechado, visão inicial do proprietário
Meu primeiro contato foi telefônico, onde informou que soube do meu trabalho como Administradora de Imóveis e gostaria de colocar seu imóvel para alugar, apenas disse onde era a localidade, como ter acesso as chaves, e que necessitariam de poucos reparos, mas com uma diária de um “prático” – mas conhecido como “faz tudo” estaria solucionado.
Agendamos uma visita para nos conhecer pessoalmente, batemos um papo sobre o mercado, e providenciamos as documentações iniciais, como qualquer processo locatício.
Assim tive acesso ao imóvel e fui conhecer para realizar a minha vistoria, veja que sempre é bom registrar como o Profissional Corretor de Imóveis está recebendo o imóvel para administra-lo!
No dia da visita..
Isso mesmo, essa foi a minha cara quando entrei no imóvel.
Na expectativa de tratar de um imóvel de ótima localização, tipologia atrativa, o imóvel estava sujo, armários sem portas, porta blindex fora do lugar, pintura mal feita, tomadas e spot com fios aparentes, pisos e azulejos obsoletos, ou seja, nada do que foi informado pelo o proprietário condizia com a realidade.
Percebo que essa postura é frequente dos proprietários de imóveis, ainda apostam que seus imóveis podem gerar renda sem nenhuma manutenção, o problema também é que nós Corretores de Imóveis ao invés de realizar um trabalho de consultoria, apenas pegamos o imóvel “de qualquer jeito” e anunciamos ao mercado na esperança de que os inquilinos fechem a locação.
Como alugar um imóvel fechado, diagnostico de mercado
Meu próximo passo foi realizar um relatório de visita com diagnostico de mercado, onde relatei o estado do imóvel inclusive com levantamento fotográfico, mencionando os reparos necessários, o que costumo chamar de benfeitorias de adequação, para deixar o imóvel atrativo perante imóveis assemelhados, e por ultimo identifiquei que o apartamento já estava sendo anunciado por diversos Corretores e Imobiliárias, nesse ponto relatei a importância da exclusividade.
Fico imaginando como o proprietário reagiu ao ler meu relatório, e do que precisaria ser feito para eu trabalhasse na locação do seu imóvel..
Antes de trabalhar com um imóvel para locação sempre verifico as condições do mesmo quanto as instalações elétricas, hidráulicas, fechamento de portas e janelas, cupins em armários, etc, é fundamental se precaver antes da locação, do que está com o inquilino morando e ter diversas chamadas.
Portanto, se eu como Corretora de Imóveis não aprovar o imóvel quanto a funcionalidade, habitabilidade e atratividade, eu simplesmente recuso esse serviço, tenho experiência de quase 10 anos, e essas prevenções devem ser adotadas para uma boa gestão e atingir êxito durante toda a locação.
Depois de algumas ligações, fizemos alguns ajustes quanto aos reparos necessários, já que ele o proprietário, não estava preparado para assumir um gasto extra e tinha muito tempo com o imóvel fechado apenas consolidando prejuízo com pagamento de condomínio e IPTU mês após mês.
Como alugar um imóvel fechado, os reparos
Como já tenho um tempo administrando imóveis você acaba tendo contatos de fornecedores e prestadores de serviços, como pintores, encanadores, eletricista, etc, o que pode facilitar para o proprietário e agilizar a execução do que é necessário ser feito, porém nunca assumo os serviços, já que são desenvolvidos por terceiros, a menos que o LOCADOR tenha interesse de contratar uma empresa especializada, o que é o mais indicado.
Com o tempo você também ganha experiência e sabe muito bem do que precisa ser reparado ou trocado, até as nomenclaturas corretas para compra dos materiais, exemplo:
registro de gaveta e de pressão, válvula de descarga hydra, sifão de copo e sanfonada, tinta látex, acrílica e toque de seda, etc..
Feito os ajustes, como a revisão elétrica e hidráulica, pintura nova, descupinização, aplicação de verniz, lubrificação de portas e janelas, e uma limpeza fina.
Nesse caso até orientei a troca de pisos do banheiro e cozinha, que são os cômodos com mais “peso” quando se trata de imóvel antigo, porém por condições financeiras, ele acabou deixando para próxima etapa.
De qualquer forma já foi possível deixar o imóvel com relevância no mercado, utilizando APENAS 2 alugueis, nesse caso no valor de R$ 2.500,00.
É necessário uma sensibilidade do Administrador de Imóveis em saber quais pontos são as prioridades para garantir valorização e aumentar a velocidade de fechamento do negócio.
Veja como ficou:
Como alugar um imóvel fechado, avaliação do preço
Outro ponto crucial é a avaliação do preço da locação, o proprietário normalmente quer o máximo valor, sem levar em consideração a idade do imóvel, a conservação do imóvel, bem como do condomínio, armários, posição do sol, central de gás, e outros fatores que influenciam sob maneira na composição do preço final.
Percebo que boa parte dos proprietários de imóveis tem a mentalidade de obtenção do melhor retorno a custo zero, como se seu bem não fosse passível de vida útil limitada, vendo o imóvel apenas com uma fonte inesgotável de renda que não precisa ser cuidada.
A melhor forma é ter a percepção de mercado, entender como o mercado está se comportando no momento e como os pretendentes a aquela locação estão procurando pela moradia.
Depois da minha análise mercadológica e após as benfeitorias de adequação finalizadas, ainda ajustei o preço da locação pretendida inicialmente pelo o proprietário do imóvel em 18% a menor.
Valor do Condomínio
Outro aspecto que não poderia deixar de mencionar e dificulta em saber como alugar um imóvel fechado é o valor atual das cotas condominiais, não raros serem maiores até mesmo do valor do aluguel, pelo menos por aqui na minha cidade em Salvador/BA.
Essa constatação de valores de cotas aumentando sem o prédio ou condomínio oferecer atrativos ou equipamentos de infraestrutura está influenciando na decisão do LOCATÁRIO.
Então, é importante o profissional identificar quanto a cota condominial impacta sobre aluguel, a soma de todos os encargos da locação, já que no final das contas é essa importância que o inquilino vai querer saber para tomar a sua decisão.
Como alugar um imóvel fechado, e a proposta
Depois de algumas visitas dos pretendentes a locação, uma família ficou interessada em fechar e identifiquei que pelo fato do antigo LOCADOR querer vender seu imóvel, eles tiveram que desocupar, o que possibilitou por exemplo como forma de comprovar a idoneidade dos responsáveis a locação um contato direto ao antigo proprietário, inclusive com acesso ao contrato, o que agilizou a minha análise.
Pelo fato das custas com a mudança, e esse acesso imediato ao anterior locador, já com uma entrevista realizada aos pretendentes, foi possível efetuar o Contrato de Locação sem garantia, com o pagamento do primeiro aluguel de imediato.
Veja que outro entrave que aumenta a vacância da locação, é o discurso do proprietário que diz “só alugo por seguro fiança”, não somos contra ao seguro fiança, muito pelo contrário, é um ótima opção..
A questão é entender plenamente como ela funciona, e ser flexível em aceitar outras garantias, sempre com uma análise prudente logicamente.
Como alugar um imóvel fechado, minhas considerações finais
O que foi compartilhado aqui é fruto de experiência, e nossa metodologia se comprova pelos cases que temos com os nossos clientes, podemos não ter estatísticas, mas o teste é fácil de fazer!
Pegue qualquer apartamento que está fechado há meses e invista nele o valor correspondente a dois ou três alugueis nessas benfeitorias de adequação que mencionamos acima.
Como pintura, limpeza, reavivamento, uma cor que valorize um ambiente, de forma que você deixe resplandecente, cheiroso, com tudo em pleno funcionamento, e você comprovará que em pouco tempo estará alugado, e muito bem alugado, ainda que o mercado esteja em crise!
Para completar deixo abaixo um infográfico com um pequemo resumo de tudo que disse aqui para você memorizar:
Antes de iniciar propriamente o artigo, creio que é necessário explicar um pouco o título!
Para quem não sabe, a figura dos 4 cavaleiros é narrado na Bíblia no livro do Apocalipse.
Retrata uma visão profética do Apóstolo João sobre o final dos tempos.
Onde cada cavaleiro significa a peste, guerra, fome e morte, onde cada uma dessas coisas deverão acontecer como sinais do FIM, para quem assim acredita.
E foi fazendo essa correlação, que identifiquei os “4 cavaleiros” que irão destruir a rentabilidade da sua locação, se você não estiver preparado para enfrenta-los!
Nesse espírito, coloquei a pouco tempo em minha rede social a seguinte mensagem:
Até o final desse artigo você vai entender o porque do desafio com os proprietários de imóveis.
Entendendo o conceito de ROI
Sabemos que a análise inteligente das finanças por trás das aquisições de imóveis para investimento é crucial para o ter sucesso.
O ROI é uma sigla abreviada do termo em inglês, Return On Investment, que significa, retorno do investimento.
Portanto é uma métrica usada por profissionais do setor imobiliário para estimar o desempenho de uma propriedade de investimento.
Em suma, o ROI do seu imóvel revelará a rentabilidade da sua propriedade.
Ou seja, a quantia de lucro que você recebe do seu imóvel para investimento durante um período de tempo, calculado na forma de uma porcentagem.
Esse percentual pode ser positivo, indicando que você está lucrando ou pode ser negativo , o que significa que você está realmente perdendo dinheiro, logicamente que ninguém deseja esse segundo resultado.
O investimento imobiliário
Nós sabemos que a melhor maneira de ganhar dinheiro com investimentos imobiliários é comprar uma propriedade por um ótimo preço e vender mais tarde no futuro por mais do que você pagou inicialmente.
“Se você quer ganhar dinheiro, muito dinheiro, deve fazer o que ninguém mais está fazendo. Compre quando todo mundo estiver vendendo e mantenha até que todo mundo esteja comprando. Este não é apenas um slogan cativante. É a própria essência do investimento bem-sucedido.” – J. Paul Getty
Descobrir o preço certo para seus imóveis de investimentos exige que você determine quanto lucro deseja obter ao vendê-las.
Como saber disso?
A resposta é calcular a taxa de retorno da propriedade para investimento (ROI).
A fórmula básica para calcular o ROI é:
ROI = (valor do aluguel – despesas) / valor do imóvel
A aplicabilidade da formula ficará para outro artigo, pois aqui tomaria muito tempo.
Porém é necessário indicar que a taxa de rentabilidade não leva em consideração o possível ganho de capital (aumento de valor) que pode ser realizado no caso de revenda do imóvel, e que a utilização do ROI é um dos parâmetros para a sua tomada de decisão.
Meu objetivo aqui é demonstrar que existem fatores que podem usurpar essa rentabilidade na locação de imóveis, e que poucos dão atenção.
Os 4 cavaleiros da rentabilidade na locação de imóveis
1. Inadimplência
Já escrevi nesse Blog vários posts sobre inadimplência, mas ele ainda é um bicho papão que assusta muita gente!
Existem processos locatícios que adotados corretamente reduzem drasticamente a incidência de inadimplência em suas locações, a começar pela análise profissional do locatário.
Nós sabemos que o contrato de locação é uma forma de “concessão de crédito” pois é um negócio que também está exposto ao risco de inadimplência.
Ou seja, sempre vai existir a possibilidade de ter prejuízos decorrentes do não-pagamento do aluguel e seus encargos por parte do inquilino.
É necessário compreender que a PRESSA, é o MAIOR caminho, e posso dizer também, o mais DOLOROSO, esse foi meu erro quando aluguei pela primeira vez, e quase me fez desistir de continuar na área.
Que tal trocar a utopia da inadimplência zero, por um trabalho consistente que permita taxa inferior a 5% de inadimplentes? Tiago Maia
Esse é o segredo: Trabalho Consistente!
É não ficar sem agir um dia sequer quando seu locatário deixa de pagar aluguel, é notifica-lo corretamente.
Desenvolvi o Funil Ideal de Cobrança Extrajudicial, fruto de anos de prática, que pode te ajudar a montar seu processo de cobrança por falta de pagamento.
É ter inteligência emocional para enfrentar o “desespero” do locador, caso quem está me lendo for o administrador, ou o “medo” do inquilino em não responder suas chamadas.
Tipos de Inquilinos Inadimplentes
Digo que existem três tipos de inquilinos inadimplentes que podem corroer sua rentabilidade na locação de imóveis, são eles:
Devedor Crônico: é o tipo de locatário que sempre atrasa, mas acaba pagando, é visível que na maioria dos casos é fruto de má gestão de suas contas pessoais.
Mau Pagador Ocasional: é o tipo de locatário que deixa de pagar ocasionalmente devido a situações adversas em sua vida, mas é notório identificar que tem disposição e intenção de pagar.
Mau Pagador: é o tipo de locatário que devemos fugir léguas, pois esse simplesmente não está nem ai, sempre está se esquivando, criando inúmeras desculpas, e se recusa a pagar multa e juros.
Métodos para Reduzir a Inadimplência
Existem formas de reduzir drasticamente a incidência da inadimplência, e vou mencionar aqui alguns pontos:
Utilizar métodos preventivos;
Ter uma comunicação clara;
Efetuar uma análise profissional do candidato;
Assinar um contrato equilibrado;
Entregar termo de boas vindas com resumo de direitos e deveres do inquilino;
Adotar cobrança do aluguel via boleto;
Realizar notificações adequadas e no tempo hábil;
Está aberto e saber desenvolver acordos.
Quando você introduz essa forma de trabalho, não há o que temer a inadimplência, ela sempre existirá, uma taxa excelente é de até 2% da sua carteira, mas consideramos aceitável até 5%.
O problema é deixa-la fora de controle, consolidando prejuízos cada vez maiores, impactando diretamente seu fluxo de caixa, e acabar transformando em um pesadelo.
Ou você encara o mal pela raiz, ou ele se tornará um gigante a ser derrotado, como vejo frequentemente o proprietário deixar que a inadimplência chegue a um ponto insuportável, como mais de 12 meses de atraso.
Com essa atitude ele literalmente sepultou a rentabilidade da locação de imóveis. Portanto, encare o combate a inadimplência como assunto sério, e obterá um aluguel mais rentável.
2. Vacância
Quando você tem um imóvel alugado, custa-lhe dinheiro todos os dias em que fica vazio, correto?
E a taxa de vacância, ou também conhecida como taxa de desocupação, é uma métrica importante para avaliar seu investimento imobiliário.
Insistentemente batemos na tecla que você deve se dedicar na avaliação do pretendente a locação.
Esse ponto já isoladamente poderá aumentar suas chances de obter bons locatários, responsáveis por suas obrigações, mantendo a conservação como se fosse seu, e adimplentes com seus pagamentos.
Para tanto, além das usuais obrigações que a Lei do Inquilinato determina para a figura do locador, ter um sólido relacionamento contínuo com o inquilino é preponderante também para a redução de turnovers (rotatividade).
Sempre digo: Pense nos seus inquilinos como clientes comerciais!
Trate seus clientes (locatários) com o melhor serviço e eles desejarão ajudá-lo a encontrar novos locatários na hora de devolver seu imóvel.
Quanto mais você conseguir que os inquilinos se sintam bem pagando aluguel, ou seja, como se estivessem em sua casa – que de fato estão, mais dinheiro ganhará e menos problemas ocorrerá.
Conhecendo os números
Quando mostro os números e o que eles representam, os locadores ficam sem argumento lógico.
Perceba que um mês com o imóvel vazio reduzirá sua renda anual em 8,4%. Dois meses reduzirão sua renda anual em 17%. A cada semana chega a quase 2% !!!
Como não levar a vacância a sério??
Mas, o que fazer para proporcionar melhores resultados, e aumentar a assertividade na locação de imóveis?
Vamos a algumas dicas:
Avaliação do preço do aluguel: Entenda que é muito melhor ter um inquilino bom, que pague pontualmente o aluguel, pelo valor um pouco menor, do que um locatário que não seja confiável e pague o aluguel total pelo preço de mercado.
Pouca ou má publicidade do imóvel: A apresentação do imóvel e a sua primeira impressão é fator determinante, ter um capricho no anúncio sem dúvida o tornará diferencial no meio de tantos.
A outra dica, na verdade, seria o próximo cavaleiro da rentabilidade da locação de imóveis.
3. Manutenção
Uma das maiores responsabilidades do proprietário é a manutenção do imóvel.
Vejamos o que diz a Lei do Inquilinato, no art. 22, e seus alguns incisos:
O locador é obrigado a: I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
Então, para cumprir os itens que a Lei impõe ao locador, deixo abaixo outros 2 posts que escrevi com dicas incríveis para você deixar seu imóvel adequado antes de coloca-lo no mercado:
Já conheci diversos proprietários que metiam a mão na massa para reparar seu imóvel, mas convenhamos o resultado não era nada legal..
Acabava alugando o imóvel em um estado “meia-boca”, mas no final da locação queria que o locatário entregasse em estado de novo, o que certamente ocasionava conflitos.
O dinheiro que você pode economizar fazendo isso sozinho é frequentemente uma perda e gera maior atraso.
O mesmo você pode dizer sobre o custo da contratação de um administrador de imóveis.
Às vezes, o locador enxerga como uma mera conveniência, na verdade, nossa mente está acostumada a identificar exclusivamente os resultados imediatos, mas o custo de contratar um profissional só vai fazer mais sentido financeiro a longo prazo.
Taxa de Manutenção
Você já ouviu falar em estimar uma quantia de dinheiro para utilizar na manutenção do imóvel de aluguel?
Pois bem, assim como um Condomínio instituí o Fundo de Reserva para quando houver a necessidade de reformas, e manutenções, os condôminos não precisem aprovar uma taxa extra de emergência, que pega todo mundo desprevenido, e achando caro, não é?
O mesmo principio deve ser utilizado para aumentar a rentabilidade na locação de imóveis!
Mas, como calcular?
Não existe uma fórmula pronta, pois depende do índice de funcionalidade e obsolescência e do perfil de cada imóvel (popular, alto padrão, casa, apartamento, temporada ou não, etc).
Uma referência seria o valor anual de 1% do valor do imóvel, o que seria aproximadamente 0,085% ao mês, a ser descontado de cada aluguel.
Esse valor pode ser destinado a uma conta de investimento, dando a oportunidade de você rentabiliza-lo enquanto não a utiliza.
Está mais que comprovado: Os inquilinos não são muito motivados a cuidar de um imóvel, se você também não estiver fazendo isso!
E ainda digo mais, uma das principais causas citadas pelos inquilinos que saem de um imóvel alugado quando o contrato termina, é o resultado de ruins experiências de má manutenção.
Invista em manutenção, o dinheiro gasto hoje terá um valor muito maior no futuro!
4. Ação Judicial
Infelizmente no Brasil temos o mal costume de resolver tudo pela esfera judicial.
Existem cerca de 80 milhões de processos que tramitam atualmente no Judiciário brasileiro, segundo o relatório Justiça em Números de 2018.
Para mim algo surreal!
Eu diria que 99% das questões relacionadas ao vínculo locatício poderiam serem resolvidas extrajudicialmente, mas existe uma barreira cultural a ser desafiada.
O primeiro passo já foi dado, desde a entrada em vigor do NCPC, sabíamos que os conflitos locatícios poderiam ser resolvidos mais adequadamente por Mediação e Arbitragem.
Mais uma excelente alternativa para aumentar a rentabilidade na locação de imóveis, já que reduz drasticamente as despesas.
Já compartilhei aqui sobre minha experiência e as duras lições que aprendi com a ação de despejo, e uma delas é a quantidade de dinheiro e tempo que você perde com a entrada de ação judicial principalmente se você não segue alguns pré-requisitos formais.
Aumente a Rentabilidade na Locação de Imóveis
Vimos os 4 “cavaleiros” – fatores, que podem aniquilar a rentabilidade na locação de imóveis.
Mas, na história da Administração de Imóveis, você não precisa ser o Messias para poder salvar seu aluguel, com conhecimento, e adotando as melhores práticas, seu final será bem sucedido!
Lembre-se, que erros e problemas sempre irão acontecer, o importante é a sua postura quando eles baterem a sua porta.
Bem-aventurados os administradores que guardam esses ensinamentos, para que tenham direito a melhores resultados, e possam conduzir a uma locação mais segura e rentável.
E você, que desafio tem enfrentado na sua locação?
Quer ter sucesso dentro da Administração de Imóveis, mas não sabe exatamente como? Seja você proprietário de imóveis, ou Corretor que está iniciando a atuar nessa área iremos desmistificar nesse post qual o segredo da administração de imóveis!
Veja agora o que os profissionais especialistas em administração de imóveis tem a dizer sobre suas fórmulas de sucesso, e saber sobre tudo que envolve essa atividade que torna primordial a cada dia.
Você vai conhecer 10 especialistas que fazem a diferença que irão compartilhar seu conhecimento e ideias que vão te ajudar a entender ainda mais sobre o universo da administração de imóveis.
O segredo da Administração de Imóveis por 10 especialistas
Sérgio Sampaio (Salvador/BA)
Administrador de imóveis e pioneiro no mercado imobiliário local. Diplomado em Gestão em Negócios Imobiliários pela Unifacs, é palestrante em âmbito Nacional. Foi fundador e 1º presidente da ABAI, presidente do CRECI/BA por duas gestões, diretor de Habitação do COFECI, presidente do Secovi/BA e 1º membro baiano da Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI). Atualmente é Professor da Universidade Salvador (UNIFACS), Conselheiro do SENAC e diretor da Fecomercio-BA. Desde 1972 dirige a empresa que leva o seu nome, uma das maiores administradoras de imóveis da Bahia e mais de 40 anos de experiência no segmento.
Administração de imóveis é uma arte. É preciso um especialista fazendo a gestão. Bom senso e muito “jogo de cintura” para satisfazer a inquilinos e proprietários, não lhe podem faltar. Duas categorias antagônicas por excelência, só conseguem viver em plena harmonia, se houver equilíbrio na relação.
E sozinhos, sem o importante papel do administrador de imóveis, essa tarefa torna-se praticamente impossível. Fazê-los ver que deve haver flexibilidade de parte a parte para se encontrar ótimas soluções nesse delicado convívio, é palavra de ordem. O bom administrador sabe disso!
A conquista da confiança imposta pelo trabalho sério, ético e profissional, facilita sobremaneira aceitar as soluções sugeridas pelo gestor.
Alexandre Barbosa (Caruaru/PE)
Corretor de imóveis, Advogado e empresário do mercado imobiliário, diretor da Imobiliária ABM e apaixonado pelo tema locação de imóveis, atua desde 1998.
O segredo da administração de imóveis, logo me veio à mente o que considero o meu segredo: Gostar muito do que faço. Sempre soube o que queria fazer: administrar imóveis e proporcionar comodidade e segurança a proprietários de imóveis de locação.
Porém para exercer esse ofício com responsabilidade e eficiência cursei direito e devoro tudo o que diz respeito à atividade e participo constantemente de cursos e palestras.
A troca de informações com colegas do segmento complementam o meu aprendizado constante.
José Florêncio (Rio de Janeiro/RJ)
Corretor de imóveis, Advogado, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Sócio fundador da Corretores Orgânicos Imobiliária, Coach, e Mentor de Corretores de Imóveis.
A importância da PESSOALIDADE do Corretor de Imóveis na hora do atendimento do candidato à locação e a necessidade de QUALIFICÁ-LO. Em épocas virtuais e cibernética, poucos são os que se aprimoraram na persuasão e empatia da comunicação com os pretendentes. É preciso passar credibilidade e empatia naturalmente desde os primeiros contatos, isso também influenciará a decisão do cliente.
Essa “aproximação” permitirá que o corretor “conheça” um pouco mais ao inquilino com quem poderá ter uma relação comercial “prazerosa” durante a vigência do contrato ou evitar um período contratual desgastante.
Assim como uma melhor comunicação possibilitará uma melhor qualificação do candidato, antes mesmo de sair para mostrar o imóvel. Numa breve conversa podemos perceber a “maturidade” locatícia do candidato, que pode está apenas pesquisando, assim como obter as condições reais de pagamento do mesmo, bem como saber se ele tem alguma garantia para a locação.
Tiago Maia (Salvador/BA)
Consultor Imobiliário, Engenheiro Civil, Mediador em Negócios Imobiliários, Co-Fundador do Blog Lei do Inquilinato na Prática, mais de 15 anos de experiência no Mercado Imobiliário.
Para mim ter foco que o Locatário de hoje pode vir a ser o Locador do futuro facilita o meu trabalho como administrador de imóveis. Levo tanto a sério essa “regra” que a denominei como a “regra de ouro da administração de imóveis”.
A Lei do inquilinato e as boas práticas nas relações locatícias sempre apontam que devemos ser independentes, no papel de mediadores imobiliários já que toda a relação é permeada de direitos e deveres obrigações para ambas as partes, exemplificando: para resguardar seu direito de receber o imóvel no estado que entregou ao locatário, o locador tem a obrigação de fornecer a vistoria detalhada do imóvel com expressa referência aos vícios ou defeitos existentes antes da locação, precauções estas que caberá ao administrador do imóvel quando devidamente eleito pelo Locador para zelar pelo seu patrimônio.
Concluo por citar a Bíblia no Evangelho de Mateus, capítulo 7, versículo 12, em que Jesus Cristo declara: “Portanto, tudo quanto quereis que as pessoas vos façam, assim fazei-o vós também a elas, pois esta é a Lei e os Profetas.”
A minha prática profissional não deixa dúvidas sobre essa verdade, por isso recomendo que os demais administradores de imóveis nunca perca de vista que tratar com justiça o locatário hoje, pode lhe dar autoridade como profissional, e quando este futuramente se tornar um locador, não tenha dúvidas que também confiará seus imóveis à sua administração!
Franz Duarte (Salvador/BA)
Corretor de Imóveis, advogado imobiliário, síndico profissional e sócio da Auxiliadora Patrimonial, com experiência em gestão de bens há mais de 15 anos
É cediço que a administração de imóveis recai no trinômio expertise, rotina e eficácia. Entretanto, para serem plenamente atingidas um longo caminho se faz necessário. Inicialmente, um estudo acerca do produto que será ofertado, em conjunto com a área em que o mesmo está inserido.Com isso, identificam-se os pontos fortes e fracos. A partir daí seguem-se as ações a serem empreendidas por todos os envolvidos nesse processo, através de scripts previamente padronizados. Por óbvio, inúmeros percalços surgirão nessa trajetória. Dentre os quais o imprevisto, que será muito recorrente, a resistência de alguns proprietários ou possuidores em aceitarem orientações e, ainda, cada vez mais volátil, o próprio mercado.
Eis que surge o segredo para se passar imune por todas essas etapas: o grau de profissionalismo depositado no desempenho dessa atividade.
Muito além de “achar” inquilino e cobrar alugueis, um verdadeiro administrador possui um processo de rotina, conhece o mercado imobiliário e acompanha a sua dinâmica, as mudanças e novas percepções do cliente, além de dominar a Lei do Inquilinato bem com as legislações pertinentes a essa área de atuação.
“A repetição é a mãe da habilidade”, a cada locação, a cada cliente, seja ele proprietário ou locatário você aprende algo novo, aprimora seus processos, atendimento, e passa por situações ainda não vivenciadas, de modo que ao longo do tempo você conquista um know how, adquire sensibilidade, e seu trabalho se torna mais fluido.
O segredo da administração de imóveis é que nos administradores fazemos disso nossa profissão, tratamos locadores e inquilinos ambos como clientes, e nosso papel é equilibrar essa relação garantindo durante todo prazo locatício um vinculo saudável e promissor, condição esta auferida após compreender cada etapa dessa transação imobiliária, que para quem desenvolve com profissionalismo se torna desafiador e ao mesmo tempo prazeroso.
Carlos Valverde (Campinas/SP)
Corretor e Gestor Imobiliário, Vice Presidente Rede Imobiliária Campinas e região, responsável pela educação profissional continuada na Universidade do Conhecimento da Rede Imobiliária Campinas SP. CEO doGrupo Valverde
“Você é responsável por quem cativa.” – Exuperry
A Administração de imóveis uma missão que exige uma postura de Protagonista da Ação que é gerada na relação entre proprietário de imoveis e inquilinos, uma árdua missão de intermediar interesses ao longo de um contrato em que na maioria das vezes se inicia bem, mas que ao longo do tempo pode se deteriorar e gerar problemas que vão desde a inadimplência até os problemas que contem a relação de providencias a serem tomadas por iniciativa dos departamentos competentes que constituem o corpo administrativo de uma empresa que se propõe a intermediar essa relação.
Essas pessoas devem estar preparadas para atuar em zonas de conflito apaziguando e buscando soluções que possam atender o interesse das partes. Não basta receber e depositar, há que se envolver, pois sempre se deve ter em mente que um inquilino pode ser proprietário amanhã e um proprietário pode ter uma carteira interessante a ofertar imoveis para serviços da empresa e que a sua capacidade de gerar novos negócios deve estar na pauta da equipe.
O pronto atendimento na busca de soluções para as situações, apaziguar e intermediar interesses exige paciência e preparo das partes envolvidas e deve agregar valores ao trabalho da administração eficiente e profícua sendo um dos segredos de uma boa administração a capacidade de enxergar a empresa como uma protagonista e provedora de soluções na gestão inteligente de administrar seu imóvel com credibilidade e eficiência.
Marta Cristina (Salvador/BA)
Bacharela em Ciências Contábeis, Gestora em Negócios Imobiliários e Avaliadora de Imóveis. Profissional que contribui para a valorização da categoria profissional dos corretores de imóveis e atua a mais de 10 anos no mercado de Salvador e região.
Administrar imóveis não é uma tarefa fácil, tomar conta do patrimônio alheio é caso de total responsabilidade, são muitos pontos a serem observados e que requerem um acompanhamento constante e eficaz, por isso mesmo acredito que todo profissional que busque resultados positivos, além de ser honesto, deve buscar conhecimento e especialização para que não haja perda de tempo, dinheiro e credibilidade no mercado.
Para as administradoras imobiliárias é importantíssimo que a organização e o controle caminhem lado a lado com a especialização no ambiente de trabalho, isso consequentemente fará uma equipe com uma máxima eficiência na execução dos serviços, resultando assim em um grau elevado de satisfação tanto para os proprietários como para os inquilinos e acarretando desta forma, na manutenção dos clientes já existentes e na sua constante renovação.
Já para quem realiza o seu trabalho individualmente, como eu comecei, a organização e o controle operacional, continuam sendo fundamentais, mas com a grande diferença da concentração de todo o processo administrativo numa só pessoa, o que requer bastante conhecimento e atitude, mas ocasionando em uma boa propaganda boca a boca gerada pela mesma satisfação dos clientes.
Anderson Pina (Salvador/BA)
Sócio da Administradora AR Imóveis, Gestor Imobiliário, Pós Graduado em Direito Imobiliário, Perito Avaliador e Conselheiro do CRECI-BA.
Administrar imóveis é muito prazeroso, mas exige alguns cuidados e segredos essenciais para obtenção de uma administração segura e rentável, que vai desde a captação, bom atendimento, divulgação, organização, conhecimento, dentre outros, mas observamos que alguns pontos são cruciais e devemos redobrar as atenções, como o recolhimento dos documentos para escolha do inquilino, a modalidade de garantia a ser aplicada e uma vistoria bem realizada no imóvel, evitando assim futuros transtornos.
Lembre-se que administrar é complexo e que seu resultado vem a longo prazo e mesmo tomando todas as precauções possíveis os problemas podem aparecer no decorrer da locação, por isso é essencial o conhecimento e capacitação do profissional.
Sendo assim, tomando os cuidados necessários, seguindo todas as etapas com critério, sendo paciente e acima de tudo conhecedor da lei do inquilinato, sem dúvida obtém-se uma administração de imóveis criteriosa, segura e com sucesso.
Daniela Martins (Balneário Camboriú/SC)
Corretora de Imóveis e Perita Avaliadora, atuante no mercado desde 2012. Venda, Locação, Administração e Avaliação de Imóveis para fins judiciais ou extrajudiciais.
O sucesso na administração começa num bom agenciamento. Na conversa com o proprietário, é importante saber identificar o perfil dele e prestar um serviço personalizado. E pra garantir um atendimento de qualidade, a nossa busca por conhecimento é constante. Estudar a lei do inquilinato, saber fazer uma análise de cadastro, um bom contrato, um bom laudo de vistoria, pode prevenir transtornos durante o período da locação.
Quando entendemos que tratamos com pessoas e não com imóveis, somos capazes de aprimorar habilidades de comunicação, e desenvolver “jogo de cintura” que torna mais seguro e saudável nosso relacionamento com proprietários e inquilinos.
Sempre digo que melhor que qualquer contrato é o mútuo acordo entre as partes, e pra isso, é fundamental ser flexível e se relacionar bem com as duas partes.
Se você ainda não segue as dicas desses profissionais de administração de imóveis, coloque em prática agora mesmo!
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Você é proprietário e estar pensando em administrar imóvel por conta própria, o que te leva a tomar essa decisão?
Será que a primeira coisa que analisa é o fato que irá “economizar” em honorários do Profissional Corretor de Imóveis ou Imobiliária?
A intenção desse post não é defender em causa própria mas, comprovar que Administrar qualquer imóvel requer conhecimento, tempo, esforço, habilidades com pessoas, e tantos outros fatores que compõe a equação de uma locação bem sucedida.
Continue lendo esse artigo você LOCADOR, e irei demonstrar que a sua “economia” pode se tornar um mal negócio!
O que faz um Administrador de Imóveis?
Muito além de achar inquilino e cobrar alugueis, um verdadeiro administrador possui um processo de rotina, conhece o mercado imobiliário e acompanha a sua dinâmica, as mudanças e novas percepções do cliente, conhece a fundo a Lei do Inquilinato bem com as legislações pertinentes a essa área de atuação.
Só para ilustrar as atividades necessárias para um ciclo de uma locação:
Identificar reparos necessários antes de dispor o imóvel (o que chamamos de pré-locação e escrevi um artigo sobre esse assunto aqui);
Administrar imóvel por conta própria: Você tem coragem de despejar uma família?
Chegamos a um ponto chave para quem pretende administrar imóvel por conta própria, a depender de como vai ser sua resposta para essa pergunta melhor nem continuar com a ideia.
Não quero de modo nenhum assusta-lo, e sim alerta-lo, que você pode vim passar por essa situação e vai ser necessário se impor quando o problema vier em sua direção.
Um Administrador de Imóvel ele deve ser imparcial, até porque tanto o LOCADOR como o LOCATÁRIO acabam sendo os nossos clientes, por mais que venhamos a relacionar com o eles sempre vai existir o laço profissional.
Não seria o caso do LOCADOR que com o tempo pode acabar tendo um relacionamento com o inquilino onde o lado emocional pode sobressair durante o lapso da locação, e isso acabar impactando negativamente nessa relação contratual.
Quero deixar claro também que não é de decidir ser frio com o LOCATÁRIO, até porque tenho clientes inquilinos que sempre marco para tomar café, envio cartões de aniversário e em datas festivas, mando notícias sobre algo que possa interessar ao seu negócio, o que está em questão aqui é o PROFISSIONALISMO!
Administrar imóvel por conta própria: O inquilino problemático!
😕 Xiii, só de pensar já franzimos a testa, não é verdade?
O Profissional Administrador de Imóveis pela experiência da prática ele consegue identificar um possível inquilino “problemático” reduzindo a probabilidade, porém nenhum de nós consegue a façanha de não ter em seu histórico de administração um LOCATÁRIO que nunca tenha causado sérios ruídos..
A principal diferença entre o administrador e alguém que pretende administrar imóvel por conta própria é a habilidade de lidar com pessoas no negócio locatício, conflitos, discussões, etc, pois somos um verdadeiro mediador das partes, porém obter isso requer muita inteligência emocional.
Por natureza sempre fui uma pessoa tranquila, mais de ouvir do que de falar e essa qualidade é imprescindível para essa área de atuação.
Mas, digo a você leitor, teve dois livros que foram fundamentais para o meu crescimento na arte de lidar com pessoas e tornar uma solucionadora de problemas, e indico caso queira administrar imóvel por conta própria:
Livro de Provérbios (Salomão)
Como Fazer Amigos e Influenciar Pessoas (Dale Carnegie)
Desejo uma boa leitura!
Somos Especialistas!
Outro aspecto que o LOCADOR deve considerar em administrar o imóvel por conta própria é lembrar que o Administrador é especialista nesse assunto.
E não digo somente a parte teórica, e sim quanto a sensibilidade do negócio, o traquejo que temos por lidar com isso todos os nossos dias!
Vão existir ocasiões que estamos tão habilitados que contornamos a situação de uma maneira mais leve, e mais rápida, até porque já assistimos esse vídeo antes, não é verdade?
Se você não quer desprender tempo e esforço, acho melhor contratar um Administrador!
A Manutenção e Relocação, os itens mais caros de sua locação!
A conservação do imóvel e o tempo de vacância são os principais itens que irão influenciar na rentabilidade da locação do seu imóvel.
Não entendo como alguns proprietários não estão dispostos em investir na manutenção dos seus imóveis, acreditando que ele é “Ad Eternum”.
Deixa eu explicar:
Quando recebemos um imóvel novo este apresenta o seu nível de desempenho máximo, ao longo da vida útil desse bem, devem ser realizadas intervenções de manutenção, para que o imóvel não decaia do patamar minimo de desempenho, o que tornaria inviável para uso, sem contar é claro com o grau de obsoletismo que aumenta demais a vacância.
Perceba como ocorre no gráfico abaixo:
Já recusei imóveis onde o LOCADOR não quis efetuar os reparos sugeridos, pois sei que a depender do perfil do imóvel/cliente irei desprender muito tempo para ter êxito, e o trabalho acaba não compensando.
Porém, essa ilustração também é desfavorável para o LOCADOR pois o mesmo eleva demais a vacância e acaba ficando mais de 6 meses tentando fechar negócio, porém ele esquece que as despesas fixas (condomínio, IPTU, etc) acaba corroendo seus lucros.
Minha instrução caso ainda decida administrar imóvel por conta própria é a constituição de um “fundo de reserva”, exatamente isso!
Assim como o condomínio opta por juntar quantias para futuras reformas, faça isso também para agregar valor ao seu imóvel!
O ápice da rentabilidade de uma locação é saber identificar a hora de vender.
Posso afirmar que esse é o “fatality” para quem investe em imóveis e busca o melhor resultado possível.
Para identificar esse momento, o Administrador deve conhecer o histórico do imóvel, o preço e o ano de aquisição, elaborar planilha de rentabilidade gerada pelo aluguel desde o momento que esteja na sua mão para administra-la, e assim, medindo as informações e dados que gere um relatório e faça constatar o momento que torna-se viável a venda.
Nós profissionais de mercado estamos incessantemente obtendo, estudando, analisando, condições para levar até o nosso cliente informações e argumentos que lhe traga segurança para a sua tomada de decisão.
O verdadeiro profissional Corretor/Administrador de Imóvel faz isso com dedicação, amor, compromisso, responsabilidade, pois temos um nome a zelar, e como diria um amigo do ramo REPUTAÇÃO É TUDO!
Por isso caro Leitor, antes de administrar imóvel por contra própria pense duas vezes, e conte conosco nessa jornada!
Aprendi com o tempo que um bom inquilino pode proporcionar credibilidade e trazer bons resultados para meu sucesso profissional.
Por outro lado, um locatário ruim pode tornar sua vida e seu negócio um “inferno”.
Se seu inquilino paga com atraso, recusa a realizar as manutenções que estão sob a sua responsabilidade, causa atrito com vizinho, ou qualquer outra coisa que faça prejudicar o imóvel e o vinculo locatício, muito provavelmente a ação de despejo será a consequência.
Porém, um bom inquilino pode significar muita coisa!
Maior renda para o locador, menos problemas para o administrador, e satisfação do próprio locatário.
Construir um sólido processo de seleção de locatários é imperativo para o sucesso de qualquer profissional ou uma empresa administradora de imóveis.
Mas só descobrir isso depois de passar na pele por uma situação que poderia me fazer desistir..
Meu primeiro aluguel de imóvel
Quando me tornei Corretora de Imóveis, aos 18 anos, já tinha decidido que queria atuar na área de gestão de imóveis.
Na verdade, a administração sempre fez parte do meu gosto profissional, imóveis, condomínios e empresas, o que me fez escolher a Ciências Contábeis como minha formação superior.
Entretanto quando definitivamente tirei meu CRECI, sempre ouvia meus colegas mais velhos dizerem:
“Locação de imóveis é complicado”
“Locação de imóveis só é problema”
“Locação de imóveis só é para quem tem estrutura”
Esse receio já começou a permear minha cabeça, antes mesmo de realizar minha primeira locação.
Mas esse dia chegara! Uma proprietária que tinha acabado de receber um imóvel de herança do seu avó, contratou meu serviço após ser indicada por conhecidos.
Após alguns dias estava com um pretendente a locação, um inquilino conceituado, pois descobrir que era consultor financeiro, já tinha sido inclusive entrevistado no programa de Jó Soares!!
Pois bem, essas informações já foram suficientes para “afrouxar-me” na análise do locatário, pulado etapas imprescindíveis e assinando o contrato de locação.
Administradora de primeira viagem
Pouco tempo após veio a inadimplência, o que tornou totalmente uma ciranda, onde pagava um, e devia dois.
Como o pagamento era via transferência bancária, pagava o aluguel em partes, a multa nunca era quitada, mas quando eu menos esperava quitava todo o débito..
Mas o ciclo se repetia, cada mês era um desgaste, volta e meia e a história era a mesma..
Tive a síndrome de aguentar e esperar o melhor, mas descobri que isso não acontece!
Sabe aquela regra da física que, uma ocorrência não estabelece tendência, duas ou mais ocorrência estabelecem tendência?
Pois então, estrava trabalhando no modo ESPERANÇA!
E essa postura me fez ter mais problemas, já que a inadimplência aumentou, inclusive o inquilino deixou de pagar taxas condominiais, ao ponto do condomínio colocar a locadora na justiça.
Pensava eu, como pode um Consultor Financeiro de renome, que ensina as pessoas a terem suas finanças em dia, poder ser devedor de onde mora de aluguel??
A questão que aprendi desde a primeira vez foi que, ele sabia como as leis funcionavam, os processos necessários até que de fato uma ação de despejo venha a ser executada, e ganhava tempo com isso.
Analise do locatário, faça uma triagem!
Permitir que inquilinos ruins habitem os imóveis que você gerencia está implorando por problemas, e isso se traduz em uma porção de trabalho adicional.
Foi exatamente isso que ocorreu comigo, por um erro fatal de displicência na análise do locatário, e não realizar profissionalmente todos os pontos, como renda, análise do CPF, histórico de score, processos, etc.
Me faz lembrar da passagem de provérbios, o livro da sabedoria:
O prudente percebe o perigo e se esconde, e o incauto, contudo, passa adiante e sofre as consequências.
Eu estava sofrendo as consequências!
Quer se trate de danos ao imóvel, aluguel e encargos atrasados ou mal comportamento, percebi que o tempo e a energia gastos na mitigação dos problemas que os inquilinos ruins criam garantem que você seja disperso.
Por isso aprendi que o aspecto mais importante de lidar com um inquilino inadimplente é:
NÃO DEIXE PASSAR UM DIA SEM AGIR!
Mais uma vez, não cometa o erro de matar a sua eficiência e a confiança do proprietário, aceitando sempre os candidatos que lhe custarão a longo prazo.
Em vez disso, certifique-se de que tenha um processo profissional de análise de locatário.
Garantir que você mantenha sua atividade profissional de administração de imóveis rentável e eficiente é quase impossível se você for sugado pelas armadilhas associadas a esses erros como esse.
Também vale para o proprietário que decidiu pela auto gestão.
É bom lembrar que existam outras questões para as quais os administradores devem ser cautelosos.
Como ter profundo conhecimento da Lei do Inquilinato, possuir habilidades complementares e desenvolver processos necessários para lidar com eventuais problemas, mas dessa vez dentro da zona de risco calculada.
É sem sombra de dúvida uma maneira de garantir que você está construindo credibilidade da sua imagem profissional, e proporcionando segurança aos locadores.
Aluguel de imóvel, um negócio!
Por mais ansioso que você esteja em conseguir um inquilino e a partir daí começar a receber aluguel, não vale a pena correr risco sem antes checar as credenciais do inquilino, pode ser o Presidente da República!
Entenda, que administrar imóveis é um negócio e você precisará operá-lo como tal, desde o primeiro dia!
Esse episódio me fez quase desistir, mas a verdade era que tomei atitudes AMADORAS!
Não era o mercado de locação que era “DURO”, eu que estava despreparada, e assumir isso para mim mesmo foi o que me fez chegar até aqui.
A maioria das empresas fecham, quebram, antes dos 5 anos, devido a sustentação apenas em SONHO, mas para um projeto dá certo, é necessário base, técnica, conhecimento, processos.
O mesmo acontece com a administração de imóveis!
Então, fui em busca do que literalmente faltava: ESTUDO!
E cheguei ao conhecimento dos 5Cs da Análise do Locatário:
Caráter: Idoneidade no mercado de crédito
Capacidade: Condições de gerar receita/renda
Capital: Situação financeira
Colateral: Situação patrimonial
Condições: Impacto dos fatores externos sobre sua fonte de receita
Assim, coloquei essa etapa da locação como uma prioridade absoluta, porque a análise deficiente é quase sempre o maior erro que administradores e locadores cometem.
E por incrível que pareça, muitas vezes é o maior erro dos veteranos, também.
Analise do locatário e a tecnologia
A tecnologia está proporcionando muita facilidade para as partes no aluguel de imóvel, como assinatura de contrato digital, reconhecimento de firma digital, e análise de cadastral quase instantaneamente, o que me deixa em alerta.
Não sou contra, pelo contrário, esses mecanismos vieram para ficar, trazer agilidade para administração de imóveis, porém nessa ânsia de dá uma velocidade “a jato” as contratações, podem ocasionar resultados não esperados.
Vejo inquilinos e proprietários sem lerem o contrato, como se aceitasse condições da mesma forma quando criam um e-mail em um provedor, depois aparecem questionando, ou não sabendo seus efeitos, lembrando um contrato de adesão.
Ou então simplesmente reduzindo a aprovação do cartão de crédito do locatário como item suficiente em sua análise..
Não é algo que recomendaria para aluguel de imóvel. Prefiro ainda continuar a avaliar os locatários dentro dos parâmetros de segurança, e unir a tecnologia de modo que favoreça as ambas partes.
Aprendendo com os erros
Existe uma frase que diz que você é inteligente quando aprende com seus erros, mas o sábio aprende com os erros dos outros.
Sabe qual é a maior lição que aprendi?
É melhor um imóvel vago que alugado para a pessoa errada!
Então, desejo com esse post que você torne um sábio na gestão do aluguel de imóvel, e dê valor a uma análise correta do seu pretendente a locação!
O post de hoje retrata sobre a seguinte dúvida: “inquilino pode participar das assembleias ou não?”
O que irei abordar logo mais abaixo retrata a minha opinião levando em consideração a experiência como Administradora de Imóveis, e por um breve período cheguei a administrar também condomínio.
Porém, o mais importante é que tudo será embasado pelo Código Civil e é claro a Lei do Inquilinato.
Digo isso pois existem duas correntes doutrinárias para caso você leia em outro lugar e perceba diferença de posições.
Para começarmos o entendimento dessa temática, se o inquilino pode participar das assembleias, vamos verificar como a Lei foi sendo alterada sobre o tema que iremos discutir, por isso peço sua atenção:
Existe uma Lei n° 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, e em seu Artigo 24, §4°, diz:
Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o LOCATÁRIO poderá votar, caso o condômino-LOCADOR a ela não compareça.
A Lei do Inquilinato
Depois veio a Lei do Inquilinato, a 8.245/91 e inseriu o dispositivo acima, conforme seu Artigo 83, vejamos:
Ao art. 24 da Lei n° 4.591 de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4°:
Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o LOCATÁRIO poderá votar, caso o condômino-LOCADOR a ela não compareça.
Porém, posteriormente entrou em vigou a Lei n° 9.267/96 exclusivamente para alterar a redação do § 4º do art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, a qual ficou dessa forma:
Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o LOCATÁRIO poderá votar, caso o condômino-LOCADOR a ela não compareça.
Como podemos verificar, na primeira Lei o LOCATÁRIO tinha direito a voto limitando-se às despesas ORDINÁRIAS, e vetado a sua participação na discussão de qualquer outra matéria.
No segundo caso, após alteração desse item fica explicito que o LOCATÁRIO pode participar de qualquer tema excluindo-se APENAS sobre discussões voltadas as despesas EXTRAORDINÁRIAS, percebe?
Código Civil
Mas, a questão vem agora, com o vigor do novo Código Civil em 2002 que passou a tem um tema exclusivo sobre Condomínio, em seu Artigo 1.335, inciso III, informa que:
São direitos do condômino: votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
A partir desse dispositivo do Código Civil muitos interpretam que o Artigo 24, da Lei n° 4.591/64 e todos os seus parágrafos foram vetados, o que impedem a participação dos LOCATÁRIOS nas assembleias condominiais.
A justificativa dessa vertente é que existe regra constante do §1º do artigo 2º da Lei de Introdução ao Código Civil, que diz:
A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.
E acrescenta a definição jurídica de condômino:
a toda pessoa que detém parte da propriedade de coisa comum. Somente o proprietário ou cessionário do direito do bem pode ser condômino. LOCATÁRIO não é condômino.
Certo Daihane, já entendi!
Então, porque você não tem esse entendimento?
Você deve está se perguntado, não é?
Inquilino pode participar das assembleias? minha resposta é sim!
Se você for reparar no próprio Código Civil em seu Artigo 2.036, diz:
A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida.
Você já reparou que na apresentação da Lei do Inquilinato, está escrito:
Dispõe sobre locações dos imóveis urbanos e procedimentos a elas pertinentes.
Ou seja, para esse assunto a Lei de Locação é considerada uma Lei Especial e portanto rege os procedimentos inerente a essa atividade.
Logo sigo a mesma vertente do Dr. Sylvio Capanema de Souza, que para quem não conhece foi Coautor do projeto de Lei da atual Lei do Inquilinato, além de ter um histórico excepcional no Direito.
Se formos adotar portanto o que diz a Lei de Locações, verificamos que o LOCATÁRIO tem direito a votação de qualquer assunto, menos no que retrata as despesas EXTRAORDINÁRIAS.
Mas cabe alerta-lo que teremos que ter um bom senso, como o mesmo Sylvio diz:
“A nova redação que lhe foi dada, precisa ser interpretado com algum temperamento.
Nas matérias que envolvam o direito de propriedade como, por exemplo, a alteração das frações ideais do terreno, a extinção de condomínio, a mudança de destinação das unidades,
entendemos que não se poderá admitir a votação do LOCATÁRIO, sob pena de fragilizar, de maneira perigosa, o direito de propriedade, constitucionalmente garantido.”
Portanto para que o LOCATÁRIO venha poder participar é necessário que ocorram duas condições:
Que o condômino-LOCADOR a ela não compareça a assembleia, ou não se tenha feito representar por um mandatário (procurador), regulamente constituído;
Matéria que não seja referente constituição de despesa extraordinária.
Vale salientar que toda essa discussão se dá no âmbito de que o inquilino em questão não está munido de uma procuração.
Inquilino pode participar das assembleias e a procuração:
A partir de agora o que passa a valer será o conteúdo que a procuração determinar, o que dará poderes para o LOCATÁRIO, portanto caberá ao LOCADOR decidir quais atribuições adicionais serão outorgadas ao inquilino.
Isso também pode ser inserido no Contrato de Locação Residencial via uma cláusula – mandato, ou seja, é a cláusula contratual estipulada onde o condômino–LOCADOR dá poderes ao INQUILINO em participar de assembleias.
E poder votar em assuntos baseado no que diz o Art. 83 da Lei do Inquilinato, bastando apenas o inquilino ir até as reuniões munido do seu contrato de locação.
Quanto a convocação da assembleia o Condomínio deve se ater apenas em convocar os proprietários, e não inquilino, até porque a relação que existe do Condomínio é com proprietário do imóvel e não com o inquilino, ou qualquer outra pessoa que esteja morando no imóvel.
Inquilino pode ser síndico?
Segundo o Código Civil em seu Artigo 1.347 e 1.356, deixa claro que o LOCATÁRIO pode se candidatar a síndico, como também a outros cargos, vejamos:
A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Espero que tenha conseguido explicar se inquilino pode participar das assembleias e fazer com que você tome a melhor decisão, caso você seja o LOCADOR, ou mesmo um administrador de imóveis, como eu.
O assunto do post de hoje foi solicitado por uma leitora do nosso Blog que tem dúvidas sobre a solidariedade na locação de imóvel, aspecto importante para sabermos, inserido na Lei do Inquilinato e que irei analisar mais a fundo para vocês tanto para LOCADORES como para LOCATÁRIOS.
A Lei do Inquilinato em seu art. 2° diz:
Havendo mais de um LOCADOR ou mais de um LOCATÁRIO, entende – se que são solidários se o contrário não se estipulou.
Logo, se o contrato de locação houver omissão, há solidariedade, caso contrário haverá necessidade de inserir um clausula negatória da solidariedade para ter validade jurídica, ok?
Mas o que é solidariedade na locação de imóvel?
No Código Civil em seu art. 264, deixa bem claro que:
Há solidariedade, quando na mesma obrigação concorre mais de um credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado, à dívida toda.
O objetivo da solidariedade nada mais é do tratar o que é múltiplo, como se fosse único, justamente para facilitar essa relação obrigacional, neste caso aqui, o contrato de locação de imóveis.
Vamos ao caso prático para você entender melhor como funciona a questão dos tipos de solidariedade na locação de imóvel, a saber: ativa e passiva.
Solidariedade na locação de imóvel entre locadores:
Quando falamos de solidariedade na locação de imóvel entre proprietários estamos falando do POLO ATIVO, ou seja, um contrato com mais de um LOCADOR, vamos ao exemplo:
Daihane e Tiago são LOCADORES e Maria é a LOCATÁRIA de um imóvel, onde o valor do aluguel mensal é de R$ 1.000,00 e qualquer um dos LOCADORES poderão efetuar a cobrança para Maria, ou seja há multiplicidade de credores.
Exatamente o que diz o Código Civil, no art. 267:
Cada um dos credores solidários tem direito a exigir do devedor o cumprimento da prestação por inteiro.
Veja também que independente de qual credor o LOCATÁRIO venha a pagar, o art. 269 do CC, prossegue:
O pagamento feito a um dos credores solidários extingue a dívida até o montante do que foi pago.
Logo cabe ao LOCADOR que recebeu a quantia repassar a quota-partes para os demais, conforme art. 272 do CC:
O credor que tiver remitido a dívida ou recebido o pagamento responderá aos outros pela parte que lhes caiba.
Solidariedade na locação de imóvel entre locatários:
Porém quando há mais de um LOCATÁRIO, estamos falando do POLO PASSIVO, vejamos o que acontece:
Paulo, Rodrigo e Ana são LOCATÁRIOS e Roberto é a LOCADOR de um imóvel, onde o valor do aluguel mensal é de R$ 1.000,00, porém quem realizou o pagamento foi Paulo sozinho, e nesse exemplo, Paulo poderá sob-rogar nos direitos do LOCATÁRIO, e através de uma ação regressiva (meio judicial que se presta a cobrar o ressarcimento das despesas), cobrar de Rodrigo e Ana a quota-parte deles.
Caso haja pagamento em atraso, olha o que diz o Código Civil no art. 280:
Todos os devedores respondem pelos juros da mora, ainda que a ação tenha sido proposta somente contra um; mas o culpado responde aos outros pela obrigação acrescida.
Solidariedade na locação de imóvel: a ação de despejo.
É importante avisa-lo que há no nosso ordenamento jurídico divergências entre doutrinadores, e ainda sem jurisprudência, quando se trata de solidariedade na locação de imóvel quanto ao ação de despejo.
Mas irei concordar com a corrente que acredita que é incontestável a existência da solidariedade entre os LOCATÁRIOS, salvo previsão contratual em sentido contrário, com vimos.
Mas a tal solidariedade se aplica, sem restrição, à obrigação pecuniária de pagamento do aluguel, persistindo a necessidade de ajuizamento da ação contra todos aqueles LOCATÁRIOS que ocupam o imóvel, para fins de despejo, considerando o que diz o Art. 114 do Novo Código Processual Civil:
O litisconsórcio (fenômeno processual que consiste na pluralidade de partes em uma lide) será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes.
Portanto, nesse entendimento a solidariedade não é de natureza processual, deste modo indico que o LOCADOR deva citar todos os LOCATÁRIOS, para dar ciências a essas partes sobre a ação de despejo, e evitar futuramente que venham ser surpreendido por alguma ação.
Sérgio Sampaio (Salvador/BA)
