Administração de Imóveis em uma pandemia – o que aprendemos?

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Como todos os setores, os administradores de imóveis tiveram que se adaptar rapidamente e desenvolver novas políticas de trabalho após as abruptas mudanças de rotina, devido a pandemia ocasionado pelo COVID-19.

Nesse momento percebemos o quanto o imóvel foi e está sendo relevante na conjuntura pandêmica!

Em primeiro lugar o imóvel residencial foi ponto focal da chamada mundial #fiqueemcasa mostrando a importância de um lar enquanto somos obrigados a nos isolarmos socialmente.

Por outro lado, o imóvel comercial, provedor de um ambiente de negócios, entretenimento, e tantas outras atividades, foram submetidos a decretos municipais de fechamento total ou parcial, devido ao seu perfil de atrair aglomeração de pessoas.

A partir desse contexto a demanda do trabalho do administrador de imóveis foi ao extremo:

  • Chamadas de inquilinos que perderam ou encolheram suas receitas para propor redução do aluguel;
  • Ligações de locadores que não sabiam o que fazer;
  • Relutância de proprietários que não queriam reduzir o valor do aluguel;
  • Acompanhamento constante nas propostas legislativas e projeto de lei que impactasse a locação de imóveis;
  • Acompanhamento em diversas lives com especialistas do setor;
  • Manter a funcionalidade dos imóveis já locados, agora com alto uso do mesmo pelos inquilinos;
  • Adotar protocolos de higiene em atendimento presencial;
  • E todas as demais atribuições normais de uma gestão locatícia.

Isso tudo, em meio também de proteger-se e proteger sua família, em um turbilhão de informações e noticiários desanimadores.

Toda essa experiência após mais de 100 dias de estado de calamidade pública, várias restrições, e até certo nível de aumento de trabalho, mesmo que em home-office, nos proporcionaram muitos aprendizados, e queremos compartilhar com você!

Comunicação na Administração de Imóveis

administracao de imoveis e a comunicacao

A pandemia colocou os administradores de imóveis em destaque devido ao seu papel essencial que desempenham no gerenciamento das manutenções dos imóveis, dos pagamentos de aluguel e da comunicação com os inquilinos.

Sabemos que em momentos como esse, a comunicação e engajamento claros são a chave para passar pela turbulência e pacificar as possíveis mitigações. Embora muitas vezes não possamos controlar a crise que enfrentamos, podemos controlar nossa resposta a ela.

Os administradores de imóveis precisam se preocupar em ter um plano de comunicação de crise para seus clientes (locadores, e sim, locatários!).

As pessoas buscam conexão em tempos de incerteza, sempre considere uma mensagem para os clientes para mostrar que você está ciente do problema e pode oferecer recursos úteis.

Dizemos muito em nossas publicações, cursos, que o profissional tem que ser presente em todo vínculo locatício, a maioria só “aparece” para ser portador de problemas, influenciando negativamente a imagem do administrador, mesmo quando na ocasião específica ele está com boas intenções.

Aprendemos que os clientes contam com você ainda mais do que o normal durante uma crise.

Anuncie proativamente alterações ou impactos na gestão da locação, sei que isso recai em um trabalho extra, mas não faça com que os proprietários e inquilinos procurem as informações de que precisam, leve-os para eles.

A comunicação proativa liberará você, ou sua equipe, para se concentrar em tarefas que não sejam responder as mesmas dúvidas repetidamente.

Negociação na Administração de Imóveis

negociacao e a administracao de imoveis

Nunca paramos tanto para estudar negociação como agora, percebemos que as pessoas possuem formas de agir relativamente idênticas, e tendem a se portar de acordo com esses padrões em quaisquer circunstâncias, o que é um erro, pois diferentes situações pedem estratégicas específicas.

Segundo o negociador Eduardo Ferraz, quando alguém negocia sempre do mesmo modo, torna-se previsível, e poderá ser manipulado. É claro que precisamos ser coerentes para ter credibilidade, porém é fundamental nos adaptarmos às diferentes modalidades de negociação.

A principal questão de qualquer bom acordo é: negociação é uma troca!

Participar das negociações entre os proprietários de imóveis e os inquilinos com uma mente aberta e vontade de trabalhar em conjunto é o melhor caminho a seguir.

Precisamos reconhecer que todos estão em uma situação difícil e a chave para isso é que as partes venham a se encontrar em um acordo justo, passando essa fase como parceiros.

Buscando a solução

Inúmeras são as alternativas para chegar no consenso, não existe formula pronta, a análise tem que ser caso a caso, verificando as condições individuais, e os impactos sofridos de parte a parte.

Dentre as opções disponíveis, vimos como parte da negociação da locação de imóveis, durante esse período:

  • Elaboração de um novo contrato, ou aditivo dos termos;
  • Aluguel reduzido, ou seja, pagamento de uma porcentagem do aluguel por um determinado período;
  • Aluguel diferido, ou seja, adiar uma parte do aluguel atual e pagá-lo posteriormente, após determinada data;
  • Resolução do contrato.

Aprendemos que o Administrador-Negociador em tempos de crise fortalece o relacionamento.

Quando um negociador da polícia diz a um sequestrador: “Estamos nisso juntos”, de acordo com comandante Robert J. Louden, ele não está apenas prestando elogios. Em vez disso, o negociador está tentando criar o tipo de vínculo que permitirá às partes encontrar uma solução para a crise juntos.

Da mesma forma, no mundo dos negócios, o problema deles é o seu, então concentre-se em colaborar em um contrato que satisfaça a vocês dois.

O Design Contratual e a Sociedade de Risco

O brilhante advogado imobiliarista, Durval Salve Jr, costuma denominar de Design Contratual, a estruturação do acordo de vontades impressa no contrato.

Ele ensina que o artigo “abre-alas” do nosso código civil, da parte geral de contratos, não à toa, versa sobre a função social dos contratos (art. 421) e lá nas “disposições finais e transitórias” reitera no artigo 2.035, § único, a mesma tônica, a saber:

“Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.”

É a mudança inequívoca de paradigma entre codificações sendo a primeira com base liberal-voluntarista (Código Beviláqua – 1916) para outra, desta vez em consonância com a Constituição Federal de 1988, pautada pelos princípios Solidaristas Constitucionais (Código Reale -2002).

Como expressa o Civilista Anderson Schereiber, autor do livro mais citado entre os contratualistas nesta pandemia, a saber o “Equilíbrio Contratual e Dever de Renegociar”.

Dito isto, o Shereiber crava no seu livro, o que ele denomina de “a nova tríade dos contratos”, a saber:

“A boa-fé objetiva, a função social do contrato e o equilíbrio contratual.”

Pilares que delimitam o design de todo e qualquer contrato juridicamente válido no ordenamento nacional.

Relações Contratuais

administracao de imoveis e as relacoes contratuais

Vale rememorar as lições de Zygmunt Bauman, que diz que hoje o indivíduo não contrata mais, apenas porque “QUER”, ele agora contrata porque “PRECISA”, pois estamos inseridos num cenário de supercontratualização das relações sociais e econômicas, do qual diz o brilhante sociólogo:

“Eu compro, logo existo. Comprar ou não comprar já não é mais a questão.”

E no seio da Sociedade do Risco (uma forma sistemática de lidar com perigos e inseguranças induzidas e introduzidas pela própria modernização – segundo definição do  sociólogo alemão Ulrich Beck), como afirma o Jurista Rodolfo Mancuso, envolto pelo consumo de massa, tendo os seus direitos fundamentais tutelados pelo estado sob o manto constitucional, eclode no seio do nosso tempo o que nós denominamos de A USINA DE CONFLITOS.

Esta, originada por obrigações contratuais assumidas por indivíduos que, em um polo, não leem e, portanto, sequer tem consciência do que termina de contratar, e de outro polo, os saudosistas do “VALE O QUE ESTÁ ESCRITO”, conhecido em Roma como “Pacta Sunt Servanda”, que não foi totalmente abolido, mas foi sim relativizado, não sendo de NENHUM VALOR, fora do contexto já aqui mencionado, ou seja:

A FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO atual princípio de qualquer convenção válida se apreciada no mérito.

A partir dessa análise, aprendemos que resta como saída para o estado de colapso que se encontra a justiça estatal, dar as partes o protagonismo para a solução dos seus conflitos, na busca por pacificação social, que é o objetivo último do direito.

Costumamos dizer que quando surge o conflito e as partes demonstram resiliência para superá-lo há uma certeza O FORTALECIMENTO DA RELAÇÃO.

A Inteligência Emocional

A empatia é a viga mestra da Inteligência Emocional, é ela que tem a capacidade de pôr-se no lugar de outras pessoas e experimentar emoções sob a perspectiva delas, e sem dúvida a empatia oferece insights interessantes sobre pontos de vistas de terceiros.

O lado negativo da cruzada vigilante do seu cérebro para mantê-lo seguro e vivo é a tendência de focar no negativo, no que pode dar errado, ocasionando o que Jeb Blount chama dos 3 Ps:

1) Procrastinação;
2) Perfeccionismo;
3) Paralisia.

E por certas vezes virmos isso acontecer conosco, neste momento é hora de você mudar seu input, e oxigenar sua mente com boas coisas!

Daniel Goleman, em seu livro Inteligência Emocional: A teoria revolucionária que redefine o que é ser inteligente, indica que as pessoas estão ávidas por interações humanas autênticas, ainda mais com uma sociedade cada vez mais dominada pela tecnologia.

Sem sombra de dúvidas, essa competência interpessoal será mais essencial no desenvolvimento da administração de imóveis.

Do mesmo modo Daniel Pink, diz que:
“Treinar o lado direito do cérebro é o novo caminho para o sucesso”

Aprendemos vivenciando histórias de pessoas durante esse período, que na era da revolução digital, e da inteligência artificial, a inteligência emocional é mais valorizada do que nunca.

Transforme problemas em oportunidades na Administração de Imóveis

Os problemas são uma chance de sentirmos dor, refletirmos sobre ela, avaliarmos e buscarmos as oportunidades que se revelarão posteriormente.

Como é bem entendido por nós profissionais, não há dois dias iguais na administração de imóveis e, em meio à essa pandemia, esse sentimento nunca foi mais verdadeiro, concorda?

Nós gestores, consultores, devemos aprender coisas novas diariamente, tomar decisões rapidamente e usar o nosso melhor julgamento em um ambiente sem precedentes.

Há uma ampla oportunidade para implementar novas ideias, adotar processos criativos e encontrar maneiras inovadoras em seu processo locatício, e revisitar seu planejamento.

À medida que o mercado imobiliário continua sua mudança em direção ao futuro, há muitas incógnitas que ainda pairam pelo ar, mas uma coisa é certa, você poderá contar conosco para passarmos esse momento juntos.

É nosso compromisso com os leitores, clientes, e alunos, transformar esse Blog em um canal exclusivo sobre locação e administração de imóveis de modo a ser uma fonte de conteúdo dedicado em compartilhar as boas práticas locatícias!

Se você quer ficar ainda mais próximo de nós, entre no nosso Perfil do Telegram, basta clicar aqui!

Obrigado por ler, saúde e paz!

Nós adoraríamos ouvir as lições que você aprendeu durante a crise do Covid 19 sobre administração de imóveis. Por favor, deixe-nos um comentário abaixo.

10 especialistas falam sobre qual o segredo da administração de imóveis

Quer ter sucesso dentro da Administração de Imóveis, mas não sabe exatamente como? Seja você proprietário de imóveis, ou Corretor que está iniciando a atuar nessa área iremos desmistificar nesse post qual o segredo da administração de imóveis!

Veja agora o que os profissionais especialistas em administração de imóveis tem a dizer sobre suas fórmulas de sucesso, e saber sobre tudo que envolve essa atividade que torna primordial a cada dia. 

Você vai conhecer 10 especialistas que fazem a diferença que irão compartilhar seu conhecimento e ideias que vão te ajudar a entender ainda mais sobre o universo da administração de imóveis.

O segredo da Administração de Imóveis por 10 especialistas

Sérgio Sampaio (Salvador/BA)

Administrador de imóveis e pioneiro no mercado imobiliário local. Diplomado em Gestão em Negócios Imobiliários pela Unifacs, é palestrante em âmbito Nacional. Foi fundador e 1º presidente da ABAI, presidente do CRECI/BA por duas gestões, diretor de Habitação do COFECI, presidente do Secovi/BA e 1º membro baiano da Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI). Atualmente é Professor da Universidade Salvador (UNIFACS), Conselheiro do SENAC e diretor da Fecomercio-BA. Desde 1972 dirige a empresa que leva o seu nome, uma das maiores administradoras de imóveis da Bahia e mais de 40 anos de experiência no segmento.

Administração de imóveis é uma arte. É preciso um especialista fazendo a gestão. Bom senso e muito “jogo de cintura” para satisfazer a inquilinos e proprietários, não lhe podem faltar. Duas categorias antagônicas por excelência, só conseguem viver em plena harmonia, se houver equilíbrio na relação.

E sozinhos, sem o importante papel do administrador de imóveis, essa tarefa torna-se praticamente impossível. Fazê-los ver que deve haver flexibilidade de parte a parte para se encontrar ótimas soluções nesse delicado convívio, é palavra de ordem. O bom administrador sabe disso!

A conquista da confiança imposta pelo trabalho sério, ético e profissional, facilita sobremaneira aceitar as soluções sugeridas pelo gestor.


Alexandre Barbosa (Caruaru/PE)

Corretor de imóveis, Advogado e empresário do mercado imobiliário, diretor da Imobiliária ABM e apaixonado pelo tema locação de imóveis, atua desde 1998.

O segredo da administração de imóveis, logo me veio à mente o que considero o meu segredo: Gostar muito do que faço. Sempre soube o que queria fazer: administrar imóveis e proporcionar comodidade e segurança a proprietários de imóveis de locação. 

Porém para exercer esse ofício com responsabilidade e eficiência cursei direito e devoro tudo o que diz respeito à atividade e participo constantemente de cursos e palestras.

A troca de informações com colegas do segmento complementam o meu aprendizado constante.


José Florêncio (Rio de Janeiro/RJ)

Corretor de imóveis, Advogado, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Sócio fundador da Corretores Orgânicos Imobiliária, Coach, e Mentor de Corretores de Imóveis.

A importância da PESSOALIDADE do Corretor de Imóveis na hora do atendimento do candidato à locação e a necessidade de QUALIFICÁ-LO. Em épocas virtuais e cibernética, poucos são os que se aprimoraram na persuasão e empatia da comunicação com os pretendentes. É preciso passar credibilidade e empatia naturalmente desde os primeiros contatos, isso também influenciará a decisão do cliente.

Essa “aproximação” permitirá que o corretor “conheça” um pouco mais ao inquilino com quem poderá ter uma relação comercial “prazerosa” durante a vigência do contrato ou evitar um período contratual desgastante.

Assim como uma melhor comunicação possibilitará uma melhor qualificação do candidato, antes mesmo de sair para mostrar o imóvel. Numa breve conversa podemos perceber a “maturidade” locatícia do candidato, que pode está apenas pesquisando, assim como obter as condições reais de pagamento do mesmo, bem como saber se ele tem alguma garantia para a locação.


administração de imóveis-tiago

 Tiago Maia (Salvador/BA)

Consultor Imobiliário, Engenheiro Civil, Mediador em Negócios Imobiliários, Co-Fundador do Blog Lei do Inquilinato na Prática, mais de 15 anos de experiência no Mercado Imobiliário. 

Para mim ter foco que o Locatário de hoje pode vir a ser o Locador do futuro facilita o meu trabalho como administrador de imóveis. Levo tanto a sério essa “regra” que a denominei como a “regra de ouro da administração de imóveis”.

A Lei do inquilinato e as boas práticas nas relações locatícias sempre apontam que devemos ser independentes, no papel de mediadores imobiliários já que toda a relação é permeada de direitos e deveres obrigações para ambas as partes, exemplificando: para resguardar seu direito de receber o imóvel no estado que entregou ao locatário, o locador tem a obrigação de fornecer a vistoria detalhada do imóvel com expressa referência aos vícios ou defeitos existentes antes da locação, precauções estas que caberá ao administrador do imóvel quando devidamente eleito pelo Locador para zelar pelo seu patrimônio.

Concluo por citar a Bíblia no Evangelho de Mateus, capítulo 7, versículo 12, em que Jesus Cristo declara: “Portanto, tudo quanto quereis que as pessoas vos façam, assim fazei-o vós também a elas, pois esta é a Lei e os Profetas.”

A minha prática profissional não deixa dúvidas sobre essa verdade, por isso recomendo que os demais administradores de imóveis nunca perca de vista que tratar com justiça o locatário hoje, pode lhe dar autoridade como profissional, e quando este futuramente se tornar um locador, não tenha dúvidas que também confiará seus imóveis à sua administração!


Franz Duarte (Salvador/BA)

Corretor de Imóveis, advogado imobiliário, síndico profissional e sócio da Auxiliadora Patrimonial, com experiência em gestão de bens há mais de 15 anos


É cediço que a administração de imóveis recai no trinômio expertise, rotina e eficácia. Entretanto, para serem plenamente atingidas um longo caminho se faz necessário. Inicialmente, um estudo acerca do produto que será ofertado, em conjunto com a área em que o mesmo está inserido.Com isso, identificam-se os pontos fortes e fracos. A partir daí seguem-se as ações a serem empreendidas por todos os envolvidos nesse processo, através de scripts previamente padronizados. Por óbvio, inúmeros percalços surgirão nessa trajetória. Dentre os quais o imprevisto, que será muito recorrente, a resistência de alguns proprietários ou possuidores em aceitarem orientações e, ainda, cada vez mais volátil, o próprio mercado. 
Eis que surge o segredo para se passar imune por todas essas etapas: o grau de profissionalismo depositado no desempenho dessa atividade.


administração de imóveis-daihane

Daihane Cézar (Salvador/BA)

Consultora e Avaliadora de Imóveis, Formada em Ciências Contábeis, Administradora de Imóveis, Co-Fundadora do Blog Lei do Inquilinato na Prática.

Muito além de “achar” inquilino e cobrar alugueis, um verdadeiro administrador possui um processo de rotina, conhece o mercado imobiliário e acompanha a sua dinâmica, as mudanças e novas percepções do cliente, além de dominar a Lei do Inquilinato bem com as legislações pertinentes a essa área de atuação.

“A repetição é a mãe da habilidade”, a cada locação, a cada cliente, seja ele proprietário ou locatário você aprende algo novo, aprimora seus processos, atendimento, e passa por situações ainda não vivenciadas, de modo que ao longo do tempo você conquista um know how, adquire sensibilidade, e seu trabalho se torna mais fluido.

O segredo da administração de imóveis é que nos administradores fazemos disso nossa profissão, tratamos locadores e inquilinos ambos como clientes, e nosso papel é equilibrar essa relação garantindo durante todo prazo locatício um vinculo saudável e promissor, condição esta auferida após compreender cada etapa dessa transação imobiliária, que para quem desenvolve com profissionalismo se torna desafiador e ao mesmo tempo prazeroso.


Carlos Valverde (Campinas/SP)
 

Corretor e Gestor Imobiliário, Vice Presidente Rede Imobiliária Campinas e região, responsável pela educação profissional continuada na Universidade do Conhecimento da Rede Imobiliária Campinas SP. CEO do Grupo Valverde

“Você é responsável por quem cativa.” – Exuperry

A Administração de imóveis uma missão que exige uma postura de Protagonista da Ação que é gerada na relação entre proprietário de imoveis e inquilinos, uma árdua missão de intermediar interesses ao longo de um contrato em que na maioria das vezes se inicia bem, mas que ao longo do tempo pode se deteriorar e gerar problemas que vão desde a inadimplência até os problemas que contem a relação de providencias a serem tomadas por iniciativa dos departamentos competentes que constituem o corpo administrativo de uma empresa que se propõe a intermediar essa relação.

Essas pessoas devem estar preparadas para atuar em zonas de conflito apaziguando e buscando soluções que possam atender o interesse das partes. Não basta receber e depositar, há que se envolver, pois sempre se deve ter em mente que um inquilino pode ser proprietário amanhã e um proprietário pode ter uma carteira interessante a ofertar imoveis para serviços da empresa e que a sua capacidade de gerar novos negócios deve estar na pauta da equipe.

O pronto atendimento na busca de soluções para as situações, apaziguar e intermediar interesses exige paciência e preparo das partes envolvidas e deve agregar valores ao trabalho da administração eficiente e profícua sendo um dos segredos de uma boa administração a capacidade de enxergar a empresa como uma protagonista e provedora de soluções na gestão inteligente de administrar seu imóvel com credibilidade e eficiência.


Marta Cristina (Salvador/BA)

Bacharela em Ciências Contábeis, Gestora em Negócios Imobiliários e Avaliadora de Imóveis. Profissional  que contribui para a valorização da categoria profissional dos corretores de imóveis e atua a mais de 10 anos no mercado de Salvador e região.

Administrar imóveis não é uma tarefa fácil, tomar conta do patrimônio alheio é caso de total responsabilidade, são muitos pontos a serem observados e que requerem um acompanhamento constante e eficaz, por isso mesmo acredito que todo profissional que busque resultados positivos, além de ser honesto, deve buscar conhecimento e especialização para que não haja perda de tempo, dinheiro e credibilidade no mercado.

Para as administradoras imobiliárias é importantíssimo que a organização e o controle caminhem lado a lado com a especialização no ambiente de trabalho, isso consequentemente fará uma equipe com uma máxima eficiência na execução dos serviços, resultando assim em um grau elevado de satisfação tanto para os proprietários como para os inquilinos e acarretando desta forma, na manutenção dos clientes já existentes e na sua constante renovação.

Já para quem realiza o seu trabalho individualmente, como eu comecei, a organização e o controle operacional, continuam sendo fundamentais, mas com a grande diferença da concentração de todo o processo administrativo numa só pessoa, o que requer bastante conhecimento e atitude, mas ocasionando em uma boa propaganda boca a boca gerada  pela mesma satisfação dos clientes.


Anderson Pina (Salvador/BA)

Sócio da Administradora AR Imóveis, Gestor Imobiliário, Pós Graduado em Direito Imobiliário, Perito Avaliador e Conselheiro do CRECI-BA.

Administrar imóveis é muito prazeroso, mas exige alguns cuidados e segredos essenciais para obtenção de uma administração segura e rentável, que vai desde a captação, bom atendimento, divulgação, organização, conhecimento, dentre outros, mas observamos que alguns pontos são cruciais e devemos redobrar as atenções, como o recolhimento dos documentos para escolha do inquilino, a modalidade de garantia a ser aplicada e uma vistoria bem realizada no imóvel, evitando assim futuros transtornos.

Lembre-se que administrar é complexo e que seu resultado vem a longo prazo e mesmo tomando todas as precauções possíveis os problemas podem aparecer no decorrer da locação, por isso é essencial o conhecimento e capacitação do profissional.

Sendo assim, tomando os cuidados necessários, seguindo todas as etapas com critério, sendo paciente e acima de tudo conhecedor da lei do inquilinato, sem dúvida obtém-se uma administração de imóveis criteriosa, segura e com sucesso.


Daniela Martins (Balneário Camboriú/SC)

Corretora de Imóveis e Perita Avaliadora, atuante no mercado desde 2012. Venda, Locação, Administração e Avaliação de Imóveis para fins judiciais ou extrajudiciais.

O sucesso na administração começa num bom agenciamento. Na conversa com o proprietário, é importante saber identificar o perfil dele e prestar um serviço personalizado. E pra garantir um atendimento de qualidade, a nossa busca por conhecimento é constante. Estudar a lei do inquilinato, saber fazer uma análise de cadastro, um bom contrato, um bom laudo de vistoria, pode prevenir transtornos durante o período da locação.

Quando entendemos que tratamos com pessoas e não com imóveis, somos capazes de aprimorar habilidades de comunicação, e desenvolver “jogo de cintura” que torna mais seguro e saudável nosso relacionamento com proprietários e inquilinos.

Sempre digo que melhor que qualquer contrato é o mútuo acordo entre as partes, e pra isso, é fundamental ser flexível e se relacionar bem com as duas partes.


Se você ainda não segue as dicas desses profissionais de administração de imóveis, coloque em prática agora mesmo!

Gostou das dicas? Então curta ou compartilhe!

Fique à vontade para comentar ou deixar sua dúvida abaixo e não esqueça de se inscrever em nossas notificações, para receber novidades atualizadas!

Um abraço e até o próximo post! 

O maior erro que cometi no meu primeiro aluguel de imóvel.

Aprendi com o tempo que um bom inquilino pode proporcionar credibilidade e trazer bons resultados para meu sucesso profissional.

Por outro lado, um locatário ruim pode tornar sua vida e seu negócio um “inferno”. 

Se seu inquilino paga com atraso, recusa a realizar as manutenções que estão sob a sua responsabilidade, causa atrito com vizinho, ou qualquer outra coisa que faça prejudicar o imóvel e o vinculo locatício, muito provavelmente a ação de despejo será a consequência.

Porém, um bom inquilino pode significar muita coisa!

Maior renda para o locador, menos problemas para o administrador, e satisfação do próprio locatário.

Construir um sólido processo de seleção de locatários é imperativo para o sucesso de qualquer profissional ou uma empresa administradora de imóveis.

Mas só descobrir isso depois de passar na pele por uma situação que poderia me fazer desistir..

Meu primeiro aluguel de imóvel

Quando me tornei Corretora de Imóveis, aos 18 anos, já tinha decidido que queria atuar na área de gestão de imóveis.

Na verdade, a administração sempre fez parte do meu gosto profissional, imóveis, condomínios e empresas, o que me fez escolher a Ciências Contábeis como minha formação superior.

Entretanto quando definitivamente tirei meu CRECI, sempre ouvia meus colegas mais velhos dizerem:

“Locação de imóveis é complicado”

“Locação de imóveis só é problema”

“Locação de imóveis só é para quem tem estrutura”

Esse receio já começou a permear minha cabeça, antes mesmo de realizar minha primeira locação.

Mas esse dia chegara! Uma proprietária que tinha acabado de receber um imóvel de herança do seu avó, contratou meu serviço após ser indicada por conhecidos.

Após alguns dias estava com um pretendente a locação, um inquilino conceituado, pois descobrir que era consultor financeiro, já tinha sido inclusive entrevistado no programa de Jó Soares!!

Pois bem, essas informações já foram suficientes para “afrouxar-me” na análise do locatário, pulado etapas imprescindíveis e assinando o contrato de locação.

Administradora de primeira viagem

Pouco tempo após veio a inadimplência, o que tornou totalmente uma ciranda, onde pagava um, e devia dois.

Como o pagamento era via transferência bancária, pagava o aluguel em partes, a multa nunca era quitada, mas quando eu menos esperava quitava todo o débito..

Mas o ciclo se repetia, cada mês era um desgaste, volta e meia e a história era a mesma..

Tive a síndrome de aguentar e esperar o melhor, mas descobri que isso não acontece!

Sabe aquela regra da física que, uma ocorrência não estabelece tendência, duas ou mais ocorrência estabelecem tendência?

Pois então, estrava trabalhando no modo ESPERANÇA!

E essa postura me fez ter mais problemas, já que a inadimplência aumentou, inclusive o inquilino deixou de pagar taxas condominiais, ao ponto do condomínio colocar a locadora na justiça.

Pensava eu, como pode um Consultor Financeiro de renome, que ensina as pessoas a terem suas finanças em dia, poder ser devedor de onde mora de aluguel??

A questão que aprendi desde a primeira vez foi que, ele sabia como as leis funcionavam, os processos necessários até que de fato uma ação de despejo venha a ser executada, e ganhava tempo com isso.

Analise do locatário, faça uma triagem!

Permitir que inquilinos ruins habitem os imóveis que você gerencia está implorando por problemas, e isso se traduz em uma porção de trabalho adicional.

Foi exatamente isso que ocorreu comigo, por um erro fatal de displicência na análise do locatário, e não realizar profissionalmente todos os pontos, como renda, análise do CPF, histórico de score, processos, etc.

Me faz lembrar da passagem de provérbios, o livro da sabedoria:

O prudente percebe o perigo e se esconde, e o incauto, contudo, passa adiante e sofre as consequências.

Eu estava sofrendo as consequências!

Quer se trate de danos ao imóvel, aluguel e encargos atrasados ou mal comportamento, percebi que o tempo e a energia gastos na mitigação dos problemas que os inquilinos ruins criam garantem que você seja disperso. 

Por isso aprendi que o aspecto mais importante de lidar com um inquilino inadimplente é:

NÃO DEIXE PASSAR UM DIA SEM AGIR!

Mais uma vez, não cometa o erro de matar a sua eficiência e a confiança do proprietário, aceitando sempre os candidatos que lhe custarão a longo prazo.

Em vez disso, certifique-se de que tenha um processo profissional de análise de locatário.

Já ensinei aqui como reduzir em até 90% a chance de inadimplência na sua locação.

Outras precauções no aluguel de imóvel

Garantir que você mantenha sua atividade profissional de administração de imóveis rentável e eficiente é quase impossível se você for sugado pelas armadilhas associadas a esses erros como esse.

Também vale para o proprietário que decidiu pela auto gestão.

É bom lembrar que existam outras questões para as quais os administradores devem ser cautelosos.

Como ter profundo conhecimento da Lei do Inquilinato, possuir habilidades complementares e desenvolver processos necessários para lidar com eventuais problemas, mas dessa vez dentro da zona de risco calculada.

É sem sombra de dúvida uma maneira de garantir que você está construindo credibilidade da sua imagem profissional, e proporcionando segurança aos locadores.

Aluguel de imóvel, um negócio!

aluguel de imovel

Por mais ansioso que você esteja em conseguir um inquilino e a partir daí começar a receber aluguel, não vale a pena correr risco sem antes checar as credenciais do inquilino, pode ser o Presidente da República!

Entenda, que administrar imóveis é um negócio e você precisará operá-lo como tal, desde o primeiro dia!

Esse episódio me fez quase desistir, mas a verdade era que tomei atitudes AMADORAS!

Não era o mercado de locação que era “DURO”, eu que estava despreparada, e assumir isso para mim mesmo foi o que me fez chegar até aqui.

A maioria das empresas fecham, quebram, antes dos 5 anos, devido a sustentação apenas em SONHO, mas para um projeto dá certo, é necessário base, técnica, conhecimento, processos.

O mesmo acontece com a administração de imóveis!

Então, fui em busca do que literalmente faltava: ESTUDO!

E cheguei ao conhecimento dos 5Cs da Análise do Locatário:

  1. Caráter: Idoneidade no mercado de crédito
  2. Capacidade: Condições de gerar receita/renda
  3. Capital: Situação financeira
  4. Colateral: Situação patrimonial
  5. Condições: Impacto dos fatores externos sobre sua fonte de receita

Assim, coloquei essa etapa da locação como uma prioridade absoluta, porque a análise deficiente é quase sempre o maior erro que administradores e locadores cometem. 

E por incrível que pareça, muitas vezes é o maior erro dos veteranos, também.

Analise do locatário e a tecnologia

A tecnologia está proporcionando muita facilidade para as partes no aluguel de imóvel, como assinatura de contrato digital, reconhecimento de firma digital, e análise de cadastral quase instantaneamente, o que me deixa em alerta.

Não sou contra, pelo contrário, esses mecanismos vieram para ficar, trazer agilidade para administração de imóveis, porém nessa ânsia de dá uma velocidade “a jato” as contratações, podem ocasionar resultados não esperados.

Vejo inquilinos e proprietários sem lerem o contrato, como se aceitasse condições da mesma forma quando criam um e-mail em um provedor, depois aparecem questionando, ou não sabendo seus efeitos, lembrando um contrato de adesão.

Ou então simplesmente reduzindo a aprovação do cartão de crédito do locatário como item suficiente em sua análise..

Não é algo que recomendaria para aluguel de imóvel. Prefiro ainda continuar a avaliar os locatários dentro dos parâmetros de segurança, e unir a tecnologia de modo que favoreça as ambas partes.

Aprendendo com os erros

Existe uma frase que diz que você é inteligente quando aprende com seus erros, mas o sábio aprende com os erros dos outros.

Sabe qual é a maior lição que aprendi?

É melhor um imóvel vago que alugado para a pessoa errada!

Então, desejo com esse post que você torne um sábio na gestão do aluguel de imóvel, e dê valor a uma análise correta do seu pretendente a locação!

E você, também já aprendeu com seus erros?

Conte nos comentários abaixo.

Até breve!

KIT Locação de Imóvel para Administradores de Imóveis

Por um período me dediquei a locação cheguei a desenvolver um KIT Locação de Imóvel para os profissionais Corretores que queiram se tornar um administrador, mas para tanto deve ter em mãos documentos essenciais para desenvolver a sua atividade imobiliária.

Quando comecei essa profissão não tinha modelos de documentos, contratos, notificações, etc.

E tudo que conseguia eram modelos disponibilizados nos finais de alguns livros que comprei, ou aquele acessível pelo site do CRECI, que é apenas um ponto de partida, ou até mesmo inúmeros  modelos por aí na internet.

Mas deixo as seguintes perguntas, será mesmo que esses modelos estão atualizados?

Estão bem escritos?

Atende a sua necessidade especifica? em futuras demandas jurídicas você estará seguro?

É baseado nisso, que precisei estudar a Lei do Inquilinato em profundidade, e para quem ainda tem dúvida o Corretor/Administrador deve ter conhecimento jurídico, mesmo que noções básicas do Direito, para compreender e desenvolver seu trabalho com a segurança que seu cliente espera de você.

KIT Locação de Imóvel: Uma “Caixa de Ferramenta”

Então, se você busca um KIT Locação de Imóvel mais elaborado, e que te dê respaldo, você terá acesso aos seguintes documentos editáveis, mas sempre lembrando que trata-se de modelos e deve ser verificado e ajustado a cada caso, segue alguns modelos que compõe o KIT:

  1. Contrato de Administração de Imóveis;
  2.  Instrumento Particular de Procuração;
  3. Autorização de Anúncio para Locação;
  4. Autorização Análise Cadastral pretende a Locação;
  5.  Documentações Necessários das Partes;
  6. Contrato de Locação Residencial e Comercial;
  7. Recibo de Quitação de Aluguel;
  8. Laudo de Vistoria de Entrega de Chaves;
  9. Notificação Extrajudicial Falta de Pagamento;
  10. Notificação Reajuste de Aluguel;
  11. Notificação de Venda do Imóvel Locado;
  12. Termo de Entrega de Chaves;
  13. Distrato da Locação;
  14. Distrato da Administração de Imóveis;
  15. Check list-pré-locação.


Abaixo deixo as 5 dicas fundamentais para quem deseja começar sua atividade na Administração de Imóveis:

1. Abra uma conta bancária especifica para o recebimento dos alugueis, antes de administrar imóveis, você deve saber bem administrar dinheiro.

Então aplique o que chamamos na Contabilidade de Principio da Entidade, ou seja, autonomia patrimonial, não confunda do que não é seu;

2. Emita boletos. Converse com seu gerente bancário como você pode adquirir o serviço de emissão de boletos, não receba os alugueis via transferência, depósito, cheques ou em dinheiro, já está mais que comprovado que o LOCATÁRIO vai dar enfase ao pagamento do aluguel caso este seja via boleto bancário.

Não deixe de colocar que caso não efetue na data de vencimento incidirá de multa de 10% e juros de 1% ao mês, e para isso basta ele comparecer a um banco que automaticamente será calculado;

3. Escolha uma ÚNICA data de vencimento de aluguel para todos os LOCATÁRIOS, exemplo todo dia 05, se você assinar um contrato no dia 20, não tem problema, basta calcular o primeiro mês proporcional, mas não deixe de estabelecer APENAS uma data.

Já cai no desprazer de ter vencimento em várias datas e o trabalho é muito grande e sua chance de erro aumenta;

4. Quando possível contrate um sistema de locação de imóveis, hoje possui vários no mercado com a mensalidade na faixa de R$ 100,00, caso ainda não for possível se organize no Excel;

5. Todo administrador de imóveis deve ter em mãos telefones de profissionais como eletricista, encanador, pedreiro, pintor, faxineira, etc.

Você nunca sabe quando vai precisar de algum, por isso conheça esses profissionais e identifique é claro se são de confiança.

Até a próxima!