Administração de Imóveis em uma pandemia – o que aprendemos?

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Como todos os setores, os administradores de imóveis tiveram que se adaptar rapidamente e desenvolver novas políticas de trabalho após as abruptas mudanças de rotina, devido a pandemia ocasionado pelo COVID-19.

Nesse momento percebemos o quanto o imóvel foi e está sendo relevante na conjuntura pandêmica!

Em primeiro lugar o imóvel residencial foi ponto focal da chamada mundial #fiqueemcasa mostrando a importância de um lar enquanto somos obrigados a nos isolarmos socialmente.

Por outro lado, o imóvel comercial, provedor de um ambiente de negócios, entretenimento, e tantas outras atividades, foram submetidos a decretos municipais de fechamento total ou parcial, devido ao seu perfil de atrair aglomeração de pessoas.

A partir desse contexto a demanda do trabalho do administrador de imóveis foi ao extremo:

  • Chamadas de inquilinos que perderam ou encolheram suas receitas para propor redução do aluguel;
  • Ligações de locadores que não sabiam o que fazer;
  • Relutância de proprietários que não queriam reduzir o valor do aluguel;
  • Acompanhamento constante nas propostas legislativas e projeto de lei que impactasse a locação de imóveis;
  • Acompanhamento em diversas lives com especialistas do setor;
  • Manter a funcionalidade dos imóveis já locados, agora com alto uso do mesmo pelos inquilinos;
  • Adotar protocolos de higiene em atendimento presencial;
  • E todas as demais atribuições normais de uma gestão locatícia.

Isso tudo, em meio também de proteger-se e proteger sua família, em um turbilhão de informações e noticiários desanimadores.

Toda essa experiência após mais de 100 dias de estado de calamidade pública, várias restrições, e até certo nível de aumento de trabalho, mesmo que em home-office, nos proporcionaram muitos aprendizados, e queremos compartilhar com você!

Comunicação na Administração de Imóveis

administracao de imoveis e a comunicacao

A pandemia colocou os administradores de imóveis em destaque devido ao seu papel essencial que desempenham no gerenciamento das manutenções dos imóveis, dos pagamentos de aluguel e da comunicação com os inquilinos.

Sabemos que em momentos como esse, a comunicação e engajamento claros são a chave para passar pela turbulência e pacificar as possíveis mitigações. Embora muitas vezes não possamos controlar a crise que enfrentamos, podemos controlar nossa resposta a ela.

Os administradores de imóveis precisam se preocupar em ter um plano de comunicação de crise para seus clientes (locadores, e sim, locatários!).

As pessoas buscam conexão em tempos de incerteza, sempre considere uma mensagem para os clientes para mostrar que você está ciente do problema e pode oferecer recursos úteis.

Dizemos muito em nossas publicações, cursos, que o profissional tem que ser presente em todo vínculo locatício, a maioria só “aparece” para ser portador de problemas, influenciando negativamente a imagem do administrador, mesmo quando na ocasião específica ele está com boas intenções.

Aprendemos que os clientes contam com você ainda mais do que o normal durante uma crise.

Anuncie proativamente alterações ou impactos na gestão da locação, sei que isso recai em um trabalho extra, mas não faça com que os proprietários e inquilinos procurem as informações de que precisam, leve-os para eles.

A comunicação proativa liberará você, ou sua equipe, para se concentrar em tarefas que não sejam responder as mesmas dúvidas repetidamente.

Negociação na Administração de Imóveis

negociacao e a administracao de imoveis

Nunca paramos tanto para estudar negociação como agora, percebemos que as pessoas possuem formas de agir relativamente idênticas, e tendem a se portar de acordo com esses padrões em quaisquer circunstâncias, o que é um erro, pois diferentes situações pedem estratégicas específicas.

Segundo o negociador Eduardo Ferraz, quando alguém negocia sempre do mesmo modo, torna-se previsível, e poderá ser manipulado. É claro que precisamos ser coerentes para ter credibilidade, porém é fundamental nos adaptarmos às diferentes modalidades de negociação.

A principal questão de qualquer bom acordo é: negociação é uma troca!

Participar das negociações entre os proprietários de imóveis e os inquilinos com uma mente aberta e vontade de trabalhar em conjunto é o melhor caminho a seguir.

Precisamos reconhecer que todos estão em uma situação difícil e a chave para isso é que as partes venham a se encontrar em um acordo justo, passando essa fase como parceiros.

Buscando a solução

Inúmeras são as alternativas para chegar no consenso, não existe formula pronta, a análise tem que ser caso a caso, verificando as condições individuais, e os impactos sofridos de parte a parte.

Dentre as opções disponíveis, vimos como parte da negociação da locação de imóveis, durante esse período:

  • Elaboração de um novo contrato, ou aditivo dos termos;
  • Aluguel reduzido, ou seja, pagamento de uma porcentagem do aluguel por um determinado período;
  • Aluguel diferido, ou seja, adiar uma parte do aluguel atual e pagá-lo posteriormente, após determinada data;
  • Resolução do contrato.

Aprendemos que o Administrador-Negociador em tempos de crise fortalece o relacionamento.

Quando um negociador da polícia diz a um sequestrador: “Estamos nisso juntos”, de acordo com comandante Robert J. Louden, ele não está apenas prestando elogios. Em vez disso, o negociador está tentando criar o tipo de vínculo que permitirá às partes encontrar uma solução para a crise juntos.

Da mesma forma, no mundo dos negócios, o problema deles é o seu, então concentre-se em colaborar em um contrato que satisfaça a vocês dois.

O Design Contratual e a Sociedade de Risco

O brilhante advogado imobiliarista, Durval Salve Jr, costuma denominar de Design Contratual, a estruturação do acordo de vontades impressa no contrato.

Ele ensina que o artigo “abre-alas” do nosso código civil, da parte geral de contratos, não à toa, versa sobre a função social dos contratos (art. 421) e lá nas “disposições finais e transitórias” reitera no artigo 2.035, § único, a mesma tônica, a saber:

“Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.”

É a mudança inequívoca de paradigma entre codificações sendo a primeira com base liberal-voluntarista (Código Beviláqua – 1916) para outra, desta vez em consonância com a Constituição Federal de 1988, pautada pelos princípios Solidaristas Constitucionais (Código Reale -2002).

Como expressa o Civilista Anderson Schereiber, autor do livro mais citado entre os contratualistas nesta pandemia, a saber o “Equilíbrio Contratual e Dever de Renegociar”.

Dito isto, o Shereiber crava no seu livro, o que ele denomina de “a nova tríade dos contratos”, a saber:

“A boa-fé objetiva, a função social do contrato e o equilíbrio contratual.”

Pilares que delimitam o design de todo e qualquer contrato juridicamente válido no ordenamento nacional.

Relações Contratuais

administracao de imoveis e as relacoes contratuais

Vale rememorar as lições de Zygmunt Bauman, que diz que hoje o indivíduo não contrata mais, apenas porque “QUER”, ele agora contrata porque “PRECISA”, pois estamos inseridos num cenário de supercontratualização das relações sociais e econômicas, do qual diz o brilhante sociólogo:

“Eu compro, logo existo. Comprar ou não comprar já não é mais a questão.”

E no seio da Sociedade do Risco (uma forma sistemática de lidar com perigos e inseguranças induzidas e introduzidas pela própria modernização – segundo definição do  sociólogo alemão Ulrich Beck), como afirma o Jurista Rodolfo Mancuso, envolto pelo consumo de massa, tendo os seus direitos fundamentais tutelados pelo estado sob o manto constitucional, eclode no seio do nosso tempo o que nós denominamos de A USINA DE CONFLITOS.

Esta, originada por obrigações contratuais assumidas por indivíduos que, em um polo, não leem e, portanto, sequer tem consciência do que termina de contratar, e de outro polo, os saudosistas do “VALE O QUE ESTÁ ESCRITO”, conhecido em Roma como “Pacta Sunt Servanda”, que não foi totalmente abolido, mas foi sim relativizado, não sendo de NENHUM VALOR, fora do contexto já aqui mencionado, ou seja:

A FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO atual princípio de qualquer convenção válida se apreciada no mérito.

A partir dessa análise, aprendemos que resta como saída para o estado de colapso que se encontra a justiça estatal, dar as partes o protagonismo para a solução dos seus conflitos, na busca por pacificação social, que é o objetivo último do direito.

Costumamos dizer que quando surge o conflito e as partes demonstram resiliência para superá-lo há uma certeza O FORTALECIMENTO DA RELAÇÃO.

A Inteligência Emocional

A empatia é a viga mestra da Inteligência Emocional, é ela que tem a capacidade de pôr-se no lugar de outras pessoas e experimentar emoções sob a perspectiva delas, e sem dúvida a empatia oferece insights interessantes sobre pontos de vistas de terceiros.

O lado negativo da cruzada vigilante do seu cérebro para mantê-lo seguro e vivo é a tendência de focar no negativo, no que pode dar errado, ocasionando o que Jeb Blount chama dos 3 Ps:

1) Procrastinação;
2) Perfeccionismo;
3) Paralisia.

E por certas vezes virmos isso acontecer conosco, neste momento é hora de você mudar seu input, e oxigenar sua mente com boas coisas!

Daniel Goleman, em seu livro Inteligência Emocional: A teoria revolucionária que redefine o que é ser inteligente, indica que as pessoas estão ávidas por interações humanas autênticas, ainda mais com uma sociedade cada vez mais dominada pela tecnologia.

Sem sombra de dúvidas, essa competência interpessoal será mais essencial no desenvolvimento da administração de imóveis.

Do mesmo modo Daniel Pink, diz que:
“Treinar o lado direito do cérebro é o novo caminho para o sucesso”

Aprendemos vivenciando histórias de pessoas durante esse período, que na era da revolução digital, e da inteligência artificial, a inteligência emocional é mais valorizada do que nunca.

Transforme problemas em oportunidades na Administração de Imóveis

Os problemas são uma chance de sentirmos dor, refletirmos sobre ela, avaliarmos e buscarmos as oportunidades que se revelarão posteriormente.

Como é bem entendido por nós profissionais, não há dois dias iguais na administração de imóveis e, em meio à essa pandemia, esse sentimento nunca foi mais verdadeiro, concorda?

Nós gestores, consultores, devemos aprender coisas novas diariamente, tomar decisões rapidamente e usar o nosso melhor julgamento em um ambiente sem precedentes.

Há uma ampla oportunidade para implementar novas ideias, adotar processos criativos e encontrar maneiras inovadoras em seu processo locatício, e revisitar seu planejamento.

À medida que o mercado imobiliário continua sua mudança em direção ao futuro, há muitas incógnitas que ainda pairam pelo ar, mas uma coisa é certa, você poderá contar conosco para passarmos esse momento juntos.

É nosso compromisso com os leitores, clientes, e alunos, transformar esse Blog em um canal exclusivo sobre locação e administração de imóveis de modo a ser uma fonte de conteúdo dedicado em compartilhar as boas práticas locatícias!

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Obrigado por ler, saúde e paz!

Nós adoraríamos ouvir as lições que você aprendeu durante a crise do Covid 19 sobre administração de imóveis. Por favor, deixe-nos um comentário abaixo.

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