Aluguel na reforma tributária: quem tem imóvel no CPF vai pagar mais imposto?
A tributação no aluguel na reforma tributária, depende de quanto você recebe e de quantos imóveis aluga. A maioria dos locadores pessoa física vai continuar pagando só o Imposto de Renda, como sempre pagou (ou não). Mas quem passa de três imóveis alugados e recebe mais de R$ 240 mil de aluguel por ano (corrigido pelo IPCA) entra num novo patamar: passa a recolher também IBS e CBS — os tributos criados pela reforma tributária (Lei Complementar 214/2025). Este artigo mostra exatamente onde está essa linha, quanto muda no bolso e o que fazer antes de ser pego de surpresa.
Escrevo isto depois de quase duas décadas administrando locação, vendo de perto o que acontece quando o dono de imóvel descobre uma regra fiscal tarde demais. A reforma não é o fim do mundo para o locador. Mas é a primeira vez, na história recente, que ter muito imóvel para renda no CPF deixou de ser uma decisão neutra e virou uma decisão de inteligência tributária.
O que muda no aluguel na reforma tributária
Antes, quando você recebia aluguel como pessoa física, pagava (ou deveria pagar) apenas Imposto de Renda sobre esse rendimento. Com a reforma, dependendo do seu volume, você passa a recolher também IBS e CBS sobre os aluguéis — tributos que, sobre esse rendimento, você não pagava.
A “boa notícia”: a lei não tratou aluguel como qualquer serviço. Ela criou um regime específico para imóveis, com alíquota reduzida e deduções pensadas para não estrangular quem vive de locação.
Aluguel na reforma tributária, como saber se você se enquadra?
Este é o ponto que decide tudo. A pessoa física só é considerada contribuinte de IBS e CBS na locação quando cumpre dois critérios ao mesmo tempo (art. 251 da LC 214/2025):
- Mais de três imóveis alugados no ano; e
- Receita de aluguel acima de R$ 240 mil por ano (o equivalente a R$ 20 mil por mês).
São critérios cumulativos. Falhou um dos dois, você não é contribuinte, segue apenas com o Imposto de Renda, exatamente como hoje.
Há uma exceção: mesmo que único imóvel alugado por mais de R$ 288 mil no ano também atrai a tributação, e nesse caso já no próprio ano da locação (ano calendário tecnicamento chamado).
Quantos imóveis no CPF pagam imposto após aluguel reforma tributária?
Veja na prática:
| Situação | Nº de imóveis | Aluguel/ano | Paga IBS/CBS? |
| Um apê alugado por R$ 2.500/mês | 1 | R$ 30 mil | Não — só IR |
| Três imóveis, R$ 18 mil/mês no total | 3 | R$ 216 mil | Não — não passa dos dois limites |
| Cinco imóveis, R$ 25 mil/mês no total | 5 | R$ 300 mil | Sim — cruzou os dois critérios |
| Um imóvel de alto padrão, R$ 25 mil/mês | 1 | R$ 300 mil | Sim — passou de R$ 288 mil no imóvel único |
⚠️ Existe divergência real sobre o segundo gatilho.
Os regulamentos do IBS/CBS publicados em 2026 (Decreto 12.955/2026) sinalizaram que também o patamar dos R$ 288 mil exigiria o número mínimo de imóveis — ou seja, tudo cumulativo. A Lei Complementar 214/2025, porém, lida literalmente, trata a receita de R$ 288 mil como suficiente por si só, sem exigir a contagem de imóveis.
Diante desse conflito entre lei e regulamento, oriento por duas balizas: a hierarquia das normas — a lei complementar prevalece sobre o decreto — e o cenário mais conservador para o contribuinte. Na prática, trato a receita acima de R$ 288 mil no ano como gatilho autônomo de enquadramento, mesmo com três imóveis ou menos.
Por que a leitura mais rigorosa? Porque o custo de subestimar o enquadramento é multa e juros lá na frente; o custo de se preparar a mais é apenas prudência. Em zona cinzenta tributária, é melhor pecar pelo excesso. É a orientação que mantenho até que o Carf e o Judiciário pacifiquem o tema.
Qual a alíquota do aluguel na reforma tributária?
Para locação de imóveis, a alíquota padrão dos novos tributos é reduzida em 70% (art. 261 da LC 214/2025), nomeado pela legislação como redutor de alíquota. Considerando a alíquota de referência estimada em torno de 28% (até a escrita desse artigo não foi divulgada), a alíquota efetiva sobre o aluguel fica em torno de 8,4%. (28% – 70% = 8,4%)
E ainda existe o redutor social (art. 260): você deduz R$ 600 por mês, por imóvel residencial, da base de cálculo — que deverá sempre ser atualizado pela inflação. Para aluguéis baixos (apensar que é bem difícil ter aluguel nesse valor, mesmo na periferia), esse redutor praticamente zera os novos tributos; para aluguéis mais altos, ele alivia uma parte.
Um exemplo, supondo um locador já enquadrado como contribuinte, com um imóvel residencial alugado por R$ 3.000/mês:
- Base de cálculo: R$ 3.000 − R$ 600 (redutor social) = R$ 2.400
- IBS/CBS: R$ 2.400 × 8,4% ≈ R$ 202/mês
- Mais o Imposto de Renda, que continua incidindo normalmente
Aluguel na reforma tributária, deixo no CPF ou abro uma empresa?
Essa é a pergunta que milhares de proprietários de imóveis terão de responder em 2026: Continuo recebendo os aluguéis no CPF ou chegou o momento de estruturar o patrimônio de outra forma?
A resposta não é padronizada. Ela depende da composição do seu portfólio, da quantidade e do tipo de contratos, do conjunto dos seus rendimentos, do valor do patrimônio imobiliário e dos seus objetivos tributários, patrimoniais e sucessórios.
É justamente nesse ponto que muitas decisões se tornam equivocadas sobre o aluguel na reforma tributária.
Antes de pensar em abrir uma empresa ou manter os imóveis na pessoa física, é indispensável identificar o enquadramento correto diante das novas regras, estimar a exposição tributária, avaliar o patrimônio e comparar cenários com base em dados concretos. Sem esse diagnóstico, qualquer decisão será baseada em suposições.
Como Corretora de Imóveis há 19 anos e Bacharel em Ciências Contábeis, venho ajudando proprietários de todo o Brasil com um Diagnóstico Imobiliário de Exposição à Reforma Tributária, para que a escolha entre pessoa física ou pessoa jurídica seja fundamentada em números, projeções e critérios técnicos.
Se você possui imóveis ou pretende reorganizar sua estrutura patrimonial, esse diagnóstico é o primeiro passo para uma decisão segura sobre o impacto do aluguel na reforma tributária. Solicite aqui uma análise →
Não existe decisão neutra em 2026 sobre aluguel na reforma tributária. Manter tudo como está também é uma escolha — e, para quem tem patrimônio no CPF, pode ser a mais cara delas. O momento de saber onde você está no mapa é agora, enquanto ainda há tempo.
Daihane Cézar é corretora e avaliadora de imóveis, com 19 anos de experiência em locação e gestão patrimonial imobiliária. É fundadora do Lei do Inquilinato na Prática, referência nacional com mais de 2 milhões de acessos, e dedica-se a traduzir a complexidade da lei e da tributação em decisões práticas para quem vive de renda de imóveis.
