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Como se diz: “Rentabilidade Passada, não é Garantia de Rentabilidade Futura. ” Você conhece essa frase?
E a rentabilidade do contrato de locação do seu imóvel, você registra esse histórico?
Seja qual for a sua resposta tenha certeza que elaborei esse conteúdo especialmente para você, pois não haverá mais possibilidade de bons resultados na locação de imóveis se não houver uma administração eficiente do contrato de aluguel.
Como fazer isso?
Comece pela leitura desse post. Vamos juntos!
O mercado de locação imobiliária é vibrante no Brasil, um país de imenso déficit habitacional e imensa desigualdade, que veda a muitos o acesso à moradia digna, portanto nesse contexto não falta demanda, há apenas em dados momentos do ciclo imobiliário a explosão dessa demanda ou da oferta.
E como se diz: “Não Podemos Fugir da Lei Irrevogável da Procura x Oferta”.
Se o indivíduo conhece essa lei ou não, pouca diferença faz, pois o preço da sua locação dependerá desse cruzamento.
Portanto, se há uma matriz de preço a seguir maior importância se dá à administração do contrato de aluguel!
Você entende esse nexo causal?
O “mundo dá voltas”, as coisas mudam e as pessoas também, como diria o Filosofo Heráclito:
“Não Se pisa duas Vezes no Mesmo Rio! Pois, mesmo os fluxos das águas mudam e, junto com este, toda a paisagem”.
A partir de tal reflexão, me permito concluir que o ciclo locatício não pode ser o mesmo, já que a estrutura dos imóveis mudou e o padrão de exigência dos locatários também, então amigo(a), mais um ponto para destacar na importância da administração do contrato de locação.
Mas agora sejamos determinísticos..
Como fazer a gestão do contrato de locação?
Vamos então destacar pontos mínimos abaixo:
Se “O Contratado não sobrepõe ao Legislado” é preciso conhecer a Lei que regula as locações mesmo antes de celebrar a locação (Fase Pré-Contrato).
Já que “O Contrato faz Lei entre as partes”, ressalvadas as exceções acima, é preciso oficializar o Contrato naquilo que chamamos de sua “Função Social” (O contrato em Si).
A “Locação Passiva” foi há muito tempo sepultada, portanto se você aluga o seu imóvel e “Deixa Correr Solto” as surpresas prometem não serem boas já que a sorte costuma presentear aqueles que por ela trabalham. (Fase pós-contratual).
Se você acompanha o nosso canal, já sabe que damos subsídios aos nossos leitores em todas as etapas do contrato de locação para que façam de forma eficiente a sua administração, ou se é investidor e possui acima de quatro imóveis contrata uma administração profissional do seu patrimônio.
Mas vamos considerar que você é novo nos nossos canais e quer saber o mínimo necessário em cada etapa para que a administração do seu contrato de locação lhe permita bons resultados, então vamos pontuar essas questões.
Fase Pré-Contratual:
Tornar o imóvel funcional e apto para uso pleno pelo Locatário (Art. 22, I – Lei 8.245/91)
Definir o preço do aluguel e a as demais condições quanto ao seu pagamento (Arts. 17 e 18 – Lei 8.245/91)
Análise do Locatário (Que nós reputamos como “A Melhor Garantia para o seu Contrato de Locação”).
Muito embora a Locação possa ser ajustada por qualquer Prazo (Art. 3 – LI) existe um “melhor prazo” com previsão Legal para Locação Residencial que é de 30 meses (Art. 46 – LI), e para Locação Comercial que é 24 meses para Aluguel Sem Proteção Prévia do Fundo Comercial (Inteligência dos Artigos 56 e 57 da LI) e 60 meses quando se paga Luvas no Contrato Inicial da atividade Comercial (Art. 51, II – LI).
Fase Pós-Contratual
Faça um Planilha para acompanhar as suas despesas e Receitas na Locação Imobiliária ( Dica: Daihane Cézar pode te Ajudar =] )
O Mútuo Acordo, como remédio eficaz para múltiplas soluções no decurso da Relação Locatícia (Art. 9, I – LI).
Gestão Contratual de Locações Imobiliárias
Agora um ponto crucial para a administração do contrato de locação que são AS SUAS DÚVIDAS SOBRE O ASSUNTO!!
Sinceramente, eu falaria uma semana ou mais sobre o tema, mas o que importa de verdade é como você vai aplicar essa ferramenta em seu favor e, saiba que estamos aqui para ajudar, por isso nos siga no Telegram, temos um Grupo exclusivo Daihane Cézar & Tiago Maia – Consultores Imobiliários.
Até fiz uma AULA GRÁTIS detalhando mais sobre esse tema, que você pode conferir aqui:
Vamos elaborar, sempre, conteúdo exclusivo e aplicado às demandas locatícias, como essas impostas em tempo de pandemia trazidos ao Brasil pela COVID19, nos quais serão necessárias, mais do que em qualquer outro tempo, boas práticas de administração do contrato de locação, para que você maximize a rentabilidade do seu patrimônio, mas o faça dentro dos limites da Legalidade, cumprindo a Função Social do Contrato de Locação e mesmo da Propriedade.
Tenho ouvido a frase ecoar por todos os meios de comunicação, que “Estamos Juntos Mesmo que de Longe”, então faço minhas tais palavras, desejando que você e sua família estejam com Saúde e em Paz.
Vamos em frente com Força e Coragem pois “mar calmo não faz bom marinheiro”, então vamos aprender com o momento, e se houverem erros, existe tempo para superá-los, seja na administração do contrato de locação, seja em outra área da vida pessoal ou nos negócios.
Você está aqui é porque pretende fazer um contrato de locação comercial, para imóvel urbano, ou mesmo já o fez e o tal contém vícios ou omissões.
Há um tempo atrás gravei um vídeo para o meu canal no YouTube onde afirmo:
Que o desconhecimento da Lei 8.245/91 é o erro nº 1 que um proprietário de imóveis..
Ou até mesmo o próprio corretor por ele designado pode cometer ao efetivar uma locação seja ela comercial ou residencial.
Porque como determina a Lei 4.657/42 (LICC) em seu Art. 3º:
“Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece.”
Acrescento, e cito a Lei 8.078/90, quando esta determina em seu Art. 51, Inc. IV:
“São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.”
Com isso, concluo essa parte, que a celebração de um contrato deve ser encarado com a devida seriedade, com base na boa-fé e equidade.
Pois, como determina nosso Diploma Civil em seu Art. 113:
“Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.”
Vamos então nessa postagem orientar nossos leitores, clientes, amigos e parceiros, ao longo de um verdadeiro tutorial de como fazer.
Um verdadeiro passo-a-passo da elaboração do contrato de locação comercial isento de vícios, omissões ou cláusulas abusivas que o desqualificam, ou mesmo o anulem no todo ou em parte a posteriori.
O Contrato e o Negócio Jurídico Perfeito
O Nosso Diploma Civil determina:
“Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;
II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III – forma prescrita ou não defesa em lei. “
Com isso o nosso contrato de locação comercial tem a sua primeira cláusula dedicada à manifestação de equidade e boa-fé de todas as partes envolvidas no contrato.
Onde assumem conhecer as Leis e Normas do Ordenamento Jurídico Brasileiro envolvidas no ato da pactuação contratual.
Destacando a Lei 8.245/91 (mais conhecida como a Lei do Inquilinato) que regula a Locação de Imóveis urbanos, como é definido o objeto de tal contrato.
A qualificação das partes
A segunda cláusula, dedica-se à qualificação das partes e a declaração formal.
Onde sinalizam que as mesmas são capazes e têm anuência de outros entes legalmente constituídos para celebrarem e pactuarem de comum acordo.
Como as demais cláusulas e pactuações que regulam entre si por livre e espontânea manifestação de vontade.
Deixo aqui uma ressalva, que deve ser inserida no contrato de locação comercial:
Caso seja celebrado inicialmente em nome de pessoa física e esta venha a constituir Razão Social, à operar no imóvel deste instrumento.
Consequentemente, passará a responder por todos os efeitos pactuados pelo sócio ou proprietário da empresa.
A terceira cláusula é dedicada à discriminação do objeto, do qual a parte definida como LOCADOR afirma ser legítimo possuidor.
E dispõe em contrato oneroso do seu bem que está livre e desimpedido de ônus e gravames que assim impedissem o negócio realizado com a parte definida como LOCATÁRIO.
Com isso encerram-se as declarações iniciais e qualificação das partes envolvidas no contrato de locação comercial.
Possibilitando, a partir de então a celebração de um Negócio Jurídico Perfeito.
Mas, cabe um alerta ao Corretor ou Administrador de Imóveis:
A não prosseguir nos demais passos desta contratação, se não tiver plena certeza quanto a estar diante de “agentes capazes”, “objeto lícito” e “delimitações Legais”.
Ao custo de responder a posteriori por perdas e danos, no caso de omissão ou constatação de imperícia e até mesmo imprudência.
E pior do que isso, comprometer a sua reputação profissional ante a celebração de negócio duvidoso.
Passaremos agora a transcorrer sobre os demais itens que devem conter um bom Contrato de Locação Comercial.
O Contrato de Locação Comercial e a destinação do imóvel
É muito importante para o LOCADOR definir no contrato de locação comercial a destinação do imóvel.
E que o mesmo deverá ser utilizado para fins “Estritamente Comerciais”, pois fica o LOCADOR obrigado pela Lei 8.245/91, Inc. I:
“Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.”
Cabe também salientar que a Lei 8.245/91 veda a sublocação do imóvel, sem o consentimento por escrito do LOCADOR.
Fato que aconselho destacar em seu contrato de locação comercial, pois está descrito assim na Lei 8.245/91, Art. 13.
E fica assim obrigado o LOCATÁRIO pela Lei 8.245/91, Art. 23, Inc. II:
“Servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá -lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.”
Ficando assim o LOCATÁRIO sob pena de rescisão contratual cominada com pagamento de multa compulsória, sem prejuízo de ação por perdas e danos, se assim não proceder.
O Contrato de Locação Comercial e o estado do imóvel
A Lei 8.245/91 no Artigo 22, determina que é dever do LOCADOR:
“I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.”
Isso posto, cabe salientar que o contrato de locação comercial deve ser associado a uma vistoria de entrega de chaves.
E portanto, discrimine com amplo registro fotográfico o estado em que o imóvel está sendo entregue ao LOCATÁRIO.
Pois, é nesse exato estado que o LOCATÁRIO ficará obrigado contratualmente a entregar o imóvel ao LOCADOR findo a vigência da locação. ( Ver Lei 8.245/91, Art. 23, Inc. III).
O Contrato de Locação Comercial e a definição do Prazo e sua prorrogação
Sempre celebramos o contrato de locação comercial por escrito e por prazo inferior a 36 (trinta e seis) meses.
Pois agindo assim, a partir da realização de contrato em ato único, e o LOCATÁRIO permanecendo no imóvel 30 (trinta) dias após à vigência do contrato sem oposição do LOCADOR, passa o vínculo a vigorar por prazo indeterminado.
Como diz a Lei do Inquilinato em seu Artigo 56, Parágrafo Único, podendo então a qualquer tempo solicitá-lo de volta.
Bastando para isso notificar o LOCATÁRIO o seu intento e concedendo prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação (Artigo 57, Lei do Inquilinato).
Perceba que o contrato de locação comercial, celebrado dentro das premissas acima citadas não perfaz nenhuma das condições para a propositura de ação renovatória por parte do LOCATÁRIO.
Já que se desejar a proteção do seu fundo de comércio deverá no início do contrato de locação comercial, o adquirir via pagamento de luvas como escrevi em artigo anterior e indico por leitura obrigatória.
Contrato de Locação Não Residencial, e o melhor prazo:
O julgado a seguir reflete mesmo entendimento aqui exposto:
Na ação de despejo de imóvel sob locaçãocomercial, não regida pelo Decreto 24.150 , a exigência primordial é a notificação premonitória, demonstrando o não interesse em prorrogar o contrato.
O direito a renovação contratual amparado pela Lei nº 8.245 /91 não tem aplicação a contrato por prazo indeterminado, consoante art. 51 daquela norma.
Encontrando-se delineados o fundamento e o fato em si – pedido de retomada do bem locado, em razão de não mais ter interesse na prorrogação do contrato de locaçãocomercial, por prazo indeterminado, não há se falar em ausência.
O Contrato de Locação Comercial, do preço e do reajuste:
A Lei do Inquilinato prevê no Artigo 17, bem como seu Parágrafo Único, o que se segue:
“É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.”
Como a Lei 8.245/91 deixa bem claro que o valor do aluguel é de livre estipulação, cabe apenas salientar que há sempre três valores para todo e qualquer imóvel:
O que se quer;
O que realmente vale;
O que se paga no mercado.
Um dos principais fatores que vai ditar a velocidade da sua locação será o alinhamento do preço estipulado para o aluguel e o preço justo do mercado.
Sobre reajustes, vale estipular índices oficiais como IGP-M, IPCA, INPC.
Ou ainda a média aritmética desses, sempre com prazo de vigência anual (Ver Lei 9.069/95 – Art. 28- §3° – Inc. IV) para a efetivação do reajuste.
Mas, resguardando que no caso de permitido por Lei, período inferior para reajuste, esse tal será utilizado, pois não podemos esquecer que o nosso país já foi alvo de alarmante quadro inflacionário em tempos passados.
Os Encargos no Contrato de Locação Comercial:
É comum surgirem várias dúvidas sobre “quem vai pagar o quê” quando da celebração de um contrato de locação comercial.
Mas, a Lei do Inquilinato, se bem interpretada, não possui lacunas em si que justifiquem tão frequentes questionamentos, pois a Lei 8.245/91 em seu Artigo 22, Inc. VIII, afirma que o LOCADOR é obrigado a:
“Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.”
A mesma Lei prossegue no Artigo 23, Inc. I, afirmado que é obrigação do LOCATÁRIO:
“Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…)”
Ou seja, vale o que for pactuado!
Como profissional administrador de imóveis, indico que o LOCADOR não incumba o LOCATÁRIO por obrigações atreladas ao imóvel, que sejam pagas por ele sem grande onerosidade, a saber, IPTU e o seguro incêndio, se exigidos contratualmente ao LOCATÁRIO.
Então, não sendo quitados por este podem gerar imenso transtorno, só resolvido o impasse judicialmente com a geração de ainda mais transtornos
Portanto, só aconselho o repasse de tais obrigações ao LOCATÁRIO se essas tiverem uma onerosidade que justifique tal ato.
As benfeitorias e o Contrato de Locação Comercial:
Já escrevi neste mesmo blog uma postagem bem elucidativa sobre o tema benfeitorias.
Sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, cabe ao LOCADOR no contrato de locação comercial, só autorizar as duas primeiras, se notificado por escrito.
E implicar que as tais mesmo que autorizadas serão incorporadas ao imóvel, renunciando o LOCATÁRIO ao direito de retenção.
Sendo as benfeitorias necessárias realizadas pelo LOCATÁRIO indenizáveis, de comum acordo entre as partes para fazer valer a Lei 8.078/90 – Art. 51 – Inc. XVI, bem como o Artigo 1.219 do nosso Código Civil.
Por último vale salientar que as benfeitorias voluptuárias, as que podem ser levantadas, não devem comprometer a estrutura do imóvel.
Este de obrigação do LOCATÁRIO reparar eventuais danos causados para devolução do Bem ao estado em que o recebeu.
As garantias locatícias e o Contrato de Locação Comercial:
Já escrevi também no blog sobre as garantias locatícias e discorri sobre cada uma delas em postagens anteriores sobre os quatro tipos de garantia estabelecidos na Lei do Inquilinato em seu Art. 37.
Se você ainda tem dúvidas sobre que garantia escolher para dar segurança ao seu contrato de locação comercial, aconselho a leitura das mencionadas postagens pois nesse item falarei sobre a modalidade mais aceita no mercado, a saber:
O FIADOR.
Como em sequência a possibilidade da celebração do contrato de locação comercial desprovido de garantia.
Vamos lá?
O FIADOR, é a parte contratual que assumirá o cumprimento das obrigações pactuadas com titularidade do LOCATÁRIO, caso este não as cumpra.
Esse FIADOR, precisa necessariamente ter histórico de bom pagador na praça.
Ser isento de pendências de crédito (realizamos análise de score para todo o Brasil), possuir renda superior à do LOCATÁRIO e bens suficientes para cumprir com as obrigações assumidas.
Deve ser exigida também a anuência do cônjuge do FIADOR no contrato de locação comercial, pois em caso de negativa poderá ser anulada tal garantia em posterior ação judicial.
O “segredo” da segurança contratual reside justamente na análise de antecedentes pessoais e de crédito, das partes contratuais, e não necessariamente na garantia escolhida, concorda?
Me responda, de que vale um FIADOR insolvente?
Ou melhor, você sabe que o FIADOR pode exonerar-se da “fiança”, nos casos previstos por Lei?
Pois bem, se você não fizer uma excelente análise das partes contratantes poderá ter “sensação de garantia” ao invés de ter de fato um contrato de locação comercial, de fato, satisfatoriamente assegurado.
Contrato desprovido de garantia:
Nesse contexto, o contrato de locação comercial desprovido de garantia é sem dúvida uma possibilidade, legal a considerar.
Essa possibilidade contratual é prevista na Lei do Inquilinato em seu Art. 42, para tal modalidade contratual, a Lei do Inquilinato resguarda duas grandes vantagens, ou até mesmo três:
a primeira é a possibilidade de cobrar o aluguel e encargos antecipado sem com isso cometer infração Legal;
a segunda a possibilidade de retomar o imóvel via Liminar Judicial para desocupação do imóvel em 15 dias sem a notificação prévia do LOCATÁRIO em caso de não pagamento do aluguel pelo disposto na Lei no Art. 59, Inc. IX;
e a terceira a velocidade da locação já que vi muito bom LOCATÁRIO desistir de locação devido à onerosidade da garantia ou mesmo o excesso de exigências para a locação.
Pense Nisso!
Da inadimplência e multas no Contrato de Locação Comercial
Não é comum surgirem imprevistos na vigência de um contrato de locação comercial.
Principalmente tendo em vista que tal compromisso foi estabelecido por pessoas num prazo relativamente longo.
Vinte e quatro meses se você aceitar a minha sugestão.
Aconselho fortemente a manutenção de uma boa relação (LOCADOR x LOCATÁRIO)
E ADMINISTRADOR, quando houver.
Mas, nunca abrindo mão das notificações por escrito e no tempo devido.
Para aplicação do Direito Preventivo, que poderá ser utilizado posteriormente se necessário.
Essas notificações tem que expressar o recebimento da parte citada, que autorizou a notificação quando da celebração do contrato.
Podem ser feitas via correspondência com AR (Aviso de recebimento), notificação expedida via cartório de títulos e documentos, ou mesmo pessoalmente com assinatura de protocolo de recebimento.
Costumo além da notificação, cobrar multa de 10% e juros de mora de 1% ao mês, para incentivar o LOCATÁRIO ao adimplemento.
Mas, não justifica abrir mão do diálogo e bom senso, ok?
Você saberá se o seu inquilino é confiável ou não, basta ter uma relação prudente e cordial com o mesmo.
Da rescisão e devolução do imóvel no Contrato de Locação Comercial
O LOCATÁRIO poderá rescindir o contrato de locação comercial com o LOCADOR pagando a este uma multa compensatória.
Geralmente pactuada em três vezes o valor do aluguel (ver Lei 8.245/91 – Art. 4°).
O LOCATÁRIO ficará isento do pagamento da multa se comprovar por escrito rescisão de contrato de trabalho que implique em transferência de domicílio (ver Lei 8.245/91 – Art. 4° – Parágrafo Único).
O LOCATÁRIO é obrigado por Lei, como já vimos, a devolver o imóvel no estado em em que o recebeu.
Sempre de acordo com a vistoria por ele assinada no ato da entrega das chaves.
Devendo entregar as chaves pessoalmente, ao LOCADOR ou a quem esse designe, nunca a outrem.
Definição de foro e testemunhas no Contrato de Locação Não Residencial
O Novo Código de Processo Civil traz como recomendação em seu Artigo 781, Inc.V:
“A execução fundada em título extrajudicial será processada perante o juízo competente, observando-se o seguinte:
a execução poderá ser proposta no foro do lugar em que se praticou o ato ou em que ocorreu o fato que deu origem ao título, mesmo que nele não mais resida o executado.”
A mesma Lei define como Título executivo extrajudicial:
“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
III – o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas.”
Portanto, nunca abra mão da definição do foro da comarca do imóvel para dirimir quaisquer eventuais ações.
E muito menos abra mão da coleta da assinatura de duas testemunhas.
Se possível com reconhecimento de firma, para que a definição do seu contrato de locação comercial seja a de um título executivo extrajudicial.
Resguardando assim direitos como maior brevidade em eventual processo de execução por “quantia certa” no caso de não recebimento dos aluguéis, após a saída do LOCATÁRIO do imóvel por ação de despejo.
Agora você já pode alugar!
Esse foi o tutorial completo sobre o Contrato de Locação Comercial, adote essas orientações e garanta segurança na sua locação!
Se você está aqui é porque pretende fazer um contrato de locação residencial seguro, para imóvel urbano.
Ou mesmo já o fez e o tal contém vícios ou omissões.
Há um tempo atrás gravei um vídeo para o no canal no YouTube onde afirmo que o desconhecimento da Lei 8.245/91 é o erro nº 1 que um proprietário de imóveis
Ou corretor por ele designado pode cometer ao efetivar uma locação residencial, porque como determina a Lei 4.657/42 em seu Art. 3º:
“Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece.”
Acrescento, e cito a Lei 8.078/90, quando esta determina em seu Art. 51, Inc. IV:
“São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa fé ou a equidade.”
Contrato de Locação Residencial, itens iniciais:
Com isso, concluo que a celebração de um contrato de locação residencial deve ser encarado com a devida seriedade.
Com base na boa fé e equidade!
Pois como determina nosso Diploma Civil em seu Art. 113:
“Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa fé e os usos do lugar de sua celebração.”
Vamos então nessa postagem orientar nossos leitores, clientes e parceiros, ao longo de um verdadeiro tutorial de como fazer.
Passo a passo!
Um contrato de locação residencial isento de vícios, omissões ou cláusulas abusivas que o desqualifiquem ou mesmo o anulem no todo ou em parte a posteriori.
1. O Contrato de Locação Residencial e o Negócio Jurídico Perfeito:
O Nosso Diploma Civil determina:
“Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.”
Com isso o nosso contrato de locação residencial tem a sua primeira cláusula dedicada à manifestação de equidade e boa fé de todas as partes envolvidas no contrato.
Onde assumem conhecer as Leis e Normas do Ordenamento Jurídico Brasileiro envolvidas no ato da pactuação contratual.
Destacando a Lei 8.245/91 (mais conhecida como a Lei do Inquilinato) que regula a Locação de Imóveis urbanos, como é definido o objeto de tal contrato.
A segunda cláusula, dedica-se à qualificação das partes e a declaração e mesmo constatação formal de que as mesmas são capazes.
E tem anuência de outros entes legalmente constituídos para celebrarem e pactuarem de comum acordo.
As demais cláusulas e pactuações que regulam entre si por livre e espontânea manifestação de vontade.
A terceira cláusula é dedicada à discriminação do objeto, do qual a parte definida como LOCADOR afirma ser legítimo possuidor.
E dela dispõe em contrato oneroso do seu Bem que está livre e desimpedido de ônus e gravames que assim impedissem o negócio realizado com a parte definida com o LOCATÁRIO.
Com isso encerram-se as declarações iniciais e qualificação das partes envolvidas no contrato de locação residencial, que possibilitam a partir de então a celebração de um Negócio Jurídico Perfeito.
Contrato de Locação Residencial, condições preliminares:
Cabe um alerta ao Corretor de Imóveis ou Administrador de Imóveis, não prosseguir nos demais passos dessa contratação, se não tiver plena certeza quanto a estar diante de “agentes capazes”, “objeto lícito” e “dentro das delimitações Legais”.
Ao custo de responder a posteriori por perdas e danos, no caso de omissão ou constatação de imperícia e até mesmo imprudência.
E pior do que isso, comprometer a sua reputação profissional ante a celebração de negócio duvidoso.
2. O Contrato de Locação Residencial e a destinação do imóvel:
É muito importante para o LOCADOR definir no contrato de locação residencial a destinação do imóvel, que o mesmo deverá ser utilizado para fins “Estritamente Residenciais”.
Pois fica o LOCADOR obrigado pela Lei 8.245/91, Art. 22, Inc I:
“Entregar ao LOCATÁRIO o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.”
Cabe também salientar que a Lei 8.245/91 veda a sublocação do imóvel, sem o consentimento por escrito do LOCADOR.
Fato que aconselho destacar em seu contrato de locação residencial, pois está descrito na Lei do Inquilinato, Art. 13.
E fica assim obrigado o LOCATÁRIO pela Lei 8.245/91, Art. 23, Inc. II:
“Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.”
Ficando assim o LOCATÁRIO sob pena de rescisão contratual cominada com pagamento de multa compulsória, sem prejuízo de ação por perdas e danos, se assim não proceder.
3. O Contrato de Locação Residencial e o estado do imóvel
A Lei 8.245/91 no Artigo 22, determina que é dever do LOCADOR:
“I – entregar ao LOCATÁRIO o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
V - fornecer ao LOCATÁRIO, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.”
Isso posto, cabe salientar que o contrato de locação residencial deve ser associado a uma vistoria de entrega de chaves.
Que discrimine com amplo registro fotográfico o estado em que o imóvel está sendo entregue ao LOCATÁRIO.
Pois, é nesse exato estado que o LOCATÁRIO ficará obrigado contratualmente a entregar o imóvel ao LOCADOR findo a vigência da locação. (Ver Lei 8.245/91, Art. 23, Inc. III).
4. O Contrato de Locação Residencial e a definição do Prazo e sua prorrogação.
Sempre celebramos o contrato de locação residencial por escrito e pelo prazo de 30 meses, para que o LOCADOR possa solicitar ao término da contratação.
Se assim for do seu interesse, a retomada do imóvel de forma imotivada.
Ou seja, sem um motivo específico para tal além do desejo de reaver seu imóvel, mesmo se com o seu consentimento o LOCATÁRIO permanecer no imóvel por seu histórico de boa relação.
E portanto transcorrendo a locação por prazo indeterminado o LOCADOR deseje em outro momento posterior reaver seu imóvel, sem para isso possuir uma razão em específico.
Veja a Lei 8.245/91, Art. 46, §1° e §2°.
Se a locação for celebrada por prazo superior a 90 dias (Locação por temporada) e inferior a 30 meses, e de forma escrita, o imóvel só poderá ser retomado via “denúncia cheia”.
Ou seja, após o prazo inicialmente pactuado, com pelo menos uma das razões legais que prevê a Lei 8.245/91 em seu Artigo 47.
Como por exemplo mais aplicável, o Inciso V que diz:
“Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido,
a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.”
Por isso para a celebração de Contrato de Locação Residencial recomendo expressamente que ele seja feito por escrito e por prazo de 30 meses.
5. O Contrato de Locação Residencial, do preço e do reajuste.
A Lei do Inquilinato prevê no Artigo 17, bem como seu Parágrafo Único, o que se segue:
“É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único: Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.”
Como a Lei 8.245/91 deixa bem claro que o valor do aluguel é de livre estipulação, cabe apenas salientar que há sempre três valores para todo e qualquer imóvel:
o que se quer, o que realmente vale e o que o mercado paga.
Um dos principais fatores que vão ditar a velocidade da sua locação será o alinhamento do preço estipulado para o aluguele o preço justo do mercado.
Sobre reajustes, vale estipular índices oficiais como IGPM, IPCA, INPC, ou ainda a média aritmética desses.
Sempre com prazo de vigência anual (Ver Lei 9.069/95 Art. 28, §3°, Inc. IV) para a efetivação do reajuste.
Mas resguardando que no caso de permitido por Lei, período inferior para reajuste, esse tal será utilizado.
Pois não podemos esquecer que o nosso país já foi alvo de alarmante quadro inflacionário em tempos passados.
6. Os Encargos no Contrato de Locação Residencial.
É comum surgirem várias dúvidas sobre “quem vai pagar o quê” quando da celebração de um contrato de locação residencial.
Mas a Lei do Inquilinato, se bem interpretada, não possui lacunas em si que justifiquem tão frequentes questionamentos.
Pois a Lei 8.245/91 em seu Artigo 22, Inc. VIII, afirma que o LOCADOR é obrigado a:
Pagar os impostos e taxas, e ainda oprêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.
A mesma Lei prossegue no Artigo 23, Inc. I, afirmado que é obrigação do LOCATÁRIO:
“Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…).”
Ou seja, vale o que for pactuado!
Como profissional administrador de imóveis, indico que que o LOCADOR não incumba o LOCATÁRIO por obrigações atreladas ao imóvel, que sejam pagas por ele sem grande onerosidade.
A saber, IPTU e o seguro incêndio, se exigidos contratualmente ao LOCATÁRIO e então não sendo quitados por este podem gerar imenso transtorno, só resolvido o impasse judicialmente com a geração de ainda mais transtornos.
Portanto só aconselho o repasse de tais obrigações ao LOCATÁRIO se essas tiverem uma onerosidade que justifique tal ato.
6. As benfeitorias e o Contrato de Locação Residencial.
Já escrevi nesse mesmo blog uma postagem bem elucidativa sobre o tema benfeitorias.
Portanto, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, cabe ao LOCADOR no contato de locação residencial, só autorizar as duas primeiras.
Se notificado por escrito, e implicar que as tais mesmo que autorizadas serão incorporadas ao imóvel.
Renunciando o LOCATÁRIO ao direito de retenção, sendo as benfeitorias necessárias realizadas pelo LOCATÁRIOindenizáveis, de comum acordo entre as partes para fazer valer a Lei 8.078/90, Art. 51, Inc. XVI.
Por último, vale salientar que as benfeitorias voluptuárias, as que podem ser levantadas, não devem comprometer a estrutura do imóvel.
Tendo obrigação do LOCATÁRIO de reparar eventuais danos causados quando da devolução do Bem no estado em que o recebeu.
7. As garantias locatícias e o Contrato de Locação Residencial.
Já escrevi sobre sobre os quatro tipos de garantia estabelecidos na Lei do Inquilinato em seu Art. 37.
Você ainda tem dúvidas sobre que garantia escolher para dar segurança ao seu contrato de locação residencial?
O FIADOR, é a parte contratual que assumirá o cumprimento das obrigações contratuais de titularidade do LOCATÁRIO, caso esse não o faça.
Esse FIADOR, precisa necessariamente ter histórico de bom pagador na praça (ser isento de pendências de crédito).
Além de possuir renda superior à do LOCATÁRIO e bens suficientes para cumprir com as obrigações assumidas.
Deve ser exigida também a anuência do cônjuge do FIADOR no contrato, pois em caso de negativa poderá ser anulada tal garantia em posterior ação judicial.
Ou melhor, você sabe que o FIADOR pode exonera-se da “fiança”, nos casos previstos por Lei?
Pois bem, se você não fizer uma excelente análise das partes contratantes poderá ter “sensação de garantia” ao invés de ter de fato um “contrato garantido”.
Essa possibilidade contratual é prevista na Lei do Inquilinato em seu Art. 42.
Para tal modalidade contratual a Lei do Inquilinato resguarda duas grandes vantagens, ou até mesmo três:
a primeira é a possibilidade de cobrar o aluguel e encargos antecipado sem com isso cometer infração Legal;
a segunda a possibilidade de retomar o imóvel via Liminar Judicial para desocupação do imóvel em 15 dias sem a notificação prévia do LOCATÁRIO em caso de não pagamento do aluguel pelo disposto na Lei no Art. 59, Inc.IX;
e a terceira a velocidade da locação já que vi muito bom LOCATÁRIO desistir de locação devido à onerosidade da garantia ou mesmo o excesso de exigências para a locação.
Pense Nisso!
8. Da inadimplência e multas no Contrato de Locação Residencial.
Não é comum surgirem imprevistos na vigência de um contrato de locação residencial.
Principalmente tendo em vista que tal compromisso foi estabelecido por pessoas num prazo relativamente logo (30 meses se você aceitar a minha sugestão).
Aconselho fortemente a manutenção de uma boa relação LOCADOR x LOCATÁRIO x administrador (quando houver).
Mas nunca abrindo mão das notificações por escrito, no tempo devido, para aplicação do direito preventivo, que poderá ser utilizado posteriormente se necessário.
Essas notificações tem que expressar o recebimento da parte citada, que autorizou a notificação quando da celebração do contrato.
Podem ser feitas via correspondência com AR (Aviso de recebimento), notificação expedida via cartório de títulos e documentos.
Ou mesmo pessoalmente com assinatura de protocolo de recebimento pela parte citada.
Costumo além da notificação, cobrar multa de 10% e juros de mora de 1% ao mês, para incentivar o LOCATÁRIO ao adimplemento.
Mas nunca com isso abrindo mão do diálogo e bom senso.
Você saberá se o seu inquilino é confiável ou não, basta ter uma relação prudente e cordial com o mesmo.
9. Da rescisão e devolução do imóvel no Contrato de Locação Residencial.
O LOCATÁRIO poderá rescindir o contrato de locação residencial com o LOCADOR pagando a este uma multa compensatória.
Geralmente pactuada em três vezes o valor do aluguel (ver Lei 8.245/91, Art. 4°).
O LOCATÁRIO ficará isento do pagamento da multa se comprovar por escrito rescisão de contrato de trabalho que implique em transferência de domicílio (ver Lei 8.245/91, Art. 4°, Parágrafo Único)
O LOCATÁRIO é obrigado por Lei, como já vimos, a devolver o imóvel no estado em que o recebeu de acordo com a vistoria por ele assinada no ato da entrega das chaves.
Devendo entregar as chaves pessoalmente, ao LOCADOR ou a quem esse designe, nunca a outem.
10. Definição de foro e testemunhas no Contrato de Locação Residencial.
O Novo Código de Processo Civil traz como recomendação em seu Artigo 781, Inc.V:
“A execução fundada em título extrajudicial será processada perante o juízo competente.
Observando-se o seguinte:
a execução poderá ser proposta no foro do lugar em que se praticou o ato ou em que ocorreu o fato que deu origem ao título, mesmo que nele não mais resida o executado.”
A mesma Lei define como Título executivo extrajudicial:
“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
III - o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas.”
Portanto nunca abra mão da definição do foro da comarca do imóvel para dirimir quaisquer eventuais ações, e muito menos abra mão da coleta da assinatura de duas testemunhas.
Se possível com reconhecimento de firma, para a definição do seu contrato de locação residencial como um título executivo extrajudicial.
Resguardando assim direitos como brevidade em eventual processo de execução por “quantia certa” no caso de não recebimento dos aluguéis, após a saída do LOCATÁRIO do imóvel por ação de despejo.
Contrato de Locação Residencial, você está pronto!
Após apresentar um tutorial com 10 passos para que você faça um excelente contrato de locação residencial, fica mais uma dica:
Não tem nada melhor para resolver um conflito do que poder dizer “está escrito no contrato”!
Portanto faça um contrato que lhe dê segurança jurídica suficiente para que de fato lhe traga garantia de um bom negócio, estabelecido dentro das Leis e Normas estabelecidas pelo nosso Ordenamento Jurídico.
Não faça “qualquer contrato”, lembre-se:
Você pode precisar dele no futuro.
Se desejar adquirir o nosso modelo de contrato de locação residencial, basta clicar no banner abaixo.
Garanto que fará um excelente negócio e celebrará um excelente contrato de locação residencial.
Hoje a proposta desse post é diferente pois irei contar sobre estelionato na locação, muitos leitores desse blog vem solicitando que além de explicarmos de forma prática a Lei do Inquilinato, também seja compartilhada nossas experiências com a administração de imóveis e a relação com todos os envolvidos dessa transação imobiliária, seja locador, locatário, fiador, síndico, entre outros.
Estelionato na Locação
Antes de abrir a minha empresa atuei por um tempo como corretora autônoma e aos 20 anos administrava quase 50 imóveis, para quem ainda não sabe tirei o CRECI aos 18 anos, e toda essa bagagem me gerou algumas histórias emblemáticas, e grande aprendizagem no desenvolvimento da minha carreira.
E uma dessas experiências inusitadas irei contar aqui, seja você LOCADORou Administrador de Imóveis, valerá a pena ler até o final para que o mesmo não aconteça com você e fique ligado nas dicas que a prática me ensinou.
Estava eu com uma casa de alto padrão para ser alugada, procuração, contrato de administração, documentação dos proprietários em mãos, ou seja, tudo certo para um começo de uma bela prestação de serviço.
Anúncio posto no mercado, idas e vindas de visitas de pretendentes, quando recebo a intenção de fechamento de um grande empresário nacional na área de educação.
Um homem de negócio veio com seu Chrysler 300c preto, acompanhado de dois seguranças, e com seu cachorro Husky Siberiano, tipo perfeito para quem estava buscando conforto e privacidade na cidade..
Próximo passo análise da documentação, recebi tudo que foi solicitado, neste caso um cliente com um nome no mercado, inclusive com grande robustez no cenário brasileiro, como duvidar de algo?
Estelionato na Locação, a garantia
Quanto a garantia, foi proposto a caução de três vezes o valor do aluguel e por ser um valor alto, devido a perfil daquela casa, o proprietário logo se interessou, pois de imediato poderia “colocar a mão no dinheiro”, mesmo sabendo que a Lei do Inquilinato não permite essa forma de utilização.
E caso queira aprender sobre como utilizar corretamente a garantia via caução, desenvolvemos um artigo sobre esse assunto, basta acessar aqui.
Todo o resto foi sendo realizado, a entrega das chaves foi feita, e liberado o acesso do meu mais novo inquilino! 😀
Que bolada ein?
Receber o 100% do primeiro aluguel depois de todo trabalho desenvolvido..
Se passa o segundo, terceiro, quarto mês, quando começa os atrasos, depois a falta total do pagamento das obrigações, vem o susto, a cobrança do LOCADOR, e sua credibilidade em jogo..
Foi necessário muito empenho, pois quando precisei identificar a fundo o que estava acontecendo percebi que caíra em golpe por um estelionatário!
Tive que agir rápido, porque a cada mês o prejuízo aumentava, mas no final de tudo o inquilino acabou abandonando o imóvel após atitudes imprescindíveis que tive que tomar..
5 principais lições que aprendi com a experiência de um estelionato na locação
1. Jamais seja influenciado por aparências.
O profissional deve ser totalmente imparcial, e nada pode deixar ser influenciado, seja quem for o cliente, é melhor que recuse o trabalho, do que não tomar TODAS as precauções necessárias para essa atividade.
2. Capacidade financeira ≠ bom pagador.
Dê mais foco no score do inquilino, do seu histórico junto aos órgãos de credito (SPC/SERASA), não fique impressionado que a renda supera muito além de 3, 4, 5 vezes o valor do aluguel, garanto que isso por si só não te dar garantia de bom pagador.
Preparei um post onde explico com diminuir em até 90% de chances de entregar as chaves para um mau inquilino,confira aqui!
3. Aprenda a identificar um CPF falso.
Quase na maioria dos casos a soma dos números do CPF deve ser de dois números iguais, ex. 55, 44. Teste ai o seu e me diga!
Outra forma é verificando o último numero antes do dígito cada terminação representa um estado, ou um conjunto de estados, vai depender onde o seu foi enquadrado, no meu caso a BAHIA, assim como Sergipe termina em 5.
Então se um RG constar que a expedição foi de SSP/BA e o CPF terminar em 8 (São Paulo) vai ser necessário averiguar melhor.
4. Aprenda com erros dos outros.
Nada melhor que aprender com erros dos outros, hoje com a internet facilitou demais o acesso as informações, ler sobre experiências de outras pessoas, acompanhar a jurisprudência, ou seja não temos justificativa para não executarmos um serviço de excelência.
5. Responsabilidade civil do corretor de imóveis.
Você que é profissional da área sabe qual a sua responsabilidade civil perante a sua atividade de administração de imóveis?
Então vamos verificar a responsabilidade civil do corretor ante o Código Civil Brasileiro:
“Art. 723 (…) parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”
Da responsabilidade civil do corretor perante o Código de Defesa do Consumidor:
“Art. 14: O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”
Portanto caro leitor aproveite para aprender sobre esse “case” e compreender que a locação de imóveis é um negócio que precisa de profissionalismo e dedicação.
Gostou da minha história sobre o estelionato na locação?
A Lei 8.245/91, também conhecida como Lei de Locações, é recheada de regras, e as tais precisam ser cumpridas à risca para que seja possível, se necessário, pleitear direitos judicialmente.
Nesse post falaremos sobre duas dessas regras referentes à definição de prazos no contrato de aluguel por temporada, que nenhum LOCADOR ou profissional Administrador de Imóveis deveria ignorar.
A lei de locações define o prazo que caracteriza uma locação de imóvel por temporada no Artigo 48, que diz:
“Considera se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário (…) contratada por prazo não superior a noventa dias (…)”
2 regras da Lei de Locações sobre prazos no contrato de aluguel por temporada que o Locador não pode ignorar.
Porém a primeira das regras estabelecida na lei de locações que nenhum LOCADOR ou profissional administrador de imóveis pode ignorar quando o assunto é locação por temporada, está no Artigo 50, vejamos:
“Findo o prazo ajustado, se o LOCATÁRIO permanecer no imóvel sem oposição do LOCADOR por mais de trinta dias, presumir se á prorrogada a locação por tempo indeterminado (…)”
Essa regra é agravada pelo que diz a Lei de locações no artigo 47 que diz:
“Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel.”
E no seu inciso V:
“Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.”
Portanto, pela Lei de locações, no caso de pactuado um contrato de aluguel por temporada, e findo o prazo de 90 dias o LOCADOR ou profissional que estiver fazendo a administração do imóvel, notificar o LOCATÁRIO, a locação porrogar-se-á automaticamente por prazo indeterminado, só cabendo direito à denúncia imotivada após 5 anos de vigência contratual.
Vamos combinar que 5 anos é um prazo excessivamente longo para alguém que pensava alugar um imóvel temporariamente não é?
Então colega administrador de imóveis ou LOCADORES atentem-se para a segunda regra definida pela Lei de locações que você não pode ignorar para garantir o cumprimento dos prazos estabelecidos no contrato de aluguel por temporada, o mesmo está descrito no Art. 5, que alerta:
“Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do LOCADOR para reaver o imóvel é a de despejo.”
Os prazos da Lei de Locações para temporada e o Direito Preventivo.
Eu indico sempre que os nossos clientes, amigos e leitores aqui do blog utilizem ao máximo do Direito Preventivo e portanto a produção antecipada de provas, sempre respalda por contratos que de fato celebrem atos jurídicos perfeitos.
Mas vale notar que de nada adianta quando não for acionado o judiciário quando necessário e no tempo devido.
Todos sabem que a boa relação LOCADOR ou quem este designar como intermediário na locação, e LOCATÁRIO pode suprimir em muito a possibilidade de ações judiciais, mas se essa se fizer necessária deve ser fartamente respaldada e proposta no tempo devido para minimização de prejuízos.
Portanto no caso discutido nesse post, o LOCATÁRIO deve ser notificado 15 dias antes do vencimento pactuados no contrato de aluguel por temporada, e em caso de permanência do LOCATÁRIO no imóvel, deve ser proposta imediatamente a ação de despejo.
Como previsto na Lei de Locações, que ainda preserva ao LOCADOR o direito de Liminar Judicial para desocupação do imóvel em 15 dias, como descrito no Artigo 59, Inciso III.
Não vinculada ao cambio, nem ao salário minimo, e da necessidade de inserir no contrato de aluguel como será a prática do reajuste de valores.
Outro detalhe que faz parte desse tema é qual o prazo deve-se realizar esse reajuste de aluguel.
Tendo em vista que a Lei nº 9.069/95, que instituiu o Plano Real, prevê no Art. 28 que:
“Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados,
a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual.”
Conforme indicação do Administrador de Imóveis Sérgio Sampaio, reconhecido nacionalmente por sua atuação nessa lide, sugere que:
Devido a instituição via Medida Provisória do Plano Real, faça constar no contrato de aluguel uma clausula que permita possibilidade de reajuste por prazo inferior a um ano.
Caso em algum momento tal critério seja adotado no nosso ordenamento jurídico.
Melhor se precaver, não é?
Reajuste de Aluguel e o famoso IGP-M
Todos os meses é divulgado nos meios de comunicação o “índice do aluguel”.
Porém boa parte da população não sabe como é composta esse índice.
E devido a mídia “bater na tecla” várias vezes nominando-a assim, acredita-se que ela é unica e exclusivamente para reajustar contrato de aluguel.
Mas vejamos abaixo:
Como visto na composição, se formos considerar apenas itens relacionados ao mercado imobiliário, no final, o resultado é que o aluguel representa apenas 1,27% da composição do IGP-M.
O que resulta ser até incoerente dizer que ele seja o “índice do aluguel”.
Pois, 98,73% de sua composição refere-se a outros produtos e serviços.
Além disso, aproveito para te avisar que a lei permite que as partes elejam no contrato um, ou mais índices de variação da inflação.
Podendo ser aplicado o maior ou até mesmo a média deles, conforme estabeleceu o Plano Real.
Essa prática tem o objetivo de diminuir o risco de algum momento o índice ser negativo.
Assim, impossibilitando o reajuste no valor do aluguel, prejudicando o retorno financeiro da locação.
Nenhum índice pode ser considerado “índice do aluguel” como é o caso do INCC e o CUB que se baseiam nos insumos e no custo da mão de obra da construção civil.
Conforme o exposto, verificamos que os atuais índices não tem relação expressiva em relação a variação especifica dos preços dos alugueis.
Portanto, cabendo ao LOCADOR ou administrador, eleger um ou mais índices para pactuar na cláusula do contrato referente ao reajuste.
Já que a lei autoriza ampla possibilidade de escolha.
Como calculo o reajuste de aluguel?
Primeiro você tem que saber que a data de aniversário do contrato é aquela em que o contrato foi assinado conjuntamente com a entrega das chaves.
Não devendo ser confundida com o dia fixado para pagamento do aluguel, a não ser que forem idênticas.
Se atentando a esse detalhe vou te ensinar um jeito prático, que você LOCADOR ou administrador, poderá usar como documento para oficializar o reajuste para o LOCATÁRIO.
Na barra lateral da esquerda na primeira opção “Cidadão”;
Escolha a opção “Taxas de Juros, Cálculos, Índices e Cotações”;
Clique em “Calculadora do Cidadão”;
Item “Correção de Valores”;
Escolha o índice utilizado;
Preencha o mês e ano do início da sua locação, ou do ano anterior;
Preencha o mês e ano do aniversário da locação;
Preencha o valor do aluguel a ser reajustado;
Aperte o botão corrigir valor;
Imprima ou gere em PDF.
Espero que essa dica facilite o calculo da sua locação.
Já que se trata de um site oficial que é do Banco Central.
Para facilitar você pode ter acesso ao nosso KIT Locação que contempla mais de 30 documentos, como contratos, notificações e demais documentos essenciais para quem administra imóveis.
E é claro, nosso modelo de notificação de reajuste de aluguel.
A locação com mobília tem a sua particularidade que irei transcorrer neste post.
Já presenciei alguns casos e fica claro para mim, e acredito que você irá concordar comigo, que uma locação de um imóvel mobiliado tem um perfil de LOCATÁRIOmais específico e com demandas próprias.
É perceptível que a sua grande maioria se trata de profissionais que estão na cidade por um propósito a trabalho e normalmente não ficam no imóvel por período superior a 12 meses.
Temos os recém-casados que desejam morar juntos porém não querem utilizar os recursos na aquisição de móveis, até porque podem está programando a sua casa própria, e os estudantes de outras regiões que se deslocam exclusivamente para os estudos.
Não entrarei no mérito de imóveis para lazer e eventos, que tem uma sazonalidade maior, mas se encaixam na locação por temporada, que será assunto de um artigo posterior.
A locação com mobília e o seu risco:
É óbvio que uma locação com mobília vai acarretar maior risco na contratação, isso por motivo bem simples, quanto mais itens dentro do imóvel, mais cuidados e manutenção precisará, por isso um ponto chave nesse tipo de contrato de aluguel..
VISTORIA!!!
Não deixe de hipótese alguma entregar a chave sem realizar uma vistoria criteriosa, na presença do LOCATÁRIO, com registro fotográfico, anexado ao contrato da locação, assinado, reconhecido firma, e ainda com a presença de duas testemunhas,
UFA.. quanta coisa…
Sim, pode parecer muita coisa mas faça!
Isso irá muni-lo para possíveis confrontos com o seu inquilino!
Tenha bom senso na locação com mobília e aumente sua rentabilidade.
Como trabalho no mercado imobiliário tenho a oportunidade de visitar inúmeros apartamentos por mês, e algumas vezes vejo proprietários adquirirem imóveis e depois querem coloca-lo como uma fonte de renda.
Porém acabam personalizando o ambiente de uma forma, ao meu ver muito exagerado, no sentido de supervalorizar o imóvel, como por exemplo acabamento de alto luxo, grifes de móveis planejados, utensílios sofisticados, etc,
Não condizentes com o padrão do próprio empreendimento.
E devido a todo o investimento aplicado acreditam que irão atingir um preço maior do seu aluguel, mas após o tempo acabam frustrados pois o mercado não absorve esse valor.
Por isso indico aos meus clientes que façam intervenções inteligentes, de ótimo custo-beneficio, e que ainda assim os pretendentes a locação sejam atraídos.
Portanto valorize mais a funcionalidade, não estou aqui dizendo que é para colocar uma torneira de plástico, por exemplo.
Mas também não é necessário colocar um top de linha, até porque o objetivo é garantir a maior rentabilidade possível na sua locação.
E se a sua pretensão é mobília-lo esses custos devem ser inseridos no cálculo do seu retorno, não é mesmo?
Em casos onde o imóvel é locado com todos os utensílios (copos, pratos, talheres, roupa de cama, etc), é aconselhado que se faça além da vistoria, um inventário.
Por se tratar de grande quantidade de objetos, no final da locação você LOCADOR, irá poder conferir se houve alguma perda, quebra, e assim solicitar do LOCATÁRIO a devida reposição.
A locação com mobília, outra dica:
Deixe explicito no contrato de aluguel se é permitido ou não animais de estimação, pois sabemos que bichos no imóvel aumentam o risco de danificar algum móvel, como sofá, tapetes, etc.
O LOCATÁRIO ciente da vistoria que foi realizada, e da comprovação de todos os itens estão em funcionamento, ele passa a ser responsável pela manutenção e possíveis reparos necessários durante a locação.
Mais uma vez se demonstra que a vistoria de entrega de chaves se faz instrumento primordial para a locação com mobília.
Há poucos dias atras estava encerrando uma locação de uma cliente, e no momento da devolução das chaves por parte do inquilino eu sempre faço o Termo de Distrato da Contrato de Locação.
Então, me veio a ideia de explorar esse assunto aqui no Blog.
Pois, acredito que até mesmo profissionais da área não atentam em aplicar esse cuidado simples de elaborar um documento que oficialize o término de um contrato de aluguel.
Primeiro quero salientar que existe diferença entre a DISTRATO e RESCISÃO CONTRATUAL.
Veja abaixo os seus reais significados em termos jurídicos, que é o que importa para nós.
“1. Ação ou efeito de rescindir; anulação, invalidação.
2. Corte, rompimento.”
Percebe a diferença?
O Distrato da Locação e a sua efetividade:
O próprio Código Civil orienta sobre a extinção do contrato em seu Art. 472:
“O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.”
O intuito do Distrato da Locação é oficializar que aquele vínculo, ou seja, as cláusulas pactuadas nocontrato de aluguel, foram encerradas, não tendo as partes daquele momento para frente o que cobrar.
Não adianta, por mais que a sua locação foi bem sucedida até o final, achar que apenas a devolução das chaves já se caracteriza o término da locação, pode não ser bem assim, e vou explicar o porque.
Como lido com administração de imóveis diariamente por quase 10 anos, posso te dizer que já vi de quase tudo..
Inclusive problemas que aconteceram após a devolução das chaves.
Como o LOCADORcobrar do LOCATÁRIO reparos do seu imóvel, ou descobrir posteriormente alguma conta em aberto.
É nesse momento que o Distrato da Locação faz o seu papel.
Nesse documento você proprietário ou administrador vai registrar como está recebendo o imóvel.
Por isso, cabe até uma vistoria antes.
E, caso tenha ainda uma alguma obrigação monetária a pagar do inquilino, você irá também identificar nesse termo particular.
O Distrato da Locação, precauções:
Por isso confira se tudo está em dia.
Faça constar todas as ressalvas necessárias para garantir a sua eficácia caso o LOCATÁRIO venha descumprir.
Lembro que é de suma importância está assinado e se possível com duas testemunhas.
ALERTO aqui que, havendo pendência do LOCATÁRIO, independente de qual seja, o LOCADOR não pode se recusar a receber as chaves!
Mas, fique tranquilo que o levantamento das chaves não exonera a responsabilidade do inquilino.
Mais uma vez reintegro que o Distrato da Locação será um documento que irá comprovar a inobservância e garantir êxito em uma ajuizamento de demanda apropriada.
Na próxima vez você já sabe não dispense o Distrato da Locação e garanta uma locação mais segura!
Aproveite e conheça nosso KIT Locação, são mais de 30 documentos fundamentais para quem administra imóveis, e logicamente contempla nosso modelo de distrato da locação.
O termo benfeitoria, de acordo com o dicionário Michaelis, significa:
“Melhoramento feito em coisa alheia, móvel ou imóvel, para melhor servir às necessidades, dar mais conforto ou produzir maior rendimento.”
Benfeitorias em imóveis de terceiros, no seu Artigo 96, §1°, §2° e §3° o Código Civil define e diferencia os três tipos de benfeitorias, a saber podem ser elas:
Voluptuárias;
Úteis;
Necessárias.
Veja agora a melhor forma de abordar a realização de benfeitorias no decurso do contrato de locação, de modo a evitar futuros desconfortos na relação com o inquilino.
E, em última instância evitar uma judicialização de algo que poderia ser resolvido previamente.
Benfeitoria em imóveis de terceiros, voluptuárias:
As benfeitorias voluptuárias são aquelas destinadas ao embelezamento do imóvel e que podem ser retiradas por ele ao término da locação sem afetar a estrutura do mesmo.
Benfeitoria em imóveis de terceiros, úteis:
As benfeitorias úteis são aquelas que facilitam o uso do bem o mesmo o tornam mais agradável, como a pintura de uma parede em cor diferente da entregue pelo LOCADOR na entrega das chaves.
Benfeitoria em imóveis de terceiros, necessárias:
Já as benfeitorias necessárias são as que visam conservar o bem ou evitar que este se deteriore, remetendo assim à estrutura do imóvel e suas instalações.
A Lei do Inquilinato em seu Artigo 22, Incisos I e II, declaram ser dever do LOCADOR entregar ao LOCATÁRIO o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, inclusive respondendo pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
Portanto, a realização de benfeitorias necessárias por parte do LOCATÁRIO, ao meu entender, configura assumir o LOCATÁRIO, papel que originariamente competiria ao LOCADOR.
Veja o que diz o Artigo 35 da Lei do inquilinato sobre a realização de benfeitorias sejam elas necessárias ou úteis:
“Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador,
bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”
A partir do texto da Lei oriento aos meus clientes inserir cláusula contratual que só autorize a realização de QUALQUER benfeitoria com expressa autorização, por escrito, do proprietário do imóvel ou seu representante legal.
E que tais benfeitorias após realizadas serão adicionadas ao imóvel sem direito à retenção e indenizável apenas as benfeitorias necessárias autorizadas, e de comum acordo entre as partes, após apuração do seu custo e vistoria complementar que será anexada à vistoria de entrega de chaves.
Benfeitoria em imóveis de terceiros e falhas contratuais:
Cansei de ver profissionais inserindo cláusulas contratuais isentando a obrigação de indenizar as benfeitorias úteis realizadas no imóvel, sem o consentimento do LOCADOR, e declarando o LOCATÁRIO renúncia à retenção.
Assim o declara, e vale ressaltar que no ordenamento Jurídico Brasileiro os Códigos prevalecem sobre as Leis Ordinárias, como é o caso da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Como profissional do mercado imobiliário, oriento os meus clientes, quando estes decidem alugar seus imóveis por conta própria, que cuidem da relação com seus LOCATÁRIOS de forma amigável privilegiando sempre o bom senso.
Pois isso será por si capaz de resolver possíveis conflitos, que por certo surgirão, já que o prazo normal escolhido pela maioria dos proprietários de imóveis para locações residenciais tem sido de 30 meses.
Por fim o LOCADOR terá mais chances de vender o seu imóvel ao LOCATÁRIO, que por Lei tem o direito de preferência.
Ou como é comum que aconteça o LOCATÁRIO indica o imóvel em que morava e desfrutou de relação amigável com o LOCADOR dentro de sua rede de relacionamento, o que acredite reduz em muito o tempo de vacância.
Zelar pelo imóvel e pela boa relação com o LOCATÁRIO, são desafios diários para qualquer pessoa que assuma o papel de administra uma propriedade.
A Lei 8.245/91, mais conhecida atualmente como “A Lei do Inquilinato”, surgiu para regular as locações de imóveis urbanos.
Mas, cabe também ressaltar que as locações das demais modalidades de imóveis continuam regulados.
Tanto pelo Código Civil e por Leis Especiais (como descreve o Art. 1° da própria Lei 8.245/91).
No decorrer dos meus 15 anos de experiência como Corretor de Imóveis percebo que ainda hoje locadores e locatários desconhecem premissas básicas dessa tão importante Lei.
A Lei 8.245/91 e os erros comuns cometidos pelos locadores.
As experiências acumuladas nesses anos me permitiram um know-how nessa área de atuação de modo a poder afirmar que um bom contrato de locação é suficiente para evitar inúmeros transtornos da inobservância da Lei 8.245/91.
Para isso vou citar dois exemplos corriqueiros, que futuramente abordaremos em mais detalhes neste blog:
1) A possibilidade de retomada do imóvel:
Através de “denúncia vazia” em contratos de locação residencial ajustados por período de 30 meses ou superior.
Cabendo a todos os demais prazos pactuados a apresentação da “denúncia cheia”, ou seja, a apresentação de uma justificativa cabível na Lei 8.245/91 para a retomada do imóvel locado;
Citados estes dois exemplos, observo que muitos locadores que pactuam a locação dos seus imóveis por conta própria..
Ou até mesmo profissionais e empresas que atuam, seja na locação ou na administração de imóveis, incorrem em erros passíveis de multa pecuniária ou até mesmo detenção.
Principalmente por desconhecimento da Lei 8.245/91!
Já que a Lei do Inquilinato prevê dentre as penalidades, a contravenção penal da cobrança antecipada do aluguel..
E em contrato pactuado com garantia é punível com com prisão simples de cinco dias a seis meses.
Ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário (ver Art. 43 da Lei 8.245/91).
Nosso canal visa contribuir para que novos contratos de locação sejam ajustados com segurança para ambas as partes.
Para evitar isso, disponibilizamos os nossos modelos contratuais.
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