O dia que tive um estelionato na locação imobiliária.

Hoje a proposta desse post é diferente pois irei contar sobre estelionato na locação, muitos leitores desse blog vem solicitando que além de explicarmos de forma prática a Lei do Inquilinato, também seja compartilhada nossas experiências com a administração de imóveis e a relação com todos os envolvidos dessa transação imobiliária, seja locador, locatário, fiador, síndico, entre outros. 

Estelionato na Locação

Antes de abrir a minha empresa atuei por um tempo como corretora autônoma e aos 20 anos administrava quase 50 imóveis, para quem ainda não sabe tirei o CRECI aos 18 anos, e toda essa bagagem me gerou algumas histórias emblemáticas, e grande aprendizagem no desenvolvimento da minha carreira.

E uma dessas experiências inusitadas irei contar aqui, seja  você LOCADOR ou Administrador de Imóveis, valerá a pena ler até o final para que o mesmo não aconteça com você e fique ligado nas dicas que a prática me ensinou.

Estava eu com uma casa de alto padrão para ser alugada, procuração, contrato de administração, documentação dos proprietários em mãos, ou seja, tudo certo para um começo de uma bela prestação de serviço.

Anúncio posto no mercado, idas e vindas de visitas de pretendentes, quando recebo a intenção de fechamento de um grande empresário nacional na área de educação.

Um homem de negócio veio com seu Chrysler 300c preto, acompanhado de dois seguranças, e com seu cachorro Husky Siberiano, tipo perfeito para quem estava buscando conforto e privacidade na cidade..

 2011-Chrysler-300C-1

Próximo passo análise da documentação, recebi tudo que foi solicitado, neste caso um cliente com um nome no mercado, inclusive com grande robustez no cenário brasileiro, como duvidar de algo? 

Estelionato na Locação, a garantia

Quanto a garantia, foi proposto a caução de três vezes o valor do aluguel e por ser um valor alto, devido a perfil daquela casa, o proprietário logo se interessou, pois de imediato poderia “colocar a mão no dinheiro”, mesmo sabendo que a Lei do Inquilinato não permite essa forma de utilização.

E caso queira aprender sobre como utilizar corretamente a garantia via caução, desenvolvemos um artigo sobre esse assunto, basta acessar aqui.

Todo o resto foi sendo realizado, a entrega das chaves foi feita, e liberado o acesso do meu mais novo inquilino!  😀 

Que bolada ein?

Receber o 100% do primeiro aluguel depois de todo trabalho desenvolvido.. 

Se passa o segundo, terceiro, quarto mês, quando começa os atrasos, depois a falta total do pagamento das obrigações, vem o susto, a cobrança do LOCADOR, e sua credibilidade em jogo..

Foi necessário muito empenho, pois quando precisei identificar a fundo o que estava acontecendo percebi que caíra em golpe por um estelionatário!

Tive que agir rápido, porque a cada mês o prejuízo aumentava, mas no final de tudo o inquilino acabou abandonando o imóvel após atitudes imprescindíveis que tive que tomar..

5 principais lições que aprendi com a experiência de um estelionato na locação

lei-do-inquilinato-lei8245

1. Jamais seja influenciado por aparências.

O profissional deve ser totalmente imparcial, e nada pode deixar ser influenciado, seja quem for o cliente, é melhor que recuse o trabalho, do que não tomar TODAS as precauções necessárias para essa atividade.

2. Capacidade financeira ≠ bom pagador.
lei-do-inquilinato

Dê mais foco no score do inquilino, do seu histórico junto aos órgãos de credito (SPC/SERASA), não fique impressionado que a renda supera muito além de 3, 4, 5 vezes o valor do aluguel, garanto que isso por si só não te dar garantia de bom pagador.

Preparei um post onde explico com diminuir em até 90% de chances de entregar as chaves para um mau inquilino, confira aqui!

3. Aprenda a identificar um CPF falso.

Quase na maioria dos casos a soma dos números do CPF deve ser de dois números iguais, ex. 55, 44. Teste ai o seu e me diga!

Outra forma é verificando o último numero antes do dígito cada terminação representa um estado, ou um conjunto de estados, vai depender onde o seu foi enquadrado, no meu caso a BAHIA, assim como Sergipe termina em 5.

Então se um RG constar que a expedição foi de SSP/BA e o CPF terminar em 8 (São Paulo) vai ser necessário averiguar melhor.

4. Aprenda com erros dos outros.

Nada melhor que aprender com erros dos outros, hoje com a internet facilitou demais o acesso as informações, ler sobre experiências de outras pessoas, acompanhar a jurisprudência, ou seja não temos justificativa para não executarmos um serviço de excelência.

5. Responsabilidade civil do corretor de imóveis.

estelionato na locação

Você que é profissional da área sabe qual a sua responsabilidade civil perante a sua atividade de administração de imóveis?

Então vamos verificar a responsabilidade civil do corretor ante o Código Civil Brasileiro:

“Art. 723 (…) parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Da responsabilidade civil do corretor perante o Código de Defesa do Consumidor:

“Art. 14: O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”

Portanto caro leitor aproveite para aprender sobre esse “case” e compreender que a locação de imóveis é um negócio que precisa de profissionalismo e dedicação.

Gostou da minha história sobre o estelionato na locação? 

Não deixe de comentar logo abaixo:

Lei de Locações e 2 regras para aluguel por temporada.

A Lei 8.245/91, também conhecida como Lei de Locações, é recheada de regras, e as tais precisam ser cumpridas à risca para que seja possível, se necessário, pleitear direitos judicialmente.

Nesse post falaremos sobre duas dessas regras referentes à definição de prazos no contrato de aluguel por temporada, que nenhum LOCADOR ou profissional Administrador de Imóveis deveria ignorar.

A lei de locações define o prazo que caracteriza uma locação de imóvel por temporada no Artigo 48, que diz:

“Considera ­ se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário (…) contratada por prazo não superior a noventa dias (…)”

2 regras da Lei de Locações sobre prazos no contrato de aluguel por temporada que o Locador não pode ignorar.

Lei de Locações-1

Porém a primeira das regras estabelecida na lei de locações que nenhum LOCADOR ou profissional administrador de imóveis pode ignorar quando o assunto é locação por temporada, está no Artigo 50, vejamos:

“Findo o prazo ajustado, se o LOCATÁRIO permanecer no imóvel sem oposição do LOCADOR por mais de trinta dias, presumir ­ se ­ á prorrogada a locação por tempo indeterminado (…)”

Essa regra é agravada pelo que diz a Lei de locações no artigo 47 que diz:

“Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga ­ se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel.”

E no seu inciso V:

“Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.”

Portanto, pela Lei de locações, no caso de pactuado um contrato de aluguel por temporada, e findo o prazo de 90 dias o LOCADOR ou profissional que estiver fazendo a administração do imóvel, notificar o LOCATÁRIO, a locação porrogar­-se­-á automaticamente por prazo indeterminado, só cabendo direito à denúncia imotivada após 5 anos de vigência contratual.

Vamos combinar que 5 anos é um prazo excessivamente longo para alguém que pensava alugar um imóvel temporariamente não é?

Então colega administrador de imóveis ou LOCADORES atentem-­se para a segunda regra definida pela Lei de locações que você não pode ignorar para garantir o cumprimento dos prazos estabelecidos no contrato de aluguel por temporada, o mesmo está descrito no Art. 5, que alerta:

“Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do LOCADOR para reaver o imóvel é a de despejo.”

Os prazos da Lei de Locações para temporada e o Direito Preventivo.

Lei de Locações

Eu indico sempre que os nossos clientes, amigos e leitores aqui do blog utilizem ao máximo do Direito Preventivo e portanto a produção antecipada de provas, sempre respalda por contratos que de fato celebrem atos jurídicos perfeitos.

Mas vale notar que de nada adianta quando não for acionado o judiciário quando necessário e no tempo devido.

Todos sabem que a boa relação LOCADOR ou quem este designar como intermediário na locação, e LOCATÁRIO pode suprimir em muito a possibilidade de ações judiciais, mas se essa se fizer necessária deve ser fartamente respaldada e proposta no tempo devido para minimização de prejuízos.

Portanto no caso discutido nesse post, o LOCATÁRIO  deve ser notificado 15 dias antes do vencimento pactuados no contrato de aluguel por temporada, e em caso de permanência do LOCATÁRIO no imóvel, deve ser proposta imediatamente a ação de despejo.

Como previsto na Lei de Locações, que ainda preserva ao LOCADOR o direito de Liminar Judicial para desocupação do imóvel em 15 dias, como descrito no Artigo 59, Inciso III.

Lei 8.245/91 : A Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/91, mais conhecida atualmente como “A Lei do Inquilinato”, surgiu para regular as locações de imóveis urbanos.

Mas, cabe também ressaltar que as locações das demais modalidades de imóveis continuam regulados.

Tanto pelo Código Civil e por Leis Especiais (como descreve o Art. 1° da própria Lei 8.245/91).

No decorrer dos meus 15 anos de experiência como Corretor de Imóveis percebo que ainda hoje locadores e locatários desconhecem premissas básicas dessa tão importante Lei.

A Lei 8.245/91 e os erros comuns cometidos pelos locadores.

Lei 8.245/91

As experiências acumuladas nesses anos me permitiram um know-­how nessa área de atuação de modo a poder afirmar que um bom contrato de locação é suficiente para evitar inúmeros transtornos da inobservância da Lei 8.245/91.

Para isso vou citar dois exemplos corriqueiros, que futuramente abordaremos em mais detalhes neste blog:

1) A possibilidade de retomada do imóvel:

Através de “denúncia vazia” em contratos de locação residencial ajustados por período de 30 meses ou superior.

Cabendo a todos os demais prazos pactuados a apresentação da “denúncia cheia”, ou seja, a apresentação de uma justificativa cabível na Lei 8.245/91 para a retomada do imóvel locado;

2) A cobrança antecipada de alugueres:

Só é possível em contratos sem apresentação de qualquer garantia adicional, prevista em Lei ou em contratos de locação por temporada.

A Lei e o seu desconhecimento:

lei-do-inquilinato-na-pratica-contrato

Citados estes dois exemplos, observo que muitos locadores que pactuam a locação dos seus imóveis por conta própria..

Ou até mesmo profissionais e empresas que atuam, seja na locação ou na administração de imóveis, incorrem em erros passíveis de multa pecuniária ou até mesmo detenção.

Principalmente por desconhecimento da Lei 8.245/91!

Já que a Lei do Inquilinato prevê dentre as penalidades, a contravenção penal da cobrança antecipada do aluguel..

E em contrato pactuado com garantia é punível com com prisão simples de cinco dias a seis meses.

Ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário (ver Art. 43 da Lei 8.245/91).

Nosso canal visa contribuir para que novos contratos de locação sejam ajustados com segurança para ambas as partes.

Para evitar isso, disponibilizamos os nossos modelos contratuais.

Clique AQUI para acessar. 

São modelos destinados aos locadores, e profissionais que desejem interagir conosco em busca de bom êxito nas suas contratações.