A Gestão do Contrato de Locação de Imóveis

Como se diz: “Rentabilidade Passada, não é Garantia de Rentabilidade Futura. ” Você conhece essa frase?

E a rentabilidade do contrato de locação do seu imóvel, você registra esse histórico?

Seja qual for a sua resposta tenha certeza que elaborei esse conteúdo especialmente para você, pois não haverá mais possibilidade de bons resultados na locação de imóveis se não houver uma administração eficiente do contrato de aluguel.

Como fazer isso?

Comece pela leitura desse post. Vamos juntos!

O mercado de locação imobiliária é vibrante no Brasil, um país de imenso déficit habitacional e imensa desigualdade, que veda a muitos o acesso à moradia digna, portanto nesse contexto não falta demanda, há apenas em dados momentos do ciclo imobiliário a explosão dessa demanda ou da oferta.

E como se diz: “Não Podemos Fugir da Lei Irrevogável da Procura x Oferta”.

Se o indivíduo conhece essa lei ou não, pouca diferença faz, pois o preço da sua locação dependerá desse cruzamento.

Portanto, se há uma matriz de preço a seguir maior importância se dá à administração do contrato de aluguel!

Você entende esse nexo causal?

O “mundo dá voltas”, as coisas mudam e as pessoas também, como diria o Filosofo Heráclito:

“Não Se pisa duas Vezes no Mesmo Rio! Pois, mesmo os fluxos das águas mudam e, junto com este, toda a paisagem”.

A partir de tal reflexão, me permito concluir que o ciclo locatício não pode ser o mesmo, já que a estrutura dos imóveis mudou e o padrão de exigência dos locatários também, então amigo(a), mais um ponto para destacar na importância da administração do contrato de locação.

Mas agora sejamos determinísticos..

Como fazer a gestão do contrato de locação?

Contrato de Locação de Imóveis

Vamos então destacar pontos mínimos abaixo:

  1. Se “O Contratado não sobrepõe ao Legislado” é preciso conhecer a Lei que regula as locações mesmo antes de celebrar a locação (Fase Pré-Contrato).
  1. Já que “O Contrato faz Lei entre as partes”, ressalvadas as exceções acima, é preciso oficializar o Contrato naquilo que chamamos de sua “Função Social” (O contrato em Si).
  1. A “Locação Passiva” foi há muito tempo sepultada, portanto se você aluga o seu imóvel e “Deixa Correr Solto” as surpresas prometem não serem boas já que a sorte costuma presentear aqueles que por ela trabalham. (Fase pós-contratual).

Se você acompanha o nosso canal, já sabe que damos subsídios aos nossos leitores em todas as etapas do contrato de locação para que façam de forma eficiente a sua administração, ou se é investidor e possui acima de quatro imóveis contrata uma administração profissional do seu patrimônio.

Mas vamos considerar que você é novo nos nossos canais e quer saber o mínimo necessário em cada etapa para que a administração do seu contrato de locação lhe permita bons resultados, então vamos pontuar essas questões.

Fase Pré-Contratual:

  • Tornar o imóvel funcional e apto para uso pleno pelo Locatário (Art. 22, I – Lei 8.245/91)
  • Definir o preço do aluguel e a as demais condições quanto ao seu pagamento (Arts. 17 e 18 – Lei 8.245/91)
  • Análise do Locatário (Que nós reputamos como “A Melhor Garantia para o seu Contrato de Locação”).

Fase Contratual:

  • Se desejar consulte a nossa assessoria imobiliária OnLine, ou adquira um dos nossos modelos na Nossa Loja.
  • O Locador não pode reaver o imóvel no prazo locado (Art. 4 – Lei 8.245/91).
  • Muito embora a Locação possa ser ajustada por qualquer Prazo (Art. 3 – LI) existe um “melhor prazo” com previsão Legal para Locação Residencial que é de 30 meses (Art. 46 – LI), e para Locação Comercial que é 24 meses para Aluguel Sem Proteção Prévia do Fundo Comercial (Inteligência dos Artigos 56 e 57 da LI) e 60 meses quando se paga Luvas no Contrato Inicial da atividade Comercial (Art. 51, II – LI).

Fase Pós-Contratual

  • Faça um Planilha para acompanhar as suas despesas e Receitas na Locação Imobiliária ( Dica: Daihane Cézar pode te Ajudar =] )
  • Faça visitas periódicas ao imóvel e aproveite esse momento para se relacionar melhor com o seu Locatário.
  • Execute ao longo do contrato o Poder das Notificações, nas distintas ocasiões contratuais próprias (Aqui, se desejara, conheça a nossa assessoria imobiliária).
  • O Mútuo Acordo, como remédio eficaz para múltiplas soluções no decurso da Relação Locatícia (Art. 9, I – LI).

Gestão Contratual de Locações Imobiliárias

Agora um ponto crucial para a administração do contrato de locação que são AS SUAS DÚVIDAS SOBRE O ASSUNTO!!

Sinceramente, eu falaria uma semana ou mais sobre o tema, mas o que importa de verdade é como você vai aplicar essa ferramenta em seu favor e, saiba que estamos aqui para ajudar, por isso nos siga no Telegram, temos um Grupo exclusivo Daihane Cézar & Tiago Maia – Consultores Imobiliários.

Até fiz uma AULA GRÁTIS detalhando mais sobre esse tema, que você pode conferir aqui:

Vamos elaborar, sempre, conteúdo exclusivo e aplicado às demandas locatícias, como essas impostas em tempo de pandemia trazidos ao Brasil pela COVID19, nos quais serão necessárias, mais do que em qualquer outro tempo, boas práticas de administração do contrato de locação, para que você maximize a rentabilidade do seu patrimônio, mas o faça dentro dos limites da Legalidade, cumprindo a Função Social do Contrato de Locação e mesmo da Propriedade.

Tenho ouvido a frase ecoar por todos os meios de comunicação, que “Estamos Juntos Mesmo que de Longe”, então faço minhas tais palavras, desejando que você e sua família estejam com Saúde e em Paz.

Vamos em frente com Força e Coragem pois “mar calmo não faz bom marinheiro”, então vamos aprender com o momento, e se houverem erros, existe tempo para superá-los, seja na administração do contrato de locação, seja em outra área da vida pessoal ou nos negócios.

Grande Abraço!

Restrição de animais e crianças numa locação de imóvel.

É permitido a restrição de animais e crianças numa locação de imóvel?

Perguntou-me uma pessoa.

Para quem ainda não sabe, criei um grupo no WhatsApp totalmente voltado para um fórum de discussão sobre locação de imóveis, com os principais administradores do Brasil.

Já passei por experiência onde o proprietário de imóveis determinou que não queria que seu imóvel seja locado para LOCATÁRIO que tenha crianças ou animais de estimação.

E aqui cabe algumas orientações sobre esse “pedido” que todo profissional que atua na área deve informa-lo.

Por mais que a Lei de Locação seja uma Lei Especial, fica claro que deve obedecer a hierarquia das normas jurídicas.

Correto?

Restrição de animais e crianças numa locação de imóvel, e a constituição:

constituição animais e crianças numa locação de imóvel

Então vamos ao que a Constituição Federal tem a dizer sobre o assunto..   

Art. 3 – Constituem objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil:

IV – promover o bem de todos, sem preconceitos de origem, raça, sexo, cor, IDADE (aqui entra a questão das crianças),

e quaisquer outras formas de discriminação.

Art. 227 – É dever da família, da sociedade e do Estado assegurar à criança (…) com absoluta prioridade, o direito à vida, à saúde, à alimentação, à educação, ao lazer,

à profissionalização, à cultura, à dignidade, ao respeito, à liberdade e à convivência familiar e comunitária,

além de colocá-los a salvo de toda forma de negligência, discriminação, exploração, violência, crueldade e opressão.

Portanto, esse tipo de restrição poderá ser considerado um critério discriminatório.

E você correrá o risco caso algum pretendente se sinta prejudicado ao saber dessa restrição.

Fica aqui o meu ALERTA!

É importante lembrar que estamos inserido dentro de uma sociedade.

Consequentemente, participamos de um ordenamento jurídico que disciplina as relações, e condutas humanas.

No momento que um LOCADOR coloca seu imóvel no mercado para locação passa a submeter-se nas normas inerentes a esse contexto.

Assim como ele não é obrigado a locar, devido ao principio de propriedade fundamentado na Constituição.

O mesmo acontece quando o coloca.

Pois, passa a valer a função social de um bem imóvel.

Como a própria Carta Magna, o diz:

Art. 5 – Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida,

à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

XXII – é garantido o direito de propriedade;
XXIII – a propriedade atenderá a sua função social.

A função social:

Percebe-se que o direito de propriedade não é absoluto, e deve ser exercido com base em sua função social.

Que é o exercício da propriedade de modo harmônico com os anseios da coletividade, de modo produtivo, trazendo dividendos sociais a todos que a ela pertençam, ok?

Não cabe o LOCADOR exigir essas condições alegando que criança aumenta o risco de danos ao imóvel, ou barulho na vizinhança, por exemplo.

O que cabe é elaborar um Contrato de Locação que tenha dispositivos que responsabilize o LOCATÁRIO caso não venha cumprir suas responsabilidades. 

Restrição de animais e crianças numa locação de imóvel, parte 2:

Restrição de animais e crianças numa locação de imóvel

Agora quando o assunto é animais de estimação o embasamento já muda..

Se formos analisar a jurisprudência sobre esse assunto percebemos que as decisões dos tribunais é de que as regras de condomínio não podem proibir morador de ter animal de estimação.

E para prevalecer a proibição sobre a existência de animais no condomínio, é preciso comprovar prejuízo à saúde e à segurança dos outros moradores.

Porém, poderá a Convenção e o Regimento Interno do condomínio regular a circulação dos animais nas áreas comuns.

Como o uso exclusivo do elevador de serviço, uso obrigatório de coleira ou focinheira, por exemplo.

Então, deixe explicito no Contrato de Locação que é dever do LOCATÁRIO cumprir todas as regras desses dispositivos assim como a boa convivência social. 

Restrição de animais e crianças numa locação de imóvel, parte 3:

Caso qualquer restrição exposta nesse artigo, esteja inserido no Contrato de Locação essa clausula pode ser anulada.

Ou simplesmente ser nula de pleno direito por ir contra a lei, é o que chamamos de “Clausulas Leoninas”, que significa:

Um item inserido unilateralmente num contrato que lesa os direitos da outra parte, aproveitando-se normalmente de uma situação.

Então, fica bem claro que o que devemos focar é na Elaboração do Contrato de Locação bem embasado.



Acima de tudo, com foco de informar as partes sobre como funciona a dinâmica de uma locação.

Ou seja, tudo deve ser dentro do principio de BOA FÉ!

Espero ter esclarecido sobre essa tema ainda polêmico.

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