O assunto do post de hoje iremos relacionar as possibilidades de locações de imóveis que não são regulamentados diretamente pela Lei do Inquilinato e sim pelo Código Civil com diretrizes particulares em cada tipo de locação, vejamos.
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula – se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Não sei se você reparou que no caput do artigo primeiro da Lei do Inquilinato o legislador inseriu o conceito de imóvel “urbano”.
E devido a isto faço um parentes para explicar como esse termo pode influenciar nas locações de imóveis.
Segundo os doutrinadores o critério para caracterizar a natureza jurídica do imóvel para efeito de locação, é a da sua UTILIZAÇÃO, pelo LOCATÁRIO.
Portanto, vale alertar que esse conceito entra em atrito no Direito Tributário onde o que considera-se ou não o imóvel urbano é a sua LOCALIZAÇÃO e quanto a infraestrutura perimetral do imóvel locado (ver Art. 32 do CTN).
Vamos agora as modalidades elencadas no art. 1° com a regulamentação dada pelo Código Civil e/ou Leis Especiais.
Locações de Imóveis – Governo, Autarquias e Fundações Públicas:
As locações de imóveis de propriedade da União deve ser basiladas pelo Decreto-Lei de n° 9.760/46 de acordo com os artigos 86 a 91, assim como os Estados e Municípios configuraram em legislação própria os trâmites para locação dos seus imóveis tendo como base esse mesmo decreto.
Foi do interesse público não se submeter as diretrizes da Lei do Inquilinato, justamente para afastar-se de certas obrigações.
Porém quando a pessoa jurídica de direito público configura como LOCATÁRIA em um contrato de locação de imóveis a mesma agora passa a ser regida pela Lei do Inquilinato.
Nota-se que a depender do papel que ela se caracterizar posiciona no Regime que melhor atenda.
Locações de Imóveis – Vagas autônomas de garagem e Estacionamentos:
É importante sabemos que vagas autônomas de garagem possuem matrícula própria e pode ser vendida ou alugada de forma independente, nesse caso aplica-se o dispositivo do Código Civil em seu art. 1.331, conforme abaixo:
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Já no caso dos estacionamentos requer um certo cuidado pois existem duas relações de locação:
1° – Do proprietário do imóvel para a empresa que irá comercializar a área como estacionamento;
2° – Da empresa que explora o negócio do estacionamento e o condutor do veículo que utilizará do estacionamento.
Nesse primeiro ponto irá incidir a Lei do Inquilinato, mais especificamente como locação não residencial, e a segunda baseada no Código Civil na parte de Locação das Coisas, mais precisamente a partir do artigo 565.
Locações de Imóveis – Espaços destinados à publicidade:
É lógico entender que os espaços destinados à publicidade como outdoors, banner’s, luminosos, etc), não são disciplinados pela Lei do Inquilinato e sim submetida ao Código Civil, pois, como se daria uma demanda por ação de despejo nesse caso?
Na consulta da Jurisprudência pude verificar via TJ-SP – Apelação: APL 992060485980 SP, que as locações de espaços destinados a publicidade são de natureza civil, comum, não incidindo a norma reguladora da locação de imóvel urbano.
Em principio o LOCADOR não pode se valer, para desocupação do espaço, da ação de despejo, mas sim de medida possessória.
Inclusive com concessão de liminar como deixou consignado o acórdão prolatado pelo Juiz relator Francisco Casconi.
Locações de Imóveis – Apart-hotéis, hotéis ou equiparados:
A questão aqui envolve a prestação de serviços como recepção, lavanderia, telefonia, camareira, dentre outros..
Portanto a figura de quem ocupa esse tipo de imóvel não é mais considerada LOCATÁRIO e sim HOSPEDE.
Para identificar basta saber pelo alvará de funcionamento do empreendimento, além disso deve ser registrada pela EMBRATUR.
Vale lembrar que mesmo nos casos de unidades que sejam de propriedade de pessoas físicas mas que compõe o pool.
Portanto administrado por um empresa hoteleira está inserida pelo ordenamento do Código Civil.
Locações de Imóveis – Arrendamento mercantil:
Nessa ocasião sabemos que trata-se de uma locação que ao final do contrato poderá o LOCATÁRIO escolher dentre três opções, devolver a coisa locada, renovar o contrato.
Ou até mesmo comprar o imóvel, pelo valor residual, já previamente fixado transformando o pagamento dos alugueis até então como parte do pagamento.
Locações de Imóveis – Shopping Centers:
Na Lei do Inquilinato em seu art. 54 fez questão de abordar sobre a locações de imóveis em shopping centres, que diz:
Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
Justamente pela Lei permitir que as condições sejam livremente acordadas que as cláusulas são bem diversificadas para cada tipo de contrato.
Quer exemplo?
Você já ouviu falar em 13° aluguel? ou cláusula de aluguel dúplice?
Pois então, isso existe!
Considerado totalmente legal pelo STJ, que entendeu ser essa cláusula como NÃO abusiva, uma prática já corriqueira nas locações de imóveis em shopping centers como nas galerias.
Locações de Imóveis – Imóveis Rurais
Podemos perceber de forma indireta também devido ao caput do Art. 1° da Lei de Locações que as locações de imóveis rurais são regidas por Lei Especial, a saber:
Estatuto da Terra. Vale lembrar o que expliquei acima que para efeito de locação o que vale é a UTILIZAÇÃO!
Portanto, se locar um imóvel que sirva como residencia, habitação do LOCATÁRIO será considerado URBANO independente de qual perímetro faça parte, e o contrário também acontece.
Se por caso ocorrer a locação de uma área dentro do perímetro urbano mais fazer dele exploração de terra, o mesmo será considerado como RURAL, ou RÚSTICO, conforme o que diz em seu Art. 4°, I do Estatuto da Terra:
“Imóvel Rural”, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada.
Pronto!
Essas são as possibilidades que não estão disciplinados pela Lei do Inquilinato e que de agora em diante espero que esse artigo tenha cumprindo o seu papel de informa-lo a respeito desse tema.
Até a próxima!
