A locação de imóveis e a Geração Z

De tempos em tempos a geração de jovens muda e com isso toda a maneira como vemos e vivemos o mundo também se transforma, afinal, surgem novas demandas que não existiam com a geração anterior.

O jovem do agora faz parte da geração Z.

E o que isso muda?

Entender como esse jovem enxerga o mundo e como ele se relaciona com as marcas é essencial para conseguir entender o potencial da locação de imóveis e a geração Z.

E, até mesmo, para conviver com o inquilino Z.

Cada vez fica mais gritante o quanto mudam as necessidades e perspectivas de uma geração para outra, o desenvolvimento tecnológico é acelerado e cada geração vive um mundo diferente.

As gerações

Entre as décadas de 60 e 70 nascia a geração X, o pós-guerra marcou e muito os jovens desse grupo, o que lhes habilitaram para um trabalho mais rígido e continuado, almejando melhorar a vida dos seus filhos.

Em seguida chegaram os Millennials, nascidos entre os anos 80 e meados da década de 90. Também conhecidos como geração Y, foram os pioneiros digitais, que viram a chegada da internet.

E agora, estamos presenciando a chegada da geração Z ao patamar de jovens do momento.

Nascidos entre a segunda metade de década de 90 e 2010, a geração Z já nascem conectados, desde pequenos lidam com a tecnologia no dia-a-dia, e ficar ligado nessa característica pode fazer a diferença na locações de imóveis e a geração Z

Conectados: a locação de imóveis e a Geração Z precisa ser online

locação de imóveis e a Geração Z

Essa galera tem o smartphone como uma extensão do corpo, ter o seu imóvel em uma plataforma online de qualidade por ser crucial para conseguir conquistar esses jovens.

Então, foco nas fotos, vídeos e experiência do usuário no site ou aplicativo no qual você for anunciar o seu imóvel.

Os processos extremamente burocráticos podem assustar o jovem que está acostumado a resolver a vida em um clique, então optar por imobiliárias ou plataformas que oferecem o máximo de recursos digitais possíveis pode colaborar para a maior procura por parte de geração Z.

Além de toda digitalização dos processos de busca e de fechamento de contrato, o que também pode agradar esses jovens é um processo de atendimento de demandas ou possíveis problemas ao longo da locação online.

Essas pessoas que vivem conectadas, usualmente não vão gostar de ter que ligar em algum lugar para poder resolver alguma coisa.

Plataformas digitais de atendimento que funcionem de fato, podem ser garantia de sucesso e maior tempo de permanência no seu imóvel.

Independentes: a Geração Z anseia pelo seu próprio espaço

Diferente da geração Y que aos 30 ainda mora com os seus pais, a geração Z já mostra que a independência financeira e espacial é um dos objetivos que ela almeja a curto prazo.

Ficar atento aos hábitos de consumo desses jovens pode significar ter sucesso no seu negócio a longo prazo e, no nosso caso, ter imóveis sempre ocupados.

É interessante acompanhar o quanto os jovens têm saído de casa para estudar. Eles passam em universidades em outras cidades ou até mesmo em outros estados.

E, quando terminam o curso, não tem pretensão de voltar para a casa dos pais.

 Já nesse primeiro passo, na maioria das vezes, essa galera vai precisar procurar um imóvel para alugar.

E mesmo quando terminarem a faculdade, se eles almejam ter seu próprio espaço, em um primeiro momento provavelmente também vão precisar morar em um imóvel alugado.

Como a Geração Z consome?

locação de imóveis e a Geração Z

Nós já falamos sobre como o digital é importante para atrair a geração Z, mas outro ponto importante é como esses jovens vão consumir.

Ao contrário da geração anterior, que era mais fiel às marcas em si, eles são muito preocupados com as avaliações do produto na internet, indicações de amigos e de digital influencers, afinal, o Youtube é a nova televisão.

Além disso a geração Z é engajada com causas como meio ambiente e diversidade, e saber que a empresa tem responsabilidade social e corporativa é importante e pode ser crucial no momento da compra ou não de um produto.

E porque essas informações são importantes para a locação de imóveis para a geração Z?

É importante entender a qual imobiliária ele está se associando.

Pode parecer trivial, mas eles vão buscar recomendações e se outros amigos tiveram problemas com determinada imobiliária isso vai contar no momento da escolha do imóvel onde morar.

Então, estar atento aos serviços prestados pelas imobiliárias onde anuncia o seu imóvel e, principalmente aos comentários dos inquilinos atendidos por elas, é extremamente necessário.

Aumente o potencial do seu imóvel com a geração Z

Foram muitas informações, mas investir em conhecer o seu possível locatário pode te ajudar a conseguir uma taxa de ocupação alta e com constância de locações.

Além disso, entender a geração de hoje e como ela está buscando por imóveis para alugar, é garantir que você vai entender de maneira mais fácil a geração de amanhã.

Se perder pelo caminho pode significar perder muito tempo buscando se inteirar sobre o novo consumidor e o seu perfil para estar no jogo de novo.

Logo os holofotes vão estar na geração Alpha, nascida a partir de 2010. Os estudos sobre os futuros jovens já começaram, mas ainda não se sabe muito o que se esperar.

Mas acompanhar este Blog você estará sempre na frente dessas tendências, e de como potencializar sua locação de imóveis.

E você? Deixe nos comentários abaixo sua dúvida, ou experiência sobre a locação de imóveis e a geração Z!

*Artigo escrito pela LiveHere – Plataforma de Aluguel de Imóveis para Universitários em São Paulo.

5 Erros fatais que proprietário comete ao anunciar o imóvel.

Hoje irei abordar um tema que proprietários de imóveis não levam muito a sério na hora de anunciar o imóvel.

Estou falando da publicidade, da construção do anúncio, e certamente dos meios que for escolher para anuncia-lo.

Percebo 5 erros fatais ao anunciar o imóvel, aqui você irá saber se em algum momento já adotou essa prática, e como resultado, aprenderá exatamente como funciona a elaboração de um anúncio que gera resultados.

Vamos a eles?

1. Deixar a chave na portaria e avisar ao porteiro que sua unidade está vazia:

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Não aconselho de forma alguma que você deixe a chave na portaria, e assim facilitar para quem tiver passando pela rua em busca de opção para aluguel acesse sua unidade com extrema facilidade.

Ou seja, sem nenhuma identificação expondo tanto seus pertences, como o próprio condomínio e seus moradores.

Cada vez mais, os Condomínios estão optando em seu regimento interno a proibição da portaria receber chaves e liberar acesso a terceiros sem uma triagem prévia, para acima de tudo garantir a segurança desejável em qualquer prédio.

É até possível que a pessoa que esteja passando pela região batendo de portaria em portaria, seja de fato um cliente em potencial, devido à influência da localização do seu imóvel, mas, isso por si só não garante a idoneidade do interessado.

Se, você não quer ser incomodado com ligações inoportunas devido ao seu trabalho, ou estilo de vida, é mais viável e profissional contratar um corretor de imóveis, mesmo que apenas faça a intermediação.

Assim, está garantido a segurança de ter um responsável pelo seu imóvel durante as visitas.

2. Anunciar o imóvel nos classificados de jornais de grande circulação:

No início de minha carreira como Corretora de Imóveis essa opção era infalível!

Já loquei imóveis um dia depois de ter anunciado em um jornal de grande circulação da minha cidade.

Porém, devido a mudança do comportamento do consumidor, e as possibilidade que a internet e a tecnologia vem proporcionando em acessar os dados do imóvel na palma da mão com o celular, a assertividade do jornal vem caindo drasticamente.

E, também, não aconselho você ficar restrito apenas a essa opção.

3. Falta de preocupação com arrumação do imóvel e objetos pessoais nas fotos publicadas:

Você não tem noção de quanto está atrasando a oportunidade de ter seu imóvel locado.

É fundamental caso você queira impactar o interessando em manter seu imóvel organizado, limpo e sem utensílios excessivamente pessoais, como porta retrato, roupas, e até mesmo animais de estimação.

Vejo por demais nos portais imobiliários fotos sem nenhuma atratividade que só desvalorizam o imóvel.

E você, deveria saber que essa postura acarreta em alta vacância e barganha no valor anunciado.

Despertaria interesse de locar o imóvel com o anuncio das fotos abaixo?

 

4. Espalhar para o mercado a disponibilidade do seu imóvel:

É incrível a quantidade de opções de imóveis que recebo de proprietários que nem me conhece.

Mas, que viu meu contato em algum grupo de Facebook, por exemplo, e envia os dados do imóvel, as fotos, e todas as condições da locação.

E assim como faz comigo, encaminha também para diversos outros profissionais, e alguns acabam anunciando a opção do imóvel de forma desencontrada.

Inclusive, poluindo o mercado com anuncio do mesmo imóvel em diversas formas e valores diferentes, consequentemente criando um leilão.

Isso mancha sua unidade e prejudica a efetividade na locação.


>>> Quer aprender a avaliar seu imóvel para locação?
Acesse Aqui o POST que te explica como. <<<


5. Anunciar o imóvel com dados insuficientes, mal explorados ou com erro de português:

Veja esses anúncios abaixo;

  • “Apartamento com dependência, otima moradia, armarios, cama imbutida, em condomínio fechado com parquinho e quadra esportiva.”
  • “Apartamento nascente, 10 andar, prédio com infra, com ou sem mobília.”
  • “Apartamento um quanto, amplo, com 56m2 e quatro ambientes. Vista mara, 8º andar. Prédio com dois elevadores, bem localizado no centro de Salvador.”

O anúncio é importantíssimo para obter um resultado satisfatório ao anunciar seu imóvel.

É na forma como o imóvel é descrito, explorado, valorizado que o cliente desperta interesse.

Então, esteja atento em desenvolver de forma detalhada a tipologia do imóvel, as vantagens que o condomínio oferece, a infraestrutura de serviços da região e sua localização exata.

Além, dos valores corretos quanto ao preço do aluguel e dos demais encargos, e é claro obedecendo a nossa língua portuguesa.

Quer ter êxito na sua locação?

anunciar seu imóvel
Depois disso, digo com total confiança que a presença de um profissional do mercado imobiliário é uma excelente opção.

Sabe porquê?

Porque locar um imóvel não inicia, nem termina em anunciar corretamente, essa é apenas uma parte de todo um ciclo que a locação imobiliária é constituída.

De uma forma ou de outra, essas dicas irão ajudar a anunciar a ter um norte de como anunciar seu imóvel.

Continue acompanhando o nosso Blog pois aqui discorremos tudo sobre a Lei do Inquilinato.

E também, como realizar uma locação segura!

Até a próxima!

Curso de Administração de Imóveis Comerciais na Prática

Está em busca de um Curso de Administração de Imóveis Comerciais?

Aqui está um com o foco prático!

Em mais de dois anos do lançamento do blog lei do inquilinato na prática, associamos a nossa experiência profissional como corretores e administradores de imóveis, ao ritmo intenso de pesquisa e estudo.

Não apenas sobre a lei do inquilinato.

Mas, também outros diplomas legais que se aplicam a relação locatícia.

Em condições específicas onde a mesma é silente, pesquisamos doutrina e jurisprudência para os casos mais recorrentes e os mais polêmicos..

E então aconteceu algo para a nossa imensa satisfação:

Mais de 60.000 acessos de usuários do blog por mês, dezenas de e-mails e comentários em postagens diariamente.

Então ficou a missão de passar ao próximo nível do desafio:

Desenvolver um curso de administração de imóveis comerciais diferente do que já existe no mercado.

Curso de Administração de Imóveis Comerciais na Prática

Curso de Administração de Imóveis Comerciais

Respondendo aos nossos leitores, e preparando novos materiais para postagem, percebemos o clamor por algo prático.

De como as leis, as normas, os procedimentos de usos e costumes podem se dar de forma equilibrada numa relação locatícia.

E esse foi o nosso “norte” para iniciar o desenvolvimento do curso de administração de imóveis comerciais na prática.

Nele abordaremos questões que vivenciamos no dia-a-dia como administradores de imóveis, compartilharemos dos nossos erros e acertos, e sobretudo estaremos abertos, sempre, as suas dúvidas e sugestões.

Pois, com certeza será essa interação a responsável por tornar o nosso curso de administração de imóveis comerciais na prática, único no mercado.

Fruto não apenas da teoria, ou mesmo dos procedimentos rotineiros, mas como tudo isso funciona pra você!

Percebemos que é muito comum aos colegas, profissionais administradores de imóveis tentar exercer o seu papel da melhor forma, mas começando o processo “pelo meio”.

Pois como administrar bem um imóvel se você sequer sabe se a figura contratual do locador, de fato poderia legalmente alugar aquele imóvel?

Como requerer que o locatário devolva o imóvel num determinado estado para o qual você não pode comprovar que o imóvel, nas chaves, lhe foi entregue?

E a inadimplência, se dá desde quando?

Como essa ficou comprovada?

Como e quando instruir uma ação de despejo?

Veja, essa é a rotina de um administrador de imóveis!

E se não tiver extrema segurança e visão do processo perfeito de como se dá a administração do imóvel, ele por certo se perderá pelo meio dessa verdadeira odisseia.

Então, fica o convite a partir de agora:

Vamos administrar imóveis juntos?

Tópicos do Curso

Curso de Administração de Imóveis Comerciais na Prática

No nosso curso de administração de imóveis comerciais na prática acompanharemos você passo-a-passo:

  • Desde a forma correta de qual a documentação necessária para início do processo de administração;
  • Diligência prévia de Pessoa Jurídica, análise de implantação de negócio;
  • A elaboração do contrato ideal para cada relação locatícia com toda a diligência profissional necessária;
  • Os procedimentos do dia-a-dia da administração de imóveis como notificações;
  • Consolidação do Fundo de Comércio, Luvas, Ponto Comercial;
  • Ações Revisional, Renovatória, e Consignação;
  • Introdução de Contratos Atípicos (BTS – Built to Suit, SLB – Sale Lease Back, Turn Key e Arredamento). 

Bônus

Cremos tanto nessa verdade, que estamos dando de bônus muito mais do que cobramos pelo curso..

A começar pelo grupo exclusivo do telegram, onde na real nos propomos a administrar os seus imóveis junto com você.

Tirando as suas dúvidas, tudo no seu celular, ao alcance da suas mãos.

Além disso também estamos dando como bônus o nosso kit locação comercial.

Para que você utilize na sua administração as mesmas peças contratuais que nós utilizamos com muitíssimo sucesso na prática.

Teremos além de tudo, um módulo extra que será elaborado exclusivamente em cima das necessidades, principais dúvidas e sugestões dos nossos alunos, realmente para que o curso seja único no mercado.

Agora é oficial, o curso de administração de imóveis comerciais na prática está lançado.

Você já está convidado à realizar nosso curso, onde quem busca qualificação sempre estará em vantagem competitiva!

Iremos juntos administrar imóveis, com melhores resultados fundamentados nas melhores práticas, da melhor forma para todas as partes envolvidas no processo.

Botão - Curso de Administração de Imóveis Comerciais

O sucesso só depende de nós e sinceramente, mais uma vez, conto com você!

Um grande Abraço e te vejo nas aulas!!!

O mercado de locações de imóveis em 2019.

Antes de ler minha análise para o mercado de locações de imóveis em 2019, no ano passado escrevi sobre o mercado de locações de 2018, que você pode ler, como retrospectiva.

Nova civilização

Estamos em uma época de mudança explosiva!

Muitos pensadores dos quais eu concordo, dizem que estamos emergindo em uma nova civilização, para muitos isso ainda pode soar como absurdo!

Mas, essa névoa se dar pela velocidade nunca antes vista de mudanças e quebra de paradigmas.

Prossumidores

Alvin Toffler em seu livro a Terceira Onda – a morte do capitalismo e o nascimento de uma nova civilização, de 1980, criou este neologismo para indicar o novo papel do consumidor na sociedade pós-moderna.

O avanço dessa nova configuração de mercado é identificado pelas atividades de auto-ajuda, o D.I.Y (Do It Yourself , em português: faça-você-mesmo), ou o prossumo.

Já naquela época descreveu o cenário econômico que estamos vivenciando nos dias de hoje.

Onde o mercado se divorcia do produtor e consumidor, e aumenta o envolvimento do cliente em tarefas que antes eram feitas apenas por terceiros.

Só que agora com muito mais poder de escolha e participação.

“Em vez de se graduarem as pessoas pelo que possuem, como faz a ética do mercado, a ética do prossumidor dá um alto valor ao que elas fazem.”

A consolidação do prossumidor alterará decisivamente todo nosso pensamento econômico.

A transformação de posse em acesso

O conceito de propriedade que era tão importante está sendo transformado.

É o que diz Rifkin um dos pensadores sociais mais renomados da atualidade em seu livro a Era do Acesso (2000) e Custo Marginal Zero – a internet das coisas, os bens comuns colaborativos, e o eclipse do capitalismo (2014).

A relação entre vendedor e comprador é substituída pelo acesso, ocasionando mudanças disruptivas nas relações comerciais.

Os produtos se transformam de bens para serviços, colocando o físico como item auxiliar.

Já que a prestação do serviço que está incluso é o fator determinante para decisão de compra, pelo simples fato que os produtos viraram commodities.

A nova geração está dando mais enfase acesso do que a posse, e consequentemente desconsiderando a venda em si.

Mas, dando relevância de como uma empresa pode gerar valor e ser uma promotora de soluções.

O produto material em si está sendo cada vez menos o centro das atenções nessa economia onde cada vez mais tudo é serviço.”

Ao invés de vender seus produtos, empresas estão doando-os e cobrando pela administração, atualização e outros serviços.

Alugando um estilo de vida

O perfil dos locatários também está mudando!

Isso será mais perceptível no mercado de locações de imóveis em 2019.

Alugar um imóvel sempre foi considerado um estigma social de uma pessoa mal sucedida.

Imóveis alugados era preponderantemente por famílias com baixa renda, solteiros, ou casais que ainda não tinham recursos iniciais para adquirir a casa própria.

Porém, a nova geração está valorizando mais o acesso a serviços e experiências.

Uma forma de obter maior comodidade e mobilidade sem assumir grandes responsabilidades.

Para mim essa é uma tendência consolidada!

Onde o mercado de alugueis terá uma grande participação no mercado imobiliário, transformando o imóvel também em uma experiência a ser acessada.

Propriedade como Serviço (PaaS)

Efeito Wework

O sucesso do WeWork, empresa americana que fornece espaços compartilhados de trabalho, que recentemente passou a se chamar de We Campany, está expandido seus negócios também para construção de unidades residenciais e educação.

Portanto, demonstra a sua perspicácia em entender essa mudança.

Devido a essa inovação o espaço como serviço é o futuro do setor imobiliário, isso também está ligado ao mercado de locações de imóveis em 2019.

Digo que os locadores de imóveis comerciais estão mudando de recebedores de alugueis para prestadores de serviços.

A nova organização de trabalho vem se transformando nos últimos anos, gerada principalmente pela telecomutação (maneira de substituir qualquer forma de deslocamento relativo ao serviço, devido a tecnologia), que proporciona total flexibilidade.

Mercado de locações de imóveis em 2019: Imóveis Compartilhados

mercado de locações em 2019

Entrou em vigor em dezembro de 2018 a lei que regulamenta o instituto jurídico da multipropriedade.

A norma altera o Código Civil e Lei dos Registros Públicos, além de delimitar questões sobre a transferência e a administração da propriedade compartilhada.

De acordo com a norma, a propriedade compartilhada é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo.

À qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida por seus proprietários, de forma alternada.

Segundo a última edição do estudo mercadológico “Cenário de Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil”, divulgado durante o 6º Adit Share:

No ano de 2013 a oferta de empreendimentos turísticos que adotavam o sistema de multipropriedade era de apenas dois.

Em 2017 este número saltou para 54, em 2018 chega a 80, movimentando mais de R$ 16 bilhões. 

Com a regulamentação de imóveis compartilhados o mercado de locações de imóveis em 2019 tendem a crescer e ganhar mais adeptos nesta modalidade.

Um boa oportunidade para quem deseja comprar um imóvel de segunda moradia, por exemplo.

Pois não há o peso de contas de consumo, manutenção constante, e ainda poder rentabiliza-lo quando não estiver em uso pessoal.

Built to Rent (Construído para Alugar)

mercado de locações em 2019

O BTR, é uma modalidade de construção e desenvolvimento de imóveis projetados para aluguel em vez de venda.

Construir para alugar é adequado às preferências de uma geração mais jovem, que já demonstram não terem uma preocupação iminente em adquirir uma casa quanto seus pais. 

Também está melhor alinhado com um mercado de trabalho em mudança, com trajetórias de carreira mais incertas, como demonstra Rifkin no seu livro O Fim dos Empregos (1995).

Muitos dos principais operadores no mercado de BTR focam na qualidade da prestação de serviço.

Comodidades como coworking, restaurantes, academias, piscinas, horta compartilhada, banda larga, etc., aqui no Brasil o destaque vai para a Construtora Vitacon.

Mais detalhes de opções de imóveis destinados para renda no Brasil, só entrar em contato pelo link aqui.

Mercado de locações de imóveis em 2019 e o Choque do Futuro

mercado de locações em 2019

Parafraseando o próprio Alvin Toffler:

O choque do futuro é um fenômeno relacionado com o tempo, um produto com um ritmo extremamente acelerado das transformações que ocorrem na sociedade.

É exatamente o que está acontecendo também com este mercado.

O meu olhar para o mercado de locações de imóveis em 2019 é que o aluguel de imóveis seja um fator de desencadeamento para novas habitações.

A medida que alguns imóveis se tornam menos valiosos (no sentindo de características que não mais atraem o cliente) ou obsoletos (no sentido do estado de conservação), os arranjos que proprietários e inquilinos fazem terão agora mesmo que se adaptar.

É por isso que esse blog existe!

A partir desse canal exclusivo sobre locações de imóveis, prestamos consultoria locatícia para todo o Brasil.

Já foram centenas de atendimentos realizados.

Desde a elaboração de diagnostico de mercado, soluções de conflitos, e assessoria no processo de locação, tanto imóvel residencial ou comercial.

Seja você um propagador de mudanças e colha os frutos por entender a nova direção do mercado de locações de imóveis em 2019.

Até a próxima!

O e-commerce está “matando” o varejo? O que isso tem a ver com locações de imóveis?

Não há dúvida de que a Internet está mudando a dinâmica do varejo e, consequentemente como fazemos as compras.

As lojas tradicionais estão sentindo a pressão dos preços e da conveniência que os varejistas de e-commerce oferecem.

A nova forma com que as pessoas criam e realizam uma transação no varejo afetará diretamente o futuro do setor imobiliário comercial.

Esse é o tema do artigo de hoje: O e-commerce está “matando” o varejo? O que isso tem a ver com locações de imóveis?

Crescimento do E-commerce no Brasil

No Brasil, o setor de e-commerce começou a se desenvolver essencialmente nos anos 2000. Desde então, as vendas através do comércio eletrônico não pararam de crescer no país.

Segundo as informações divulgadas pelo estudo exclusivo da 38ª edição do Relatório “WebShoppers” (2018) onde em 2001, o setor faturava um montante em torno de R$ 0,5 bilhão, e que agora em 2017, o faturamento do comércio eletrônico no Brasil foi de R$ 47,7 bilhões, com expectativa para esse ano de um crescimento de 12% em relação ao ano anterior, vide gráfico.

O Varejo do “Futuro”

Os e-commerce’s devem abrir também espaços físicos, o sucesso empresarial hoje, passa pela construção de um multicanal. 

Mas, o que seria isso?

Jeff Bezos – Amazon, com a ideia de que velocidade e conveniência eram as ofertas de valor real do comércio eletrônico, desencadeou a Era Omnichannel (resumidamente significa que o consumidor de hoje é multicanal).

Não é mais um caso de disputa entre as vendas físicas versus vendas on-line, as duas agora estão totalmente umbilicadas e as grandes marcas estão focadas em verificar o volume total de faturamento, em vez de analisar isoladamente um do outro.

Neste novo cenário de varejo, essas marcas originadamente e-commerce, estão trabalhando para alavancar sua presença digital já estabelecida com unificação de estratégias imobiliárias (espaços físicos).

A era do NewCommerce é uma verdadeira e total integração do e-commerce e do varejo imobiliário. Isso reflete não apenas a entrada de antigas marcas on-line como a Amazon em fazer presença nos locais físicos, como também o contrário pode ser visto, varejistas tradicionais abraçando lojas e showrooms sem mercadorias tornando o on-line e off-line uma coisa só.

A Experiência do Consumidor

A medida que os produtos se tornam commoditizados, o valor percebido deve vir da experiência do usuário.

Os varejistas têm a oportunidade de se tornar pontos de destino.

Os espaços de varejo podem entreter os clientes, oferecer bebidas e fornecer entretenimento, criando as condições para participar de uma conversa que gera fidelidade à marca, criando uma verdadeira comunidade. 

Em um ambiente de varejo que já se demonstrou saturado, as marcas não se sustentam mais se competir apenas com conveniência, preço ou relacionamento.

Para permanecer relevante nesse “novo” mercado, os varejistas devem criar experiências que mesclem a loja física e online.



Conceito de Loja POP-UP

Também conhecido com Varejo Flash, ou seja, lojas instantâneas, embora pequenas e temporárias, são usadas pelas empresas para gerar interesse em seus produtos ou serviços e impulsionar juntos a influenciadores.

O varejo pop-up permite que uma empresa crie um ambiente único que envolva seus clientes e gere um sentimento de relevância e interatividade.

Impactos na Locação de Imóveis

Nessa introdução quis mostrar o plano de fundo, te situando a movimentação atual do mercado e comportamento dos seus consumidores.

Agora vamos entender na prática, como essa mudança toda irá impactar diretamente na atividade de locação de imóveis comerciais em si.

Redução do Espaço Físico

Devido a tecnologia que permite uma inteligência em estoque, reduzindo a área necessária para armazenagem no caso de CD’s (Centro de Distribuição), atrelado a nova função do espaço físico dos pontos comerciais como vimos acima, direcionada para a experiência do usuário ou um canal de relacionamento com a marca, onde a compra se dá por meios eletrônicos e entregue diretamente para a residência do cliente, deixa claro a otimização dos espaços físicos.

Áreas destinada para estacionamento, também irá sofrer retração, pois os aplicativos como Uber só tendem a crescer, permitindo que clientes cheguem até pontos comerciais sem a necessidade de ir com seu carro.

Inclusive municípios já vem adotando politicas públicas na valorização do transporte público.

Então, espaços físicos que permitam amplo estacionamento para futuros inquilinos, já não é grande diferencial assim, demandando dos proprietários de imóveis meios para minimizar os espaços não utilizados no futuro. 

Uma alternativa é adoção do uso misto, é o que nos seminários sobre Cidade Sustentáveis, chamam de “Crescimento Inteligente”.

Os espaços de uso misto ajudam a aumentar as eficiências de estacionamento e transporte, incentivam a caminhada, reduzem a dependência de combustíveis  e preservação do ambiente ao colocar as empresas mais próximas.

Combinados, esses esforços eliminam a necessidade de mais projetos de construção e ajudam a inspirar comunidades mais seguras focadas em redes sociais.

Aluguel Percentual, como calcular agora?

A boa parte das locações comerciais existe o aluguel minimo ou via aluguel percentual (baseado em uma porcentagem das vendas do inquilino), o que for maior.

Portanto, novas métricas serão necessárias para calcular os alugueis a medida que a funcionalidade das lojas evoluem.

O ponto comercial é um dos elementos de um estabelecimento empresarial, ou seja, é a localização em que se encontra o comércio, e como ela vai a influenciar diretamente no sucesso da empresa, principalmente com a formação de clientela pela influência do imóvel em que se encontra.

Mas vimos que o on-line e off-line, por assim dizer, está se tornando uma coisa só, como mensurar exatamente qual é o impacto financeiro gerado pelo posicionamento do ponto comercial?

Esse será um dos grandes desafios na locação comercial.



Parceria Locador + Locatário

Os locadores de imóveis comerciais estão mudando de recebedores de alugueis para prestadores de serviços.

Exatamente, não existe mais passividade na locação imobiliária, analiso que esse vinculo locatício será cada vez mais um vinculo de parceria, onde essa relação só será bem sucedida pela bilateralidade dos termos, na busca de um equilíbrio contratual.

Os proprietários que conseguirem adaptar o mais rápido terão sucesso.

O novo Administrador de Imóveis

A utilização de software para a gestão da carteira de imóveis será obrigatório, a tecnologia aumentou ainda mais a capacidade desse profissional de fornecer um serviço de qualidade, além de facilidades antes nunca imaginadas, como:

Assinatura digital, contrato de locação na nuvem, chamadas registradas via sistema, relatórios no aperto de um botão, transferência bancária on-line, dentre tantas outras benesses, que agilizam e facilitam todo o processo.

O gestor imobiliário precisará mais que administrar imóveis, como também as relações do locatário, estender a vida útil dos sistemas de construção com base na indicação preventiva e corretiva de manutenção da propriedade e identificar eficiências de economia de custos que beneficiam os inquilinos e os proprietários.

E para quem nos acompanha sabe que já estamos escrevendo sobre essas atividades faz muito tempo!

Assim como varejo, os administradores de imóveis também devem implantar no seu processo locatício a experiência do usuário.

Mudança de Olhar

Dizer que os e-commerce’s estão “matando” o varejo é uma análise simplista.

A avalanche de falências que estamos presenciando no varejo, fechamentos de lojas e liquidações, não significa que os consumidores tenham trocado a ida a loja por apenas cliques.

Elas refletem uma mistura de fatores, incluindo um cenário de varejo superestimado ainda em uma mentalidade pré-internet, sem perceber que as pessoas adquirem menos coisas tangíveis por compras que tenham uma experiência por trás.

Na verdade, os varejistas tradicionais estão engolindo as empresas que estão ficando com operações somente on-line.

Uma pesquisa realizada em 2016 pela CBRE, identificou que 70% dos millennials a nível mundial, prefere lojas de varejo de “tijolo e argamassa”. 

O ponto comercial sempre terá seu valor, o X da questão é como hoje é dimensionado e configurado para atender esse novo consumidor.

Você está preparado para mudança agora mesmo!?

As duras lições que aprendi com ação de despejo.

A ação de despejo é um dos principais medos que um LOCADOR ou administrador de imóveis, possuem, porém essa demanda já fez parte da minha “grade curricular” durante esses 10 anos atuando como gestora de propriedades.

Há possibilidade de reduzir a incidência de casos, adotando medidas certas e realizando diligências assertivas para isso, principalmente quando você adquire essa experiência. Porém quem tem imóveis para renda, ou é um profissional possivelmente já passou por isso, ou passará, de modo que compartilharei aqui as lições que aprendi durante a saga da minha primeira ação de despejo judicial.

Lição 1: Ação de Despejo, quando existem indícios.

Antes de adotar essa medida da ação de despejo, sabemos que o LOCATÁRIO irá, primeiramente, deixar de honrar algum compromisso estabelecido contratualmente, como na maioria dos casos correspondem a falta de pagamento do aluguel ou um de seus encargos.

Será necessário realizar a cobrança, e saber ao certo qual a motivação pelo não pagamento, e o prazo para que ocorra o adimplemento, explico nesse artigo, o Funil Ideal para notificação extrajudicial, aqui.

Só que de tempos e tempos, o inquilino não paga, acumulando um mês a após outro, dando inúmeras desculpas, descumprindo acordos e prazos. E a principal falha é o que chamo de proprietários com “síndrome de aguentar e esperar o melhor”, quando estes administram por conta própria.

Veja o vídeo abaixo do Dr. Lair Ribeiro, o sucesso não acontece por acaso, no trecho de menos de 2 minutos, onde ele fala exatamente o que estou querendo ilustrar no contexto da locação de imóveis, aperte o play:

Resumindo portanto: Uma ocorrência não estabelece tendência, duas ou mais ocorrências estabelecem tendência, isso vale também para quando o inquilino dê desculpas continuadas, e muito mais quando da quebra de acordos, ou prazos estabelecidos.

Ou seja, antes da entrada em uma ação de despejo há total indício que isso venha ocorrer pelos motivos acima, exatamente como aconteceu comigo.

Lição 2: Ação de Despejo é Cara!

Pelo simples fato que o LOCADOR, já inicia pagando!

Abaixo os custos:

  • Honorários com Advogado (normalmente 20% sobre o valor da causa);
  • Custas Processuais (depende de cada estado e valor da causa);
  • Caução para emissão de liminar (3x o valor do aluguel);
  • Incumbência de guarda dos móveis e/ou objetos.

E mais os custos “invisíveis”:

  • Aluguel e/ou encargos atrasados e não pagos;
  • Tempo da ação de despejo com imóvel “parado”, sem rentabilização;

Lição 3: Ação de Despejo é Demorada!

Digo com vivência no âmbito da Justiça do Estado da Bahia, portanto não conheço outras praças, mas uma ação de despejo se bem instruída, tem uma duração média de 6 meses a 1 ano, dá entrada até a saída do inquilino propriamente dita, excluído casos onde o LOCATÁRIO durante o processo realiza um acordo, ou abandona o imóvel.

Durante esse tempo não tive mais contato com o LOCATÁRIO, até porque com a orientação do advogado a comunicação deve ser feita por esse profissional já que estamos falando de uma demanda judicial, em outras palavras, o LOCADOR simplesmente senta e espera, enquanto o seu inquilino continua a viver de graça!

No meu caso, ainda é pior, porque além de ver a aflição de um proprietário que nunca passou por isso, tendo que assumir despesas não planejadas, e até mesmo consolidar alguns prejuízos, tento descobrir meu “erro”, e continuar com credibilidade no mercado, mas depois essa preocupação passa com ganho de experiência, não apenas como profissional, mas como pessoa e no propósito maior de resolver problemas, e solucionar conflitos.

Lição 4: Ação de Despejo, o inquilino não pensa como você!

Muitas vezes temos uma ideia que assim que o inquilino receber a notificação judicial ele tomará providência de resolver o mais rápido possível, mas as previsões não acontecem, uma das perguntas que faço ao proprietário que deseja administrar por conta própria é:

Você tem coragem de despejar uma família? 

Por que de fato quando chegarmos ao nível da ação de despejo, é um processo duro, difícil, que gera nervosismo, ansiedade, e tantos outros aspectos negativos para ambas as partes, mas todo esse tramite é necessário, pois uma das partes descumpriu o acordado. 

Então, é respirar fundo e aprender, desde o inicio sabia que ação de despejo é desconfortável, mas definitivamente você só sabe a realidade quando a vivencia.

Lição 5: Ação de Despejo favorecem o inquilino.

Isso principalmente no Brasil, pois somos burocráticos, temos um judiciário abarrotado e recursos infindáveis, mas o meu foco, como administradora é que na verdade houve muitos custos que não foram previstos. Pode parecer injusto que você, LOCADOR, tenha que pagar para mover e guardar os pertences de seus inquilinos. Com certeza isso é injusto! 

Você poderá cobra-lo posteriormente, ou cumulado no processo, mas isso, só um advogado para te orientar tecnicamente, e assim ter mais possibilidade de êxito!

Alguns aproveitam da morosidade da justiça, justamente para ganhar tempo, postegar pagamento, e ironizar sabendo como funciona nosso judiciário.

Lição 6: Ação de Despejo, consome horas produtivas.

Você precisará de folga na sua agenda para poder dá atenção a algumas solicitações do advogado e juízo, como elaboração de planilhas, cálculos, notificações, comunicados, contatos, testemunhas, atualização de débitos, etc, etc..

Isso me fez aprender a montar um dossiê para cada locação minha, então, depois da experiência criei processos que facilitam todo esse trabalho que tive na minha primeira “aventura” da ação de despejo.

Lição 7: Ação de Despejo, o imóvel pode ser destruído.

Já ouvi relatos de locadores que teve seu imóvel destruído, nesse meu caso não chegou a esse nível, mas recebi o imóvel bagunçado, sujo e com alguns reparos a fazer, dessa tive sorte!

Muito inquilino, não sei porque motivo, mas puramente por má fé, acabando tomando uma atitude raivosa, insensata, e destrói imóvel alheio, isso está inerente a uma ação de despejo, mas espero que isso nunca aconteça com você.

Lição 8: Ação de Despejo, difícil conseguir dinheiro de volta.

Após todo o processo e o LOCADOR com a posse, levantei todas as despesas, primeiro para obter o conhecimento do custo que se teve com a ação de despejo, e depois saber se vale a pena, cobrar desse inquilino a restituição dos valores em uma nova ação, caso não tenha ocorrido de forma cumulativa.

Quanto passei por essa situação na minha trajetória como Administradora de Imóveis ainda não era possível penhorar o salário para pagamento de alugueis atrasados, como publicamos aqui essa noticia.

Lição 9: Ação de Despejo, Litígio X Acordo

As soluções arbitrais estão entre as formas mais antigas, conhecidas, para resolução de conflitos, onde um terceiro era eleito pelas partes para dar o seu parecer sobre uma questão do seu domínio.

Com o surgimento e formação da figura do estado, veio então o monopólio da jurisdição estatal, cabendo a este a aplicação das leis como operador único de justiça com a finalidade da manutenção da Lei e da Ordem.

Ocorre que as relações contemporâneas geradas por uma sociedade líquida, não comporta mais esta via única de operação da justiça, pois as pessoas esperam soluções imediatas, ou minimamente rápidas, para resolver os seus conflitos, que por sinal são muitos, e aumentam a cada dia mais, de modo que o assoberbamento da estrutura judiciária proposta pelo estado é uma realidade e o encorajamento às soluções alternativas de conflitos são realidade cada vez
mais presente.

Seja pela promoção do Novo CPC à promoção do diálogo entre as partes, seja pelo marco legal da mediação (Lei 13.140/2015) que instrui acordos a serem gerados por meio da mediação seja judicial ou extrajudicialmente.

Enfim, a busca pelo acordo tem ganhado grande relevância num território onde o litígio mostra-se inviável, seja por não trazer soluções à altura das expectativas, uma vez que sentenças de mérito sempre geram parte vencedora e parte vencida, seja pela demora na emissão da sentença, cabendo ao simples ato de entrar em acordo, ser desejável para que haja uma sociedade mais justa e pacificada frente aos seus novos e múltiplos desafios diários.

Lição 10: Ação de Despejo, nova perspectiva.

Essa experiência foi dolorosa, afinal uma ação de despejo não é algo simples principalmente quando você ainda é uma profissional que está iniciando uma caminhada nesse mundo que é a administração de imóveis.

Tive raiva, bate-boca, mas essa conduta me fez refletir se de fato era o melhor caminho, esse episódio me vez crescer muito, entender mais sobre o negócio, e principalmente sobre pessoas, hoje além de não ver uma ação de despejo como um “bicho de sete cabeças”, desenvolvi uma prática que reduz ao máximo a chance de isso acontecer.

Tenho um Curso On-line sobre Administração de Imóveis Residencias na Prática (para conhecer clique aqui), onde compartilho 10 anos de experiência, e ensino um verdadeiro passo a passo para você obter uma locação bem sucedida.

E você tem uma história para contar? 

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Até a próxima!

A locação de imóveis utilizados por hospitais, asilos, entidades religiosas, etc.

A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) trata a locação de imóveis urbanos, trabalhando regras distintas para as locações residenciais, não residenciais e, ainda, locações por temporada.

Ocorre que, particularmente, dentro da locação de imóveis não residenciais, é possível perceber o destaque dado ao legislador pátrio para determinados estabelecimentos e atividades que, por razões óbvias, contam com as benesses da Lei.

Primeiramente, é preciso destacar que enquanto o locatário pode devolver o bem locado antes de vencido o prazo contratual via pagamento da multa rescisória proporcional pertinente, o locador não poderá reaver seu bem antes do fim da locação, salvo, obviamente, motivos assinalados na Lei, fazendo-o, portanto, via denúncia cheia.

A denúncia vazia (imotivada) somente caberá, via de regra, ao término do prazo locatício.

A locação de imóveis: situações específicas

Ocorre que, em dadas situações, mesmo quando escoado o prazo contratual, não poderá o locador ter pretensão à retomada de seu bem imóvel por denúncia vazia, em razão de se pressupor a vulnerabilidade do locatário.

Essa impossibilidade de retomada se dá ainda que o contrato esteja vigorando por prazo indeterminado por muitos meses, limitando, pois, o Direito Fundamental de Propriedade diante do interesse social e humanitário que paira sobre determinadas atividades, tais como as unidades hospitalares, sanitárias, de saúde, religiosas, de ensino e os asilos.

Caberá, pois, apenas a denúncia cheia (motivada) naquelas hipóteses previstas no art. 53 da Lei do Inquilinato, quais sejam:

  • mútuo acordo;
  • prática de infração legal ou contratual;
  • falta de pagamento dos alugueres e demais encargos locatícios;
  • realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder; ou, ainda,
  • para a demolição, edificação ou reforma no bem imóvel que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento em sua área útil.

A Jurisprudência

Torna-se importante ressaltar, ainda, que, devido à restrição do exercício do direito de propriedade por parte do locador, a interpretação dentro da jurisprudência no tocante a estas atividades que merecem referida guarida legal também é restringida, de modo que unidades meramente administrativas ou de consulta, ainda que ligadas aos hospitais e, ainda, cursos livres de informática, línguas dentre outros, caminharão junto à regra geral das locações não residenciais e, portanto, não terão a proteção especial, senão vejamos decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) neste sentido:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. DESPEJO. INTERPRETAÇÃO DA REGRA DO ART. 53 DA LEI 8.245/1991. EXEGESE RESTRITIVA. ALEGADA VIOLAÇÃO AO ART. 63 DA LEI 8245/91. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.

  1. A norma constante do art. 53 da Lei de Locações não alcança o local em que desempenhadas atividades administrativas de estabelecimentos de saúde. Precedentes específicos desta Corte.
  2. O espaço locado em estação metroviária para a marcação de consultas e captação de clientes não se amolda ao benefício legal.
  3. Prestação de serviço de saúde regularmente realizada em local diverso.
  4. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (STJ. REsp 1310960/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/09/2014, DJe 16/09/2014)

De qualquer modo, em caso de proteção especial conferida, ainda que ocorram as hipóteses que autorizam o despejo, por força do art. 63 da Lei do Inquilinato, haverá prazo mais elástico para a desocupação do imóvel por estas entidades, ou seja, entre seis meses e um ano.

Afinal, a clientela envolvida não pode ser prejudicada pela descontinuidade destes serviços essenciais, devendo ser viabilizada uma mudança para novo local com o mínimo de desgaste e sofrimento possível.

Ordem Social

Diante do debatido, o que se percebe é que a restrição havida ao locador nestas locações de imóveis especiais, a bem da verdade, é mais um imperativo de ordem social na qual se sobrepõe o interesse público ao interesse individual, pairando, pois, sobre a clientela e atividade envolvida e não implicando numa proteção descabida do locatário propriamente dita, razão pela qual devem ser evitadas locações perpetuadas no tempo sem qualquer interesse social e humanitário, de fato, relevante.

Autoria: * Josiane Mafra é advogada graduada pela Universidade Federal de Viçosa (UFV/MG), assessora e consultora jurídica, especialista em Direito Público (UNEC) e em Planejamento, Implementação e Gestão de Cursos de Educação a Distância (UFF-RJ).  Pós-graduanda em Direito Urbanístico e Ambiental (PUC-MG. Mestre em Meio Ambiente e Sustentabilidade. (UNEC). Articulista, parecerista e palestrante, com experiência, há mais de 15 anos junto aos mercados imobiliário, urbanístico, turístico e ambiental. Autora dos livro digital de “Documentação Imobiliária: aspectos teóricos e práticos” e “Administração e Locação de Imóveis” (no prelo).