Você é proprietário e estar pensando em administrar imóvel por conta própria, o que te leva a tomar essa decisão?
Será que a primeira coisa que analisa é o fato que irá “economizar” em honorários do Profissional Corretor de Imóveis ou Imobiliária?
A intenção desse post não é defender em causa própria mas, comprovar que Administrar qualquer imóvel requer conhecimento, tempo, esforço, habilidades com pessoas, e tantos outros fatores que compõe a equação de uma locação bem sucedida.
Continue lendo esse artigo você LOCADOR, e irei demonstrar que a sua “economia” pode se tornar um mal negócio!
O que faz um Administrador de Imóveis?
Muito além de achar inquilino e cobrar alugueis, um verdadeiro administrador possui um processo de rotina, conhece o mercado imobiliário e acompanha a sua dinâmica, as mudanças e novas percepções do cliente, conhece a fundo a Lei do Inquilinato bem com as legislações pertinentes a essa área de atuação.
Só para ilustrar as atividades necessárias para um ciclo de uma locação:
- Identificar reparos necessários antes de dispor o imóvel (o que chamamos de pré-locação e escrevi um artigo sobre esse assunto aqui);
- Realizar uma avaliação mercadológica quanto ao preço do aluguel;
- Anunciar e agendar visitas;
- Entrevistar e realizar análise cadastral do pretendente;
- Confeccionar um sólido contrato de locação;
- Fazer a vistoria de entrega de chaves;
- Realizar vistorias periódicas;
- Emitir notificações quando necessárias;
- Reajustar aluguel;
- Atender demandas solicitadas pelo inquilino (reparos, consertos, etc);
- Combater a inadimplência;
- Auferir a melhor rentabilidade do investimento;
- Emitir recibos e relatórios;
- Manter um relacionamento profissional com o inquilino;
- Acompanhar quitação de condomínio e IPTU;
- Registrar toda a comunicação realizada com o locatário;
- Auxiliar em alguma demanda judicial;
- Realizar o distrato;
- Receber o imóvel nas mesmas condições ora locado;
- Relocar e diminuir a vacância;
- Dentre outras.
Percebeu que tem muito trabalho pela frente?
Administrar imóvel por conta própria: Você tem coragem de despejar uma família?
Chegamos a um ponto chave para quem pretende administrar imóvel por conta própria, a depender de como vai ser sua resposta para essa pergunta melhor nem continuar com a ideia.
Não quero de modo nenhum assusta-lo, e sim alerta-lo, que você pode vim passar por essa situação e vai ser necessário se impor quando o problema vier em sua direção.
Um Administrador de Imóvel ele deve ser imparcial, até porque tanto o LOCADOR como o LOCATÁRIO acabam sendo os nossos clientes, por mais que venhamos a relacionar com o eles sempre vai existir o laço profissional.
Não seria o caso do LOCADOR que com o tempo pode acabar tendo um relacionamento com o inquilino onde o lado emocional pode sobressair durante o lapso da locação, e isso acabar impactando negativamente nessa relação contratual.
Quero deixar claro também que não é de decidir ser frio com o LOCATÁRIO, até porque tenho clientes inquilinos que sempre marco para tomar café, envio cartões de aniversário e em datas festivas, mando notícias sobre algo que possa interessar ao seu negócio, o que está em questão aqui é o PROFISSIONALISMO!
Administrar imóvel por conta própria: O inquilino problemático!
😕 Xiii, só de pensar já franzimos a testa, não é verdade?
O Profissional Administrador de Imóveis pela experiência da prática ele consegue identificar um possível inquilino “problemático” reduzindo a probabilidade, porém nenhum de nós consegue a façanha de não ter em seu histórico de administração um LOCATÁRIO que nunca tenha causado sérios ruídos..
A principal diferença entre o administrador e alguém que pretende administrar imóvel por conta própria é a habilidade de lidar com pessoas no negócio locatício, conflitos, discussões, etc, pois somos um verdadeiro mediador das partes, porém obter isso requer muita inteligência emocional.
Por natureza sempre fui uma pessoa tranquila, mais de ouvir do que de falar e essa qualidade é imprescindível para essa área de atuação.
Mas, digo a você leitor, teve dois livros que foram fundamentais para o meu crescimento na arte de lidar com pessoas e tornar uma solucionadora de problemas, e indico caso queira administrar imóvel por conta própria:
- Livro de Provérbios (Salomão)
- Como Fazer Amigos e Influenciar Pessoas (Dale Carnegie)
Desejo uma boa leitura!
Somos Especialistas!
Outro aspecto que o LOCADOR deve considerar em administrar o imóvel por conta própria é lembrar que o Administrador é especialista nesse assunto.
E não digo somente a parte teórica, e sim quanto a sensibilidade do negócio, o traquejo que temos por lidar com isso todos os nossos dias!
Vão existir ocasiões que estamos tão habilitados que contornamos a situação de uma maneira mais leve, e mais rápida, até porque já assistimos esse vídeo antes, não é verdade?
Se você não quer desprender tempo e esforço, acho melhor contratar um Administrador!
A Manutenção e Relocação, os itens mais caros de sua locação!
A conservação do imóvel e o tempo de vacância são os principais itens que irão influenciar na rentabilidade da locação do seu imóvel.
Não entendo como alguns proprietários não estão dispostos em investir na manutenção dos seus imóveis, acreditando que ele é “Ad Eternum”.
Deixa eu explicar:
Quando recebemos um imóvel novo este apresenta o seu nível de desempenho máximo, ao longo da vida útil desse bem, devem ser realizadas intervenções de manutenção, para que o imóvel não decaia do patamar minimo de desempenho, o que tornaria inviável para uso, sem contar é claro com o grau de obsoletismo que aumenta demais a vacância.
Perceba como ocorre no gráfico abaixo:
Já recusei imóveis onde o LOCADOR não quis efetuar os reparos sugeridos, pois sei que a depender do perfil do imóvel/cliente irei desprender muito tempo para ter êxito, e o trabalho acaba não compensando.
Porém, essa ilustração também é desfavorável para o LOCADOR pois o mesmo eleva demais a vacância e acaba ficando mais de 6 meses tentando fechar negócio, porém ele esquece que as despesas fixas (condomínio, IPTU, etc) acaba corroendo seus lucros.
Minha instrução caso ainda decida administrar imóvel por conta própria é a constituição de um “fundo de reserva”, exatamente isso!
Assim como o condomínio opta por juntar quantias para futuras reformas, faça isso também para agregar valor ao seu imóvel!
O ápice da rentabilidade de uma locação é saber identificar a hora de vender.
Posso afirmar que esse é o “fatality” para quem investe em imóveis e busca o melhor resultado possível.
Para identificar esse momento, o Administrador deve conhecer o histórico do imóvel, o preço e o ano de aquisição, elaborar planilha de rentabilidade gerada pelo aluguel desde o momento que esteja na sua mão para administra-la, e assim, medindo as informações e dados que gere um relatório e faça constatar o momento que torna-se viável a venda.
Nós profissionais de mercado estamos incessantemente obtendo, estudando, analisando, condições para levar até o nosso cliente informações e argumentos que lhe traga segurança para a sua tomada de decisão.
O verdadeiro profissional Corretor/Administrador de Imóvel faz isso com dedicação, amor, compromisso, responsabilidade, pois temos um nome a zelar, e como diria um amigo do ramo REPUTAÇÃO É TUDO!
Por isso caro Leitor, antes de administrar imóvel por contra própria pense duas vezes, e conte conosco nessa jornada!
