Principais cuidados na locação de imóveis por temporada.

Vasculhando na internet sobre o assunto locação de imóveis por temporada pude perceber em artigos, notícias de sites do ramo imobiliário, informações errôneas, desencontradas e na maioria dos casos dadas por advogados e administradores.

O que pode prejudicar ao leitor leigo que busca orientação de algo que esteja acontecendo na sua locação, ou até mesmo se prevenir antes de locar.

Com a facilidade de acesso a informação dada pela internet, o conhecimento vem se tornando “superficial e vulgar” e proprietário de imóveis deve ter muito cuidado antes de absorver o que anda lendo por ai.

Principalmente quando se trata de uma transação imobiliária. Tenho que alertar também aos Modelos de Contratos Gratuitos que estão disponíveis “a um clique”, mas geralmente são básicos, e pode não resguardar os seus direitos e provocar prejuízos futuros.

Locação de Imóveis é uma transação que necessita de conhecimento especializado, e credibilidade no mercado, por isso antes de mais nada saiba quem está te orientando, pois por se tratar de locação de imóveis por temporada por exemplo.

Esse cuidado pode evitar grandes dores de cabeça. 

É nesse artigo que vou mencionar os principais cuidados que deve-se ter em uma locação de imóveis por temporada.

Locação de Imóveis por Temporada

Antes de mencionar os principais cuidados na locação de imóveis por temporada, vamos saber o que a Lei do Inquilinato nos diz:

Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

1. Prazo na Locação de Imóveis por Temporada;

Percebe-se que a grande diferença entre as demais modalidades de locação para o de temporada é o PRAZO! Conforme lemos acima esse prazo NÃO pode ser superior a 90 dias (detalhe que 90 dias é diferente de 3 meses, ok?) 

Existe prorrogação nesse tipo de contrato?

Para responder, vamos ver o que diz a Lei de Locações:

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o LOCATÁRIO permanecer no imóvel sem oposição do LOCADOR por mais de trinta dias, presumir – se – á prorrogada a locação por tempo indeterminado, (…)

Porém, caso isso ocorra é necessário que o LOCADOR tenha conhecimento do que diz o parágrafo único do mesmo art. 50:

Ocorrendo a prorrogação, o LOCADOR somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início (…)

Por isso é importante antes de encerrar o prazo dos 90 dias enviar uma notificação para o LOCATÁRIO caso não tenha interesse de prorrogar e acabar somente reavendo o imóvel após 30 meses.

locação de Imóveis por Temporada-02

2. Mobília e Utensílios na Locação de Imóveis por Temporada;

Normalmente para seu imóvel ter maior atratividade ao público que procura por locação de imóveis por temporada eles dão preferencia para opções que estão mobiliados ou até mesmo com utensílios (roupa de cama, talhes, pratos, etc), o que demanda maior cuidado e é justamente por isso que na Lei do Inquilinato no seu Art. 48 orienta:

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, OBRIGATORIAMENTE, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Indico portanto um inventário completo de todos os itens que irão fazer parte da locação, não esqueça de fazer um rico levantamento fotográfico datado e peça para o LOCATÁRIO rubricar todas essas fotos registradas, assim você garante eficiência na elucidação nas provas em uma eventual demanda jurídica.



3. Cadastro do Locatário e Hospedes na Locação de Imóveis por Temporada;

Saber quem você vai colocar dentro do seu imóvel é uma etapa importante e essencial para obter êxito na sua locação, portanto não deixe de realizar uma pesquisa cadastral do LOCATÁRIO que ficará responsável, verifique seu histórico junto aos órgãos de crédito, etc, e sempre realize o cadastro com dados pessoais de todas as pessoas que irão ter acesso ao imóvel, inclusive os seus veículos, caso houver.

É importante deixar explicito no contrato a capacidade máxima de pessoas, e que são obrigados a respeitarem o direito de vizinhança, bem como Convenção e Regimento Interno do condomínio.

4. Garantia da Locação de Imóveis por Temporada;

Qual a melhor garantia para esse tipo de locação?

Por se tratar de um período curto é muito viável que seja a CAUÇÃO em dinheiro, que pode ser cobrado antecipado cumulado com as demais taxas como IPTU e Condomínio, conforme o que diz o Art. 49.

O LOCADOR poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

locação de imóveis por temporada

5. Contrate um Profissional na Locação de Imóveis por Temporada. 

Já conheci vários proprietários de imóveis que por desconhecimento da Lei do Inquilinato, ou por desprezarem o trabalho do Corretor de Imóveis que atua na área, acaba sofrendo as consequências por locar seu imóvel por conta própria, acreditando piamente que um aplicativo ou um modelo de contrato baixado pela internet  é suficiente para garantir segurança na sua transação imobiliária.

Porém saiba selecionar esses profissionais, por que não adianta nada espalhar seu imóvel a vários corretores sem conhece-lo, tendo um contato totalmente virtual acreditando que quantidade é sinônimo de qualidade, pois sabemos que não é!

Experimente dar exclusividade a um Administrador de Imóveis onde você já pesquisou sobre a idoneidade e credibilidade dentro do mercado, e perceba a diferença na prestação desse serviço e garanta uma locação mais segura!

Até a próxima!

Lei de Locações e 2 regras para aluguel por temporada.

A Lei 8.245/91, também conhecida como Lei de Locações, é recheada de regras, e as tais precisam ser cumpridas à risca para que seja possível, se necessário, pleitear direitos judicialmente.

Nesse post falaremos sobre duas dessas regras referentes à definição de prazos no contrato de aluguel por temporada, que nenhum LOCADOR ou profissional Administrador de Imóveis deveria ignorar.

A lei de locações define o prazo que caracteriza uma locação de imóvel por temporada no Artigo 48, que diz:

“Considera ­ se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário (…) contratada por prazo não superior a noventa dias (…)”

2 regras da Lei de Locações sobre prazos no contrato de aluguel por temporada que o Locador não pode ignorar.

Lei de Locações-1

Porém a primeira das regras estabelecida na lei de locações que nenhum LOCADOR ou profissional administrador de imóveis pode ignorar quando o assunto é locação por temporada, está no Artigo 50, vejamos:

“Findo o prazo ajustado, se o LOCATÁRIO permanecer no imóvel sem oposição do LOCADOR por mais de trinta dias, presumir ­ se ­ á prorrogada a locação por tempo indeterminado (…)”

Essa regra é agravada pelo que diz a Lei de locações no artigo 47 que diz:

“Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga ­ se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel.”

E no seu inciso V:

“Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.”

Portanto, pela Lei de locações, no caso de pactuado um contrato de aluguel por temporada, e findo o prazo de 90 dias o LOCADOR ou profissional que estiver fazendo a administração do imóvel, notificar o LOCATÁRIO, a locação porrogar­-se­-á automaticamente por prazo indeterminado, só cabendo direito à denúncia imotivada após 5 anos de vigência contratual.

Vamos combinar que 5 anos é um prazo excessivamente longo para alguém que pensava alugar um imóvel temporariamente não é?

Então colega administrador de imóveis ou LOCADORES atentem-­se para a segunda regra definida pela Lei de locações que você não pode ignorar para garantir o cumprimento dos prazos estabelecidos no contrato de aluguel por temporada, o mesmo está descrito no Art. 5, que alerta:

“Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do LOCADOR para reaver o imóvel é a de despejo.”

Os prazos da Lei de Locações para temporada e o Direito Preventivo.

Lei de Locações

Eu indico sempre que os nossos clientes, amigos e leitores aqui do blog utilizem ao máximo do Direito Preventivo e portanto a produção antecipada de provas, sempre respalda por contratos que de fato celebrem atos jurídicos perfeitos.

Mas vale notar que de nada adianta quando não for acionado o judiciário quando necessário e no tempo devido.

Todos sabem que a boa relação LOCADOR ou quem este designar como intermediário na locação, e LOCATÁRIO pode suprimir em muito a possibilidade de ações judiciais, mas se essa se fizer necessária deve ser fartamente respaldada e proposta no tempo devido para minimização de prejuízos.

Portanto no caso discutido nesse post, o LOCATÁRIO  deve ser notificado 15 dias antes do vencimento pactuados no contrato de aluguel por temporada, e em caso de permanência do LOCATÁRIO no imóvel, deve ser proposta imediatamente a ação de despejo.

Como previsto na Lei de Locações, que ainda preserva ao LOCADOR o direito de Liminar Judicial para desocupação do imóvel em 15 dias, como descrito no Artigo 59, Inciso III.

[Passo a Passo] Contrato de Locação por Temporada de acordo com a Lei do Inquilinato

Se você está aqui é porque pretende fazer um contrato de locação por temporada, para seu imóvel, ou mesmo já o fez e o tal contém vícios ou omissões.

Há um tempo atrás o Tiago gravou um vídeo para o canal nosso no YouTube onde afirmou que o desconhecimento da Lei 8.245/91 é o erro nº 1 que um proprietário de imóveis

Ou corretor por ele designado pode cometer ao efetivar uma locação por temporada, porque como determina a Lei 4.657/42 em seu Art. 3º:

Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece.

Acrescento, e cito a Lei 8.078/90, quando esta determina em seu Art. 51, Inc. IV:

“São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa ­fé ou a equidade.”

Contrato de Locação Por Temporada, itens iniciais:

Com isso, concluo que a celebração de um contrato de locação por temporada deve ser encarado com a devida seriedade, com base na boa­ fé e equidade.

Pois como determina nosso Diploma Civil em seu Art. 113:

Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa ­fé e os usos do lugar de sua celebração.

Vamos então nessa postagem orientar nossos leitores, clientes e parceiros, ao longo de um verdadeiro tutorial de como fazer, passo ­a ­passo.

Um contrato de locação por temporada isento de vícios, omissões ou cláusulas abusivas que o desqualifiquem ou mesmo o anulem no todo ou em parte a posteriori.

1. O Contrato de Locação Por Temporada e o Negócio Jurídico Perfeito:

O Nosso Diploma Civil determina:

“Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I -­ agente capaz;
II -­ objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III -­ forma prescrita ou não defesa em lei.”  

Com isso o nosso contrato de locação residencial tem a sua primeira cláusula dedicada à manifestação de equidade e boa­ fé de todas as partes envolvidas no contrato, que assumem conhecer as Leis e Normas do Ordenamento Jurídico Brasileiro envolvidas no ato da pactuação contratual.

Destacando a Lei 8.245/91 (mais conhecida como a Lei do Inquilinato) que regula a Locação de Imóveis urbanos, como é definido o objeto de tal contrato.

A segunda cláusula, dedica­-se à qualificação das partes e a declaração e mesmo constatação formal de que as mesmas são capazes e tem anuência de outros entes legalmente constituídos para celebrarem e pactuarem de comum acordo.

As demais cláusulas e pactuações que regulam entre si por livre e espontânea manifestação de vontade.

A terceira cláusula é dedicada à discriminação do objeto, do qual a parte definida como LOCADOR afirma ser legítimo possuidor.

E dela dispõe em contrato oneroso do seu Bem que está livre e desimpedido de ônus e gravames que assim impedissem o negócio realizado com a parte definida com o LOCATÁRIO.

Com isso encerram-­se as declarações iniciais e qualificação das partes envolvidas no contrato de locação residencial, que possibilitam a partir de então a celebração de um Negócio Jurídico Perfeito.

Contrato de Locação Por Temporada, condições preliminares:

Cabe um alerta ao Proprietário ou Administrador de Imóveis, não prosseguir nos demais passos dessa contratação, se não tiver plena certeza quanto a estar diante de “agentes capazes”, “objeto lícito” e “ dentro das delimitações Legais”.

Ao custo de responder a posteriori por perdas e danos, no caso de omissão ou constatação de imperícia e até mesmo imprudência e pior do que isso, comprometer a sua reputação profissional ante a celebração de negócio duvidoso.



2. O Contrato de Locação Por Temporada e a destinação do imóvel:

É muito importante para o LOCADOR definir no contrato de locação por temporada a destinação do imóvel, que o mesmo deverá ser utilizado para fins “Estritamente Temporários”.

Pois fica o LOCADOR obrigado pela Lei 8.245/91, Art. 22, Inc I:

Entregar ao LOCATÁRIO o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.

Cabe também salientar que a Lei 8.245/91 veda a sublocação do imóvel, sem o consentimento por escrito do LOCADOR.

Fato que aconselho destacar em seu contrato de locação por temporada, pois está descrito na Lei do Inquilinato, Art. 13.

E fica assim obrigado o LOCATÁRIO pela Lei 8.245/91, Art. 23, Inc. II:

Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.

Ficando assim o LOCATÁRIO sob pena de rescisão contratual cominada com pagamento de multa compulsória, sem prejuízo de ação por perdas e danos, se assim não proceder.

3. O Contrato de Locação Por Temporada e o estado do imóvel

A Lei 8.245/91 no Artigo 22, determina que é dever do LOCADOR:

I – entregar ao LOCATÁRIO o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
V -­ fornecer ao LOCATÁRIO, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.

Isso posto, cabe salientar que o contrato de locação por temporada, também deve ser associado a uma vistoria de entrega de chaves, que discrimine com amplo registro fotográfico o estado em que o imóvel, o que está sendo entregue ao LOCATÁRIO.

Pois é nesse exato estado que o LOCATÁRIO ficará obrigado contratualmente a entregar o imóvel ao LOCADOR findo a vigência da locação. (Ver Lei 8.245/91, Art. 23, Inc. III).

4. O Contrato de Locação Por Temporada e a definição do Prazo e sua prorrogação.

O contrato de locação por temporada está fundamentada pelo Art. 48 da Lei do Inquilinato, vejamos:

Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Portanto para que um contrato de locação se configure por temporada não pode ultrapassar o prazo de 90 dias.

Faço um alerta que 90 dias não são 3 meses!!

A contagem do prazo no contrato de locação por temporada é feita em DIAS.

Caso após os 90 dias o LOCATÁRIO permanecer no imóvel sem oposição do LOCADOR por mais de 30 dias a locação é prorrogada automaticamente por tempo indeterminado, e agora não sendo mais exigível ao LOCATÁRIO o pagamento antecipado de aluguel e encargos, conforme menciona o art. 50 da Lei n° 8.245/91.

Assim sendo, o LOCADOR só poderá realizar a denúncia vazia após 30 meses da locação, é o que diz o § único do artigo acima mencionado:

(…)

Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.



5. O Contrato de Locação Por Temporada, do preço.

A Lei do Inquilinato prevê no Artigo 17, bem como seu Parágrafo Único, o que se segue:

É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único: Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

Como a Lei 8.245/91 deixa bem claro que o valor do aluguel é de livre estipulação, cabe apenas salientar que há sempre três valores para todo e qualquer imóvel:

  1. o que se quer;
  2. o que realmente vale;
  3. e o que o mercado paga.

Um dos principais fatores que vão ditar a velocidade da sua locação será o alinhamento do preço estipulado para o aluguel e o preço justo do mercado.

6. As benfeitorias e o Contrato de Locação Residencial.

Já escrevi nesse mesmo blog uma postagem bem elucidativa sobre o tema benfeitorias [Clique Aqui para Ler].

Portanto sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, cabe ao LOCADOR no contato de locação residencial, só autorizar as duas primeiras, se notificado por escrito, e implicar que as tais mesmo que autorizadas serão incorporadas ao imóvel.

Renunciando o LOCATÁRIO ao direito de retenção, sendo as benfeitorias necessárias realizadas pelo LOCATÁRIO indenizáveis, de comum acordo entre as partes para fazer valer a Lei 8.078/90, Art. 51, Inc. XVI.

Por último vale salientar que as benfeitorias voluptuárias, as que podem ser levantadas, não devem comprometer a estrutura do imóvel, tendo obrigação o LOCATÁRIO de reparar eventuais danos causados quando da devolução do Bem no estado em que o recebeu.

7. As garantias locatícias e o Contrato de Locação Por Temporada

Normalmente em contratos de locação por temporada utiliza-se a modalidade da CAUÇÃO em dinheiro, por se tratar de um prazo curto, além de ser mais fácil.

Porém, nada impede que outras modalidades de garantia sejam solicitadas ou aceitas, vai depender do que as partes definirem.

De qualquer forma aconselho que mesmo no contrato de locação por temporada você, LOCADOR ou Administrador solicite do LOCATÁRIO uma garantia. 

Sempre solicito que meus clientes inquilinos caucione a locação para garantir sobre qualquer dano ao imóvel, seus móveis e utensílios ou dependências do condomínio. Onde será devolvido ao final da locação a importância recebida, a menos que alguma irregularidade seja verificada até o efetivo reparo.

8. Moradores, regimento interno e o Contrato de Locação Por Temporada

É comum ouvirmos principalmente quando a locação é para uso de lazer, férias, que acabaram gerando alguns excessos do LOCATÁRIO e seus convidados, não é verdade?

Para prevenir quanto a isto, indico dois pontos que sejam inseridos:

  1. É importante que conste no contrato a capacidade de habitação máxima no imóvel, e existe um cálculo baseado pelo projeto hidráulico e sanitário do prédio, portanto verifique!
  2. Havendo regulamento especial (convenção e regimento interno) para o imóvel, o LOCATÁRIO se obriga a observá‐lo integralmente, como mais uma cláusula do contrato, do qual passará a fazer parte integrante, (faça ser conhecido do inquilino, entregue uma cópia e solicite o termo de ciência).

9. Da desistência e devolução do imóvel no Contrato de Locação Residencial.

O LOCATÁRIO poderá desistir do contrato de locação por temporada com o LOCADOR e o LOCADOR poderá estabelecer um valor a título de ressarcimento pelos danos oriundos da desistência, no nosso modelo indico que o LOCATÁRIO perderá os valores que já pagou como reserva (50% do valor total).

O LOCATÁRIO é obrigado por Lei, como já vimos, a devolver o imóvel no estado em que o recebeu de acordo com a vistoria por ele assinada no ato da entrega das chaves, por isso a importância do Laudo de Vistoria para mencionar o estado do imóvel item a item, bem como o inventário de móveis, eletrodomésticos, utensílios ou acessórios.

Devendo entregar as chaves pessoalmente, ao LOCADOR ou a quem esse designe, nunca a outem.

10. Definição de foro e testemunhas no Contrato de Locação Por Temporada.

Contrato de Locação por Temporada

O Novo Código de Processo Civil traz como recomendação em seu Artigo 781, Inc.V:

A execução fundada em título extrajudicial será processada perante o juízo competente.

Observando-­se o seguinte:

a execução poderá ser proposta no foro do lugar em que se praticou o ato ou em que ocorreu o fato que deu origem ao título, mesmo que nele não mais resida o executado.

A mesma Lei define como Título executivo extrajudicial:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

III -­ o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas.

Portanto nunca abra mão da definição do foro da comarca do imóvel para dirimir quaisquer eventuais ações, e muito menos abra mão da coleta da assinatura de duas testemunhas.

Se possível com reconhecimento de firma, para a definição do seu contrato de locação residencial como um título executivo extrajudicial.

Resguardando assim direitos como brevidade em eventual processo de execução por “quantia certa” no caso de não recebimento dos aluguéis, após a saída do LOCATÁRIO do imóvel por ação de despejo.

Contrato de Locação Por Temporada, você está pronto!

Após apresentar um tutorial com 10 passos para que você faça um excelente contrato de locação por temporada, fica mais uma dica:

Não tem nada melhor para resolver um conflito do que poder dizer “está escrito no contrato”!

Portanto faça um contrato que lhe dê segurança jurídica suficiente para que de fato lhe traga garantia de um bom negócio, estabelecido dentro das Leis e Normas estabelecidas pelo nosso Ordenamento Jurídico.

Não faça “qualquer contrato”, lembre-se:

Você pode precisar dele no futuro.

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Garanto que fará um excelente negócio e celebrará um excelente contrato de locação por temporada.