O maior erro que cometi no meu primeiro aluguel de imóvel.

Aprendi com o tempo que um bom inquilino pode proporcionar credibilidade e trazer bons resultados para meu sucesso profissional.

Por outro lado, um locatário ruim pode tornar sua vida e seu negócio um “inferno”. 

Se seu inquilino paga com atraso, recusa a realizar as manutenções que estão sob a sua responsabilidade, causa atrito com vizinho, ou qualquer outra coisa que faça prejudicar o imóvel e o vinculo locatício, muito provavelmente a ação de despejo será a consequência.

Porém, um bom inquilino pode significar muita coisa!

Maior renda para o locador, menos problemas para o administrador, e satisfação do próprio locatário.

Construir um sólido processo de seleção de locatários é imperativo para o sucesso de qualquer profissional ou uma empresa administradora de imóveis.

Mas só descobrir isso depois de passar na pele por uma situação que poderia me fazer desistir..

Meu primeiro aluguel de imóvel

Quando me tornei Corretora de Imóveis, aos 18 anos, já tinha decidido que queria atuar na área de gestão de imóveis.

Na verdade, a administração sempre fez parte do meu gosto profissional, imóveis, condomínios e empresas, o que me fez escolher a Ciências Contábeis como minha formação superior.

Entretanto quando definitivamente tirei meu CRECI, sempre ouvia meus colegas mais velhos dizerem:

“Locação de imóveis é complicado”

“Locação de imóveis só é problema”

“Locação de imóveis só é para quem tem estrutura”

Esse receio já começou a permear minha cabeça, antes mesmo de realizar minha primeira locação.

Mas esse dia chegara! Uma proprietária que tinha acabado de receber um imóvel de herança do seu avó, contratou meu serviço após ser indicada por conhecidos.

Após alguns dias estava com um pretendente a locação, um inquilino conceituado, pois descobrir que era consultor financeiro, já tinha sido inclusive entrevistado no programa de Jó Soares!!

Pois bem, essas informações já foram suficientes para “afrouxar-me” na análise do locatário, pulado etapas imprescindíveis e assinando o contrato de locação.

Administradora de primeira viagem

Pouco tempo após veio a inadimplência, o que tornou totalmente uma ciranda, onde pagava um, e devia dois.

Como o pagamento era via transferência bancária, pagava o aluguel em partes, a multa nunca era quitada, mas quando eu menos esperava quitava todo o débito..

Mas o ciclo se repetia, cada mês era um desgaste, volta e meia e a história era a mesma..

Tive a síndrome de aguentar e esperar o melhor, mas descobri que isso não acontece!

Sabe aquela regra da física que, uma ocorrência não estabelece tendência, duas ou mais ocorrência estabelecem tendência?

Pois então, estrava trabalhando no modo ESPERANÇA!

E essa postura me fez ter mais problemas, já que a inadimplência aumentou, inclusive o inquilino deixou de pagar taxas condominiais, ao ponto do condomínio colocar a locadora na justiça.

Pensava eu, como pode um Consultor Financeiro de renome, que ensina as pessoas a terem suas finanças em dia, poder ser devedor de onde mora de aluguel??

A questão que aprendi desde a primeira vez foi que, ele sabia como as leis funcionavam, os processos necessários até que de fato uma ação de despejo venha a ser executada, e ganhava tempo com isso.

Analise do locatário, faça uma triagem!

Permitir que inquilinos ruins habitem os imóveis que você gerencia está implorando por problemas, e isso se traduz em uma porção de trabalho adicional.

Foi exatamente isso que ocorreu comigo, por um erro fatal de displicência na análise do locatário, e não realizar profissionalmente todos os pontos, como renda, análise do CPF, histórico de score, processos, etc.

Me faz lembrar da passagem de provérbios, o livro da sabedoria:

O prudente percebe o perigo e se esconde, e o incauto, contudo, passa adiante e sofre as consequências.

Eu estava sofrendo as consequências!

Quer se trate de danos ao imóvel, aluguel e encargos atrasados ou mal comportamento, percebi que o tempo e a energia gastos na mitigação dos problemas que os inquilinos ruins criam garantem que você seja disperso. 

Por isso aprendi que o aspecto mais importante de lidar com um inquilino inadimplente é:

NÃO DEIXE PASSAR UM DIA SEM AGIR!

Mais uma vez, não cometa o erro de matar a sua eficiência e a confiança do proprietário, aceitando sempre os candidatos que lhe custarão a longo prazo.

Em vez disso, certifique-se de que tenha um processo profissional de análise de locatário.

Já ensinei aqui como reduzir em até 90% a chance de inadimplência na sua locação.

Outras precauções no aluguel de imóvel

Garantir que você mantenha sua atividade profissional de administração de imóveis rentável e eficiente é quase impossível se você for sugado pelas armadilhas associadas a esses erros como esse.

Também vale para o proprietário que decidiu pela auto gestão.

É bom lembrar que existam outras questões para as quais os administradores devem ser cautelosos.

Como ter profundo conhecimento da Lei do Inquilinato, possuir habilidades complementares e desenvolver processos necessários para lidar com eventuais problemas, mas dessa vez dentro da zona de risco calculada.

É sem sombra de dúvida uma maneira de garantir que você está construindo credibilidade da sua imagem profissional, e proporcionando segurança aos locadores.

Aluguel de imóvel, um negócio!

aluguel de imovel

Por mais ansioso que você esteja em conseguir um inquilino e a partir daí começar a receber aluguel, não vale a pena correr risco sem antes checar as credenciais do inquilino, pode ser o Presidente da República!

Entenda, que administrar imóveis é um negócio e você precisará operá-lo como tal, desde o primeiro dia!

Esse episódio me fez quase desistir, mas a verdade era que tomei atitudes AMADORAS!

Não era o mercado de locação que era “DURO”, eu que estava despreparada, e assumir isso para mim mesmo foi o que me fez chegar até aqui.

A maioria das empresas fecham, quebram, antes dos 5 anos, devido a sustentação apenas em SONHO, mas para um projeto dá certo, é necessário base, técnica, conhecimento, processos.

O mesmo acontece com a administração de imóveis!

Então, fui em busca do que literalmente faltava: ESTUDO!

E cheguei ao conhecimento dos 5Cs da Análise do Locatário:

  1. Caráter: Idoneidade no mercado de crédito
  2. Capacidade: Condições de gerar receita/renda
  3. Capital: Situação financeira
  4. Colateral: Situação patrimonial
  5. Condições: Impacto dos fatores externos sobre sua fonte de receita

Assim, coloquei essa etapa da locação como uma prioridade absoluta, porque a análise deficiente é quase sempre o maior erro que administradores e locadores cometem. 

E por incrível que pareça, muitas vezes é o maior erro dos veteranos, também.

Analise do locatário e a tecnologia

A tecnologia está proporcionando muita facilidade para as partes no aluguel de imóvel, como assinatura de contrato digital, reconhecimento de firma digital, e análise de cadastral quase instantaneamente, o que me deixa em alerta.

Não sou contra, pelo contrário, esses mecanismos vieram para ficar, trazer agilidade para administração de imóveis, porém nessa ânsia de dá uma velocidade “a jato” as contratações, podem ocasionar resultados não esperados.

Vejo inquilinos e proprietários sem lerem o contrato, como se aceitasse condições da mesma forma quando criam um e-mail em um provedor, depois aparecem questionando, ou não sabendo seus efeitos, lembrando um contrato de adesão.

Ou então simplesmente reduzindo a aprovação do cartão de crédito do locatário como item suficiente em sua análise..

Não é algo que recomendaria para aluguel de imóvel. Prefiro ainda continuar a avaliar os locatários dentro dos parâmetros de segurança, e unir a tecnologia de modo que favoreça as ambas partes.

Aprendendo com os erros

Existe uma frase que diz que você é inteligente quando aprende com seus erros, mas o sábio aprende com os erros dos outros.

Sabe qual é a maior lição que aprendi?

É melhor um imóvel vago que alugado para a pessoa errada!

Então, desejo com esse post que você torne um sábio na gestão do aluguel de imóvel, e dê valor a uma análise correta do seu pretendente a locação!

E você, também já aprendeu com seus erros?

Conte nos comentários abaixo.

Até breve!

Aprenda como fazer análise do locatário para seu imóvel.

A fase de como fazer análise do locatário é uma etapa que precisa de extremo cuidado.

Pois é neste ponto que vai determinar se a sua locação vai ser bem-sucedida.

De uma coisa pode ter certeza, o que vou falar abaixo é fruto de minha experiência prática, depois de erros e acertos em administração de imóveis.

E, também o know-now que adquirir durante anos analisando documentação de cliente para liberação de financiamento imobiliário.

É natural que você proprietário de imóveis ao ter contato com o pretendente solicite algumas documentações básicas, como RG e CPF.

Mas isso é totalmente insuficiente para garantir uma locação segura.

Veja abaixo as solicitações que adoto quando um interessado quer efetivar a locação.

Aprenda como fazer análise do locatário para seu imóvel:

como-fazer-analise-do-locatario-na-locacao

Documentos de Identificação:

Solicite o RG e mais outro documento de identificação.

Só este cuidado você poderá perceber se tem algum documento com indicio de fraude.

Verifique o histórico de crédito:

Consulte nas empresas de verificação de crédito, como o SPC e SERASA, se o locatário está com o “nome sujo”, ou se já teve algum histórico de “mal pagador”.

Mas saiba identificar quando uma negativação de um pretendente a locação é relevante ou não.

Emita antecedentes criminais:

Quase não vejo, mas é de fundamental importância você saber a quem poderá está entregando as chaves do seu imóvel.

Análise de renda:

A apuração de renda é um fator chave, pois o interessando depende dele para honrar com todos os compromissos da locação.

Por isso tenha o cuidado de solicitar comprovação de renda.

Atenção!

Aos candidatos que tenha renda informal, uma alternativa é solicitar extratos bancários dos últimos 6 meses e até mesmo a Declaração de Imposto de Renda.

Certidões Negativa de Processos Judiciais:

Essas certidões possibilitam obter conhecimento se o locatário está com algum processo em curso.

Ou já julgada, o que permite observar se são ou não relevantes para aprovação da análise.

Regularidade do CPF:

É um passo bem simples, mas também útil, basta acessar o site da Receita Federal e emitir uma Certidão de Regularidade do CPF.

Adotando as medidas acima você diminui drasticamente o risco de ocorrência durante o prazo contratual da sua locação.

Como fazer análise do locatário, e a experiência

Por experiência posso traçar um perfil de pretendentes que na maioria das vezes já apontam que irão trazer problemas:

Pessoas muito simpáticas que querem te agradar e conquistar sua confiança…

Mas tem um passado comprometedor.

E boa parte escolhe imóveis que estão sendo anunciados pelos próprios proprietários pois conhecem os rigorosos critérios da seleção de uma imobiliária.

certidão negativa de processos judiciais-05

Outro ponto que já vi acontecer muito:

É alugar para conhecidos de amigos, ou até mesmo parente, devido a esse grau de aproximação.

Muitas vezes você não toma a precaução e imparcialidade devida..

E lá na frente acaba colhendo maus frutos…

Permitir entrada de locatários sem tomar esses cuidados afetará diretamente a segurança da locação do seu imóvel.

E sem sombra de dúvida, aumentará as chances de enfrentar problemas onerosos com muita perda de tempo.

Além é claro, do desgaste emocional.

Afirmo a você, o simples fato de adotar essas orientações acima na avaliação do inquilino elimina 90% dos candidatos que não poderiam te proporcionar uma locação segura.

Não leve em consideração caso você já alugou algumas vezes sem manter esses cuidados e até o momento vem sendo bem-sucedido.

Essa com certeza não é a melhor estratégia para administrar o seu bem, e lá na frente você saberá exatamente o que estou querendo dizer.


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Coloco abaixo algumas manchetes de notícias que foram publicadas e enfatizo novamente sobre a importância desse tema explorado neste post:

noticia - Como fazer análise do locatário

Como fazer análise do locatário-noticia

Acredito que já deu para aprender e entender a grande necessidade de ater a esses procedimentos antes do locatário ter acesso ao seu imóvel.

Como fazer análise do locatário e o Direito Preventivo

Sempre informo aos meus clientes sobre o Direito Preventivo e da produção antecipada de provas.

Pois, posteriormente a toda essa análise feita, nós venhamos a ter inadimplemento, ou até mesmo descumprimento de alguma clausula contratual, estaremos totalmente respaldados.

E tudo será mais assertivo e ágil em uma demanda judicial, ou extrajudiciais.

Pense nisso na próxima vez que decidir alugar seu imóvel, e de como fazer análise do locatário.

Mas, ficamos a disposição o nosso serviço “Locação Mais Segura” no intuito de garantir o melhor beneficio em sua locação.

Sim, prestamos consultoria locatícia para todo o Brasil e forma online e um dos nossos serviços é a avaliação cadastral de locatários e fiadores.

Não deixe de continuar acompanhando nosso Blog onde colocamos os principais assuntos relativos a administração de imóveis.