[COMPROVADO] Contrato de locação sem garantia é a melhor opção!

Chegou a hora de falarmos sobre o contrato de locação desprovido de garantia.

Após ter descrito, aqui no Blog em postagens anteriores, todas as garantias locatícias elencadas no Artigo 37, da Lei do Inquilinato.

Entenda o porquê eu considero esta modalidade de contratação como sendo: 

“O Melhor Contrato de Locação com base na Probidade e Boa-fé.”

O nosso Código Civil, no seu Artigo 422, profere que:

“Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-­fé.”

No entendimento de Arnaldo Rizzardo, em seu notável livro sobre Contratos, pode-se afirmar que:

“A segurança das Relações Jurídicas depende, em grande parte, da probidade e boa fé,

isto é, da lealdade, da confiança recíproca, da Justiça,

da equivalência das prestações e contraprestações, da coerência e da clarividência dos direitos e deveres.

Impende que haja entre os contratantes um mínimo necessário de credibilidade,

sem o qual os negócios não encontrariam ambiente propício para se efetivarem.”

Contrato de locação sem garantia, quais as vantagens?

Contrato de locação sem garantia

Utilizo por base o brilhante texto do Arnaldo Rizzardo para começar a enumerar as vantagens de celebrar um contrato de locação de imóvel urbano desprovido de garantia:

Os deveres do LOCADOR e LOCATÁRIO, são descritos na Seção IV da Lei do Inquilinato, com clareza solar.

Não deixando assim margens para questionamentos após celebração de um contrato que em tal Lei se fundamente.

O Artigo 42 da Lei do Inquilinato, possibilita ao LOCADOR que opte por contrato de locação sem garantia, a cobrança do pagamento de aluguel e encargos até ao sexto dia do mês vincendo.

Ou seja, isso permite que, como dizemos no mercado imobiliário:

O LOCATÁRIO “Pague para usar”. 

Lembrando que em todas as outras modalidades contratuais essa prática (cobrança de aluguel antecipado) constitui contravenção penal.

Punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado.

Logicamente, revertida em favor do locatário (Artigo 43, Inciso III, Lei 8.245/91); 

Outro ponto, é a análise profissional de antecedentes do cliente.

Principalmente quanto ao crédito, já essa análise pode reduzir em até 90% a possibilidade de mora, por parte do LOCATÁRIO;

Em caso de quebra ou infração contratual (Artigo 9, Inciso II, Lei 8.245/91) a locação poderá ser desfeita sem prejuízo de ação proposta em meio próprio.

Contrato de locação sem garantia, a ação de despejo:

Ressaltando que para o caso de ação de despejo contará o LOCADOR com a possibilidade real de contar de forma mais célere com a Liminar Judicial.

Que é prevista no Artigo 59, §1°, Inciso IX, acrescida à Lei do Inquilinato quando de sua reforma em 2009.

Bastando para isso prestar caução judicial de três vezes o valor da locação.

Que poderá ser real ou fidejussória (Artigo 64, §1º, Lei 8.245/91).

Há quem acuse os altos índices de inadimplência “dos brasileiros”..

Ou mesmo a já sabida e mesmo esperada “morosidade da justiça” como desvantagens ao pactuar um contrato de locação sem garantia.

Nossa opinião sobre o Contrato de locação sem garantia:

locação sem garantia - tiago e daihane

Como profissionais do mercado, refutamos tais argumentos.

Já que cabe ao LOCADOR, e aconselho fortemente que esse venha designar um profissional ou empresa experiente para realizar uma rigorosa análise do candidato à locação antes de lhe entregar seu imóvel.

A custo de ter sérias complicações futuras, inclusive judiciais, e independente de qualquer garantia escolhida.

Para Ações na Justiça, desde que bem instruídas, a Liminar Judicial para desocupação do imóvel pós quebra contratual ou infração legal é a mais eficiente do ponto de vista do nosso ordenamento jurídico.

Já vi alguns clientes e mesmo profissionais “reclamarem” do valor da caução judicial.

Que é estipulada em três vezes o valor do aluguel para que o Juiz venha a conceder a Liminar.

Porém, em raríssimas exceções percebi conhecimento por parte desses profissionais de que tal caução pode ser real ou fidejussória.

Ou seja, o próprio imóvel pode ser ofertado em garantia ou o seu proprietário figurar na ação como garantidor dos seus efeitos.


Contrato de locação sem garantia


Contrato de locação sem garantia, a melhor opção:

Em suma, para as partes comprovarem que se baseiem no princípio da probidade e boa fé, como disse no inicio dessa postagem, consideramos a melhor modalidade contratual.

Então, para concluir, a locação sem garantia:

É a melhor e mais eficiente forma de contratação de um aluguel de imóvel residencial.

Continue acompanhando o nosso Blog!

Aqui discorremos tudo sobre a Lei do Inquilinato e como realizar uma locação segura!

Até breve!

A garantia da sua locação com fiador de aluguel.

O Fiador de aluguel é a garantia mais utilizada nos contratos de locação de imóveis.

A Lei do Inquilinato ao discorrer “Das Garantias Locatícias” na Seção VII, Artigo 37, da Lei 8.245/91, elenca dentre os modalidades possíveis a “Fiança”.

Garantia locatícia mais usual dos contratos de locação, sobretudo para imóveis destinados ao uso residencial, a fiança é muito bem conceituada no Artigo 818 do nosso Código Civil que diz:

Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.

Aqui a pessoa que garante é o FIADOR, o credor é o LOCADOR e o devedor originário é o LOCATÁRIO.

Vejamos quais as peculiaridades dessa tão importante modalidade de garantia locatícia.

Característica do fiador de aluguel

Não à toa a FIANÇA se tornou a mais utilizada das garantias locatícias, afinal:

  1. Ela é prática desde que o candidato à locação possua quem o garanta;
  2. Ela não é onerosa pois só será acionada em caso de eventual inadimplemento ou danos ao imóvel;
  3. Não são necessários registros e averbações, aliás cabe ressaltar aqui que por se tratar de uma garantia fidejussória, averbações efetuadas junto à matrícula do imóvel de um FIADOR que apresentou propriedades suficientes para honrar as obrigações contratuais, configura dupla garantia

    Pois, na fiança quem garante o contrato é o FIADOR e não os seus bens, como na caução de bens, tal contrato devido ao Artigo 37, Parágrafo único, da Lei do Inquilinato estaria sob pena de nulidade.

fiador de aluguel-1

O Artigo 825 do Código Civil diz:

Quando alguém houver de oferecer FIADOR, o credor não pode ser obrigado a aceitá-­lo se não for pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a obrigação.

Assim são descritas pelo diploma civil as características necessárias a um FIADOR legítimo:

  1. Idôneo;
  2. Domiciliado no município do imóvel a ser locado;
  3. Solvente com bens suficientes para honrar com as obrigações contratuais;
  4. E se casado, só será validada a fiança se acompanhada da legítima outorga marital ou uxória, como exigida no Código Civil no Artigo 1.647, III.

Por isso inclusive recomenda-se por medida cautelar que caso o FIADOR de aluguel se declare solteiro seja pedido uma certidão de nascimento atualizada que assim o comprove.

O Fiador de Aluguel pode se exonerar-se da Fiança?

A reforma da Lei do Inquilinato que passou a vigorar com a Lei 12.112/2009 pôs fim a um dos principais empecilhos a abrangência dessa garantia, pois entendia-se que as obrigações do FIADOR estariam extintas até a efetiva entrega das chaves.

Sendo assim sempre que o contrato passasse a vigorar por prazo indeterminado facultava ao FIADOR de aluguel o exonerar-­se da fiança (Artigo 114 ­ Código Civil).

A Lei do inquilinato reformada em 2009 no Artigo 40, X, deixa claro que para o FIADOR exonerar-se da fiança é necessário, findo o prazo contratado, notificar o LOCADOR quanto à intenção de exonerar-se da fiança ficando ainda como garantidor do contrato pelo prazo de 120 dias.

Prazo pelo qual o LOCATÁRIO precisará oferecer novo FIADOR de aluguel que lhe cubra as obrigações da fiança.

Tal escrita pacificou o entendimento de ponto antes amplamente discutido inclusive sob ampla judicialização não mais existente já que o Artigo 2.036 do Código Civil põe fim a discussão com esse entendimento:

A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à Lei especial, por esta continua a ser regida.

O LOCADOR pode solicitar um novo Fiador de Aluguel?

fiador de aluguel

Vale ressaltar que o Artigo 40 da Lei do Inquilinato ainda elenca motivos pelos quais poderá exigir novo fiador a saber:

Muito importante salientar que a não apresentação de novo FIADOR de aluguel por parte do LOCATÁRIO, desde que devidamente notificado em tempo e com prazo devido, resguardará ao LOCADOR propositura de ação de despejo com possibilidade de concessão de liminar judicial (Art. 59, §1°, VII ­ Lei 12.112/09).

Recomendo a utilização da fiança como garantia suficiente para cobrir todas as obrigações contratuais assumidas num contrato de locação.

Mas, é importante ressaltar que de nada vale ter um FIADOR de aluguel instituído contratualmente se esse não possui bens ou mesmo idoneidade para garantir o adimplemento do LOCATÁRIO.

Essa garantia impõe muitos cuidados e evidencia a necessidade de amparo profissional na hora de contratar a locação e fazer a análise quanto à sua validação.

Se precisa de uma análise profissional do seu fiador, conte com nosso serviço de consultoria locatícia:

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Quotas de Fundo de Investimento como garantia locatícia

Do rol das garantias locatícias elencadas pela Lei do Inquilinato, no Artigo 37, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento vem listada no Inciso IV.

O porque dessa garantia, entenda acompanhado esse artigo.

Já falamos sobre as demais garantias locatícias possíveis para cobrir as obrigações assumidas em contrato de locação para o caso de este não honrá-­las.

Todas essas garantias, apresentam características que podemos citar como vantagem ou desvantagem a depender do proponente à locação.

Na cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento regulada pelo Capítulo XII da Lei 11.196/05, a ideia é oferecer ao LOCATÁRIO “papéis” que possuam valor de garantia com a legitimidade outorgada legalmente.

Sem que este seja “penalizado” se não vier a cair em mora ou litígio para resolução contratual de alguma obrigação locatícia deixada em aberto.

Quotas de Fundo de Investimento, como funciona em uma locação?

Quotas de Fundo de Investimento-01

Essa modalidade de garantia locatícia faculta ao locatário uma possibilidade de “investimento” que logicamente terá seus rendimentos auferidos ao longo da vigência do contrato de locação da locação, ou mesmo lançando mão de investimento de garantidor terceiro para tal.

Em todo caso o LOCADOR figurará como “credor fiduciário” e a Instituição Financeira emissora das quotas, legalmente autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários, como “Agente Fiduciário”.

Para formalizar a garantia o titular dos papéis registrará junto ao agente fiduciário a cessão das quotas ao LOCADOR (credor fiduciário) por meio de termo de cessão fiduciária acompanhado de 1 (uma) via do contrato de locação, constituindo, em favor do credor fiduciário, propriedade resolúvel das quotas (Lei 11.196, Artigo 88, §1°).

Em caso devido caberá ao Credor fiduciário acionar o agente fiduciário para a execução extrajudicial das quotas que lhe serão revertidas como pagamento pela obrigação.

Sem prejuízo da possibilidade de mover Ação de despejo em meios próprios e eventual cobrança da diferença caso a garantia apresentada não cubra a totalidade das obrigações assumidas em contrato de locação.

Quotas de Fundo de Investimento e o perfil investidor do LOCATÁRIO.

Quotas de Fundo de Investimento-garantia-locaticia

Vale ressaltar que o Artigo 40, Inciso IX, da Lei do Inquilinato declara a possibilidade de exigência da apresentação de nova garantia por parte do LOCATÁRIO, para o caso de liquidação ou encerramento do fundo de investimento.

A Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento como garantia de locação surge para preencher uma lacuna aos LOCATÁRIOS com perfil de “investidor”.

Pois a caução em dinheiro seria corrigida por poupança, as outras modalidades de caução imobilizariam o ativo, o seguro fiança locatícia deve ser contratado e renovado anualmente a custo considerado elevado.

Em média uma vez e meia o valor da locação para a contratação da franquia mais básica em que é segurado a locação e encargos.

E a desnecessidade da figura do FIADOR que lhe garanta as obrigações da locação poupando-lhe assim o constrangimento moral e revestindo de agilidade a sua garantia ao ofertar a Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento que lhe será revestida com a resolução contratual da locação.

Quotas de Fundo de Investimento, conclusão:

Portanto, eu recomendo aos meus clientes com perfil de investidor a contratação de tal garantia, ou que lhe seja prestada por terceiro.

É comum por exemplo os pais fazerem aquisição de quotas de fundo de investimento ou em nome de um filho ou reservado-­se a titularidade do investimento para ofertar em garantia.

Ou na locação de imóveis não residenciais o empreendedor fazer tal investimento, com o mesmo objetivo, para reaver o valor “investido” no momento em que seja resolvidas as obrigações assumidas na contratação da locação do imóvel.

Em suma, a desvantagem dessa modalidade de garantia cito o seu “valor” que geralmente é superior a 8 locações.

Sendo mais comum o valor de 12 vezes o valor da locação, para cobrir eventuais custas como o previsto no Artigo 58, Inciso III, da Lei do Inquilinato.

Entenda como funciona o Seguro Fiança Locatícia.

O seguro fiança locatícia, é elencado na Lei do Inquilinato no Artigo 37, Inciso III, como uma das modalidades hábeis a garantir a locação de um imóvel urbano.

O seguro fiança locatícia, surgiu com força no mercado principalmente no que tange à garantia de recebimento em dia à proprietários de imóveis, comodidade ao LOCATÁRIO que não precisaria mais dispender nem de bens.

Ou mesmo de passar o constrangimento de pedir a outrem que lhe seja por FIADOR, ou seja, o sonho de qualquer administradora de imóveis.

Portanto um produto bom para todos ao que parece, mas você sabe mesmo como funciona o seguro fiança?

Acompanhe aqui vantagens e desvantagens antes de tomar a sua decisão.

Regulamentação do Seguro Fiança Locatícia:

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Regulamentado pela Circular n° 347 da SUSEP de 27 de junho de 2007 e pela Resolução CNSP n° 202 de 2008.

E, essa informação por si já liga o “sinal de alerta” para a forma de como funciona o seguro fiança locatícia, pois em nenhuma hipótese esses instrumentos administrativos poderão prevalecer sobre a Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato.

Mas, não é isso que vemos no mercado quando da oferta de seguros fiança locatícia, pois estes ao serem contratados explicitam os “itens segurados” quando a Lei do Inquilinato determina em seu Artigo 41:

“O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do LOCATÁRIO.”

Algo ainda mais alarmante que passa quase sempre despercebido por quem se sente “seguro” pelo simples fato de contratar o seguro fiança locatícia é, em caso de sinistro, que na contratação de uma locação seria caracterizado pelo inadimplemento da locação.

A seguradora antecipará os pagamentos a título de prêmio, mas caso o LOCATÁRIO não honre seu compromisso, caberá ao LOCADOR ajuizar a Ação de despejo.

Pois a seguradora não é parte na relação contratual, nessa é registrada apenas a apólice que deverá ser acionada em caso de sinistro para as garantias cobertas na apólice.

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Portanto pelo que profere os Artigos 17 e 18 do nosso Novo Código de Processo Civil, a seguradora não possui legitimidade para ajuizar ações por descumprimento do contrato se assim o LOCADOR não lhe outorgar.

Pois reitero que por não assinar o contrato de locação é a prova fática de que a Seguradora não é parte contratual.

Seguro Fiança Locatícia e a ação de despejo:

Então, vale dizer que APENAS locações intermediadas por administradoras de imóveis garantiram comodidade ao LOCADOR, pois este poderá via procuração representar o proprietário do imóvel e até mesmo mover eventual Ação de Despejo contra o LOCATÁRIO.

Ainda sobre Ação de despejo por falta de pagamento, vale lembrar que a lei do inquilinato no seu Artigo 62, Inciso II, concede ao LOCATÁRIO a possibilidade de não rescisão contratual se purgada a mora, em até 15 dias da citação.

Ou seja, se houver a purga da mora judicialmente e a não rescisão contratual o LOCADOR poderá ser citado a devolver o prêmio do seguro ou parte dele, impelindo uma relação não tão tranquila como se poderia imaginar antes.

Isso porventura não deve acontecer pelo simples fato da Seguradora não querer manchar seu nome, nem mesmo a imagem de como realmente funciona o seguro fiança.

Mas é minha obrigação frisar novamente: se o LOCATÁRIO danificar o imóvel e você LOCADOR não tiver “obrigado” o LOCATÁRIO incluir tal possibilidade na franquia do seguro, caberá você ajuizar ação contra a seguradora para fazer valer o Artigo 41 da Lei do Inquilinato.

Vantagens do Seguro Fiança Locatícia:

Entenda como funciona o Seguro Fiança Locatícia.

Por fim, embora eu tenha falado sobre as desvantagens devido a muitos clientes não saberem como funciona o seguro fiança locatícia, a sua contratação redunda em vantagens também.

Pois, além da garantia de recebimento de aluguéis em dia por parte do LOCADOR, caberá ao LOCATÁRIO a possibilidade de parcelamento do valor do seguro.

Serviços adicionais ofertados pelas seguradoras como chaveiro, bombeiro hidráulico e até mesmo formatação de computador, dentre outras, além é claro de não ser preciso dispender de caução pecuniário (até três vezes o valor da locação), bens móveis e Imóveis.

Ou na ausência destes apelar para outrem que lhe seja FIADOR para assim garantir as obrigações assumidas na contratação da locação do imóvel caso assim não faça o LOCATÁRIO.

Seguro Fiança Locatícia, cláusula:

Por fim recomendo no caso de contratação de seguro fiança locatícia, a inclusão de cláusula que imponha ao LOCATÁRIO a obrigação de renovação do seguro sob pena de ajuizamento de ação por infração contratual, sem aqui poder recorrer à Liminar Judicial para desocupação em 15 dias já que a não renovação do seguro fiança não está listada no Artigos 40 e 59 da Lei do Inquilinato.

Eu, como profissional do mercado, recomendo aos meus clientes a contratação, por saber como funciona o seguro fiança locatícia e considero tal garantia apta a oferecer o que promete ao proprietários de imóveis que confiam seus bens para locação via administradoras de imóveis profissionais.

Também recomendo a LOCATÁRIOS que buscam comodidade, não lhe fazendo falta o custo adicional do seguro e sua renovação, algo que via de regra pesa em quase totalidade dos bolsos dos LOCATÁRIOS habituais.

Pois a contratação de seguro que cubra a locação mais encargos, a depender do perfil do contratante, resultará em algo da ordem de uma locação e meia, esse custo anual deve ser previsto em qualquer planejamento financeiro familiar.

Continue acompanhando o nosso Blog pois aqui discorremos tudo sobre a Lei do Inquilinato e como realizar uma locação segura!