Chegou a hora de falarmos sobre o contrato de locação desprovido de garantia.

Após ter descrito, aqui no Blog em postagens anteriores, todas as garantias locatícias elencadas no Artigo 37, da Lei do Inquilinato.

Entenda o porquê eu considero esta modalidade de contratação como sendo: 

“O Melhor Contrato de Locação com base na Probidade e Boa-fé.”

O nosso Código Civil, no seu Artigo 422, profere que:

“Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-­fé.”

No entendimento de Arnaldo Rizzardo, em seu notável livro sobre Contratos, pode-se afirmar que:

“A segurança das Relações Jurídicas depende, em grande parte, da probidade e boa fé,

isto é, da lealdade, da confiança recíproca, da Justiça,

da equivalência das prestações e contraprestações, da coerência e da clarividência dos direitos e deveres.

Impende que haja entre os contratantes um mínimo necessário de credibilidade,

sem o qual os negócios não encontrariam ambiente propício para se efetivarem.”

Contrato de locação sem garantia, quais as vantagens?

Utilizo por base o brilhante texto do Arnaldo Rizzardo para começar a enumerar as vantagens de celebrar um contrato de locação de imóvel urbano desprovido de garantia:

Os deveres do LOCADOR e LOCATÁRIO, são descritos na Seção IV da Lei do Inquilinato, com clareza solar.

Não deixando assim margens para questionamentos após celebração de um contrato que em tal Lei se fundamente.

O Artigo 42 da Lei do Inquilinato, possibilita ao LOCADOR que opte por contrato de locação sem garantia, a cobrança do pagamento de aluguel e encargos até ao sexto dia do mês vincendo.

Ou seja, isso permite que, como dizemos no mercado imobiliário:

O LOCATÁRIO “Pague para usar”. 

Lembrando que em todas as outras modalidades contratuais essa prática (cobrança de aluguel antecipado) constitui contravenção penal.

Punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado.

Logicamente, revertida em favor do locatário (Artigo 43, Inciso III, Lei 8.245/91); 

Outro ponto, é a análise profissional de antecedentes do cliente.

Principalmente quanto ao crédito, já essa análise pode reduzir em até 90% a possibilidade de mora, por parte do LOCATÁRIO;

Em caso de quebra ou infração contratual (Artigo 9, Inciso II, Lei 8.245/91) a locação poderá ser desfeita sem prejuízo de ação proposta em meio próprio.

Contrato de locação sem garantia, a ação de despejo:

Ressaltando que para o caso de ação de despejo contará o LOCADOR com a possibilidade real de contar de forma mais célere com a Liminar Judicial.

Que é prevista no Artigo 59, §1°, Inciso IX, acrescida à Lei do Inquilinato quando de sua reforma em 2009.

Bastando para isso prestar caução judicial de três vezes o valor da locação.

Que poderá ser real ou fidejussória (Artigo 64, §1º, Lei 8.245/91).

Há quem acuse os altos índices de inadimplência “dos brasileiros”..

Ou mesmo a já sabida e mesmo esperada “morosidade da justiça” como desvantagens ao pactuar um contrato de locação sem garantia.

Nossa opinião sobre o Contrato de locação sem garantia:

Como profissionais do mercado, refutamos tais argumentos.

Já que cabe ao LOCADOR, e aconselho fortemente que esse venha designar um profissional ou empresa experiente para realizar uma rigorosa análise do candidato à locação antes de lhe entregar seu imóvel.

A custo de ter sérias complicações futuras, inclusive judiciais, e independente de qualquer garantia escolhida.

Para Ações na Justiça, desde que bem instruídas, a Liminar Judicial para desocupação do imóvel pós quebra contratual ou infração legal é a mais eficiente do ponto de vista do nosso ordenamento jurídico.

Já vi alguns clientes e mesmo profissionais “reclamarem” do valor da caução judicial.

Que é estipulada em três vezes o valor do aluguel para que o Juiz venha a conceder a Liminar.

Porém, em raríssimas exceções percebi conhecimento por parte desses profissionais de que tal caução pode ser real ou fidejussória.

Ou seja, o próprio imóvel pode ser ofertado em garantia ou o seu proprietário figurar na ação como garantidor dos seus efeitos.

Contrato de locação sem garantia, a melhor opção:

Em suma, para as partes comprovarem que se baseiem no princípio da probidade e boa fé, como disse no inicio dessa postagem, consideramos a melhor modalidade contratual.

Então, para concluir, a locação sem garantia:

É a melhor e mais eficiente forma de contratação de um aluguel de imóvel residencial.

Continue acompanhando o nosso Blog!

Aqui discorremos tudo sobre a Lei do Inquilinato e como realizar uma locação segura!

Até breve!