Entenda como funciona o Seguro Fiança Locatícia.

O seguro fiança locatícia, é elencado na Lei do Inquilinato no Artigo 37, Inciso III, como uma das modalidades hábeis a garantir a locação de um imóvel urbano.

O seguro fiança locatícia, surgiu com força no mercado principalmente no que tange à garantia de recebimento em dia à proprietários de imóveis, comodidade ao LOCATÁRIO que não precisaria mais dispender nem de bens.

Ou mesmo de passar o constrangimento de pedir a outrem que lhe seja por FIADOR, ou seja, o sonho de qualquer administradora de imóveis.

Portanto um produto bom para todos ao que parece, mas você sabe mesmo como funciona o seguro fiança?

Acompanhe aqui vantagens e desvantagens antes de tomar a sua decisão.

Regulamentação do Seguro Fiança Locatícia:

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Regulamentado pela Circular n° 347 da SUSEP de 27 de junho de 2007 e pela Resolução CNSP n° 202 de 2008.

E, essa informação por si já liga o “sinal de alerta” para a forma de como funciona o seguro fiança locatícia, pois em nenhuma hipótese esses instrumentos administrativos poderão prevalecer sobre a Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato.

Mas, não é isso que vemos no mercado quando da oferta de seguros fiança locatícia, pois estes ao serem contratados explicitam os “itens segurados” quando a Lei do Inquilinato determina em seu Artigo 41:

“O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do LOCATÁRIO.”

Algo ainda mais alarmante que passa quase sempre despercebido por quem se sente “seguro” pelo simples fato de contratar o seguro fiança locatícia é, em caso de sinistro, que na contratação de uma locação seria caracterizado pelo inadimplemento da locação.

A seguradora antecipará os pagamentos a título de prêmio, mas caso o LOCATÁRIO não honre seu compromisso, caberá ao LOCADOR ajuizar a Ação de despejo.

Pois a seguradora não é parte na relação contratual, nessa é registrada apenas a apólice que deverá ser acionada em caso de sinistro para as garantias cobertas na apólice.

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Portanto pelo que profere os Artigos 17 e 18 do nosso Novo Código de Processo Civil, a seguradora não possui legitimidade para ajuizar ações por descumprimento do contrato se assim o LOCADOR não lhe outorgar.

Pois reitero que por não assinar o contrato de locação é a prova fática de que a Seguradora não é parte contratual.

Seguro Fiança Locatícia e a ação de despejo:

Então, vale dizer que APENAS locações intermediadas por administradoras de imóveis garantiram comodidade ao LOCADOR, pois este poderá via procuração representar o proprietário do imóvel e até mesmo mover eventual Ação de Despejo contra o LOCATÁRIO.

Ainda sobre Ação de despejo por falta de pagamento, vale lembrar que a lei do inquilinato no seu Artigo 62, Inciso II, concede ao LOCATÁRIO a possibilidade de não rescisão contratual se purgada a mora, em até 15 dias da citação.

Ou seja, se houver a purga da mora judicialmente e a não rescisão contratual o LOCADOR poderá ser citado a devolver o prêmio do seguro ou parte dele, impelindo uma relação não tão tranquila como se poderia imaginar antes.

Isso porventura não deve acontecer pelo simples fato da Seguradora não querer manchar seu nome, nem mesmo a imagem de como realmente funciona o seguro fiança.

Mas é minha obrigação frisar novamente: se o LOCATÁRIO danificar o imóvel e você LOCADOR não tiver “obrigado” o LOCATÁRIO incluir tal possibilidade na franquia do seguro, caberá você ajuizar ação contra a seguradora para fazer valer o Artigo 41 da Lei do Inquilinato.

Vantagens do Seguro Fiança Locatícia:

Entenda como funciona o Seguro Fiança Locatícia.

Por fim, embora eu tenha falado sobre as desvantagens devido a muitos clientes não saberem como funciona o seguro fiança locatícia, a sua contratação redunda em vantagens também.

Pois, além da garantia de recebimento de aluguéis em dia por parte do LOCADOR, caberá ao LOCATÁRIO a possibilidade de parcelamento do valor do seguro.

Serviços adicionais ofertados pelas seguradoras como chaveiro, bombeiro hidráulico e até mesmo formatação de computador, dentre outras, além é claro de não ser preciso dispender de caução pecuniário (até três vezes o valor da locação), bens móveis e Imóveis.

Ou na ausência destes apelar para outrem que lhe seja FIADOR para assim garantir as obrigações assumidas na contratação da locação do imóvel caso assim não faça o LOCATÁRIO.

Seguro Fiança Locatícia, cláusula:

Por fim recomendo no caso de contratação de seguro fiança locatícia, a inclusão de cláusula que imponha ao LOCATÁRIO a obrigação de renovação do seguro sob pena de ajuizamento de ação por infração contratual, sem aqui poder recorrer à Liminar Judicial para desocupação em 15 dias já que a não renovação do seguro fiança não está listada no Artigos 40 e 59 da Lei do Inquilinato.

Eu, como profissional do mercado, recomendo aos meus clientes a contratação, por saber como funciona o seguro fiança locatícia e considero tal garantia apta a oferecer o que promete ao proprietários de imóveis que confiam seus bens para locação via administradoras de imóveis profissionais.

Também recomendo a LOCATÁRIOS que buscam comodidade, não lhe fazendo falta o custo adicional do seguro e sua renovação, algo que via de regra pesa em quase totalidade dos bolsos dos LOCATÁRIOS habituais.

Pois a contratação de seguro que cubra a locação mais encargos, a depender do perfil do contratante, resultará em algo da ordem de uma locação e meia, esse custo anual deve ser previsto em qualquer planejamento financeiro familiar.

Continue acompanhando o nosso Blog pois aqui discorremos tudo sobre a Lei do Inquilinato e como realizar uma locação segura!

[CUIDADO] Entenda o porquê o seguro fiança locatícia pode não ser tão seguro assim.

Elencado na Lei do Inquilinato como uma das garantias possíveis para o contrato de aluguel (Art. 37, III) o seguro fiança locatícia, nasceu e ganhou mercado com a proposta de substituir a figura do FIADOR no vínculo locatício, sendo esta ainda hoje a modalidade de garantia mais utilizada nos contratos de aluguel.

Afinal, o seguro fiança locatícia é mesmo tão seguro assim?

Leia esse artigo e entenda o porque os meus anos de administração de imóveis não me permitem acreditar nessa que surgiu como a nova galinha dos ovos de ouro do mercado de locações.

Seguro fiança locatícia e a SUSEP

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Hoje regulamentado pela circular nº 1, editada em 14 de janeiro de 1992 pela SUSEP (Superintendência de Seguros Privados), o seguro fiança locatícia, em sua versão básica, substitui a figura do FIADOR do candidato à locação e assegura ao LOCADOR o recebimento de aluguéis vencidos e não pagos e reembolso de despesas advocatícias em caso de sinistro e respectiva propositura de ação judicial cabível.

Isso ocasiona já alguns problemas, já que a lei do inquilinato em seu artigo 41, não deixa nenhuma dúvida ao afirmar que:

O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Nota-se então que a circular da SUSEP descumpre de forma flagrante uma Lei Federal, e se prudentemente formos nos atentar a hierarquia das Leis no nosso Ordenamento Jurídico Pátrio, a nossa Constituição Federal em seu artigo 59, sequer elenca uma “circular” como uma Norma ao qual o cidadão sinta-se obrigado, já que a mesma Constituição Federal em seu artigo 5, II, decreta que:

Ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei.

Percebemos portanto, como afirma o renomado autor e advogado especialista no direito imobiliário Luiz Scavone Jr que “circular não é Lei. “

Já sabendo que mesmo contrários às nossas leis, o contrato de aluguel que não esteja indexado a uma apólice de seguro fiança em sua versão mais completa, e portanto muito cara, o objeto da locação não estará seguro quanto a danos ao imóvel, débitos de IPTU e até mesmo de condomínio.

Seguro fiança locatícia e o preço

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Aliás, o preço é outro fator que impede a expansão do seguro de fiança locatícia em mais vínculos contratuais, já que em sua versão mais básica, tal garantia custa ao bolso do candidato a locação algo em torno de 1,5 vezes o valor do aluguel do imóvel pretendido.

E se, decidir por optar pelo seguro fiança locatícia como garantia do seu contrato de aluguel, não esqueça em nenhuma hipótese em incluir cláusula contratual que obrigue o LOCATÁRIO a renovar o seguro fiança locatícia anualmente, prazo em que expira geralmente a apólice contratada, cumprindo assim o LOCATÁRIO com sua obrigação expressa pela Lei do Inquilinato no artigo 23, IX.

Vale também ressaltar que a Lei do Inquilinato em seu Artigo 39, define que:

Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Perceba que a reforma da Lei do Inquilinato nesse artigo, que veio dentre outras coisas para permitir que o FIADOR possa exonerar-se da fiança quanto contrato de aluguel passe a vigorar por tempo indeterminado.

Mas também restou à seguradora a possibilidade de apenas figurar ativamente no vínculo contratual se o LOCATÁRIO renovar a apólice do seguro fiança locatícia, de outra sorte estará o LOCADOR totalmente descoberto quanto a sua garantia, restando então, ele mesmo entrar com ação judicial cabível para despejo do LOCATÁRIO em face de quebra contratual.

Seguro fiança locatícia e o mercado atual

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Como administrador de imóveis atuante há mais de 15 anos no mercado imobiliário não acho de bom tom quando empresas administradoras ou mesmo LOCADORES afirmam que “só alugam com seguro fiança locatícia.“

Isso em tempos de alta taxa de vacância e baixa velocidade na reocupação do imóvel disponibilizado para locação, acho tal atitude falta de bom senso ou um despreparo profissional de quem sequer sabe que a depender dos contornos do pacto que fez o seguro fiança locatícia pode também não lhe assegurar basicamente nada.

Aconselho portanto dedicação à análise do candidato à locação e tempo de estudo da nossa lei do inquilinato e demais leis do nosso ordenamento jurídico pátrio com influência direta nas operações imobiliárias, como é o caso da locação e dos contratos de aluguel.

Um grande abraço, e lembre-se:

Estamos por aqui sempre para ajudar!

Aproveite e deixe seus comentários, gostaria muito de saber a sua opinião!

Seguro Fiança Como Funciona?

Entra dia e sai dia e a pergunta continua: Seguro Fiança como funciona?

Todos somos avessos a algum tipo de risco, e em se tratando de locações no mercado imobiliário a inadimplência significa prejuízo para o LOCADOR, dor de cabeça para a imobiliária ou administrador e uma verdadeira saga para o LOCATÁRIO de boa-fé.

Continue lendo esse post e descubra porque essa modalidade de garantia locatícia não é o remédio para todos os males que envolvem locação de imóveis.

Há alguns meses atrás escrevi um artigo sobre como funciona o Seguro Fiança, porém de lá para cá já recebi inúmeros e-mails com dúvidas sobre esse mesmo assunto, principalmente após a explosão de visibilidade na mídia da empresa imobiliária quinto andar que atraiu os holofotes de muitos com essa chamada:

O Seguro fiança é por nossa conta.

Então surge o questionamento: se a quinto andar consegue, porque eu também não consigo oferecer ao meu cliente o tão almejado “aluguel garantido”?

Seguro Fiança como funciona tal garantia locatícia?

Se você é LOCADOR ou profissional administrador de imóveis e recebe a confirmação de um candidato à locação que deseja celebrar o contrato de aluguel, hoje das opções de garantias locatícias elencadas na lei do inquilinato o seguro fiança desponta como uma alternativa atraente de garantir os rendimentos do imóvel, não é?

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Os altos custos que envolvem a contratação deste seguro também não é segredo para aqueles que militam no dia-a-dia do mercado, pois a depender do perfil do LOCATÁRIO o mesmo ficará na obrigação de arcar anualmente com custas adicionais da ordem uma vez e meia o valor do aluguel contratado.

O que não fica muito claro são as desvantagens do seguro fiança como funciona de fato?

O advogado Luiz Scavone Junior escreveu esclarecedor artigo onde frisa que em flagrante descumprimento ao artigo 41 da Lei do Inquilinato

O seguro de fiança locatícia abrangerá totalidade das obrigações do LOCATÁRIO.

Portanto, se a apólice do seguro não prevê “danos ao imóvel” e isso ocorrer no decurso da locação, saiba que o seu aluguel não estará tão garantido assim, ou você decidirá pleitear seus direitos em ampla batalha judicial contra a seguradora?

Se fizer isso desejo honestamente boa sorte!

Porém, os problemas não terminam por aqui, já que o seguro deverá ser renovado anualmente e o prazo da locação urbana tem sido definido na maioria dos contratos por prazo igual ou superior a 30 meses para reservar ao LOCADOR o direito da denúncia vazia.

Seguro fiança, o ponto chave:

Nesse ponto abra o olho para frisar no momento da pactuação que é de obrigação do LOCATÁRIO a renovação do seguro sob pena de quebra contratual como indica Luiz Scavone Junior nesse mesmo artigo.

Para imobiliárias como a quinto andar surge uma facilidade que as seguradoras elaboraram justamente para contornar problemas como os relatados acima, pois, embora seja necessária a renovação anual por parte do LOCATÁRIO a seguradora aceita a inclusão da cobrança do valor referente ao seguro fiança no boleto emitido à respeito da locação e encargos contratuais.

Daí vem a sensação de “aluguel garantido” já que caso o LOCATÁRIO entre em mora a imobiliária poderá arcar com as custas referentes ao seguro fiança, entendeu agora?

Seguro fiança como funciona? O outro lado..

Pois bem como profissional do mercado imobiliário nunca entendi o seguro fiança como a “galinha dos ovos de ouro” quando se trata de locações de imóveis porque em caso de sinistro caberá ainda ao LOCADOR notificar a seguradora para notificar o sinistro procurar advogado ou escritório de advocacia de sua escolha que assim o represente para arrolar a ação de despejo.

Cabendo à seguradora pagar os aluguéis em atraso e as custas dos honorários advocatícios concernentes a ação já que na peça contratual figurou como garantidora do LOCATÁRIO, entende agora?

Veja abaixo uma decisão judicial sobre isso:

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – SEGURO FIANÇA – DESPEJO – POSSIBILIDADE.

O seguro-fiança não impede a rescisão da avença locatícia, e tampouco retira do LOCADOR segurado a legitimidade para ajuizar ação de despejo por falta de pagamento, nos termos da Circular 01/92 da SUSEP. RECURSO IMPROVIDO.

Agravo de Instrumento AI 3818488720108260000 SP 0381848-87.2010.8.26.0000 (TJ-SP)

Seguro fiança e a “inovação’:

seguro fiança como funciona

O fenômeno quinto andar se deu por outros fatores que não o tão sonhado “aluguel garantido” perceba que além da comodidade que a imobiliária se propõe a ofertar aos seus clientes, a sua própria vitrine de imóveis seja pelas fotos de alta qualidade, uma plataforma digital extremamente estruturada, seja pelos valores acima da média do mercado.

Demonstram claramente que a mesma atende um nicho de mercado que pode pagar por essas benesses ficando tudo a cargo da composição do valor do aluguel que será cobrado na ponta, afinal temos maturidade o suficiente para desconfiar do “grátis”, não acha?

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