Existem muitas dúvidas sobre a rescisão contratual de aluguel antes do prazo, e vou explicar por meio desse post, diferenciando quando a rescisão pode ser realizada pelo LOCADOR e pelo LOCATÁRIO.
A rescisão contratual, diferentemente do distrato, é um instrumento que configura o rompimento do vínculo locatício.
Porém, a depender de quem solicita essa rescisão antecipada, os fundamentos tornam-se diferentes.
Falei sobre a importância do distrato nesse vídeo em nosso Canal do Youtube, desejando saber mais, clique aqui.
Agora, acompanhe abaixo:
A Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo pelo LOCADOR
Todo cenário que depararmos em um vinculo locatício, devemos primeiramente analisar o que a Lei do Inquilinato.
Já que ela é uma Lei especial e regula os contratos de locação.
E de acordo com a Lei do Inquilinato em seu art. 4°, diz que:
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, NÃO poderá o LOCADOR reaver o imóvel alugado.
Com exceção ao que estipula o §2o do art. 54-A, o LOCATÁRIO, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato
ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Como podemos ler acima a rescisão contratual de aluguel antes do prazo só pode ser admitida pelo LOCATÁRIO!
Vejo muito contrato por ai que contém uma clausula onde possibilita o LOCADOR obter o direito de rescindir o contrato antes do prazo.
Mas, a Lei do Inquilinato determina que o LOCADOR deverá cumprir o prazo estipulado em contrato.
Não havendo possibilidade de retomada antecipada do imóvel.
A exceção do art. 54-A
A exceção referida do art. 4° da Lei do Inquilinato é sobre a locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma.
Sendo esta realizada por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado.
Por isso, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
Esse artigo foi incluído pela Lei nº 12.744, de 2012, para minimamente regular os contratos Built to Suit.
Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo, e o art. 9°
A Lei do Inquilinato contemplou possibilidades onde a locação pode ser desfeita a qualquer tempo.
O artigo 9° elenca quatro condições.
Sendo que a primeira se dá pelo mútuo acordo, assunto que já abordamos aqui, facilitando assim o locador a criar meios de negociação junto com seu inquilino livremente.
Apenas sendo necessária a concordância mútua, e indico que esse acordo seja firmado por escrito.
Já os outros casos elencados nesse mesmo artigo, vejamos o que a Lei do Inquilinato, diz:
“A locação também poderá ser desfeita:
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.”
Então, logicamente, acontecendo um desses casos a locação poderá ser desfeita por ação própria, como a ação de despejo, por exemplo.
Clausula de rescisão contratual de aluguel sem o pagamento de multa.
Existe uma “praxe mercadológica”, que insere via uma clausula contratual a possibilidade do proprietário solicitar a devolução do imóvel ao LOCATÁRIO.
Seja mediante o pagamento de multa, ou inclusive isenta-lo do pagamento, desde que cumprida um determinado prazo.
Exemplo, após 12 meses de contrato em um prazo de 30 meses no total.
Porém, esse item será considerado como uma clausula nula de pleno direito.
Para ficar claro, o LOCADOR pode até pactuar a isenção da multa para o caso de rescisão contratual de aluguel antes do prazo após a vigência de determinado prazo.
Mas, lembrando que ele não poderá se valer dessa isenção para solicitar o imóvel de volta
Vale como uma bonificação para o locatário.
Lembra o que diz o art. 4° da Lei do Inquilinato?
Então, para ficar bem compreendido, vamos ler também o art. 45, da mesma Lei, aqui descrito:
São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47..
ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Então, mesmo que as partes venham pactuar os termos livremente, essas condições contratuais nunca devem está acima do que disciplina a Lei do Inquilinato.
Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo para contrato inferior a 30 meses.
A Lei do Inquilinato também disciplinou a rescisão contratual de aluguel antes do prazo, para casos em que o contrato de locação tenha o prazo inferior a 30 meses.
E você sabe porque 30 meses?
Leia esse artigo onde abordamos sobre o melhor prazo de aluguel residencial.
Vejamos então, o art. 47:
Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I – Nos casos do art. 9º; (falamos deles acima)
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público (…);
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Como diz o doutrinar Sylvio Capanema:
“A lei, então, enumera, em numerus clausus (número fechado), as hipóteses em que se admite a retomada do imóvel, e que serão agora, examinadas.”
A Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo pelo LOCATÁRIO
Já a rescisão solicitada pelo o LOCATÁRIO é diferente, pois determinou a Lei do Inquilinato que o locatário não é obrigado a cumprir todo o prazo estabelecido no contrato de locação.
No momento que o LOCATÁRIO assim deseje devolver o imóvel antecipadamente incidirá o pagamento de multa rescisória, ou compensatória (aprenda a calcular, clique aqui).
A menos que no contrato exista a condição de isenção da multa após o cumprimento de “X meses”, como vimos acima.
Resumindo, o LOCADOR só poderá solicitar a rescisão antecipada dentro dos limites dos artigos aqui mencionados da Lei do Inquilinato.
Ao modo que o LOCATÁRIO pode rescindir a qualquer tempo mediante o pagamento de multa, esta sempre proporcional.
Ou em último caso, devido a transferência de trabalho, como previsto no art. 4°, paragrafo único, da Lei do Inquilinato.
Espero que agora eu tenha esclarecido.
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Até breve!