Como despejar o inquilino inadimplente em 10 passos

Como despejar inquilino inadimplente

E se meu LOCATÁRIO vier a não pagar? Como despejar o inquilino inadimplente?

A cada contrato de locação assinado de um imóvel creio que nenhum proprietário fez essas perguntas.

Mesmo com toda a diligência, e cuidados tomados, ainda assim não conseguimos ANULAR o risco de, durante uma locação o LOCATÁRIO não pagar suas obrigações, pois não conseguimos prever o futuro.

Muito menos quais os acontecimentos irão impactar a rotina do inquilino, bem como desenvolver o seu planejamento financeiro.

O relacionamento com o inquilino é de grande importância durante o vínculo locatício, mas deve ser feita de forma profissional.

E ai que entra o papel do administrador de imóveis de tornar essa relação imparcial, pois sabemos que a circunstância pode ser maior que isso, como o caso da necessidade da ação de despejo.

Entrar em uma ação de despejo pode ser DURO, até escrevi um artigo:

Administrar por conta própria decida se isso é para você!

Onde pergunto aos proprietários de imóveis, se eles têm CORAGEM de despejar um INQUILINO, ou uma FAMÍLIA?

As vezes pode ser FÁCIL de despejar o inquilino inadimplente, mas outras NÃO!

De qualquer forma você irá precisar saber o caminho..

Esse artigo irá guiá-lo em um passo a passo para realizar uma ação de despejo eficiente.

Como despejar o inquilino inadimplente em 10 passos

1. Conheça a Lei do Inquilinato e outras normas jurídicas

Já foi identificado que as principais brigas entre locador e locatário se dá pelo desconhecimento da Lei do Inquilinato.

Esse é o fator mais importante antes de colocar seu imóvel no mercado, sem conhecer as diretrizes legais você corre sério risco de cometer um equivoco, e acabar sofrendo grande dor de cabeça, inclusive pecuniária.

O Contrato de Locação é seu instrumento chave para obter uma locação saudável, equilibrada e ao mesmo tempo um instrumento que formaliza os termos, onde respalda qualquer ruído ou discussões futuras.

Como diz um proverbio chinês: “o contrato é elaborado no tempo de PAZ para ser usado em tempo de GUERRA.”

Indico que faça uso dos nossos Modelos Contratuais que você pode adquirir, clicando AQUI <<

Nunca decida resolver “por suas próprias mãos”.

Como por exemplo, bloquear o acesso do inquilino ao imóvel, cancelar as contas de consumo de água e luz, muito menos remover objetos pessoais.

Ou algum momento praticar algum tipo de assédio moral, defenda seus direito dentro da LEI e os tribunais estarão ao seu lado, basta seguir a CARTILHA!  😉 

2. Tente um Mútuo Acordo antes de despejar o inquilino inadimplente

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Antes de dizer “VOU TE COLOCAR NA JUSTIÇA“, é melhor esfriar a cabeça.

Fazer uso da inteligência emocional, utilizando do mútuo acordo para tentar resolver a inadimplência do inquilino de forma amistosa e evitando o desgaste de partir para os tribunais.

Veja que nesse etapa, mais uma vez  a presença do Administrador de Imóveis faz diferença para conduzi-lo melhor.

Indico que chame o LOCATÁRIO para conversar, se possível em um local fora, tira-lo do seu ambiente confortável de casa ajuda na hora da negociação.

Veja uma forma de formalizar esse encontro, você pode registrar em uma ATA.

Caso cheguem a consenso elabore um documento de confissão de dívida e como concordaram em efetuar o pagamento.

Aproveite e realize uma vistoria periódica para conferir como anda o estado do seu imóvel.

No contrário..

3. Tenha a motivação correta para promover a Ação de Despejo

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Vejo muitos proprietários de imóveis que ao longo do aluguel “não foi com a cara do inquilino”, ou tem a postura que “o imóvel é meu faço o que quiser”.

Outros até creem inocentemente nas inúmeras desculpas do locatário e deixam prolongar demais o débito.

Verdade que não se pode achar que é dono da razão, como também não tomar atitude quando deviam, por isso a locação deve ser desenvolvida com um critério profissional.

Nesse ínterim é necessário realizar algumas tentativas de acordo, bem como notificar no tempo certo, tanto o inquilino, quanto o seu fiador, quando houver.

Lembrando que o inquilino pode ser despejado não apenas por falta de pagamento do aluguel, mas por qualquer infração que esteja expressamente no contrato, exemplo:

  • Como não respeitar o Regimento Interno do Condomínio;
  • Modificar a finalidade da locação;
  • Causar dano a propriedade;
  • Dentre outros.

Registre tudo!

Qualquer comunicação que tenha com o locatário você deve documentar.

Sempre monte seu dossiê durante a locação, pois em qualquer demanda você deve está amplamente fundamentado.

Além, é claro, repleto de provas, principalmente para despejar o inquilino inadimplente.

4. Envio de Aviso de Ação de Despejo

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Depois da tentativa de um acordo, e das cobranças extrajudiciais, recomendo que não passe de 45 dias para ser enviado o último aviso.

Preferencialmente via AR, comunicando que caso não ocorra a desocupação voluntária do imóvel dentro do prazo estabelecido, será ajuizada uma ação judicial visando a retomada.

A Lei do Inquilinato em seu art. 9° que diz:

A locação também poderá ser desfeita:

“I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.”

Ou seja, a falta de pagamento constitui infração prevista, legal e contratualmente e acarreta a rescisão locatícia.

O art. 9º, III, da Lei 8.245/91, prevê que a falta de pagamento é motivo bastante para o rompimento do contrato.

Mesmo não sendo imprescindível a notificação do locatário, sempre faço, para não restar qualquer tipo de dúvida, ainda mais se tratando de despejar o inquilino inadimplente.

5. Ingresse uma Ação de Despejo

Antes de preparar a petição inicial e sua devida instrução, é necessário que o locador decida-se de cumula o pedido de despejo, neste caso, por falta de pagamento com o de cobrança dos alugueis e encargos, conforme a Lei do Inquilinato.

Essa escolha é muito importante para o andamento do processo, por isso contrate um advogado de confiança.

O Tiago Maia, tem uma frase que encaixa perfeitamente aqui:

despejar o inquilino inadimplente-citacao-tiago

Nessa fase será imprescindível o acompanhamento do Advogado para melhor lhe instruir, porém irei compartilhar nossa escolha como Administradores de Imóveis.

Temos optado por ajuizar a ação para despejar o inquilino inadimplente pura e simples sem cumulá-la com pedido de cobrança de alugueis e outros encargos que estejam em débito.

Nosso motivo é meramente pela praticidade, e velocidade.

Assim focamos em obter a desocupação para diminuir os prejuízos, e posteriormente, em outra etapa, ajuizar a ação de execução.

Nesse ponto o seu advogado irá analisar as vantagens e desvantagens de cada tipo a depender de cada locação.

O valor da causa deve ser fixado em 12 vezes o valor do aluguel, é o que diz:

“Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar – se – á o seguinte:

III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento.”

6. Requerimento de Liminar

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Atenta-se a possibilidade de requerer liminarmente a desocupação do imóvel (mandado de despejo), conforme estabelece a própria Lei do Inquilinato, em ser art. 59, conforme abaixo: 

“§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)”

É comum dúvidas sobre essa caução que deve ser inserida nos autos pelo LOCADOR.

O que causa estranheza aos proprietários de imóveis, já que além de estarem com desgaste de despejar o inquilino inadimplente tem que assumir o pagamento de mais uma custa.

Porém, é importante esclarecer que a Lei não exige que seja em dinheiro, ou seja, pode ser real ou fidejussória, de modo que o bem ofertado seja igual ou superior aos três meses de aluguel.

O objetivo do legislador é de garantir ao locatário o ressarcimento dos prejuízos sofridos, com a execução antecipada do despejo, CASO ao final do processo seja decidido improcedente a pretensão.

7. Prepare-se e Compareça a Audiência

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Nós Administradores de Imóveis possuirmos uma rotina, e temos a obrigação de conhecer a fundo a Lei do Inquilinato.

Devido a isso, estamos em vantagem em relação ao locador.

Consequentemente, possuímos uma gestão que possibilita maior probabilidade de êxito em casos como de despejar o inquilino inadimplente.

Sempre compareça com todas as documentações que comprovem a sua boa-fé, como:

  • Contrato de Locação (importante está com firmas reconhecidas);
  • Boletos em aberto, cheques devolvidos;
  • Registro de comunicação com inquilino (hoje os tribunais validam conversas pelo WhatsApp);
  • Envio das notificações;
  • Comprovação de recebimento pelos Correios, ou Cartório.

Fique tranquilo, não deixe transparecer suas emoções de raiva, ou coisa do tipo, acima de tudo, deixe que seu advogado conduza a audiência.

8. Liberação do Despejo

Se tudo for dentro dos conformes, e com certeza será, uma ordem judicial irá autorizar o despejo do inquilino, mas ainda assim poderá o locatário não cumprir, passando a incidir o que diz o art. 65 da Lei de Locações:

“Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.”

Não ocorrendo nas vias normais, o despejo acontecerá de forma coercitiva, com acompanhamento do Oficial de Justiça e policiais.

Outra possibilidade é do inquilino abandonar o imóvel durante o processo, fato que acontece demais, e prevalece o que diz o art. 66, da Lei do Inquilinato:

“Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.”

9. Vistoria do Imóvel após o Recebimento das Chaves

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É importante após o despejo realizar uma vistoria do estado do imóvel.

Produzir um laudo com rico levantamento fotográfico, pois o vinculo locatício só se encerra na entrega do imóvel ora locado nas mesmas condições que o locatário recebeu no inicio na locação.

Após essa vistoria e na composição de danos, pintura, etc., você poderá ainda pleitar judicialmente, essas obrigações contratuais pendentes, por isso indicamos ajuizar ações distintas para despejo e outra para cobrança de débitos de alugueis, encargos, danos, e outras infrações.

10. Proteja-se, e evite novamente em despejar o inquilino inadimplente

Despejar o inquilino inadimplente pode ser dispendioso e demorado, principalmente se mal instruída a ação, então, espero que você possa evitar a necessidade de realizar uma.

Você pode se proteger, um dos caminhos é contratando um Administrador Profissional de Imóveis.

E é claro, acompanhar nosso Blog onde produzimos conteúdo relevante de forma prática.

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Muito além que despejar o inquilino inadimplente

Vou deixar abaixo também, de forma sequencial um conjunto de artigos para você realizar um locação mais segura!

  1. 3 Dicas para preparar seu imóvel para locação.
  2. Como avaliar preço do aluguel residencial.
  3. Como fazer um anúncio da sua locação impossível de ser ignorado!
  4. Aprenda como fazer análise do locatário para seu imóvel.
  5. A importância da vistoria de entrega de chaves no aluguel.
  6. Quais são os tipos de garantia de uma locação residencial?
  7. Qual o melhor prazo para contrato de aluguel residencial?
  8. Passo­ a ­Passo Contrato de Locação Residencial de acordo com a Lei do Inquilinato.
  9. A importância do distrato da locação ao seu término.

Aguardo seu comentário!

Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo.

Existem muitas dúvidas sobre a rescisão contratual de aluguel antes do prazo, e vou explicar por meio desse post, diferenciando quando a rescisão pode ser realizada pelo LOCADOR e pelo LOCATÁRIO.

A rescisão contratual, diferentemente do distrato, é um instrumento que configura o rompimento do vínculo locatício.

Porém, a depender de quem solicita essa rescisão antecipada, os fundamentos tornam-se diferentes.

Falei sobre a importância do distrato nesse vídeo em nosso Canal do Youtube, desejando saber mais, clique aqui.

Agora, acompanhe abaixo:

A Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo pelo LOCADOR

Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo

Todo cenário que depararmos em um vinculo locatício, devemos primeiramente analisar o que a Lei do Inquilinato.

Já que ela é uma Lei especial e regula os contratos de locação.

E de acordo com a Lei do Inquilinato em seu art. 4°, diz que:

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, NÃO poderá o LOCADOR reaver o imóvel alugado.

Com exceção ao que estipula o §2o do art. 54-A, o LOCATÁRIO, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato

ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Como podemos ler acima a rescisão contratual de aluguel antes do prazo só pode ser admitida pelo LOCATÁRIO!

Vejo muito contrato por ai que contém uma clausula onde possibilita o LOCADOR  obter o direito de rescindir o contrato antes do prazo.

Mas, a Lei do Inquilinato determina que o LOCADOR deverá cumprir o prazo estipulado em contrato. 

Não havendo possibilidade de retomada antecipada do imóvel.

A exceção do art. 54-A

A exceção referida do art. 4° da Lei do Inquilinato é sobre a locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma.

Sendo esta realizada por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado.

Por isso, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

Esse artigo foi incluído pela Lei nº 12.744, de 2012, para minimamente regular os contratos Built to Suit.


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Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo, e o art. 9°

A Lei do Inquilinato contemplou possibilidades onde a locação pode ser desfeita a qualquer tempo.

O artigo 9° elenca quatro condições.

Sendo que a primeira se dá pelo mútuo acordo, assunto que já abordamos aqui, facilitando assim o locador a criar meios de negociação junto com seu inquilino livremente.

Apenas sendo necessária a concordância mútua, e indico que esse acordo seja firmado por escrito.

Já os outros casos elencados nesse mesmo artigo, vejamos o que a Lei do Inquilinato, diz:

“A locação também poderá ser desfeita:

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.”

Então, logicamente, acontecendo um desses casos a locação poderá ser desfeita por ação própria, como a ação de despejo, por exemplo.

Clausula de rescisão contratual de aluguel sem o pagamento de multa.

Existe uma “praxe mercadológica”, que insere via uma clausula contratual a possibilidade do proprietário solicitar a devolução do imóvel ao LOCATÁRIO.

Seja mediante o pagamento de multa, ou inclusive isenta-lo do pagamento, desde que cumprida um determinado prazo.

Exemplo, após 12 meses de contrato em um prazo de 30 meses no total.

Porém, esse item será considerado como uma clausula nula de pleno direito.

Para ficar claro, o LOCADOR pode até pactuar a isenção da multa para o caso de rescisão contratual de aluguel antes do prazo após a vigência de determinado prazo.

Mas, lembrando que ele não poderá se valer dessa isenção para solicitar o imóvel de volta

Vale como uma bonificação para o locatário.

Lembra o que diz o art. 4° da Lei do Inquilinato?

Então, para ficar bem compreendido, vamos ler também o art. 45, da mesma Lei, aqui descrito:

São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47..

ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Então, mesmo que as partes venham pactuar os termos livremente, essas condições contratuais nunca devem está acima do que disciplina a Lei do Inquilinato.

Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo para contrato inferior a 30 meses.

Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo

A Lei do Inquilinato também disciplinou a rescisão contratual de aluguel antes do prazo, para casos em que o contrato de locação tenha o prazo inferior a 30 meses.

E você sabe porque 30 meses?

Leia esse artigo onde abordamos sobre o melhor prazo de aluguel residencial.

Vejamos então, o art. 47:

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I – Nos casos do art. 9º; (falamos deles acima)

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público (…);

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Como diz o doutrinar Sylvio Capanema:

“A lei, então, enumera, em numerus clausus (número fechado), as hipóteses em que se admite a retomada do imóvel, e que serão agora, examinadas.”

A Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo pelo LOCATÁRIO

Rescisão Contratual de Aluguel antes do prazo

Já a rescisão solicitada pelo o LOCATÁRIO é diferente, pois determinou a Lei do Inquilinato que o locatário não é obrigado a cumprir todo o prazo estabelecido no contrato de locação.

No momento que o LOCATÁRIO assim deseje devolver o imóvel antecipadamente incidirá o pagamento de multa rescisória, ou compensatória (aprenda a calcular, clique aqui).

A menos que no contrato exista a condição de isenção da multa após o cumprimento de “X meses”, como vimos acima.

Resumindo, o LOCADOR só poderá solicitar a rescisão antecipada dentro dos limites dos artigos aqui mencionados da Lei do Inquilinato.

Ao modo que o LOCATÁRIO pode rescindir a qualquer tempo mediante o pagamento de multa, esta sempre proporcional.

Ou em último caso, devido a transferência de trabalho, como previsto no art. 4°, paragrafo único, da Lei do Inquilinato.

Espero que agora eu tenha esclarecido.

Deixe seu comentário abaixo.

Até breve!