Tutorial: Como encontrar ótimos inquilinos!

Digo com frequência nas minhas redes sociais que um Administrador de Imóveis tem 03 papeis:

  1. Manter imóveis ocupados;
  2. Cheio de inquilinos felizes;
  3. Pagando em dia!

Mas como alcançar isso em uma locação imobiliária? Sabendo como ENCONTRAR ÓTIMOS INQUILINOS!

Em 2021, faço 14 anos atuando no Mercado Imobiliário. Comecei minha trajetória com locação de imóveis, quando tinha 18 anos, sem nome, vi o trabalho com aluguel como porta de entrada, já que nessa época muitos corretores não dava muito crédito a atividade.

Tive um começo muito difícil, mas os tropeços me fizeram entender que para conseguir trabalhar e atingir credibilidade no mercado era preciso PROFISSIONALISMO.

Comecei a adotar PROCESSOS em todas as etapas do vínculo locatício, mas compreendi que a FASE MAIS PRIMORDIAL é a SELEÇÃO DOS INQUILINOS.

Lançamento E-book: Como encontrar ótimos inquilinos

Decidir reunir meus principais erros e acertos, e compartilhar em um verdadeiro GUIA PRÁTICO e TOTALMENTE APLICÁVEL para sua locação de imóveis, seja você locador que decidiu gerir por conta própria (aqui explico mas sobre a auto-gestão), ou o profissional administrador(a) de imóveis.

Além de contar cases, discorro sobre fundamentos da análise cadastral do pretendente a locação, lições aprendidas, e várias dicas exclusivas disponibilizadas apenas para quem adquirir o e-book.

como encontrar ótimos inquilinos na sua locação de imóveis

Material 100% desenvolvido por mim, toda minha bagagem, experiência que me fez criar uma metodologia, e processo próprio para encontrar ótimos inquilinos!

São as melhores práticas locatícias que vão muito além de apenas retirar uma consulta no SPC/SERASA para saber se o futuro locatário tem dívida pendente..

No e-book também falo sobre as posturas das pessoas, linguagem corporal, atendimento, indícios “invisíveis” que só podem ser captados por quem catalogou os principais perfis de pretendentes durante anos.

Não perca essa oportunidade de ter em sua mão um tutorial prático, objetivo e disponibilizado com total dedicação e carinho que tenho pela área e profissão.

Aguardo sua leitura, compartilhe e indique também para quem precisa encontrar ótimos inquilinos e obter melhores resultados na locação imobiliária.

Grande abraço!

Taxa Extra de Condomínio, quem deve pagar?

Vou tentar esclarecer de uma vez por todas a polêmica que se tem em relação a quem cabe o pagamento de taxa extra de condomínio.

Além de Corretora de Imóveis, já atuei por um período como administradora de condomínio, portanto soube na prática a tarefa árdua de realizar uma boa gestão condominial.

Então, adicionarei mais essa experiência na explicação.

Vamos a elas?

Por se tratar de uma locação de imóvel residencial, a primeira etapa é nos orientar pela Lei de Locações.

Ou seja, a Lei do Inquilinato, que nos fornece riqueza de detalhes sobre o nosso tema de hoje.

locatario taxa extra de condomonio

É o art. 22 da Lei 8245/91 que estipula que o LOCADOR é responsável pelas despesas extraordinárias.

E no Art. 23 que o LOCATÁRIO pelas despesas ordinárias.

Então, vamos analisar uma a uma.

Quando compete ao Locador a taxa extra de condomínio:

Diz no Art. 22:

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

Quando compete ao Locatário a taxa extra de condomínio:

taxa extra de condominio - boleto

 Diz no Art. 23

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Parágrafo 1º. Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

2º O LOCATÁRIO fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os LOCATÁRIO ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.



Acredito que as dúvidas geradas quanto ao pagamento da taxa extra de condomínio ocorram pelo desconhecimento dos artigos apresentados na Lei.

Pois, nela o legislador teve o cuidado de exemplificar os casos, fica muito claro qual é a obrigação de cada um.

Taxa Extra de Condomínio, os erros:

Entretanto, os principais equívocos estão por parte do Síndico, ou Administradora que não toma os devidos cuidados em separar isso no orçamento do condomínio.

Taxa Extra de Condomínio - reuniao

É fundamental que o condomínio separe o que é despesa ordinária, ou seja, indique corretamente no boleto da cota condominial.

Por mais que esse seja pago via taxa extra de condomínio.

E o que é despesa extraordinária, que a principio serve para valorizar o patrimônio, e neste caso um único beneficiado é o proprietário do imóvel.

Na próxima vez que ficar na dúvida quanto a taxa extra, veja pelo o que no direito tributário chamamos de fato gerador, ou seja, o que vincula o nascimento da obrigação desse pagamento.

Não se atenha apenas o que está escrito no boleto do seu prédio, pois já presenciei diversas falhas.

Verifique exatamente o que será pago, pois essa taxa extra que hoje você está pagando pode ser de obrigação do LOCADOR, ou vice e versa, e no final acabará perdendo dinheiro.

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Até a próxima!

Proprietários, o inquilino é seu cliente, não seu inimigo!

Estava lendo um artigo do Blog Dinheirama que tem um conteúdo sobre Educação Financeira, e um dos post publicado retrata sobre a  relação entre LOCADOR e INQUILINO, e por concordar inteiramente com o seu posicionamento, e já ter mencionado sobre essa postura que deve-se ter, aqui mesmo no Blog, achei muito válido transcrever o que Renato De Vuono disse, veja abaixo:


Quem me acompanha, já me viu falando sobre como, financeiramente, o aluguel é mais interessante que a parcela do financiamento. (veja meu post que escrevi sobre o MITO DE QUE PAGAR ALUGUEL É RASGAR DINHEIRO.)

Mas, também viu que levo muito em consideração as questões menos racionais dessa equação.

Hoje vou falar exatamente sobre esse ponto, que faz com que tanta gente fuja do aluguel, não importando o custo financeiro. A temida relação inquilino e proprietário.

Como inquilino de longa data, mas também como gestor de imóveis da família, posso dizer que tenho uma visão dos dois lados.

Mas hoje queria falar para você, que é dono de um imóvel de locação.

É muito frustrante para o inquilino sentir-se sempre a “ponta fraca” de uma relação tão importante. Ver a explícita má vontade de imobiliárias e proprietários em resolver questões simples.

Ter que ficar evocando a lei do inquilinato, para cada reparo que, pelo simples bom senso, não deveria carecer de qualquer debate, com o perdão da palavra, enche o saco! E não adianta colocar a culpa na imobiliária (que merece um post só para esse assunto).

Você é o dono, a responsabilidade é sua!

inquilino

Inquilino não, cliente!

Embora a lei não estabeleça a locação residencial como uma relação de consumo, precisamos esquecer a semântica e pensar de forma prática.

Há alguém pagando e de outro lado alguém recebendo? Bom, eu vejo aí uma relação comercial.

Talvez, se levado ao pé da letra, não haja “consumo” (embora eu não pense assim), mas, na prática é o que é. Se alguém paga, e alguém recebe, quem paga é naturalmente cliente.

Agora eu pergunto: porque o mesmo cara que é dono de um restaurante que atende muito bem seus clientes, trata tão mal seu inquilino? As desculpas são muitas! “Inquilino enche o saco”, “inquilino quebra as coisas”, “inquilino isso, inquilino aquilo”…

Bom, se você acha que “aguentar inquilino” é uma missão tão sacrificante, venda seu imóvel e invista do Tesouro Direto, que aliás, é mais rentável!

Do contrário, passe a tratar seu inquilino da forma que ele merece: como seu cliente. Ele está pagando por algo e merece receber o que está pagando.

Afinal, você não gosta de pagar e não receber, não é?

Então porque fazer com os outros? Entregue o apartamento em boas condições.

Antes de entregar as chaves, faça uma vistoria detalhada, sobretudo hidráulica e elétrica, para que seu cliente possa mudar-se sem precisar ficar te procurando para reparos que deveriam estar feitos.

Se ainda assim, houver coisas a serem feitas, apontadas por seu cliente após a mudança, seja solícito e providencie o conserto. Independente do que a lei diz, use o bom senso.

Durante os primeiros meses, faça os reparos que ele comunicar e não o faça sentir-se mal. Desde que, é claro, essas avarias não seja por mal uso.

Seja estrategista

Um imóvel fechado custa muito caro. E, manter um cliente feliz é muito mais barato do que conquistar um novo cliente.

Assim, procure sempre ser amável e racional com seu cliente, tentando encontrar, mesmo em casos que, na teoria, a razão seja sua, um meio termo para os impasses que aparecerem.

Uma reforma, uma melhoria?

Porque não dividir os custos? Pode ser bom para todo mundo.

Renovação de contrato?

Porque não evitar grandes reajustes, mantendo o imóvel alugado, principalmente se o cliente for bom, em vez de correr o risco de ter prejuízo para conseguir outro cliente?

Se seu cliente paga em dia, não tem reclamações dos vizinhos, conserva seu imóvel, faz até melhorias, porque perdê-lo? Pense em todo o processo de uma nova locação, e talvez você reconsidere a maneira como vem tratando essa questão.

Um pouco de matemática

Imagine o seguinte: seu cliente hoje paga R$ 1.000,00 de aluguel. Além disso, ele arca com R$ 500,00 de condomínio e mais R$ 100,00 de IPTU. Mas, você ouviu dizer que, os preços no prédio subiram, e o seu ficou “para trás”.

Assim você quer reajustar para R$ 1.500,00. Bom, ele não aceita e você então decide romper o contrato, após mais de 5 anos de uma relação que nunca teve nenhum problema. Afinal, você estaria “perdendo” R$ 6 mil no ano, certo? Errado!

Nesse cenário, o cliente saiu e você levou 6 meses para alugar o apartamento novamente. Além dos R$ 6 mil que deixou de receber, você ainda teve que pagar do seu bolso mais R$ 3.600,00 de condomínio e IPTU.

Sem contar a limpeza do apartamento que ficou fechado e algumas manutenções que o cliente faria. Veja, você achou que estaria perdendo R$ 6 mil em um ano, se mantivesse o aluguel, mas perdeu R$ 9.600,00 em seis meses, quando optou por encerrar o contrato.

Em um ano, você perderia R$ 19.200,00 (sem contar juros) se o apartamento permanecesse fechado.

Tem algum nexo para você?

Se colocar na conta que, talvez não consiga alugar pelos R$ 1.500 que imagina, somar aí outra comissão da imobiliária, custos dos trâmites de locação, desgaste emocional e seu tempo, a coisa vai muito mais longe!


Aproveite para assistir o vídeo onde o Tiago Maia, fala sobre a conservação do imóvel e o
impacto na vacância do aluguel em 3 tipos de perfis de clientes:

                                                                                 


Conclusão:

Porque não mudar seu olhar sobre aquele que lhe paga todo mês um bom dinheiro para usar um ativo seu?

Porque não tratá-lo tão bem quanto o cliente de sua loja, restaurante, hotel, ou da empresa que trabalha?

Melhor do que isso, porque não tratá-lo tão bem quanto você gosta de ser tratado?

Afinal, uma situação que você pensa ser ruim, pode se tornar muito pior.

No frigir dos ovos, se ainda assim, você acha que inquilino é tudo igual, talvez ter imóveis para a locação não seja para você.

É hora de considerar, seriamente, “mudar de ramo”.

Para terminar, deixo a seguinte reflexão que, para mim, é a definição do “bom senso”: não faça para os outros, o que não gostaria que fizessem para você.

Um abraço, trate melhor seu cliente, e até a próxima!

Fonte: Renato De Vuono/Dinheirama.com