[Passo­ a ­Passo] Contrato de Locação Comercial de acordo com a Lei do Inquilinato.

Você está aqui é porque pretende fazer um contrato de locação comercial, para imóvel urbano, ou mesmo já o fez e o tal contém vícios ou omissões.

Há um tempo atrás gravei um vídeo para o meu canal no YouTube onde afirmo:

Que o desconhecimento da Lei 8.245/91 é o erro nº 1 que um proprietário de imóveis..

Ou até mesmo o próprio corretor por ele designado pode cometer ao efetivar uma locação seja ela comercial ou residencial.

Porque como determina a Lei 4.657/42 (LICC) em seu Art. 3º:

“Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece.”

Acrescento, e cito a Lei 8.078/90, quando esta determina em seu Art. 51, Inc. IV:

“São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.”

Com isso, concluo essa parte, que a celebração de um contrato deve ser encarado com a devida seriedade, com base na boa-fé e equidade.

Pois, como determina nosso Diploma Civil em seu Art. 113:

“Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.”

Vamos então nessa postagem orientar nossos leitores, clientes, amigos e parceiros, ao longo de um verdadeiro tutorial de como fazer.

Um verdadeiro passo-a-passo da elaboração do contrato de locação comercial isento de vícios, omissões ou cláusulas abusivas que o desqualificam, ou mesmo o anulem no todo ou em parte a posteriori.

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O Contrato e o Negócio Jurídico Perfeito

O Nosso Diploma Civil determina:

“Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I – agente capaz;
II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III – forma prescrita ou não defesa em lei. “

Com isso o nosso contrato de locação comercial tem a sua primeira cláusula dedicada à manifestação de equidade e boa-fé de todas as partes envolvidas no contrato.

Onde assumem conhecer as Leis e Normas do Ordenamento Jurídico Brasileiro envolvidas no ato da pactuação contratual.

Destacando a Lei 8.245/91 (mais conhecida como a Lei do Inquilinato) que regula a Locação de Imóveis urbanos, como é definido o objeto de tal contrato.

A qualificação das partes

A segunda cláusula, dedica-se à qualificação das partes e a declaração formal.

Onde sinalizam que as mesmas são capazes e têm anuência de outros entes legalmente constituídos para celebrarem e pactuarem de comum acordo.

Como as demais cláusulas e pactuações que regulam entre si por livre e espontânea manifestação de vontade.

Deixo aqui uma ressalva, que deve ser inserida no contrato de locação comercial:

Caso seja celebrado inicialmente em nome de pessoa física e esta venha a constituir Razão Social, à operar no imóvel deste instrumento.

Consequentemente, passará a responder por todos os efeitos pactuados pelo sócio ou proprietário da empresa.

O que chamamos de clausula assecuratória, falamos mais dela no nosso Curso de Administração de Imóveis Comerciais na Prática.

A qualificação do objeto

A terceira cláusula é dedicada à discriminação do objeto, do qual a parte definida como LOCADOR afirma ser legítimo possuidor.

E dispõe em contrato oneroso do seu bem que está livre e desimpedido de ônus e gravames que assim impedissem o negócio realizado com a parte definida como LOCATÁRIO.

Com isso encerram-se as declarações iniciais e qualificação das partes envolvidas no contrato de locação comercial.

Possibilitando, a partir de então a celebração de um Negócio Jurídico Perfeito.

Mas, cabe um alerta ao Corretor ou Administrador de Imóveis:

A não prosseguir nos demais passos desta contratação, se não tiver plena certeza quanto a estar diante de “agentes capazes”, “objeto lícito” e “delimitações Legais”.

Ao custo de responder a posteriori por perdas e danos, no caso de omissão ou constatação de imperícia e até mesmo imprudência.

E pior do que isso, comprometer a sua reputação profissional ante a celebração de negócio duvidoso.

Passaremos agora a transcorrer sobre os demais itens que devem conter um bom Contrato de Locação Comercial.

O Contrato de Locação Comercial e a destinação do imóvel

É muito importante para o LOCADOR definir no contrato de locação comercial a destinação do imóvel.

E que o mesmo deverá ser utilizado para fins “Estritamente Comerciais”, pois fica o LOCADOR obrigado pela Lei 8.245/91, Inc. I:

“Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.”

Cabe também salientar que a Lei 8.245/91 veda a sublocação do imóvel, sem o consentimento por escrito do LOCADOR.

Fato que aconselho destacar em seu contrato de locação comercial, pois está descrito assim na Lei 8.245/91, Art. 13.

E fica assim obrigado o LOCATÁRIO pela Lei 8.245/91, Art. 23, Inc. II:

“Servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá -lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.”

Ficando assim o LOCATÁRIO sob pena de rescisão contratual cominada com pagamento de multa compulsória, sem prejuízo de ação por perdas e danos, se assim não proceder.

O Contrato de Locação Comercial e o estado do imóvel

A Lei 8.245/91 no Artigo 22, determina que é dever do LOCADOR:

“I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.”

Isso posto, cabe salientar que o contrato de locação comercial deve ser associado a uma vistoria de entrega de chaves.

E portanto, discrimine com amplo registro fotográfico o estado em que o imóvel está sendo entregue ao LOCATÁRIO.

Pois, é nesse exato estado que o LOCATÁRIO ficará obrigado contratualmente a entregar o imóvel ao LOCADOR findo a vigência da locação. ( Ver Lei 8.245/91, Art. 23, Inc. III).

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O Contrato de Locação Comercial e a definição do Prazo e sua prorrogação

Sempre celebramos o contrato de locação comercial por escrito e por prazo inferior a 36 (trinta e seis) meses.

Pois agindo assim, a partir da realização de contrato em ato único, e o LOCATÁRIO permanecendo no imóvel 30 (trinta) dias após à vigência do contrato sem oposição do LOCADOR, passa o vínculo a vigorar por prazo indeterminado.

Como diz a Lei do Inquilinato em seu Artigo 56, Parágrafo Único, podendo então a qualquer tempo solicitá-lo de volta.

Bastando para isso notificar o LOCATÁRIO o seu intento e concedendo prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação (Artigo 57, Lei do Inquilinato).

Perceba que o contrato de locação comercial, celebrado dentro das premissas acima citadas não perfaz nenhuma das condições para a propositura de ação renovatória por parte do LOCATÁRIO.

Já que se desejar a proteção do seu fundo de comércio deverá no início do contrato de locação comercial, o adquirir via pagamento de luvas como escrevi em artigo anterior e indico por leitura obrigatória.

Contrato de Locação Não Residencial, e o melhor prazo:

O julgado a seguir reflete mesmo entendimento aqui exposto:

Na ação de despejo de imóvel sob locação comercial, não regida pelo Decreto 24.150 , a exigência primordial é a notificação premonitória, demonstrando o não interesse em prorrogar o contrato.

O direito a renovação contratual amparado pela Lei nº 8.245 /91 não tem aplicação a contrato por prazo indeterminado, consoante art. 51 daquela norma.

Encontrando-se delineados o fundamento e o fato em si – pedido de retomada do bem locado, em razão de não mais ter interesse na prorrogação do contrato de locação comercial, por prazo indeterminado, não há se falar em ausência.  

Julgado TJ-PE – Apelação Cível AC 51026 PE 97000303 

Por isso para a celebração de Contrato de Locação Comercial, recomendo expressamente o prazo de 24 (vinte e quatro) meses.

Exatamente como está no nosso modelo de contrato de locação comercial.

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O Contrato de Locação Comercial, do preço e do reajuste:

A Lei do Inquilinato prevê no Artigo 17, bem como seu Parágrafo Único, o que se segue:

“É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.”

Como a Lei 8.245/91 deixa bem claro que o valor do aluguel é de livre estipulação, cabe apenas salientar que há sempre três valores para todo e qualquer imóvel:

  1. O que se quer;
  2. O que realmente vale;
  3. O que se paga no mercado.

Um dos principais fatores que vai ditar a velocidade da sua locação será o alinhamento do preço estipulado para o aluguel e o preço justo do mercado.

Sobre reajustes, vale estipular índices oficiais como IGP-M, IPCA, INPC.

Ou ainda a média aritmética desses, sempre com prazo de vigência anual (Ver Lei 9.069/95 – Art. 28- §3° – Inc. IV) para a efetivação do reajuste.

Mas, resguardando que no caso de permitido por Lei, período inferior para reajuste, esse tal será utilizado, pois não podemos esquecer que o nosso país já foi alvo de alarmante quadro inflacionário em tempos passados.



Os Encargos no Contrato de Locação Comercial:

É comum surgirem várias dúvidas sobre “quem vai pagar o quê” quando da celebração de um contrato de locação comercial.

Mas, a Lei do Inquilinato, se bem interpretada, não possui lacunas em si que justifiquem tão frequentes questionamentos, pois a Lei 8.245/91 em seu Artigo 22, Inc. VIII, afirma que o LOCADOR é obrigado a:

“Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.”

A mesma Lei prossegue no Artigo 23, Inc. I, afirmado que é obrigação do LOCATÁRIO:

“Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…)”

Ou seja, vale o que for pactuado!

Como profissional administrador de imóveis, indico que o LOCADOR não incumba o LOCATÁRIO por obrigações atreladas ao imóvel, que sejam pagas por ele sem grande onerosidade, a saber, IPTU e o seguro incêndio, se exigidos contratualmente ao LOCATÁRIO.

Então, não sendo quitados por este podem gerar imenso transtorno, só resolvido o impasse judicialmente com a geração de ainda mais transtornos

Portanto, só aconselho o repasse de tais obrigações ao LOCATÁRIO se essas tiverem uma onerosidade que justifique tal ato.

As benfeitorias e o Contrato de Locação Comercial:

Já escrevi neste mesmo blog uma postagem bem elucidativa sobre o tema benfeitorias.

Sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, cabe ao LOCADOR no contrato de locação comercial, só autorizar as duas primeiras, se notificado por escrito.

E implicar que as tais mesmo que autorizadas serão incorporadas ao imóvel, renunciando o LOCATÁRIO ao direito de retenção.

Sendo as benfeitorias necessárias realizadas pelo LOCATÁRIO indenizáveis, de comum acordo entre as partes para fazer valer a Lei 8.078/90 – Art. 51 – Inc. XVI, bem como o Artigo 1.219 do nosso Código Civil.

Por último vale salientar que as benfeitorias voluptuárias, as que podem ser levantadas, não devem comprometer a estrutura do imóvel.

Este de obrigação do LOCATÁRIO reparar eventuais danos causados para devolução do Bem ao estado em que o recebeu.

As garantias locatícias e o Contrato de Locação Comercial:

Já escrevi também no blog sobre as garantias locatícias e discorri sobre cada uma delas em postagens anteriores sobre os quatro tipos de garantia estabelecidos na Lei do Inquilinato em seu Art. 37.

Você pode saber mais sobre cada uma delas:

  1. Garantia Caução
  2. Garantia Fiador
  3. Garantia Seguro Fiança
  4. Garantia Quotas de Fundo de Investimento

Se você ainda tem dúvidas sobre que garantia escolher para dar segurança ao seu contrato de locação comercial, aconselho a leitura das mencionadas postagens pois nesse item falarei sobre a modalidade mais aceita no mercado, a saber:

O FIADOR.

Como em sequência a possibilidade da celebração do contrato de locação comercial desprovido de garantia.

Vamos lá?

O FIADOR, é a parte contratual que assumirá o cumprimento das obrigações pactuadas com titularidade do LOCATÁRIO, caso este não as cumpra.

Esse FIADOR, precisa necessariamente ter histórico de bom pagador na praça.

Ser isento de pendências de crédito (realizamos análise de score para todo o Brasil), possuir renda superior à do LOCATÁRIO e bens suficientes para cumprir com as obrigações assumidas.

Deve ser exigida também a anuência do cônjuge do FIADOR no contrato de locação comercial, pois em caso de negativa poderá ser anulada tal garantia em posterior ação judicial.

O “segredo” da segurança contratual reside justamente na análise de antecedentes pessoais e de crédito, das partes contratuais, e não necessariamente na garantia escolhida, concorda?

Me responda, de que vale um FIADOR insolvente?

Ou melhor, você sabe que o FIADOR pode exonerar-se da “fiança”, nos casos previstos por Lei?

Pois bem, se você não fizer uma excelente análise das partes contratantes poderá ter “sensação de garantia” ao invés de ter de fato um contrato de locação comercial, de fato, satisfatoriamente assegurado.

Contrato desprovido de garantia:

Nesse contexto, o contrato de locação comercial desprovido de garantia é sem dúvida uma possibilidade, legal a considerar.

Essa possibilidade contratual é prevista na Lei do Inquilinato em seu Art. 42, para tal modalidade contratual, a Lei do Inquilinato resguarda duas grandes vantagens, ou até mesmo três:

  1. a primeira é a possibilidade de cobrar o aluguel e encargos antecipado sem com isso cometer infração Legal;
  2. a segunda a possibilidade de retomar o imóvel via Liminar Judicial para desocupação do imóvel em 15 dias sem a notificação prévia do LOCATÁRIO em caso de não pagamento do aluguel pelo disposto na Lei no Art. 59, Inc. IX;
  3. e a terceira a velocidade da locação já que vi muito bom LOCATÁRIO desistir de locação devido à onerosidade da garantia ou mesmo o excesso de exigências para a locação.

Pense Nisso!

Da inadimplência e multas no Contrato de Locação Comercial

Não é comum surgirem imprevistos na vigência de um contrato de locação comercial.

Principalmente tendo em vista que tal compromisso foi estabelecido por pessoas num prazo relativamente longo.

Vinte e quatro meses se você aceitar a minha sugestão.

Aconselho fortemente a manutenção de uma boa relação (LOCADOR x LOCATÁRIO)

E ADMINISTRADOR, quando houver.

Mas, nunca abrindo mão das notificações por escrito e no tempo devido.

Para aplicação do Direito Preventivo, que poderá ser utilizado posteriormente se necessário.

Essas notificações tem que expressar o recebimento da parte citada, que autorizou a notificação quando da celebração do contrato.

Podem ser feitas via correspondência com AR (Aviso de recebimento), notificação expedida via cartório de títulos e documentos, ou mesmo pessoalmente com assinatura de protocolo de recebimento.

Você também, encontra nossas dicas para o caso de inadimplência na locação imobiliária.

Costumo além da notificação, cobrar multa de 10% e juros de mora de 1% ao mês, para incentivar o LOCATÁRIO ao adimplemento.

Mas, não justifica abrir mão do diálogo e bom senso, ok?

Você saberá se o seu inquilino é confiável ou não, basta ter uma relação prudente e cordial com o mesmo.

Contrato de Locação Comercial

Da rescisão e devolução do imóvel no Contrato de Locação Comercial

O LOCATÁRIO poderá rescindir o contrato de locação comercial com o LOCADOR pagando a este uma multa compensatória.

Geralmente pactuada em três vezes o valor do aluguel (ver Lei 8.245/91 – Art. 4°).

O LOCATÁRIO ficará isento do pagamento da multa se comprovar por escrito rescisão de contrato de trabalho que implique em transferência de domicílio (ver Lei 8.245/91 – Art. 4° – Parágrafo Único).

O LOCATÁRIO é obrigado por Lei, como já vimos, a devolver o imóvel no estado em em que o recebeu.

Sempre de acordo com a vistoria por ele assinada no ato da entrega das chaves.

Devendo entregar as chaves pessoalmente, ao LOCADOR ou a quem esse designe, nunca a outrem.


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Definição de foro e testemunhas no Contrato de Locação Não Residencial

O Novo Código de Processo Civil traz como recomendação em seu Artigo 781, Inc.V:

“A execução fundada em título extrajudicial será processada perante o juízo competente, observando-se o seguinte: 

a execução poderá ser proposta no foro do lugar em que se praticou o ato ou em que ocorreu o fato que deu origem ao título, mesmo que nele não mais resida o executado.”

A mesma Lei define como Título executivo extrajudicial:

“Art. 784.  São títulos executivos extrajudiciais:
III – o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas.”

Portanto, nunca abra mão da definição do foro da comarca do imóvel para dirimir quaisquer eventuais ações.

E muito menos abra mão da coleta da assinatura de duas testemunhas.

Se possível com reconhecimento de firma, para que a definição do seu contrato de locação comercial seja a de um título executivo extrajudicial.

Resguardando assim direitos como maior brevidade em eventual processo de execução por “quantia certa” no caso de não recebimento dos aluguéis, após a saída do LOCATÁRIO do imóvel por ação de despejo.

Agora você já pode alugar!

Esse foi o tutorial completo sobre o Contrato de Locação Comercial, adote essas orientações e garanta segurança na sua locação! 

Mas tenho uma boa notícia, você pode adquirir nosso modelo de Contrato de Locação Comercial.

Isso mesmo!

Tudo que foi abordado aqui está contemplado, são mais de 10 anos de experiência a apenas um clique!

Até breve!

[Passo­ a ­Passo] Contrato de Locação Comercial de acordo com a Lei do Inquilinato.
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