Benfeitorias em imóveis de terceiros, o que isso tem com a minha locação?

O termo benfeitoria, de acordo com o dicionário Michaelis, significa:

“Melhoramento feito em coisa alheia, móvel ou imóvel, para melhor servir às necessidades, dar mais conforto ou produzir maior rendimento.” 

Benfeitorias em imóveis de terceiros, no seu Artigo 96, §1°, §2° e §3° o Código Civil define e diferencia os três tipos de benfeitorias, a saber podem ser elas:

  1. Voluptuárias;
  2. Úteis;
  3. Necessárias.

Veja agora a melhor forma de abordar a realização de benfeitorias no decurso do contrato de locação, de modo a evitar futuros desconfortos na relação com o inquilino.

E, em última instância evitar uma judicialização de algo que poderia ser resolvido previamente.

benfeitoria em imóveis de terceiros

Benfeitoria em imóveis de terceiros, voluptuárias:

As benfeitorias voluptuárias são aquelas destinadas ao embelezamento do imóvel e que podem ser retiradas por ele ao término da locação sem afetar a estrutura do mesmo.

Benfeitoria em imóveis de terceiros, úteis:

As benfeitorias úteis são aquelas que facilitam o uso do bem o mesmo o tornam mais agradável, como a pintura de uma parede em cor diferente da entregue pelo LOCADOR na entrega das chaves.

Benfeitoria em imóveis de terceiros, necessárias:

Já as benfeitorias necessárias são as que visam conservar o bem ou evitar que este se deteriore, remetendo assim à estrutura do imóvel e suas instalações.

A Lei do Inquilinato em seu Artigo 22, Incisos I e II, declaram ser dever do LOCADOR entregar ao LOCATÁRIO o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, inclusive respondendo pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.

Portanto, a realização de benfeitorias necessárias por parte do LOCATÁRIO, ao meu entender, configura assumir o LOCATÁRIO, papel que originariamente competiria ao LOCADOR.

Veja o que diz o Artigo 35 da Lei do inquilinato sobre a realização de benfeitorias sejam elas necessárias ou úteis:

“Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador,

bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

A partir do texto da Lei oriento aos meus clientes inserir cláusula contratual que só autorize a realização de QUALQUER benfeitoria com expressa autorização, por escrito, do proprietário do imóvel ou seu representante legal.

E que tais benfeitorias após realizadas serão adicionadas ao imóvel sem direito à retenção e indenizável apenas as benfeitorias necessárias autorizadas, e de comum acordo entre as partes, após apuração do seu custo e vistoria complementar que será anexada à vistoria de entrega de chaves.

Benfeitoria em imóveis de terceiros e falhas contratuais:

Cansei de ver profissionais inserindo cláusulas contratuais isentando a obrigação de indenizar as benfeitorias úteis realizadas no imóvel, sem o consentimento do LOCADOR, e declarando o LOCATÁRIO renúncia à retenção.

Alerto para o detalhe de que, em se tratando de benfeitoria necessária tal cláusula seria NULA, pois o Código de Defesa do Consumidor no Artigo 51, Inciso XVI.

Assim o declara, e vale ressaltar que no ordenamento Jurídico Brasileiro os Códigos prevalecem sobre as Leis Ordinárias, como é o caso da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

benfeitoria em imóveis de terceiros-2

Como profissional do mercado imobiliário, oriento os meus clientes, quando estes decidem alugar seus imóveis por conta própria, que cuidem da relação com seus LOCATÁRIOS de forma amigável privilegiando sempre o bom senso.

Pois isso será por si capaz de resolver possíveis conflitos, que por certo surgirão, já que o prazo normal escolhido pela maioria dos proprietários de imóveis para locações residenciais tem sido de 30 meses.

Por fim o LOCADOR terá mais chances de vender o seu imóvel ao LOCATÁRIO, que por Lei tem o direito de preferência.

Ou como é comum que aconteça o LOCATÁRIO indica o imóvel em que morava e desfrutou de relação amigável com o LOCADOR dentro de sua rede de relacionamento, o que acredite reduz em muito o tempo de vacância.

Zelar pelo imóvel e pela boa relação com o LOCATÁRIO, são desafios diários para qualquer pessoa que assuma o papel de administra uma propriedade.

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