As duras lições que aprendi com ação de despejo.

A ação de despejo é um dos principais medos que um LOCADOR ou administrador de imóveis, possuem, porém essa demanda já fez parte da minha “grade curricular” durante esses 10 anos atuando como gestora de propriedades.

Há possibilidade de reduzir a incidência de casos, adotando medidas certas e realizando diligências assertivas para isso, principalmente quando você adquire essa experiência. Porém quem tem imóveis para renda, ou é um profissional possivelmente já passou por isso, ou passará, de modo que compartilharei aqui as lições que aprendi durante a saga da minha primeira ação de despejo judicial.

Lição 1: Ação de Despejo, quando existem indícios.

Antes de adotar essa medida da ação de despejo, sabemos que o LOCATÁRIO irá, primeiramente, deixar de honrar algum compromisso estabelecido contratualmente, como na maioria dos casos correspondem a falta de pagamento do aluguel ou um de seus encargos.

Será necessário realizar a cobrança, e saber ao certo qual a motivação pelo não pagamento, e o prazo para que ocorra o adimplemento, explico nesse artigo, o Funil Ideal para notificação extrajudicial, aqui.

Só que de tempos e tempos, o inquilino não paga, acumulando um mês a após outro, dando inúmeras desculpas, descumprindo acordos e prazos. E a principal falha é o que chamo de proprietários com “síndrome de aguentar e esperar o melhor”, quando estes administram por conta própria.

Veja o vídeo abaixo do Dr. Lair Ribeiro, o sucesso não acontece por acaso, no trecho de menos de 2 minutos, onde ele fala exatamente o que estou querendo ilustrar no contexto da locação de imóveis, aperte o play:

Resumindo portanto: Uma ocorrência não estabelece tendência, duas ou mais ocorrências estabelecem tendência, isso vale também para quando o inquilino dê desculpas continuadas, e muito mais quando da quebra de acordos, ou prazos estabelecidos.

Ou seja, antes da entrada em uma ação de despejo há total indício que isso venha ocorrer pelos motivos acima, exatamente como aconteceu comigo.

Lição 2: Ação de Despejo é Cara!

Pelo simples fato que o LOCADOR, já inicia pagando!

Abaixo os custos:

  • Honorários com Advogado (normalmente 20% sobre o valor da causa);
  • Custas Processuais (depende de cada estado e valor da causa);
  • Caução para emissão de liminar (3x o valor do aluguel);
  • Incumbência de guarda dos móveis e/ou objetos.

E mais os custos “invisíveis”:

  • Aluguel e/ou encargos atrasados e não pagos;
  • Tempo da ação de despejo com imóvel “parado”, sem rentabilização;

Lição 3: Ação de Despejo é Demorada!

Digo com vivência no âmbito da Justiça do Estado da Bahia, portanto não conheço outras praças, mas uma ação de despejo se bem instruída, tem uma duração média de 6 meses a 1 ano, dá entrada até a saída do inquilino propriamente dita, excluído casos onde o LOCATÁRIO durante o processo realiza um acordo, ou abandona o imóvel.

Durante esse tempo não tive mais contato com o LOCATÁRIO, até porque com a orientação do advogado a comunicação deve ser feita por esse profissional já que estamos falando de uma demanda judicial, em outras palavras, o LOCADOR simplesmente senta e espera, enquanto o seu inquilino continua a viver de graça!

No meu caso, ainda é pior, porque além de ver a aflição de um proprietário que nunca passou por isso, tendo que assumir despesas não planejadas, e até mesmo consolidar alguns prejuízos, tento descobrir meu “erro”, e continuar com credibilidade no mercado, mas depois essa preocupação passa com ganho de experiência, não apenas como profissional, mas como pessoa e no propósito maior de resolver problemas, e solucionar conflitos.

Lição 4: Ação de Despejo, o inquilino não pensa como você!

Muitas vezes temos uma ideia que assim que o inquilino receber a notificação judicial ele tomará providência de resolver o mais rápido possível, mas as previsões não acontecem, uma das perguntas que faço ao proprietário que deseja administrar por conta própria é:

Você tem coragem de despejar uma família? 

Por que de fato quando chegarmos ao nível da ação de despejo, é um processo duro, difícil, que gera nervosismo, ansiedade, e tantos outros aspectos negativos para ambas as partes, mas todo esse tramite é necessário, pois uma das partes descumpriu o acordado. 

Então, é respirar fundo e aprender, desde o inicio sabia que ação de despejo é desconfortável, mas definitivamente você só sabe a realidade quando a vivencia.

Lição 5: Ação de Despejo favorecem o inquilino.

Isso principalmente no Brasil, pois somos burocráticos, temos um judiciário abarrotado e recursos infindáveis, mas o meu foco, como administradora é que na verdade houve muitos custos que não foram previstos. Pode parecer injusto que você, LOCADOR, tenha que pagar para mover e guardar os pertences de seus inquilinos. Com certeza isso é injusto! 

Você poderá cobra-lo posteriormente, ou cumulado no processo, mas isso, só um advogado para te orientar tecnicamente, e assim ter mais possibilidade de êxito!

Alguns aproveitam da morosidade da justiça, justamente para ganhar tempo, postegar pagamento, e ironizar sabendo como funciona nosso judiciário.

Lição 6: Ação de Despejo, consome horas produtivas.

Você precisará de folga na sua agenda para poder dá atenção a algumas solicitações do advogado e juízo, como elaboração de planilhas, cálculos, notificações, comunicados, contatos, testemunhas, atualização de débitos, etc, etc..

Isso me fez aprender a montar um dossiê para cada locação minha, então, depois da experiência criei processos que facilitam todo esse trabalho que tive na minha primeira “aventura” da ação de despejo.

Lição 7: Ação de Despejo, o imóvel pode ser destruído.

Já ouvi relatos de locadores que teve seu imóvel destruído, nesse meu caso não chegou a esse nível, mas recebi o imóvel bagunçado, sujo e com alguns reparos a fazer, dessa tive sorte!

Muito inquilino, não sei porque motivo, mas puramente por má fé, acabando tomando uma atitude raivosa, insensata, e destrói imóvel alheio, isso está inerente a uma ação de despejo, mas espero que isso nunca aconteça com você.

Lição 8: Ação de Despejo, difícil conseguir dinheiro de volta.

Após todo o processo e o LOCADOR com a posse, levantei todas as despesas, primeiro para obter o conhecimento do custo que se teve com a ação de despejo, e depois saber se vale a pena, cobrar desse inquilino a restituição dos valores em uma nova ação, caso não tenha ocorrido de forma cumulativa.

Quanto passei por essa situação na minha trajetória como Administradora de Imóveis ainda não era possível penhorar o salário para pagamento de alugueis atrasados, como publicamos aqui essa noticia.

Lição 9: Ação de Despejo, Litígio X Acordo

As soluções arbitrais estão entre as formas mais antigas, conhecidas, para resolução de conflitos, onde um terceiro era eleito pelas partes para dar o seu parecer sobre uma questão do seu domínio.

Com o surgimento e formação da figura do estado, veio então o monopólio da jurisdição estatal, cabendo a este a aplicação das leis como operador único de justiça com a finalidade da manutenção da Lei e da Ordem.

Ocorre que as relações contemporâneas geradas por uma sociedade líquida, não comporta mais esta via única de operação da justiça, pois as pessoas esperam soluções imediatas, ou minimamente rápidas, para resolver os seus conflitos, que por sinal são muitos, e aumentam a cada dia mais, de modo que o assoberbamento da estrutura judiciária proposta pelo estado é uma realidade e o encorajamento às soluções alternativas de conflitos são realidade cada vez
mais presente.

Seja pela promoção do Novo CPC à promoção do diálogo entre as partes, seja pelo marco legal da mediação (Lei 13.140/2015) que instrui acordos a serem gerados por meio da mediação seja judicial ou extrajudicialmente.

Enfim, a busca pelo acordo tem ganhado grande relevância num território onde o litígio mostra-se inviável, seja por não trazer soluções à altura das expectativas, uma vez que sentenças de mérito sempre geram parte vencedora e parte vencida, seja pela demora na emissão da sentença, cabendo ao simples ato de entrar em acordo, ser desejável para que haja uma sociedade mais justa e pacificada frente aos seus novos e múltiplos desafios diários.

Lição 10: Ação de Despejo, nova perspectiva.

Essa experiência foi dolorosa, afinal uma ação de despejo não é algo simples principalmente quando você ainda é uma profissional que está iniciando uma caminhada nesse mundo que é a administração de imóveis.

Tive raiva, bate-boca, mas essa conduta me fez refletir se de fato era o melhor caminho, esse episódio me vez crescer muito, entender mais sobre o negócio, e principalmente sobre pessoas, hoje além de não ver uma ação de despejo como um “bicho de sete cabeças”, desenvolvi uma prática que reduz ao máximo a chance de isso acontecer.

Tenho um Curso On-line sobre Administração de Imóveis Residencias na Prática (para conhecer clique aqui), onde compartilho 10 anos de experiência, e ensino um verdadeiro passo a passo para você obter uma locação bem sucedida.

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Até a próxima!

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