Com a inadimplência, a última coisa que o locador utiliza é a notificação extrajudicial de cobrança de aluguel, por incrível que apareça.
Um dos momentos da locação de imóvel que percebo que o proprietário fica mais aflito, sem saber muito o que fazer, é quando o inquilino começa a atrasar seus alugueis.
É preciso ter processo, tomar as providências de forma rápida, pois cada tempo perdido pode consolidar prejuízos futuros.
Pensando nisso, vou compartilhar meu método que hoje utilizo.
Depois de observar o que dava certo ou não na minha administração, portando é um processo que faz parte do meu dia a dia.
Porém você pode, e deve caso ainda não tenha o domínio, consultar seu advogado.
A Lei do Inquilinato e a notificação extrajudicial
Analisando a Lei do Inquilinato notamos que a mesma não exige uma forma especial para que venha se dar as partes, seja locador ou locatário, o conhecimento sobre algum assunto desse vínculo locatício.
Tendo isso por base, e verificando o nosso ordenamento jurídico, há duas possibilidades:
A notificação judicial (que não é o foco desse artigo), e a notificação extrajudicial, que pode ser:
- Por via do Cartório, ou pelas vias convencionais como Correio – AR;
- E-mail;
- Entregando pessoalmente com algum protocolo.
Observando o artigo 5° da Lei de Locações, temos:
“Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”
Ou seja, a ação de despejo é o meio processual indicado, pelo qual o locador pode retomar a coisa alugada, desfazendo o vínculo contratual e obrigando o locatário a desocupar o imóvel.
Equivoca-se quem pensa que a ação de despejo somente poderá ser proposta 30 ou 60 dias após o vencimento do aluguel, o que não é verdade!
Pode ser no dia seguinte ao vencimento, por exemplo.
Mas, o que buscamos é que o inquilino pague o aluguel em atraso e continue no imóvel, não é verdade?
A ação de despejo vai ser o último caso!
No entanto já discorri sobre esse tema aqui: Como despejar o inquilino inadimplente em 10 passos
O Funil Ideal para notificação extrajudicial de cobrança de aluguel
Dividir esse funil de cobrança em 4 etapas, venha comigo!
1. Notificação Lembrete
Quem nunca esqueceu de pagar uma fatura??
Essa pode ser a causa da inadimplência do seu inquilino, mas, por que não?
Vão existir casos que foi apenas por um esquecimento, uma viagem, ou então passou do horário bancário e acabou não realizando o pagamento.
Por isso, até o segundo dia de atraso comunique com seu locatário seja ligando, enviando uma mensagem pelo celular.
No meu caso envio pelo e-mail cadastrado de contato com uma escrita de que se trata de um lembrete.
E para facilitar as coisas já anexo o boleto com a data atualizada, dando um prazo de até 48h para realizar o pagamento.
Fique atento como será a postura do inquilino nessa etapa, já a partir daqui a intenção pode ser revelada.
2. Primeira Tentativa de Acordo
Você fez o passo anterior, no intuito de apenas lembra-lo do pagamento do aluguel que não ocorreu.
A partir de agora você efetivamente já realiza uma cobrança, comunica da incidência de multa e juros conforme termos do contrato.
Nesse momento formalize a notificação por escrito, coloque como título exatamente do que se trata o documento (notificação extrajudicial de cobrança de aluguel).
Inclusive, quem é o NOTIFICANTE (locador) e o NOTIFICADO (locatário).
Não deixe de colocar também, a referência do contrato de locação do imóvel “x” datado em “z”, no valor de “y”, e de qual parcela do aluguel está em aberto.
Deixe visível seus contatos, e não esqueça de colocar a seguinte observação:
“Caso já tenha efetuado o pagamento, favor desconsiderar esta correspondência.”
Assine, e envie pela AR (Aviso de Recebimento), modalidade de correspondência dos Correios que comprova o recebimento.
3. Segunda Tentativa de Acordo
Caso ainda assim você não obteve nenhuma resposta do locatário, realize mais uma tentativa, nos mesmos moldes da primeira.
Se a garantia da locação for via FIADOR, está na hora de notifica-lo também!
Na hipótese do FIADOR for casado, mesmo sabendo que a FIANÇA trata de garantia fidejussória.
Ou seja, de carácter pessoal, mas que necessita da anuência do cônjuge, a depender do regime de casamento.
Sempre mande uma notificação direcionada para cada um, tem um resultado interessante! rs
Nessa etapa realize a cobrança via Cartório de Títulos e Documentos, e aqui alguns detalhes importantes que o documento deve constar:
- Nome completo e o endereço completo da pessoa a ser notificada, ou seja, o destinatário da notificação;
- O título “notificação extrajudicial de cobrança de aluguel”;
- Dados do notificado;
- O texto deve conter informações claras a respeito do objetivo da notificação, as exigências e as providências que o notificado deverá tomar, os prazos para o cumprimento das exigências e as medidas que serão tomadas em caso de não cumprimento das exigências e prazos dados;
- A data e assinatura e deve ser elaborado em 3 (três) vias.
Diligência
Após o registro, o Cartório fará a diligência para entregar o documento à pessoa notificada.
Caso não encontre o notificado na primeira diligência, outras duas serão efetuadas em horários e/ou datas distintos.
No caso do notificado se negar a receber a notificação, prevalece a Fé Pública do oficial ou escrevente autorizado.
Ele irá declarar que a diligência foi realizada, mas o documento foi recusado pelo destinatário.
Após a realização da diligência o Cartório emitirá uma certidão relativa à notificação extrajudicial de cobrança de aluguel.
Essa certidão comprova legalmente o resultado da diligência.
Em outras palavras, se houve a entrega do documento para o notificado, o recebimento e/ou a recusa do documento por parte do notificado, a troca de endereço do destinatário, o fechamento da empresa, dentre outras situações.
Nessa certidão constam todos os fatos relevantes a respeito da notificação extrajudicial de cobrança de aluguel.
4. Aviso Entrada Ação de Despejo
Se nenhuma dessas notificações foi possível entrar em acordo com o inquilino, ou ele se manteve em silêncio por todo esse período, está na hora de entrar com uma ação de despejo.
Entretanto, por último envio um aviso apenas para dá ciência que estamos entrando com a ação e assim ele terá uma última chance para quitar seus débitos.
É comum depois de ter dado entrada na ação de despejo o inquilino abandonar o imóvel.
O que percebo disso é que certos inquilinos tentam ganhar tempo, apenas observando qual vai ser a postura do locador/administrador sobre a sua inadimplência.
Então, segue ai meu aconselho que todo esse tramite que compartilhei NÃO ULTRAPASSE 45 DIAS.
Quer garantir mais sucesso na sua locação? Aprenda aqui como realizar a análise de um locatário.
Infográfico Notificação extrajudicial de cobrança de aluguel
Resumindo, abaixo fiz um infográfico com tudo que escrevi sobre a notificação extrajudicial de cobrança de aluguel para facilitar e memorizar cada etapa.
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