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Meu querido Leitor, hoje trataremos desse tão importante tema na nossa Lei de Locações Vigente, a saber a Ação de Despejo por Denúncia Vazia.
Da minha experiência prática tiro de imediato dois aprendizados:
O primeiro é que o termo “ação de despejo” inibe assusta muitos proprietários de imóveis por causa do segundo aprendizado que é o temor excessivo pela demora do Judiciário.
Então fique comigo e vamos juntos compartilhar de muito conteúdo de valor sobre este tão importante assunto.
Ação de despejo por denúncia vazia no Contrato de Locação Residencial:
A Lei do Inquilinato, logo no seu Artigo 5 decreta:
Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Essa regra já impõe ao LOCADOR uma responsabilidade tremenda quanto à definição do prazo pelo qual pretende fazer inicialmente a locação, já que não poderá reaver o imóvel no decurso da locação, como decreta a Lei do Inquilinato em seu Artigo 4.
Com isso já indico a meu post anterior Contrato de Locação Residencial Passo-a-Passo para leitura obrigatória aos que não desejam futuramente ter problemas ao precisarem reaver o imóvel locado via propositura de Ação de despejo por Denúncia Vazia.
Ok?
Porém cabe ressaltar, que na vigência do prazo pactuado o LOCADOR não pode reaver o imóvel mas o LOCATÁRIO poderá devolvê-lo sob pagamento de multa, sobre a qual já escrevemos anteriormente aqui neste blog.
Tendo já dito sobre a importância da definição do prazo no contrato de locação residencial, tenho que falar agora quando cabe a Ação de Despejo por Denúncia Vazia não é?
Vamos então direto ao ponto, pois a Lei do Inquilinato define em seu Artigo 46, § 2°:
Ocorrendo a prorrogação, o LOCADOR poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Esse direito por tanto caberá ao LOCADOR que pactuar a Locação Residencial por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses (Lei 8.245, Artigo 46)
Basta para isso Propor a Ação de Despejo por Denúncia Vazia ou Imotivada (sem motivo específico) que tanto se ouve falar mas poucos sabem de fato explicar o que significa.
Ação de despejo por denúncia vazia, e a solução de conflitos:
Sou um entusiasta de que a relação LOCADOR x LOCATÁRIO deve transcorrer da forma mais transparente e amigável possível em busca de resolver todos os eventuais conflitos locativos de forma amigável extrajudicialmente.
Mas como profissional atuante há mais de 10 anos no mercado imobiliário vivenciei casos suficientes para nunca abrir mão do Direito Preventivo, gerando antecipadamente todos os registros cabíveis do decurso da locação, para o caso de precisar recorrer ao Judiciário.
Estar com a Ação totalmente bem instruída e fartamente lastreada de forma irrefutável, para isso o conhecimento da Lei e a experiência profissional são de fato fundamentais.
Eu não nego que os prazos do nosso Judiciário são deveras alargados, mas que as ações que a ele chegam são mal instruídas, isso também é um fato, portanto com a Ação de Despejo por Denúncia Vazia não poderia ser diferente.
Ação de despejo por denúncia vazia no Contrato de Locação Comercial:
Algo pouco discutido é a possibilidade da propositura da Ação por Denúncia Vazia também em Locações Não Residenciais.
A Lei do Inquilinato em sua Seção III, exclusivamente dedicada a Legislar sobre Locações Não-Residenciais, no Artigo 57, profere que:
Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Para isso, não diferente do que já foi visto para as locações residenciais, a definição do prazo a ser pactuado inicialmente é fundamental e indico a leitura do meu post anterior que versa sobre o Contrato de Locação Comercial Passo-a-Passo para que você aprenda a resguardar todos os seus direitos ou mesmo dos seus clientes, ok?
Portanto, para locações não residenciais definidas por escrito com prazo inferior a 36 meses, o LOCADOR poderá reaver o imóvel a partir de propositura de Ação de despejo por Denúncia Vazia, nos termos do já mencionado Artigo 57 da Lei de Locações, pois o LOCATÁRIO ainda não terá adquirido as condições necessárias para a ação renovatória detalhada no Artigo 51 da mesma Lei, tema sobre o qual faremos post específico brevemente.
Ação de despejo por denúncia vazia na locação por temporada:
Não poderá ficar de fora aslocações por temporada, que a Lei do Inquilinato em seu Artigo 48, delimita seu prazo ao máximo de 90 dias.
Findo esse prazo o LOCADOR ou pessoa por este designada deverá propor Ação de Despejo por Denúncia Vazia, no prazo de 30 dias, sob pena de prorrogação do contrato por tempo indeterminado se assim não agir (Lei do Inquilinato Artigo 50).
Cabe ainda salientar que no decurso de tal prorrogação só poderá ser proposta Ação de Despejo por Denúncia Vazia após o lapso temporal de trinta meses, como rege a Lei do Inquilinato no Artigo 50, Parágrafo único.
Como Administrador de Imóveis afirmo que o conhecimento da Lei do Inquilinato, em consonância com a pactuação de um bom contrato de locação, associado a uma relação semeada com contornos de bom senso e cordialidade na medida do possível com o inquilino, tornarão o seu aluguel um bom negócio, que lhe renderá justo retorno, enquanto você não decide pela alienação do bem.
Acredite, agindo dentro dessas premissas nem a desonestidade de terceiros ou muito menos a morosidade do Judiciário impedirão que você lucre com o seu investimento imobiliário.
Você está aqui é porque pretende fazer um contrato de locação comercial, para imóvel urbano, ou mesmo já o fez e o tal contém vícios ou omissões.
Há um tempo atrás gravei um vídeo para o meu canal no YouTube onde afirmo:
Que o desconhecimento da Lei 8.245/91 é o erro nº 1 que um proprietário de imóveis..
Ou até mesmo o próprio corretor por ele designado pode cometer ao efetivar uma locação seja ela comercial ou residencial.
Porque como determina a Lei 4.657/42 (LICC) em seu Art. 3º:
“Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece.”
Acrescento, e cito a Lei 8.078/90, quando esta determina em seu Art. 51, Inc. IV:
“São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.”
Com isso, concluo essa parte, que a celebração de um contrato deve ser encarado com a devida seriedade, com base na boa-fé e equidade.
Pois, como determina nosso Diploma Civil em seu Art. 113:
“Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.”
Vamos então nessa postagem orientar nossos leitores, clientes, amigos e parceiros, ao longo de um verdadeiro tutorial de como fazer.
Um verdadeiro passo-a-passo da elaboração do contrato de locação comercial isento de vícios, omissões ou cláusulas abusivas que o desqualificam, ou mesmo o anulem no todo ou em parte a posteriori.
O Contrato e o Negócio Jurídico Perfeito
O Nosso Diploma Civil determina:
“Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;
II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III – forma prescrita ou não defesa em lei. “
Com isso o nosso contrato de locação comercial tem a sua primeira cláusula dedicada à manifestação de equidade e boa-fé de todas as partes envolvidas no contrato.
Onde assumem conhecer as Leis e Normas do Ordenamento Jurídico Brasileiro envolvidas no ato da pactuação contratual.
Destacando a Lei 8.245/91 (mais conhecida como a Lei do Inquilinato) que regula a Locação de Imóveis urbanos, como é definido o objeto de tal contrato.
A qualificação das partes
A segunda cláusula, dedica-se à qualificação das partes e a declaração formal.
Onde sinalizam que as mesmas são capazes e têm anuência de outros entes legalmente constituídos para celebrarem e pactuarem de comum acordo.
Como as demais cláusulas e pactuações que regulam entre si por livre e espontânea manifestação de vontade.
Deixo aqui uma ressalva, que deve ser inserida no contrato de locação comercial:
Caso seja celebrado inicialmente em nome de pessoa física e esta venha a constituir Razão Social, à operar no imóvel deste instrumento.
Consequentemente, passará a responder por todos os efeitos pactuados pelo sócio ou proprietário da empresa.
A terceira cláusula é dedicada à discriminação do objeto, do qual a parte definida como LOCADOR afirma ser legítimo possuidor.
E dispõe em contrato oneroso do seu bem que está livre e desimpedido de ônus e gravames que assim impedissem o negócio realizado com a parte definida como LOCATÁRIO.
Com isso encerram-se as declarações iniciais e qualificação das partes envolvidas no contrato de locação comercial.
Possibilitando, a partir de então a celebração de um Negócio Jurídico Perfeito.
Mas, cabe um alerta ao Corretor ou Administrador de Imóveis:
A não prosseguir nos demais passos desta contratação, se não tiver plena certeza quanto a estar diante de “agentes capazes”, “objeto lícito” e “delimitações Legais”.
Ao custo de responder a posteriori por perdas e danos, no caso de omissão ou constatação de imperícia e até mesmo imprudência.
E pior do que isso, comprometer a sua reputação profissional ante a celebração de negócio duvidoso.
Passaremos agora a transcorrer sobre os demais itens que devem conter um bom Contrato de Locação Comercial.
O Contrato de Locação Comercial e a destinação do imóvel
É muito importante para o LOCADOR definir no contrato de locação comercial a destinação do imóvel.
E que o mesmo deverá ser utilizado para fins “Estritamente Comerciais”, pois fica o LOCADOR obrigado pela Lei 8.245/91, Inc. I:
“Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.”
Cabe também salientar que a Lei 8.245/91 veda a sublocação do imóvel, sem o consentimento por escrito do LOCADOR.
Fato que aconselho destacar em seu contrato de locação comercial, pois está descrito assim na Lei 8.245/91, Art. 13.
E fica assim obrigado o LOCATÁRIO pela Lei 8.245/91, Art. 23, Inc. II:
“Servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá -lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.”
Ficando assim o LOCATÁRIO sob pena de rescisão contratual cominada com pagamento de multa compulsória, sem prejuízo de ação por perdas e danos, se assim não proceder.
O Contrato de Locação Comercial e o estado do imóvel
A Lei 8.245/91 no Artigo 22, determina que é dever do LOCADOR:
“I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.”
Isso posto, cabe salientar que o contrato de locação comercial deve ser associado a uma vistoria de entrega de chaves.
E portanto, discrimine com amplo registro fotográfico o estado em que o imóvel está sendo entregue ao LOCATÁRIO.
Pois, é nesse exato estado que o LOCATÁRIO ficará obrigado contratualmente a entregar o imóvel ao LOCADOR findo a vigência da locação. ( Ver Lei 8.245/91, Art. 23, Inc. III).
O Contrato de Locação Comercial e a definição do Prazo e sua prorrogação
Sempre celebramos o contrato de locação comercial por escrito e por prazo inferior a 36 (trinta e seis) meses.
Pois agindo assim, a partir da realização de contrato em ato único, e o LOCATÁRIO permanecendo no imóvel 30 (trinta) dias após à vigência do contrato sem oposição do LOCADOR, passa o vínculo a vigorar por prazo indeterminado.
Como diz a Lei do Inquilinato em seu Artigo 56, Parágrafo Único, podendo então a qualquer tempo solicitá-lo de volta.
Bastando para isso notificar o LOCATÁRIO o seu intento e concedendo prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação (Artigo 57, Lei do Inquilinato).
Perceba que o contrato de locação comercial, celebrado dentro das premissas acima citadas não perfaz nenhuma das condições para a propositura de ação renovatória por parte do LOCATÁRIO.
Já que se desejar a proteção do seu fundo de comércio deverá no início do contrato de locação comercial, o adquirir via pagamento de luvas como escrevi em artigo anterior e indico por leitura obrigatória.
Contrato de Locação Não Residencial, e o melhor prazo:
O julgado a seguir reflete mesmo entendimento aqui exposto:
Na ação de despejo de imóvel sob locaçãocomercial, não regida pelo Decreto 24.150 , a exigência primordial é a notificação premonitória, demonstrando o não interesse em prorrogar o contrato.
O direito a renovação contratual amparado pela Lei nº 8.245 /91 não tem aplicação a contrato por prazo indeterminado, consoante art. 51 daquela norma.
Encontrando-se delineados o fundamento e o fato em si – pedido de retomada do bem locado, em razão de não mais ter interesse na prorrogação do contrato de locaçãocomercial, por prazo indeterminado, não há se falar em ausência.
O Contrato de Locação Comercial, do preço e do reajuste:
A Lei do Inquilinato prevê no Artigo 17, bem como seu Parágrafo Único, o que se segue:
“É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.”
Como a Lei 8.245/91 deixa bem claro que o valor do aluguel é de livre estipulação, cabe apenas salientar que há sempre três valores para todo e qualquer imóvel:
O que se quer;
O que realmente vale;
O que se paga no mercado.
Um dos principais fatores que vai ditar a velocidade da sua locação será o alinhamento do preço estipulado para o aluguel e o preço justo do mercado.
Sobre reajustes, vale estipular índices oficiais como IGP-M, IPCA, INPC.
Ou ainda a média aritmética desses, sempre com prazo de vigência anual (Ver Lei 9.069/95 – Art. 28- §3° – Inc. IV) para a efetivação do reajuste.
Mas, resguardando que no caso de permitido por Lei, período inferior para reajuste, esse tal será utilizado, pois não podemos esquecer que o nosso país já foi alvo de alarmante quadro inflacionário em tempos passados.
Os Encargos no Contrato de Locação Comercial:
É comum surgirem várias dúvidas sobre “quem vai pagar o quê” quando da celebração de um contrato de locação comercial.
Mas, a Lei do Inquilinato, se bem interpretada, não possui lacunas em si que justifiquem tão frequentes questionamentos, pois a Lei 8.245/91 em seu Artigo 22, Inc. VIII, afirma que o LOCADOR é obrigado a:
“Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.”
A mesma Lei prossegue no Artigo 23, Inc. I, afirmado que é obrigação do LOCATÁRIO:
“Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…)”
Ou seja, vale o que for pactuado!
Como profissional administrador de imóveis, indico que o LOCADOR não incumba o LOCATÁRIO por obrigações atreladas ao imóvel, que sejam pagas por ele sem grande onerosidade, a saber, IPTU e o seguro incêndio, se exigidos contratualmente ao LOCATÁRIO.
Então, não sendo quitados por este podem gerar imenso transtorno, só resolvido o impasse judicialmente com a geração de ainda mais transtornos
Portanto, só aconselho o repasse de tais obrigações ao LOCATÁRIO se essas tiverem uma onerosidade que justifique tal ato.
As benfeitorias e o Contrato de Locação Comercial:
Já escrevi neste mesmo blog uma postagem bem elucidativa sobre o tema benfeitorias.
Sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, cabe ao LOCADOR no contrato de locação comercial, só autorizar as duas primeiras, se notificado por escrito.
E implicar que as tais mesmo que autorizadas serão incorporadas ao imóvel, renunciando o LOCATÁRIO ao direito de retenção.
Sendo as benfeitorias necessárias realizadas pelo LOCATÁRIO indenizáveis, de comum acordo entre as partes para fazer valer a Lei 8.078/90 – Art. 51 – Inc. XVI, bem como o Artigo 1.219 do nosso Código Civil.
Por último vale salientar que as benfeitorias voluptuárias, as que podem ser levantadas, não devem comprometer a estrutura do imóvel.
Este de obrigação do LOCATÁRIO reparar eventuais danos causados para devolução do Bem ao estado em que o recebeu.
As garantias locatícias e o Contrato de Locação Comercial:
Já escrevi também no blog sobre as garantias locatícias e discorri sobre cada uma delas em postagens anteriores sobre os quatro tipos de garantia estabelecidos na Lei do Inquilinato em seu Art. 37.
Se você ainda tem dúvidas sobre que garantia escolher para dar segurança ao seu contrato de locação comercial, aconselho a leitura das mencionadas postagens pois nesse item falarei sobre a modalidade mais aceita no mercado, a saber:
O FIADOR.
Como em sequência a possibilidade da celebração do contrato de locação comercial desprovido de garantia.
Vamos lá?
O FIADOR, é a parte contratual que assumirá o cumprimento das obrigações pactuadas com titularidade do LOCATÁRIO, caso este não as cumpra.
Esse FIADOR, precisa necessariamente ter histórico de bom pagador na praça.
Ser isento de pendências de crédito (realizamos análise de score para todo o Brasil), possuir renda superior à do LOCATÁRIO e bens suficientes para cumprir com as obrigações assumidas.
Deve ser exigida também a anuência do cônjuge do FIADOR no contrato de locação comercial, pois em caso de negativa poderá ser anulada tal garantia em posterior ação judicial.
O “segredo” da segurança contratual reside justamente na análise de antecedentes pessoais e de crédito, das partes contratuais, e não necessariamente na garantia escolhida, concorda?
Me responda, de que vale um FIADOR insolvente?
Ou melhor, você sabe que o FIADOR pode exonerar-se da “fiança”, nos casos previstos por Lei?
Pois bem, se você não fizer uma excelente análise das partes contratantes poderá ter “sensação de garantia” ao invés de ter de fato um contrato de locação comercial, de fato, satisfatoriamente assegurado.
Contrato desprovido de garantia:
Nesse contexto, o contrato de locação comercial desprovido de garantia é sem dúvida uma possibilidade, legal a considerar.
Essa possibilidade contratual é prevista na Lei do Inquilinato em seu Art. 42, para tal modalidade contratual, a Lei do Inquilinato resguarda duas grandes vantagens, ou até mesmo três:
a primeira é a possibilidade de cobrar o aluguel e encargos antecipado sem com isso cometer infração Legal;
a segunda a possibilidade de retomar o imóvel via Liminar Judicial para desocupação do imóvel em 15 dias sem a notificação prévia do LOCATÁRIO em caso de não pagamento do aluguel pelo disposto na Lei no Art. 59, Inc. IX;
e a terceira a velocidade da locação já que vi muito bom LOCATÁRIO desistir de locação devido à onerosidade da garantia ou mesmo o excesso de exigências para a locação.
Pense Nisso!
Da inadimplência e multas no Contrato de Locação Comercial
Não é comum surgirem imprevistos na vigência de um contrato de locação comercial.
Principalmente tendo em vista que tal compromisso foi estabelecido por pessoas num prazo relativamente longo.
Vinte e quatro meses se você aceitar a minha sugestão.
Aconselho fortemente a manutenção de uma boa relação (LOCADOR x LOCATÁRIO)
E ADMINISTRADOR, quando houver.
Mas, nunca abrindo mão das notificações por escrito e no tempo devido.
Para aplicação do Direito Preventivo, que poderá ser utilizado posteriormente se necessário.
Essas notificações tem que expressar o recebimento da parte citada, que autorizou a notificação quando da celebração do contrato.
Podem ser feitas via correspondência com AR (Aviso de recebimento), notificação expedida via cartório de títulos e documentos, ou mesmo pessoalmente com assinatura de protocolo de recebimento.
Costumo além da notificação, cobrar multa de 10% e juros de mora de 1% ao mês, para incentivar o LOCATÁRIO ao adimplemento.
Mas, não justifica abrir mão do diálogo e bom senso, ok?
Você saberá se o seu inquilino é confiável ou não, basta ter uma relação prudente e cordial com o mesmo.
Da rescisão e devolução do imóvel no Contrato de Locação Comercial
O LOCATÁRIO poderá rescindir o contrato de locação comercial com o LOCADOR pagando a este uma multa compensatória.
Geralmente pactuada em três vezes o valor do aluguel (ver Lei 8.245/91 – Art. 4°).
O LOCATÁRIO ficará isento do pagamento da multa se comprovar por escrito rescisão de contrato de trabalho que implique em transferência de domicílio (ver Lei 8.245/91 – Art. 4° – Parágrafo Único).
O LOCATÁRIO é obrigado por Lei, como já vimos, a devolver o imóvel no estado em em que o recebeu.
Sempre de acordo com a vistoria por ele assinada no ato da entrega das chaves.
Devendo entregar as chaves pessoalmente, ao LOCADOR ou a quem esse designe, nunca a outrem.
Definição de foro e testemunhas no Contrato de Locação Não Residencial
O Novo Código de Processo Civil traz como recomendação em seu Artigo 781, Inc.V:
“A execução fundada em título extrajudicial será processada perante o juízo competente, observando-se o seguinte:
a execução poderá ser proposta no foro do lugar em que se praticou o ato ou em que ocorreu o fato que deu origem ao título, mesmo que nele não mais resida o executado.”
A mesma Lei define como Título executivo extrajudicial:
“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
III – o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas.”
Portanto, nunca abra mão da definição do foro da comarca do imóvel para dirimir quaisquer eventuais ações.
E muito menos abra mão da coleta da assinatura de duas testemunhas.
Se possível com reconhecimento de firma, para que a definição do seu contrato de locação comercial seja a de um título executivo extrajudicial.
Resguardando assim direitos como maior brevidade em eventual processo de execução por “quantia certa” no caso de não recebimento dos aluguéis, após a saída do LOCATÁRIO do imóvel por ação de despejo.
Agora você já pode alugar!
Esse foi o tutorial completo sobre o Contrato de Locação Comercial, adote essas orientações e garanta segurança na sua locação!
Se você está aqui é porque pretende fazer um contrato de locação residencial seguro, para imóvel urbano.
Ou mesmo já o fez e o tal contém vícios ou omissões.
Há um tempo atrás gravei um vídeo para o no canal no YouTube onde afirmo que o desconhecimento da Lei 8.245/91 é o erro nº 1 que um proprietário de imóveis
Ou corretor por ele designado pode cometer ao efetivar uma locação residencial, porque como determina a Lei 4.657/42 em seu Art. 3º:
“Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece.”
Acrescento, e cito a Lei 8.078/90, quando esta determina em seu Art. 51, Inc. IV:
“São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa fé ou a equidade.”
Contrato de Locação Residencial, itens iniciais:
Com isso, concluo que a celebração de um contrato de locação residencial deve ser encarado com a devida seriedade.
Com base na boa fé e equidade!
Pois como determina nosso Diploma Civil em seu Art. 113:
“Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa fé e os usos do lugar de sua celebração.”
Vamos então nessa postagem orientar nossos leitores, clientes e parceiros, ao longo de um verdadeiro tutorial de como fazer.
Passo a passo!
Um contrato de locação residencial isento de vícios, omissões ou cláusulas abusivas que o desqualifiquem ou mesmo o anulem no todo ou em parte a posteriori.
1. O Contrato de Locação Residencial e o Negócio Jurídico Perfeito:
O Nosso Diploma Civil determina:
“Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.”
Com isso o nosso contrato de locação residencial tem a sua primeira cláusula dedicada à manifestação de equidade e boa fé de todas as partes envolvidas no contrato.
Onde assumem conhecer as Leis e Normas do Ordenamento Jurídico Brasileiro envolvidas no ato da pactuação contratual.
Destacando a Lei 8.245/91 (mais conhecida como a Lei do Inquilinato) que regula a Locação de Imóveis urbanos, como é definido o objeto de tal contrato.
A segunda cláusula, dedica-se à qualificação das partes e a declaração e mesmo constatação formal de que as mesmas são capazes.
E tem anuência de outros entes legalmente constituídos para celebrarem e pactuarem de comum acordo.
As demais cláusulas e pactuações que regulam entre si por livre e espontânea manifestação de vontade.
A terceira cláusula é dedicada à discriminação do objeto, do qual a parte definida como LOCADOR afirma ser legítimo possuidor.
E dela dispõe em contrato oneroso do seu Bem que está livre e desimpedido de ônus e gravames que assim impedissem o negócio realizado com a parte definida com o LOCATÁRIO.
Com isso encerram-se as declarações iniciais e qualificação das partes envolvidas no contrato de locação residencial, que possibilitam a partir de então a celebração de um Negócio Jurídico Perfeito.
Contrato de Locação Residencial, condições preliminares:
Cabe um alerta ao Corretor de Imóveis ou Administrador de Imóveis, não prosseguir nos demais passos dessa contratação, se não tiver plena certeza quanto a estar diante de “agentes capazes”, “objeto lícito” e “dentro das delimitações Legais”.
Ao custo de responder a posteriori por perdas e danos, no caso de omissão ou constatação de imperícia e até mesmo imprudência.
E pior do que isso, comprometer a sua reputação profissional ante a celebração de negócio duvidoso.
2. O Contrato de Locação Residencial e a destinação do imóvel:
É muito importante para o LOCADOR definir no contrato de locação residencial a destinação do imóvel, que o mesmo deverá ser utilizado para fins “Estritamente Residenciais”.
Pois fica o LOCADOR obrigado pela Lei 8.245/91, Art. 22, Inc I:
“Entregar ao LOCATÁRIO o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.”
Cabe também salientar que a Lei 8.245/91 veda a sublocação do imóvel, sem o consentimento por escrito do LOCADOR.
Fato que aconselho destacar em seu contrato de locação residencial, pois está descrito na Lei do Inquilinato, Art. 13.
E fica assim obrigado o LOCATÁRIO pela Lei 8.245/91, Art. 23, Inc. II:
“Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.”
Ficando assim o LOCATÁRIO sob pena de rescisão contratual cominada com pagamento de multa compulsória, sem prejuízo de ação por perdas e danos, se assim não proceder.
3. O Contrato de Locação Residencial e o estado do imóvel
A Lei 8.245/91 no Artigo 22, determina que é dever do LOCADOR:
“I – entregar ao LOCATÁRIO o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
V - fornecer ao LOCATÁRIO, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.”
Isso posto, cabe salientar que o contrato de locação residencial deve ser associado a uma vistoria de entrega de chaves.
Que discrimine com amplo registro fotográfico o estado em que o imóvel está sendo entregue ao LOCATÁRIO.
Pois, é nesse exato estado que o LOCATÁRIO ficará obrigado contratualmente a entregar o imóvel ao LOCADOR findo a vigência da locação. (Ver Lei 8.245/91, Art. 23, Inc. III).
4. O Contrato de Locação Residencial e a definição do Prazo e sua prorrogação.
Sempre celebramos o contrato de locação residencial por escrito e pelo prazo de 30 meses, para que o LOCADOR possa solicitar ao término da contratação.
Se assim for do seu interesse, a retomada do imóvel de forma imotivada.
Ou seja, sem um motivo específico para tal além do desejo de reaver seu imóvel, mesmo se com o seu consentimento o LOCATÁRIO permanecer no imóvel por seu histórico de boa relação.
E portanto transcorrendo a locação por prazo indeterminado o LOCADOR deseje em outro momento posterior reaver seu imóvel, sem para isso possuir uma razão em específico.
Veja a Lei 8.245/91, Art. 46, §1° e §2°.
Se a locação for celebrada por prazo superior a 90 dias (Locação por temporada) e inferior a 30 meses, e de forma escrita, o imóvel só poderá ser retomado via “denúncia cheia”.
Ou seja, após o prazo inicialmente pactuado, com pelo menos uma das razões legais que prevê a Lei 8.245/91 em seu Artigo 47.
Como por exemplo mais aplicável, o Inciso V que diz:
“Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido,
a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.”
Por isso para a celebração de Contrato de Locação Residencial recomendo expressamente que ele seja feito por escrito e por prazo de 30 meses.
5. O Contrato de Locação Residencial, do preço e do reajuste.
A Lei do Inquilinato prevê no Artigo 17, bem como seu Parágrafo Único, o que se segue:
“É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único: Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.”
Como a Lei 8.245/91 deixa bem claro que o valor do aluguel é de livre estipulação, cabe apenas salientar que há sempre três valores para todo e qualquer imóvel:
o que se quer, o que realmente vale e o que o mercado paga.
Um dos principais fatores que vão ditar a velocidade da sua locação será o alinhamento do preço estipulado para o aluguele o preço justo do mercado.
Sobre reajustes, vale estipular índices oficiais como IGPM, IPCA, INPC, ou ainda a média aritmética desses.
Sempre com prazo de vigência anual (Ver Lei 9.069/95 Art. 28, §3°, Inc. IV) para a efetivação do reajuste.
Mas resguardando que no caso de permitido por Lei, período inferior para reajuste, esse tal será utilizado.
Pois não podemos esquecer que o nosso país já foi alvo de alarmante quadro inflacionário em tempos passados.
6. Os Encargos no Contrato de Locação Residencial.
É comum surgirem várias dúvidas sobre “quem vai pagar o quê” quando da celebração de um contrato de locação residencial.
Mas a Lei do Inquilinato, se bem interpretada, não possui lacunas em si que justifiquem tão frequentes questionamentos.
Pois a Lei 8.245/91 em seu Artigo 22, Inc. VIII, afirma que o LOCADOR é obrigado a:
Pagar os impostos e taxas, e ainda oprêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.
A mesma Lei prossegue no Artigo 23, Inc. I, afirmado que é obrigação do LOCATÁRIO:
“Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…).”
Ou seja, vale o que for pactuado!
Como profissional administrador de imóveis, indico que que o LOCADOR não incumba o LOCATÁRIO por obrigações atreladas ao imóvel, que sejam pagas por ele sem grande onerosidade.
A saber, IPTU e o seguro incêndio, se exigidos contratualmente ao LOCATÁRIO e então não sendo quitados por este podem gerar imenso transtorno, só resolvido o impasse judicialmente com a geração de ainda mais transtornos.
Portanto só aconselho o repasse de tais obrigações ao LOCATÁRIO se essas tiverem uma onerosidade que justifique tal ato.
6. As benfeitorias e o Contrato de Locação Residencial.
Já escrevi nesse mesmo blog uma postagem bem elucidativa sobre o tema benfeitorias.
Portanto, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, cabe ao LOCADOR no contato de locação residencial, só autorizar as duas primeiras.
Se notificado por escrito, e implicar que as tais mesmo que autorizadas serão incorporadas ao imóvel.
Renunciando o LOCATÁRIO ao direito de retenção, sendo as benfeitorias necessárias realizadas pelo LOCATÁRIOindenizáveis, de comum acordo entre as partes para fazer valer a Lei 8.078/90, Art. 51, Inc. XVI.
Por último, vale salientar que as benfeitorias voluptuárias, as que podem ser levantadas, não devem comprometer a estrutura do imóvel.
Tendo obrigação do LOCATÁRIO de reparar eventuais danos causados quando da devolução do Bem no estado em que o recebeu.
7. As garantias locatícias e o Contrato de Locação Residencial.
Já escrevi sobre sobre os quatro tipos de garantia estabelecidos na Lei do Inquilinato em seu Art. 37.
Você ainda tem dúvidas sobre que garantia escolher para dar segurança ao seu contrato de locação residencial?
O FIADOR, é a parte contratual que assumirá o cumprimento das obrigações contratuais de titularidade do LOCATÁRIO, caso esse não o faça.
Esse FIADOR, precisa necessariamente ter histórico de bom pagador na praça (ser isento de pendências de crédito).
Além de possuir renda superior à do LOCATÁRIO e bens suficientes para cumprir com as obrigações assumidas.
Deve ser exigida também a anuência do cônjuge do FIADOR no contrato, pois em caso de negativa poderá ser anulada tal garantia em posterior ação judicial.
Ou melhor, você sabe que o FIADOR pode exonera-se da “fiança”, nos casos previstos por Lei?
Pois bem, se você não fizer uma excelente análise das partes contratantes poderá ter “sensação de garantia” ao invés de ter de fato um “contrato garantido”.
Essa possibilidade contratual é prevista na Lei do Inquilinato em seu Art. 42.
Para tal modalidade contratual a Lei do Inquilinato resguarda duas grandes vantagens, ou até mesmo três:
a primeira é a possibilidade de cobrar o aluguel e encargos antecipado sem com isso cometer infração Legal;
a segunda a possibilidade de retomar o imóvel via Liminar Judicial para desocupação do imóvel em 15 dias sem a notificação prévia do LOCATÁRIO em caso de não pagamento do aluguel pelo disposto na Lei no Art. 59, Inc.IX;
e a terceira a velocidade da locação já que vi muito bom LOCATÁRIO desistir de locação devido à onerosidade da garantia ou mesmo o excesso de exigências para a locação.
Pense Nisso!
8. Da inadimplência e multas no Contrato de Locação Residencial.
Não é comum surgirem imprevistos na vigência de um contrato de locação residencial.
Principalmente tendo em vista que tal compromisso foi estabelecido por pessoas num prazo relativamente logo (30 meses se você aceitar a minha sugestão).
Aconselho fortemente a manutenção de uma boa relação LOCADOR x LOCATÁRIO x administrador (quando houver).
Mas nunca abrindo mão das notificações por escrito, no tempo devido, para aplicação do direito preventivo, que poderá ser utilizado posteriormente se necessário.
Essas notificações tem que expressar o recebimento da parte citada, que autorizou a notificação quando da celebração do contrato.
Podem ser feitas via correspondência com AR (Aviso de recebimento), notificação expedida via cartório de títulos e documentos.
Ou mesmo pessoalmente com assinatura de protocolo de recebimento pela parte citada.
Costumo além da notificação, cobrar multa de 10% e juros de mora de 1% ao mês, para incentivar o LOCATÁRIO ao adimplemento.
Mas nunca com isso abrindo mão do diálogo e bom senso.
Você saberá se o seu inquilino é confiável ou não, basta ter uma relação prudente e cordial com o mesmo.
9. Da rescisão e devolução do imóvel no Contrato de Locação Residencial.
O LOCATÁRIO poderá rescindir o contrato de locação residencial com o LOCADOR pagando a este uma multa compensatória.
Geralmente pactuada em três vezes o valor do aluguel (ver Lei 8.245/91, Art. 4°).
O LOCATÁRIO ficará isento do pagamento da multa se comprovar por escrito rescisão de contrato de trabalho que implique em transferência de domicílio (ver Lei 8.245/91, Art. 4°, Parágrafo Único)
O LOCATÁRIO é obrigado por Lei, como já vimos, a devolver o imóvel no estado em que o recebeu de acordo com a vistoria por ele assinada no ato da entrega das chaves.
Devendo entregar as chaves pessoalmente, ao LOCADOR ou a quem esse designe, nunca a outem.
10. Definição de foro e testemunhas no Contrato de Locação Residencial.
O Novo Código de Processo Civil traz como recomendação em seu Artigo 781, Inc.V:
“A execução fundada em título extrajudicial será processada perante o juízo competente.
Observando-se o seguinte:
a execução poderá ser proposta no foro do lugar em que se praticou o ato ou em que ocorreu o fato que deu origem ao título, mesmo que nele não mais resida o executado.”
A mesma Lei define como Título executivo extrajudicial:
“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
III - o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas.”
Portanto nunca abra mão da definição do foro da comarca do imóvel para dirimir quaisquer eventuais ações, e muito menos abra mão da coleta da assinatura de duas testemunhas.
Se possível com reconhecimento de firma, para a definição do seu contrato de locação residencial como um título executivo extrajudicial.
Resguardando assim direitos como brevidade em eventual processo de execução por “quantia certa” no caso de não recebimento dos aluguéis, após a saída do LOCATÁRIO do imóvel por ação de despejo.
Contrato de Locação Residencial, você está pronto!
Após apresentar um tutorial com 10 passos para que você faça um excelente contrato de locação residencial, fica mais uma dica:
Não tem nada melhor para resolver um conflito do que poder dizer “está escrito no contrato”!
Portanto faça um contrato que lhe dê segurança jurídica suficiente para que de fato lhe traga garantia de um bom negócio, estabelecido dentro das Leis e Normas estabelecidas pelo nosso Ordenamento Jurídico.
Não faça “qualquer contrato”, lembre-se:
Você pode precisar dele no futuro.
Se desejar adquirir o nosso modelo de contrato de locação residencial, basta clicar no banner abaixo.
Garanto que fará um excelente negócio e celebrará um excelente contrato de locação residencial.
Os maiores administradores de imóveis que tive a oportunidade de conhecer, são unânimes pelo menos em um ponto:
O segredo da boa gestão do aluguel passa por um contrato impecavelmente bem feito!
Cada um deles não medem esforços para esconder os seus modelos à sete chaves!
Justamente por isso: é um dos pontos mais importante na locação de um imóvel.
Então, ao elaborar esse Blog Eu e a Daihane decidimos navegar em sentido contrário a estes amigos de profissão.
Ou seja, compartilhar com operadores do mercado imobiliário todo o nosso conteúdo.
Compilado em mais de 15 anos de experiência profissional.
E, logicamente, isso inclui os nossos modelos de contrato de locação de imóvel.
Dito isso, ainda não deixo de ficar perplexo ao visualizar que, na prática, são muitos os que baixam modelos de contrato do google, indiscriminadamente, para celebrar as suas locações.
Sou obrigado, então, a acreditar que ainda são muitos os que desprezam os riscos implícitos em fazer um negócio baseado num contrato cheio de omissões e/ou vícios.
Nossa doutrina
Com esses, além de fazer um apelo a continuar a ler esse post, e adquirir os nossos modelos de contrato de locação ao final, logicamente.
Gostaria de compartilhar algumas lições extraídas proferidas pela renomada Jurista Brasileira Cláudia Lima Marques:
“O contrato não obriga porque assim estabeleceu o direito, é o direito que vale porque deriva de um contrato”.
E ainda (…)
“Marco da história do direito, o Código Civil Francês de 1804, a maior realização da Revolução Francesa no campo do Direito Civil, influenciaria grande parte dos ordenamentos jurídicos do mundo,
pondo como valor supremo do seu sistema contratual a autonomia da vontade , afirmando, em seu artigo 1.13, que as convenções legalmente formadas têm lugar de LEIS para aqueles que a fizeram”. (grifos nossos).
Espero que após da solar explanação desse nossa baluarte do direito, fique claro:
que O CONTRATO FAZ LEI ENTRE AS PARTES. e, portanto, deve ser levado mais a sério do que simplesmente baixar do google.
Mas, não se preocupe, é por isso estamos aqui, para verberar no mercado as boas práticas!
Nossos modelos de contrato de locação foram elaborados a partir da nossa experiência prática
E, além disso, com base legal das nossas leis vigentes.
Conheça abaixo nossos modelos de contrato de locação de imóveis:
Será direcionado para uma página com mais informações do modelo de contrato de locação de imóvel, e como ter acesso imediato.
Sendo que nosso KIT Locação, é literalmente uma “caixa de ferramenta”!
Ou seja, é útil tanto para quem administra por conta própria ou é um administrador profissional, e deseja acima de tudo trabalhar com um material que tem credibilidade.
Em suma, são mais de 30 itens, desde contratos, distratos, notificações, procuração, etc.
Além de infográficos desenvolvido por nós para facilitar o entendimento de questões próprio do negócio.
Damos ainda suporte em caso de dúvida do material.
Muitos operadores do mercado já estão adotando nosso modelo de contratos de locação pelo Brasil a fora,
E pelos feedbacks, certamente estão tendo resultados.
Aproveite a oportunidade de ter acesso a anos de administração de imóveis por meio dos nossos modelos, faça bom uso, e conte conosco!
A Lei 8.245/91, também conhecida como Lei de Locações, é recheada de regras, e as tais precisam ser cumpridas à risca para que seja possível, se necessário, pleitear direitos judicialmente.
Nesse post falaremos sobre duas dessas regras referentes à definição de prazos no contrato de aluguel por temporada, que nenhum LOCADOR ou profissional Administrador de Imóveis deveria ignorar.
A lei de locações define o prazo que caracteriza uma locação de imóvel por temporada no Artigo 48, que diz:
“Considera se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário (…) contratada por prazo não superior a noventa dias (…)”
2 regras da Lei de Locações sobre prazos no contrato de aluguel por temporada que o Locador não pode ignorar.
Porém a primeira das regras estabelecida na lei de locações que nenhum LOCADOR ou profissional administrador de imóveis pode ignorar quando o assunto é locação por temporada, está no Artigo 50, vejamos:
“Findo o prazo ajustado, se o LOCATÁRIO permanecer no imóvel sem oposição do LOCADOR por mais de trinta dias, presumir se á prorrogada a locação por tempo indeterminado (…)”
Essa regra é agravada pelo que diz a Lei de locações no artigo 47 que diz:
“Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel.”
E no seu inciso V:
“Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.”
Portanto, pela Lei de locações, no caso de pactuado um contrato de aluguel por temporada, e findo o prazo de 90 dias o LOCADOR ou profissional que estiver fazendo a administração do imóvel, notificar o LOCATÁRIO, a locação porrogar-se-á automaticamente por prazo indeterminado, só cabendo direito à denúncia imotivada após 5 anos de vigência contratual.
Vamos combinar que 5 anos é um prazo excessivamente longo para alguém que pensava alugar um imóvel temporariamente não é?
Então colega administrador de imóveis ou LOCADORES atentem-se para a segunda regra definida pela Lei de locações que você não pode ignorar para garantir o cumprimento dos prazos estabelecidos no contrato de aluguel por temporada, o mesmo está descrito no Art. 5, que alerta:
“Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do LOCADOR para reaver o imóvel é a de despejo.”
Os prazos da Lei de Locações para temporada e o Direito Preventivo.
Eu indico sempre que os nossos clientes, amigos e leitores aqui do blog utilizem ao máximo do Direito Preventivo e portanto a produção antecipada de provas, sempre respalda por contratos que de fato celebrem atos jurídicos perfeitos.
Mas vale notar que de nada adianta quando não for acionado o judiciário quando necessário e no tempo devido.
Todos sabem que a boa relação LOCADOR ou quem este designar como intermediário na locação, e LOCATÁRIO pode suprimir em muito a possibilidade de ações judiciais, mas se essa se fizer necessária deve ser fartamente respaldada e proposta no tempo devido para minimização de prejuízos.
Portanto no caso discutido nesse post, o LOCATÁRIO deve ser notificado 15 dias antes do vencimento pactuados no contrato de aluguel por temporada, e em caso de permanência do LOCATÁRIO no imóvel, deve ser proposta imediatamente a ação de despejo.
Como previsto na Lei de Locações, que ainda preserva ao LOCADOR o direito de Liminar Judicial para desocupação do imóvel em 15 dias, como descrito no Artigo 59, Inciso III.
Para que ao término do contrato poder reaver o seu imóvel por meio de denúncia vazia, ou seja, sem um motivo específico para tal.
Já que não poderá reaver o imóvel durante a vigência da locação, porém o LOCATÁRIO poderá mesmo durante a vigência do contrato devolver o imóvel, porém com aplicação demultas no contrato de locação.
Como prevê a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) em seu Artigo 4° que diz:
“(…) o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
Há entendimento pacífico no mercado que prevê o valor de três vezes o aluguel para o estabelecimento da multa compensatória.
Vale ressaltar que mesmo a Lei do Inquilinato não prevendo limite para o valor das multas no contrato de locação, em caso de contestação por parte do LOCATÁRIO, o Juiz poderá invalidar valores tidos como excessivamente onerosos ao LOCATÁRIO.
A multa que se dá pelo pagamento do aluguel em atraso, é denominada no Código Civil como Cláusula penal, tal Diploma Legal em seu Artigo 409:
“A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.”
Resumindo conforme o CNJ – Conselho Nacional de Justiça:
Dentre as obrigações do LOCATÁRIO estabelecidas pela Lei do Inquilinato, está descrito no Artigo 23, Inciso I:
“pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado(…)”
A questão aqui é a delimitação dessa multa, alguns entendem que a cláusula penal estaria limitada a 2% do valor da locação, por se basearem no Artigo 52, §2° do Código de Defesa do Consumidor.
Mas há ampla divergência jurisprudencial nesse sentido, submetendo o contrato de aluguel única e exclusivamente à Lei 8.245/91, a saber, a Lei do Inquilinato.
A praxe do mercado e as multas no contrato de locação:
É praxe do mercado imobiliário, inclusive adotada por nós o estabelecimento de 10% de multa para o caso de mora, acrescidos de 1% de juros ao mês, os mesmos limites ainda estabelecidos no Decreto Federal n° 22.626, conhecido como “Lei de Usura” que estabelece tais limites nos Artigos 5 e 9.
Vou ressaltar novamente que a Lei do Inquilinato não prevê um teto para o estabelecimento de multas no contrato de locação, em caso de devolução do imóvel.
Nem muito menos para a cláusula penal para o LOCATÁRIO em mora, mas ao nos apoiar no atual Código Civil, quem em seus Artigo 412, diz:
“O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.”
E depois complementa no Artigo 413:
“A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”
Julgamos nesse aspecto que a praxe dos profissionais do mercado imobiliário que fixaram a multa compensatória em três vezes o valor do aluguel, para devolução do imóvel pelo LOCATÁRIO antes do prazo pactuado no contrato de aluguel.
E os limites de 10% para a cláusula penal e 1% de juros de mora ao mês regidos ainda pela “Lei de Usura”, parâmetros mais bem definidos, razoáveis e portanto menos passíveis de posteriores contestações judiciais, do que o entendimento abstrato e incerto proposto pelo novo código civil nos artigos citados por último.
Quando o contrato de aluguel passa a ser por tempo indeterminado não haverá mais multa compensatória.
Portanto, pactuamos contratos de aluguel com esses limites e recomendamos que os leitores do nosso blog façam o mesmo para garantirem segurança jurídica e maior previsibilidade no retorno dos seus investimentos imobiliários.
O termo benfeitoria, de acordo com o dicionário Michaelis, significa:
“Melhoramento feito em coisa alheia, móvel ou imóvel, para melhor servir às necessidades, dar mais conforto ou produzir maior rendimento.”
Benfeitorias em imóveis de terceiros, no seu Artigo 96, §1°, §2° e §3° o Código Civil define e diferencia os três tipos de benfeitorias, a saber podem ser elas:
Voluptuárias;
Úteis;
Necessárias.
Veja agora a melhor forma de abordar a realização de benfeitorias no decurso do contrato de locação, de modo a evitar futuros desconfortos na relação com o inquilino.
E, em última instância evitar uma judicialização de algo que poderia ser resolvido previamente.
Benfeitoria em imóveis de terceiros, voluptuárias:
As benfeitorias voluptuárias são aquelas destinadas ao embelezamento do imóvel e que podem ser retiradas por ele ao término da locação sem afetar a estrutura do mesmo.
Benfeitoria em imóveis de terceiros, úteis:
As benfeitorias úteis são aquelas que facilitam o uso do bem o mesmo o tornam mais agradável, como a pintura de uma parede em cor diferente da entregue pelo LOCADOR na entrega das chaves.
Benfeitoria em imóveis de terceiros, necessárias:
Já as benfeitorias necessárias são as que visam conservar o bem ou evitar que este se deteriore, remetendo assim à estrutura do imóvel e suas instalações.
A Lei do Inquilinato em seu Artigo 22, Incisos I e II, declaram ser dever do LOCADOR entregar ao LOCATÁRIO o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, inclusive respondendo pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
Portanto, a realização de benfeitorias necessárias por parte do LOCATÁRIO, ao meu entender, configura assumir o LOCATÁRIO, papel que originariamente competiria ao LOCADOR.
Veja o que diz o Artigo 35 da Lei do inquilinato sobre a realização de benfeitorias sejam elas necessárias ou úteis:
“Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador,
bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”
A partir do texto da Lei oriento aos meus clientes inserir cláusula contratual que só autorize a realização de QUALQUER benfeitoria com expressa autorização, por escrito, do proprietário do imóvel ou seu representante legal.
E que tais benfeitorias após realizadas serão adicionadas ao imóvel sem direito à retenção e indenizável apenas as benfeitorias necessárias autorizadas, e de comum acordo entre as partes, após apuração do seu custo e vistoria complementar que será anexada à vistoria de entrega de chaves.
Benfeitoria em imóveis de terceiros e falhas contratuais:
Cansei de ver profissionais inserindo cláusulas contratuais isentando a obrigação de indenizar as benfeitorias úteis realizadas no imóvel, sem o consentimento do LOCADOR, e declarando o LOCATÁRIO renúncia à retenção.
Assim o declara, e vale ressaltar que no ordenamento Jurídico Brasileiro os Códigos prevalecem sobre as Leis Ordinárias, como é o caso da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Como profissional do mercado imobiliário, oriento os meus clientes, quando estes decidem alugar seus imóveis por conta própria, que cuidem da relação com seus LOCATÁRIOS de forma amigável privilegiando sempre o bom senso.
Pois isso será por si capaz de resolver possíveis conflitos, que por certo surgirão, já que o prazo normal escolhido pela maioria dos proprietários de imóveis para locações residenciais tem sido de 30 meses.
Por fim o LOCADOR terá mais chances de vender o seu imóvel ao LOCATÁRIO, que por Lei tem o direito de preferência.
Ou como é comum que aconteça o LOCATÁRIO indica o imóvel em que morava e desfrutou de relação amigável com o LOCADOR dentro de sua rede de relacionamento, o que acredite reduz em muito o tempo de vacância.
Zelar pelo imóvel e pela boa relação com o LOCATÁRIO, são desafios diários para qualquer pessoa que assuma o papel de administra uma propriedade.
Chegou a hora de falarmos sobre o contrato de locação desprovido de garantia.
Após ter descrito, aqui no Blog em postagens anteriores, todas as garantias locatícias elencadas no Artigo 37, da Lei do Inquilinato.
Entenda o porquê eu considero esta modalidade de contratação como sendo:
“O Melhor Contrato de Locação com base na Probidade e Boa-fé.”
O nosso Código Civil, no seu Artigo 422, profere que:
“Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”
No entendimento de Arnaldo Rizzardo, em seu notável livro sobre Contratos, pode-se afirmar que:
“A segurança das Relações Jurídicas depende, em grande parte, da probidade e boa fé,
isto é, da lealdade, da confiança recíproca, da Justiça,
da equivalência das prestações e contraprestações, da coerência e da clarividência dos direitos e deveres.
Impende que haja entre os contratantes um mínimo necessário de credibilidade,
sem o qual os negócios não encontrariam ambiente propício para se efetivarem.”
Contrato de locação sem garantia, quais as vantagens?
Utilizo por base o brilhante texto do Arnaldo Rizzardo para começar a enumerar as vantagens de celebrar um contrato de locação de imóvel urbano desprovido de garantia:
Os deveres do LOCADOR e LOCATÁRIO, são descritos na Seção IV da Lei do Inquilinato, com clareza solar.
Não deixando assim margens para questionamentos após celebração de um contrato que em tal Lei se fundamente.
O Artigo 42 da Lei do Inquilinato, possibilita ao LOCADOR que opte por contrato de locação sem garantia, a cobrança do pagamento de aluguel e encargos até ao sexto dia do mês vincendo.
Ou seja, isso permite que, como dizemos no mercado imobiliário:
O LOCATÁRIO “Pague para usar”.
Lembrando que em todas as outras modalidades contratuais essa prática (cobrança de aluguel antecipado) constitui contravenção penal.
Punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado.
Logicamente, revertida em favor do locatário (Artigo 43, Inciso III, Lei 8.245/91);
Outro ponto, é a análise profissional de antecedentes do cliente.
Em caso de quebra ou infração contratual (Artigo 9, Inciso II, Lei 8.245/91) a locação poderá ser desfeita sem prejuízo de ação proposta em meio próprio.
Contrato de locação sem garantia, a ação de despejo:
Ressaltando que para o caso de ação de despejo contará o LOCADOR com a possibilidade real de contar de forma mais célere com a Liminar Judicial.
Que é prevista no Artigo 59, §1°, Inciso IX, acrescida à Lei do Inquilinato quando de sua reforma em 2009.
Bastando para isso prestar caução judicial de três vezes o valor da locação.
Que poderá ser real ou fidejussória (Artigo 64, §1º, Lei 8.245/91).
Há quem acuse os altos índices de inadimplência “dos brasileiros”..
Ou mesmo a já sabida e mesmo esperada “morosidade da justiça” como desvantagens ao pactuar um contrato de locação sem garantia.
Nossa opinião sobre o Contrato de locação sem garantia:
Como profissionais do mercado, refutamos tais argumentos.
Já que cabe ao LOCADOR, e aconselho fortemente que esse venha designar um profissional ou empresa experiente para realizar uma rigorosa análise do candidato à locação antes de lhe entregar seu imóvel.
A custo de ter sérias complicações futuras, inclusive judiciais, e independente de qualquer garantia escolhida.
Para Ações na Justiça, desde que bem instruídas, a Liminar Judicial para desocupação do imóvel pós quebra contratual ou infração legal é a mais eficiente do ponto de vista do nosso ordenamento jurídico.
Já vi alguns clientes e mesmo profissionais “reclamarem” do valor da caução judicial.
Que é estipulada em três vezes o valor do aluguel para que o Juiz venha a conceder a Liminar.
Porém, em raríssimas exceções percebi conhecimento por parte desses profissionais de que tal caução pode ser real ou fidejussória.
Ou seja, o próprio imóvel pode ser ofertado em garantia ou o seu proprietário figurar na ação como garantidor dos seus efeitos.
Contrato de locação sem garantia, a melhor opção:
Em suma, para as partes comprovarem que se baseiem no princípio da probidade e boa fé, como disse no inicio dessa postagem, consideramos a melhor modalidade contratual.
Então, para concluir, a locação sem garantia:
É a melhor e mais eficiente forma de contratação de um aluguel de imóvel residencial.
Continue acompanhando o nosso Blog!
Aqui discorremos tudo sobre a Lei do Inquilinato e como realizar uma locação segura!
Venho pesquisando a evolução histórica das relações locatícias no Brasil e hoje decidi falar um pouco sobre o que venho aprendendo e fazer aqui no blog um breve histórico das relações locatícias no Brasil, para evitar os efeitos que Edmund Burke narrou assim:
Aqueles que não conhecem a História estão fadados a repeti-la.
Em 1921 surgiu a primeira Norma Legal (Decreto Legislativo 4.403) para reger especificamente as relações locatícias no Brasil, vigorando até 1928.
Antes disso todo vínculo locatício era regido pelo Código Civil de 1916.
Histórico das relações locatícias: criação das luvas
Em 1934 com o Decreto-Lei n° 24.150, conhecido como “lei de luvas”, os nossos legisladores decidem interferir mais incisivamente nas relações locatícias não residenciais evitando que os proprietários de lojas e pontos comerciais cobrassem o que bem entendessem pela renovação dos seus contratos.
Permitindo assim que o LOCATÁRIO pudesse ao longo do tempo estabelecer o seu fundo de comércio com respaldo legal e a segurança de que não teria o seu esforço subtraído de forma vil.
Esse ato dos nossos legisladores porém foi uma interferência na autonomia de vontade e liberdade contratual tendo em vista a proteção do lado menos favorecido no vínculo locatício.
Sendo que até então reinava absoluto o “pacta sunt servanda”, adotado até o século XIX pela maioria dos povos civilizados, mais conhecido como “vale o que está escrito.”
Com os efeitos da segunda guerra mundial (que iniciada em 1939 durou até 1945) até o ano de 1964 (ano em que ocorreu o golpe militar), o nosso país editou 21 leis “temporárias/transitórias” para regular o caos social instaurado por efeito das guerras em todo o mundo devido à escassez de imóveis, notadamente aqueles que seriam destinados à locação.
Histórico das relações locatícias: Daqui eu não saio, daqui ninguém me tira
Nesse ponto achei muito interessante a marcha “daqui não saio” composta em 1950 que narra muito bem os efeitos da denúncia cheia, que até então era o grande trunfo dos nossos legisladores para que os proprietários de imóveis não retomassem seus bens e o repassassem a outros LOCATÁRIOS em condições mais vantajosas, imotivadamente, tendo em vistas apenas o ganho financeiro, mas agravando o caos social daqueles que não tinham acesso à moradia pela vias da aquisição, restando-lhe o vínculo locatício para ter um teto e dar segurança mínima para o desenvolvimento da família.
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Vocalistas Tropicais – DAQUI NÃO SAIO – Paquito e Romeu Gentil
Histórico das relações locatícias: BNH e criação da denúncia vazia
Com a criação do Banco Nacional de Habitação (BNH) em 1964, e a criação de estímulos aos investimentos na construção civil para dar mais equilíbrio na lei de procura x oferta, fundamentalmente dos imóveis destinados à locação, surge no nosso ordenamento jurídico a “denúncia vazia” na qual o proprietário poderia reaver o imóvel, imotivadamente após certo período, se a relação locatícia não lhe estivesse sendo satisfatória.
A partir daí então houve um maciço investimento na construção civil, até porque até então a diversidade de investimentos no nosso país era muito pouca, e o investimento em imóveis para alugar se tornou vantajoso, sendo também viável ao LOCATÁRIO que ainda não possuía até então condições para a aquisição do imóvel próprio.
Histórico das relações locatícias: A Lei 8.245/91
Nesse contexto surge em 1991 a lei do inquilinato vigente (Lei 8.245/91) que agrega todo o aprendizado obtido pelos nossos legisladores ao longo dos fatos aqui narrados nesse breve histórico das relações locatícias.
Vale ressaltar que em 1979 tínhamos no Brasil 110 milhões de habitantes e que hoje somos mais de 206 milhões.
Nesse contexto urbano caótico, com os efeitos iniciados no processo de industrialização que levou muitos a morarem em favelas nos grandes centros urbanos à procura de emprego e melhores condições de vida.
Salta aos olhos o dado de recente estudo realizado pela ONU que afirma que a população brasileira será 90% urbana até o ano de 2020.
Então nesse contexto as nossas relações locatícias prometem crescer em muito e nesse âmbito faz-se mais do que nunca necessário o conhecimento da lei do inquilinato para termos menos problemas locatícios como os narrados na música dos “demônios da garoa”.
Porém sabemos que agora num mundo cada vez mais urbano e desigual, se faz urgente para que vivamos razoavelmente bem, que nesses novos tempos possamos estabelecer relações locatícias mais justas e transparentes que atendam ambas as partes do contrato.
Não apenas com o respaldo das Leis, mas com a proatividade de uma sociedade que aprenda a resolver os seus conflitos e viver dignamente em paz.
Que esse breve histórico das nossas relações locatícias nos impulsione a estudar mais sobre o nosso passado para ativamente construirmos um futuro melhor para todos.
Quanto a mim estou sempre por aqui, é claro, com o intuito de contribuir e aprender com vocês, que são o grande motivo desse blog existir, conte conosco, sempre!
Vamos abordar um assunto, um tanto polêmico: a cobrança de luvas no Contrato de Locação Comercial.
Já tivemos um período de estudo dedicado a Locação Residencial, com a produção de vários posts aqui no blog que culminaram com um verdadeiro tutorial do Contrato de Locação Residencial Passo-a-Passo.
Em primeiro lugar, esse é um tema largamente debatido no mercado imobiliário com muitas controvérsias entre os profissionais do ramo.
Vamos entender porque?
A Cobrança de Luvas no Contrato de Locação Comercial.
Gostaria porém de compartilhar uma constatação após os estudos focados na construção desse projeto do Blog Lei do Inquilinato na Prática:
Tornou-se nítido para mim que grande parte das controvérsias geradas quando o assunto é a Lei de Locações decorrem de profissionais que não são especialistas no assunto.
Ou pior que buscaram orientação com os que “dizem entender”.
Mas, não possuem vivencia no mercado de administração de imóveis a começar pelo desconhecimento da própria Lei 8.245/91, que regula a Locação de Imóveis Urbanos.
Ressalvadas as exceções previstas em Lei, a cobrança de luvas no contrato de locação comercial é um desses temas que foram permeados de controvérsias.
Principalmente por causa do desconhecimento da Lei do Inquilinato e dos seus efeitos.
Sem mais delongas!
Podemos afirmar que a cobrança de luvas no contrato de locação comercial cumpre seu papel, quando no início do contrato de locação reserva-se ao LOCATÁRIO o direito à renovação do vínculo contratual.
Nos termos do Artigo 51 da atual Lei de Locações, reservando-lhe a proteção do ponto comercial.
A Cobrança de Luvas no Contrato de Locação Comercial e o nosso Ordenamento Jurídico:
Antes da edição da atual Lei de Locações, já houve uma legislação anterior abordando a cobrança de luvas.
Sancionado pelo então Presidente Getúlio Vargas, que visou coibir a prática da cobrança de luvas no contrato de locação comercial.
Era praxe do mercado executar tal cobrança seja para assinatura inicial do contrato como também quando da sua renovação.
Trazendo assim instabilidade para o LOCATÁRIO que se via obrigado a pagar luvas de forma recorrente para ter o estabelecimento do seu ponto comercial protegido.
É interessante perceber que o intuito da “Lei de Luvas” era coibir a cobrança de Luvas durante a vigência do vínculo locatício.
E já ouvi inúmeros colegas profissionais do mercado imobiliário saudosos de quando cobravam luvas no período da vigência do Decreto de Getúlio Vargas.
São coisas que nos remetem à necessidade de especialização para atuar como Administrador Profissional de Imóveis.
A Cobrança de Luvas no Contrato de Locação Comercial, e as leis:
A vedação à cobrança persistiu ao longo de décadas no direito positivo.
Por exemplo, a Lei nº. 1.521/51 considerava contravenção penal a cobrança de luvas no contrato de locação comercial.
Por outro lado, a Lei nº. 6.649/79 trazia previsão (Art. 45-I) equivalente à do Decreto nº. 24.150/34.
Esta, estipulando punição (prisão ou multa) para a hipótese de exigência, por ocasião da locação ou da sublocação, de quantia distinta do aluguel e dos encargos permitidos (isto é, as luvas).
A nossa atual Lei de Locações permite a cobrança de Luvas na assinatura inicial do contrato de locação.
Desde que seja dado ao LOCATÁRIO o direito à renovatória.
Justamente, com base do que foi transcrito no Artigo 45 dessa Lei, a saber:
São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47,
ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Nesse sentido afirma a Ementa da 2º TA/Civ-SP:
A exigência de pagamento de luvas em locação comercial só era proibida ao tempo em que vigente o Decreto 24.150/34.
Não sendo tal proibição repetida pela Lei do Inquilinato em vigência, tem a jurisprudência deste sodalício admitido como legal esse pagamento quando do início da contratação,
ajuste que não depara obstáculo no artigo 45, da mencionada lei, consoante o Enunciado nº 09, deste Tribunal.
Ap. s/ Rev. 611.774-00/8 – 2ª Câm. – Rel. Juiz ANDREATTA RIZZO – J. 30.7.2001
Aliás, o fisco federal parece legalizar as luvas..
Ainda tem dúvidas sobre a cobrança de luvas no contrato de Locação comercial?
Como resultado desse estudo e somando nossa experiência, desenvolvemos um curso online de administração de imóveis comerciais!
Abordamos esse assunto de forma prática, e tanto outros que habilitem o administrador ou o investidor a gerirem imóveis desse perfil com total profissionalismo.
Então, se você quer se aperfeiçoar, ou iniciar nesse mercado, mas com conhecimento para tal, ele é para você!
Te aguardo!
Em outras palavras, vamos administrar imóveis juntos!
