Inquilinos e proprietários estão entrando no desconhecido à medida que o coronavírus (COVID-19) começa a impactar significativamente seus empregos, suas empresas, e consequentemente o mercado imobiliário.

Portanto a negociação de aluguel, enquanto a renda dos inquilinos é fortemente afetada, será fundamental para a continuidade do vínculo locatício.

Como os inquilinos e proprietários devem abordar as negociações de aluguel?

Aqui estão alguns pontos-chave a serem considerados, mas antes deixa eu dizer uma frase:

“Um problema compartilhado é um problema pela metade”

Quando os inquilinos se aproximam dos proprietários, e vice e versa, podemos realmente encontrar um caminho assertivo, melhor ainda quando as partes forem instruídas por seu Administrador de Imóveis, e este seja um mediador que busque encontrar alternativas com coragem e sensatez, nunca descuidando dos limites legais para que então celebre acordos realmente eficazes.

Indicamos então que nesse período ocorra o pagamento do aluguel diferido, em vez de sem aluguel.

Portanto, o nosso Código Processual, vigente, indica em seu artigo 916, uma proposta de pagamento, em processos de execução, quando há o reconhecimento da dívida pela parte devedora e o consequente pagamento ao credor, que resumidamente deve receber um sinal de pagamento de 30% do montante, e o saldo, com possibilidade de parcelamento em até seis parcelas mensais.

Esse é um norte, para uma base negocial, sem dúvida.

Precisamos reconhecer que todos estão em uma situação muito difícil e a chave para isso é que os proprietários e inquilinos saiam unidos.

Seja Antifrágil conflitos locatícios!

Daihane Cézar, Co-Fundadora deste Blog, como leitora assídua do escritor do N.N.Taleb, diz que ele cita em seu livro, Antifrágil: Coisas que se Beneficiam com o Caos, o conceito antifrágil, oposto de frágil, é algo que melhora quando se está diante de uma situação inesperada, ou seja, irá encarar os eventos adversos de frente e se aperfeiçoará diante deles.

Dessa forma, para poder crescer pessoal e profissionalmente, nós NÃO devemos evitar o caos.

Assim, adiar um problema não é uma boa ideia, a cada dia que passa ele se agiganta mais e mais, sabemos que será difícil, mas necessário!

Que tomemos uma injeção de ânimo, coragem, e profissionalismo, pois podemos assim sair ainda mais fortes, dessa vez, imunes e preparados para outros eventos extraordinários, lembrando que sempre contará com o nosso apoio através dos nossos conteúdos e canais de atendimento.

Para adentrar ao tema do mútuo acordo, como possível solução para eventual epidemia de conflitos, originados pelo covid19, quero trazer à memória um texto da Bíblia Sagrada que diz:

“Há tempo para todo o propósito debaixo do céu.” Eclesiastes 3:1b

A Mediação

Desde o ano de 2015, após ser atingido pelo encanto das múltiplas possibilidades de Soluções consensuais de Conflitos, trazidas pelo advento na inserção do NCPC (Lei 13.105/2015) no nosso ordenamento jurídico, uma delas literalmente expressa no Artigo 3°, §3°, que observa:

“A conciliação, a mediação e outros métodos de solução consensual de conflitos deverão ser estimulados por juízes, advogados, defensores públicos e membros do Ministério Público, inclusive no curso do processo judicial.”

Não bastasse, no mesmo ano, surge a Lei 13.140/2015, denominada de Marco Legal da Mediação (para os íntimos), que realmente nos levou a crer que era o momento de entrar em cena um novo modelo para a solução consensual de conflitos.

Pois muito bem, posso afirmar como estudioso do assunto e agente ativo no mercado imobiliário que a expectativa não foi confirmada na intensidade das possibilidades legais, e a razão é muito simples, a saber: entraves culturais!

No Brasil, a cultura do litígio, tem escola muito bem assentada, e os próprios operadores do direito já são direcionados a creditar ao estado, no decurso de um processo, a solução para um conflito que será encerrado a partir de uma sentença de mérito. Havendo vencedores e perdedores na lide.

Um pensamento justo, mas que nem sempre tem se tornado eficaz, já que não há garantia do cumprimento da sentença, pois no mínimo todos sabem que demora e só acontece após o decurso de um processo caro, financeira e emocionalmente, e que ainda por cima, para situações nas quais não se encerra o vínculo, fica mais latente a fissura na relação do que propriamente há um remédio eficaz para o conflito. resumidamente, essa é a realidade da Heterocomposição.

Do lado oposto, a autocomposição, apregoa que cabe às partes construírem soluções para os conflitos locatícios decorrentes das suas ações, e as supramencionadas Leis dão eficácia Legal, ao ACORDO, que traduz como resultado da manifestação das vontades dos envolvidos.

Passado esse breve resumo, desde 2017 proponho ser possível a consecução de acordos locatícios no decurso do contrato de locação, nas situações mais diversas, como as que ocorrerão a partir do advento da COVID-19.

Vamos a elas!

O Comum Acordo e os Conflitos Locatícios

Se a pandemia reduz a capacidade financeira do locatário, por perda de emprego, por exemplo, o artigo 18 da Lei do inquilinato (Lei 8.245/91) permite a pactuação, em comum acordo, de novo valor para o aluguel.

Então, a partir de um simples aditivo contratual, pode ser estabelecido um novo valor e uma nova vigência para tal condição, até que sejam restabelecidas as condições nas quais se possa ocorrer a normalidade, inicialmente proposta no contrato originário.

Mas vale lembrar ainda que o espectro de soluções da Lei de Locações é ainda muito mais amplo, já que o artigo 9, inciso I, assenta:

“A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo.”

Sim meus amigos, esse dispositivo legal nos traz a possibilidade de solução, para conflitos locatícios intrincados como os revelados pelo artigo 4°, que diz:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.”

Vale lembrar porém que tal acordo tem que ser executado sem vícios, observando as leis e sobretudo o bom senso, nunca perdendo de vista os princípios da boa fé, função social do contrato e  equilíbrio contratual, pois um acordo celebrado, sem a observância desses princípios, pode incorrer em nulidades, como por exemplo, a prescrita no artigo 59, §1°, I, da Lei de Locações que diz:

“ O descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento.”

Perceba aqui que o prazo mínimo para desocupação, previsto em Lei, é de seis meses, ao qual um acordo, para que seja legal TERÁ QUE OBSERVAR, já que no nosso ordenamento jurídico a Lei prevalece, mesmo que sobre a vontade das partes, portanto indicamos máxima diligência e nisso podemos ajudar em muito, basta nos contatar no Telegram e solicitar a sua participação ao nosso Fórum de Locações!

Por fim, cabe ressaltar os efeitos da Novel Lei da Liberdade Econômica, que alterou a relação do direito privado, assim assentado, no artigo 421, parágrafo único no nosso atual Código Civil:

“Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.”

O protagonismo das partes

Portanto, concluo por dizer que esse é o tempo mais adequado para buscar soluções consensuais nos conflitos locatícios nesses tempos turbulentos trazidos à baila pelos efeitos da covid-19, sendo que temos a oportunidade de não estabelecer dicotomia entre saúde e economia mas sim, por outro giro, trazer soluções equilibradas e lícitas que possam fomentar o cumprimento dos contratos e acordos, com a possibilidade inclusive de uma revigoração do vínculo desgastado, por hora, entre as partes, pois costumo dizer que quando surge o conflito e as partes demonstram resiliência para superá-lo há uma certeza O FORTALECIMENTO DA RELAÇÃO.

Você pode também complementar esse artigo, com o vídeo onde discorremos mais sobre o assunto:

Essa é a minha experiência e visão como profissional, aguardo por saber a sua nos comentários.

Força e coragem para que, com a Graça de Deus, possamos superar a crise do covid-19 e qualquer outra que porventura venha a surgir na jornada da vida.

Forte Abraço!!