Não há dúvida de que a Internet está mudando a dinâmica do varejo e, consequentemente como fazemos as compras.

As lojas tradicionais estão sentindo a pressão dos preços e da conveniência que os varejistas de e-commerce oferecem.

A nova forma com que as pessoas criam e realizam uma transação no varejo afetará diretamente o futuro do setor imobiliário comercial.

Esse é o tema do artigo de hoje: O e-commerce está “matando” o varejo? O que isso tem a ver com locações de imóveis?

Crescimento do E-commerce no Brasil

No Brasil, o setor de e-commerce começou a se desenvolver essencialmente nos anos 2000. Desde então, as vendas através do comércio eletrônico não pararam de crescer no país.

Segundo as informações divulgadas pelo estudo exclusivo da 38ª edição do Relatório “WebShoppers” (2018) onde em 2001, o setor faturava um montante em torno de R$ 0,5 bilhão, e que agora em 2017, o faturamento do comércio eletrônico no Brasil foi de R$ 47,7 bilhões, com expectativa para esse ano de um crescimento de 12% em relação ao ano anterior, vide gráfico.

O Varejo do “Futuro”

Os e-commerce’s devem abrir também espaços físicos, o sucesso empresarial hoje, passa pela construção de um multicanal. 

Mas, o que seria isso?

Jeff Bezos – Amazon, com a ideia de que velocidade e conveniência eram as ofertas de valor real do comércio eletrônico, desencadeou a Era Omnichannel (resumidamente significa que o consumidor de hoje é multicanal).

Não é mais um caso de disputa entre as vendas físicas versus vendas on-line, as duas agora estão totalmente umbilicadas e as grandes marcas estão focadas em verificar o volume total de faturamento, em vez de analisar isoladamente um do outro.

Neste novo cenário de varejo, essas marcas originadamente e-commerce, estão trabalhando para alavancar sua presença digital já estabelecida com unificação de estratégias imobiliárias (espaços físicos).

A era do NewCommerce é uma verdadeira e total integração do e-commerce e do varejo imobiliário. Isso reflete não apenas a entrada de antigas marcas on-line como a Amazon em fazer presença nos locais físicos, como também o contrário pode ser visto, varejistas tradicionais abraçando lojas e showrooms sem mercadorias tornando o on-line e off-line uma coisa só.

A Experiência do Consumidor

A medida que os produtos se tornam commoditizados, o valor percebido deve vir da experiência do usuário.

Os varejistas têm a oportunidade de se tornar pontos de destino.

Os espaços de varejo podem entreter os clientes, oferecer bebidas e fornecer entretenimento, criando as condições para participar de uma conversa que gera fidelidade à marca, criando uma verdadeira comunidade. 

Em um ambiente de varejo que já se demonstrou saturado, as marcas não se sustentam mais se competir apenas com conveniência, preço ou relacionamento.

Para permanecer relevante nesse “novo” mercado, os varejistas devem criar experiências que mesclem a loja física e online.

Conceito de Loja POP-UP

Também conhecido com Varejo Flash, ou seja, lojas instantâneas, embora pequenas e temporárias, são usadas pelas empresas para gerar interesse em seus produtos ou serviços e impulsionar juntos a influenciadores.

O varejo pop-up permite que uma empresa crie um ambiente único que envolva seus clientes e gere um sentimento de relevância e interatividade.

Impactos na Locação de Imóveis

Nessa introdução quis mostrar o plano de fundo, te situando a movimentação atual do mercado e comportamento dos seus consumidores.

Agora vamos entender na prática, como essa mudança toda irá impactar diretamente na atividade de locação de imóveis comerciais em si.

Redução do Espaço Físico

Devido a tecnologia que permite uma inteligência em estoque, reduzindo a área necessária para armazenagem no caso de CD’s (Centro de Distribuição), atrelado a nova função do espaço físico dos pontos comerciais como vimos acima, direcionada para a experiência do usuário ou um canal de relacionamento com a marca, onde a compra se dá por meios eletrônicos e entregue diretamente para a residência do cliente, deixa claro a otimização dos espaços físicos.

Áreas destinada para estacionamento, também irá sofrer retração, pois os aplicativos como Uber só tendem a crescer, permitindo que clientes cheguem até pontos comerciais sem a necessidade de ir com seu carro.

Inclusive municípios já vem adotando politicas públicas na valorização do transporte público.

Então, espaços físicos que permitam amplo estacionamento para futuros inquilinos, já não é grande diferencial assim, demandando dos proprietários de imóveis meios para minimizar os espaços não utilizados no futuro. 

Uma alternativa é adoção do uso misto, é o que nos seminários sobre Cidade Sustentáveis, chamam de “Crescimento Inteligente”.

Os espaços de uso misto ajudam a aumentar as eficiências de estacionamento e transporte, incentivam a caminhada, reduzem a dependência de combustíveis  e preservação do ambiente ao colocar as empresas mais próximas.

Combinados, esses esforços eliminam a necessidade de mais projetos de construção e ajudam a inspirar comunidades mais seguras focadas em redes sociais.

Aluguel Percentual, como calcular agora?

A boa parte das locações comerciais existe o aluguel minimo ou via aluguel percentual (baseado em uma porcentagem das vendas do inquilino), o que for maior.

Portanto, novas métricas serão necessárias para calcular os alugueis a medida que a funcionalidade das lojas evoluem.

O ponto comercial é um dos elementos de um estabelecimento empresarial, ou seja, é a localização em que se encontra o comércio, e como ela vai a influenciar diretamente no sucesso da empresa, principalmente com a formação de clientela pela influência do imóvel em que se encontra.

Mas vimos que o on-line e off-line, por assim dizer, está se tornando uma coisa só, como mensurar exatamente qual é o impacto financeiro gerado pelo posicionamento do ponto comercial?

Esse será um dos grandes desafios na locação comercial.

Parceria Locador + Locatário

Os locadores de imóveis comerciais estão mudando de recebedores de alugueis para prestadores de serviços.

Exatamente, não existe mais passividade na locação imobiliária, analiso que esse vinculo locatício será cada vez mais um vinculo de parceria, onde essa relação só será bem sucedida pela bilateralidade dos termos, na busca de um equilíbrio contratual.

Os proprietários que conseguirem adaptar o mais rápido terão sucesso.

O novo Administrador de Imóveis

A utilização de software para a gestão da carteira de imóveis será obrigatório, a tecnologia aumentou ainda mais a capacidade desse profissional de fornecer um serviço de qualidade, além de facilidades antes nunca imaginadas, como:

Assinatura digital, contrato de locação na nuvem, chamadas registradas via sistema, relatórios no aperto de um botão, transferência bancária on-line, dentre tantas outras benesses, que agilizam e facilitam todo o processo.

O gestor imobiliário precisará mais que administrar imóveis, como também as relações do locatário, estender a vida útil dos sistemas de construção com base na indicação preventiva e corretiva de manutenção da propriedade e identificar eficiências de economia de custos que beneficiam os inquilinos e os proprietários.

E para quem nos acompanha sabe que já estamos escrevendo sobre essas atividades faz muito tempo!

Assim como varejo, os administradores de imóveis também devem implantar no seu processo locatício a experiência do usuário.

Mudança de Olhar

Dizer que os e-commerce’s estão “matando” o varejo é uma análise simplista.

A avalanche de falências que estamos presenciando no varejo, fechamentos de lojas e liquidações, não significa que os consumidores tenham trocado a ida a loja por apenas cliques.

Elas refletem uma mistura de fatores, incluindo um cenário de varejo superestimado ainda em uma mentalidade pré-internet, sem perceber que as pessoas adquirem menos coisas tangíveis por compras que tenham uma experiência por trás.

Na verdade, os varejistas tradicionais estão engolindo as empresas que estão ficando com operações somente on-line.

Uma pesquisa realizada em 2016 pela CBRE, identificou que 70% dos millennials a nível mundial, prefere lojas de varejo de “tijolo e argamassa”. 

O ponto comercial sempre terá seu valor, o X da questão é como hoje é dimensionado e configurado para atender esse novo consumidor.

Você está preparado para mudança agora mesmo!?