Para desenvolver esse post sobre os encargos da locação foi necessário embasar na Lei do Inquilinato (Lei de n° 8.245/91).

Esta lei sempre será o norte onde deve ser regido qualquer Contrato de Locação para uso residencial.

Portanto, tomando esse devido cuidado, mesmo locando por contra própria o seu imóvel, você não pode recusar a conhece-la e aplica-la.

Pois, qualquer deslize fora dessa norma jurídica pode lhe causar sérios problemas.

Como já vi muito acontecer…

Então, após o meu alerta, vamos o que diz a Lei no Art. 23:

“O LOCATÁRIO é obrigado pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal, ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…)”

Sabemos que o pagamento do aluguel é a obrigação mais importante do locatário.

Porém o locatário também é obrigado a quitar todos os encargos inerentes da locação.

Onde abaixo iremos esmiuçar cada um deles.

• Encargos da Locação: IPTU – Imposto Predial Territorial Urbano

Esse assunto divide opiniões.

Mas, irei me ater apenas o que a Legislação em vigor tem a nos dizer.

Primeiro ponto a ser esclarecido é sobre a responsabilidade pelo pagamento do IPTU.

De acordo com o Art. 34 do Código Tributário Nacional, o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel.

Portanto, para o Fisco, o proprietário é a pessoa obrigada a pagar o IPTU.

Entretanto, a Lei do Inquilinato diz, em seu artigo 22, O LOCADOR é obrigado a:

“VIII – Pagar os impostos e taxas, (…), que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.”

Ou seja, não há impedimento legal que no Contrato de Locação você venha cobrar do inquilino o pagamento do IPTU.

Porém, se o mesmo não efetivar o pagamento das cotas, para o Fisco Municipal, é o LOCADOR (proprietário) o responsável, pois o tributo é “propter rem” ou seja, decorre da própria coisa.

Para evitar cobranças judicias, inclusão do débito na dívida ativa, e até mesmo a execução do bem para quitação desse imposto municipal, sempre indico aos meus clientes que assumem o pagamento e englobe esse custo ao valor da locação.

• Encargos da Locação: Condomínio

Assim diz a Lei no Art. 23, inciso XII O LOCATÁRIO é obrigado a:

“Pagar as despesas ordinárias de condomínio.”

Aí vem a dúvida, o que seria de fato despesas ordinárias?

A própria Lei enumera:

§ 1° Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação.

Taxa extra

Haverá casos em que inquilinos devem arcar com os rateios extras.

Quando esses forem usados para cobrir despesas ordinárias.

Por exemplo: taxa extra para pagamento de 13° e férias de funcionários do condomínio.

Em minha carreira profissional já tive momentos que administrei condomínio.

Uma das principais orientações que informo ao síndico é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos).

E outros para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos.

• Encargos da Locação: Seguro Incêndio
  

Primeiro vamos nos embasar verificando o que a Lei no diz no seu Art. 22.

O LOCADOR é obrigado a:

“VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

IX – Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;”

Notem que a expressão “salvo disposição expressa em contrário no contrato” deixa claro que a Lei autoriza o LOCADOR a transferir para o LOCATÁRIO a obrigação de pagar.

O LOCATÁRIO pode solicitar ao LOCADOR que comprove a contratação apresentando os documentos necessários.

A apólice fica em poder do PROPRIETÁRIO que é o beneficiário.

Seguro Incêndio x Seguro Condominial

É preciso deixar bem claro que esse seguro opcional nada tem a ver com o seguro obrigatório condominial (artigo 1.346, do novo Código Civil) em prédios e condomínios e contratado pelo síndico.

Tem cobertura da área condominial, ou seja, de uso comum, contra fogo, raio, explosões, vazamentos.

Este seguro condominial abrange os imóveis particulares e assim tem cobertura para os apartamentos em relação a destruição total ou parcial causada por sinistro no condomínio e não provocado pelo imóvel.

É determinado por legislação especifica e o sindico responde civil e criminalmente caso não proceda a contratação.

Indico sempre a contratação desse tipo de seguro, independentemente da idade do seu imóvel. 

• Encargos da Locação: Pintura

  

É importante assinalar que a Lei de Locação (Lei nº 8.245/91, com as alterações da Lei nº 12.112/2009) é omissa quanto a obrigatoriedade da devolução do imóvel pelo inquilino com pintura nova, quando do término do contrato.

Hoje a divergência de entendimento quanto a obrigatoriedade da devolução com a pintura nova, levando em consideração o que diz o art. 23, III.

Entendo, que se deve cobrar o LOCATÁRIO o ESTADO da pintura e não a sua IDADE.

Indico ao proprietário que está preste a locar o seu imóvel, informe qual tipo de tinta e cor das paredes, portas, rodapés, etc, e quando do distrato o LOCATÁRIO não alegue que desconhecia.

No entanto para garantir é fundamental que realize uma Vistoria de Entrega de Chaves assinada, e anexada ao Contrato.

A simples falta de pagamento de qualquer dos encargos assumidos em contrato já possibilita a ação de despejo, ainda que os alugueis estejam quitados.

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Colocamos os principais assuntos relativos a administração de imóveis e como ter uma locação mais segura.

Até a próxima!