Proprietários, o inquilino é seu cliente, não seu inimigo!

Estava lendo um artigo do Blog Dinheirama que tem um conteúdo sobre Educação Financeira, e um dos post publicado retrata sobre a  relação entre LOCADOR e INQUILINO, e por concordar inteiramente com o seu posicionamento, e já ter mencionado sobre essa postura que deve-se ter, aqui mesmo no Blog, achei muito válido transcrever o que Renato De Vuono disse, veja abaixo:


Quem me acompanha, já me viu falando sobre como, financeiramente, o aluguel é mais interessante que a parcela do financiamento. (veja meu post que escrevi sobre o MITO DE QUE PAGAR ALUGUEL É RASGAR DINHEIRO.)

Mas, também viu que levo muito em consideração as questões menos racionais dessa equação.

Hoje vou falar exatamente sobre esse ponto, que faz com que tanta gente fuja do aluguel, não importando o custo financeiro. A temida relação inquilino e proprietário.

Como inquilino de longa data, mas também como gestor de imóveis da família, posso dizer que tenho uma visão dos dois lados.

Mas hoje queria falar para você, que é dono de um imóvel de locação.

É muito frustrante para o inquilino sentir-se sempre a “ponta fraca” de uma relação tão importante. Ver a explícita má vontade de imobiliárias e proprietários em resolver questões simples.

Ter que ficar evocando a lei do inquilinato, para cada reparo que, pelo simples bom senso, não deveria carecer de qualquer debate, com o perdão da palavra, enche o saco! E não adianta colocar a culpa na imobiliária (que merece um post só para esse assunto).

Você é o dono, a responsabilidade é sua!

inquilino

Inquilino não, cliente!

Embora a lei não estabeleça a locação residencial como uma relação de consumo, precisamos esquecer a semântica e pensar de forma prática.

Há alguém pagando e de outro lado alguém recebendo? Bom, eu vejo aí uma relação comercial.

Talvez, se levado ao pé da letra, não haja “consumo” (embora eu não pense assim), mas, na prática é o que é. Se alguém paga, e alguém recebe, quem paga é naturalmente cliente.

Agora eu pergunto: porque o mesmo cara que é dono de um restaurante que atende muito bem seus clientes, trata tão mal seu inquilino? As desculpas são muitas! “Inquilino enche o saco”, “inquilino quebra as coisas”, “inquilino isso, inquilino aquilo”…

Bom, se você acha que “aguentar inquilino” é uma missão tão sacrificante, venda seu imóvel e invista do Tesouro Direto, que aliás, é mais rentável!

Do contrário, passe a tratar seu inquilino da forma que ele merece: como seu cliente. Ele está pagando por algo e merece receber o que está pagando.

Afinal, você não gosta de pagar e não receber, não é?

Então porque fazer com os outros? Entregue o apartamento em boas condições.

Antes de entregar as chaves, faça uma vistoria detalhada, sobretudo hidráulica e elétrica, para que seu cliente possa mudar-se sem precisar ficar te procurando para reparos que deveriam estar feitos.

Se ainda assim, houver coisas a serem feitas, apontadas por seu cliente após a mudança, seja solícito e providencie o conserto. Independente do que a lei diz, use o bom senso.

Durante os primeiros meses, faça os reparos que ele comunicar e não o faça sentir-se mal. Desde que, é claro, essas avarias não seja por mal uso.

Seja estrategista

Um imóvel fechado custa muito caro. E, manter um cliente feliz é muito mais barato do que conquistar um novo cliente.

Assim, procure sempre ser amável e racional com seu cliente, tentando encontrar, mesmo em casos que, na teoria, a razão seja sua, um meio termo para os impasses que aparecerem.

Uma reforma, uma melhoria?

Porque não dividir os custos? Pode ser bom para todo mundo.

Renovação de contrato?

Porque não evitar grandes reajustes, mantendo o imóvel alugado, principalmente se o cliente for bom, em vez de correr o risco de ter prejuízo para conseguir outro cliente?

Se seu cliente paga em dia, não tem reclamações dos vizinhos, conserva seu imóvel, faz até melhorias, porque perdê-lo? Pense em todo o processo de uma nova locação, e talvez você reconsidere a maneira como vem tratando essa questão.

Um pouco de matemática

Imagine o seguinte: seu cliente hoje paga R$ 1.000,00 de aluguel. Além disso, ele arca com R$ 500,00 de condomínio e mais R$ 100,00 de IPTU. Mas, você ouviu dizer que, os preços no prédio subiram, e o seu ficou “para trás”.

Assim você quer reajustar para R$ 1.500,00. Bom, ele não aceita e você então decide romper o contrato, após mais de 5 anos de uma relação que nunca teve nenhum problema. Afinal, você estaria “perdendo” R$ 6 mil no ano, certo? Errado!

Nesse cenário, o cliente saiu e você levou 6 meses para alugar o apartamento novamente. Além dos R$ 6 mil que deixou de receber, você ainda teve que pagar do seu bolso mais R$ 3.600,00 de condomínio e IPTU.

Sem contar a limpeza do apartamento que ficou fechado e algumas manutenções que o cliente faria. Veja, você achou que estaria perdendo R$ 6 mil em um ano, se mantivesse o aluguel, mas perdeu R$ 9.600,00 em seis meses, quando optou por encerrar o contrato.

Em um ano, você perderia R$ 19.200,00 (sem contar juros) se o apartamento permanecesse fechado.

Tem algum nexo para você?

Se colocar na conta que, talvez não consiga alugar pelos R$ 1.500 que imagina, somar aí outra comissão da imobiliária, custos dos trâmites de locação, desgaste emocional e seu tempo, a coisa vai muito mais longe!


Aproveite para assistir o vídeo onde o Tiago Maia, fala sobre a conservação do imóvel e o
impacto na vacância do aluguel em 3 tipos de perfis de clientes:

                                                                                 


Conclusão:

Porque não mudar seu olhar sobre aquele que lhe paga todo mês um bom dinheiro para usar um ativo seu?

Porque não tratá-lo tão bem quanto o cliente de sua loja, restaurante, hotel, ou da empresa que trabalha?

Melhor do que isso, porque não tratá-lo tão bem quanto você gosta de ser tratado?

Afinal, uma situação que você pensa ser ruim, pode se tornar muito pior.

No frigir dos ovos, se ainda assim, você acha que inquilino é tudo igual, talvez ter imóveis para a locação não seja para você.

É hora de considerar, seriamente, “mudar de ramo”.

Para terminar, deixo a seguinte reflexão que, para mim, é a definição do “bom senso”: não faça para os outros, o que não gostaria que fizessem para você.

Um abraço, trate melhor seu cliente, e até a próxima!

Fonte: Renato De Vuono/Dinheirama.com

Receita com aluguel é base de cálculo para cobrança de PIS/COFINS.

Acompanhando as novidades sobre o aluguel verifiquei a seguinte notícia pelo site do STJ.

Noticia sobre a tributação no aluguel:

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que as receitas com aluguel de imóveis de pessoas jurídicas integram a base de cálculo para cobrança de PIS e da Cofins, ainda que a locação não seja o objeto social da empresa.

As 68 decisões coletivas (acórdãos) do STJ sobre Análise da incidência do PIS e da Cofins em receitas provenientes de locação de imóveis foram reunidas na última versão da Pesquisa Pronta.

Ferramenta on-line criada para facilitar o trabalho de interessados em conhecer a jurisprudência da corte.

Em um dos casos analisados, a Primeira Seção do STJ definiu que a Cofins incide sobre aluguéis, uma vez que “o conceito de receita bruta sujeita à exação tributária envolve, não só aquela decorrente da venda de mercadorias e da prestação de serviços, mas a soma das receitas oriundas do exercício das atividades empresariais”.

Segundo a decisão, a definição de faturamento/receita bruta da empresa inclui as receitas com locação de bens móveis, “que constituem resultado mesmo da atividade econômica empreendida pela empresa”.

aluguel

Em outro processo, a Segunda Turma do STJ decidiu que as receitas provenientes das atividades de construir, alienar, comprar, alugar, vender e intermediar negócios imobiliários integram o conceito de faturamento, para fins de tributação de PIS e Cofins.

De acordo com a decisão, incluem-se as receitas provenientes da locação de imóveis próprios e integrantes do ativo imobilizado.

Ainda que este não seja o objeto social da empresa, pois o sentido de faturamento acolhido pela lei e pelo Supremo Tribunal Federal não foi estritamente comercial.

Mais um motivo para ficar atento e colocar na ponta do lápis o quanto de rentabilidade está sendo alcançado em um imóvel de pessoa jurídica.

Até breve com mais novidades!

Assinatura digital nos contratos de locação.

É realidade o uso de ferramentas digitais para facilitar, agilizar, e otimizar os processos, sejam para que área for. E não podia ser diferente na atividade imobiliária, com a utilização da assinatura digital nos contratos para economizar tempo e dinheiro com envio de documentos ou reconhecimento de firma.

Constata-se que 80% dos contratos imobiliários da RE/MAX são assinados eletronicamente nos EUA; no Brasil, esse número chegou a 30% em menos de três meses de utilização da plataforma DocYouSign.

A DocYouSign, empresa global líder em assinatura digital de documentos, facilita a transformação digital de empresas de todos os portes.

Por meio de sua plataforma, a companhia tem reduzido o tempo entre transações e mudado a forma de realizar negócios no Brasil e em mais de 188 países.

Assinatura digital nos contratos e a Imobiliária Remax:

Em março deste ano, a RE/MAX, a maior rede de agências imobiliárias em número de transações do mundo e presente em 99 países, começou a utilizar a plataforma DocYouSign para assinar eletronicamente contratos de locação nas modalidades “Seguro-Fiança” e “Garantia Aluguel” em quatro de suas 150 unidades no Brasil.

Desde então, já registrou 30% das negociações efetuadas digitalmente. Nos Estados Unidos, esse número chega a 80% dos contratos.

“Antes levávamos entre sete e quinze dias para validar um contrato. Com a DocYouSign, conseguimos uma redução de tempo enorme e, em até 24 horas, está tudo resolvido”, afirma Fabio Vuian Lo, diretor da Agência RE/MAX Aruanã, localizada no Centro de São Paulo.

Para o executivo, a tendência é que, até junho de 2017, mais da metade das agências da RE/MAX utilizem a tecnologia para assinar os contratos.

É importante alerta que no Brasil, ainda existe a carência de regulamentação legal no tocante aos contratos negociados no ambiente virtual, não possuindo estes a segurança jurídica necessária, haja vista não haver condições de comprovar-se a identidade dos contratantes envolvidos.

assinatura digital nos contratos

Assinatura digital nos contratos e a legislação:

O fato é que estes contratos, apesar de não possuírem legislação própria, já podem ser realizados de maneira mais segura, mediante a utilização das assinaturas digitais.

Haja vista estas prontamente terem respaldo legal, que é a Medida Provisória nº 2.200-2/2001, que garantem a realização de transações eletrônicas seguras, além de instituírem a Infra-estrutura de Chaves Públicas do Brasil (ICP-Brasil), órgão que regulamenta as já citadas Autoridades Certificadoras.

Acredito que em pouco tempo as imobiliárias deverão se adequar em oferecer essa facilidade para seus clientes, iremos acompanhar!

Até a próxima!

Excesso de oferta reduz valor de aluguel de salas comerciais.

Foi publicado em um dos principais jornais da capital baiana, O Jornal A Tarde, na última sexta-feira, sobre a grande oferta de salas comerciais e consequentemente a baixa dos preços, leia um trecho dessa matéria:


Corretores de imóveis que atuam em Salvador apontam uma queda de até 40% no valor do aluguel de salas comerciais na cidade em relação ao ano passado. Um número atribuído à mistura de uma crise econômica que se agrava com o excesso de ofertas de unidades, após um boom imobiliário no mercado local que durou até 2013.

Segundo dados do Sindicato da Habitação (Secovi-BA), durante abril havia 1.239 salas comerciais disponíveis para aluguel em Salvador.

Número que caiu para 1.137 em maio.

No caso de salas à venda, a redução foi de 649 em abril para 593 em maio.

“Em cinco anos, chegaram ao mercado de Salvador cerca de 70 mil novas salas comerciais. Boa parte delas agora está vazia.
Explica o diretor pedagógico do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-BA), Noel Silva.”

Ele aponta uma redução de até 40% no valor de aluguel destas unidades. O dobro da diminuição verificada nos imóveis residenciais.

“Com essa crise, ninguém está abrindo empresas”, diz Silva.

O percentual foi encontrado em uma pesquisa interna de sua empresa, NNova Soluções Imobiliárias.

“Há andares inteiros vazios e, em alguns casos, prédios fechados.
Afirma o corretor José Ferreira Lima, da Ferreira Imóveis, que tem um diagnóstico parecido. “

Em lugares como a Avenida Manoel Dias da Silva e na Alameda das Espatódeas, Caminho das Árvores, são comuns as placas de aluga-se.

Uma situação que, no caso dos imóveis de maior valor, é semelhante para unidades comerciais e residenciais.

“Quanto mais caro o imóvel, mas difícil  o aluguel. O mercado de até dois quartos, que nós chamamos de 1.0 (referência aos carros populares), continua aquecido. Afirma o corretor Sérgio Sampaio, há 40 anos no mercado.”

Sobre o impacto da crise política no mercado, a empresa Viva Real fez uma pesquisa mostrando que 39% dos respondentes afirmaram ter sua decisão de comprar imóvel afetada pelas mudanças políticas. Entre eles, 43% optaram por procurar um imóvel mais barato e 31% pararam de procurar.

Fonte: Jornal Atarde Online


Como já colocamos em outra oportunidade aqui no Blog:

salas comerciais-1

E você o que acha sobre a necessidade de reduzir os preços para diminuir a vacância dos imóveis comerciais?

Como está esse mercado na sua cidade? 

Deixe seus comentários abaixo e vamos explorar mais esse assunto!

Te aguardo.

Mercado imobiliário inova e converte o aluguel em “sinal”.

Aconteceu no Mercado imobiliário e achei interessante a estrategia de uma Incorporadora na minha cidade, Salvador, que oferece o imóvel para locação e caso após o encerramento do prazo tenha interesse de adquirir a unidade, os valores pagos serão revertidos como um sinal na compra.

Por mais que não seja pioneira, achei válido adotar essa ideia para o nosso atual momento.

Mercado imobiliário, a notícia:

Leia a matéria que saiu na Tribuna da Bahia:

Diante da crise que atingiu vários setores da economia, inclusive o mercado imobiliário, as incorporadoras vêm adotando estratégias diversificadas para atrair um público inseguro diante das perspectivas do mercado.

Atualmente, de acordo com a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (ADEMI-BA) cerca de 20% dos imóveis já prontos estão sem vender e o número de lançamentos, em Salvador, caiu nos últimos anos.

Principalmente por conta das indefinições acerca do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) e da Lei de Uso da Ocupação do Solo (Louos).

A novidade, pelo menos no setor residencial, fica por conta da incorporadora Via Célere, responsável pelo empreendimento Première Juaguaribe, com apartamentos custando a partir de R$ 1,3 milhão.

De acordo com o diretor geral da empresa, Rodrigo Dratovsky, a proposta é a seguinte:

Caso tenha interesse, o consumidor assina um contrato de aluguel por até trinta meses e pode usufruir dos benefícios do condomínio.

Se, após passado esse período, o usuário tiver interesse em comprar o imóvel em definitivo, o valor total do aluguel será usado como uma espécie de “sinal” – quantia dada em dinheiro para o vendedor garantir que este se comprometa a vender o bem ao interessado – e abatido no valor final do imóvel.

Atualmente, são 19 unidades a venda e o valor do aluguel parte dos R$ 3.900.

“Resolvemos apostar nesta estratégia, uma espécie de test drive, que já foi realizada em nossa matriz, na Espanha, por observarmos que os clientes têm demorado entre quatro e seis meses para fechar negócio.

Diante da oferta de imóveis com descontos, eles barganham para obter o menor preço. Mas, mesmo quando tem a certeza do imóvel que vão comprar, ainda ficam um pouco tensos na hora de assinar o contrato”, disse Dratovsky.

Mercado imobiliário

Outros mercados:

Além do país europeu – onde cerca de 30% dos contratos de aluguel acabaram se convertendo em compra definitiva –, a idéia já foi adotada por outras incorporadoras em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Fortaleza.

Vale salientar que caso o cliente queira efetivar a compra em qualquer momento, o valor da venda será o fixado no contrato de aluguel com opção de compra (atualizado pelo IGP-M do período).

Mas e se o cliente quiser desistir do negócio antes do prazo final?

Caso o cliente queira rescindir o contrato sem exercer a opção de compra terá as sanções da lei especifica de aluguel nº 8.245/91, conforme utilizado pelo mercado, explicou o diretor geral. 

Por outro lado, não haverá qualquer ônus caso o cliente decida, após finalizado o prazo de trinta meses, não comprar o imóvel. 

Ele reforça que a modalidade vale tanto para quem for financiar o apartamento quanto para quem for comprá-lo a vista.

A expectativa é a de que, a depender da receptividade da estratégia junto ao público, outros empreendimentos também possam ter a mesma modalidade a disposição (…)


Mercado imobiliário e novas atitudes:

Ou seja, é nesse momento que o mercado precisa inovar, e boas iniciativas estão ai para ser compartilhadas e provocar os agentes que compõe esse mercado, no caso aqui o de locações. 

Ficaremos atentos!

Até a próxima.

Preço de locação tem queda recorde em abril, indica FipeZap.

No início da semana saiu nos noticiários a evolução dos preço de locação praticados em todas as regiões do Brasil, é de se notar o quão tem impactado a crise econômica e política sobre os valores nessa atividade imobiliária.

aspas Quem vai perder menos no mercado de locações hoje, é quem baixar os preços primeiro.

Veja uma parte da matéria que mostra essa trajetória de queda anunciado no Site Extra.Globo:

Os preços de locação de imóveis seguem em trajetória de desaceleração e registraram recuo de 0,22% em abril, na comparação com o mês anterior, de acordo com o Índice FipeZap.

O preço médio do metro quadrado anunciado entre as 11 cidades pesquisadas ficou em R$ 30,86, contra os R$ 30,93 de março.

Com esse resultado, a queda acumulada nos últimos 12 meses chegou a 4,8%, um recorde negativo para a série histórica da pesquisa, iniciada em 2009.

Como nesse mesmo período a inflação oficial do país, medida pelo IPCA, acumulou alta de 9,28%, o estudo indica que, entre abril de 2015 e abril de 2016, houve uma queda real de 12,88% nos preços de locação.

De acordo com o economista da Fipe Bruno Oliva a queda recorde pode ser explicada pela retração no consumo, que derrubou a demanda por imóveis, tanto para locação quanto para compra:

“O recuo na demanda por imóveis levou os preços a caírem. Essa queda também ocorreu por aumento da oferta de imóveis para locação, já que muita gente que não tem conseguido vender o imóvel o coloca para alugar, para não ter de arcar com os custos de condomínio e IPTU.

Então, temos uma maior oferta de móveis para uma menor demanda. Logo, os preços caem.”

Segundo Oliva, é um bom momento para alugar imóveis e renegociar contratos antigos, já que, para não perder inquilino, os proprietários estão mais flexíveis e abertos a reduções de aluguéis.

Devido a esse cenário sempre estamos orientando que é melhor baixar os preços e com uma boa análise do locatário garantir um bom inquilino, do que manter uma expectativa alta do preço do aluguel e sofrer perdas com a sua vacância elevada. 

O preço de locação e a nossa orientação:

preço de locação

E você o que acha sobre o assunto?

Deixe seu comentário abaixo! Até a próxima.