A locação de imóveis e a Geração Z

De tempos em tempos a geração de jovens muda e com isso toda a maneira como vemos e vivemos o mundo também se transforma, afinal, surgem novas demandas que não existiam com a geração anterior.

O jovem do agora faz parte da geração Z.

E o que isso muda?

Entender como esse jovem enxerga o mundo e como ele se relaciona com as marcas é essencial para conseguir entender o potencial da locação de imóveis e a geração Z.

E, até mesmo, para conviver com o inquilino Z.

Cada vez fica mais gritante o quanto mudam as necessidades e perspectivas de uma geração para outra, o desenvolvimento tecnológico é acelerado e cada geração vive um mundo diferente.

As gerações

Entre as décadas de 60 e 70 nascia a geração X, o pós-guerra marcou e muito os jovens desse grupo, o que lhes habilitaram para um trabalho mais rígido e continuado, almejando melhorar a vida dos seus filhos.

Em seguida chegaram os Millennials, nascidos entre os anos 80 e meados da década de 90. Também conhecidos como geração Y, foram os pioneiros digitais, que viram a chegada da internet.

E agora, estamos presenciando a chegada da geração Z ao patamar de jovens do momento.

Nascidos entre a segunda metade de década de 90 e 2010, a geração Z já nascem conectados, desde pequenos lidam com a tecnologia no dia-a-dia, e ficar ligado nessa característica pode fazer a diferença na locações de imóveis e a geração Z

Conectados: a locação de imóveis e a Geração Z precisa ser online

locação de imóveis e a Geração Z

Essa galera tem o smartphone como uma extensão do corpo, ter o seu imóvel em uma plataforma online de qualidade por ser crucial para conseguir conquistar esses jovens.

Então, foco nas fotos, vídeos e experiência do usuário no site ou aplicativo no qual você for anunciar o seu imóvel.

Os processos extremamente burocráticos podem assustar o jovem que está acostumado a resolver a vida em um clique, então optar por imobiliárias ou plataformas que oferecem o máximo de recursos digitais possíveis pode colaborar para a maior procura por parte de geração Z.

Além de toda digitalização dos processos de busca e de fechamento de contrato, o que também pode agradar esses jovens é um processo de atendimento de demandas ou possíveis problemas ao longo da locação online.

Essas pessoas que vivem conectadas, usualmente não vão gostar de ter que ligar em algum lugar para poder resolver alguma coisa.

Plataformas digitais de atendimento que funcionem de fato, podem ser garantia de sucesso e maior tempo de permanência no seu imóvel.

Independentes: a Geração Z anseia pelo seu próprio espaço

Diferente da geração Y que aos 30 ainda mora com os seus pais, a geração Z já mostra que a independência financeira e espacial é um dos objetivos que ela almeja a curto prazo.

Ficar atento aos hábitos de consumo desses jovens pode significar ter sucesso no seu negócio a longo prazo e, no nosso caso, ter imóveis sempre ocupados.

É interessante acompanhar o quanto os jovens têm saído de casa para estudar. Eles passam em universidades em outras cidades ou até mesmo em outros estados.

E, quando terminam o curso, não tem pretensão de voltar para a casa dos pais.

 Já nesse primeiro passo, na maioria das vezes, essa galera vai precisar procurar um imóvel para alugar.

E mesmo quando terminarem a faculdade, se eles almejam ter seu próprio espaço, em um primeiro momento provavelmente também vão precisar morar em um imóvel alugado.

Como a Geração Z consome?

locação de imóveis e a Geração Z

Nós já falamos sobre como o digital é importante para atrair a geração Z, mas outro ponto importante é como esses jovens vão consumir.

Ao contrário da geração anterior, que era mais fiel às marcas em si, eles são muito preocupados com as avaliações do produto na internet, indicações de amigos e de digital influencers, afinal, o Youtube é a nova televisão.

Além disso a geração Z é engajada com causas como meio ambiente e diversidade, e saber que a empresa tem responsabilidade social e corporativa é importante e pode ser crucial no momento da compra ou não de um produto.

E porque essas informações são importantes para a locação de imóveis para a geração Z?

É importante entender a qual imobiliária ele está se associando.

Pode parecer trivial, mas eles vão buscar recomendações e se outros amigos tiveram problemas com determinada imobiliária isso vai contar no momento da escolha do imóvel onde morar.

Então, estar atento aos serviços prestados pelas imobiliárias onde anuncia o seu imóvel e, principalmente aos comentários dos inquilinos atendidos por elas, é extremamente necessário.

Aumente o potencial do seu imóvel com a geração Z

Foram muitas informações, mas investir em conhecer o seu possível locatário pode te ajudar a conseguir uma taxa de ocupação alta e com constância de locações.

Além disso, entender a geração de hoje e como ela está buscando por imóveis para alugar, é garantir que você vai entender de maneira mais fácil a geração de amanhã.

Se perder pelo caminho pode significar perder muito tempo buscando se inteirar sobre o novo consumidor e o seu perfil para estar no jogo de novo.

Logo os holofotes vão estar na geração Alpha, nascida a partir de 2010. Os estudos sobre os futuros jovens já começaram, mas ainda não se sabe muito o que se esperar.

Mas acompanhar este Blog você estará sempre na frente dessas tendências, e de como potencializar sua locação de imóveis.

E você? Deixe nos comentários abaixo sua dúvida, ou experiência sobre a locação de imóveis e a geração Z!

*Artigo escrito pela LiveHere – Plataforma de Aluguel de Imóveis para Universitários em São Paulo.

10 especialistas falam sobre qual o segredo da administração de imóveis

Quer ter sucesso dentro da Administração de Imóveis, mas não sabe exatamente como? Seja você proprietário de imóveis, ou Corretor que está iniciando a atuar nessa área iremos desmistificar nesse post qual o segredo da administração de imóveis!

Veja agora o que os profissionais especialistas em administração de imóveis tem a dizer sobre suas fórmulas de sucesso, e saber sobre tudo que envolve essa atividade que torna primordial a cada dia. 

Você vai conhecer 10 especialistas que fazem a diferença que irão compartilhar seu conhecimento e ideias que vão te ajudar a entender ainda mais sobre o universo da administração de imóveis.

O segredo da Administração de Imóveis por 10 especialistas

Sérgio Sampaio (Salvador/BA)

Administrador de imóveis e pioneiro no mercado imobiliário local. Diplomado em Gestão em Negócios Imobiliários pela Unifacs, é palestrante em âmbito Nacional. Foi fundador e 1º presidente da ABAI, presidente do CRECI/BA por duas gestões, diretor de Habitação do COFECI, presidente do Secovi/BA e 1º membro baiano da Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI). Atualmente é Professor da Universidade Salvador (UNIFACS), Conselheiro do SENAC e diretor da Fecomercio-BA. Desde 1972 dirige a empresa que leva o seu nome, uma das maiores administradoras de imóveis da Bahia e mais de 40 anos de experiência no segmento.

Administração de imóveis é uma arte. É preciso um especialista fazendo a gestão. Bom senso e muito “jogo de cintura” para satisfazer a inquilinos e proprietários, não lhe podem faltar. Duas categorias antagônicas por excelência, só conseguem viver em plena harmonia, se houver equilíbrio na relação.

E sozinhos, sem o importante papel do administrador de imóveis, essa tarefa torna-se praticamente impossível. Fazê-los ver que deve haver flexibilidade de parte a parte para se encontrar ótimas soluções nesse delicado convívio, é palavra de ordem. O bom administrador sabe disso!

A conquista da confiança imposta pelo trabalho sério, ético e profissional, facilita sobremaneira aceitar as soluções sugeridas pelo gestor.


Alexandre Barbosa (Caruaru/PE)

Corretor de imóveis, Advogado e empresário do mercado imobiliário, diretor da Imobiliária ABM e apaixonado pelo tema locação de imóveis, atua desde 1998.

O segredo da administração de imóveis, logo me veio à mente o que considero o meu segredo: Gostar muito do que faço. Sempre soube o que queria fazer: administrar imóveis e proporcionar comodidade e segurança a proprietários de imóveis de locação. 

Porém para exercer esse ofício com responsabilidade e eficiência cursei direito e devoro tudo o que diz respeito à atividade e participo constantemente de cursos e palestras.

A troca de informações com colegas do segmento complementam o meu aprendizado constante.


José Florêncio (Rio de Janeiro/RJ)

Corretor de imóveis, Advogado, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Sócio fundador da Corretores Orgânicos Imobiliária, Coach, e Mentor de Corretores de Imóveis.

A importância da PESSOALIDADE do Corretor de Imóveis na hora do atendimento do candidato à locação e a necessidade de QUALIFICÁ-LO. Em épocas virtuais e cibernética, poucos são os que se aprimoraram na persuasão e empatia da comunicação com os pretendentes. É preciso passar credibilidade e empatia naturalmente desde os primeiros contatos, isso também influenciará a decisão do cliente.

Essa “aproximação” permitirá que o corretor “conheça” um pouco mais ao inquilino com quem poderá ter uma relação comercial “prazerosa” durante a vigência do contrato ou evitar um período contratual desgastante.

Assim como uma melhor comunicação possibilitará uma melhor qualificação do candidato, antes mesmo de sair para mostrar o imóvel. Numa breve conversa podemos perceber a “maturidade” locatícia do candidato, que pode está apenas pesquisando, assim como obter as condições reais de pagamento do mesmo, bem como saber se ele tem alguma garantia para a locação.


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 Tiago Maia (Salvador/BA)

Consultor Imobiliário, Engenheiro Civil, Mediador em Negócios Imobiliários, Co-Fundador do Blog Lei do Inquilinato na Prática, mais de 15 anos de experiência no Mercado Imobiliário. 

Para mim ter foco que o Locatário de hoje pode vir a ser o Locador do futuro facilita o meu trabalho como administrador de imóveis. Levo tanto a sério essa “regra” que a denominei como a “regra de ouro da administração de imóveis”.

A Lei do inquilinato e as boas práticas nas relações locatícias sempre apontam que devemos ser independentes, no papel de mediadores imobiliários já que toda a relação é permeada de direitos e deveres obrigações para ambas as partes, exemplificando: para resguardar seu direito de receber o imóvel no estado que entregou ao locatário, o locador tem a obrigação de fornecer a vistoria detalhada do imóvel com expressa referência aos vícios ou defeitos existentes antes da locação, precauções estas que caberá ao administrador do imóvel quando devidamente eleito pelo Locador para zelar pelo seu patrimônio.

Concluo por citar a Bíblia no Evangelho de Mateus, capítulo 7, versículo 12, em que Jesus Cristo declara: “Portanto, tudo quanto quereis que as pessoas vos façam, assim fazei-o vós também a elas, pois esta é a Lei e os Profetas.”

A minha prática profissional não deixa dúvidas sobre essa verdade, por isso recomendo que os demais administradores de imóveis nunca perca de vista que tratar com justiça o locatário hoje, pode lhe dar autoridade como profissional, e quando este futuramente se tornar um locador, não tenha dúvidas que também confiará seus imóveis à sua administração!


Franz Duarte (Salvador/BA)

Corretor de Imóveis, advogado imobiliário, síndico profissional e sócio da Auxiliadora Patrimonial, com experiência em gestão de bens há mais de 15 anos


É cediço que a administração de imóveis recai no trinômio expertise, rotina e eficácia. Entretanto, para serem plenamente atingidas um longo caminho se faz necessário. Inicialmente, um estudo acerca do produto que será ofertado, em conjunto com a área em que o mesmo está inserido.Com isso, identificam-se os pontos fortes e fracos. A partir daí seguem-se as ações a serem empreendidas por todos os envolvidos nesse processo, através de scripts previamente padronizados. Por óbvio, inúmeros percalços surgirão nessa trajetória. Dentre os quais o imprevisto, que será muito recorrente, a resistência de alguns proprietários ou possuidores em aceitarem orientações e, ainda, cada vez mais volátil, o próprio mercado. 
Eis que surge o segredo para se passar imune por todas essas etapas: o grau de profissionalismo depositado no desempenho dessa atividade.


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Daihane Cézar (Salvador/BA)

Consultora e Avaliadora de Imóveis, Formada em Ciências Contábeis, Administradora de Imóveis, Co-Fundadora do Blog Lei do Inquilinato na Prática.

Muito além de “achar” inquilino e cobrar alugueis, um verdadeiro administrador possui um processo de rotina, conhece o mercado imobiliário e acompanha a sua dinâmica, as mudanças e novas percepções do cliente, além de dominar a Lei do Inquilinato bem com as legislações pertinentes a essa área de atuação.

“A repetição é a mãe da habilidade”, a cada locação, a cada cliente, seja ele proprietário ou locatário você aprende algo novo, aprimora seus processos, atendimento, e passa por situações ainda não vivenciadas, de modo que ao longo do tempo você conquista um know how, adquire sensibilidade, e seu trabalho se torna mais fluido.

O segredo da administração de imóveis é que nos administradores fazemos disso nossa profissão, tratamos locadores e inquilinos ambos como clientes, e nosso papel é equilibrar essa relação garantindo durante todo prazo locatício um vinculo saudável e promissor, condição esta auferida após compreender cada etapa dessa transação imobiliária, que para quem desenvolve com profissionalismo se torna desafiador e ao mesmo tempo prazeroso.


Carlos Valverde (Campinas/SP)
 

Corretor e Gestor Imobiliário, Vice Presidente Rede Imobiliária Campinas e região, responsável pela educação profissional continuada na Universidade do Conhecimento da Rede Imobiliária Campinas SP. CEO do Grupo Valverde

“Você é responsável por quem cativa.” – Exuperry

A Administração de imóveis uma missão que exige uma postura de Protagonista da Ação que é gerada na relação entre proprietário de imoveis e inquilinos, uma árdua missão de intermediar interesses ao longo de um contrato em que na maioria das vezes se inicia bem, mas que ao longo do tempo pode se deteriorar e gerar problemas que vão desde a inadimplência até os problemas que contem a relação de providencias a serem tomadas por iniciativa dos departamentos competentes que constituem o corpo administrativo de uma empresa que se propõe a intermediar essa relação.

Essas pessoas devem estar preparadas para atuar em zonas de conflito apaziguando e buscando soluções que possam atender o interesse das partes. Não basta receber e depositar, há que se envolver, pois sempre se deve ter em mente que um inquilino pode ser proprietário amanhã e um proprietário pode ter uma carteira interessante a ofertar imoveis para serviços da empresa e que a sua capacidade de gerar novos negócios deve estar na pauta da equipe.

O pronto atendimento na busca de soluções para as situações, apaziguar e intermediar interesses exige paciência e preparo das partes envolvidas e deve agregar valores ao trabalho da administração eficiente e profícua sendo um dos segredos de uma boa administração a capacidade de enxergar a empresa como uma protagonista e provedora de soluções na gestão inteligente de administrar seu imóvel com credibilidade e eficiência.


Marta Cristina (Salvador/BA)

Bacharela em Ciências Contábeis, Gestora em Negócios Imobiliários e Avaliadora de Imóveis. Profissional  que contribui para a valorização da categoria profissional dos corretores de imóveis e atua a mais de 10 anos no mercado de Salvador e região.

Administrar imóveis não é uma tarefa fácil, tomar conta do patrimônio alheio é caso de total responsabilidade, são muitos pontos a serem observados e que requerem um acompanhamento constante e eficaz, por isso mesmo acredito que todo profissional que busque resultados positivos, além de ser honesto, deve buscar conhecimento e especialização para que não haja perda de tempo, dinheiro e credibilidade no mercado.

Para as administradoras imobiliárias é importantíssimo que a organização e o controle caminhem lado a lado com a especialização no ambiente de trabalho, isso consequentemente fará uma equipe com uma máxima eficiência na execução dos serviços, resultando assim em um grau elevado de satisfação tanto para os proprietários como para os inquilinos e acarretando desta forma, na manutenção dos clientes já existentes e na sua constante renovação.

Já para quem realiza o seu trabalho individualmente, como eu comecei, a organização e o controle operacional, continuam sendo fundamentais, mas com a grande diferença da concentração de todo o processo administrativo numa só pessoa, o que requer bastante conhecimento e atitude, mas ocasionando em uma boa propaganda boca a boca gerada  pela mesma satisfação dos clientes.


Anderson Pina (Salvador/BA)

Sócio da Administradora AR Imóveis, Gestor Imobiliário, Pós Graduado em Direito Imobiliário, Perito Avaliador e Conselheiro do CRECI-BA.

Administrar imóveis é muito prazeroso, mas exige alguns cuidados e segredos essenciais para obtenção de uma administração segura e rentável, que vai desde a captação, bom atendimento, divulgação, organização, conhecimento, dentre outros, mas observamos que alguns pontos são cruciais e devemos redobrar as atenções, como o recolhimento dos documentos para escolha do inquilino, a modalidade de garantia a ser aplicada e uma vistoria bem realizada no imóvel, evitando assim futuros transtornos.

Lembre-se que administrar é complexo e que seu resultado vem a longo prazo e mesmo tomando todas as precauções possíveis os problemas podem aparecer no decorrer da locação, por isso é essencial o conhecimento e capacitação do profissional.

Sendo assim, tomando os cuidados necessários, seguindo todas as etapas com critério, sendo paciente e acima de tudo conhecedor da lei do inquilinato, sem dúvida obtém-se uma administração de imóveis criteriosa, segura e com sucesso.


Daniela Martins (Balneário Camboriú/SC)

Corretora de Imóveis e Perita Avaliadora, atuante no mercado desde 2012. Venda, Locação, Administração e Avaliação de Imóveis para fins judiciais ou extrajudiciais.

O sucesso na administração começa num bom agenciamento. Na conversa com o proprietário, é importante saber identificar o perfil dele e prestar um serviço personalizado. E pra garantir um atendimento de qualidade, a nossa busca por conhecimento é constante. Estudar a lei do inquilinato, saber fazer uma análise de cadastro, um bom contrato, um bom laudo de vistoria, pode prevenir transtornos durante o período da locação.

Quando entendemos que tratamos com pessoas e não com imóveis, somos capazes de aprimorar habilidades de comunicação, e desenvolver “jogo de cintura” que torna mais seguro e saudável nosso relacionamento com proprietários e inquilinos.

Sempre digo que melhor que qualquer contrato é o mútuo acordo entre as partes, e pra isso, é fundamental ser flexível e se relacionar bem com as duas partes.


Se você ainda não segue as dicas desses profissionais de administração de imóveis, coloque em prática agora mesmo!

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Um abraço e até o próximo post! 

STJ decide que condomínio não pode proibir morador de criar animal de estimação

Esse assunto ainda é um tanto polêmico, e já escrevi sobre criar animal de estimação na locação residencial, e com essa decisão o entendimento se consolida de vez.

Entenda lendo abaixo:

Criar animal de estimação não pode ser proibida em convenção de condomínio.

Foi o que decidiu, por unanimidade, a Terceira Turma do Superior Tribunal Justiça (STJ) nesta terça-feira (14).

No entendimento dos ministros, a restrição vale desde que o animal não coloque em risco a segurança e a tranquilidade dos condôminos.

A dona do animal entrou na Justiça em 2016 para manter o pet no apartamento e teve os pedidos negados em primeira e segunda instância.

A decisão do STJ reforça a jurisprudência favorável à possibilidade de criar animal de estimação em apartamentos.

Uma tendência dos dias de hoje, desde que não ocorram prejuízos a outros moradores. 

De acordo com decisão do relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a restrição é ilegítima:

“visto que o condomínio não demonstrou nenhum fato concreto apto a comprovar que o animal (gato) provoque prejuízos à segurança,

à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores”, conforme publicado no Twitter do STJ.

O mesmo vale para outros PETs.

Criar animal de estimação e o condomínio

Em Belo Horizonte, o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-MG), Kênio de Souza Pereira, diz que a decisão vem para reforçar uma tendência.

“Já existia uma jurisprudência, que está sendo consolidada agora com mais uma decisão.

A sociedade mudou, há muita gente solteira com animais em casa.

E também famílias.

Se o animal não gera risco à segurança, à saúde e não perturba o sossego dos moradores não há motivo para proibi-lo”, aponta Souza Pereira.

O condomínio não pode proibir o morador de ter um animal de estimação, mesmo que isso esteja na convenção, segundo o advogado. 

Mas, caso o pet esteja sujando as áreas comuns do prédio ou fazendo muito barulho, o síndico pode advertir o proprietário, multá-lo e até acionar a Justiça para que o animal seja retirado do apartamento. 

“Nesse caso, o condomínio tem que apresentar provas robustas de que há comportamento inadequado por parte do animal,

como fotos ou imagens das câmeras do prédio, com o animal causando algum tipo de prejuízo, além de testemunhas“, esclarece Souza Pereira.

Criar animal de estimação e o bom senso

 Animal de estimação

A convivência harmoniosa entre vizinhos depende sempre de uma boa dose de bom senso de ambas as partes.

Quem é dono de um cachorro, por exemplo, deve cuidar para que ele não fique sozinho durante muito tempo.

Situação que pode levá-lo a latir de forma ininterrupta. 

O número de pets dentro do apartamento também deve ser observado.

Assim como o uso de focinheira em animais de raças que podem causar medo em outros condôminos.

“O dono do animal não deve ser perseguido, mas ele deve respeitar quem tem medo”, concluiu.

Fonte: STJ e Hoje em Dia

E você, tem animais de estimação?

Já passou por alguma situação?

E você locador? Já teve problemas com seu inquilino sobre ele criar animal de estimação?

Coloque nos comentários!

Locação de imóveis por aplicativos e sites pode ser regulamentada.

O Projeto de Lei do Senado Federal nº 2.474/2019, de autoria do Senador Angelo Coronel (PSD/BA) torna regra geral a impossibilidade de locação de imóveis por aplicativos ou plataformas em condomínios edifícios.

A locação por temporada apenas poderia ocorrer caso houver expressa previsão na convenção do Condomínio.

Além disso, o locador, “independentemente de culpa, é, perante o condomínio edilício e os demais proprietários ou moradores,

civilmente responsável pelos canos causado por pessoas que, em razão da locação, tenham acesso ao imóvel”.

Ângelo Coronel diz ser preciso preencher o “vazio legislativo” na qual se encontram estas plataformas de aluguel de imóveis:

“Não se pode negar o impacto positivo do avanço tecnológico, mas também não é razoável ignorar variáveis que acabam desvirtuando formas de usufruir da propriedade privada,

principalmente quando interferem nos direitos de outros proprietários”, argumenta.

Para contornar estas divergências, o PL determina que seja feita votação, com quorum de dois terços dos condôminos, de acordo com o Código Civil, para definir se a prática será permitida e quais serão as regras a ela aplicadas.

Locação de imóveis por aplicativos, registre sua participação!

Locação de imóveis por aplicativos

E você, o que acha desse projeto de Lei que quer regulamentar a locação de imóveis por aplicativos?

Já analisou o impacto que essa regulamentação pode gerar para locações por temporada?

Em nossa visão, somos totalmente contra esse projeto de lei, que prejudica o mercado de locação por temporada, criando mais obstáculos.

Existem meios mais viáveis, como a elaboração de um contrato bem feito.

Lembrando que a Lei do Inquilinato, como legislação condominial já são suficientes para disciplinarem as responsabilidades de cada parte.

Somos defendedores da liberdade econômica!

E no prisma atual já é possível estabelecer um equilíbrio, apenas falta a aplicação da lei que ai está!

De qualquer formar, é importante deixar seu voto sobre o projeto.

Basta acessar o link aqui diretamente do Site do Senado Federal.

Escreva seu comentário sobre a locação de imóveis por aplicativos abaixo e vamos enriquecer o debate!

STJ autoriza penhora de 15% de salário para quitar dívida de aluguel

A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça autorizou a penhora de 15% da remuneração bruta de devedor que, além de ter uma renda considerada alta, adquiriu dívida de aluguel de imóvel residencial.

Para o colegiado, além de a penhora nesse percentual não comprometer a subsistência do devedor, não seria adequado manter a impenhorabilidade no caso de créditos provenientes de aluguel para moradia

Que compõe o orçamento de qualquer família, de forma que a dívida fosse suportada unicamente pelo credor dos aluguéis.

Segundo o relator do recurso julgado, ministro Raul Araújo, a preservação da impenhorabilidade em tal situação “traria grave abalo para as relações sociais”.

Pois, criaria dificuldade extra para os assalariados que precisassem alugar imóveis para morar.

CPC e a penhora

O ministro Raul Araújo apontou que o artigo 833 do novo CPC deu à matéria das penhoras tratamento diferente em comparação com o CPC de 1973.

Substituindo no caput a expressão “absolutamente impenhoráveis” pela palavra “impenhoráveis” e abrindo a possibilidade de mitigação da regra, a depender do caso concreto.

O relator também lembrou que, da mesma forma que o código antigo, a nova legislação já traz relativizações, como nas hipóteses de penhora para pagamento de prestação alimentícia.

“Então, é para além disso, das próprias relativizações que expressamente já contempla, que o novo código agora permite, sem descaracterização essencial da regra protetiva, mitigações,

pois se estivessem estas restritas às próprias previsões já expressas não seria necessária a mudança comentada”, explicou o ministro.

Dívida de aluguel e jurisprudência

dívida de aluguel

Após essas inovações legislativas, Raul Araújo destacou que, em 2018, a Corte Especial firmou entendimento de que a regra geral de impenhorabilidade de vencimentos pode ser excepcionada a fim de garantir a efetividade da tutela jurisdicional.

Desde que observado percentual capaz de assegurar a dignidade do devedor e de sua família.

No caso dos autos, o ministro lembrou que a dívida foi contraída entre pessoas naturais e tem como origem aluguéis de natureza residencial, ou seja, compromisso financeiro de caráter essencial para a vida de qualquer pessoa.

“Descabe, então, que se mantenha imune à penhora para satisfação de créditos provenientes de despesa de aluguel com moradia, sob o pálio da regra da impenhorabilidade da remuneração, a pessoa física que reside ou residiu em imóvel locado,

pois a satisfação de créditos de tal natureza compõe o orçamento familiar normal de qualquer cidadão e não é justo que sejam suportados pelo credor dos aluguéis”.

Concluiu o ministro ao acolher parcialmente o recurso e determinar a penhora de 15% dos rendimentos brutos mensais do executado para pagar dívida de aluguel.

Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Fonte: Conjur

Breve histórico das relações locatícias no Brasil

Venho pesquisando a evolução histórica das relações locatícias no Brasil e hoje decidi falar um pouco sobre o que venho aprendendo e fazer aqui no blog um breve histórico das relações locatícias no Brasil, para evitar os efeitos que Edmund Burke narrou assim:

Aqueles que não conhecem a História estão fadados a repeti-la.

Em 1921 surgiu a primeira Norma Legal (Decreto Legislativo 4.403) para reger especificamente as relações locatícias no Brasil, vigorando até 1928.

Antes disso todo vínculo locatício era regido pelo Código Civil de 1916.

histórico das relações locatícias

Histórico das relações locatícias: criação das luvas

Em 1934 com o Decreto-Lei n° 24.150, conhecido como “lei de luvas”, os nossos legisladores decidem interferir mais incisivamente nas relações locatícias não residenciais evitando que os proprietários de lojas e pontos comerciais cobrassem o que bem entendessem pela renovação dos seus contratos.

Permitindo assim que o LOCATÁRIO pudesse ao longo do tempo estabelecer o seu fundo de comércio com respaldo legal e a segurança de que não teria o seu esforço subtraído de forma vil.

Esse ato dos nossos legisladores porém foi uma interferência na autonomia de vontade e liberdade contratual tendo em vista a proteção do lado menos favorecido no vínculo locatício.

Sendo que até então reinava absoluto o “pacta sunt servanda”, adotado até o século XIX pela maioria dos povos civilizados,  mais conhecido como “vale o que está escrito.”

Com os efeitos da segunda guerra mundial (que iniciada em 1939 durou até 1945) até o ano de 1964 (ano em que ocorreu o golpe militar), o nosso país editou 21 leis “temporárias/transitórias” para regular o caos social instaurado por efeito das guerras em todo o mundo devido à escassez de imóveis, notadamente aqueles que seriam destinados à locação.

Histórico das relações locatícias: Daqui eu não saio, daqui ninguém me tira

Nesse ponto achei muito interessante a marcha “daqui não saio” composta em 1950 que narra muito bem os efeitos da denúncia cheia, que até então era o grande trunfo dos nossos legisladores para que os proprietários de imóveis não retomassem seus bens e o repassassem a outros LOCATÁRIOS em condições mais vantajosas, imotivadamente, tendo em vistas apenas o ganho financeiro, mas agravando o caos social daqueles que não tinham acesso à moradia pela vias da aquisição, restando-lhe o vínculo locatício para ter um teto e dar segurança mínima para o desenvolvimento da família.

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Vocalistas Tropicais – DAQUI NÃO SAIO – Paquito e Romeu Gentil

Histórico das relações locatícias: BNH e criação da denúncia vazia

Com a criação do Banco Nacional de Habitação (BNH) em 1964, e a criação de estímulos aos investimentos na construção civil para dar mais equilíbrio na lei de procura x oferta, fundamentalmente dos imóveis destinados à locação, surge no nosso ordenamento jurídico a “denúncia vazia” na qual o proprietário poderia reaver o imóvel, imotivadamente após certo período, se a relação locatícia não lhe estivesse sendo satisfatória.

A partir daí então houve um maciço investimento na construção civil, até porque até então a diversidade de investimentos no nosso país era muito pouca, e o investimento em imóveis para alugar se tornou vantajoso, sendo também viável ao LOCATÁRIO que ainda não possuía até então condições para a aquisição do imóvel próprio.

Histórico das relações locatícias: A Lei 8.245/91

Nesse contexto surge em 1991 a lei do inquilinato vigente (Lei 8.245/91) que agrega todo o aprendizado obtido pelos nossos legisladores ao longo dos fatos aqui narrados nesse breve histórico das relações locatícias.

Vale ressaltar que em 1979 tínhamos no Brasil 110 milhões de habitantes e que hoje somos mais de 206 milhões.

Nesse contexto urbano caótico, com os efeitos iniciados no processo de industrialização que levou muitos a morarem em favelas nos grandes centros urbanos à procura de emprego e melhores condições de vida.

Salta aos olhos o dado de recente estudo realizado pela ONU que afirma que a população brasileira será 90% urbana até o ano de 2020.

Então nesse contexto as nossas relações locatícias prometem crescer em muito e nesse âmbito faz-se mais do que nunca necessário o conhecimento da lei do inquilinato para termos menos problemas locatícios como os narrados na música dos “demônios da garoa”.

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Demônios da Garoa – A Lei do Inquilinato

Relações locatícias, pontos finais

Como administrador de imóveis sempre apontei como erro número 1 de LOCADORES e LOCATÁRIOS o desconhecimento da lei do inquilinato.

Porém sabemos que agora num mundo cada vez mais urbano e desigual, se faz urgente para que vivamos razoavelmente bem, que nesses novos tempos possamos estabelecer relações locatícias mais justas e transparentes que atendam ambas as partes do contrato.

Não apenas com o respaldo das Leis, mas com a proatividade de uma sociedade que aprenda a resolver os seus conflitos e viver dignamente em paz.

Que esse breve histórico das nossas relações locatícias nos impulsione a estudar mais sobre o nosso passado para ativamente construirmos um futuro melhor para todos.

Quanto a mim estou sempre por aqui, é claro, com o intuito de contribuir e aprender com vocês, que são o grande motivo desse blog existir, conte conosco, sempre!

Projeto de lei prevê multa a concessionária que cortar serviço por dívida de morador antigo

Um projeto de lei que tramita na Câmara dos Deputados proíbe o corte no fornecimento de serviços públicos, como água, luz e gás, quando houver dívida de morador antigo do imóvel pendentes.

Cheguei a escrever sobre titularidade de conta de consumo em nome do inquilino, aqui.

De acordo com o texto, a empresa responsável pelo serviço que descumprir as regras terá que pagar multa de a partir de R$ 2 mil.

O texto foi apresentado pelo deputado José Nelto (GO), com a justificativa de que não é justo que o novo morador de um imóvel tenha que arcar com as dívidas feitas pelo titular anterior das contas.

A especialista em Relações Institucionais da Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (Proteste), Juliana Moya, explica que, legalmente, uma dívida jamais poderia ficar atrelada ao imóvel, apenas ao consumidor.

Porém, na prática, não é isso que acontece quando existe dívida de morador antigo.

Hoje isso está previsto no Código de Defesa do Consumidor e em resoluções da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel), por exemplo, mas não de forma muito específica.

Ter essa situação prevista diretamente na legislação torna mais fácil exigir o cumprimento dessa regra — avalia.

Moya sugere que, antes de assinar um contrato de aluguel, o futuro locatário peça uma declaração do proprietário de que não há dívidas deixadas pelo locatário anterior.

Se a pessoa já está alugando o imóvel e teve algum serviço cortado em função de uma dívida que não é dela, deve procurar a concessionária e exigir a retomada do serviço.

Caso a empresa se recuse, pode procurar um órgão de defesa do consumidor e, dependendo do prejuízo que tiver, pedir uma reparação ao proprietário. — esclarece a porta-voz da Proteste.

Procurada, a Companhia Estadual de Águas e Esgotos (Cedae) informou que as cobranças são emitidas com base no CPF do atual titular da conta, cadastrado junto à companhia, e não com base no número do imóvel.

Logo, só haverá corte caso haja pendência de pagamento no CPF do atual titular da matrícula.

Por isso, é importante que, em casos de alteração de contrato, mudança ou aluguel de imóvel, as partes atualizem o cadastro junto à Cedae, avisou a estatal, em nota.

A Naturgy, antiga CEG, de gás natural, também explicou que a dívida fica atrelada ao CPF do cliente e não ao imóvel.

Caso o cliente mude para um imóvel cujo morador anterior tenha dívida, isso não será impedimento para ele solicitar fornecimento de gás ou transferir a conta daquele imóvel para o nome dele.

Desde que, claro, esse consumidor não tenha dívida relacionada a um outro imóvel, destacou a companhia.

Já a Light informou que “já atua de acordo com as normas da resolução 414/2010, da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel).”

A empresa ressalta que o cliente deve manter seu cadastro sempre atualizado ao vender, comprar ou alugar um imóvel, “para que a unidade esteja com o responsável corretamente atribuído”.

O projeto ainda será analisado pelas comissões de Defesa do Consumidor; Trabalho, de Administração e Serviço Público; e Constituição e Justiça e de Cidadania.


dívida de morador antigo

Esse entendimento já foi explorado aqui nesse blog, onde já orientamos leitores que as contas de consumo é vinculado ao CPF, e não ao imóvel, pois esse tipo de despesas é considerada propter personam, ou seja, débito decorrente da responsabilidade de quem efetivamente utilizou os serviços.

Por isso a recomendação da transferência de titularidade das contas de consumo durante a locação do seu imóvel.

Fique ligado!

Previsão de desconto de pontualidade não impede incidência de multa por atraso de aluguel.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça concluiu que não configura duplicidade a incidência da multa moratória (multa por atraso de aluguel) sobre o valor integral dos aluguéis vencidos, desconsiderado o desconto de pontualidade previsto em contrato.

O colegiado destacou que, apesar de o abono e a multa por atraso de aluguel terem o mesmo objetivo – incentivar o pagamento da obrigação –, trata-se de institutos com hipóteses de incidência distintas.

De forma unânime, o colegiado deu provimento parcial ao recurso especial de um locador que entrou com ação de despejo por falta de pagamento, com cobrança de aluguéis e acessórios.

O contrato de locação definiu tanto uma política de bonificação em caso de pontualidade no pagamento quanto uma previsão de multa por atraso de aluguel de 10%.

O valor do aluguel era de R$ 937,50, com desconto de R$ 187,50 para o pagamento pontual, ou seja, uma redução de 20%.

Rescisão

Em primeira instância, o juiz julgou procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de locação, decretar o despejo e condenar os inquilinos ao pagamento dos aluguéis e acessórios vencidos, acrescidos de multa moratória.

O Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) determinou a exclusão da multa, por entender caracterizada a duplicidade na cobrança.

O TJPR considerou que a não fruição do abono (desconto de 20%) já constitui, em si, medida de punição.

Sanção positiva

multa por atraso de aluguel.

Relatora do recurso no STJ, a ministra Nancy Andrighi apontou que, embora o abono de pontualidade e a multa moratória sejam, ambos, espécies de sanção – tendentes, pois, a incentivar o cumprimento de uma obrigação –, há uma diferença em relação a suas aplicações.

Enquanto o abono é uma sanção positiva, técnica de encorajamento cuja finalidade é recompensar o pagamento do aluguel adiantado ou na data combinada, a multa é uma sanção negativa, aplicada em casos de inadimplência, e busca punir o devedor.

“O abono de pontualidade, enquanto ato de liberalidade pelo qual o credor incentiva o devedor ao pagamento pontual, revela-se não como uma ‘multa moratória disfarçada’, mas como um comportamento cooperativo direcionado ao adimplemento da obrigação, por meio do qual ambas as partes se beneficiam”, destacou a ministra ao reformar o acórdão do TJPR e restabelecer integralmente a sentença.

Multa por atraso de aluguel

Com o provimento do recurso, a turma determinou que, além de perder o abono de pontualidade, os inquilinos deverão pagar os aluguéis em atraso com a multa de 10% sobre o valor pactuado.

Fonte: STJ

Blog A Lei do Inquilinato na Rádio Alepe

Nosso Blog sobre exclusivo sobre Locação de Imóveis participou de uma reportagem.

E foi sobre a Lei do Inquilinato na Rádio Alepe (Assembleia do Estado de Pernambuco).

Com a participação do seus autores, a Daihane Cézar e o Tiago Maia.

Confira abaixo:

Reformulada há dez anos, Lei do Inquilinato acompanha evolução do mercado imobiliário.

Quem já alugou um imóvel residencial certamente deparou-se com o contrato de locação e suas inúmeras cláusulas com obrigações do locatário.

A primeira impressão é de que o inquilino tem mais deveres do que o proprietário.

Na prática, as duas partes dividem garantias e responsabilidades.

Atentos à necessidade de trazer mais equilíbrio a essa relação, os legisladores brasileiros reformularam, há dez anos, a Lei do Inquilinato.

A lei do inquilinato: Aperte o Play

blog a lei do inquilinato radio alep

Ouça esta reportagem:

Em plena “Era do Acesso” – caracterizada por gerações que optam cada vez mais por usufruir de bens materiais em vez de adquirir a propriedade deles –, cresce a preferência por alugar imóveis.

Que o digam os consultores imobiliários Tiago Maia e Daihane Cézar, da Bahia.

Criadores do Blog Lei do Inquilinato na Prática.

Único do País sobre o tema, eles tiram dúvidas sobre a legislação pelas redes sociais desde 2016.

Daihane observa que o aluguel é uma tendência que veio pra ficar.

A nova geração está valorizando experiência, comodidade e mobilidade, sem querer assumir a responsabilidade que uma propriedade imobiliária implica”, avalia.

Com a ascensão dessa modalidade, a Lei do Inquilinato se consolida como guia de direitos e deveres de locadores e locatários.

A Lei do Inquilinato

Criada, originalmente, em 1991, a norma reúne procedimentos para as locações de imóveis urbanos.

Para o defensor público da área cível Rodolfo Tomaz:

“a principal novidade empreendida em 2009 foi a disciplina do aluguel de forma a não favorecer apenas quem detém a propriedade”.

Para ele, a Defensoria é uma aliada importante na efetivação da lei.

Normalmente, as empresas imobiliárias têm bons advogados, o que faz com que os contratos sejam direcionados para uma vantagem maior para quem está alugando”, observa.

“A Defensoria Pública entra, justamente, para equilibrar essa balança.

E promover uma maior proteção aos inquilinos, para que esses contratos sejam justos, equânimes e isonômicos para ambas as partes envolvidas”.

Cobrança de juros excessivos no caso de atraso no pagamento da mensalidade, assim como de multa abusiva pelo encerramento do contrato antes do prazo, estão entre os itens que merecem atenção, segundo o defensor público.

De acordo com a Lei do Inquilinato, o locatário pode devolver o imóvel.

Desde que pague a multa definida em acordo com o locador, proporcional ao período de cumprimento do contrato.

Há casos, porém, em que a penalidade ultrapassa cinco aluguéis:

“Já atuei em processo em que consegui, por meio da defesa apresentada, que fosse reduzido o valor para a metade do que tinha sido cobrado pelo proprietário do imóvel”.

Mesmo quem optou pelo acordo verbal está amparado por dispositivos da lei.

Contudo, nesse caso, é preciso reunir provas testemunhais e outras evidências que confirmem a relação de aluguel.

O aluguel como renda familiar

A percepção geral é de que o inquilino é a parte mais vulnerável do vinculo locatício.

Mas, o escritor e professor do Curso de Gestão Imobiliária da Universidade de Pernambuco (UPE) Frederico Mendonça lembra que muitas famílias dependem da renda proveniente do aluguel para seu sustento.

“Imagine, por exemplo, um casal de idade que tem uma aposentadoria do INSS de R$ 2 mil, mais um imóvel alugado por R$ 1 mil.

O valor do aluguel representa, portanto, 30% do rendimento mensal.

Às vezes, cobre o plano de saúde daquela pessoa”, observou.

Então é um equívoco a gente achar que o inquilino é a parte mais frágil.”

O especialista acrescenta que a legislação atual protege os proprietários dos maus pagadores.

Permitindo assim uma ação de despejo por meio de liminar da Justiça num prazo de 15 dias.

No entanto, esse recurso só pode ser concedido nas hipóteses previstas pela lei.

Mendonça ressalta o papel do corretor de imóveis na negociação do aluguel, com obrigações definidas pelo Código Civil.

“Ele é obrigado, por lei, a verificar todas as condições do negócio e do imóvel.

Muita gente não sabe, mas tudo isso é responsabilidade legal desse profissional”, complementa.


Reconhecimento

É uma satisfação saber que o Blog Lei do Inquilinato na Prática está auxiliando centenas de leitores diariamente.

Além de conduzir esse mercado de locações para adoção das boas práticas locatícias!

Agradecemos cada leitor e cliente!

Sim, já realizamos diversas consultorias!

Graça a essa oportunidade de ter a sua confiança nos enxergando como profissionais.

E consequentemente, por fazer desse Blog uma referência nacional sobre o assunto!

Até a próxima!

Curso de Administração de Imóveis Comerciais na Prática

Está em busca de um Curso de Administração de Imóveis Comerciais?

Aqui está um com o foco prático!

Em mais de dois anos do lançamento do blog lei do inquilinato na prática, associamos a nossa experiência profissional como corretores e administradores de imóveis, ao ritmo intenso de pesquisa e estudo.

Não apenas sobre a lei do inquilinato.

Mas, também outros diplomas legais que se aplicam a relação locatícia.

Em condições específicas onde a mesma é silente, pesquisamos doutrina e jurisprudência para os casos mais recorrentes e os mais polêmicos..

E então aconteceu algo para a nossa imensa satisfação:

Mais de 60.000 acessos de usuários do blog por mês, dezenas de e-mails e comentários em postagens diariamente.

Então ficou a missão de passar ao próximo nível do desafio:

Desenvolver um curso de administração de imóveis comerciais diferente do que já existe no mercado.

Curso de Administração de Imóveis Comerciais na Prática

Curso de Administração de Imóveis Comerciais

Respondendo aos nossos leitores, e preparando novos materiais para postagem, percebemos o clamor por algo prático.

De como as leis, as normas, os procedimentos de usos e costumes podem se dar de forma equilibrada numa relação locatícia.

E esse foi o nosso “norte” para iniciar o desenvolvimento do curso de administração de imóveis comerciais na prática.

Nele abordaremos questões que vivenciamos no dia-a-dia como administradores de imóveis, compartilharemos dos nossos erros e acertos, e sobretudo estaremos abertos, sempre, as suas dúvidas e sugestões.

Pois, com certeza será essa interação a responsável por tornar o nosso curso de administração de imóveis comerciais na prática, único no mercado.

Fruto não apenas da teoria, ou mesmo dos procedimentos rotineiros, mas como tudo isso funciona pra você!

Percebemos que é muito comum aos colegas, profissionais administradores de imóveis tentar exercer o seu papel da melhor forma, mas começando o processo “pelo meio”.

Pois como administrar bem um imóvel se você sequer sabe se a figura contratual do locador, de fato poderia legalmente alugar aquele imóvel?

Como requerer que o locatário devolva o imóvel num determinado estado para o qual você não pode comprovar que o imóvel, nas chaves, lhe foi entregue?

E a inadimplência, se dá desde quando?

Como essa ficou comprovada?

Como e quando instruir uma ação de despejo?

Veja, essa é a rotina de um administrador de imóveis!

E se não tiver extrema segurança e visão do processo perfeito de como se dá a administração do imóvel, ele por certo se perderá pelo meio dessa verdadeira odisseia.

Então, fica o convite a partir de agora:

Vamos administrar imóveis juntos?

Tópicos do Curso

Curso de Administração de Imóveis Comerciais na Prática

No nosso curso de administração de imóveis comerciais na prática acompanharemos você passo-a-passo:

  • Desde a forma correta de qual a documentação necessária para início do processo de administração;
  • Diligência prévia de Pessoa Jurídica, análise de implantação de negócio;
  • A elaboração do contrato ideal para cada relação locatícia com toda a diligência profissional necessária;
  • Os procedimentos do dia-a-dia da administração de imóveis como notificações;
  • Consolidação do Fundo de Comércio, Luvas, Ponto Comercial;
  • Ações Revisional, Renovatória, e Consignação;
  • Introdução de Contratos Atípicos (BTS – Built to Suit, SLB – Sale Lease Back, Turn Key e Arredamento). 

Bônus

Cremos tanto nessa verdade, que estamos dando de bônus muito mais do que cobramos pelo curso..

A começar pelo grupo exclusivo do telegram, onde na real nos propomos a administrar os seus imóveis junto com você.

Tirando as suas dúvidas, tudo no seu celular, ao alcance da suas mãos.

Além disso também estamos dando como bônus o nosso kit locação comercial.

Para que você utilize na sua administração as mesmas peças contratuais que nós utilizamos com muitíssimo sucesso na prática.

Teremos além de tudo, um módulo extra que será elaborado exclusivamente em cima das necessidades, principais dúvidas e sugestões dos nossos alunos, realmente para que o curso seja único no mercado.

Agora é oficial, o curso de administração de imóveis comerciais na prática está lançado.

Você já está convidado à realizar nosso curso, onde quem busca qualificação sempre estará em vantagem competitiva!

Iremos juntos administrar imóveis, com melhores resultados fundamentados nas melhores práticas, da melhor forma para todas as partes envolvidas no processo.

Botão - Curso de Administração de Imóveis Comerciais

O sucesso só depende de nós e sinceramente, mais uma vez, conto com você!

Um grande Abraço e te vejo nas aulas!!!