STJ decide que condomínio não pode proibir morador de criar animal de estimação

Esse assunto ainda é um tanto polêmico, e já escrevi sobre criar animal de estimação na locação residencial, e com essa decisão o entendimento se consolida de vez.

Entenda lendo abaixo:

Criar animal de estimação não pode ser proibida em convenção de condomínio.

Foi o que decidiu, por unanimidade, a Terceira Turma do Superior Tribunal Justiça (STJ) nesta terça-feira (14).

No entendimento dos ministros, a restrição vale desde que o animal não coloque em risco a segurança e a tranquilidade dos condôminos.

A dona do animal entrou na Justiça em 2016 para manter o pet no apartamento e teve os pedidos negados em primeira e segunda instância.

A decisão do STJ reforça a jurisprudência favorável à possibilidade de criar animal de estimação em apartamentos.

Uma tendência dos dias de hoje, desde que não ocorram prejuízos a outros moradores. 

De acordo com decisão do relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a restrição é ilegítima:

“visto que o condomínio não demonstrou nenhum fato concreto apto a comprovar que o animal (gato) provoque prejuízos à segurança,

à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores”, conforme publicado no Twitter do STJ.

O mesmo vale para outros PETs.

Criar animal de estimação e o condomínio

Em Belo Horizonte, o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-MG), Kênio de Souza Pereira, diz que a decisão vem para reforçar uma tendência.

“Já existia uma jurisprudência, que está sendo consolidada agora com mais uma decisão.

A sociedade mudou, há muita gente solteira com animais em casa.

E também famílias.

Se o animal não gera risco à segurança, à saúde e não perturba o sossego dos moradores não há motivo para proibi-lo”, aponta Souza Pereira.

O condomínio não pode proibir o morador de ter um animal de estimação, mesmo que isso esteja na convenção, segundo o advogado. 

Mas, caso o pet esteja sujando as áreas comuns do prédio ou fazendo muito barulho, o síndico pode advertir o proprietário, multá-lo e até acionar a Justiça para que o animal seja retirado do apartamento. 

“Nesse caso, o condomínio tem que apresentar provas robustas de que há comportamento inadequado por parte do animal,

como fotos ou imagens das câmeras do prédio, com o animal causando algum tipo de prejuízo, além de testemunhas“, esclarece Souza Pereira.

Criar animal de estimação e o bom senso

 Animal de estimação

A convivência harmoniosa entre vizinhos depende sempre de uma boa dose de bom senso de ambas as partes.

Quem é dono de um cachorro, por exemplo, deve cuidar para que ele não fique sozinho durante muito tempo.

Situação que pode levá-lo a latir de forma ininterrupta. 

O número de pets dentro do apartamento também deve ser observado.

Assim como o uso de focinheira em animais de raças que podem causar medo em outros condôminos.

“O dono do animal não deve ser perseguido, mas ele deve respeitar quem tem medo”, concluiu.

Fonte: STJ e Hoje em Dia

E você, tem animais de estimação?

Já passou por alguma situação?

E você locador? Já teve problemas com seu inquilino sobre ele criar animal de estimação?

Coloque nos comentários!

Locação de imóveis por aplicativos e sites pode ser regulamentada.

O Projeto de Lei do Senado Federal nº 2.474/2019, de autoria do Senador Angelo Coronel (PSD/BA) torna regra geral a impossibilidade de locação de imóveis por aplicativos ou plataformas em condomínios edifícios.

A locação por temporada apenas poderia ocorrer caso houver expressa previsão na convenção do Condomínio.

Além disso, o locador, “independentemente de culpa, é, perante o condomínio edilício e os demais proprietários ou moradores,

civilmente responsável pelos canos causado por pessoas que, em razão da locação, tenham acesso ao imóvel”.

Ângelo Coronel diz ser preciso preencher o “vazio legislativo” na qual se encontram estas plataformas de aluguel de imóveis:

“Não se pode negar o impacto positivo do avanço tecnológico, mas também não é razoável ignorar variáveis que acabam desvirtuando formas de usufruir da propriedade privada,

principalmente quando interferem nos direitos de outros proprietários”, argumenta.

Para contornar estas divergências, o PL determina que seja feita votação, com quorum de dois terços dos condôminos, de acordo com o Código Civil, para definir se a prática será permitida e quais serão as regras a ela aplicadas.

Locação de imóveis por aplicativos, registre sua participação!

Locação de imóveis por aplicativos

E você, o que acha desse projeto de Lei que quer regulamentar a locação de imóveis por aplicativos?

Já analisou o impacto que essa regulamentação pode gerar para locações por temporada?

Em nossa visão, somos totalmente contra esse projeto de lei, que prejudica o mercado de locação por temporada, criando mais obstáculos.

Existem meios mais viáveis, como a elaboração de um contrato bem feito.

Lembrando que a Lei do Inquilinato, como legislação condominial já são suficientes para disciplinarem as responsabilidades de cada parte.

Somos defendedores da liberdade econômica!

E no prisma atual já é possível estabelecer um equilíbrio, apenas falta a aplicação da lei que ai está!

De qualquer formar, é importante deixar seu voto sobre o projeto.

Basta acessar o link aqui diretamente do Site do Senado Federal.

Escreva seu comentário sobre a locação de imóveis por aplicativos abaixo e vamos enriquecer o debate!

STJ autoriza penhora de 15% de salário para quitar dívida de aluguel

A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça autorizou a penhora de 15% da remuneração bruta de devedor que, além de ter uma renda considerada alta, adquiriu dívida de aluguel de imóvel residencial.

Para o colegiado, além de a penhora nesse percentual não comprometer a subsistência do devedor, não seria adequado manter a impenhorabilidade no caso de créditos provenientes de aluguel para moradia

Que compõe o orçamento de qualquer família, de forma que a dívida fosse suportada unicamente pelo credor dos aluguéis.

Segundo o relator do recurso julgado, ministro Raul Araújo, a preservação da impenhorabilidade em tal situação “traria grave abalo para as relações sociais”.

Pois, criaria dificuldade extra para os assalariados que precisassem alugar imóveis para morar.

CPC e a penhora

O ministro Raul Araújo apontou que o artigo 833 do novo CPC deu à matéria das penhoras tratamento diferente em comparação com o CPC de 1973.

Substituindo no caput a expressão “absolutamente impenhoráveis” pela palavra “impenhoráveis” e abrindo a possibilidade de mitigação da regra, a depender do caso concreto.

O relator também lembrou que, da mesma forma que o código antigo, a nova legislação já traz relativizações, como nas hipóteses de penhora para pagamento de prestação alimentícia.

“Então, é para além disso, das próprias relativizações que expressamente já contempla, que o novo código agora permite, sem descaracterização essencial da regra protetiva, mitigações,

pois se estivessem estas restritas às próprias previsões já expressas não seria necessária a mudança comentada”, explicou o ministro.

Dívida de aluguel e jurisprudência

dívida de aluguel

Após essas inovações legislativas, Raul Araújo destacou que, em 2018, a Corte Especial firmou entendimento de que a regra geral de impenhorabilidade de vencimentos pode ser excepcionada a fim de garantir a efetividade da tutela jurisdicional.

Desde que observado percentual capaz de assegurar a dignidade do devedor e de sua família.

No caso dos autos, o ministro lembrou que a dívida foi contraída entre pessoas naturais e tem como origem aluguéis de natureza residencial, ou seja, compromisso financeiro de caráter essencial para a vida de qualquer pessoa.

“Descabe, então, que se mantenha imune à penhora para satisfação de créditos provenientes de despesa de aluguel com moradia, sob o pálio da regra da impenhorabilidade da remuneração, a pessoa física que reside ou residiu em imóvel locado,

pois a satisfação de créditos de tal natureza compõe o orçamento familiar normal de qualquer cidadão e não é justo que sejam suportados pelo credor dos aluguéis”.

Concluiu o ministro ao acolher parcialmente o recurso e determinar a penhora de 15% dos rendimentos brutos mensais do executado para pagar dívida de aluguel.

Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Fonte: Conjur

Breve histórico das relações locatícias no Brasil

Venho pesquisando a evolução histórica das relações locatícias no Brasil e hoje decidi falar um pouco sobre o que venho aprendendo e fazer aqui no blog um breve histórico das relações locatícias no Brasil, para evitar os efeitos que Edmund Burke narrou assim:

Aqueles que não conhecem a História estão fadados a repeti-la.

Em 1921 surgiu a primeira Norma Legal (Decreto Legislativo 4.403) para reger especificamente as relações locatícias no Brasil, vigorando até 1928.

Antes disso todo vínculo locatício era regido pelo Código Civil de 1916.

histórico das relações locatícias

Histórico das relações locatícias: criação das luvas

Em 1934 com o Decreto-Lei n° 24.150, conhecido como “lei de luvas”, os nossos legisladores decidem interferir mais incisivamente nas relações locatícias não residenciais evitando que os proprietários de lojas e pontos comerciais cobrassem o que bem entendessem pela renovação dos seus contratos.

Permitindo assim que o LOCATÁRIO pudesse ao longo do tempo estabelecer o seu fundo de comércio com respaldo legal e a segurança de que não teria o seu esforço subtraído de forma vil.

Esse ato dos nossos legisladores porém foi uma interferência na autonomia de vontade e liberdade contratual tendo em vista a proteção do lado menos favorecido no vínculo locatício.

Sendo que até então reinava absoluto o “pacta sunt servanda”, adotado até o século XIX pela maioria dos povos civilizados,  mais conhecido como “vale o que está escrito.”

Com os efeitos da segunda guerra mundial (que iniciada em 1939 durou até 1945) até o ano de 1964 (ano em que ocorreu o golpe militar), o nosso país editou 21 leis “temporárias/transitórias” para regular o caos social instaurado por efeito das guerras em todo o mundo devido à escassez de imóveis, notadamente aqueles que seriam destinados à locação.

Histórico das relações locatícias: Daqui eu não saio, daqui ninguém me tira

Nesse ponto achei muito interessante a marcha “daqui não saio” composta em 1950 que narra muito bem os efeitos da denúncia cheia, que até então era o grande trunfo dos nossos legisladores para que os proprietários de imóveis não retomassem seus bens e o repassassem a outros LOCATÁRIOS em condições mais vantajosas, imotivadamente, tendo em vistas apenas o ganho financeiro, mas agravando o caos social daqueles que não tinham acesso à moradia pela vias da aquisição, restando-lhe o vínculo locatício para ter um teto e dar segurança mínima para o desenvolvimento da família.

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Vocalistas Tropicais – DAQUI NÃO SAIO – Paquito e Romeu Gentil

Histórico das relações locatícias: BNH e criação da denúncia vazia

Com a criação do Banco Nacional de Habitação (BNH) em 1964, e a criação de estímulos aos investimentos na construção civil para dar mais equilíbrio na lei de procura x oferta, fundamentalmente dos imóveis destinados à locação, surge no nosso ordenamento jurídico a “denúncia vazia” na qual o proprietário poderia reaver o imóvel, imotivadamente após certo período, se a relação locatícia não lhe estivesse sendo satisfatória.

A partir daí então houve um maciço investimento na construção civil, até porque até então a diversidade de investimentos no nosso país era muito pouca, e o investimento em imóveis para alugar se tornou vantajoso, sendo também viável ao LOCATÁRIO que ainda não possuía até então condições para a aquisição do imóvel próprio.

Histórico das relações locatícias: A Lei 8.245/91

Nesse contexto surge em 1991 a lei do inquilinato vigente (Lei 8.245/91) que agrega todo o aprendizado obtido pelos nossos legisladores ao longo dos fatos aqui narrados nesse breve histórico das relações locatícias.

Vale ressaltar que em 1979 tínhamos no Brasil 110 milhões de habitantes e que hoje somos mais de 206 milhões.

Nesse contexto urbano caótico, com os efeitos iniciados no processo de industrialização que levou muitos a morarem em favelas nos grandes centros urbanos à procura de emprego e melhores condições de vida.

Salta aos olhos o dado de recente estudo realizado pela ONU que afirma que a população brasileira será 90% urbana até o ano de 2020.

Então nesse contexto as nossas relações locatícias prometem crescer em muito e nesse âmbito faz-se mais do que nunca necessário o conhecimento da lei do inquilinato para termos menos problemas locatícios como os narrados na música dos “demônios da garoa”.

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Demônios da Garoa – A Lei do Inquilinato

Relações locatícias, pontos finais

Como administrador de imóveis sempre apontei como erro número 1 de LOCADORES e LOCATÁRIOS o desconhecimento da lei do inquilinato.

Porém sabemos que agora num mundo cada vez mais urbano e desigual, se faz urgente para que vivamos razoavelmente bem, que nesses novos tempos possamos estabelecer relações locatícias mais justas e transparentes que atendam ambas as partes do contrato.

Não apenas com o respaldo das Leis, mas com a proatividade de uma sociedade que aprenda a resolver os seus conflitos e viver dignamente em paz.

Que esse breve histórico das nossas relações locatícias nos impulsione a estudar mais sobre o nosso passado para ativamente construirmos um futuro melhor para todos.

Quanto a mim estou sempre por aqui, é claro, com o intuito de contribuir e aprender com vocês, que são o grande motivo desse blog existir, conte conosco, sempre!

Projeto de lei prevê multa a concessionária que cortar serviço por dívida de morador antigo

Um projeto de lei que tramita na Câmara dos Deputados proíbe o corte no fornecimento de serviços públicos, como água, luz e gás, quando houver dívida de morador antigo do imóvel pendentes.

Cheguei a escrever sobre titularidade de conta de consumo em nome do inquilino, aqui.

De acordo com o texto, a empresa responsável pelo serviço que descumprir as regras terá que pagar multa de a partir de R$ 2 mil.

O texto foi apresentado pelo deputado José Nelto (GO), com a justificativa de que não é justo que o novo morador de um imóvel tenha que arcar com as dívidas feitas pelo titular anterior das contas.

A especialista em Relações Institucionais da Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (Proteste), Juliana Moya, explica que, legalmente, uma dívida jamais poderia ficar atrelada ao imóvel, apenas ao consumidor.

Porém, na prática, não é isso que acontece quando existe dívida de morador antigo.

Hoje isso está previsto no Código de Defesa do Consumidor e em resoluções da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel), por exemplo, mas não de forma muito específica.

Ter essa situação prevista diretamente na legislação torna mais fácil exigir o cumprimento dessa regra — avalia.

Moya sugere que, antes de assinar um contrato de aluguel, o futuro locatário peça uma declaração do proprietário de que não há dívidas deixadas pelo locatário anterior.

Se a pessoa já está alugando o imóvel e teve algum serviço cortado em função de uma dívida que não é dela, deve procurar a concessionária e exigir a retomada do serviço.

Caso a empresa se recuse, pode procurar um órgão de defesa do consumidor e, dependendo do prejuízo que tiver, pedir uma reparação ao proprietário. — esclarece a porta-voz da Proteste.

Procurada, a Companhia Estadual de Águas e Esgotos (Cedae) informou que as cobranças são emitidas com base no CPF do atual titular da conta, cadastrado junto à companhia, e não com base no número do imóvel.

Logo, só haverá corte caso haja pendência de pagamento no CPF do atual titular da matrícula.

Por isso, é importante que, em casos de alteração de contrato, mudança ou aluguel de imóvel, as partes atualizem o cadastro junto à Cedae, avisou a estatal, em nota.

A Naturgy, antiga CEG, de gás natural, também explicou que a dívida fica atrelada ao CPF do cliente e não ao imóvel.

Caso o cliente mude para um imóvel cujo morador anterior tenha dívida, isso não será impedimento para ele solicitar fornecimento de gás ou transferir a conta daquele imóvel para o nome dele.

Desde que, claro, esse consumidor não tenha dívida relacionada a um outro imóvel, destacou a companhia.

Já a Light informou que “já atua de acordo com as normas da resolução 414/2010, da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel).”

A empresa ressalta que o cliente deve manter seu cadastro sempre atualizado ao vender, comprar ou alugar um imóvel, “para que a unidade esteja com o responsável corretamente atribuído”.

O projeto ainda será analisado pelas comissões de Defesa do Consumidor; Trabalho, de Administração e Serviço Público; e Constituição e Justiça e de Cidadania.


dívida de morador antigo

Esse entendimento já foi explorado aqui nesse blog, onde já orientamos leitores que as contas de consumo é vinculado ao CPF, e não ao imóvel, pois esse tipo de despesas é considerada propter personam, ou seja, débito decorrente da responsabilidade de quem efetivamente utilizou os serviços.

Por isso a recomendação da transferência de titularidade das contas de consumo durante a locação do seu imóvel.

Fique ligado!

Previsão de desconto de pontualidade não impede incidência de multa por atraso de aluguel.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça concluiu que não configura duplicidade a incidência da multa moratória (multa por atraso de aluguel) sobre o valor integral dos aluguéis vencidos, desconsiderado o desconto de pontualidade previsto em contrato.

O colegiado destacou que, apesar de o abono e a multa por atraso de aluguel terem o mesmo objetivo – incentivar o pagamento da obrigação –, trata-se de institutos com hipóteses de incidência distintas.

De forma unânime, o colegiado deu provimento parcial ao recurso especial de um locador que entrou com ação de despejo por falta de pagamento, com cobrança de aluguéis e acessórios.

O contrato de locação definiu tanto uma política de bonificação em caso de pontualidade no pagamento quanto uma previsão de multa por atraso de aluguel de 10%.

O valor do aluguel era de R$ 937,50, com desconto de R$ 187,50 para o pagamento pontual, ou seja, uma redução de 20%.

Rescisão

Em primeira instância, o juiz julgou procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de locação, decretar o despejo e condenar os inquilinos ao pagamento dos aluguéis e acessórios vencidos, acrescidos de multa moratória.

O Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) determinou a exclusão da multa, por entender caracterizada a duplicidade na cobrança.

O TJPR considerou que a não fruição do abono (desconto de 20%) já constitui, em si, medida de punição.

Sanção positiva

multa por atraso de aluguel.

Relatora do recurso no STJ, a ministra Nancy Andrighi apontou que, embora o abono de pontualidade e a multa moratória sejam, ambos, espécies de sanção – tendentes, pois, a incentivar o cumprimento de uma obrigação –, há uma diferença em relação a suas aplicações.

Enquanto o abono é uma sanção positiva, técnica de encorajamento cuja finalidade é recompensar o pagamento do aluguel adiantado ou na data combinada, a multa é uma sanção negativa, aplicada em casos de inadimplência, e busca punir o devedor.

“O abono de pontualidade, enquanto ato de liberalidade pelo qual o credor incentiva o devedor ao pagamento pontual, revela-se não como uma ‘multa moratória disfarçada’, mas como um comportamento cooperativo direcionado ao adimplemento da obrigação, por meio do qual ambas as partes se beneficiam”, destacou a ministra ao reformar o acórdão do TJPR e restabelecer integralmente a sentença.

Multa por atraso de aluguel

Com o provimento do recurso, a turma determinou que, além de perder o abono de pontualidade, os inquilinos deverão pagar os aluguéis em atraso com a multa de 10% sobre o valor pactuado.

Fonte: STJ

Blog A Lei do Inquilinato na Rádio Alepe

Nosso Blog sobre exclusivo sobre Locação de Imóveis participou de uma reportagem.

E foi sobre a Lei do Inquilinato na Rádio Alepe (Assembleia do Estado de Pernambuco).

Com a participação do seus autores, a Daihane Cézar e o Tiago Maia.

Confira abaixo:

Reformulada há dez anos, Lei do Inquilinato acompanha evolução do mercado imobiliário.

Quem já alugou um imóvel residencial certamente deparou-se com o contrato de locação e suas inúmeras cláusulas com obrigações do locatário.

A primeira impressão é de que o inquilino tem mais deveres do que o proprietário.

Na prática, as duas partes dividem garantias e responsabilidades.

Atentos à necessidade de trazer mais equilíbrio a essa relação, os legisladores brasileiros reformularam, há dez anos, a Lei do Inquilinato.

A lei do inquilinato: Aperte o Play

blog a lei do inquilinato radio alep

Ouça esta reportagem:

Em plena “Era do Acesso” – caracterizada por gerações que optam cada vez mais por usufruir de bens materiais em vez de adquirir a propriedade deles –, cresce a preferência por alugar imóveis.

Que o digam os consultores imobiliários Tiago Maia e Daihane Cézar, da Bahia.

Criadores do Blog Lei do Inquilinato na Prática.

Único do País sobre o tema, eles tiram dúvidas sobre a legislação pelas redes sociais desde 2016.

Daihane observa que o aluguel é uma tendência que veio pra ficar.

A nova geração está valorizando experiência, comodidade e mobilidade, sem querer assumir a responsabilidade que uma propriedade imobiliária implica”, avalia.

Com a ascensão dessa modalidade, a Lei do Inquilinato se consolida como guia de direitos e deveres de locadores e locatários.

A Lei do Inquilinato

Criada, originalmente, em 1991, a norma reúne procedimentos para as locações de imóveis urbanos.

Para o defensor público da área cível Rodolfo Tomaz:

“a principal novidade empreendida em 2009 foi a disciplina do aluguel de forma a não favorecer apenas quem detém a propriedade”.

Para ele, a Defensoria é uma aliada importante na efetivação da lei.

Normalmente, as empresas imobiliárias têm bons advogados, o que faz com que os contratos sejam direcionados para uma vantagem maior para quem está alugando”, observa.

“A Defensoria Pública entra, justamente, para equilibrar essa balança.

E promover uma maior proteção aos inquilinos, para que esses contratos sejam justos, equânimes e isonômicos para ambas as partes envolvidas”.

Cobrança de juros excessivos no caso de atraso no pagamento da mensalidade, assim como de multa abusiva pelo encerramento do contrato antes do prazo, estão entre os itens que merecem atenção, segundo o defensor público.

De acordo com a Lei do Inquilinato, o locatário pode devolver o imóvel.

Desde que pague a multa definida em acordo com o locador, proporcional ao período de cumprimento do contrato.

Há casos, porém, em que a penalidade ultrapassa cinco aluguéis:

“Já atuei em processo em que consegui, por meio da defesa apresentada, que fosse reduzido o valor para a metade do que tinha sido cobrado pelo proprietário do imóvel”.

Mesmo quem optou pelo acordo verbal está amparado por dispositivos da lei.

Contudo, nesse caso, é preciso reunir provas testemunhais e outras evidências que confirmem a relação de aluguel.

O aluguel como renda familiar

A percepção geral é de que o inquilino é a parte mais vulnerável do vinculo locatício.

Mas, o escritor e professor do Curso de Gestão Imobiliária da Universidade de Pernambuco (UPE) Frederico Mendonça lembra que muitas famílias dependem da renda proveniente do aluguel para seu sustento.

“Imagine, por exemplo, um casal de idade que tem uma aposentadoria do INSS de R$ 2 mil, mais um imóvel alugado por R$ 1 mil.

O valor do aluguel representa, portanto, 30% do rendimento mensal.

Às vezes, cobre o plano de saúde daquela pessoa”, observou.

Então é um equívoco a gente achar que o inquilino é a parte mais frágil.”

O especialista acrescenta que a legislação atual protege os proprietários dos maus pagadores.

Permitindo assim uma ação de despejo por meio de liminar da Justiça num prazo de 15 dias.

No entanto, esse recurso só pode ser concedido nas hipóteses previstas pela lei.

Mendonça ressalta o papel do corretor de imóveis na negociação do aluguel, com obrigações definidas pelo Código Civil.

“Ele é obrigado, por lei, a verificar todas as condições do negócio e do imóvel.

Muita gente não sabe, mas tudo isso é responsabilidade legal desse profissional”, complementa.


Reconhecimento

É uma satisfação saber que o Blog Lei do Inquilinato na Prática está auxiliando centenas de leitores diariamente.

Além de conduzir esse mercado de locações para adoção das boas práticas locatícias!

Agradecemos cada leitor e cliente!

Sim, já realizamos diversas consultorias!

Graça a essa oportunidade de ter a sua confiança nos enxergando como profissionais.

E consequentemente, por fazer desse Blog uma referência nacional sobre o assunto!

Até a próxima!

Curso de Administração de Imóveis Comerciais na Prática

Está em busca de um Curso de Administração de Imóveis Comerciais?

Aqui está um com o foco prático!

Em mais de dois anos do lançamento do blog lei do inquilinato na prática, associamos a nossa experiência profissional como corretores e administradores de imóveis, ao ritmo intenso de pesquisa e estudo.

Não apenas sobre a lei do inquilinato.

Mas, também outros diplomas legais que se aplicam a relação locatícia.

Em condições específicas onde a mesma é silente, pesquisamos doutrina e jurisprudência para os casos mais recorrentes e os mais polêmicos..

E então aconteceu algo para a nossa imensa satisfação:

Mais de 60.000 acessos de usuários do blog por mês, dezenas de e-mails e comentários em postagens diariamente.

Então ficou a missão de passar ao próximo nível do desafio:

Desenvolver um curso de administração de imóveis comerciais diferente do que já existe no mercado.

Curso de Administração de Imóveis Comerciais na Prática

Curso de Administração de Imóveis Comerciais

Respondendo aos nossos leitores, e preparando novos materiais para postagem, percebemos o clamor por algo prático.

De como as leis, as normas, os procedimentos de usos e costumes podem se dar de forma equilibrada numa relação locatícia.

E esse foi o nosso “norte” para iniciar o desenvolvimento do curso de administração de imóveis comerciais na prática.

Nele abordaremos questões que vivenciamos no dia-a-dia como administradores de imóveis, compartilharemos dos nossos erros e acertos, e sobretudo estaremos abertos, sempre, as suas dúvidas e sugestões.

Pois, com certeza será essa interação a responsável por tornar o nosso curso de administração de imóveis comerciais na prática, único no mercado.

Fruto não apenas da teoria, ou mesmo dos procedimentos rotineiros, mas como tudo isso funciona pra você!

Percebemos que é muito comum aos colegas, profissionais administradores de imóveis tentar exercer o seu papel da melhor forma, mas começando o processo “pelo meio”.

Pois como administrar bem um imóvel se você sequer sabe se a figura contratual do locador, de fato poderia legalmente alugar aquele imóvel?

Como requerer que o locatário devolva o imóvel num determinado estado para o qual você não pode comprovar que o imóvel, nas chaves, lhe foi entregue?

E a inadimplência, se dá desde quando?

Como essa ficou comprovada?

Como e quando instruir uma ação de despejo?

Veja, essa é a rotina de um administrador de imóveis!

E se não tiver extrema segurança e visão do processo perfeito de como se dá a administração do imóvel, ele por certo se perderá pelo meio dessa verdadeira odisseia.

Então, fica o convite a partir de agora:

Vamos administrar imóveis juntos?

Tópicos do Curso

Curso de Administração de Imóveis Comerciais na Prática

No nosso curso de administração de imóveis comerciais na prática acompanharemos você passo-a-passo:

  • Desde a forma correta de qual a documentação necessária para início do processo de administração;
  • Diligência prévia de Pessoa Jurídica, análise de implantação de negócio;
  • A elaboração do contrato ideal para cada relação locatícia com toda a diligência profissional necessária;
  • Os procedimentos do dia-a-dia da administração de imóveis como notificações;
  • Consolidação do Fundo de Comércio, Luvas, Ponto Comercial;
  • Ações Revisional, Renovatória, e Consignação;
  • Introdução de Contratos Atípicos (BTS – Built to Suit, SLB – Sale Lease Back, Turn Key e Arredamento). 

Bônus

Cremos tanto nessa verdade, que estamos dando de bônus muito mais do que cobramos pelo curso..

A começar pelo grupo exclusivo do telegram, onde na real nos propomos a administrar os seus imóveis junto com você.

Tirando as suas dúvidas, tudo no seu celular, ao alcance da suas mãos.

Além disso também estamos dando como bônus o nosso kit locação comercial.

Para que você utilize na sua administração as mesmas peças contratuais que nós utilizamos com muitíssimo sucesso na prática.

Teremos além de tudo, um módulo extra que será elaborado exclusivamente em cima das necessidades, principais dúvidas e sugestões dos nossos alunos, realmente para que o curso seja único no mercado.

Agora é oficial, o curso de administração de imóveis comerciais na prática está lançado.

Você já está convidado à realizar nosso curso, onde quem busca qualificação sempre estará em vantagem competitiva!

Iremos juntos administrar imóveis, com melhores resultados fundamentados nas melhores práticas, da melhor forma para todas as partes envolvidas no processo.

Botão - Curso de Administração de Imóveis Comerciais

O sucesso só depende de nós e sinceramente, mais uma vez, conto com você!

Um grande Abraço e te vejo nas aulas!!!

O mercado de locações de imóveis em 2019.

Antes de ler minha análise para o mercado de locações de imóveis em 2019, no ano passado escrevi sobre o mercado de locações de 2018, que você pode ler, como retrospectiva.

Nova civilização

Estamos em uma época de mudança explosiva!

Muitos pensadores dos quais eu concordo, dizem que estamos emergindo em uma nova civilização, para muitos isso ainda pode soar como absurdo!

Mas, essa névoa se dar pela velocidade nunca antes vista de mudanças e quebra de paradigmas.

Prossumidores

Alvin Toffler em seu livro a Terceira Onda – a morte do capitalismo e o nascimento de uma nova civilização, de 1980, criou este neologismo para indicar o novo papel do consumidor na sociedade pós-moderna.

O avanço dessa nova configuração de mercado é identificado pelas atividades de auto-ajuda, o D.I.Y (Do It Yourself , em português: faça-você-mesmo), ou o prossumo.

Já naquela época descreveu o cenário econômico que estamos vivenciando nos dias de hoje.

Onde o mercado se divorcia do produtor e consumidor, e aumenta o envolvimento do cliente em tarefas que antes eram feitas apenas por terceiros.

Só que agora com muito mais poder de escolha e participação.

“Em vez de se graduarem as pessoas pelo que possuem, como faz a ética do mercado, a ética do prossumidor dá um alto valor ao que elas fazem.”

A consolidação do prossumidor alterará decisivamente todo nosso pensamento econômico.

A transformação de posse em acesso

O conceito de propriedade que era tão importante está sendo transformado.

É o que diz Rifkin um dos pensadores sociais mais renomados da atualidade em seu livro a Era do Acesso (2000) e Custo Marginal Zero – a internet das coisas, os bens comuns colaborativos, e o eclipse do capitalismo (2014).

A relação entre vendedor e comprador é substituída pelo acesso, ocasionando mudanças disruptivas nas relações comerciais.

Os produtos se transformam de bens para serviços, colocando o físico como item auxiliar.

Já que a prestação do serviço que está incluso é o fator determinante para decisão de compra, pelo simples fato que os produtos viraram commodities.

A nova geração está dando mais enfase acesso do que a posse, e consequentemente desconsiderando a venda em si.

Mas, dando relevância de como uma empresa pode gerar valor e ser uma promotora de soluções.

O produto material em si está sendo cada vez menos o centro das atenções nessa economia onde cada vez mais tudo é serviço.”

Ao invés de vender seus produtos, empresas estão doando-os e cobrando pela administração, atualização e outros serviços.

Alugando um estilo de vida

O perfil dos locatários também está mudando!

Isso será mais perceptível no mercado de locações de imóveis em 2019.

Alugar um imóvel sempre foi considerado um estigma social de uma pessoa mal sucedida.

Imóveis alugados era preponderantemente por famílias com baixa renda, solteiros, ou casais que ainda não tinham recursos iniciais para adquirir a casa própria.

Porém, a nova geração está valorizando mais o acesso a serviços e experiências.

Uma forma de obter maior comodidade e mobilidade sem assumir grandes responsabilidades.

Para mim essa é uma tendência consolidada!

Onde o mercado de alugueis terá uma grande participação no mercado imobiliário, transformando o imóvel também em uma experiência a ser acessada.

Propriedade como Serviço (PaaS)

Efeito Wework

O sucesso do WeWork, empresa americana que fornece espaços compartilhados de trabalho, que recentemente passou a se chamar de We Campany, está expandido seus negócios também para construção de unidades residenciais e educação.

Portanto, demonstra a sua perspicácia em entender essa mudança.

Devido a essa inovação o espaço como serviço é o futuro do setor imobiliário, isso também está ligado ao mercado de locações de imóveis em 2019.

Digo que os locadores de imóveis comerciais estão mudando de recebedores de alugueis para prestadores de serviços.

A nova organização de trabalho vem se transformando nos últimos anos, gerada principalmente pela telecomutação (maneira de substituir qualquer forma de deslocamento relativo ao serviço, devido a tecnologia), que proporciona total flexibilidade.

Mercado de locações de imóveis em 2019: Imóveis Compartilhados

mercado de locações em 2019

Entrou em vigor em dezembro de 2018 a lei que regulamenta o instituto jurídico da multipropriedade.

A norma altera o Código Civil e Lei dos Registros Públicos, além de delimitar questões sobre a transferência e a administração da propriedade compartilhada.

De acordo com a norma, a propriedade compartilhada é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo.

À qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida por seus proprietários, de forma alternada.

Segundo a última edição do estudo mercadológico “Cenário de Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil”, divulgado durante o 6º Adit Share:

No ano de 2013 a oferta de empreendimentos turísticos que adotavam o sistema de multipropriedade era de apenas dois.

Em 2017 este número saltou para 54, em 2018 chega a 80, movimentando mais de R$ 16 bilhões. 

Com a regulamentação de imóveis compartilhados o mercado de locações de imóveis em 2019 tendem a crescer e ganhar mais adeptos nesta modalidade.

Um boa oportunidade para quem deseja comprar um imóvel de segunda moradia, por exemplo.

Pois não há o peso de contas de consumo, manutenção constante, e ainda poder rentabiliza-lo quando não estiver em uso pessoal.

Built to Rent (Construído para Alugar)

mercado de locações em 2019

O BTR, é uma modalidade de construção e desenvolvimento de imóveis projetados para aluguel em vez de venda.

Construir para alugar é adequado às preferências de uma geração mais jovem, que já demonstram não terem uma preocupação iminente em adquirir uma casa quanto seus pais. 

Também está melhor alinhado com um mercado de trabalho em mudança, com trajetórias de carreira mais incertas, como demonstra Rifkin no seu livro O Fim dos Empregos (1995).

Muitos dos principais operadores no mercado de BTR focam na qualidade da prestação de serviço.

Comodidades como coworking, restaurantes, academias, piscinas, horta compartilhada, banda larga, etc., aqui no Brasil o destaque vai para a Construtora Vitacon.

Mais detalhes de opções de imóveis destinados para renda no Brasil, só entrar em contato pelo link aqui.

Mercado de locações de imóveis em 2019 e o Choque do Futuro

mercado de locações em 2019

Parafraseando o próprio Alvin Toffler:

O choque do futuro é um fenômeno relacionado com o tempo, um produto com um ritmo extremamente acelerado das transformações que ocorrem na sociedade.

É exatamente o que está acontecendo também com este mercado.

O meu olhar para o mercado de locações de imóveis em 2019 é que o aluguel de imóveis seja um fator de desencadeamento para novas habitações.

A medida que alguns imóveis se tornam menos valiosos (no sentindo de características que não mais atraem o cliente) ou obsoletos (no sentido do estado de conservação), os arranjos que proprietários e inquilinos fazem terão agora mesmo que se adaptar.

É por isso que esse blog existe!

A partir desse canal exclusivo sobre locações de imóveis, prestamos consultoria locatícia para todo o Brasil.

Já foram centenas de atendimentos realizados.

Desde a elaboração de diagnostico de mercado, soluções de conflitos, e assessoria no processo de locação, tanto imóvel residencial ou comercial.

Seja você um propagador de mudanças e colha os frutos por entender a nova direção do mercado de locações de imóveis em 2019.

Até a próxima!

A exigência da declaração de IR na locação e o sigilo fiscal.

Venho hoje explorar mais um tema polêmico no mercado imobiliário que retrata a exigência da declaração de IR na locação de imóveis, tanto para LOCATÁRIOS como para FIADORES para a comprovação de capacidade financeira como solvência.

Para quem ainda não sabe esse assunto é bem atual pois existe em tramitação um Projeto de Lei n° 5287/2016 que alega prática abusiva a exigência da apresentação de declaração de imposto de renda para fins de concessão de crédito e de aluguel de imóveis, seja por parte do consumidor, seja por parte dos seus fiadores.

O projeto do Deputado Federal Tebaldi (PSDB-SC) se aprovado fará importante alteração no Código de Defesa do Consumidor e também na Lei do Inquilinato.

Já passei por situações que considerei necessária a comprovação da renda via Declaração de IR onde algumas dessas ocasiões o cliente recusou-se a entregar tal documentação, fundamentando que essa solicitação seria quebra de sigilo fiscal.

Quando alguma situação acontece pela primeira vez no seu histórico profissional devemos aprender com ele para que dá próxima vez possamos ter a segurança de está adotando um recurso seguro, e não abusivo.

O sigilo fiscal é a proteção às informações fiscais prestadas pelos contribuintes, é assegurado pelos direitos fundamentais protegidos constitucionalmente.

Através da informação pode-se obter dados particulares sobre a vida e a intimidade das pessoas. Porém os fiscos, ficam impedidos de divulgar informações como aquelas que se referem aos hábitos de consumo de uma determinada pessoa.

Exigência da declaração de IR na locação, pode ou não?

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Como estamos retratando aqui uma relação privada, regida pela Lei do Inquilinato, onde em nenhum momento a Lei prevê obrigatoriedade do Imposto de Renda, interpreto que assim, o pretendente a locação não é obrigado a entregar tal documento.

Porém.. 

O LOCADOR ou administrador de imóveis precisa dessa documentação para conferência das condições financeiras e da situação econômica do inquilino, ou do seu FIADOR.

Para isso, não é suficiente ter-se apenas o trecho da declaração de IR referente aos rendimentos recebidos, mas há que se verificar também quais são as condições patrimoniais do interessado.

Eu que já trabalhei como Correspondente Caixa, e até hoje presto consultoria quanto a financiamentos habitacionais.

Sei que ainda que o interessado tenha uma excelente renda, pode haver empréstimos, consignados, eventuais pensões e outros ônus que venham a comprometer grande parte dos seus rendimentos

Exemplos: pensões alimentícias, financiamentos de veículos, empréstimos pessoais etc.).

Ao mesmo tempo que não há obrigação da entrega, também vejo que não há previsão legal que caracterize como abuso a solicitação do documento.

Hoje boa parte da jurisprudência tem a visão que a locação de imóveis não se trata de relação de consumo, mas sim de relação contratual regida por legislação própria, no caso a Lei do Inquilinato.

Porém assim como esse tema é polêmico a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor também.

opiniao-lei-do-inquilinato-na-pratica

Na nossa visão, no momento quando o futuro LOCATÁRIO decide em candidatar-se a locação, começa as tratativas, que ainda não tem relação com o contrato de locação em si.

Quem já acompanha nosso trabalho sabe que sempre enfatizamos que em uma relação pré-contratual o que deve prevalecer é a boa fé e o respeito mútuo entre as partes.

Entrega da declaração de IR na locação, uma escolha:

Portanto o candidato à locação tem de avaliar o quanto de sua vida privada ele deseja revelar àquele que vai verificar se o mesmo tem condições de cumprir com as obrigações do contrato de locação, especialmente com a obrigação de pagar o valor mensal do aluguel.

Nessa perspectiva o administrador de imóveis ou o LOCADOR têm o direito de solicitar quaisquer meios que comprovem a renda do candidato à locação, desde que os mesmos se mostrem eficazes a essa comprovação.

Por fim, ninguém deve sujeitar-se à exigências que julgue desnecessárias à formulação de um contrato de locação.

Isso será uma decisão pessoal.

Como precaução indico que façam um termo aos candidatos que se demostrarem interessados no imóvel dando ciência da necessidade dessa documentação.

E que entregarão de livre e instantânea vontade, assim como também autoriza a verificação do seu nome em órgãos de crédito ao consumidor, em contra partida será garantido o sigilo das informações auferidas.

declaração de IR na locação

A declaração de IR na locação, e a legislação:

Um adendo que o Advogado Mágno Cézar faz constar aqui nesse artigo é sobre a importância que o novo CPC (Código Processual Civil) vigente a partir de março desse ano, sobre o tratamento de assuntos divergentes, com o que exploramos aqui, confira:

O novo CPC estabelece de forma expressa, em seu artigo 926, que:

“os tribunais devem uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente.”

Ou seja, os tribunais não devem permitir divergências internas sobre questões jurídicas idênticas, como se cada magistrado ou turma julgadora não fizesse parte de um sistema.

É o que diz o ministro Sérgio Kukina:

“Com o novo código, o STJ continuará desempenhando essa relevante tarefa unificadora.

Entretanto, sua jurisprudência ganhará em importância, pois passará a balizar, de forma vinculante, a atuação dos juízes e tribunais (artigo 927), notadamente por intermédio de suas súmulas e de suas decisões proferidas no âmbito de recursos especiais repetitivos.”

Ou seja a partir de agora temas como esse terão entendimento consolidado por uma corte maior que prevalecerá, e será norteador para o mercado.

Ficaremos atentos quando isso acontecer. 

E você o que tem a dizer sobre esse assunto da declaração de IR na locação?

Deixe seus comentários abaixo!

Até a próxima!