Como o COVID-19 mudou a administração de imóveis.

Após 6 meses da pandemia COVID-19 verificamos o impacto severo em quase todas as empresas, incluindo as Administradoras de Imóveis, e também os profissionais liberais da área. 

Desde o surto do coronavírus com início em março aqui no Brasil , muitas pessoas perderam seus empregos, as empresas fecharam e as atividades diárias “normais” foram drasticamente restringidas. 

Para os administradores de imóveis, a crise do coronavírus trouxe desafios únicos. Distanciamento social, exigências de permanecer em casa, restrições de viagens, horário de funcionamento reduzido, etc.

Efetuar procedimentos básicos de cobrança de aluguel e realizar manutenção, se transformaram em desafios que afetaram os administradores e locadores.

Para superar essas dificuldades e evitar a propagação do vírus, os profissionais administradores e proprietários independente de locação de imóveis comerciais ou residenciais tiveram que se adaptar rapidamente.

Foi necessário entrar de “cabeça” na era digital e se conectar com clientes (sim, seus locatários!) sem contato físico.

Então, o que essas mudanças significaram para a administração de imóveis? 

Como será a gestão de imóveis na era pós-COVID-19? 

As mudanças que os gestores e locadores estão fazendo agora serão de fato o “novo normal” ao lidar com inquilinos?

Digitalização da Administração de Imóveis

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Devido ao distanciamento social, os administradores e locadores aprenderam a conduzir uma boa parte de suas locações virtualmente.

A pouco tempo atrás, nós encontrávamos com os possíveis inquilinos, mostram-lhes o imóvel, para que assinassem um contrato de locação de imóveis no papel.

Pois bem, a maior parte do trabalho agora é feita online!

A tecnologia baseada na nuvem tornou possível fazer a maioria das tarefas rotineiras da administração de imóveis remotamente.

Aqui estão alguns exemplos:

  • Apresentação virtual para mostrar imóveis para locação a inquilinos em potencial;
  • Uso de assinaturas eletrônicas para assinar contratos;
  • Uso aplicativos de administração de imóveis para cobrar aluguel, aceitar solicitações de manutenção e se comunicar com os inquilinos;
  • Realização de inspeções via aplicativo.

Comunicação acima de tudo

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Sabemos que a maioria dos locatários enfrentou ou ainda enfrenta incertezas financeiras durante a pandemia, que Graça a Deus vem indicando queda nas projeções. 

O que pude acompanhar, é que os proprietários/administradores que foram proativos na comunicação com seus inquilinos acharam mais fácil encontrar soluções para problemas de pagamento de aluguel.

Sempre digo: Administradores de Imóveis que vêem a locação de imóveis com um negócio concentram-se no atendimento ao cliente, e o nosso cliente, na minha visão não se resume apenas o locador, mas também no locatário, este último é o motor econômico do vínculo locatício, portanto merece também a nossa atenção.

Percebi na pele a importância da comunicação proativa, e de como ela gerou boas negociações, para que ambas partes chegassem a um acordo para passar por essa turbulência juntos.

Gestão de Risco

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Riscos, mais do que nunca, estão na ordem do dia! Após a pandemia percebemos que já vivíamos em tempos de incertezas crescentes. A imprevisibilidade virou norma, não exceção.

É fundamental que esse tema esteja na agenda também dos Administradores de Imóveis, para que possam minimizar os efeitos prejudiciais dos riscos e tomar as decisões mais adequadas para evitar ou mitigar seus impactos, irei aprofundar sobre esse tema ainda aqui, aguarde!

Muita mudança ainda está a caminho, mas você sempre terá esse canal para te atualizar e te manter informado!

Proprietários e administradores de imóveis: como você adaptou suas práticas gerenciais após o Covid-19? Escreva nos comentários abaixo:

Inflação para aluguel (IGP-M) tem alta de 12,58% em 12 meses.

A segunda prévia do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), usado no reajuste dos contratos de aluguel em todo o país, indicou alta de 2,34% no segundo decêndio de agosto, na comparação com o mesmo período do mês anterior, quando ficou em 2,02%.

A taxa em 12 meses passou de 9,05% para 12,58%. O resultado do indicador medido pela Fundação Getulio Vargas (FGV) foi divulgado no dia 18 de agosto.

O indicador é especialmente presente no setor de imóveis, já que é utilizado como um importante indexador de contratos de aluguel e de compra e venda, veja abaixo como é a sua composição:

Inflação para aluguel

O IPA

Além do importante indicador para o setor de imóveis, a fundação também divulgou que o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) cresceu 3,15% no segundo decêndio desse mês. No segundo decêndio de julho, o índice ficou em 2,72%.

O IPC

Após subir 0,49% no segundo decêndio de julho, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) registrou 0,41% no mesmo período de agosto. Quatro das oito classes de despesa componentes do índice tiveram queda nas taxas de variação.

O destaque foi o grupo Educação, Leitura e Recreação, de 0,54% para queda de 0,73%. A FGV chamou atenção para o comportamento do item passagem aérea nessa classe de despesa, que passou de 15,96% para queda de 5,47%.

Também tiveram recuo os grupos Transportes (1,47% para 0,92%), Vestuário (menos 0,39% para menos 0,50%) e Comunicação (0,41% para 0,38%). Aí, as maiores influências foram a gasolina (4,60% para 2,93%), roupas (menos 0,42% para menos 0,58%) e tarifa de telefone móvel (0,19% para 0%).

O INCC

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) cresceu 0,96% nesse período de agosto, enquanto em julho tinha ficado em 0,64%. Os três grupos componentes do INCC apresentaram elevações na passagem do segundo decêndio de julho para o segundo decêndio de agosto.

Materiais e Equipamentos (0,71% para 1,49%), Serviços (0,04% para 0,22%) e Mão de Obra (0,70% para 0,73%). Para o coordenador dos Índices de Preços, André Braz, a segunda prévia do IGP-M segue sob influência dos preços ao produtor.

Refletem com destaque alta de commodities, como minério de ferro (9,24%), efeitos sazonais, como no preço do leite (12,40%) e aumento do preço dos combustíveis, como o captado para o Diesel (7,57%).

Administração de Imóveis

Reajustar o imóvel adequadamente é importante entender as datas!

No nosso curso PRÁTICO ensinamos sobre aluguel pro-rata, encontro de contas com outros encargos (IPTU e Cota Condominial), bem como adoção de outros índices e metodologia para reajustar o aluguel de maneira mais assertiva e rentável, conheça mais:

Novo Projeto de Lei dispõe sobre o despejo extrajudicial

No dia 30 de julho foi apresentado pelo Deputado Hugo Leal (PSD/RJ), o Projeto de Lei n. 3999/2020 que Dispõe sobre o despejo extrajudicial e a consignação extrajudicial de chaves, e para tanto altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, a nossa Lei do Inquilinato, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, e dá outras providências.

Lendo o PL, verificamos a sua justificação para alteração da Lei de Locações do seguinte modo:

A desjudicialização (termo cunhado para denominar a avocação, para a seara extrajudicial, de certos procedimentos que, originalmente, dependiam da atuação exclusiva do Poder Judiciário) é um fenômeno que vem ganhando espaço no ordenamento jurídico nacional.

Parâmetros Legais

O divórcio extrajudicial (Lei nº 11.441/07), o Inventário e Partilha Extrajudicial (Lei nº 11.441/07), a Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/1997) e a usucapião extrajudicial (Lei nº 13.105/2015), são alguns exemplos de movimentos bem sucedidos em que se reposicionou a atuação do Poder Judiciário e que, em pouco tempo, deram nova dinâmica às relações sociais.

Essa tendência se justifica pelo iminente colapso do Poder Judiciário, ocasionado por um sistema que exige a atuação do judiciário como única solução possível.

Apenas para ilustrar esta circunstância, segundo o Conselho Nacional Justiça, no ano de 2019, a duração média de processos pendentes em fase de execução no Poder Judiciário Estadual foi de, aproximadamente, 6
(seis) anos e 2 (dois) meses, para além do monstruoso acervo de mais de 55 (cinquenta e cinco) milhões de processos (somente na Justiça Estadual).

Nesta conjuntura, a adoção de medidas de desjudicialização são salutares e catalisadoras do avanço social, enquadrando-se nesse contexto o despejo extrajudicial e a consignação extrajudicial de chaves.

A locação de imóveis no Brasil

Para se ter noção do papel das locações no cenário nacional, segundo o Censo de 2019, dos 72.395 domicílios analisados, 13.282 são locados, ou seja, 18,34% da ocupação residencial do País é oriunda de contratos de locação.

Ademais, em sua imensa maioria, empresários se utilizam da locação para fixação de suas bases físicas de atuação, destacando mais uma vez papel essencial da modalidade para o Brasil.
Nessa lógica, caminhos que tornem a locação de imóveis mais competitiva, célere e viável, trará evidentes benefícios a cada um dos atores que integram esse tipo de relação jurídica, tão importante para o País.

Passando à análise do Projeto de Lei, ora PL, trataremos inicialmente o despejo extrajudicial. Antecedendo o despejo, em regra, deparamo-nos com o seguinte cenário: não obstante os esforços conciliatórios característicos das relações locatícias, nem sempre há sucesso na negociação/composição do inadimplemento do locatário e nos casos em que este inadimplemento se torna intolerável para os locadores, a Lei nº 8.245/91 lhes permite lançar mão do despejo judicial como mecanismo para a rescisão contratual e retomada do
imóvel locado.

Assim, se o locador tem a prerrogativa de rescisão e retomada, vislumbrar uma tramitação de cerca de 6 (seis) anos para a desocupação do imóvel e a reassunção de sua disponibilidade econômica, se apresenta
absolutamente incompatível com as necessidades sociais e com a celeridade processual, esculpida na Lei nº 13.105/2015, com graves consequências para o mercado, seus atores e ao acesso à locação.

A locação como fonte de renda

despejo extrajudicial

Necessário lembrar que, ao contrário do que povoa parte do imaginário popular, boa parte dos locadores depende da locação de imóveis para subsistência, podendo-se usar como exemplo o Estado do Rio de Janeiro.

Assim, sem prejuízo das locações não-residenciais (em que funcionam operações econômicas, via de regra, bem assessoradas), em pesquisa realizada pelo SECOVI-RIO e pela Associação Brasileira Administradoras de Imóveis, foi constatado que 76,7% dos locadores residenciais possuem apenas um imóvel e dependem do aluguel para complementar renda.

Ademais, em vista da baixa efetividade dos mecanismos de retomada, quanto à locação não-residencial, segundo índice FIPE-ZAP, se viu grave queda do investimento em locações não-residenciais e na compra e
venda de imóveis não-residenciais (adquiridos, em regra, para locação), tudo com íntima correlação à morosidade dos meios de solução de conflitos locatícios.

Sendo essa boa amostra do cenário nacional, a tramitação mais célere dos despejos por falta de pagamento, decorrentes de locações residenciais e não-residenciais, é política pública de urgentíssima implantação.

O despejo extrajudicial

O despejo extrajudicial visa estabelecer um procedimento racionalizado para a rescisão e a retomada de imóveis locados na hipótese da falta de pagamento de aluguéis e encargos em locações residenciais mensais,
por temporada e não-residenciais.

A diferença trazida pelo PL é o reposicionamento do ônus do acesso ao Poder Judiciário. Assim, caberá ao locatário que discorde ou identifique irregularidade no procedimento mover a competente ação judicial
para suspendê-lo, seguindo os passos do que ocorre com a Alienação Fiduciária em Garantia (Lei nº 9.514/97).

A fim de dar legitimidade ao procedimento, todos os atos têm participação de advogado e são verificados/certificados por Tabelião do Ofício de Notas da comarca do imóvel locado, que lavra ata notarial em que se constatam os requisitos previstos no PL.

Importa destacar que o despejo extrajudicial em si não viola o direito à moradia. Ao revés, observado o direito de purga da mora e intervenção do Poder Judiciário, emula fielmente a lógica já tolerada pelo procedimento judicial de despejo. Garantida a ampla defesa ao locatário, este terá sempre garantido a reconhecimento a eventual violação ao Direito à Moradia.

Consignação extrajudicial de chaves

ação extrajudicial

O art. 4º da Lei nº 8.245/91 prevê o direito do locatário em devolver o imóvel locado, pagando multa proporcional. Este direito de denúncia vazia por parte do locatário é tido como direito potestativo por doutrina e jurisprudência, sendo incabível a recusa injustificada à devolução do imóvel e, por consequência, as chaves.

Ocorre que a Lei nº 8.245/91 não estabeleceu previsão do modo de exercício deste direito do locatário que, em muitas situações, se vêm obrigado a promover a devolução das chaves mediante procedimento judicial.

Na linha de desjudicialização proposta neste PL e manejando as competências dos Tabeliães dos Ofícios de Notas, criou-se a possibilidade de consignação extrajudicial de chaves.

Assim, por meio do procedimento, o locatário poderá exercer sua prerrogativa sem oposição infundada do locador, desde que atendidos os requisitos legais.

O PL na data de hoje (03/08/20) está guardando Despacho do Presidente da Câmara dos Deputados.

Acesse a íntegra do Projeto de Lei n° 3999/2020 aqui.

E você o que achou desse Projeto de Lei, acredita que vai ser aprovado?

Estaremos atentos! Até a próxima.

O fiador e sua responsabilidade nos acordos de aluguel devido ao covid 19.

Abaixo segue um artigo que saiu no site da Conjur, que achamos relevante compartilhar com você, já que temos o mesmo entendimento quanto a responsabilidade do fiador, principalmente a respeito dos acordos de aluguel que estão sendo realizados devido a pandemia.

A crise econômica consequência ocasionada pela pandemia da Covid-19 acarretou a renegociação de diversos contratos imobiliários, sobretudo de contratos de locação residencial e comercial.

Os contratantes, intencionados a não deixar a situação do contrato à mercê do entendimento do Judiciário, o qual ainda é incerto, têm optado cada vez mais pela renegociação voluntária como forma de minimizar os riscos e os danos de todos os envolvidos na relação contratual da qual fazem parte.

Além da incerteza quanto aos entendimentos jurisprudenciais que serão firmados, a renegociação também tem sido almejada, em razão da paralisação ou desaceleração do ritmo dos trabalhos do poder judiciário, o que poderia implicar em uma demora na solução específica vivenciada pelas partes.

Em se tratando de renegociação de contrato de locação garantido por fiança, o fiador também deverá anuir com o instrumento de renegociação que importar em criação de novas obrigações, sobretudo em agravamento da garantia, como a majoração do saldo garantido pela fiança.  

Assim, se o instrumento de renegociação prevê, por exemplo, o parcelamento de parcelas em aberto, com acréscimo de multa, juros e correção, novas obrigações estarão sendo constituídas, sendo necessária a anuência do fiador, sob pena de nulidade da fiança no que se refere à obrigação repactuada.

Quanto a tal entendimento não há divergência, sendo nesse sentido o posicionamento já firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos de renegociação anteriores aos eventos decorrentes da pandemia.

Inclusive, o entendimento em questão encontra-se sedimentado, há muitos anos, com a edição da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual:

 “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

A razão de ser da súmula está no fato de que o fiador não pode ser responsabilizado por uma obrigação maior que aquela com a qual ele expressamente concordou.

Nesse sentido, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, no julgamento do MC 024373, esclareceu que a:

 “interpretação das normas que disciplinam a presente garantia há de confortar a impossibilidade de o fiador responder por acréscimos decorrentes de acordo entre locador e locatário a que não tenha anuído, fazendo superar a obrigação afiançada”.

Portanto, havendo aditamento que implique alteração na garantia prestada, deverá o fiador concordar expressamente com a repactuação, sob pena de não responsabilização deste.

Diversa, entretanto, é a hipótese da moratória, em que há, na verdade, uma mera prorrogação do prazo de pagamento, isto é, aqueles casos em que a garantia prestada não é, de forma alguma, majorada.

Com a instauração da pandemia e consequentemente da crise econômica, muitas renegociações têm se pautado na moratória da dívida, com um desconto temporário do valor da prestação mensal, para pagamento do valor correspondente ao desconto concedido em momento posterior.

Exemplificando, concede-se um desconto de 50% no valor do aluguel mensal por um período de cinco meses, sendo que o valor concedido do desconto terá vencimento em período posterior, podendo, inclusive, o saldo do desconto ser diluído nos aluguéis posteriores ao período da moratória de cinco meses.

Observa-se que, nestas hipóteses, não há novação propriamente dita.

Segundo Caio Mário:

novação pode ser conceituada como a constituição de uma obrigação nova, em substituição de outra que fica extinta”. 

No caso da moratória para mera prorrogação do prazo de vencimento de parte do aluguel, não há criação de nova obrigação com a extinção da anterior e originária.

A obrigação inicial permanece, havendo apenas um ajuste quanto à data de pagamento da parcela ou de parte dela.

Também não há prorrogação do prazo do contrato de locação, nem consequentemente prorrogação ou majoração da fiança.

O contrato de locação de 36 meses, por exemplo, permanece sendo um contrato de 36 meses, ainda que o pagamento seja diferido em prazo diverso, continuando o fiador responsável pelo aluguel e encargos referentes ao total dos alugueis correspondentes especificamente aos 36 meses da locação.

Nesses casos, portanto, a renegociação não implica em majoração da garantia prestada, de modo que não se faz necessária a anuência do fiador na celebração do aditamento.

Se a renegociação não aumentou, de forma alguma, a responsabilidade já anuída pelo fiador, não há razões para se exigir a concordância expressa do fiador, sendo inaplicável o entendimento da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça nessas hipóteses.

Com efeito, se a moratória pactuada não aumenta a fiança prestada, torna-se despicienda a concordância do fiador, permanecendo válida para todos os efeitos a fiança outrora prestada.

A exigência da anuência expressa do fiador nessas hipóteses, além de proteger de forma exacerbada e infundada o garantidor, significaria impor obstáculos desnecessários à renegociação, a qual, entretanto, faz-se tão importante no momento de crise.

Portanto, embora a fiança deva ser analisada sempre de forma restritiva, na forma dos artigos 114 e 819, ambos do Código Civil de 2002, não se tratando de hipótese de majoração da garantia prestada, deverá ser considerada válida a renegociação para moratória da dívida decorrente do contrato de locação, mesmo sem a anuência do fiador.


Aprenda a realizar bons acordos de aluguel

Administrar imóveis nesse período está sendo um grande desafio, devido ao Blog com amplitude nacional recebemos várias dúvidas, questionamentos sobre como formalizar os acordos de aluguel, qual melhor orientação para passar ao LOCADOR e ao LOCATÁRIO, quanto cobrar, a possibilidade ou não de entrar com ação de despejo, e tantos outras.

Percebemos que os profissionais, e alguns proprietários que decidiram pela auto-gestão, não possuem um PROCESSO LOCATÍCIO blindado a qualquer crise.

Sim, quando você tem POLÍTICAS bem desenvolvidas e adota as boas práticas, você não será surpreendido pelo que vinher a frente.

Por isso, desenvolvemos o nosso novo treinamento online, que será pré-lançado no dia 05 de agosto com CONDIÇÕES ESPECIAIS para quem garantir a vaga, basta apenas entrar no nosso grupo exclusivo no Telegram

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acordos de aluguel

Como converter seu ‘Airbnb’ em um imóvel para locação de longo prazo

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Você já pensou em transformar seu imóvel de locação por temporada em um imóvel para locação de longo prazo? 

Muitos aspectos de nossas vidas foram interrompidos pelo coronavírus, e a indústria de viagens tem sido uma das áreas mais atingidas.

Existem prós e contras em ambas alternativas para rentabilizar seu imóvel com recebimento do aluguel, no entanto, o estado de incerteza que ainda encontramos, nos ensina que precisamos estar prontos para adaptar rapidamente, a fim de continuar obtendo renda com a locação do imóvel diante uma pandemia.

Passar de um curto para um longo prazo, deve ser determinado com base em vários fatores, incluindo localização, objetivo financeiro imediato, seu tempo disponível, e é claro, o mercado local. 

Avalie sempre e pesquise para saber quais serão as opções mais inteligentes para o seu negócio de aluguel.  

Airbnb e a Locação por Temporada

locação de longo prazo

O golpe devastador da pandemia na indústria turística colocou a start-up, considerada uma das empresas de tecnologia mais valiosas dos Estados Unidos, diante do maior desafio da sua história.

“Demoramos 12 anos para construir o negócio do Airbnb e perdemos quase tudo em questão de quatro a seis semanas”, revelou o diretor e fundador da empresa, Brian Chesky, recentemente.

O coronavírus fez com que a start-up tivesse que reduzir drasticamente seus custos, o que levou à demissão de 1,9 mil pessoas — ou 25% de seus empregados — e eliminação de gastos com marketing, entre outros.

“Foi uma experiência horrível”, disse. “Não sabemos quanto tempo essa tormenta vai nos atingir, por isso, então esperamos o melhor, mas nos preparamos para o pior.”

Tendência do Turismo

As pessoas não vão parar de viajar, mas cidades perto dos grandes centros ou de onde a pessoa vive serão a bola da vez. “Elas vão procurar fazer viagens de carros e já vemos isso nos EUA”, afirma Leonardo Tristão, ex-Google e ex-Facebook, agora à frente do Airbnb, um dos líderes do setor de turismo no mundo.

Tristão diz que se olharmos o comportamento do consumidor é possível identificar a tendência do que ele chama de turismo doméstico ultralocal, que está desenhado segundo ele para o verão de 2021.

“Isso leva ao que chamo de descentralização do turismo. Haverá menos turismo de massa e mais em cidades fora do eixo de turismo”, diz ele.

Protocolo de Limpeza

locação de longo prazo

Por conta da pandemia do covid-19, o Airbnb desenvolveu um novo protocolo de higienização para orientar anfitriões e hóspedes com foco na saúde e na segurança da comunidade.

A iniciativa teve início nos Estados Unidos e será ampliada para todos os países em que o aplicativo de compartilhamento de acomodações atua, inclusive o Brasil.

“O futuro das viagens dependerá de uma nova zona de conforto, com a privacidade e os benefícios de um lar longe de casa, sem multidões ou alta rotatividade.

Estamos trabalhando com especialistas líderes em saúde e higiene para que a hospitalidade, que é marca registrada da nossa comunidade, possa incorporar essas orientações e atender a novas preferências pessoais”, afirma Greg Greeley, presidente de Acomodações do Airbnb.

No que se refere às reservas, uma das novidades é que será necessário aguardar um período de 24 horas, após a última estadia, antes que o próximo hóspede entre na acomodação. A ideia é diminuir eventuais riscos de contaminação.

Benefícios para aluguel de longo prazo

A locação por longo prazo tem muitas vantagens no que diz respeito ao investimento imobiliário e pode ajudá-lo a cumprir suas metas financeiras como proprietário no ano de 2020, e quem sabe ainda pelos próximos semestres.

Estabilizando sua renda com o imóvel

Aluguel de curto prazo sempre teve épocas de pico, onde os anfitriões conseguem suas maiores receitas. Quando a temporada termina, eles voltam ao fluxo usual de negócios, dependendo das reservas.

Uma das principais diferenças da locação de longo prazo é o fluxo de caixa estável dos imóveis. Administrados corretamente, eles oferecem baixas taxas de rotatividade de inquilinos e com o prazo de 12 a 30 meses, normalmente.

Além disso, você não precisa mais gastar continuadamente com manutenção e melhorias como em uma locação por temporada, já que seu inquilino tem o propósito de uso a moradia.

Ou seja, ficam mais tempo em seu imóvel, em vez de usuários que chegam diariamente ou semanalmente.

Menos despesas e vacância

Como vimos acima, no mês de maio o Airbnb lançou um novo Protocolo de Limpeza sobre como limpar unidades para prevenção do coronavírus. 

Os anfitriões que não puderem seguir as novas diretrizes de limpeza terão que criar um período de vacância mais longo entre as estadias. Isso significa que as reservas nos imóveis serão bloqueadas por um período de 72 horas.

Em outras palavras, significa aumento da taxa de rotatividade, períodos mais longos de vacância e manutenção extensiva e demais custos correlatos, o que na locação de longo prazo pode ser uma saída para diminuir as despesas e vacância.

Como fazer a transição para locação por longo prazo

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Muitos locadores adquiriram imóveis com o intuito de rentabilizar locando-os apenas público que utiliza plataformas como Airbnb, com o objetivo de garantir a maior renda possível, já que o recebimento do aluguel por temporada favorece uma cobrança por dias.

Sei que muitos que locam seus imóveis para temporada, não conhece 100% o trâmite de uma locação por longo prazo, mas não se preocupe! Abaixo, forneço um mini-guia para ajudá-lo a converter sua propriedade em uma locação de longo prazo, vamos a elas:

Conheça os artigo 22 e 23 da Lei do Inquilinato

Adoro a clareza desses dois artigos da Lei do Inquilinato, o primeiro discorre sobre as obrigações do locador, e o segundo sobre as responsabilidades do locatário, a leitura já te dá um tremendo norte.

Porém o conhecimento em toda a legislação inerente também se faz necessário, os erros cometidos de forma displicente pode acarretar prejuízos enormes. Portanto, se não vai ter tempo de encarar o desafio de aprender as diretrizes legais do negócio, melhor delegar a um Administrador de Imóveis Profissional.

Cuidado com a escolha do prazo

Como os locadores de imóvel por temporada são acostumados a locar por prazo de até 90 dias, estão suscetíveis a cometer algumas gafes quando querem converter para locação por longo prazo sem analisar corretamente os seus efeitos.

Vejamos porque essa decisão requer cuidados!

A primeira vista o passo mais rápido que o proprietário pode tomar quando já possui uma locação por temporada vigente, é o inquilino devido a pandemia acabar continuando no imóvel sem a oposição do locador.

Esse lapso em deixar o inquilino continuar no imóvel com um contrato por temporada vigente, é bem descrita no artigo 50 da Lei do Inquilinato:

Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir – se – á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Mas, o maior problema vem em seguida, no § único do artigo:

Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

Ou seja, deixar o contrato de locação por temporada a “revelia” pode trazer prejuízos, como só poder ter a posse de volta após 30 meses.

Prazo de 12 meses

O prazo de 12 meses em uma simples análise, pode ser uma ótima alternativa para o locador que decidiu converter para uma locação de longo prazo.

Esse período de 1 ano entende-se como um prazo suficiente para esperar por mais certeza ao cenário econômico pós-pandemia.

Porém, vamos ver o que diz a Lei do Inquilinato em seu art. 47:

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga  se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

(…)
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Ou seja, da mesma forma anterior, se o contrato for estabelecido por 12 meses e você deixar prorrogar por prazo indeterminado o inquilino terá o direito de só devolver o imóvel após 5 anos!

Saiba analisar o locatário

Muito diferente da locação por temporada, que você pode cobrar antecipadamente o aluguel e encargos, a locação por longo prazo requer precauções para analisar a idoneidade do inquilino.

Já falei muito dessa tema por aqui, vou indicar dois post para sua leitura abaixo:

  1. Aprenda como fazer a analisar do locatário
  2. O maior erro que cometi quando aluguei pela primeira vez

Elaboração do Contrato de Locação por Longo Prazo

Proteger seus direitos também é crucial. Portanto, é imprescindível ter um contrato por escrito.

Alguns dos pontos a serem incluídos em seu contrato de locação são: prazo, valor, garantia, data de vencimento do aluguel, multas, benfeitorias, e tantas outras.

Se você precisa de um modelo de contrato de locação residencial por longo prazo, você pode adquirir o nosso clicando aqui.

Sabemos que estamos em situação difícil agravada pela incerteza de quando o mercado de aluguel de turismo pode se recuperar totalmente. No entanto, não é o fim para proprietários de locação por temporada como você. 

Mude de curto para longo prazo para ajudar a si mesmo a obter resultados melhores.

Mas se você ainda está inseguro, e quer que um profissional te acompanhe nessa conversão do sua locação, conte com a nossa Consultoria Locatícia, basta no enviar uma mensagem pelo nosso WhatsApp, clicando aqui.

Deixe seu comentário abaixo, e compartilhe!

Saúde e Paz!

A Gestão do Contrato de Locação de Imóveis

Como se diz: “Rentabilidade Passada, não é Garantia de Rentabilidade Futura. ” Você conhece essa frase?

E a rentabilidade do contrato de locação do seu imóvel, você registra esse histórico?

Seja qual for a sua resposta tenha certeza que elaborei esse conteúdo especialmente para você, pois não haverá mais possibilidade de bons resultados na locação de imóveis se não houver uma administração eficiente do contrato de aluguel.

Como fazer isso?

Comece pela leitura desse post. Vamos juntos!

O mercado de locação imobiliária é vibrante no Brasil, um país de imenso déficit habitacional e imensa desigualdade, que veda a muitos o acesso à moradia digna, portanto nesse contexto não falta demanda, há apenas em dados momentos do ciclo imobiliário a explosão dessa demanda ou da oferta.

E como se diz: “Não Podemos Fugir da Lei Irrevogável da Procura x Oferta”.

Se o indivíduo conhece essa lei ou não, pouca diferença faz, pois o preço da sua locação dependerá desse cruzamento.

Portanto, se há uma matriz de preço a seguir maior importância se dá à administração do contrato de aluguel!

Você entende esse nexo causal?

O “mundo dá voltas”, as coisas mudam e as pessoas também, como diria o Filosofo Heráclito:

“Não Se pisa duas Vezes no Mesmo Rio! Pois, mesmo os fluxos das águas mudam e, junto com este, toda a paisagem”.

A partir de tal reflexão, me permito concluir que o ciclo locatício não pode ser o mesmo, já que a estrutura dos imóveis mudou e o padrão de exigência dos locatários também, então amigo(a), mais um ponto para destacar na importância da administração do contrato de locação.

Mas agora sejamos determinísticos..

Como fazer a gestão do contrato de locação?

Contrato de Locação de Imóveis

Vamos então destacar pontos mínimos abaixo:

  1. Se “O Contratado não sobrepõe ao Legislado” é preciso conhecer a Lei que regula as locações mesmo antes de celebrar a locação (Fase Pré-Contrato).
  1. Já que “O Contrato faz Lei entre as partes”, ressalvadas as exceções acima, é preciso oficializar o Contrato naquilo que chamamos de sua “Função Social” (O contrato em Si).
  1. A “Locação Passiva” foi há muito tempo sepultada, portanto se você aluga o seu imóvel e “Deixa Correr Solto” as surpresas prometem não serem boas já que a sorte costuma presentear aqueles que por ela trabalham. (Fase pós-contratual).

Se você acompanha o nosso canal, já sabe que damos subsídios aos nossos leitores em todas as etapas do contrato de locação para que façam de forma eficiente a sua administração, ou se é investidor e possui acima de quatro imóveis contrata uma administração profissional do seu patrimônio.

Mas vamos considerar que você é novo nos nossos canais e quer saber o mínimo necessário em cada etapa para que a administração do seu contrato de locação lhe permita bons resultados, então vamos pontuar essas questões.

Fase Pré-Contratual:

  • Tornar o imóvel funcional e apto para uso pleno pelo Locatário (Art. 22, I – Lei 8.245/91)
  • Definir o preço do aluguel e a as demais condições quanto ao seu pagamento (Arts. 17 e 18 – Lei 8.245/91)
  • Análise do Locatário (Que nós reputamos como “A Melhor Garantia para o seu Contrato de Locação”).

Fase Contratual:

  • Se desejar consulte a nossa assessoria imobiliária OnLine, ou adquira um dos nossos modelos na Nossa Loja.
  • O Locador não pode reaver o imóvel no prazo locado (Art. 4 – Lei 8.245/91).
  • Muito embora a Locação possa ser ajustada por qualquer Prazo (Art. 3 – LI) existe um “melhor prazo” com previsão Legal para Locação Residencial que é de 30 meses (Art. 46 – LI), e para Locação Comercial que é 24 meses para Aluguel Sem Proteção Prévia do Fundo Comercial (Inteligência dos Artigos 56 e 57 da LI) e 60 meses quando se paga Luvas no Contrato Inicial da atividade Comercial (Art. 51, II – LI).

Fase Pós-Contratual

  • Faça um Planilha para acompanhar as suas despesas e Receitas na Locação Imobiliária ( Dica: Daihane Cézar pode te Ajudar =] )
  • Faça visitas periódicas ao imóvel e aproveite esse momento para se relacionar melhor com o seu Locatário.
  • Execute ao longo do contrato o Poder das Notificações, nas distintas ocasiões contratuais próprias (Aqui, se desejara, conheça a nossa assessoria imobiliária).
  • O Mútuo Acordo, como remédio eficaz para múltiplas soluções no decurso da Relação Locatícia (Art. 9, I – LI).

Gestão Contratual de Locações Imobiliárias

Agora um ponto crucial para a administração do contrato de locação que são AS SUAS DÚVIDAS SOBRE O ASSUNTO!!

Sinceramente, eu falaria uma semana ou mais sobre o tema, mas o que importa de verdade é como você vai aplicar essa ferramenta em seu favor e, saiba que estamos aqui para ajudar, por isso nos siga no Telegram, temos um Grupo exclusivo Daihane Cézar & Tiago Maia – Consultores Imobiliários.

Até fiz uma AULA GRÁTIS detalhando mais sobre esse tema, que você pode conferir aqui:

Vamos elaborar, sempre, conteúdo exclusivo e aplicado às demandas locatícias, como essas impostas em tempo de pandemia trazidos ao Brasil pela COVID19, nos quais serão necessárias, mais do que em qualquer outro tempo, boas práticas de administração do contrato de locação, para que você maximize a rentabilidade do seu patrimônio, mas o faça dentro dos limites da Legalidade, cumprindo a Função Social do Contrato de Locação e mesmo da Propriedade.

Tenho ouvido a frase ecoar por todos os meios de comunicação, que “Estamos Juntos Mesmo que de Longe”, então faço minhas tais palavras, desejando que você e sua família estejam com Saúde e em Paz.

Vamos em frente com Força e Coragem pois “mar calmo não faz bom marinheiro”, então vamos aprender com o momento, e se houverem erros, existe tempo para superá-los, seja na administração do contrato de locação, seja em outra área da vida pessoal ou nos negócios.

Grande Abraço!

O covid-19 trará uma epidemia de conflitos locatícios? Saiba como resolver!

Inquilinos e proprietários estão entrando no desconhecido à medida que o coronavírus (COVID-19) começa a impactar significativamente seus empregos, suas empresas, e consequentemente o mercado imobiliário.

Portanto a negociação de aluguel, enquanto a renda dos inquilinos é fortemente afetada, será fundamental para a continuidade do vínculo locatício.

Como os inquilinos e proprietários devem abordar as negociações de aluguel?

Aqui estão alguns pontos-chave a serem considerados, mas antes deixa eu dizer uma frase:

“Um problema compartilhado é um problema pela metade”

Quando os inquilinos se aproximam dos proprietários, e vice e versa, podemos realmente encontrar um caminho assertivo, melhor ainda quando as partes forem instruídas por seu Administrador de Imóveis, e este seja um mediador que busque encontrar alternativas com coragem e sensatez, nunca descuidando dos limites legais para que então celebre acordos realmente eficazes.

Indicamos então que nesse período ocorra o pagamento do aluguel diferido, em vez de sem aluguel.

Portanto, o nosso Código Processual, vigente, indica em seu artigo 916, uma proposta de pagamento, em processos de execução, quando há o reconhecimento da dívida pela parte devedora e o consequente pagamento ao credor, que resumidamente deve receber um sinal de pagamento de 30% do montante, e o saldo, com possibilidade de parcelamento em até seis parcelas mensais.

Esse é um norte, para uma base negocial, sem dúvida.

Precisamos reconhecer que todos estão em uma situação muito difícil e a chave para isso é que os proprietários e inquilinos saiam unidos.

Seja Antifrágil conflitos locatícios!

conflitos locatícios

Daihane Cézar, Co-Fundadora deste Blog, como leitora assídua do escritor do N.N.Taleb, diz que ele cita em seu livro, Antifrágil: Coisas que se Beneficiam com o Caos, o conceito antifrágil, oposto de frágil, é algo que melhora quando se está diante de uma situação inesperada, ou seja, irá encarar os eventos adversos de frente e se aperfeiçoará diante deles.

Dessa forma, para poder crescer pessoal e profissionalmente, nós NÃO devemos evitar o caos.

Assim, adiar um problema não é uma boa ideia, a cada dia que passa ele se agiganta mais e mais, sabemos que será difícil, mas necessário!

Que tomemos uma injeção de ânimo, coragem, e profissionalismo, pois podemos assim sair ainda mais fortes, dessa vez, imunes e preparados para outros eventos extraordinários, lembrando que sempre contará com o nosso apoio através dos nossos conteúdos e canais de atendimento.

Para adentrar ao tema do mútuo acordo, como possível solução para eventual epidemia de conflitos, originados pelo covid19, quero trazer à memória um texto da Bíblia Sagrada que diz:

“Há tempo para todo o propósito debaixo do céu.” Eclesiastes 3:1b

A Mediação

Desde o ano de 2015, após ser atingido pelo encanto das múltiplas possibilidades de Soluções consensuais de Conflitos, trazidas pelo advento na inserção do NCPC (Lei 13.105/2015) no nosso ordenamento jurídico, uma delas literalmente expressa no Artigo 3°, §3°, que observa:

“A conciliação, a mediação e outros métodos de solução consensual de conflitos deverão ser estimulados por juízes, advogados, defensores públicos e membros do Ministério Público, inclusive no curso do processo judicial.”

Não bastasse, no mesmo ano, surge a Lei 13.140/2015, denominada de Marco Legal da Mediação (para os íntimos), que realmente nos levou a crer que era o momento de entrar em cena um novo modelo para a solução consensual de conflitos.

Pois muito bem, posso afirmar como estudioso do assunto e agente ativo no mercado imobiliário que a expectativa não foi confirmada na intensidade das possibilidades legais, e a razão é muito simples, a saber: entraves culturais!

No Brasil, a cultura do litígio, tem escola muito bem assentada, e os próprios operadores do direito já são direcionados a creditar ao estado, no decurso de um processo, a solução para um conflito que será encerrado a partir de uma sentença de mérito. Havendo vencedores e perdedores na lide.

Um pensamento justo, mas que nem sempre tem se tornado eficaz, já que não há garantia do cumprimento da sentença, pois no mínimo todos sabem que demora e só acontece após o decurso de um processo caro, financeira e emocionalmente, e que ainda por cima, para situações nas quais não se encerra o vínculo, fica mais latente a fissura na relação do que propriamente há um remédio eficaz para o conflito. resumidamente, essa é a realidade da Heterocomposição.

Do lado oposto, a autocomposição, apregoa que cabe às partes construírem soluções para os conflitos locatícios decorrentes das suas ações, e as supramencionadas Leis dão eficácia Legal, ao ACORDO, que traduz como resultado da manifestação das vontades dos envolvidos.

Passado esse breve resumo, desde 2017 proponho ser possível a consecução de acordos locatícios no decurso do contrato de locação, nas situações mais diversas, como as que ocorrerão a partir do advento da COVID-19.

Vamos a elas!

O Comum Acordo e os Conflitos Locatícios

Se a pandemia reduz a capacidade financeira do locatário, por perda de emprego, por exemplo, o artigo 18 da Lei do inquilinato (Lei 8.245/91) permite a pactuação, em comum acordo, de novo valor para o aluguel.

Então, a partir de um simples aditivo contratual, pode ser estabelecido um novo valor e uma nova vigência para tal condição, até que sejam restabelecidas as condições nas quais se possa ocorrer a normalidade, inicialmente proposta no contrato originário.

Mas vale lembrar ainda que o espectro de soluções da Lei de Locações é ainda muito mais amplo, já que o artigo 9, inciso I, assenta:

“A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo.”

Sim meus amigos, esse dispositivo legal nos traz a possibilidade de solução, para conflitos locatícios intrincados como os revelados pelo artigo 4°, que diz:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.”

Vale lembrar porém que tal acordo tem que ser executado sem vícios, observando as leis e sobretudo o bom senso, nunca perdendo de vista os princípios da boa fé, função social do contrato e  equilíbrio contratual, pois um acordo celebrado, sem a observância desses princípios, pode incorrer em nulidades, como por exemplo, a prescrita no artigo 59, §1°, I, da Lei de Locações que diz:

“ O descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento.”

Perceba aqui que o prazo mínimo para desocupação, previsto em Lei, é de seis meses, ao qual um acordo, para que seja legal TERÁ QUE OBSERVAR, já que no nosso ordenamento jurídico a Lei prevalece, mesmo que sobre a vontade das partes, portanto indicamos máxima diligência e nisso podemos ajudar em muito, basta nos contatar no Telegram e solicitar a sua participação ao nosso Fórum de Locações!

Por fim, cabe ressaltar os efeitos da Novel Lei da Liberdade Econômica, que alterou a relação do direito privado, assim assentado, no artigo 421, parágrafo único no nosso atual Código Civil:

“Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.”

O protagonismo das partes

Portanto, concluo por dizer que esse é o tempo mais adequado para buscar soluções consensuais nos conflitos locatícios nesses tempos turbulentos trazidos à baila pelos efeitos da covid-19, sendo que temos a oportunidade de não estabelecer dicotomia entre saúde e economia mas sim, por outro giro, trazer soluções equilibradas e lícitas que possam fomentar o cumprimento dos contratos e acordos, com a possibilidade inclusive de uma revigoração do vínculo desgastado, por hora, entre as partes, pois costumo dizer que quando surge o conflito e as partes demonstram resiliência para superá-lo há uma certeza O FORTALECIMENTO DA RELAÇÃO.

Você pode também complementar esse artigo, com o vídeo onde discorremos mais sobre o assunto:

Essa é a minha experiência e visão como profissional, aguardo por saber a sua nos comentários.

Força e coragem para que, com a Graça de Deus, possamos superar a crise do covid-19 e qualquer outra que porventura venha a surgir na jornada da vida.

Forte Abraço!!

Como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020

Chegou o momento da Declaração de Imposto de Renda, e dúvidas começam a surgir..

Como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020, considerando tanto o locador como o locatário?

Quem recebeu aluguel de imóvel no ano de 2019, independente do mês, tem a necessidade de declarar.

Isso porque ele é usado como fonte de renda e deve constar na sua declaração de forma correta.

Assim, você diminui os riscos de cair na malha fina ou mesmo pagar multas.

Já para quem é locatário, também precisa declarar, pois a Receita Federal pode, a qualquer momento, cruzar os dados entre quem paga e quem recebe o aluguel. 

Pagamento de aluguel é uma despesa e recebimento de aluguel é um rendimento.

Desta forma, ambos devem ser declarados no imposto de renda 2020. 

Como declarar recebimento de aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: LOCADOR

como-declarar-aluguel-de-imoveis-no-imposto-de-renda-2020

Se o aluguel recebido pelo locador está acima do limite de isenção, o mesmo deve fazer o recolhimento mensal do imposto de renda através do programa Carnê-leão da Receita Federal.

Assim, ao preencher a declaração de ajuste anual, basta importar os dados do Carnê-leão para o programa gerador da declaração.

Na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior, clique o botão Importar Dados do Carnê-Leão.

Caso os aluguéis recebidos de pessoas físicas durante o ano de 2019 tenham sido isentos do recolhimento de imposto, os mesmos deverão ser lançados diretamente na declaração anual, mês a mês.

Os aluguéis recebidos em 2019 devem ser informados na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior.

Mesmo que o aluguel recebido esteja abaixo do valor que obrigava a recolher o carnê-leão em 2019, o rendimento tributável recebido de aluguel deve ser informado na declaração do Imposto de Renda 2020. 

Informe o aluguel recebido na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior pelo titular na guia Outras Informações no campo Aluguéis

Se tiver recebido mais de um aluguel por mês, some e informe o total dos valores recebidos, mês a mês.

Basicamente o motivo para declarar o pagamento, é para que não tenha divergências que possam prejudicar o locatário e se livrar de uma multa de 20% sobre o valor não informado.

Isso mesmo, se você não declarar que recebeu e o locatário declarar que pagou a você, você paga multa. Então, atente-se!

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Carnê Leão

O carnê leão para quem não conhece é o recolhimento mensal do imposto de renda de pessoas físicas que recebem seus rendimentos através de outras pessoas físicas ou do exterior.

Esse é um método que aumenta a eficiência e o cruzamento de todas as informações, evitando que os contribuintes tenham as suas declarações retidas na malha fina, reduzindo também os casos de sonegação fiscal.

É preciso recolher o tributo até o último dia útil do mês seguinte ao do recolhimento do rendimento.

Para tanto, será necessário emitir no programa Carnê-Leão o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), com o código é 0190.

Se você não recolheu o imposto pelo Carnê-Leão ao longo do ano de 2019, você deve recalcular mês a mês o valor do imposto devido por meio do sistema Sicalc da Receita Federal.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Administradora de Imóveis

Se você tiver uma imobiliária ou um administrador de imóveis como intermediadora, o valor total pago a ela durante o ano todo deve ser incluído somente na Declaração de Ajuste Anual.

Basta ir no campo Pagamentos Efetuados e informar o valor pago, o nome e CNPJ da sua imobiliária, ou CPF do seu administrador.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Deduções

Segundo o Decreto 3.000/99, podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, as quantias relativas a:

  • impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
  • aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
  • despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e
  • despesas de condomínio.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Inquilino Pessoa Jurídica

Quando você, proprietário, aluga seu imóvel para pessoa jurídica a função pelo recolhimento não é sua, e sim do locatário.

Pelo instituto da substituição tributária, é o terceiro que a lei obriga a apurar o montante devido e cumprir a obrigação de pagamento do tributo “em lugar” do contribuinte.

Assim, você receberá o valor referente ao aluguel, já com imposto deduzido de acordo com a Tabela do IRRF vigente.

Assim, desde a ocorrência do fato gerador, a sujeição passiva recai sobre uma pessoa diferente daquela que possui relação pessoal e direta com a situação descrita em lei como fato gerador do tributo.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Caução

O valor dado em depósito de caução como garantia de aluguel, se realizado em dinheiro, deve ser declarado pelo locatário e pelo locador.

Geralmente este dinheiro ficará guardado em uma conta poupança em nome do locador.

O locador deverá declarar o caução de aluguel na ficha Dividas e Ônus Reais com o código 14 – Pessoas físicas.

No campo Discriminação deve-se informar que se tratar caução de aluguel informando o nome e CPF do locatário que realizou o caução, a data do contrato de locação e o prazo do contrato de locação.

Para declaração dos rendimentos de poupança, o contribuinte deve lançar na Rendimentos Isentos e Não Tributáveis no campo Outros, incluindo a descrição do rendimento ser proveniente do depósito caução.

O saldo do montante do caução já considerando o rendimento da poupança também deve ser atualizado na Dívidas e Ônus Reais.

O locatário deve declarar o depósito do caução na ficha Bens e Direitos com o código 99 – Outros bens e direitos informando o valor do depósito, o nome e CNPJ da imobiliária ou do locador, e demais condições do contrato.

Quando da devolução, promover a baixa do crédito pelo valor principal e, se o montante recebido for superior ao principal, o que ultrapassar, será rendimento tributável.

Como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: LOCATÁRIO

como-declarar-aluguel-de-imoveis-no-imposto-de-renda-2020

Embora seja importante no orçamento familiar, o gasto com locação de um imóvel não permite descontar o imposto devido, logo os aluguéis pagos não são dedutíveis, deve simplesmente ser informado na ficha “Pagamentos Efetuados” (no código 70).

Nesse campo, o contribuinte deve informar apenas o nome e o CPF ou CNPJ do locador.

Caso haja uma imobiliária ou administrador de imóveis que atue como intermediadora do contrato de aluguel, os dados da empresa não devem ser incluídos.

Para facilitar o preenchimento da declaração, o inquilino pode solicitar à imobiliária, ou administrador de imóveis, quando houver, a relação das mensalidades pagas pelo aluguel do imóvel durante o ano passado.

Como declaro aluguel compartilhado?

Essa é uma situação muito comum de um tempo para cá, os gastos com moradia (principalmente nas grandes cidades) é uma despesa mais elevada, então dividir passa a ser uma válida opção.

Pois bem, quem faz a divisão das despesas do aluguel, deve declarar cada um a sua parte na aba de “Pagamentos Efetuados”, desde que o nome de ambos esteja como “locatário” no contrato. Bem como os valores pagos por cada um, também precisam estar especificados.

A conselheira do CFC (Conselho Federal de Contabilidade) Sandra Batista diz que a prática não tem sido seguida pelos locadores, o que pode levar a declaração dos contribuintes à malha fina.

Segundo ela, o Fisco “está identificando o contribuinte que recebe aluguel e não recolhe mensalmente”.

A Receita trabalha com duas possibilidades: a de erro ou de omissão.

O que ela costuma fazer é incluir o contribuinte na malha fina ao encontrar alguma divergência.

Por tanto, tenha atenção na hora de elaborar a sua declaração, e se ainda sentir que está com dúvida, não deixe de contratar um Contador para te auxiliar e garantir os preenchimentos adequados, de modo que você tenha a tranquilidade de não ter assumido nenhum risco, e por tanto isento de inconvenientes futuros.

Não se esqueça que o prazo para entrega após o COVID-19 foi prorrogado e encerra-se no dia 30 de junho, às 23h59, horário de Brasília.

Até a próxima!

Principais cuidados na locação de imóveis por temporada.

Vasculhando na internet sobre o assunto locação de imóveis por temporada pude perceber em artigos, notícias de sites do ramo imobiliário, informações errôneas, desencontradas e na maioria dos casos dadas por advogados e administradores.

O que pode prejudicar ao leitor leigo que busca orientação de algo que esteja acontecendo na sua locação, ou até mesmo se prevenir antes de locar.

Com a facilidade de acesso a informação dada pela internet, o conhecimento vem se tornando “superficial e vulgar” e proprietário de imóveis deve ter muito cuidado antes de absorver o que anda lendo por ai.

Principalmente quando se trata de uma transação imobiliária. Tenho que alertar também aos Modelos de Contratos Gratuitos que estão disponíveis “a um clique”, mas geralmente são básicos, e pode não resguardar os seus direitos e provocar prejuízos futuros.

Locação de Imóveis é uma transação que necessita de conhecimento especializado, e credibilidade no mercado, por isso antes de mais nada saiba quem está te orientando, pois por se tratar de locação de imóveis por temporada por exemplo.

Esse cuidado pode evitar grandes dores de cabeça. 

É nesse artigo que vou mencionar os principais cuidados que deve-se ter em uma locação de imóveis por temporada.

Locação de Imóveis por Temporada

Antes de mencionar os principais cuidados na locação de imóveis por temporada, vamos saber o que a Lei do Inquilinato nos diz:

Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

1. Prazo na Locação de Imóveis por Temporada;

Percebe-se que a grande diferença entre as demais modalidades de locação para o de temporada é o PRAZO! Conforme lemos acima esse prazo NÃO pode ser superior a 90 dias (detalhe que 90 dias é diferente de 3 meses, ok?) 

Existe prorrogação nesse tipo de contrato?

Para responder, vamos ver o que diz a Lei de Locações:

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o LOCATÁRIO permanecer no imóvel sem oposição do LOCADOR por mais de trinta dias, presumir – se – á prorrogada a locação por tempo indeterminado, (…)

Porém, caso isso ocorra é necessário que o LOCADOR tenha conhecimento do que diz o parágrafo único do mesmo art. 50:

Ocorrendo a prorrogação, o LOCADOR somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início (…)

Por isso é importante antes de encerrar o prazo dos 90 dias enviar uma notificação para o LOCATÁRIO caso não tenha interesse de prorrogar e acabar somente reavendo o imóvel após 30 meses.

locação de Imóveis por Temporada-02

2. Mobília e Utensílios na Locação de Imóveis por Temporada;

Normalmente para seu imóvel ter maior atratividade ao público que procura por locação de imóveis por temporada eles dão preferencia para opções que estão mobiliados ou até mesmo com utensílios (roupa de cama, talhes, pratos, etc), o que demanda maior cuidado e é justamente por isso que na Lei do Inquilinato no seu Art. 48 orienta:

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, OBRIGATORIAMENTE, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Indico portanto um inventário completo de todos os itens que irão fazer parte da locação, não esqueça de fazer um rico levantamento fotográfico datado e peça para o LOCATÁRIO rubricar todas essas fotos registradas, assim você garante eficiência na elucidação nas provas em uma eventual demanda jurídica.



3. Cadastro do Locatário e Hospedes na Locação de Imóveis por Temporada;

Saber quem você vai colocar dentro do seu imóvel é uma etapa importante e essencial para obter êxito na sua locação, portanto não deixe de realizar uma pesquisa cadastral do LOCATÁRIO que ficará responsável, verifique seu histórico junto aos órgãos de crédito, etc, e sempre realize o cadastro com dados pessoais de todas as pessoas que irão ter acesso ao imóvel, inclusive os seus veículos, caso houver.

É importante deixar explicito no contrato a capacidade máxima de pessoas, e que são obrigados a respeitarem o direito de vizinhança, bem como Convenção e Regimento Interno do condomínio.

4. Garantia da Locação de Imóveis por Temporada;

Qual a melhor garantia para esse tipo de locação?

Por se tratar de um período curto é muito viável que seja a CAUÇÃO em dinheiro, que pode ser cobrado antecipado cumulado com as demais taxas como IPTU e Condomínio, conforme o que diz o Art. 49.

O LOCADOR poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

locação de imóveis por temporada

5. Contrate um Profissional na Locação de Imóveis por Temporada. 

Já conheci vários proprietários de imóveis que por desconhecimento da Lei do Inquilinato, ou por desprezarem o trabalho do Corretor de Imóveis que atua na área, acaba sofrendo as consequências por locar seu imóvel por conta própria, acreditando piamente que um aplicativo ou um modelo de contrato baixado pela internet  é suficiente para garantir segurança na sua transação imobiliária.

Porém saiba selecionar esses profissionais, por que não adianta nada espalhar seu imóvel a vários corretores sem conhece-lo, tendo um contato totalmente virtual acreditando que quantidade é sinônimo de qualidade, pois sabemos que não é!

Experimente dar exclusividade a um Administrador de Imóveis onde você já pesquisou sobre a idoneidade e credibilidade dentro do mercado, e perceba a diferença na prestação desse serviço e garanta uma locação mais segura!

Até a próxima!

As despesas extraordinárias de condomínio no contrato de aluguel.

Você é inquilino de uma locação e estar sendo surpreendido a pagar as despesas extraordinárias de condomínio?

Ou você é o proprietário de um imóvel locado e não sabe ao certo se as despesas extraordinárias de condomínio podem ser repassada para seu locatário?

Se essa é a sua dúvida continue comigo nesse post, pois irei esclarecer definitivamente sobre isso.

Vamos lá!

As despesas extraordinárias de condomínio e a Lei do Inquilinato

A Lei de Locações seu artigo 22 diz que é obrigação do LOCADOR:

“X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:”

Só por esse artigo da Lei já respondemos uma questão, é de total responsabilidade do LOCADOR o pagamento de taxa extra que referem-se as despesas extraordinárias de condomínio.

As despesas extraordinárias de condomínio, exemplos:

despesas extraordinárias de condomínio-2

No próprio artigo 22 da Lei n° 8.245/91 relaciona alguns exemplos de despesas extraordinárias de condomínio, porém ela não esgota as possibilidades, mas podemos compreender perfeitamente qual o direcionamento que se propõe para analisar em casos não citados.

A saber:

a) Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

Aqui há reformas, como substituição de piso do playground, construção de churrasqueira, piscina, quadra de esportes, aumento de carga de energia do prédio, impermeabilização do área comum, dentre outras.

b) Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

A reforma ou pintura da fachada, muros, inclusive as esquadrias externas, sempre irão agregar valor do imóvel seja na hora da venda como na locação, assim como instalação de nova iluminação, ou sensores de presença. 

c) Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

Habitabilidade nada mais é do que a qualidade, estado ou condição do que é habitável, portanto tudo que for necessário restaurar as características deverão ser cobradas via as despesas extraordinárias de condomínio.

Dito isso podermos mencionar, substituição de elementos hidráulicos devido a falta de fornecimento de água, o mesmo pode ocorrer com dutos de gás, e fiação elétrica, telhados, etc.


Posso destacar aqui questões relacionadas ao ELEVADOR do prédio, que muito tem gerado divergência, mas consultando inclusive jurisprudência, é tema pacífico, que, se houver reforma ou substituição de peças caberá ao LOCADOR, mas APENAS a manutenção é assumida pelo LOCATÁRIO.

Na maioria dos casos a obra, reforma envolve um vulto elevado de gastos, ou uma dimensão considerável.

d) Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

despesas extraordinárias de condomínio-3

Qualquer gasto relacionado a dispensa do funcionário ocorridas sempre ANTES da locação é paga pelo proprietário.

Mas, pode ocorrer do funcionário ser demitido durante o prazo de locação, e neste caso APENAS caberá ao inquilino o pagamento dessa despesas PROPORCIONALMENTE ao período que utilizou dos serviços desse empregado.

e) Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

Esse item fala de forma bem direta como podemos ver, portanto estão incluídas instalação de equipamentos como câmeras de segurança, portões eletrônicos, sensores, extintores (não a recarga), sprinklers, aquisição de esteira, aparelhos de musculação, interfones, dentre outros.

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

Nesse tópico o LOCADOR é responsável também pela compra de móveis, decorativos para área comum e consultoria caso for de arquitetos ou decoradores, o mesmo acontece na implementação ou troca de jardins, absorvendo inclusive a contratação especifica de jardineiros, paisagistas para essa finalidade. 

Por obvio o LOCATÁRIO via pagamento da taxa ordinária de condomínio irá assumir as despesas de manutenção.

g) constituição de fundo de reserva.

despesas extraordinárias de condomínio-1

Como sabemos o fundo de reserva é constituído para recorre-lo em momentos de urgência, ou a ocorrência de uma despesa elevada não planejada. Como saber se o rateio destinado a reposição dessa quantia constitui uma despesa ordinária ou extraordinária?

Será necessário averiguar por qual motivo foi necessário utilizar-se desse fundo, levando em consideração o que está sendo elencado aqui como despesas extraordinárias de condomínio.

Taxa extra nem sempre refere as despesas extraordinárias de condomínio, entende?

O que vai definir é para qual objetivo o recurso foi utilizado, por isso sempre participe das assembleias de condomínio, mesmo que você seja inquilino, eu até escrevi um artigo sobre isso que você pode ler aqui.

As despesas extraordinárias de condomínio, pontos finais

Observando o que foi exposto quanto a exemplificação do que é considerado despesas extraordinária de condomínio pela Lei do Inquilinato, podemos compreender quais as obrigações estão sob a responsabilidade do LOCATÁRIO.

O art. 23 descreve com detalhes o que são despesas ORDINÁRIAS, aquelas necessárias à administração, que você pode conferir em uma breve consulta.

Porém, eu já fiz um resumo para você pelo infográfico abaixo, e espero que essa demonstração facilite ainda mais a compreensão de tudo que expliquei por aqui.

despesas extraordinárias de condomínio