A Gestão do Contrato de Locação de Imóveis

Como se diz: “Rentabilidade Passada, não é Garantia de Rentabilidade Futura. ” Você conhece essa frase?

E a rentabilidade do contrato de locação do seu imóvel, você registra esse histórico?

Seja qual for a sua resposta tenha certeza que elaborei esse conteúdo especialmente para você, pois não haverá mais possibilidade de bons resultados na locação de imóveis se não houver uma administração eficiente do contrato de aluguel.

Como fazer isso?

Comece pela leitura desse post. Vamos juntos!

O mercado de locação imobiliária é vibrante no Brasil, um país de imenso déficit habitacional e imensa desigualdade, que veda a muitos o acesso à moradia digna, portanto nesse contexto não falta demanda, há apenas em dados momentos do ciclo imobiliário a explosão dessa demanda ou da oferta.

E como se diz: “Não Podemos Fugir da Lei Irrevogável da Procura x Oferta”.

Se o indivíduo conhece essa lei ou não, pouca diferença faz, pois o preço da sua locação dependerá desse cruzamento.

Portanto, se há uma matriz de preço a seguir maior importância se dá à administração do contrato de aluguel!

Você entende esse nexo causal?

O “mundo dá voltas”, as coisas mudam e as pessoas também, como diria o Filosofo Heráclito:

“Não Se pisa duas Vezes no Mesmo Rio! Pois, mesmo os fluxos das águas mudam e, junto com este, toda a paisagem”.

A partir de tal reflexão, me permito concluir que o ciclo locatício não pode ser o mesmo, já que a estrutura dos imóveis mudou e o padrão de exigência dos locatários também, então amigo(a), mais um ponto para destacar na importância da administração do contrato de locação.

Mas agora sejamos determinísticos..

Como fazer a gestão do contrato de locação?

Contrato de Locação de Imóveis

Vamos então destacar pontos mínimos abaixo:

  1. Se “O Contratado não sobrepõe ao Legislado” é preciso conhecer a Lei que regula as locações mesmo antes de celebrar a locação (Fase Pré-Contrato).
  1. Já que “O Contrato faz Lei entre as partes”, ressalvadas as exceções acima, é preciso oficializar o Contrato naquilo que chamamos de sua “Função Social” (O contrato em Si).
  1. A “Locação Passiva” foi há muito tempo sepultada, portanto se você aluga o seu imóvel e “Deixa Correr Solto” as surpresas prometem não serem boas já que a sorte costuma presentear aqueles que por ela trabalham. (Fase pós-contratual).

Se você acompanha o nosso canal, já sabe que damos subsídios aos nossos leitores em todas as etapas do contrato de locação para que façam de forma eficiente a sua administração, ou se é investidor e possui acima de quatro imóveis contrata uma administração profissional do seu patrimônio.

Mas vamos considerar que você é novo nos nossos canais e quer saber o mínimo necessário em cada etapa para que a administração do seu contrato de locação lhe permita bons resultados, então vamos pontuar essas questões.

Fase Pré-Contratual:

  • Tornar o imóvel funcional e apto para uso pleno pelo Locatário (Art. 22, I – Lei 8.245/91)
  • Definir o preço do aluguel e a as demais condições quanto ao seu pagamento (Arts. 17 e 18 – Lei 8.245/91)
  • Análise do Locatário (Que nós reputamos como “A Melhor Garantia para o seu Contrato de Locação”).

Fase Contratual:

  • Se desejar consulte a nossa assessoria imobiliária OnLine, ou adquira um dos nossos modelos na Nossa Loja.
  • O Locador não pode reaver o imóvel no prazo locado (Art. 4 – Lei 8.245/91).
  • Muito embora a Locação possa ser ajustada por qualquer Prazo (Art. 3 – LI) existe um “melhor prazo” com previsão Legal para Locação Residencial que é de 30 meses (Art. 46 – LI), e para Locação Comercial que é 24 meses para Aluguel Sem Proteção Prévia do Fundo Comercial (Inteligência dos Artigos 56 e 57 da LI) e 60 meses quando se paga Luvas no Contrato Inicial da atividade Comercial (Art. 51, II – LI).

Fase Pós-Contratual

  • Faça um Planilha para acompanhar as suas despesas e Receitas na Locação Imobiliária ( Dica: Daihane Cézar pode te Ajudar =] )
  • Faça visitas periódicas ao imóvel e aproveite esse momento para se relacionar melhor com o seu Locatário.
  • Execute ao longo do contrato o Poder das Notificações, nas distintas ocasiões contratuais próprias (Aqui, se desejara, conheça a nossa assessoria imobiliária).
  • O Mútuo Acordo, como remédio eficaz para múltiplas soluções no decurso da Relação Locatícia (Art. 9, I – LI).

Gestão Contratual de Locações Imobiliárias

Agora um ponto crucial para a administração do contrato de locação que são AS SUAS DÚVIDAS SOBRE O ASSUNTO!!

Sinceramente, eu falaria uma semana ou mais sobre o tema, mas o que importa de verdade é como você vai aplicar essa ferramenta em seu favor e, saiba que estamos aqui para ajudar, por isso nos siga no Telegram, temos um Grupo exclusivo Daihane Cézar & Tiago Maia – Consultores Imobiliários.

Até fiz uma AULA GRÁTIS detalhando mais sobre esse tema, que você pode conferir aqui:

Vamos elaborar, sempre, conteúdo exclusivo e aplicado às demandas locatícias, como essas impostas em tempo de pandemia trazidos ao Brasil pela COVID19, nos quais serão necessárias, mais do que em qualquer outro tempo, boas práticas de administração do contrato de locação, para que você maximize a rentabilidade do seu patrimônio, mas o faça dentro dos limites da Legalidade, cumprindo a Função Social do Contrato de Locação e mesmo da Propriedade.

Tenho ouvido a frase ecoar por todos os meios de comunicação, que “Estamos Juntos Mesmo que de Longe”, então faço minhas tais palavras, desejando que você e sua família estejam com Saúde e em Paz.

Vamos em frente com Força e Coragem pois “mar calmo não faz bom marinheiro”, então vamos aprender com o momento, e se houverem erros, existe tempo para superá-los, seja na administração do contrato de locação, seja em outra área da vida pessoal ou nos negócios.

Grande Abraço!

O covid-19 trará uma epidemia de conflitos locatícios? Saiba como resolver!

Inquilinos e proprietários estão entrando no desconhecido à medida que o coronavírus (COVID-19) começa a impactar significativamente seus empregos, suas empresas, e consequentemente o mercado imobiliário.

Portanto a negociação de aluguel, enquanto a renda dos inquilinos é fortemente afetada, será fundamental para a continuidade do vínculo locatício.

Como os inquilinos e proprietários devem abordar as negociações de aluguel?

Aqui estão alguns pontos-chave a serem considerados, mas antes deixa eu dizer uma frase:

“Um problema compartilhado é um problema pela metade”

Quando os inquilinos se aproximam dos proprietários, e vice e versa, podemos realmente encontrar um caminho assertivo, melhor ainda quando as partes forem instruídas por seu Administrador de Imóveis, e este seja um mediador que busque encontrar alternativas com coragem e sensatez, nunca descuidando dos limites legais para que então celebre acordos realmente eficazes.

Indicamos então que nesse período ocorra o pagamento do aluguel diferido, em vez de sem aluguel.

Portanto, o nosso Código Processual, vigente, indica em seu artigo 916, uma proposta de pagamento, em processos de execução, quando há o reconhecimento da dívida pela parte devedora e o consequente pagamento ao credor, que resumidamente deve receber um sinal de pagamento de 30% do montante, e o saldo, com possibilidade de parcelamento em até seis parcelas mensais.

Esse é um norte, para uma base negocial, sem dúvida.

Precisamos reconhecer que todos estão em uma situação muito difícil e a chave para isso é que os proprietários e inquilinos saiam unidos.

Seja Antifrágil conflitos locatícios!

conflitos locatícios

Daihane Cézar, Co-Fundadora deste Blog, como leitora assídua do escritor do N.N.Taleb, diz que ele cita em seu livro, Antifrágil: Coisas que se Beneficiam com o Caos, o conceito antifrágil, oposto de frágil, é algo que melhora quando se está diante de uma situação inesperada, ou seja, irá encarar os eventos adversos de frente e se aperfeiçoará diante deles.

Dessa forma, para poder crescer pessoal e profissionalmente, nós NÃO devemos evitar o caos.

Assim, adiar um problema não é uma boa ideia, a cada dia que passa ele se agiganta mais e mais, sabemos que será difícil, mas necessário!

Que tomemos uma injeção de ânimo, coragem, e profissionalismo, pois podemos assim sair ainda mais fortes, dessa vez, imunes e preparados para outros eventos extraordinários, lembrando que sempre contará com o nosso apoio através dos nossos conteúdos e canais de atendimento.

Para adentrar ao tema do mútuo acordo, como possível solução para eventual epidemia de conflitos, originados pelo covid19, quero trazer à memória um texto da Bíblia Sagrada que diz:

“Há tempo para todo o propósito debaixo do céu.” Eclesiastes 3:1b

A Mediação

Desde o ano de 2015, após ser atingido pelo encanto das múltiplas possibilidades de Soluções consensuais de Conflitos, trazidas pelo advento na inserção do NCPC (Lei 13.105/2015) no nosso ordenamento jurídico, uma delas literalmente expressa no Artigo 3°, §3°, que observa:

“A conciliação, a mediação e outros métodos de solução consensual de conflitos deverão ser estimulados por juízes, advogados, defensores públicos e membros do Ministério Público, inclusive no curso do processo judicial.”

Não bastasse, no mesmo ano, surge a Lei 13.140/2015, denominada de Marco Legal da Mediação (para os íntimos), que realmente nos levou a crer que era o momento de entrar em cena um novo modelo para a solução consensual de conflitos.

Pois muito bem, posso afirmar como estudioso do assunto e agente ativo no mercado imobiliário que a expectativa não foi confirmada na intensidade das possibilidades legais, e a razão é muito simples, a saber: entraves culturais!

No Brasil, a cultura do litígio, tem escola muito bem assentada, e os próprios operadores do direito já são direcionados a creditar ao estado, no decurso de um processo, a solução para um conflito que será encerrado a partir de uma sentença de mérito. Havendo vencedores e perdedores na lide.

Um pensamento justo, mas que nem sempre tem se tornado eficaz, já que não há garantia do cumprimento da sentença, pois no mínimo todos sabem que demora e só acontece após o decurso de um processo caro, financeira e emocionalmente, e que ainda por cima, para situações nas quais não se encerra o vínculo, fica mais latente a fissura na relação do que propriamente há um remédio eficaz para o conflito. resumidamente, essa é a realidade da Heterocomposição.

Do lado oposto, a autocomposição, apregoa que cabe às partes construírem soluções para os conflitos locatícios decorrentes das suas ações, e as supramencionadas Leis dão eficácia Legal, ao ACORDO, que traduz como resultado da manifestação das vontades dos envolvidos.

Passado esse breve resumo, desde 2017 proponho ser possível a consecução de acordos locatícios no decurso do contrato de locação, nas situações mais diversas, como as que ocorrerão a partir do advento da COVID-19.

Vamos a elas!

O Comum Acordo e os Conflitos Locatícios

Se a pandemia reduz a capacidade financeira do locatário, por perda de emprego, por exemplo, o artigo 18 da Lei do inquilinato (Lei 8.245/91) permite a pactuação, em comum acordo, de novo valor para o aluguel.

Então, a partir de um simples aditivo contratual, pode ser estabelecido um novo valor e uma nova vigência para tal condição, até que sejam restabelecidas as condições nas quais se possa ocorrer a normalidade, inicialmente proposta no contrato originário.

Mas vale lembrar ainda que o espectro de soluções da Lei de Locações é ainda muito mais amplo, já que o artigo 9, inciso I, assenta:

“A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo.”

Sim meus amigos, esse dispositivo legal nos traz a possibilidade de solução, para conflitos locatícios intrincados como os revelados pelo artigo 4°, que diz:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.”

Vale lembrar porém que tal acordo tem que ser executado sem vícios, observando as leis e sobretudo o bom senso, nunca perdendo de vista os princípios da boa fé, função social do contrato e  equilíbrio contratual, pois um acordo celebrado, sem a observância desses princípios, pode incorrer em nulidades, como por exemplo, a prescrita no artigo 59, §1°, I, da Lei de Locações que diz:

“ O descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento.”

Perceba aqui que o prazo mínimo para desocupação, previsto em Lei, é de seis meses, ao qual um acordo, para que seja legal TERÁ QUE OBSERVAR, já que no nosso ordenamento jurídico a Lei prevalece, mesmo que sobre a vontade das partes, portanto indicamos máxima diligência e nisso podemos ajudar em muito, basta nos contatar no Telegram e solicitar a sua participação ao nosso Fórum de Locações!

Por fim, cabe ressaltar os efeitos da Novel Lei da Liberdade Econômica, que alterou a relação do direito privado, assim assentado, no artigo 421, parágrafo único no nosso atual Código Civil:

“Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.”

O protagonismo das partes

Portanto, concluo por dizer que esse é o tempo mais adequado para buscar soluções consensuais nos conflitos locatícios nesses tempos turbulentos trazidos à baila pelos efeitos da covid-19, sendo que temos a oportunidade de não estabelecer dicotomia entre saúde e economia mas sim, por outro giro, trazer soluções equilibradas e lícitas que possam fomentar o cumprimento dos contratos e acordos, com a possibilidade inclusive de uma revigoração do vínculo desgastado, por hora, entre as partes, pois costumo dizer que quando surge o conflito e as partes demonstram resiliência para superá-lo há uma certeza O FORTALECIMENTO DA RELAÇÃO.

Você pode também complementar esse artigo, com o vídeo onde discorremos mais sobre o assunto:

Essa é a minha experiência e visão como profissional, aguardo por saber a sua nos comentários.

Força e coragem para que, com a Graça de Deus, possamos superar a crise do covid-19 e qualquer outra que porventura venha a surgir na jornada da vida.

Forte Abraço!!

Como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020

Chegou o momento da Declaração de Imposto de Renda, e dúvidas começam a surgir..

Como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020, considerando tanto o locador como o locatário?

Quem recebeu aluguel de imóvel no ano de 2019, independente do mês, tem a necessidade de declarar.

Isso porque ele é usado como fonte de renda e deve constar na sua declaração de forma correta.

Assim, você diminui os riscos de cair na malha fina ou mesmo pagar multas.

Já para quem é locatário, também precisa declarar, pois a Receita Federal pode, a qualquer momento, cruzar os dados entre quem paga e quem recebe o aluguel. 

Pagamento de aluguel é uma despesa e recebimento de aluguel é um rendimento.

Desta forma, ambos devem ser declarados no imposto de renda 2020. 

Como declarar recebimento de aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: LOCADOR

como-declarar-aluguel-de-imoveis-no-imposto-de-renda-2020

Se o aluguel recebido pelo locador está acima do limite de isenção, o mesmo deve fazer o recolhimento mensal do imposto de renda através do programa Carnê-leão da Receita Federal.

Assim, ao preencher a declaração de ajuste anual, basta importar os dados do Carnê-leão para o programa gerador da declaração.

Na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior, clique o botão Importar Dados do Carnê-Leão.

Caso os aluguéis recebidos de pessoas físicas durante o ano de 2019 tenham sido isentos do recolhimento de imposto, os mesmos deverão ser lançados diretamente na declaração anual, mês a mês.

Os aluguéis recebidos em 2019 devem ser informados na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior.

Mesmo que o aluguel recebido esteja abaixo do valor que obrigava a recolher o carnê-leão em 2019, o rendimento tributável recebido de aluguel deve ser informado na declaração do Imposto de Renda 2020. 

Informe o aluguel recebido na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior pelo titular na guia Outras Informações no campo Aluguéis

Se tiver recebido mais de um aluguel por mês, some e informe o total dos valores recebidos, mês a mês.

Basicamente o motivo para declarar o pagamento, é para que não tenha divergências que possam prejudicar o locatário e se livrar de uma multa de 20% sobre o valor não informado.

Isso mesmo, se você não declarar que recebeu e o locatário declarar que pagou a você, você paga multa. Então, atente-se!

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Carnê Leão

O carnê leão para quem não conhece é o recolhimento mensal do imposto de renda de pessoas físicas que recebem seus rendimentos através de outras pessoas físicas ou do exterior.

Esse é um método que aumenta a eficiência e o cruzamento de todas as informações, evitando que os contribuintes tenham as suas declarações retidas na malha fina, reduzindo também os casos de sonegação fiscal.

É preciso recolher o tributo até o último dia útil do mês seguinte ao do recolhimento do rendimento.

Para tanto, será necessário emitir no programa Carnê-Leão o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), com o código é 0190.

Se você não recolheu o imposto pelo Carnê-Leão ao longo do ano de 2019, você deve recalcular mês a mês o valor do imposto devido por meio do sistema Sicalc da Receita Federal.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Administradora de Imóveis

Se você tiver uma imobiliária ou um administrador de imóveis como intermediadora, o valor total pago a ela durante o ano todo deve ser incluído somente na Declaração de Ajuste Anual.

Basta ir no campo Pagamentos Efetuados e informar o valor pago, o nome e CNPJ da sua imobiliária, ou CPF do seu administrador.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Deduções

Segundo o Decreto 3.000/99, podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, as quantias relativas a:

  • impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
  • aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
  • despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e
  • despesas de condomínio.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Inquilino Pessoa Jurídica

Quando você, proprietário, aluga seu imóvel para pessoa jurídica a função pelo recolhimento não é sua, e sim do locatário.

Pelo instituto da substituição tributária, é o terceiro que a lei obriga a apurar o montante devido e cumprir a obrigação de pagamento do tributo “em lugar” do contribuinte.

Assim, você receberá o valor referente ao aluguel, já com imposto deduzido de acordo com a Tabela do IRRF vigente.

Assim, desde a ocorrência do fato gerador, a sujeição passiva recai sobre uma pessoa diferente daquela que possui relação pessoal e direta com a situação descrita em lei como fato gerador do tributo.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Caução

O valor dado em depósito de caução como garantia de aluguel, se realizado em dinheiro, deve ser declarado pelo locatário e pelo locador.

Geralmente este dinheiro ficará guardado em uma conta poupança em nome do locador.

O locador deverá declarar o caução de aluguel na ficha Dividas e Ônus Reais com o código 14 – Pessoas físicas.

No campo Discriminação deve-se informar que se tratar caução de aluguel informando o nome e CPF do locatário que realizou o caução, a data do contrato de locação e o prazo do contrato de locação.

Para declaração dos rendimentos de poupança, o contribuinte deve lançar na Rendimentos Isentos e Não Tributáveis no campo Outros, incluindo a descrição do rendimento ser proveniente do depósito caução.

O saldo do montante do caução já considerando o rendimento da poupança também deve ser atualizado na Dívidas e Ônus Reais.

O locatário deve declarar o depósito do caução na ficha Bens e Direitos com o código 99 – Outros bens e direitos informando o valor do depósito, o nome e CNPJ da imobiliária ou do locador, e demais condições do contrato.

Quando da devolução, promover a baixa do crédito pelo valor principal e, se o montante recebido for superior ao principal, o que ultrapassar, será rendimento tributável.

Como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: LOCATÁRIO

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Embora seja importante no orçamento familiar, o gasto com locação de um imóvel não permite descontar o imposto devido, logo os aluguéis pagos não são dedutíveis, deve simplesmente ser informado na ficha “Pagamentos Efetuados” (no código 70).

Nesse campo, o contribuinte deve informar apenas o nome e o CPF ou CNPJ do locador.

Caso haja uma imobiliária ou administrador de imóveis que atue como intermediadora do contrato de aluguel, os dados da empresa não devem ser incluídos.

Para facilitar o preenchimento da declaração, o inquilino pode solicitar à imobiliária, ou administrador de imóveis, quando houver, a relação das mensalidades pagas pelo aluguel do imóvel durante o ano passado.

Como declaro aluguel compartilhado?

Essa é uma situação muito comum de um tempo para cá, os gastos com moradia (principalmente nas grandes cidades) é uma despesa mais elevada, então dividir passa a ser uma válida opção.

Pois bem, quem faz a divisão das despesas do aluguel, deve declarar cada um a sua parte na aba de “Pagamentos Efetuados”, desde que o nome de ambos esteja como “locatário” no contrato. Bem como os valores pagos por cada um, também precisam estar especificados.

A conselheira do CFC (Conselho Federal de Contabilidade) Sandra Batista diz que a prática não tem sido seguida pelos locadores, o que pode levar a declaração dos contribuintes à malha fina.

Segundo ela, o Fisco “está identificando o contribuinte que recebe aluguel e não recolhe mensalmente”.

A Receita trabalha com duas possibilidades: a de erro ou de omissão.

O que ela costuma fazer é incluir o contribuinte na malha fina ao encontrar alguma divergência.

Por tanto, tenha atenção na hora de elaborar a sua declaração, e se ainda sentir que está com dúvida, não deixe de contratar um Contador para te auxiliar e garantir os preenchimentos adequados, de modo que você tenha a tranquilidade de não ter assumido nenhum risco, e por tanto isento de inconvenientes futuros.

Não se esqueça que o prazo para entrega após o COVID-19 foi prorrogado e encerra-se no dia 30 de junho, às 23h59, horário de Brasília.

Até a próxima!

Principais cuidados na locação de imóveis por temporada.

Vasculhando na internet sobre o assunto locação de imóveis por temporada pude perceber em artigos, notícias de sites do ramo imobiliário, informações errôneas, desencontradas e na maioria dos casos dadas por advogados e administradores.

O que pode prejudicar ao leitor leigo que busca orientação de algo que esteja acontecendo na sua locação, ou até mesmo se prevenir antes de locar.

Com a facilidade de acesso a informação dada pela internet, o conhecimento vem se tornando “superficial e vulgar” e proprietário de imóveis deve ter muito cuidado antes de absorver o que anda lendo por ai.

Principalmente quando se trata de uma transação imobiliária. Tenho que alertar também aos Modelos de Contratos Gratuitos que estão disponíveis “a um clique”, mas geralmente são básicos, e pode não resguardar os seus direitos e provocar prejuízos futuros.

Locação de Imóveis é uma transação que necessita de conhecimento especializado, e credibilidade no mercado, por isso antes de mais nada saiba quem está te orientando, pois por se tratar de locação de imóveis por temporada por exemplo.

Esse cuidado pode evitar grandes dores de cabeça. 

É nesse artigo que vou mencionar os principais cuidados que deve-se ter em uma locação de imóveis por temporada.

Locação de Imóveis por Temporada

Antes de mencionar os principais cuidados na locação de imóveis por temporada, vamos saber o que a Lei do Inquilinato nos diz:

Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

1. Prazo na Locação de Imóveis por Temporada;

Percebe-se que a grande diferença entre as demais modalidades de locação para o de temporada é o PRAZO! Conforme lemos acima esse prazo NÃO pode ser superior a 90 dias (detalhe que 90 dias é diferente de 3 meses, ok?) 

Existe prorrogação nesse tipo de contrato?

Para responder, vamos ver o que diz a Lei de Locações:

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o LOCATÁRIO permanecer no imóvel sem oposição do LOCADOR por mais de trinta dias, presumir – se – á prorrogada a locação por tempo indeterminado, (…)

Porém, caso isso ocorra é necessário que o LOCADOR tenha conhecimento do que diz o parágrafo único do mesmo art. 50:

Ocorrendo a prorrogação, o LOCADOR somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início (…)

Por isso é importante antes de encerrar o prazo dos 90 dias enviar uma notificação para o LOCATÁRIO caso não tenha interesse de prorrogar e acabar somente reavendo o imóvel após 30 meses.

locação de Imóveis por Temporada-02

2. Mobília e Utensílios na Locação de Imóveis por Temporada;

Normalmente para seu imóvel ter maior atratividade ao público que procura por locação de imóveis por temporada eles dão preferencia para opções que estão mobiliados ou até mesmo com utensílios (roupa de cama, talhes, pratos, etc), o que demanda maior cuidado e é justamente por isso que na Lei do Inquilinato no seu Art. 48 orienta:

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, OBRIGATORIAMENTE, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Indico portanto um inventário completo de todos os itens que irão fazer parte da locação, não esqueça de fazer um rico levantamento fotográfico datado e peça para o LOCATÁRIO rubricar todas essas fotos registradas, assim você garante eficiência na elucidação nas provas em uma eventual demanda jurídica.



3. Cadastro do Locatário e Hospedes na Locação de Imóveis por Temporada;

Saber quem você vai colocar dentro do seu imóvel é uma etapa importante e essencial para obter êxito na sua locação, portanto não deixe de realizar uma pesquisa cadastral do LOCATÁRIO que ficará responsável, verifique seu histórico junto aos órgãos de crédito, etc, e sempre realize o cadastro com dados pessoais de todas as pessoas que irão ter acesso ao imóvel, inclusive os seus veículos, caso houver.

É importante deixar explicito no contrato a capacidade máxima de pessoas, e que são obrigados a respeitarem o direito de vizinhança, bem como Convenção e Regimento Interno do condomínio.

4. Garantia da Locação de Imóveis por Temporada;

Qual a melhor garantia para esse tipo de locação?

Por se tratar de um período curto é muito viável que seja a CAUÇÃO em dinheiro, que pode ser cobrado antecipado cumulado com as demais taxas como IPTU e Condomínio, conforme o que diz o Art. 49.

O LOCADOR poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

locação de imóveis por temporada

5. Contrate um Profissional na Locação de Imóveis por Temporada. 

Já conheci vários proprietários de imóveis que por desconhecimento da Lei do Inquilinato, ou por desprezarem o trabalho do Corretor de Imóveis que atua na área, acaba sofrendo as consequências por locar seu imóvel por conta própria, acreditando piamente que um aplicativo ou um modelo de contrato baixado pela internet  é suficiente para garantir segurança na sua transação imobiliária.

Porém saiba selecionar esses profissionais, por que não adianta nada espalhar seu imóvel a vários corretores sem conhece-lo, tendo um contato totalmente virtual acreditando que quantidade é sinônimo de qualidade, pois sabemos que não é!

Experimente dar exclusividade a um Administrador de Imóveis onde você já pesquisou sobre a idoneidade e credibilidade dentro do mercado, e perceba a diferença na prestação desse serviço e garanta uma locação mais segura!

Até a próxima!

As despesas extraordinárias de condomínio no contrato de aluguel.

Você é inquilino de uma locação e estar sendo surpreendido a pagar as despesas extraordinárias de condomínio?

Ou você é o proprietário de um imóvel locado e não sabe ao certo se as despesas extraordinárias de condomínio podem ser repassada para seu locatário?

Se essa é a sua dúvida continue comigo nesse post, pois irei esclarecer definitivamente sobre isso.

Vamos lá!

As despesas extraordinárias de condomínio e a Lei do Inquilinato

A Lei de Locações seu artigo 22 diz que é obrigação do LOCADOR:

“X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:”

Só por esse artigo da Lei já respondemos uma questão, é de total responsabilidade do LOCADOR o pagamento de taxa extra que referem-se as despesas extraordinárias de condomínio.

As despesas extraordinárias de condomínio, exemplos:

despesas extraordinárias de condomínio-2

No próprio artigo 22 da Lei n° 8.245/91 relaciona alguns exemplos de despesas extraordinárias de condomínio, porém ela não esgota as possibilidades, mas podemos compreender perfeitamente qual o direcionamento que se propõe para analisar em casos não citados.

A saber:

a) Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

Aqui há reformas, como substituição de piso do playground, construção de churrasqueira, piscina, quadra de esportes, aumento de carga de energia do prédio, impermeabilização do área comum, dentre outras.

b) Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

A reforma ou pintura da fachada, muros, inclusive as esquadrias externas, sempre irão agregar valor do imóvel seja na hora da venda como na locação, assim como instalação de nova iluminação, ou sensores de presença. 

c) Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

Habitabilidade nada mais é do que a qualidade, estado ou condição do que é habitável, portanto tudo que for necessário restaurar as características deverão ser cobradas via as despesas extraordinárias de condomínio.

Dito isso podermos mencionar, substituição de elementos hidráulicos devido a falta de fornecimento de água, o mesmo pode ocorrer com dutos de gás, e fiação elétrica, telhados, etc.


Posso destacar aqui questões relacionadas ao ELEVADOR do prédio, que muito tem gerado divergência, mas consultando inclusive jurisprudência, é tema pacífico, que, se houver reforma ou substituição de peças caberá ao LOCADOR, mas APENAS a manutenção é assumida pelo LOCATÁRIO.

Na maioria dos casos a obra, reforma envolve um vulto elevado de gastos, ou uma dimensão considerável.

d) Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

despesas extraordinárias de condomínio-3

Qualquer gasto relacionado a dispensa do funcionário ocorridas sempre ANTES da locação é paga pelo proprietário.

Mas, pode ocorrer do funcionário ser demitido durante o prazo de locação, e neste caso APENAS caberá ao inquilino o pagamento dessa despesas PROPORCIONALMENTE ao período que utilizou dos serviços desse empregado.

e) Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

Esse item fala de forma bem direta como podemos ver, portanto estão incluídas instalação de equipamentos como câmeras de segurança, portões eletrônicos, sensores, extintores (não a recarga), sprinklers, aquisição de esteira, aparelhos de musculação, interfones, dentre outros.

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

Nesse tópico o LOCADOR é responsável também pela compra de móveis, decorativos para área comum e consultoria caso for de arquitetos ou decoradores, o mesmo acontece na implementação ou troca de jardins, absorvendo inclusive a contratação especifica de jardineiros, paisagistas para essa finalidade. 

Por obvio o LOCATÁRIO via pagamento da taxa ordinária de condomínio irá assumir as despesas de manutenção.

g) constituição de fundo de reserva.

despesas extraordinárias de condomínio-1

Como sabemos o fundo de reserva é constituído para recorre-lo em momentos de urgência, ou a ocorrência de uma despesa elevada não planejada. Como saber se o rateio destinado a reposição dessa quantia constitui uma despesa ordinária ou extraordinária?

Será necessário averiguar por qual motivo foi necessário utilizar-se desse fundo, levando em consideração o que está sendo elencado aqui como despesas extraordinárias de condomínio.

Taxa extra nem sempre refere as despesas extraordinárias de condomínio, entende?

O que vai definir é para qual objetivo o recurso foi utilizado, por isso sempre participe das assembleias de condomínio, mesmo que você seja inquilino, eu até escrevi um artigo sobre isso que você pode ler aqui.

As despesas extraordinárias de condomínio, pontos finais

Observando o que foi exposto quanto a exemplificação do que é considerado despesas extraordinária de condomínio pela Lei do Inquilinato, podemos compreender quais as obrigações estão sob a responsabilidade do LOCATÁRIO.

O art. 23 descreve com detalhes o que são despesas ORDINÁRIAS, aquelas necessárias à administração, que você pode conferir em uma breve consulta.

Porém, eu já fiz um resumo para você pelo infográfico abaixo, e espero que essa demonstração facilite ainda mais a compreensão de tudo que expliquei por aqui.

despesas extraordinárias de condomínio

Ação de despejo por denúncia vazia.

Meu querido Leitor, hoje trataremos desse tão importante tema na nossa Lei de Locações Vigente, a saber a Ação de Despejo por Denúncia Vazia.

Da minha experiência prática tiro de imediato dois aprendizados:

O primeiro é que o termo “ação de despejo” inibe assusta muitos proprietários de imóveis por causa do segundo aprendizado que é o temor excessivo pela demora do Judiciário.

Então fique comigo e vamos juntos compartilhar de muito conteúdo de valor sobre este tão importante assunto.

Ação de despejo por denúncia vazia no Contrato de Locação Residencial:

A Lei do Inquilinato, logo no seu Artigo 5 decreta:

Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Essa regra já impõe ao LOCADOR uma responsabilidade tremenda quanto à definição do prazo pelo qual pretende fazer inicialmente a locação, já que não poderá reaver o imóvel no decurso da locação, como decreta a Lei do Inquilinato em seu Artigo 4.

Com isso já indico a meu post anterior Contrato de Locação Residencial Passo-a-Passo para leitura obrigatória aos que não desejam futuramente ter problemas ao precisarem reaver o imóvel locado via propositura de Ação de despejo por Denúncia Vazia.

Ok?

Porém cabe ressaltar, que na vigência do prazo pactuado o LOCADOR não pode reaver o imóvel mas o LOCATÁRIO poderá devolvê-lo sob pagamento de multa, sobre a qual já escrevemos anteriormente aqui neste blog.

Tendo já dito sobre a importância da definição do prazo no contrato de locação residencial, tenho que falar agora quando cabe a Ação de Despejo por Denúncia Vazia não é?

Vamos então direto ao ponto, pois a Lei do Inquilinato define em seu Artigo 46, § 2°:

Ocorrendo a prorrogação, o LOCADOR poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Esse direito por tanto caberá ao LOCADOR que pactuar a Locação Residencial por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses (Lei 8.245, Artigo 46)

Basta para isso Propor a Ação de Despejo por Denúncia Vazia ou Imotivada (sem motivo específico) que tanto se ouve falar mas poucos sabem de fato explicar o que significa.

Ação de despejo por denúncia vazia, e a solução de conflitos:

Sou um entusiasta de que a relação LOCADOR x LOCATÁRIO deve transcorrer da forma mais transparente e amigável possível em busca de resolver todos os eventuais conflitos locativos de forma amigável extrajudicialmente.

Mas como profissional atuante há mais de 10 anos no mercado imobiliário vivenciei casos suficientes para nunca abrir mão do Direito Preventivo, gerando antecipadamente todos os registros cabíveis do decurso da locação, para o caso de precisar recorrer ao Judiciário.

Estar com a Ação totalmente bem instruída e fartamente lastreada de forma irrefutável, para isso o conhecimento da Lei e a experiência profissional são de fato fundamentais.

Eu não nego que os prazos do nosso Judiciário são deveras alargados, mas que as ações que a ele chegam são mal instruídas, isso também é um fato, portanto com a Ação de Despejo por Denúncia Vazia não poderia ser diferente.

Ação de despejo por denúncia vazia

Ação de despejo por denúncia vazia no Contrato de Locação Comercial:

Algo pouco discutido é a possibilidade da propositura da Ação por Denúncia Vazia também em Locações Não Residenciais. 

A Lei do Inquilinato em sua Seção III, exclusivamente dedicada a Legislar sobre Locações Não-Residenciais, no Artigo 57, profere que:

Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Para isso, não diferente do que já foi visto para as locações residenciais, a definição do prazo a ser pactuado inicialmente é fundamental e indico a leitura do meu post anterior que versa sobre o Contrato de Locação Comercial Passo-a-Passo para que você aprenda a resguardar todos os seus direitos ou mesmo dos seus clientes, ok?

Portanto, para locações não residenciais definidas por escrito com prazo inferior a 36 meses, o LOCADOR poderá reaver o imóvel a partir de propositura de Ação de despejo por Denúncia Vazia, nos termos do já mencionado Artigo 57 da Lei de Locações, pois o LOCATÁRIO ainda não terá adquirido as condições necessárias para a ação renovatória detalhada no Artigo 51 da mesma Lei, tema sobre o qual faremos post específico brevemente.

Ação de despejo por denúncia vazia na locação por temporada:

Não poderá ficar de fora as locações por temporada, que a Lei do Inquilinato em seu Artigo 48, delimita seu prazo ao máximo de 90 dias.

Findo esse prazo o LOCADOR ou pessoa por este designada deverá propor Ação de Despejo por Denúncia Vazia, no prazo de 30 dias, sob pena de prorrogação do contrato por tempo indeterminado se assim não agir (Lei do Inquilinato Artigo 50).

Cabe ainda salientar que no decurso de tal prorrogação só poderá ser proposta Ação de Despejo por Denúncia Vazia após o lapso temporal de trinta meses, como rege a Lei do Inquilinato no Artigo 50, Parágrafo único.

Como Administrador de Imóveis afirmo que o conhecimento da Lei do Inquilinato, em consonância com a pactuação de um bom contrato de locação, associado a uma relação semeada com contornos de bom senso e cordialidade na medida do possível com o inquilino, tornarão o seu aluguel um bom negócio, que lhe renderá justo retorno, enquanto você não decide pela alienação do bem.

Acredite, agindo dentro dessas premissas nem a desonestidade de terceiros ou muito menos a morosidade do Judiciário impedirão que você lucre com o seu investimento imobiliário.

[CASE] Como alugar um imóvel fechado há mais de 1 ano em apenas 30 dias!

Nesse post vou narrar em detalhes como alugar um imóvel que estava fechado há mais de um ano tentando ser locado pelo próprio proprietário, e depois de várias tentativas frustadas decidiu procurar um profissional que pudesse ajudá-lo.

Então, se você é proprietário de imóvel e está passando por uma situação similar, e quer entender os possíveis motivos, esse artigo irá esclarecer e assim você poderá identificar as melhores alternativas. 

Mas, se você é administrador de imóveis e quer entender qual o verdadeiro diagnóstico do imóvel do seu cliente para melhor orienta-lo, também seja bem vindo!

Como alugar um imóvel fechado, visão inicial do proprietário

Meu primeiro contato foi telefônico, onde informou que soube do meu trabalho como Administradora de Imóveis e gostaria de colocar seu imóvel para alugar, apenas disse onde era a localidade, como ter acesso as chaves, e que necessitariam de poucos reparos, mas com uma diária de um “prático” – mas conhecido como “faz tudo” estaria solucionado.

Agendamos uma visita para nos conhecer pessoalmente, batemos um papo sobre o mercado, e providenciamos as documentações iniciais, como qualquer processo locatício.

Assim tive acesso ao imóvel e fui conhecer para realizar a minha vistoria, veja que sempre é bom registrar como o Profissional Corretor de Imóveis está recebendo o imóvel para administra-lo!

No dia da visita..

Como alugar um imóvel

Isso mesmo, essa foi a minha cara quando entrei no imóvel.

 Na expectativa de tratar de um imóvel de ótima localização, tipologia atrativa, o imóvel estava sujo, armários sem portas, porta blindex fora do lugar, pintura mal feita, tomadas e spot com fios aparentes, pisos e azulejos obsoletos, ou seja, nada do que foi informado pelo o proprietário condizia com a realidade.

Percebo que essa postura é frequente dos proprietários de imóveis, ainda apostam que seus imóveis podem gerar renda sem nenhuma manutenção, o problema também é que nós Corretores de Imóveis ao invés de realizar um trabalho de consultoria, apenas pegamos o imóvel “de qualquer jeito” e anunciamos ao mercado na esperança de que os inquilinos fechem a locação.

Como alugar um imóvel fechado, diagnostico de mercado

Meu próximo passo foi realizar um relatório de visita com diagnostico de mercado, onde relatei o estado do imóvel inclusive com levantamento fotográfico, mencionando os reparos necessários, o que costumo chamar de benfeitorias de adequação, para deixar o imóvel atrativo perante imóveis assemelhados, e por ultimo identifiquei que o apartamento já estava sendo anunciado por diversos Corretores e Imobiliárias, nesse ponto relatei a importância da exclusividade.  

Fico imaginando como o proprietário reagiu ao ler meu relatório, e do que precisaria ser feito para eu trabalhasse na locação do seu imóvel..

Como alugar um imóvel

Antes de trabalhar com um imóvel para locação sempre verifico as condições do mesmo quanto as instalações elétricas, hidráulicas, fechamento de portas e janelas, cupins em armários, etc, é fundamental se precaver antes da locação, do que está com o inquilino morando e ter diversas chamadas.

Portanto, se eu como Corretora de Imóveis não aprovar o imóvel quanto a funcionalidade, habitabilidade e atratividade, eu simplesmente recuso esse serviço, tenho experiência de quase 10 anos, e essas prevenções devem ser adotadas para uma boa gestão e atingir êxito durante toda a locação.

Depois de algumas ligações, fizemos alguns ajustes quanto aos reparos necessários, já que ele o proprietário, não estava preparado para assumir um gasto extra e tinha muito tempo com o imóvel fechado apenas consolidando prejuízo com pagamento de condomínio e IPTU mês após mês. 

Como alugar um imóvel fechado, os reparos

Como já tenho um tempo administrando imóveis você acaba tendo contatos de fornecedores e prestadores de serviços, como pintores, encanadores, eletricista, etc, o que pode facilitar para o proprietário e agilizar a execução do que é necessário ser feito, porém nunca assumo os serviços, já que são desenvolvidos por terceiros, a menos que o LOCADOR tenha interesse de contratar uma empresa especializada, o que é o mais indicado.

Com o tempo você também ganha experiência e sabe muito bem do que precisa ser reparado ou trocado, até as nomenclaturas corretas para compra dos materiais, exemplo:

registro de gaveta e de pressão, válvula de descarga hydra, sifão de copo e sanfonada, tinta látex, acrílica e toque de seda, etc..

Feito os ajustes, como a revisão elétrica e hidráulica, pintura nova, descupinização, aplicação de verniz, lubrificação de portas e janelas, e uma limpeza fina.

Nesse caso até orientei a troca de pisos do banheiro e cozinha, que são os cômodos com mais “peso” quando se trata de imóvel antigo, porém por condições financeiras, ele acabou deixando para próxima etapa.

De qualquer forma já foi possível deixar o imóvel com relevância no mercado, utilizando APENAS 2 alugueis, nesse caso no valor de R$ 2.500,00.

É necessário uma sensibilidade do Administrador de Imóveis em saber quais pontos são as prioridades para garantir valorização e aumentar a velocidade de fechamento do negócio.

Veja como ficou:

Como alugar um imóvel fechado, avaliação do preço

Outro ponto crucial é a avaliação do preço da locação, o proprietário normalmente quer o máximo valor, sem levar em consideração a idade do imóvel, a conservação do imóvel, bem como do condomínio, armários, posição do sol, central de gás, e outros fatores que influenciam sob maneira na composição do preço final.

Percebo que boa parte dos proprietários de imóveis tem a mentalidade de obtenção do melhor retorno a custo zero, como se seu bem não fosse passível de vida útil limitada, vendo o imóvel apenas com uma fonte inesgotável de renda que não precisa ser cuidada.

A melhor forma é ter a percepção de mercado, entender como o mercado está se comportando no momento e como os pretendentes a aquela locação estão procurando pela moradia.

Depois da minha análise mercadológica e após as benfeitorias de adequação finalizadas, ainda ajustei o preço da locação pretendida inicialmente pelo o proprietário do imóvel em 18% a menor.

Valor do Condomínio

Outro aspecto que não poderia deixar de mencionar e dificulta em saber como alugar um imóvel fechado é o valor atual das cotas condominiais, não raros serem maiores até mesmo do valor do aluguel, pelo menos por aqui na minha cidade em Salvador/BA.

Essa constatação de valores de cotas aumentando sem o prédio ou condomínio oferecer atrativos ou equipamentos de infraestrutura está influenciando na decisão do LOCATÁRIO.

Então, é importante o profissional identificar quanto a cota condominial impacta sobre aluguel, a soma de todos os encargos da locação, já que no final das contas é essa importância que o inquilino vai querer saber para tomar a sua decisão.

Como alugar um imóvel fechado, e a proposta

Depois de algumas visitas dos pretendentes a locação, uma família ficou interessada em fechar e identifiquei que pelo fato do antigo LOCADOR querer vender seu imóvel, eles tiveram que desocupar, o que possibilitou por exemplo como forma de comprovar a idoneidade dos responsáveis a locação um contato direto ao antigo proprietário, inclusive com acesso ao contrato, o que agilizou a minha análise.

Pelo fato das custas com a mudança, e esse acesso imediato ao anterior locador, já com uma entrevista realizada aos pretendentes, foi possível efetuar o Contrato de Locação sem garantia, com o pagamento do primeiro aluguel de imediato.

Veja que outro entrave que aumenta a vacância da locação, é o discurso do proprietário que diz “só alugo por seguro fiança”, não somos contra ao seguro fiança, muito pelo contrário, é um ótima opção..

A questão é entender plenamente como ela funciona, e ser flexível em aceitar outras garantias, sempre com uma análise prudente logicamente.

Como alugar um imóvel fechado, minhas considerações finais

O que foi compartilhado aqui é fruto de experiência, e nossa metodologia se comprova pelos cases que temos com os nossos clientes, podemos não ter estatísticas, mas o teste é fácil de fazer!

Pegue qualquer apartamento que está fechado há meses e invista nele o valor correspondente a dois ou três alugueis nessas benfeitorias de adequação que mencionamos acima.

Como pintura, limpeza, reavivamento, uma cor que valorize um ambiente, de forma que você deixe resplandecente, cheiroso, com tudo em pleno funcionamento, e você comprovará que em pouco tempo estará alugado, e muito bem alugado, ainda que o mercado esteja em crise!

Para completar deixo abaixo um infográfico com um pequemo resumo de tudo que disse aqui para você memorizar:

Como alugar um imóvel fechado há mais de 1 ano em apenas 30 dias!

E você?

O que falta para alugar o imóvel em até 30 dias?

Coloque nos comentários abaixo!

Os 4 cavaleiros da rentabilidade na locação de imóveis.

Antes de iniciar propriamente o artigo, creio que é necessário explicar um pouco o título!

Para quem não sabe, a figura dos 4 cavaleiros é narrado na Bíblia no livro do Apocalipse.

Retrata uma visão profética do Apóstolo João sobre o final dos tempos.

Onde cada cavaleiro significa a peste, guerra, fome e morte, onde cada uma dessas coisas deverão acontecer como sinais do FIM, para quem assim acredita.

E foi fazendo essa correlação, que identifiquei os “4 cavaleiros” que irão destruir a rentabilidade da sua locação, se você não estiver preparado para enfrenta-los!

Nesse espírito, coloquei a pouco tempo em minha rede social a seguinte mensagem:

Até o final desse artigo você vai entender o porque do desafio com os proprietários de imóveis.

Entendendo o conceito de ROI

Sabemos que a análise inteligente das finanças por trás das aquisições de imóveis para investimento é crucial para o ter sucesso.

O ROI é uma sigla abreviada do termo em inglês, Return On Investment, que significa, retorno do investimento.

Portanto é uma métrica usada por profissionais do setor imobiliário para estimar o desempenho de uma propriedade de investimento.

Em suma, o ROI do seu imóvel revelará a rentabilidade da sua propriedade.

Ou seja, a quantia de lucro que você recebe do seu imóvel para investimento durante um período de tempo, calculado na forma de uma porcentagem.

Esse percentual pode ser positivo, indicando que você está lucrando ou pode ser negativo , o que significa que você está realmente perdendo dinheiro, logicamente que ninguém deseja esse segundo resultado.

O investimento imobiliário

rentabilidade na locação de imóveis investimento

Nós sabemos que a melhor maneira de ganhar dinheiro com investimentos imobiliários é comprar uma propriedade por um ótimo preço e vender mais tarde no futuro por mais do que você pagou inicialmente. 

“Se você quer ganhar dinheiro, muito dinheiro, deve fazer o que ninguém mais está fazendo. Compre quando todo mundo estiver vendendo e mantenha até que todo mundo esteja comprando. Este não é apenas um slogan cativante. É a própria essência do investimento bem-sucedido.” – J. Paul Getty

Descobrir o preço certo para seus imóveis de investimentos exige que você determine quanto lucro deseja obter ao vendê-las. 

Como saber disso? 

A resposta é calcular a taxa de retorno da propriedade para investimento (ROI).

A fórmula básica para calcular o ROI é:

ROI = (valor do aluguel – despesas) / valor do imóvel

A aplicabilidade da formula ficará para outro artigo, pois aqui tomaria muito tempo.

Porém é necessário indicar que a taxa de rentabilidade não leva em consideração o possível ganho de capital (aumento de valor) que pode ser realizado no caso de revenda do imóvel, e que a utilização do ROI é um dos parâmetros para a sua tomada de decisão.

Meu objetivo aqui é demonstrar que existem fatores que podem usurpar essa rentabilidade na locação de imóveis, e que poucos dão atenção.

Os 4 cavaleiros da rentabilidade na locação de imóveis

1. Inadimplência

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Já escrevi nesse Blog vários posts sobre inadimplência, mas ele ainda é um bicho papão que assusta muita gente!

Existem processos locatícios que adotados corretamente reduzem drasticamente a incidência de inadimplência em suas locações, a começar pela análise profissional do locatário.

Nós sabemos que o contrato de locação é uma forma de “concessão de crédito” pois é um negócio que também está exposto ao risco de inadimplência.

Ou seja, sempre vai existir a possibilidade de ter prejuízos decorrentes do não-pagamento do aluguel e seus encargos por parte do inquilino.

É necessário compreender que a PRESSA, é o MAIOR caminho, e posso dizer também, o mais DOLOROSO, esse foi meu erro quando aluguei pela primeira vez, e quase me fez desistir de continuar na área.

Que tal trocar a utopia da inadimplência zero, por um trabalho consistente que permita taxa inferior a 5% de inadimplentes? Tiago Maia

Esse é o segredo: Trabalho Consistente!

É não ficar sem agir um dia sequer quando seu locatário deixa de pagar aluguel, é notifica-lo corretamente.

Desenvolvi o Funil Ideal de Cobrança Extrajudicial, fruto de anos de prática, que pode te ajudar a montar seu processo de cobrança por falta de pagamento.

É ter inteligência emocional para enfrentar o “desespero” do locador, caso quem está me lendo for o administrador, ou o “medo” do inquilino em não responder suas chamadas.

Tipos de Inquilinos Inadimplentes

Digo que existem três tipos de inquilinos inadimplentes que podem corroer sua rentabilidade na locação de imóveis, são eles:

Devedor Crônico: é o tipo de locatário que sempre atrasa, mas acaba pagando, é visível que na maioria dos casos é fruto de má gestão de suas contas pessoais.

Mau Pagador Ocasional: é o tipo de locatário que deixa de pagar ocasionalmente devido a situações adversas em sua vida, mas é notório identificar que tem disposição e intenção de pagar.

Mau Pagador: é o tipo de locatário que devemos fugir léguas, pois esse simplesmente não está nem ai, sempre está se esquivando, criando inúmeras desculpas, e se recusa a pagar multa e juros.

Métodos para Reduzir a Inadimplência

Existem formas de reduzir drasticamente a incidência da inadimplência, e vou mencionar aqui alguns pontos:

  • Utilizar métodos preventivos;
  • Ter uma comunicação clara;
  • Efetuar uma análise profissional do candidato;
  • Assinar um contrato equilibrado;
  • Entregar termo de boas vindas com resumo de direitos e deveres do inquilino;
  • Adotar cobrança do aluguel via boleto;
  • Realizar notificações adequadas e no tempo hábil;
  • Está aberto e saber desenvolver acordos.

Quando você introduz essa forma de trabalho, não há o que temer a inadimplência, ela sempre existirá, uma taxa excelente é de até 2% da sua carteira, mas consideramos aceitável até 5%.

O problema é deixa-la fora de controle, consolidando prejuízos cada vez maiores, impactando diretamente seu fluxo de caixa, e acabar transformando em um pesadelo.

Ou você encara o mal pela raiz, ou ele se tornará um gigante a ser derrotado, como vejo frequentemente o proprietário deixar que a inadimplência chegue a um ponto insuportável, como mais de 12 meses de atraso.

Com essa atitude ele literalmente sepultou a rentabilidade da locação de imóveis. Portanto, encare o combate a inadimplência como assunto sério, e obterá um aluguel mais rentável.

2. Vacância

rentabilidade na locação de imóveis vacância

Quando você tem um imóvel alugado, custa-lhe dinheiro todos os dias em que fica vazio, correto?

E a taxa de vacância, ou também conhecida como taxa de desocupação, é uma métrica importante para avaliar seu investimento imobiliário.

Insistentemente batemos na tecla que você deve se dedicar na avaliação do pretendente a locação.

Esse ponto já isoladamente poderá aumentar suas chances de obter bons locatários, responsáveis por suas obrigações, mantendo a conservação como se fosse seu, e adimplentes com seus pagamentos.

Para tanto, além das usuais obrigações que a Lei do Inquilinato determina para a figura do locador, ter um sólido relacionamento contínuo com o inquilino é preponderante também para a redução de turnovers (rotatividade).

Sempre digo: Pense nos seus inquilinos como clientes comerciais!

Trate seus clientes (locatários) com o melhor serviço e eles desejarão ajudá-lo a encontrar novos locatários na hora de devolver seu imóvel.

Entenda que a LOCAÇÃO DE IMÓVEIS é um negócio de relacionamento.

Quanto mais você conseguir que os inquilinos se sintam bem pagando aluguel, ou seja, como se estivessem em sua casa – que de fato estão, mais dinheiro ganhará e menos problemas ocorrerá.

Conhecendo os números

Quando mostro os números e o que eles representam, os locadores ficam sem argumento lógico.

Perceba que um mês com o imóvel vazio reduzirá sua renda anual em 8,4%. Dois meses reduzirão sua renda anual em 17%. A cada semana chega a quase 2% !!!

Como não levar a vacância a sério??

Mas, o que fazer para proporcionar melhores resultados, e aumentar a assertividade na locação de imóveis?

Vamos a algumas dicas:

Avaliação do preço do aluguel: Entenda que é muito melhor ter um inquilino bom, que pague pontualmente o aluguel, pelo valor um pouco menor, do que um locatário que não seja confiável e pague o aluguel total pelo preço de mercado.

Pouca ou má publicidade do imóvel: A apresentação do imóvel e a sua primeira impressão é fator determinante, ter um capricho no anúncio sem dúvida o tornará diferencial no meio de tantos.

A outra dica, na verdade, seria o próximo cavaleiro da rentabilidade da locação de imóveis.

3. Manutenção

manutencao-rentabilidade-na-locacao-de-imoveis

Uma das maiores responsabilidades do proprietário é a manutenção do imóvel.

Vejamos o que diz a Lei do Inquilinato, no art. 22, e seus alguns incisos:

O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

Então, para cumprir os itens que a Lei impõe ao locador, deixo abaixo outros 2 posts que escrevi com dicas incríveis para você deixar seu imóvel adequado antes de coloca-lo no mercado:

  1. 10 reparos obrigatórios para você manter seu aluguel livre de problemas;
  2. Boa manutenção: um imã para manter inquilinos.

Proprietário “Faz Tudo”

Já conheci diversos proprietários que metiam a mão na massa para reparar seu imóvel, mas convenhamos o resultado não era nada legal..

Acabava alugando o imóvel em um estado “meia-boca”, mas no final da locação queria que o locatário entregasse em estado de novo, o que certamente ocasionava conflitos.

O dinheiro que você pode economizar fazendo isso sozinho é frequentemente uma perda e gera maior atraso.

O mesmo você pode dizer sobre o custo da contratação de um administrador de imóveis.

Às vezes, o locador enxerga como uma mera conveniência, na verdade, nossa mente está acostumada a identificar exclusivamente os resultados imediatos, mas o custo de contratar um profissional só vai fazer mais sentido financeiro a longo prazo.

Taxa de Manutenção

Você já ouviu falar em estimar uma quantia de dinheiro para utilizar na manutenção do imóvel de aluguel?

Pois bem, assim como um Condomínio instituí o Fundo de Reserva para quando houver a necessidade de reformas, e manutenções, os condôminos não precisem aprovar uma taxa extra de emergência, que pega todo mundo desprevenido, e achando caro, não é?

O mesmo principio deve ser utilizado para aumentar a rentabilidade na locação de imóveis!

Mas, como calcular?

Não existe uma fórmula pronta, pois depende do índice de funcionalidade e obsolescência e do perfil de cada imóvel (popular, alto padrão, casa, apartamento, temporada ou não, etc).

Uma referência seria o valor anual de 1% do valor do imóvel, o que seria aproximadamente 0,085% ao mês, a ser descontado de cada aluguel.

Esse valor pode ser destinado a uma conta de investimento, dando a oportunidade de você rentabiliza-lo enquanto não a utiliza.

Está mais que comprovado: Os inquilinos não são muito motivados a cuidar de um imóvel, se você também não estiver fazendo isso!

E ainda digo mais, uma das principais causas citadas pelos inquilinos que saem de um imóvel alugado quando o contrato termina, é o resultado de ruins experiências de má manutenção.

Invista em manutenção, o dinheiro gasto hoje terá um valor muito maior no futuro!

4. Ação Judicial

Infelizmente no Brasil temos o mal costume de resolver tudo pela esfera judicial.

Existem cerca de 80 milhões de processos que tramitam atualmente no Judiciário brasileiro, segundo o relatório Justiça em Números de 2018.

Para mim algo surreal!

Eu diria que 99% das questões relacionadas ao vínculo locatício poderiam serem resolvidas extrajudicialmente, mas existe uma barreira cultural a ser desafiada.

O primeiro passo já foi dado, desde a entrada em vigor do NCPC, sabíamos que os conflitos locatícios poderiam ser resolvidos mais adequadamente por Mediação e Arbitragem.

Mais uma excelente alternativa para aumentar a rentabilidade na locação de imóveis, já que reduz drasticamente as despesas.

Já compartilhei aqui sobre minha experiência e as duras lições que aprendi com a ação de despejo, e uma delas é a quantidade de dinheiro e tempo que você perde com a entrada de ação judicial principalmente se você não segue alguns pré-requisitos formais.

Aumente a Rentabilidade na Locação de Imóveis

Vimos os 4 “cavaleiros” – fatores, que podem aniquilar a rentabilidade na locação de imóveis.

Mas, na história da Administração de Imóveis, você não precisa ser o Messias para poder salvar seu aluguel, com conhecimento, e adotando as melhores práticas, seu final será bem sucedido!

Lembre-se, que erros e problemas sempre irão acontecer, o importante é a sua postura quando eles baterem a sua porta.

Bem-aventurados os administradores que guardam esses ensinamentos, para que tenham direito a melhores resultados, e possam conduzir a uma locação mais segura e rentável.

E você, que desafio tem enfrentado na sua locação?

Compartilhe conosco logo abaixo nos comentários.

Administrar imóvel por conta própria, decida se isso é para você!

Você é proprietário e estar pensando em administrar imóvel por conta própria, o que te leva a tomar essa decisão?

Será que a primeira coisa que analisa é o fato que irá “economizar” em honorários do Profissional Corretor de Imóveis ou Imobiliária?

A intenção desse post não é defender em causa própria mas, comprovar que Administrar qualquer imóvel requer conhecimento, tempo, esforço, habilidades com pessoas, e tantos outros fatores que compõe a equação de uma locação bem sucedida.

Continue lendo esse artigo você LOCADOR, e irei demonstrar que a sua “economia” pode se tornar um mal negócio!

O que faz um Administrador de Imóveis?

Muito além de achar inquilino e cobrar alugueis, um verdadeiro administrador possui um processo de rotina, conhece o mercado imobiliário e acompanha a sua dinâmica, as mudanças e novas percepções do cliente, conhece a fundo a Lei do Inquilinato bem com as legislações pertinentes a essa área de atuação. 

Só para ilustrar as atividades necessárias para um ciclo de uma locação:

  1. Identificar reparos necessários antes de dispor o imóvel (o que chamamos de pré-locação e escrevi um artigo sobre esse assunto aqui); 
  2. Realizar uma avaliação mercadológica quanto ao preço do aluguel;
  3. Anunciar e agendar visitas;
  4. Entrevistar e realizar análise cadastral do pretendente;
  5. Confeccionar um sólido contrato de locação
  6. Fazer a vistoria de entrega de chaves;
  7. Realizar vistorias periódicas;
  8. Emitir notificações quando necessárias;
  9. Reajustar aluguel;
  10. Atender demandas solicitadas pelo inquilino (reparos, consertos, etc);
  11. Combater a inadimplência;
  12. Auferir a melhor rentabilidade do investimento;
  13. Emitir recibos e relatórios;
  14. Manter um relacionamento profissional com o inquilino;
  15. Acompanhar quitação de condomínio e IPTU;
  16. Registrar toda a comunicação realizada com o locatário;
  17. Auxiliar em alguma demanda judicial;
  18. Realizar o distrato;
  19. Receber o imóvel nas mesmas condições ora locado;
  20. Relocar e diminuir a vacância;
  21. Dentre outras.

Percebeu que tem muito trabalho pela frente? 

Administrar imóvel por conta própria: Você tem coragem de despejar uma família?

Chegamos a um ponto chave para quem pretende administrar imóvel por conta própria, a depender de como vai ser sua resposta para essa pergunta melhor nem continuar com a ideia.

Não quero de modo nenhum assusta-lo, e sim alerta-lo, que você pode vim passar por essa situação e vai ser necessário se impor quando o problema vier em sua direção.

Um Administrador de Imóvel ele deve ser imparcial, até porque tanto o LOCADOR como o LOCATÁRIO acabam sendo os nossos clientes, por mais que venhamos a relacionar com o eles sempre vai existir o laço profissional.

Não seria o caso do LOCADOR que com o tempo pode acabar tendo um relacionamento com o inquilino onde o lado emocional pode sobressair durante o lapso da locação, e isso acabar impactando negativamente nessa relação contratual.

Quero deixar claro também que não é de decidir ser frio com o LOCATÁRIO, até porque tenho clientes inquilinos que sempre marco para tomar café, envio cartões de aniversário e em datas festivas, mando notícias sobre algo que possa interessar ao seu negócio, o que está em questão aqui é o PROFISSIONALISMO!

Administrar imóvel por conta própria: O inquilino problemático!

😕 Xiii, só de pensar já franzimos a testa, não é verdade?

O Profissional Administrador de Imóveis pela experiência da prática ele consegue identificar um possível inquilino “problemático” reduzindo a probabilidade, porém nenhum de nós consegue a façanha de não ter em seu histórico de administração um LOCATÁRIO que nunca tenha causado sérios ruídos..

A principal diferença entre o administrador e alguém que pretende administrar imóvel por conta própria é a habilidade de lidar com pessoas no negócio locatício, conflitos, discussões, etc, pois somos um verdadeiro mediador das partes, porém obter isso requer muita inteligência emocional.

Por natureza sempre fui uma pessoa tranquila, mais de ouvir do que de falar e essa qualidade é imprescindível para essa área de atuação.

Mas, digo a você leitor, teve dois livros que foram fundamentais para o meu crescimento na arte de lidar com pessoas e tornar uma solucionadora de problemas, e indico caso queira administrar imóvel por conta própria:

  1. Livro de Provérbios (Salomão)
  2. Como Fazer Amigos e Influenciar Pessoas (Dale Carnegie)

Desejo uma boa leitura!

Somos Especialistas!

Outro aspecto que o LOCADOR deve considerar em administrar o imóvel por conta própria é lembrar que o Administrador é especialista nesse assunto. 

E não digo somente a parte teórica, e sim quanto a sensibilidade do negócio, o traquejo que temos por lidar com isso todos os nossos dias!

Vão existir ocasiões que estamos tão habilitados que contornamos a situação de uma maneira mais leve, e mais rápida, até porque já assistimos esse vídeo antes, não é verdade?

Se você não quer desprender tempo e esforço, acho melhor contratar um Administrador!

A Manutenção e Relocação, os itens mais caros de sua locação!

 administrar imóvel por conta própria
A conservação do imóvel e o tempo de vacância são os principais itens que irão influenciar na rentabilidade da locação do seu imóvel.

Não entendo como alguns proprietários não estão dispostos em investir na manutenção dos seus imóveis, acreditando que ele é “Ad Eternum”. 

Deixa eu explicar:

Quando recebemos um imóvel novo este apresenta o seu nível de desempenho máximo, ao longo da vida útil desse bem, devem ser realizadas intervenções de manutenção, para que o imóvel não decaia do patamar minimo de desempenho, o que tornaria inviável para uso, sem contar é claro com o grau de obsoletismo que aumenta demais a vacância.

Perceba como ocorre no gráfico abaixo: 

Já recusei imóveis onde o LOCADOR não quis efetuar os reparos sugeridos, pois sei que a depender do perfil do imóvel/cliente irei desprender muito tempo para ter êxito, e o trabalho acaba não compensando.

Porém, essa ilustração também é desfavorável para o LOCADOR pois o mesmo eleva demais a vacância e acaba ficando mais de 6 meses tentando fechar negócio, porém ele esquece que as despesas fixas (condomínio, IPTU, etc) acaba corroendo seus lucros.

Minha instrução caso ainda decida administrar imóvel por conta própria é a constituição de um “fundo de reserva”, exatamente isso!

Assim como o condomínio opta por juntar quantias para futuras reformas, faça isso também para agregar valor ao seu imóvel!

O ápice da rentabilidade de uma locação é saber identificar a hora de vender. 

Posso afirmar que esse é o “fatality” para quem investe em imóveis e busca o melhor resultado possível.

Para identificar esse momento, o Administrador deve conhecer o histórico do imóvel, o preço e o ano de aquisição, elaborar planilha de rentabilidade gerada pelo aluguel desde o momento que esteja na sua mão para administra-la, e assim, medindo as informações e dados que gere um relatório e faça constatar o momento que torna-se viável a venda.

Nós profissionais de mercado estamos incessantemente obtendo, estudando, analisando, condições para levar até o nosso cliente informações e argumentos que lhe traga segurança para a sua tomada de decisão.

O verdadeiro profissional Corretor/Administrador de Imóvel faz isso com dedicação, amor, compromisso, responsabilidade, pois temos um nome a zelar, e como diria um amigo do ramo REPUTAÇÃO É TUDO!

Por isso caro Leitor, antes de administrar imóvel por contra própria pense duas vezes, e conte conosco nessa jornada!

O inquilino pode participar das assembleias de condomínio?

O post de hoje retrata sobre a seguinte dúvida: “inquilino pode participar das assembleias ou não?” 

O que irei abordar logo mais abaixo retrata a minha opinião levando em consideração a experiência como Administradora de Imóveis, e por um breve período cheguei a administrar também condomínio.

Porém, o mais importante é que tudo será embasado pelo Código Civil e é claro a Lei do Inquilinato.

Digo isso pois existem duas correntes doutrinárias para caso você leia em outro lugar e perceba diferença de posições.

Para começarmos o entendimento dessa temática, se o inquilino pode participar das assembleias, vamos verificar como a Lei foi sendo alterada sobre o tema que iremos discutir, por isso peço sua atenção:

inquilino-pode-participar-das-assembleias-leis

Existe uma Lei n° 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, e em seu Artigo 24, §4°, diz:

Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o LOCATÁRIO poderá votar, caso o condômino-LOCADOR a ela não compareça.

A Lei do Inquilinato

Depois veio a Lei do Inquilinato, a 8.245/91 e inseriu o dispositivo acima, conforme seu Artigo 83, vejamos:

Ao art. 24 da Lei n° 4.591 de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4°: 

Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o LOCATÁRIO poderá votar, caso o condômino-LOCADOR a ela não compareça.

Porém, posteriormente entrou em vigou a Lei n° 9.267/96 exclusivamente para alterar a redação do § 4º do art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, a qual ficou dessa forma:

Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o LOCATÁRIO poderá votar, caso o condômino-LOCADOR a ela não compareça.

Como podemos verificar, na primeira Lei o LOCATÁRIO tinha direito a voto limitando-se às despesas ORDINÁRIAS, e vetado a sua participação na discussão de qualquer outra matéria.

No segundo caso, após alteração desse item fica explicito que o LOCATÁRIO pode participar de qualquer tema excluindo-se APENAS sobre discussões voltadas as despesas EXTRAORDINÁRIAS, percebe?

Código Civil

Mas, a questão vem agora, com o vigor do novo Código Civil em 2002 que passou a tem um tema exclusivo sobre Condomínio, em seu Artigo 1.335, inciso III, informa que:

São direitos do condômino:
votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

A partir desse dispositivo do Código Civil muitos interpretam que o Artigo 24, da Lei n° 4.591/64 e todos os seus parágrafos foram vetados, o que impedem a participação dos LOCATÁRIOS nas assembleias condominiais.

A justificativa dessa vertente é  que existe regra constante do §1º do artigo 2º da Lei de Introdução ao Código Civil, que diz:

A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.

E acrescenta a definição jurídica de condômino:

a toda pessoa que detém parte da propriedade de coisa comum. Somente o proprietário ou cessionário do direito do bem pode ser condômino. LOCATÁRIO não é condômino.

Certo Daihane, já entendi!

Então, porque você não tem esse entendimento?

Você deve está se perguntado, não é?

Inquilino pode participar das assembleias? minha resposta é sim!

Se você for reparar no próprio Código Civil em seu Artigo 2.036, diz:

A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida.

Você já reparou que na apresentação da Lei do Inquilinato, está escrito:

Dispõe sobre locações dos imóveis urbanos e procedimentos a elas pertinentes.

Ou seja, para esse assunto a Lei de Locação é considerada uma Lei Especial e portanto rege os procedimentos inerente a essa atividade.

Logo sigo a mesma vertente do Dr. Sylvio Capanema de Souza, que para quem não conhece foi Coautor do projeto de Lei da atual Lei do Inquilinato, além de ter um histórico excepcional no Direito.

Se formos adotar portanto o que diz a Lei de Locações, verificamos que o LOCATÁRIO tem direito a votação de qualquer assunto, menos no que retrata as despesas EXTRAORDINÁRIAS.

Mas cabe alerta-lo que teremos que ter um bom senso, como o mesmo Sylvio diz:

“A nova redação que lhe foi dada, precisa ser interpretado com algum temperamento.

Nas matérias que envolvam o direito de propriedade como, por exemplo, a alteração das frações ideais do terreno, a extinção de condomínio, a mudança de destinação das unidades,

entendemos que não se poderá admitir a votação do LOCATÁRIO, sob pena de fragilizar, de maneira perigosa, o direito de propriedade, constitucionalmente garantido.”

Portanto para que o LOCATÁRIO venha poder participar é necessário que ocorram duas condições:

  1. Que o condômino-LOCADOR a ela não compareça a assembleia, ou não se tenha feito representar por um mandatário (procurador), regulamente constituído;
  2. Matéria que não seja referente constituição de despesa extraordinária.

Vale salientar que toda essa discussão se dá no âmbito de que o inquilino em questão não está munido de uma procuração.

Inquilino pode participar das assembleias e a procuração:

A partir de agora o que passa a valer será o conteúdo que a procuração determinar, o que dará poderes para o LOCATÁRIO, portanto caberá ao LOCADOR decidir quais atribuições adicionais serão outorgadas ao inquilino.

Isso também pode ser inserido no Contrato de Locação Residencial via uma cláusula – mandato, ou seja, é a cláusula contratual estipulada onde o condôminoLOCADOR dá poderes ao INQUILINO em participar de assembleias.

E poder votar em assuntos baseado no que diz o Art. 83 da Lei do Inquilinato, bastando apenas o inquilino ir até as reuniões munido do seu contrato de locação.

Quanto a convocação da assembleia o Condomínio deve se ater apenas em convocar os proprietários, e não inquilino, até porque a relação que existe do Condomínio é com proprietário do imóvel e não com o inquilino, ou qualquer outra pessoa que esteja morando no imóvel.

inquilino pode participar das assembleias

Inquilino pode ser síndico?

Segundo o Código Civil em seu Artigo 1.347 e 1.356, deixa claro que o LOCATÁRIO pode se candidatar a síndico, como também a outros cargos, vejamos:

A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. 

Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Espero que tenha conseguido explicar se inquilino pode participar das assembleias e fazer com que você tome a melhor decisão, caso você seja o LOCADOR, ou mesmo um administrador de imóveis, como eu.