[Passo­ a ­Passo] Contrato de Locação Residencial de acordo com a Lei do Inquilinato.

Se você está aqui é porque pretende fazer um contrato de locação residencial seguro, para imóvel urbano.

Ou mesmo já o fez e o tal contém vícios ou omissões.

Há um tempo atrás gravei um vídeo para o no canal no YouTube onde afirmo que o desconhecimento da Lei 8.245/91 é o erro nº 1 que um proprietário de imóveis

Ou corretor por ele designado pode cometer ao efetivar uma locação residencial, porque como determina a Lei 4.657/42 em seu Art. 3º:

“Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece.”

Acrescento, e cito a Lei 8.078/90, quando esta determina em seu Art. 51, Inc. IV:

“São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa ­fé ou a equidade.”

Contrato de Locação Residencial, itens iniciais:

Com isso, concluo que a celebração de um contrato de locação residencial deve ser encarado com a devida seriedade.

Com base na boa­ fé e equidade!

Pois como determina nosso Diploma Civil em seu Art. 113:

“Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa ­fé e os usos do lugar de sua celebração.”

Vamos então nessa postagem orientar nossos leitores, clientes e parceiros, ao longo de um verdadeiro tutorial de como fazer.

Passo ­a ­passo!

Um contrato de locação residencial isento de vícios, omissões ou cláusulas abusivas que o desqualifiquem ou mesmo o anulem no todo ou em parte a posteriori.

Contrato de Locação Residencial

1. O Contrato de Locação Residencial e o Negócio Jurídico Perfeito:

O Nosso Diploma Civil determina:

“Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I -­ agente capaz;
II -­ objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III -­ forma prescrita ou não defesa em lei
.”  

Com isso o nosso contrato de locação residencial tem a sua primeira cláusula dedicada à manifestação de equidade e boa­ fé de todas as partes envolvidas no contrato.

Onde assumem conhecer as Leis e Normas do Ordenamento Jurídico Brasileiro envolvidas no ato da pactuação contratual.

Destacando a Lei 8.245/91 (mais conhecida como a Lei do Inquilinato) que regula a Locação de Imóveis urbanos, como é definido o objeto de tal contrato.

A segunda cláusula, dedica­-se à qualificação das partes e a declaração e mesmo constatação formal de que as mesmas são capazes.

E tem anuência de outros entes legalmente constituídos para celebrarem e pactuarem de comum acordo.

As demais cláusulas e pactuações que regulam entre si por livre e espontânea manifestação de vontade.

A terceira cláusula é dedicada à discriminação do objeto, do qual a parte definida como LOCADOR afirma ser legítimo possuidor.

E dela dispõe em contrato oneroso do seu Bem que está livre e desimpedido de ônus e gravames que assim impedissem o negócio realizado com a parte definida com o LOCATÁRIO.

Com isso encerram-­se as declarações iniciais e qualificação das partes envolvidas no contrato de locação residencial, que possibilitam a partir de então a celebração de um Negócio Jurídico Perfeito.


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Contrato de Locação Residencial, condições preliminares:

Cabe um alerta ao Corretor de Imóveis ou Administrador de Imóveis, não prosseguir nos demais passos dessa contratação, se não tiver plena certeza quanto a estar diante de “agentes capazes”, “objeto lícito” e “dentro das delimitações Legais”.

Ao custo de responder a posteriori por perdas e danos, no caso de omissão ou constatação de imperícia e até mesmo imprudência.

E pior do que isso, comprometer a sua reputação profissional ante a celebração de negócio duvidoso.

2. O Contrato de Locação Residencial e a destinação do imóvel:

É muito importante para o LOCADOR definir no contrato de locação residencial a destinação do imóvel, que o mesmo deverá ser utilizado para fins “Estritamente Residenciais”.

Pois fica o LOCADOR obrigado pela Lei 8.245/91, Art. 22, Inc I:

“Entregar ao LOCATÁRIO o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.”

Cabe também salientar que a Lei 8.245/91 veda a sublocação do imóvel, sem o consentimento por escrito do LOCADOR.

Fato que aconselho destacar em seu contrato de locação residencial, pois está descrito na Lei do Inquilinato, Art. 13.

E fica assim obrigado o LOCATÁRIO pela Lei 8.245/91, Art. 23, Inc. II:

“Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.”

Ficando assim o LOCATÁRIO sob pena de rescisão contratual cominada com pagamento de multa compulsória, sem prejuízo de ação por perdas e danos, se assim não proceder.

3. O Contrato de Locação Residencial e o estado do imóvel

A Lei 8.245/91 no Artigo 22, determina que é dever do LOCADOR:

“I – entregar ao LOCATÁRIO o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
V -­ fornecer ao LOCATÁRIO, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.”

Isso posto, cabe salientar que o contrato de locação residencial deve ser associado a uma vistoria de entrega de chaves.

Que discrimine com amplo registro fotográfico o estado em que o imóvel está sendo entregue ao LOCATÁRIO.

Pois, é nesse exato estado que o LOCATÁRIO ficará obrigado contratualmente a entregar o imóvel ao LOCADOR findo a vigência da locação. (Ver Lei 8.245/91, Art. 23, Inc. III).

4. O Contrato de Locação Residencial e a definição do Prazo e sua prorrogação.

Sempre celebramos o contrato de locação residencial por escrito e pelo prazo de 30 meses, para que o LOCADOR possa solicitar ao término da contratação.

Se assim for do seu interesse, a retomada do imóvel de forma imotivada.

Ou seja, sem um motivo específico para tal além do desejo de reaver seu imóvel, mesmo se com o seu consentimento o LOCATÁRIO permanecer no imóvel por seu histórico de boa relação.

E portanto transcorrendo a locação por prazo indeterminado o LOCADOR deseje em outro momento posterior reaver seu imóvel, sem para isso possuir uma razão em específico.

Veja a Lei 8.245/91, Art. 46, §1° e §2°.

Se a locação for celebrada por prazo superior a 90 dias (Locação por temporada) e inferior a 30 meses, e de forma escrita, o imóvel só poderá ser retomado via “denúncia cheia”.

Ou seja, após o prazo inicialmente pactuado, com pelo menos uma das razões legais que prevê a Lei 8.245/91 em seu Artigo 47.

Como por exemplo mais aplicável, o Inciso V que diz:

“Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido,

a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.”

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Por isso para a celebração de Contrato de Locação Residencial recomendo expressamente que ele seja feito por escrito e por prazo de 30 meses.

5. O Contrato de Locação Residencial, do preço e do reajuste.

A Lei do Inquilinato prevê no Artigo 17, bem como seu Parágrafo Único, o que se segue:

“É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único: Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.”

Como a Lei 8.245/91 deixa bem claro que o valor do aluguel é de livre estipulação, cabe apenas salientar que há sempre três valores para todo e qualquer imóvel:

o que se quer, o que realmente vale e o que o mercado paga.

Um dos principais fatores que vão ditar a velocidade da sua locação será o alinhamento do preço estipulado para o aluguel e o preço justo do mercado.

Sobre reajustes, vale estipular índices oficiais como IGP­M, IPCA, INPC, ou ainda a média aritmética desses.

Sempre com prazo de vigência anual (Ver Lei 9.069/95 ­ Art. 28­, §3°, Inc. IV) para a efetivação do reajuste.

Mas resguardando que no caso de permitido por Lei, período inferior para reajuste, esse tal será utilizado.

Pois não podemos esquecer que o nosso país já foi alvo de alarmante quadro inflacionário em tempos passados.

6. Os Encargos no Contrato de Locação Residencial.

É comum surgirem várias dúvidas sobre “quem vai pagar o quê” quando da celebração de um contrato de locação residencial.

Mas a Lei do Inquilinato, se bem interpretada, não possui lacunas em si que justifiquem tão frequentes questionamentos.

Pois a Lei 8.245/91 em seu Artigo 22, Inc. VIII, afirma que o LOCADOR é obrigado a:

Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

A mesma Lei prossegue no Artigo 23, Inc. I, afirmado que é obrigação do LOCATÁRIO:

“Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…).”

Ou seja, vale o que for pactuado!

Como profissional administrador de imóveis, indico que que o LOCADOR não incumba o LOCATÁRIO por obrigações atreladas ao imóvel, que sejam pagas por ele sem grande onerosidade.

A saber, IPTU e o seguro incêndio, se exigidos contratualmente ao LOCATÁRIO e então não sendo quitados por este podem gerar imenso transtorno, só resolvido o impasse judicialmente com a geração de ainda mais transtornos.

Portanto só aconselho o repasse de tais obrigações ao LOCATÁRIO se essas tiverem uma onerosidade que justifique tal ato.

6. As benfeitorias e o Contrato de Locação Residencial.

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Já escrevi nesse mesmo blog uma postagem bem elucidativa sobre o tema benfeitorias.

Portanto, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, cabe ao LOCADOR no contato de locação residencial, só autorizar as duas primeiras.

Se notificado por escrito, e implicar que as tais mesmo que autorizadas serão incorporadas ao imóvel.

Renunciando o LOCATÁRIO ao direito de retenção, sendo as benfeitorias necessárias realizadas pelo LOCATÁRIO indenizáveis, de comum acordo entre as partes para fazer valer a Lei 8.078/90, Art. 51, Inc. XVI.

Por último, vale salientar que as benfeitorias voluptuárias, as que podem ser levantadas, não devem comprometer a estrutura do imóvel.

Tendo obrigação do LOCATÁRIO de reparar eventuais danos causados quando da devolução do Bem no estado em que o recebeu.

7. As garantias locatícias e o Contrato de Locação Residencial.

Já escrevi sobre sobre os quatro tipos de garantia estabelecidos na Lei do Inquilinato em seu Art. 37.

Você ainda tem dúvidas sobre que garantia escolher para dar segurança ao seu contrato de locação residencial?

  1. Garantia Caução
  2. Garantia Fiança
  3. Garantia Seguro Fiança
  4. Garantia Cessão Fiduciária de Quotas

Aconselho a leitura das mencionadas postagens pois, nesse item falarei sobre a modalidade mais aceita no mercado, a saber:

O FIADOR, como também a possibilidade da celebração do contrato desprovido de garantia.

Vamos lá?

Contrato de Locação Residencial, e o fiador:

O FIADOR, é a parte contratual que assumirá o cumprimento das obrigações contratuais de titularidade do LOCATÁRIO, caso esse não o faça.

Esse FIADOR, precisa necessariamente ter histórico de bom pagador na praça (ser isento de pendências de crédito).

Além de possuir renda superior à do LOCATÁRIO e bens suficientes para cumprir com as obrigações assumidas.

Deve ser exigida também a anuência do cônjuge do FIADOR no contrato, pois em caso de negativa poderá ser anulada tal garantia em posterior ação judicial.

O “segredo” da segurança contratual reside justamente na análise de antecedentes pessoais e de crédito, das partes contratuais, e não necessariamente na garantia escolhida.

Concorda?

Me responda, de que vale um FIADOR insolvente?

Ou melhor, você sabe que o FIADOR pode exonera-­se da “fiança”, nos casos previstos por Lei?

Pois bem, se você não fizer uma excelente análise das partes contratantes poderá ter “sensação de garantia” ao invés de ter de fato um “contrato garantido”.



Contrato de Locação Residencial sem garantia:

Gosto sempre de falar sobre o contrato de locação residencial desprovido de garantia.

Essa possibilidade contratual é prevista na Lei do Inquilinato em seu Art. 42.

Para tal modalidade contratual a Lei do Inquilinato resguarda duas grandes vantagens, ou até mesmo três:

  • a primeira é a possibilidade de cobrar o aluguel e encargos antecipado sem com isso cometer infração Legal;
  • a segunda a possibilidade de retomar o imóvel via Liminar Judicial para desocupação do imóvel em 15 dias sem a notificação prévia do LOCATÁRIO em caso de não pagamento do aluguel pelo disposto na Lei no Art. 59, Inc.IX;
  • e a terceira a velocidade da locação já que vi muito bom LOCATÁRIO desistir de locação devido à onerosidade da garantia ou mesmo o excesso de exigências para a locação.

Pense Nisso!

8. Da inadimplência e multas no Contrato de Locação Residencial.

Não é comum surgirem imprevistos na vigência de um contrato de locação residencial.

Principalmente tendo em vista que tal compromisso foi estabelecido por pessoas num prazo relativamente logo (30 meses se você aceitar a minha sugestão).

Aconselho fortemente a manutenção de uma boa relação LOCADOR x LOCATÁRIO x administrador (quando houver).

Mas nunca abrindo mão das notificações por escrito, no tempo devido, para aplicação do direito preventivo, que poderá ser utilizado posteriormente se necessário.

Essas notificações tem que expressar o recebimento da parte citada, que autorizou a notificação quando da celebração do contrato.

Podem ser feitas via correspondência com AR (Aviso de recebimento), notificação expedida via cartório de títulos e documentos.

Ou mesmo pessoalmente com assinatura de protocolo de recebimento pela parte citada.

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Costumo além da notificação, cobrar multa de 10% e juros de mora de 1% ao mês, para incentivar o LOCATÁRIO ao adimplemento.

Mas nunca com isso abrindo mão do diálogo e bom senso.

Você saberá se o seu inquilino é confiável ou não, basta ter uma relação prudente e cordial com o mesmo.

Já escrevemos sobre as 5 formas de evitar conflitos na locação de imóveis, são dicas valiosas!

9. Da rescisão e devolução do imóvel no Contrato de Locação Residencial.

O LOCATÁRIO poderá rescindir o contrato de locação residencial com o LOCADOR pagando a este uma multa compensatória.

Geralmente pactuada em três vezes o valor do aluguel (ver Lei 8.245/91, Art. 4°).

O LOCATÁRIO ficará isento do pagamento da multa se comprovar por escrito rescisão de contrato de trabalho que implique em transferência de domicílio (ver Lei 8.245/91, Art. 4°, Parágrafo Único)

O LOCATÁRIO é obrigado por Lei, como já vimos, a devolver o imóvel no estado em que o recebeu de acordo com a vistoria por ele assinada no ato da entrega das chaves.

Devendo entregar as chaves pessoalmente, ao LOCADOR ou a quem esse designe, nunca a outem.

10. Definição de foro e testemunhas no Contrato de Locação Residencial.

Contrato de Locação Residencial

O Novo Código de Processo Civil traz como recomendação em seu Artigo 781, Inc.V:

“A execução fundada em título extrajudicial será processada perante o juízo competente.

Observando-­se o seguinte:

a execução poderá ser proposta no foro do lugar em que se praticou o ato ou em que ocorreu o fato que deu origem ao título, mesmo que nele não mais resida o executado.”

A mesma Lei define como Título executivo extrajudicial:

“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

III -­ o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas.”

Portanto nunca abra mão da definição do foro da comarca do imóvel para dirimir quaisquer eventuais ações, e muito menos abra mão da coleta da assinatura de duas testemunhas.

Se possível com reconhecimento de firma, para a definição do seu contrato de locação residencial como um título executivo extrajudicial.

Resguardando assim direitos como brevidade em eventual processo de execução por “quantia certa” no caso de não recebimento dos aluguéis, após a saída do LOCATÁRIO do imóvel por ação de despejo.

Contrato de Locação Residencial, você está pronto!

Após apresentar um tutorial com 10 passos para que você faça um excelente contrato de locação residencial, fica mais uma dica:

Não tem nada melhor para resolver um conflito do que poder dizer “está escrito no contrato”!

Portanto faça um contrato que lhe dê segurança jurídica suficiente para que de fato lhe traga garantia de um bom negócio, estabelecido dentro das Leis e Normas estabelecidas pelo nosso Ordenamento Jurídico.

Não faça “qualquer contrato”, lembre-se:

Você pode precisar dele no futuro.

Se desejar adquirir o nosso modelo de contrato de locação residencial, basta clicar no banner abaixo.

Garanto que fará um excelente negócio e celebrará um excelente contrato de locação residencial.

O dia que tive um estelionato na locação imobiliária.

Hoje a proposta desse post é diferente pois irei contar sobre estelionato na locação, muitos leitores desse blog vem solicitando que além de explicarmos de forma prática a Lei do Inquilinato, também seja compartilhada nossas experiências com a administração de imóveis e a relação com todos os envolvidos dessa transação imobiliária, seja locador, locatário, fiador, síndico, entre outros. 

Estelionato na Locação

Antes de abrir a minha empresa atuei por um tempo como corretora autônoma e aos 20 anos administrava quase 50 imóveis, para quem ainda não sabe tirei o CRECI aos 18 anos, e toda essa bagagem me gerou algumas histórias emblemáticas, e grande aprendizagem no desenvolvimento da minha carreira.

E uma dessas experiências inusitadas irei contar aqui, seja  você LOCADOR ou Administrador de Imóveis, valerá a pena ler até o final para que o mesmo não aconteça com você e fique ligado nas dicas que a prática me ensinou.

Estava eu com uma casa de alto padrão para ser alugada, procuração, contrato de administração, documentação dos proprietários em mãos, ou seja, tudo certo para um começo de uma bela prestação de serviço.

Anúncio posto no mercado, idas e vindas de visitas de pretendentes, quando recebo a intenção de fechamento de um grande empresário nacional na área de educação.

Um homem de negócio veio com seu Chrysler 300c preto, acompanhado de dois seguranças, e com seu cachorro Husky Siberiano, tipo perfeito para quem estava buscando conforto e privacidade na cidade..

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Próximo passo análise da documentação, recebi tudo que foi solicitado, neste caso um cliente com um nome no mercado, inclusive com grande robustez no cenário brasileiro, como duvidar de algo? 

Estelionato na Locação, a garantia

Quanto a garantia, foi proposto a caução de três vezes o valor do aluguel e por ser um valor alto, devido a perfil daquela casa, o proprietário logo se interessou, pois de imediato poderia “colocar a mão no dinheiro”, mesmo sabendo que a Lei do Inquilinato não permite essa forma de utilização.

E caso queira aprender sobre como utilizar corretamente a garantia via caução, desenvolvemos um artigo sobre esse assunto, basta acessar aqui.

Todo o resto foi sendo realizado, a entrega das chaves foi feita, e liberado o acesso do meu mais novo inquilino!  😀 

Que bolada ein?

Receber o 100% do primeiro aluguel depois de todo trabalho desenvolvido.. 

Se passa o segundo, terceiro, quarto mês, quando começa os atrasos, depois a falta total do pagamento das obrigações, vem o susto, a cobrança do LOCADOR, e sua credibilidade em jogo..

Foi necessário muito empenho, pois quando precisei identificar a fundo o que estava acontecendo percebi que caíra em golpe por um estelionatário!

Tive que agir rápido, porque a cada mês o prejuízo aumentava, mas no final de tudo o inquilino acabou abandonando o imóvel após atitudes imprescindíveis que tive que tomar..

5 principais lições que aprendi com a experiência de um estelionato na locação

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1. Jamais seja influenciado por aparências.

O profissional deve ser totalmente imparcial, e nada pode deixar ser influenciado, seja quem for o cliente, é melhor que recuse o trabalho, do que não tomar TODAS as precauções necessárias para essa atividade.

2. Capacidade financeira ≠ bom pagador.
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Dê mais foco no score do inquilino, do seu histórico junto aos órgãos de credito (SPC/SERASA), não fique impressionado que a renda supera muito além de 3, 4, 5 vezes o valor do aluguel, garanto que isso por si só não te dar garantia de bom pagador.

Preparei um post onde explico com diminuir em até 90% de chances de entregar as chaves para um mau inquilino, confira aqui!

3. Aprenda a identificar um CPF falso.

Quase na maioria dos casos a soma dos números do CPF deve ser de dois números iguais, ex. 55, 44. Teste ai o seu e me diga!

Outra forma é verificando o último numero antes do dígito cada terminação representa um estado, ou um conjunto de estados, vai depender onde o seu foi enquadrado, no meu caso a BAHIA, assim como Sergipe termina em 5.

Então se um RG constar que a expedição foi de SSP/BA e o CPF terminar em 8 (São Paulo) vai ser necessário averiguar melhor.

4. Aprenda com erros dos outros.

Nada melhor que aprender com erros dos outros, hoje com a internet facilitou demais o acesso as informações, ler sobre experiências de outras pessoas, acompanhar a jurisprudência, ou seja não temos justificativa para não executarmos um serviço de excelência.

5. Responsabilidade civil do corretor de imóveis.

estelionato na locação

Você que é profissional da área sabe qual a sua responsabilidade civil perante a sua atividade de administração de imóveis?

Então vamos verificar a responsabilidade civil do corretor ante o Código Civil Brasileiro:

“Art. 723 (…) parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Da responsabilidade civil do corretor perante o Código de Defesa do Consumidor:

“Art. 14: O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”

Portanto caro leitor aproveite para aprender sobre esse “case” e compreender que a locação de imóveis é um negócio que precisa de profissionalismo e dedicação.

Gostou da minha história sobre o estelionato na locação? 

Não deixe de comentar logo abaixo:

[COMPROVADO] Contrato de locação sem garantia é a melhor opção!

Chegou a hora de falarmos sobre o contrato de locação desprovido de garantia.

Após ter descrito, aqui no Blog em postagens anteriores, todas as garantias locatícias elencadas no Artigo 37, da Lei do Inquilinato.

Entenda o porquê eu considero esta modalidade de contratação como sendo: 

“O Melhor Contrato de Locação com base na Probidade e Boa-fé.”

O nosso Código Civil, no seu Artigo 422, profere que:

“Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-­fé.”

No entendimento de Arnaldo Rizzardo, em seu notável livro sobre Contratos, pode-se afirmar que:

“A segurança das Relações Jurídicas depende, em grande parte, da probidade e boa fé,

isto é, da lealdade, da confiança recíproca, da Justiça,

da equivalência das prestações e contraprestações, da coerência e da clarividência dos direitos e deveres.

Impende que haja entre os contratantes um mínimo necessário de credibilidade,

sem o qual os negócios não encontrariam ambiente propício para se efetivarem.”

Contrato de locação sem garantia, quais as vantagens?

Contrato de locação sem garantia

Utilizo por base o brilhante texto do Arnaldo Rizzardo para começar a enumerar as vantagens de celebrar um contrato de locação de imóvel urbano desprovido de garantia:

Os deveres do LOCADOR e LOCATÁRIO, são descritos na Seção IV da Lei do Inquilinato, com clareza solar.

Não deixando assim margens para questionamentos após celebração de um contrato que em tal Lei se fundamente.

O Artigo 42 da Lei do Inquilinato, possibilita ao LOCADOR que opte por contrato de locação sem garantia, a cobrança do pagamento de aluguel e encargos até ao sexto dia do mês vincendo.

Ou seja, isso permite que, como dizemos no mercado imobiliário:

O LOCATÁRIO “Pague para usar”. 

Lembrando que em todas as outras modalidades contratuais essa prática (cobrança de aluguel antecipado) constitui contravenção penal.

Punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado.

Logicamente, revertida em favor do locatário (Artigo 43, Inciso III, Lei 8.245/91); 

Outro ponto, é a análise profissional de antecedentes do cliente.

Principalmente quanto ao crédito, já essa análise pode reduzir em até 90% a possibilidade de mora, por parte do LOCATÁRIO;

Em caso de quebra ou infração contratual (Artigo 9, Inciso II, Lei 8.245/91) a locação poderá ser desfeita sem prejuízo de ação proposta em meio próprio.

Contrato de locação sem garantia, a ação de despejo:

Ressaltando que para o caso de ação de despejo contará o LOCADOR com a possibilidade real de contar de forma mais célere com a Liminar Judicial.

Que é prevista no Artigo 59, §1°, Inciso IX, acrescida à Lei do Inquilinato quando de sua reforma em 2009.

Bastando para isso prestar caução judicial de três vezes o valor da locação.

Que poderá ser real ou fidejussória (Artigo 64, §1º, Lei 8.245/91).

Há quem acuse os altos índices de inadimplência “dos brasileiros”..

Ou mesmo a já sabida e mesmo esperada “morosidade da justiça” como desvantagens ao pactuar um contrato de locação sem garantia.

Nossa opinião sobre o Contrato de locação sem garantia:

locação sem garantia - tiago e daihane

Como profissionais do mercado, refutamos tais argumentos.

Já que cabe ao LOCADOR, e aconselho fortemente que esse venha designar um profissional ou empresa experiente para realizar uma rigorosa análise do candidato à locação antes de lhe entregar seu imóvel.

A custo de ter sérias complicações futuras, inclusive judiciais, e independente de qualquer garantia escolhida.

Para Ações na Justiça, desde que bem instruídas, a Liminar Judicial para desocupação do imóvel pós quebra contratual ou infração legal é a mais eficiente do ponto de vista do nosso ordenamento jurídico.

Já vi alguns clientes e mesmo profissionais “reclamarem” do valor da caução judicial.

Que é estipulada em três vezes o valor do aluguel para que o Juiz venha a conceder a Liminar.

Porém, em raríssimas exceções percebi conhecimento por parte desses profissionais de que tal caução pode ser real ou fidejussória.

Ou seja, o próprio imóvel pode ser ofertado em garantia ou o seu proprietário figurar na ação como garantidor dos seus efeitos.


Contrato de locação sem garantia


Contrato de locação sem garantia, a melhor opção:

Em suma, para as partes comprovarem que se baseiem no princípio da probidade e boa fé, como disse no inicio dessa postagem, consideramos a melhor modalidade contratual.

Então, para concluir, a locação sem garantia:

É a melhor e mais eficiente forma de contratação de um aluguel de imóvel residencial.

Continue acompanhando o nosso Blog!

Aqui discorremos tudo sobre a Lei do Inquilinato e como realizar uma locação segura!

Até breve!

Saiba quais são os tipos de Caução previstos na Lei do Inquilinato.

A Lei do Inquilinato em sua Seção VII versa sobre as garantias locatícias e define no Artigo 37, Inciso I, tipos de CAUÇÃO como sendo uma dessas garantias.

O objetivo desse artigo é levar ao nosso leitor o entendimento se essa garantia é de fato segura para lhe resguardar de eventuais transtornos ao longo da sua locação.

Logo no Artigo 38 a Lei do Inquilinato valida bens móveis ou imóveis como objetos lícitos de garantia para uma locação.

No mesmo artigo §1°, 2° e 3° a Lei discorre sobre particularidades dos tipos de caução que ela admite como garantia, a saber:

  1. Bens;
  2. Dinheiro;
  3. Títulos e ações.

Vamos discorrer sobre cada um deles e o nível de segurança jurídica que implica cada um.

Tipos de Caução: Bens Móveis e Imóveis

Tipos de caução na locação de imóveis

A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos (Art. 38, §1°) para atingir os seus efeitos.

Tornando assim o objeto dado em garantia um penhor dado pelo garantidor da locação para as obrigações pactuadas na locação.

Para o caso do proprietário aceitar tal garantia, aconselho a elaboração de um contrato de penhor, observando dentre outras implicações legais.

O Artigo 1,424, Inciso I, que diz:

“o penhor só tem eficácia se em tal contrato for fixado prazo para pagamento.”

Vale lembrar que a Lei do Inquilinato em seu artigo 46, §1° diz:

Em outras palavras para locações residenciais ajustada por 30 meses ou mais, passados 30 dias de tal prazo, se o contrato não for denunciado pelo LOCADOR ,o contrato passará a vigorar por prazo indeterminado.

Trazendo assim incompatibilidade entre tal pactuação e o contrato de penhor definido como garantia.

Por esse razão, exceto para locações por temporada, não aconselho os nossos clientes a optarem por tal modelo de garantia.

Bens Imóveis e a necessidade da averbação:

A caução de bens imóveis (Art. 38, §1°) para atingir seus efeitos deverá ser averbada junto à margem da respectiva matrícula do imóvel.

A modalidade aqui conforme versa o Artigo 1.473, Inciso I, é a hipoteca.

E para esta atingir a integralidade dos seus efeitos deveria gerar Escritura de Hipoteca para registro tornando assim o imóvel garantia das obrigações contratadas na locação.

A simples averbação, como descrita na Lei, como mera pré-­notação do registro vigente torna o objeto apresentado como uma garantia pessoal e não uma garantia real como embora possa ser aludido.

Vale lembrar ainda que se o imóvel apresentado for bem de família estará sobre as alegações de impenhorabilidade descritas na Lei 8.009/90, Artigo 3°.

Como se não bastasse, a Lei do Inquilinato em seu Artigo 40, Inciso VII esclarece que a garantia poderá ser substituída em caso de desapropriação ou alienação do imóvel antes apresentado.

Devido aos fatores apresentados, não aconselho os meus clientes a optarem por tal modalidade de garantia.

Com a ressalva, de em caso de imóvel ser apresentado em garantia por terceiro, deve ser avaliada a hipótese deste figurar como “fiador” no contrato a ser pactuado.

Tipos de Caução: em Dinheiro

Tipos de caução no aluguel de imóveis

A caução em dinheiro (Art. 38, §2°) embora prevista em Lei, é ponto pacífico no mercado que as limitações impostas pelo Legislador a tornaram uma garantia insuficiente.

Desse modo, um risco maior para cobrir eventuais débitos oriundos de inadimplemento de alugueres e encargos contratualmente exigíveis.

Assim como danos causados ao imóvel.

Vale lembrar ainda que o valor da caução, estipulado em no máximo três vezes o valor do aluguel, deverá ser depositado em conta poupança conjunta.

Portanto, o LOCADOR não poderá unilateralmente mover a quantia sem autorização.

A custo de responder até mesmo por apropriação indébita dos valores apresentados em garantia e não como antecipação de pagamentos.

Por si os motivos aqui descritos, já considero suficientes para não recomendar essa modalidade de garantia aos nossos clientes e leitores, salvo como já mencionado nas locações por temporada.


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Tipos de Caução: Títulos e Ações

Por fim a Lei apresenta a caução de títulos e ações (Art. 38, §3°).

Aqui são válidas as recomendações dadas para os bens móveis.

Já que essa modalidade de caução figurará de igual modo em penhor.

Só que desta vez o objeto em questão é um título de crédito.

Como previsto nos Artigos 1.451 a 1.460 do Código Civil.

Vale pontuar que a Lei já referenda que em caso de falência da emissora do título dado em garantia ficará na incumbência do LOCADOR solicitar ao LOCATÁRIO que substitua a garantia.

Fato que acho inviável e inseguro para o proprietário do imóvel, após apresentar as modalidades de caução previstas na Lei do Inquilinato como possíveis garantias.

Tipos de Caução, nossa visão

Concluo apontando que há modalidades de garantias previstas na mesma Lei que asseguram aos proprietários de imóvel mais segurança quanto ao recebimento dos seus alugueres.

E é claro, a quitação também de encargos contratualmente exigíveis e a devolução do imóvel, finda a locação, ilesa de danos.

Aconselho o uso dessa modalidade de garantia tão somente nos caso de locação por temporada.

Ou para contrato de penhor concomitante com a locação pactuadas por prazo determinado com garantia estabelecida com base no Artigo 58, inciso III.

Continue acompanhando o nosso Blog.

Aqui sempre discorremos sobre a Lei do Inquilinato e como realizar uma locação segura!

Aprenda como fazer análise do locatário para seu imóvel.

A fase de como fazer análise do locatário é uma etapa que precisa de extremo cuidado.

Pois é neste ponto que vai determinar se a sua locação vai ser bem-sucedida.

De uma coisa pode ter certeza, o que vou falar abaixo é fruto de minha experiência prática, depois de erros e acertos em administração de imóveis.

E, também o know-now que adquirir durante anos analisando documentação de cliente para liberação de financiamento imobiliário.

É natural que você proprietário de imóveis ao ter contato com o pretendente solicite algumas documentações básicas, como RG e CPF.

Mas isso é totalmente insuficiente para garantir uma locação segura.

Veja abaixo as solicitações que adoto quando um interessado quer efetivar a locação.

Aprenda como fazer análise do locatário para seu imóvel:

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Documentos de Identificação:

Solicite o RG e mais outro documento de identificação.

Só este cuidado você poderá perceber se tem algum documento com indicio de fraude.

Verifique o histórico de crédito:

Consulte nas empresas de verificação de crédito, como o SPC e SERASA, se o locatário está com o “nome sujo”, ou se já teve algum histórico de “mal pagador”.

Mas saiba identificar quando uma negativação de um pretendente a locação é relevante ou não.

Emita antecedentes criminais:

Quase não vejo, mas é de fundamental importância você saber a quem poderá está entregando as chaves do seu imóvel.

Análise de renda:

A apuração de renda é um fator chave, pois o interessando depende dele para honrar com todos os compromissos da locação.

Por isso tenha o cuidado de solicitar comprovação de renda.

Atenção!

Aos candidatos que tenha renda informal, uma alternativa é solicitar extratos bancários dos últimos 6 meses e até mesmo a Declaração de Imposto de Renda.

Certidões Negativa de Processos Judiciais:

Essas certidões possibilitam obter conhecimento se o locatário está com algum processo em curso.

Ou já julgada, o que permite observar se são ou não relevantes para aprovação da análise.

Regularidade do CPF:

É um passo bem simples, mas também útil, basta acessar o site da Receita Federal e emitir uma Certidão de Regularidade do CPF.

Adotando as medidas acima você diminui drasticamente o risco de ocorrência durante o prazo contratual da sua locação.

Como fazer análise do locatário, e a experiência

Por experiência posso traçar um perfil de pretendentes que na maioria das vezes já apontam que irão trazer problemas:

Pessoas muito simpáticas que querem te agradar e conquistar sua confiança…

Mas tem um passado comprometedor.

E boa parte escolhe imóveis que estão sendo anunciados pelos próprios proprietários pois conhecem os rigorosos critérios da seleção de uma imobiliária.

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Outro ponto que já vi acontecer muito:

É alugar para conhecidos de amigos, ou até mesmo parente, devido a esse grau de aproximação.

Muitas vezes você não toma a precaução e imparcialidade devida..

E lá na frente acaba colhendo maus frutos…

Permitir entrada de locatários sem tomar esses cuidados afetará diretamente a segurança da locação do seu imóvel.

E sem sombra de dúvida, aumentará as chances de enfrentar problemas onerosos com muita perda de tempo.

Além é claro, do desgaste emocional.

Afirmo a você, o simples fato de adotar essas orientações acima na avaliação do inquilino elimina 90% dos candidatos que não poderiam te proporcionar uma locação segura.

Não leve em consideração caso você já alugou algumas vezes sem manter esses cuidados e até o momento vem sendo bem-sucedido.

Essa com certeza não é a melhor estratégia para administrar o seu bem, e lá na frente você saberá exatamente o que estou querendo dizer.


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Coloco abaixo algumas manchetes de notícias que foram publicadas e enfatizo novamente sobre a importância desse tema explorado neste post:

noticia - Como fazer análise do locatário

Como fazer análise do locatário-noticia

Acredito que já deu para aprender e entender a grande necessidade de ater a esses procedimentos antes do locatário ter acesso ao seu imóvel.

Como fazer análise do locatário e o Direito Preventivo

Sempre informo aos meus clientes sobre o Direito Preventivo e da produção antecipada de provas.

Pois, posteriormente a toda essa análise feita, nós venhamos a ter inadimplemento, ou até mesmo descumprimento de alguma clausula contratual, estaremos totalmente respaldados.

E tudo será mais assertivo e ágil em uma demanda judicial, ou extrajudiciais.

Pense nisso na próxima vez que decidir alugar seu imóvel, e de como fazer análise do locatário.

Mas, ficamos a disposição o nosso serviço “Locação Mais Segura” no intuito de garantir o melhor beneficio em sua locação.

Sim, prestamos consultoria locatícia para todo o Brasil e forma online e um dos nossos serviços é a avaliação cadastral de locatários e fiadores.

Não deixe de continuar acompanhando nosso Blog onde colocamos os principais assuntos relativos a administração de imóveis.

Quais são os tipos de garantia de uma locação residencial?

Nesse post você irá conhecer todos os tipos de garantia de uma locação residencial para identificar qual delas você poderá aceitar na locação do seu imóvel.

independente de qual seja ela, sempre vão existir os prós e os contra de cada modalidade, mas espero aqui te ajudar nesse entendimento.

Na Lei do Inquilinato que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

Diz no seu Art. 37:

No contrato de locação, pode o locador exigir do LOCATÁRIO as seguintes modalidades de garantia:

“I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia.
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)”

A cobrança de mais de uma garantia

Já presenciei casos que o LOCADOR cobrou do LOCATÁRIO mais de uma garantia, por desconhecimento total da Lei do Inquilinato, e por receio de ter mais mecanismo caso o inquilino venha a ter inadimplemento.

Quanto a isso, indico que realize a leitura do post onde ensino como efetivar uma análise do LOCATÁRIO com maior segurança. 

Vejamos o Parágrafo único, do mesmo artigo acima:

“É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”

Portanto, fica MEU ALERTA para você não correr o risco de tornar seu contrato de locação nulo, no todo ou em parte.

Continue a leitura e aprenda mais sobre as garantias locatícias.

A Lei continua na Seção VIII, Art. 43 – das penalidades criminais e civis, punível com prisão simples 5 dias a 6 meses, ou multa de 3 a 12 meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do LOCATÁRIO, que diz:

“II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do Art. 42 (locação sem garantia) e da locação para temporada.”

Compreende agora por que venho falando da importância do conhecimento total da Lei do Inquilinato?

As vezes por inocência do LOCADOR, ele pode está se auto prejudicando.

A locação de imóveis deve ser tratada com profissionalismo para garantir um resultado satisfatório.

Quais são os tipos de garantia de uma locação residencial?

tipos de garantia de uma locação residencial-2

1. Tipos de garantia de uma locação residencial, Caução:

Dos tipos de caução a mais comum é a Caução em dinheiro, onde deixa bem claro na Lei das Locações, no Art. 38:

“§ 2º – A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada,

revertendo em benefício do LOCATÁRIO todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.”

Ou seja, se você já aceitou uma garantia via caução em dinheiro e ficou com a quantia em mãos, acredito que você não saiba que cometeu um delito de apropriação indébita.

Mas como assim?

O que a Lei determina é que a importância da garantia seja depositada em um caderneta de poupança, conjunta, em nome do LOCADOR e LOCATÁRIO.

E não pode o proprietário do imóvel se apoderar do dinheiro, apenas deve ser penhorado em ação própria.

O mesmo acontece com o inquilino que não poderá pleitar compensação em caso de mora ou falta de pagamento, por motivo óbvio, esse valor se trata apenas da GARANTIA.

2. Tipos de garantia de uma locação residencial, Fiança: 

tipos de garantia de uma locação residencial-1
Até os dias de hoje esse tipo de garantia de uma locação residencial é a mais utilizada pelo fato de não ser necessário desprender nenhuma quantia inicial.

O que facilita para a maioria dos LOCATÁRIOS, na verdade a dificuldade dessa modalidade é do inquilino apresentar um FIADOR que assuma as obrigações pactuadas no contrato de locação.

A atenção aqui é dobrada já que será necessário análise de ambos, pois de nada vale um FIADOR que não tenha capacidade de assumir as obrigações contratadas. 

3. Tipos de garantia de uma locação residencial, Seguro de Fiança Locatícia:

Esse tipo está com cada vez mais aderência no mercado de locações, onde entra a figura da seguradora e aquisição de uma apólice perante ao LOCATÁRIO.

Este deverá pagar em média um aluguel e meio, a depender das coberturas, para deixar seu contrato de locação garantido.

Essa é uma modalidade que apresenta um grau de segurança para o LOCADOR.

Desde que o seu imóvel seja administrado por um profissional ou uma imobiliária.

Já que essa modalidade também tem as suas desvantagens, quer entender porque?

Leia aqui um post que dedicamos exclusivamente para abordar o seguro de fiança locatícia como garantia nas locações residenciais. 

4. Tipos de garantia de uma locação residencial, Quotas de Fundos de Investimento: 

A Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento como garantia de locação surge para preencher uma lacuna aos LOCATÁRIOS com perfil de “investidor”.

Pois a caução em dinheiro seria corrigida por poupança.

As outras modalidades de caução imobilizariam o ativo, o seguro fiança locatícia deve ser contratado e renovado anualmente a custo considerado elevado.

Em média uma vez e meia o valor da locação para a contratação da franquia mais básica em que é segurado a locação e encargos).

E a desnecessidade da figura do FIADOR que lhe garanta as obrigações da locação.

Poupando-lhe assim o constrangimento moral e revestindo de agilidade a sua garantia ao ofertar a Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento que lhe será revestida com a resolução contratual da locação.

 5. Tipos de garantia de uma locação residencial, sem Garantia

tipos de garantia de uma locação residencial

Um contrato de locação pode ser desprovido de garantia??

Sim, pode!

Está descrita no Art. 42, da Lei do Inquilinato que nos orienta:

“Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o LOCADOR poderá exigir do LOCATÁRIO o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.”

A modalidade contratual para locação de imóvel urbano desprovida de garantia, é no nosso entendimento, é a melhor e mais eficiente forma de contratação de um aluguel de imóvel.

Quer saber porque? Te explico aqui nesse post!

A garantia da sua locação com fiador de aluguel.

O Fiador de aluguel é a garantia mais utilizada nos contratos de locação de imóveis.

A Lei do Inquilinato ao discorrer “Das Garantias Locatícias” na Seção VII, Artigo 37, da Lei 8.245/91, elenca dentre os modalidades possíveis a “Fiança”.

Garantia locatícia mais usual dos contratos de locação, sobretudo para imóveis destinados ao uso residencial, a fiança é muito bem conceituada no Artigo 818 do nosso Código Civil que diz:

Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.

Aqui a pessoa que garante é o FIADOR, o credor é o LOCADOR e o devedor originário é o LOCATÁRIO.

Vejamos quais as peculiaridades dessa tão importante modalidade de garantia locatícia.

Característica do fiador de aluguel

Não à toa a FIANÇA se tornou a mais utilizada das garantias locatícias, afinal:

  1. Ela é prática desde que o candidato à locação possua quem o garanta;
  2. Ela não é onerosa pois só será acionada em caso de eventual inadimplemento ou danos ao imóvel;
  3. Não são necessários registros e averbações, aliás cabe ressaltar aqui que por se tratar de uma garantia fidejussória, averbações efetuadas junto à matrícula do imóvel de um FIADOR que apresentou propriedades suficientes para honrar as obrigações contratuais, configura dupla garantia

    Pois, na fiança quem garante o contrato é o FIADOR e não os seus bens, como na caução de bens, tal contrato devido ao Artigo 37, Parágrafo único, da Lei do Inquilinato estaria sob pena de nulidade.

fiador de aluguel-1

O Artigo 825 do Código Civil diz:

Quando alguém houver de oferecer FIADOR, o credor não pode ser obrigado a aceitá-­lo se não for pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a obrigação.

Assim são descritas pelo diploma civil as características necessárias a um FIADOR legítimo:

  1. Idôneo;
  2. Domiciliado no município do imóvel a ser locado;
  3. Solvente com bens suficientes para honrar com as obrigações contratuais;
  4. E se casado, só será validada a fiança se acompanhada da legítima outorga marital ou uxória, como exigida no Código Civil no Artigo 1.647, III.

Por isso inclusive recomenda-se por medida cautelar que caso o FIADOR de aluguel se declare solteiro seja pedido uma certidão de nascimento atualizada que assim o comprove.

O Fiador de Aluguel pode se exonerar-se da Fiança?

A reforma da Lei do Inquilinato que passou a vigorar com a Lei 12.112/2009 pôs fim a um dos principais empecilhos a abrangência dessa garantia, pois entendia-se que as obrigações do FIADOR estariam extintas até a efetiva entrega das chaves.

Sendo assim sempre que o contrato passasse a vigorar por prazo indeterminado facultava ao FIADOR de aluguel o exonerar-­se da fiança (Artigo 114 ­ Código Civil).

A Lei do inquilinato reformada em 2009 no Artigo 40, X, deixa claro que para o FIADOR exonerar-se da fiança é necessário, findo o prazo contratado, notificar o LOCADOR quanto à intenção de exonerar-se da fiança ficando ainda como garantidor do contrato pelo prazo de 120 dias.

Prazo pelo qual o LOCATÁRIO precisará oferecer novo FIADOR de aluguel que lhe cubra as obrigações da fiança.

Tal escrita pacificou o entendimento de ponto antes amplamente discutido inclusive sob ampla judicialização não mais existente já que o Artigo 2.036 do Código Civil põe fim a discussão com esse entendimento:

A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à Lei especial, por esta continua a ser regida.

O LOCADOR pode solicitar um novo Fiador de Aluguel?

fiador de aluguel

Vale ressaltar que o Artigo 40 da Lei do Inquilinato ainda elenca motivos pelos quais poderá exigir novo fiador a saber:

Muito importante salientar que a não apresentação de novo FIADOR de aluguel por parte do LOCATÁRIO, desde que devidamente notificado em tempo e com prazo devido, resguardará ao LOCADOR propositura de ação de despejo com possibilidade de concessão de liminar judicial (Art. 59, §1°, VII ­ Lei 12.112/09).

Recomendo a utilização da fiança como garantia suficiente para cobrir todas as obrigações contratuais assumidas num contrato de locação.

Mas, é importante ressaltar que de nada vale ter um FIADOR de aluguel instituído contratualmente se esse não possui bens ou mesmo idoneidade para garantir o adimplemento do LOCATÁRIO.

Essa garantia impõe muitos cuidados e evidencia a necessidade de amparo profissional na hora de contratar a locação e fazer a análise quanto à sua validação.

Se precisa de uma análise profissional do seu fiador, conte com nosso serviço de consultoria locatícia:

consultoria-locaticia-online

Quotas de Fundo de Investimento como garantia locatícia

Do rol das garantias locatícias elencadas pela Lei do Inquilinato, no Artigo 37, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento vem listada no Inciso IV.

O porque dessa garantia, entenda acompanhado esse artigo.

Já falamos sobre as demais garantias locatícias possíveis para cobrir as obrigações assumidas em contrato de locação para o caso de este não honrá-­las.

Todas essas garantias, apresentam características que podemos citar como vantagem ou desvantagem a depender do proponente à locação.

Na cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento regulada pelo Capítulo XII da Lei 11.196/05, a ideia é oferecer ao LOCATÁRIO “papéis” que possuam valor de garantia com a legitimidade outorgada legalmente.

Sem que este seja “penalizado” se não vier a cair em mora ou litígio para resolução contratual de alguma obrigação locatícia deixada em aberto.

Quotas de Fundo de Investimento, como funciona em uma locação?

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Essa modalidade de garantia locatícia faculta ao locatário uma possibilidade de “investimento” que logicamente terá seus rendimentos auferidos ao longo da vigência do contrato de locação da locação, ou mesmo lançando mão de investimento de garantidor terceiro para tal.

Em todo caso o LOCADOR figurará como “credor fiduciário” e a Instituição Financeira emissora das quotas, legalmente autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários, como “Agente Fiduciário”.

Para formalizar a garantia o titular dos papéis registrará junto ao agente fiduciário a cessão das quotas ao LOCADOR (credor fiduciário) por meio de termo de cessão fiduciária acompanhado de 1 (uma) via do contrato de locação, constituindo, em favor do credor fiduciário, propriedade resolúvel das quotas (Lei 11.196, Artigo 88, §1°).

Em caso devido caberá ao Credor fiduciário acionar o agente fiduciário para a execução extrajudicial das quotas que lhe serão revertidas como pagamento pela obrigação.

Sem prejuízo da possibilidade de mover Ação de despejo em meios próprios e eventual cobrança da diferença caso a garantia apresentada não cubra a totalidade das obrigações assumidas em contrato de locação.

Quotas de Fundo de Investimento e o perfil investidor do LOCATÁRIO.

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Vale ressaltar que o Artigo 40, Inciso IX, da Lei do Inquilinato declara a possibilidade de exigência da apresentação de nova garantia por parte do LOCATÁRIO, para o caso de liquidação ou encerramento do fundo de investimento.

A Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento como garantia de locação surge para preencher uma lacuna aos LOCATÁRIOS com perfil de “investidor”.

Pois a caução em dinheiro seria corrigida por poupança, as outras modalidades de caução imobilizariam o ativo, o seguro fiança locatícia deve ser contratado e renovado anualmente a custo considerado elevado.

Em média uma vez e meia o valor da locação para a contratação da franquia mais básica em que é segurado a locação e encargos.

E a desnecessidade da figura do FIADOR que lhe garanta as obrigações da locação poupando-lhe assim o constrangimento moral e revestindo de agilidade a sua garantia ao ofertar a Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento que lhe será revestida com a resolução contratual da locação.

Quotas de Fundo de Investimento, conclusão:

Portanto, eu recomendo aos meus clientes com perfil de investidor a contratação de tal garantia, ou que lhe seja prestada por terceiro.

É comum por exemplo os pais fazerem aquisição de quotas de fundo de investimento ou em nome de um filho ou reservado-­se a titularidade do investimento para ofertar em garantia.

Ou na locação de imóveis não residenciais o empreendedor fazer tal investimento, com o mesmo objetivo, para reaver o valor “investido” no momento em que seja resolvidas as obrigações assumidas na contratação da locação do imóvel.

Em suma, a desvantagem dessa modalidade de garantia cito o seu “valor” que geralmente é superior a 8 locações.

Sendo mais comum o valor de 12 vezes o valor da locação, para cobrir eventuais custas como o previsto no Artigo 58, Inciso III, da Lei do Inquilinato.

Entenda como funciona o Seguro Fiança Locatícia.

O seguro fiança locatícia, é elencado na Lei do Inquilinato no Artigo 37, Inciso III, como uma das modalidades hábeis a garantir a locação de um imóvel urbano.

O seguro fiança locatícia, surgiu com força no mercado principalmente no que tange à garantia de recebimento em dia à proprietários de imóveis, comodidade ao LOCATÁRIO que não precisaria mais dispender nem de bens.

Ou mesmo de passar o constrangimento de pedir a outrem que lhe seja por FIADOR, ou seja, o sonho de qualquer administradora de imóveis.

Portanto um produto bom para todos ao que parece, mas você sabe mesmo como funciona o seguro fiança?

Acompanhe aqui vantagens e desvantagens antes de tomar a sua decisão.

Regulamentação do Seguro Fiança Locatícia:

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Regulamentado pela Circular n° 347 da SUSEP de 27 de junho de 2007 e pela Resolução CNSP n° 202 de 2008.

E, essa informação por si já liga o “sinal de alerta” para a forma de como funciona o seguro fiança locatícia, pois em nenhuma hipótese esses instrumentos administrativos poderão prevalecer sobre a Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato.

Mas, não é isso que vemos no mercado quando da oferta de seguros fiança locatícia, pois estes ao serem contratados explicitam os “itens segurados” quando a Lei do Inquilinato determina em seu Artigo 41:

“O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do LOCATÁRIO.”

Algo ainda mais alarmante que passa quase sempre despercebido por quem se sente “seguro” pelo simples fato de contratar o seguro fiança locatícia é, em caso de sinistro, que na contratação de uma locação seria caracterizado pelo inadimplemento da locação.

A seguradora antecipará os pagamentos a título de prêmio, mas caso o LOCATÁRIO não honre seu compromisso, caberá ao LOCADOR ajuizar a Ação de despejo.

Pois a seguradora não é parte na relação contratual, nessa é registrada apenas a apólice que deverá ser acionada em caso de sinistro para as garantias cobertas na apólice.

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Portanto pelo que profere os Artigos 17 e 18 do nosso Novo Código de Processo Civil, a seguradora não possui legitimidade para ajuizar ações por descumprimento do contrato se assim o LOCADOR não lhe outorgar.

Pois reitero que por não assinar o contrato de locação é a prova fática de que a Seguradora não é parte contratual.

Seguro Fiança Locatícia e a ação de despejo:

Então, vale dizer que APENAS locações intermediadas por administradoras de imóveis garantiram comodidade ao LOCADOR, pois este poderá via procuração representar o proprietário do imóvel e até mesmo mover eventual Ação de Despejo contra o LOCATÁRIO.

Ainda sobre Ação de despejo por falta de pagamento, vale lembrar que a lei do inquilinato no seu Artigo 62, Inciso II, concede ao LOCATÁRIO a possibilidade de não rescisão contratual se purgada a mora, em até 15 dias da citação.

Ou seja, se houver a purga da mora judicialmente e a não rescisão contratual o LOCADOR poderá ser citado a devolver o prêmio do seguro ou parte dele, impelindo uma relação não tão tranquila como se poderia imaginar antes.

Isso porventura não deve acontecer pelo simples fato da Seguradora não querer manchar seu nome, nem mesmo a imagem de como realmente funciona o seguro fiança.

Mas é minha obrigação frisar novamente: se o LOCATÁRIO danificar o imóvel e você LOCADOR não tiver “obrigado” o LOCATÁRIO incluir tal possibilidade na franquia do seguro, caberá você ajuizar ação contra a seguradora para fazer valer o Artigo 41 da Lei do Inquilinato.

Vantagens do Seguro Fiança Locatícia:

Entenda como funciona o Seguro Fiança Locatícia.

Por fim, embora eu tenha falado sobre as desvantagens devido a muitos clientes não saberem como funciona o seguro fiança locatícia, a sua contratação redunda em vantagens também.

Pois, além da garantia de recebimento de aluguéis em dia por parte do LOCADOR, caberá ao LOCATÁRIO a possibilidade de parcelamento do valor do seguro.

Serviços adicionais ofertados pelas seguradoras como chaveiro, bombeiro hidráulico e até mesmo formatação de computador, dentre outras, além é claro de não ser preciso dispender de caução pecuniário (até três vezes o valor da locação), bens móveis e Imóveis.

Ou na ausência destes apelar para outrem que lhe seja FIADOR para assim garantir as obrigações assumidas na contratação da locação do imóvel caso assim não faça o LOCATÁRIO.

Seguro Fiança Locatícia, cláusula:

Por fim recomendo no caso de contratação de seguro fiança locatícia, a inclusão de cláusula que imponha ao LOCATÁRIO a obrigação de renovação do seguro sob pena de ajuizamento de ação por infração contratual, sem aqui poder recorrer à Liminar Judicial para desocupação em 15 dias já que a não renovação do seguro fiança não está listada no Artigos 40 e 59 da Lei do Inquilinato.

Eu, como profissional do mercado, recomendo aos meus clientes a contratação, por saber como funciona o seguro fiança locatícia e considero tal garantia apta a oferecer o que promete ao proprietários de imóveis que confiam seus bens para locação via administradoras de imóveis profissionais.

Também recomendo a LOCATÁRIOS que buscam comodidade, não lhe fazendo falta o custo adicional do seguro e sua renovação, algo que via de regra pesa em quase totalidade dos bolsos dos LOCATÁRIOS habituais.

Pois a contratação de seguro que cubra a locação mais encargos, a depender do perfil do contratante, resultará em algo da ordem de uma locação e meia, esse custo anual deve ser previsto em qualquer planejamento financeiro familiar.

Continue acompanhando o nosso Blog pois aqui discorremos tudo sobre a Lei do Inquilinato e como realizar uma locação segura!

Bem de família do fiador pode ser penhorado!

Como operadora no ramo Imobiliário estou sempre acompanhando as notícias da área e achei relevante informa-lo, pois esse assunto da penhora do bem de família do FIADOR é bem delicado e as vezes ocorre muita dúvida.

Em matéria do site Jornal Jurid, menciona a decisão que o STJ teve no segundo semestre do ano passado e que irá impactar até mesmo locações que ocorreram antes da Lei do inquilinato, confira parte da notícia abaixo:

Examina-se o alcance da nova Súmula 549 do STJ, que ganhou a seguinte redação:

“É válida a penhora de bem de família do pertencente a fiador de contrato de locação.”

Ressalte-se que, de acordo com a jurisprudência do STJ, a penhora sobre bem de família do FIADOR é válida mesmo em se tratando de contrato de locação pactuado antes da vigência da Lei 8.245/91- que incluiu o art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/90, que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família.

É que a superveniência de regra jurídica admitindo a realização de penhora sobre imóvel que se achava ao abrigo da Lei n. 8.009/90 possui aplicação imediata, dada a sua natureza processual e de ordem pública.

Dessa forma, a regra do artigo 3º, inc. VII da Lei n. 8.009/90 pode atingir também os contratos firmados antes da sua vigência.

Conclusão: bem de família do fiador pode ser penhorado!

bem de família do fiador

A impenhorabilidade do bem de família é regra, somente sendo cabível nas estritas exceções legalmente previstas.

O artigo art. 3º, inc.VII da Lei n. 8.009/90 (na redação dada pelo art. 82, da Lei n° 8.245/91) tornou possível a penhora sobre bem de família do FIADOR de contrato de locação.

O STF declarou que este dispositivo é constitucional, pois respeita a autonomia da vontade daquele que se obriga em contrato de fiança locatícia, facilitando a celebração de contratos de locação – o que acaba por fortalecer o direito social à moradia previsto no artigo 6° da CF/88.

Vale dizer: o STF afirmou a validade da penhora do bem de família do FIADOR que está sendo executado por dívida contraída pelo LOCATÁRIO

Seguindo esta orientação do STF, o STJ criou a Súmula 549:

“É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”.  

Ressalte-se que essa regra também pode atingir contratos de locação pactuados antes da vigência da Lei 8.245/91, que incluiu o art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/90, norma de natureza processual e de ordem pública que possui aplicação imediata.