A Lei do Inquilinato em sua Seção VII versa sobre as garantias locatícias e define no Artigo 37, Inciso I, tipos de CAUÇÃO como sendo uma dessas garantias.

O objetivo desse artigo é levar ao nosso leitor o entendimento se essa garantia é de fato segura para lhe resguardar de eventuais transtornos ao longo da sua locação.

Logo no Artigo 38 a Lei do Inquilinato valida bens móveis ou imóveis como objetos lícitos de garantia para uma locação.

No mesmo artigo §1°, 2° e 3° a Lei discorre sobre particularidades dos tipos de caução que ela admite como garantia, a saber:

1. Bens;
2. Dinheiro;
3. Títulos e ações.

Vamos discorrer sobre cada um deles e o nível de segurança jurídica que implica cada um.

Tipos de Caução: Bens Móveis e Imóveis

A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos (Art. 38, §1°) para atingir os seus efeitos.

Tornando assim o objeto dado em garantia um penhor dado pelo garantidor da locação para as obrigações pactuadas na locação.

Para o caso do proprietário aceitar tal garantia, aconselho a elaboração de um contrato de penhor, observando dentre outras implicações legais.

O Artigo 1,424, Inciso I, que diz:

“o penhor só tem eficácia se em tal contrato for fixado prazo para pagamento.”

Vale lembrar que a Lei do Inquilinato em seu artigo 46, §1° diz:

Em outras palavras para locações residenciais ajustada por 30 meses ou mais, passados 30 dias de tal prazo, se o contrato não for denunciado pelo LOCADOR ,o contrato passará a vigorar por prazo indeterminado.

Trazendo assim incompatibilidade entre tal pactuação e o contrato de penhor definido como garantia.

Por esse razão, exceto para locações por temporada, não aconselho os nossos clientes a optarem por tal modelo de garantia.

Bens Imóveis e a necessidade da averbação:

A caução de bens imóveis (Art. 38, §1°) para atingir seus efeitos deverá ser averbada junto à margem da respectiva matrícula do imóvel.

A modalidade aqui conforme versa o Artigo 1.473, Inciso I, é a hipoteca.

E para esta atingir a integralidade dos seus efeitos deveria gerar Escritura de Hipoteca para registro tornando assim o imóvel garantia das obrigações contratadas na locação.

A simples averbação, como descrita na Lei, como mera pré-­notação do registro vigente torna o objeto apresentado como uma garantia pessoal e não uma garantia real como embora possa ser aludido.

Vale lembrar ainda que se o imóvel apresentado for bem de família estará sobre as alegações de impenhorabilidade descritas na Lei 8.009/90, Artigo 3°.

Como se não bastasse, a Lei do Inquilinato em seu Artigo 40, Inciso VII esclarece que a garantia poderá ser substituída em caso de desapropriação ou alienação do imóvel antes apresentado.

Devido aos fatores apresentados, não aconselho os meus clientes a optarem por tal modalidade de garantia.

Com a ressalva, de em caso de imóvel ser apresentado em garantia por terceiro, deve ser avaliada a hipótese deste figurar como “fiador” no contrato a ser pactuado.

Tipos de Caução: em Dinheiro

A caução em dinheiro (Art. 38, §2°) embora prevista em Lei, é ponto pacífico no mercado que as limitações impostas pelo Legislador a tornaram uma garantia insuficiente.

Desse modo, um risco maior para cobrir eventuais débitos oriundos de inadimplemento de alugueres e encargos contratualmente exigíveis.

Assim como danos causados ao imóvel.

Vale lembrar ainda que o valor da caução, estipulado em no máximo três vezes o valor do aluguel, deverá ser depositado em conta poupança conjunta.

Portanto, o LOCADOR não poderá unilateralmente mover a quantia sem autorização.

A custo de responder até mesmo por apropriação indébita dos valores apresentados em garantia e não como antecipação de pagamentos.

Por si os motivos aqui descritos, já considero suficientes para não recomendar essa modalidade de garantia aos nossos clientes e leitores, salvo como já mencionado nas locações por temporada.

Tipos de Caução: Títulos e Ações

Por fim a Lei apresenta a caução de títulos e ações (Art. 38, §3°).

Aqui são válidas as recomendações dadas para os bens móveis.

Já que essa modalidade de caução figurará de igual modo em penhor.

Só que desta vez o objeto em questão é um título de crédito.

Como previsto nos Artigos 1.451 a 1.460 do Código Civil.

Vale pontuar que a Lei já referenda que em caso de falência da emissora do título dado em garantia ficará na incumbência do LOCADOR solicitar ao LOCATÁRIO que substitua a garantia.

Fato que acho inviável e inseguro para o proprietário do imóvel, após apresentar as modalidades de caução previstas na Lei do Inquilinato como possíveis garantias.

Tipos de Caução, nossa visão

Concluo apontando que há modalidades de garantias previstas na mesma Lei que asseguram aos proprietários de imóvel mais segurança quanto ao recebimento dos seus alugueres.

E é claro, a quitação também de encargos contratualmente exigíveis e a devolução do imóvel, finda a locação, ilesa de danos.

Aconselho o uso dessa modalidade de garantia tão somente nos caso de locação por temporada.

Ou para contrato de penhor concomitante com a locação pactuadas por prazo determinado com garantia estabelecida com base no Artigo 58, inciso III.

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Aqui sempre discorremos sobre a Lei do Inquilinato e como realizar uma locação segura!