Aprenda a calcular o valor da multa rescisória da locação.

Recebi recentemente via e-mail pessoas querendo tirar dúvidas sobre como calcular o valor da multa rescisória da locação do seu imóvel.

Tanto LOCADOR que não sabia se estava calculando de maneira correta..

Como LOCATÁRIO que estava em dúvida se o valor que estavam cobrando era de fato o que tinha obrigação de cobrar.

Então, percebi que essa questão gera muito questionamento.

Foi a partir daí que decidir nesse post explicar exatamente como calcular o valor da multa rescisória da locação imobiliária.

multa rescisória da locação

Os tipos de multas:

Em primeiro lugar, devemos saber a diferença que existe entre multa moratória, indenizatória, e compensatória, vamos lá:

  1. Multa Moratória: por falta de pagamento do aluguel e encargos;
  2. Multa Indenizatória: por prática de infração à obrigação legal ou contratual;
  3. Multa Compensatória: por rescisão antecipada do contrato.

Escrevemos um post sobre a aplicação de multas no contrato de aluguel que você pode saber mais clicando aqui.

Sabendo isso, vamos saber o que a Lei do Inquilinato diz sobre o assunto no Artigo 4°:

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o LOCADOR reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A,

o LOCATÁRIO, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Mas existe uma exceção, que continua no Parágrafo Único:

O LOCATÁRIO ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público,

para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o LOCADOR com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Proporcionalidade da multa:

Verifica-se portanto que a multa compensatória, ou seja, por rescisão antecipada do contrato, deve ser PROPORCIONAL ao período que falta para o encerramento do contrato de locação.

Lembrando que deve estar contratualmente previsto, e normalmente é estipulado em três vezes o valor do aluguel.

Se você reparar é usual convencionar tanto a multa compensatória (rescisão), como também a multa indenizatória (infração) pela mesma quantia de três vezes o valor do aluguel.



Vale lembrar que a importância dessas quantias é pura coincidência.

Já que consta na Lei que é livre a sua convenção, podendo ser  qualquer valor.

Para tanto não utilize desse artificio para majorar a multa.

Posteriormente poderá ser questionada se chegar até as vias judiciais. 

E o Juiz acabar se valendo do que diz o Artigo 413 do Código Civil, vejamos:

A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte,

ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Multa rescisória da locação: exemplo de cálculo

Vamos então considerar o que já é validado pelo mercado em determinar 3 vezes o valor do aluguel para nosso cálculo no exemplo abaixo:

multa rescisória da locação

Caso a saída do LOCATÁRIO não for na data fechada, basta você transformar a conta para valores em dias.

Ou seja, dividir o valor da multa pela quantidade de dias do prazo locatício.

Exemplo, 12 meses = 365 dias, e multiplicar por dias que faltam a vencer, tendo o mesmo raciocínio da conta acima.

Calcular a multa rescisória da locação, é simples não é verdade? 

A questão crucial é ter conhecimento no nosso ordenamento jurídico principalmente na Lei do Inquilinato.

Você que é LOCADOR caso alugue seu imóvel por conta própria saiba que você também precisa ter total conhecimento da Lei do Inquilinato.

13 comentários em “Aprenda a calcular o valor da multa rescisória da locação.”

  1. Aluguei um imóvel onde, após o contrato firmado e pago os três meses de caução adiantados, descobri que a propríetária devia quase 12 meses de condomínio, mas manteve o condomínio em dia (sem pagar os atrasados) a partir da data que entrei. O meu caução foi usado para pagar dívidas pessoais. Pretendo sair assim que o contrato de 30 meses completar 12 meses morado por vários motivos. No contrato, o caução é colocado como uso do apartamento nos 3 últimos meses de aluguel. Não cita devolução em dinheiro. Dúvida: Eu tenho que pagar a multa e perder o caução ou a multa é descontada do caução depositado no início do contrato?

    1. Tamara, bom dia! é necessário saber como está no seu contrato de locação a questão da multa, em alguns casos a partir do 12° mês a isenção da multa, verifique como está no seu contrato a respeito. Como a caução servirá como pagamento dos últimos três meses então caso não haja algo em contrário será necessário pagar a multa proporcional ao tempo de permanência como explicado nesse post. Continue acompanhando nosso blog!

  2. So fiquei com uma duvida: alem da multa o inquilino paga mais um mês de aluguel?
    Eu aluguei uma loja contrato de 1 ano ( 10 jan/2017 a 10 jan/2018) e a pessoa vai entregar no proximo mes.
    Além da multa ela paga 1 mês de aluguel?

    1. Olá Kimie.
      Depende se a notificação da entrega do imóvel foi feita em tempo adequado pelo locatário.
      A Lei prevê o prazo de 30 dias para que o locatário informe o locador da sua intenção de desocupar o imóvel, caso o contrato já esteja em vigência por prazo indeterminado.

  3. Cooptar Locação e Venda

    bom dia!

    Sou proprietário de um imóvel comercial e estou fazendo a locação pessoalmente. Gostaria de saber se, objetivando a emissão de boleto de cobrança mensal, posso transferir para a empresa de um amigo através de uma procuração o direito dela fazer isto por mim, mesmo não sendo ela uma empresa da área imobiliária?

    Por seu significativo retorno..

    Antecipadamente, agradeço!

    Fábio A C Araújo

  4. Claudio Carvalho

    Bom dia, fiz um contrato de aluguel de imóvel por 30 meses, com isenção de multa a partir do 12º mês.
    Caso eu saia antes dos primeiros 12 meses, o cálculo da multa é feito em cima de 30 meses, ou de 12 meses?

  5. Me ajude a entende a alteração da resolução abaixo, inquilino deixou contas em aberto na Companhia de Energia, e preciso fazer a troca de titularidade porem a Companhia de Energia quer que eu quite os débitos para efetuar tal procedimento. como devo proceder

    Seção III
    Das restrições e do Acompanhamento do Inadimplemento
    (Redação dada pela REN ANEEL 479, de 03.04.2012)
    Art. 128. Quando houver débitos decorrentes da prestação do serviço público de
    energia elétrica, a distribuidora pode condicionar à quitação dos referidos débitos:
    I – a ligação ou alteração da titularidade solicitadas por quem tenha débitos no mesmo
    ou em outro local de sua área de concessão; e
    II – a religação, aumento de carga, a contratação de fornecimentos especiais ou de
    serviços, quando solicitados por consumidor que possua débito com a distribuidora na unidade
    consumidora para a qual está sendo solicitado o serviço.
    Parágrafo único. A distribuidora não pode condicionar os atendimentos previstos nos
    incisos I e II, ao pagamento de débito não autorizado pelo consumidor ou de débito pendente em
    nome de terceiros, exceto quando ocorrer, cumulativamente, as situações previstas nos incisos I e II
    do § 4o
    do art. 132. (Revogado pela REN ANEEL 479, de 03.04.2012)
    § 1º A distribuidora não pode condicionar os atendimentos previstos nos incisos I e II ao
    pagamento de débito não autorizado pelo consumidor ou de débito pendente em nome de terceiros,
    exceto quando ocorrerem, cumulativamente, as seguintes situações: (Incluído pela REN ANEEL
    479, de 03.04.2012)

  6. Olá, poucas semanas após eu mudar percebi uma infiltração vindo de fora do prédio que com o tempo começou mofar a parede e os móveis, apareceram muitos bichinhos, o problema foi informado na mesma época mas quase um ano depois o proprietário ainda não conseguiu resolver com a construtora, por causa desse problema quero entregar o imóvel, sou obrigado a pagar multa para sair?

  7. Olá. Meu nome é Alexandre Fortes. Gostei do artigo, é bem didático e de fácil entendimento, e ao mesmo tempo bastante completo e preciso. Entretanto, restou-me uma dúvida: NO CASO DE ALUGUEL DE UM APARTAMENTO, O INQUILINO TAMBÉM ARCA COM O VALOR DO CONDOMÍNIO ORDINÁRIO, COMO É LÓGICO. EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO ANTECIPADA POR INICIATIVA DO PRÓPRIO INQUILINO, O VALOR DO CONDOMÍNIO TAMBÉM ENTRA NO CÁLCULO DO VALOR DA RESCISÃO PROPORCIONAL???? OU O CÁLCULO DA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO É BASEADA SOMENTE DO VALOR DO ALUGUEL, EM SENTIDO ESTRITO, DEIXANDO-SE O VALOR DO CONDOMÍNIO ORDINÁRIO DE LADO??? GRATO.

  8. Olá eu moro na mesma casa tem quase 3 anos todo ano renovamos o contrato o último foi renovado em Setembro com prazo de 1 ano Demos um calção quando entramos no valor de 2.400 referente a 3 meses de aluguel adiantado.estamos querendo sair do imóvel mas tem algumas pendências na casa para fazer como pintura uma porta de vidro que quebrou o calção paga a “arrumação” das pendências e a multa? Ou teria que arrumar pra sair e descontar somente a multa do caução??
    Obrigada

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