Aplicação de multas no contrato de locação.

Em artigo anterior mostramos que é mais vantajoso ao LOCADOR pactuar o contrato de aluguel residencial pelo período de 30 meses. 

Para que ao término do contrato poder reaver o seu imóvel por meio de denúncia vazia, ou seja, sem um motivo específico para tal.

Já que não poderá reaver o imóvel durante a vigência da locação, porém o LOCATÁRIO poderá mesmo durante a vigência do contrato devolver o imóvel, porém com aplicação de multas no contrato de locação.

Como prevê a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) em seu Artigo 4° que diz:

“(…) o locatário, todavia, poderá devolvê­-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”

Há entendimento pacífico no mercado que prevê o valor de três vezes o aluguel para o estabelecimento da multa compensatória.

Vale ressaltar que mesmo a Lei do Inquilinato não prevendo limite para o valor das multas no contrato de locação, em caso de contestação por parte do LOCATÁRIO, o Juiz poderá invalidar valores tidos como excessivamente onerosos ao LOCATÁRIO.

A multa que se dá pelo pagamento do aluguel em atraso, é denominada no Código Civil como Cláusula penal, tal Diploma Legal em seu Artigo 409:

“A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-­se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.”

Resumindo conforme o CNJ – Conselho Nacional de Justiça:

multas no contrato de locação-2

Dentre as obrigações do LOCATÁRIO estabelecidas pela Lei do Inquilinato, está descrito no Artigo 23, Inciso I:

“pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado(…)”

A questão aqui é a delimitação dessa multa, alguns entendem que a cláusula penal estaria limitada a 2% do valor da locação, por se basearem no Artigo 52, §2° do Código de Defesa do Consumidor.

Mas há ampla divergência jurisprudencial nesse sentido, submetendo o contrato de aluguel única e exclusivamente à Lei 8.245/91, a saber, a Lei do Inquilinato.

A praxe do mercado e as multas no contrato de locação:

multas no contrato de locação

É praxe do mercado imobiliário, inclusive adotada por nós o estabelecimento de 10% de multa para o caso de mora, acrescidos de 1% de juros ao mês, os mesmos limites ainda estabelecidos no Decreto Federal n° 22.626, conhecido como “Lei de Usura” que estabelece tais limites nos Artigos 5 e 9.

Vou ressaltar novamente que a Lei do Inquilinato não prevê um teto para o estabelecimento de multas no contrato de locação, em caso de devolução do imóvel.

Nem muito menos para a cláusula penal para o LOCATÁRIO em mora, mas ao nos apoiar no atual Código Civil, quem em seus Artigo 412, diz:

“O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.”

E depois complementa no Artigo 413:

“A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-­se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”



Julgamos nesse aspecto que a praxe dos profissionais do mercado imobiliário que fixaram a multa compensatória em três vezes o valor do aluguel, para devolução do imóvel pelo LOCATÁRIO antes do prazo pactuado no contrato de aluguel.

E os limites de 10% para a cláusula penal e 1% de juros de mora ao mês regidos ainda pela “Lei de Usura”, parâmetros mais bem definidos, razoáveis e portanto menos passíveis de posteriores contestações judiciais, do que o entendimento abstrato e incerto proposto pelo novo código civil nos artigos citados por último.

aspas Quando o contrato de aluguel passa a ser por tempo indeterminado não haverá mais multa compensatória.

Portanto, pactuamos contratos de aluguel com esses limites e recomendamos que os leitores do nosso blog façam o mesmo para garantirem segurança jurídica e maior previsibilidade no retorno dos seus investimentos imobiliários.

TUDO que você precisa saber sobre MULTAS no Contrato de Aluguel.

Já escrevi dois artigos no Blog sobre multas no Contrato de Aluguel mas, em aspectos diferentes.

Nesse contexto decidi escrever de uma forma mais detalhada, direta, e completa, ou seja, TUDO o que você precisa saber sobre multas no Contrato de Aluguel.

No final não deixe de deixar seu comentário para saber se consegui!

Multas no Contrato de Aluguel e suas espécies.

É imprescindível que você saiba que existem dois tipos de multas que sobrecaem em um contrato de locação, são eles: 

  1. Multa Moratória: Não têm caráter punitivo, a sua finalidade primordial é desestimular o cumprimento da obrigação fora de prazo.

    Elas são devidas quando o LOCATÁRIO estiver efetuando espontaneamente um aluguel vencido;

  2. Multa Compensatória: Sanção civil que se impõe à parte que não cumprir a obrigação contratual.

    Na sua totalidade ou por descumprimento parcial de alguma de suas cláusulas ou ainda simplesmente retardar o seu cumprimento.

São consideradas cláusulas penais e tem como objetivo assegurar que ao menos parte dos prejuízos sejam recompostos caso uma das partes não cumpra o contrato.

É possível a cumulação das multas moratória e compensatória, se cada qual tiver fundamento específico próprio.

Ou seja, a multa moratória tem por escopo impelir o inquilino a pagar os aluguéis nos respectivos vencimentos, enquanto que a compensatória tem por origem uma quebra contratual.

Multas no Contrato de Aluguel qual a base de cálculo legal?

Multas no Contrato de Aluguel

No pagamento fora do vencimento incidirá a multa moratória, que é composta de dois itens:

  • Juros Moratórios de 1% ao mês: O CTN (Código Tributário Nacional) em seu Art. 161, §1°, diz: 

Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês.

Quero chamar atenção sobre o que o Art. 405 do Código Civil retrata sobre os juros:

Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.

Ou seja, a validade da cobrança do juros se dar quando há citação da parte sobre o atraso da sua obrigação contratual.

  • Multa Moratória de 10%: O Decreto n° 22.626/33, mais conhecido com Lei de Usura estabelece conforme a redação do Art. 9°:

Não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida.

Você pode está me perguntando mas não seria multa de 2% ????  😐 

As pessoas confundem o limite de  2% que estar previsto no Art. 52, § 1°, da Lei Federal nº 8.078/90, mais conhecido como o Código de Defesa do Consumidor.

Porém, ela não pode ser considerada às relações entre LOCADOR e LOCATÁRIO, por não ser considerada uma relação de consumo.

Essa sim, regida pela Lei n° 8.245/1991 (A Lei do inquilinato). Esse é o entendimento que prevalece na doutrina e jurisprudência.

Multas no Contrato de Aluguel: Porque 3X o valor do Aluguel?

Acredito que você já viu inúmeras vezes em um Contrato de Aluguel que a multa por quebra contratual ou rescisão antecipada é na ordem de 3x o valor do aluguel, não é verdade?

Mas aonde está isso na Lei? Praxe do Mercado?

A explicação você pode não ter percebido mas, é exatamente a limitação dos 10% de multa compensatória.

Vejamos..

No Art. 412 do Código Civil informa que:

O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.

E o Art. 413 que a segue:

A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal (pagamento do aluguel) tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

30 MESES X 10% = 3 MESES DE ALUGUEL

Normalmente o contrato de locação residencial é no prazo de 30 meses, para assegurar o direito de denúncia vazia, portanto caso o LOCATÁRIO quebre o contrato logo no 1° mês, o mesmo está sujeito pelo o prazo que ainda falta cumprir, ou seja 30/30 avos, resultando o pagamento de 100% da multa máxima estabelecida.

Danos maior que a Clausula Penal:

Multas no Contrato de Aluguel

Poderá ocorrer numa locação que os danos da quebra contratual seja superior a da Clausula Penal expressamente estabelecida no contrato, então, poderá a parte requerer em juízo a importância real dos prejuízos.

É o que diz o Art. 395 do Código Civil:

Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos.

E complementada pelo Art. 416, § Único do CC:

Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado.

Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente

A Rescisão Antecipada

Nesse tópico a Lei do Inquilinato não foi omissa em nos instruir quanto as orientações legais de como estabelecer a multa, em seu Art. 4° diz:

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o LOCADOR reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2° do Art. 54-A,

o LOCATÁRIO, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

Parágrafo único. LOCATÁRIO ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o LOCADOR com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.



O objetivo desse post foi esclarecer o máximo possível os leitores do blog, e confesso que esse tema me rendeu algumas horas de estudo..

Mesmo trabalhando no ramo por muita vezes deixamos nos “levar” pelos costumes e praxes, mas, muitas delas estão equivocadas.

Precisamos ir a fundo do porque das coisas e assim melhor assessorar inclusive nossos clientes.

Verdade seja dita que nosso ordenamento jurídico é um emaranhado de leis, controvérsias, interpretações e por isso requer muito cuidado e disposição! 

Resumindo, abaixo segue um infográfico do que retratamos aqui:

infografico-multas-no-contrato-de-aluguel

Aprenda a calcular o valor da multa rescisória da locação.

Recebi recentemente via e-mail pessoas querendo tirar dúvidas sobre como calcular o valor da multa rescisória da locação do seu imóvel.

Tanto LOCADOR que não sabia se estava calculando de maneira correta..

Como LOCATÁRIO que estava em dúvida se o valor que estavam cobrando era de fato o que tinha obrigação de cobrar.

Então, percebi que essa questão gera muito questionamento.

Foi a partir daí que decidir nesse post explicar exatamente como calcular o valor da multa rescisória da locação imobiliária.

multa rescisória da locação

Os tipos de multas:

Em primeiro lugar, devemos saber a diferença que existe entre multa moratória, indenizatória, e compensatória, vamos lá:

  1. Multa Moratória: por falta de pagamento do aluguel e encargos;
  2. Multa Indenizatória: por prática de infração à obrigação legal ou contratual;
  3. Multa Compensatória: por rescisão antecipada do contrato.

Escrevemos um post sobre a aplicação de multas no contrato de aluguel que você pode saber mais clicando aqui.

Sabendo isso, vamos saber o que a Lei do Inquilinato diz sobre o assunto no Artigo 4°:

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o LOCADOR reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A,

o LOCATÁRIO, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Mas existe uma exceção, que continua no Parágrafo Único:

O LOCATÁRIO ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público,

para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o LOCADOR com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Proporcionalidade da multa:

Verifica-se portanto que a multa compensatória, ou seja, por rescisão antecipada do contrato, deve ser PROPORCIONAL ao período que falta para o encerramento do contrato de locação.

Lembrando que deve estar contratualmente previsto, e normalmente é estipulado em três vezes o valor do aluguel.

Se você reparar é usual convencionar tanto a multa compensatória (rescisão), como também a multa indenizatória (infração) pela mesma quantia de três vezes o valor do aluguel.



Vale lembrar que a importância dessas quantias é pura coincidência.

Já que consta na Lei que é livre a sua convenção, podendo ser  qualquer valor.

Para tanto não utilize desse artificio para majorar a multa.

Posteriormente poderá ser questionada se chegar até as vias judiciais. 

E o Juiz acabar se valendo do que diz o Artigo 413 do Código Civil, vejamos:

A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte,

ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Multa rescisória da locação: exemplo de cálculo

Vamos então considerar o que já é validado pelo mercado em determinar 3 vezes o valor do aluguel para nosso cálculo no exemplo abaixo:

multa rescisória da locação

Caso a saída do LOCATÁRIO não for na data fechada, basta você transformar a conta para valores em dias.

Ou seja, dividir o valor da multa pela quantidade de dias do prazo locatício.

Exemplo, 12 meses = 365 dias, e multiplicar por dias que faltam a vencer, tendo o mesmo raciocínio da conta acima.

Calcular a multa rescisória da locação, é simples não é verdade? 

A questão crucial é ter conhecimento no nosso ordenamento jurídico principalmente na Lei do Inquilinato.

Você que é LOCADOR caso alugue seu imóvel por conta própria saiba que você também precisa ter total conhecimento da Lei do Inquilinato.