TUDO que você precisa saber sobre MULTAS no Contrato de Aluguel.

Já escrevi dois artigos no Blog sobre multas no Contrato de Aluguel mas, em aspectos diferentes.

Nesse contexto decidi escrever de uma forma mais detalhada, direta, e completa, ou seja, TUDO o que você precisa saber sobre multas no Contrato de Aluguel.

No final não deixe de deixar seu comentário para saber se consegui!

Multas no Contrato de Aluguel e suas espécies.

É imprescindível que você saiba que existem dois tipos de multas que sobrecaem em um contrato de locação, são eles: 

  1. Multa Moratória: Não têm caráter punitivo, a sua finalidade primordial é desestimular o cumprimento da obrigação fora de prazo.

    Elas são devidas quando o LOCATÁRIO estiver efetuando espontaneamente um aluguel vencido;

  2. Multa Compensatória: Sanção civil que se impõe à parte que não cumprir a obrigação contratual.

    Na sua totalidade ou por descumprimento parcial de alguma de suas cláusulas ou ainda simplesmente retardar o seu cumprimento.

São consideradas cláusulas penais e tem como objetivo assegurar que ao menos parte dos prejuízos sejam recompostos caso uma das partes não cumpra o contrato.

É possível a cumulação das multas moratória e compensatória, se cada qual tiver fundamento específico próprio.

Ou seja, a multa moratória tem por escopo impelir o inquilino a pagar os aluguéis nos respectivos vencimentos, enquanto que a compensatória tem por origem uma quebra contratual.

Multas no Contrato de Aluguel qual a base de cálculo legal?

Multas no Contrato de Aluguel

No pagamento fora do vencimento incidirá a multa moratória, que é composta de dois itens:

  • Juros Moratórios de 1% ao mês: O CTN (Código Tributário Nacional) em seu Art. 161, §1°, diz: 

Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês.

Quero chamar atenção sobre o que o Art. 405 do Código Civil retrata sobre os juros:

Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.

Ou seja, a validade da cobrança do juros se dar quando há citação da parte sobre o atraso da sua obrigação contratual.

  • Multa Moratória de 10%: O Decreto n° 22.626/33, mais conhecido com Lei de Usura estabelece conforme a redação do Art. 9°:

Não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida.

Você pode está me perguntando mas não seria multa de 2% ????  😐 

As pessoas confundem o limite de  2% que estar previsto no Art. 52, § 1°, da Lei Federal nº 8.078/90, mais conhecido como o Código de Defesa do Consumidor.

Porém, ela não pode ser considerada às relações entre LOCADOR e LOCATÁRIO, por não ser considerada uma relação de consumo.

Essa sim, regida pela Lei n° 8.245/1991 (A Lei do inquilinato). Esse é o entendimento que prevalece na doutrina e jurisprudência.

Multas no Contrato de Aluguel: Porque 3X o valor do Aluguel?

Acredito que você já viu inúmeras vezes em um Contrato de Aluguel que a multa por quebra contratual ou rescisão antecipada é na ordem de 3x o valor do aluguel, não é verdade?

Mas aonde está isso na Lei? Praxe do Mercado?

A explicação você pode não ter percebido mas, é exatamente a limitação dos 10% de multa compensatória.

Vejamos..

No Art. 412 do Código Civil informa que:

O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.

E o Art. 413 que a segue:

A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal (pagamento do aluguel) tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

30 MESES X 10% = 3 MESES DE ALUGUEL

Normalmente o contrato de locação residencial é no prazo de 30 meses, para assegurar o direito de denúncia vazia, portanto caso o LOCATÁRIO quebre o contrato logo no 1° mês, o mesmo está sujeito pelo o prazo que ainda falta cumprir, ou seja 30/30 avos, resultando o pagamento de 100% da multa máxima estabelecida.

Danos maior que a Clausula Penal:

Multas no Contrato de Aluguel

Poderá ocorrer numa locação que os danos da quebra contratual seja superior a da Clausula Penal expressamente estabelecida no contrato, então, poderá a parte requerer em juízo a importância real dos prejuízos.

É o que diz o Art. 395 do Código Civil:

Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos.

E complementada pelo Art. 416, § Único do CC:

Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado.

Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente

A Rescisão Antecipada

Nesse tópico a Lei do Inquilinato não foi omissa em nos instruir quanto as orientações legais de como estabelecer a multa, em seu Art. 4° diz:

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o LOCADOR reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2° do Art. 54-A,

o LOCATÁRIO, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

Parágrafo único. LOCATÁRIO ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o LOCADOR com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.



O objetivo desse post foi esclarecer o máximo possível os leitores do blog, e confesso que esse tema me rendeu algumas horas de estudo..

Mesmo trabalhando no ramo por muita vezes deixamos nos “levar” pelos costumes e praxes, mas, muitas delas estão equivocadas.

Precisamos ir a fundo do porque das coisas e assim melhor assessorar inclusive nossos clientes.

Verdade seja dita que nosso ordenamento jurídico é um emaranhado de leis, controvérsias, interpretações e por isso requer muito cuidado e disposição! 

Resumindo, abaixo segue um infográfico do que retratamos aqui:

infografico-multas-no-contrato-de-aluguel

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