No primeiro semestre de 2018 foi divulgado inúmeras matérias sobre o preço do condomínio e seu impacto na locação de imóveis. A mais recente (publicada no dia 29/7) pelo Portal UOL fornece dados atualizados que serão utilizados para falarmos hoje sobre o assunto.
Preço do Condomínio sobe mais que aluguel e inflação.
O preço médio dos condomínios vem subindo mais que o dos alugueis desde 2015, e mais que a inflação geral desde 2016, segundo dados do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que mede a inflação oficial no país. Nos últimos 12 meses, por exemplo, os condomínios ficaram 5,1% mais caros, enquanto a inflação subiu 4,4% e os alugueis, 0,6%.
Em algumas cidades, essa disparidade é ainda maior. Em Campo Grande (MS), por exemplo, os condomínios subiram 10,4% nos últimos 12 meses, enquanto os alugueis caíram 0,9%. No Rio, os alugueis caíram 2,2%, mas os condomínios acumulam alta de 7,2%.
Veja abaixo o gráfico correspondente:
Condomínio chega a ultrapassar aluguel.
Em locais onde os alugueis são mais altos, como na zona sul do Rio, os proprietários chegam a dar descontos de até 30% para compensar condomínios. Segundo o Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP:
Os condomínios subiram muito nos últimos anos e, com eles altos, quem quer alugar seu apartamento tem de adequar o valor do aluguel, porque quem paga as contas é o inquilino.
Veja abaixo o gráfico correspondente:
A Gestão do Condomínio
Segundo o Engenheiro Civil e Corretor de Imóveis, Tiago Maia, Co-Fundador desse blog, afirma que: quanto menos unidades, maior a infraestrutura do prédio e mais idade, invariavelmente será mais caro o condomínio.
A novidade fica por conta do descompasso entre a renda e o custo de vida do inquilino, credito a esse novo cenário financeiro o aumento da inadimplência.
Gostaria até mesmo de pensar em contrário, mas quando vejo os “condomínios clube” inseridos no mercado imobiliário a partir do boom ocorrido no idos de 2007 a 2014, penso que maiores custos e maior inadimplência estarão no radar.
Já que os citados condomínios precisarão lançar mão do fundo de reserva para manutenção dessas grandes estruturas de lazer.
E vemos na prática que muitos condomínios não tem tais recursos, seja por não possuírem política adequada de formação desse fundo ou já atingidos por relevante inadimplência das taxas de condomínio, oriundas de problemas financeiros de proprietários que não tem conseguido alugar seus imoveis, por exemplo.
Vejo que a solução passará pela modernização desses condomínios através de técnicas “retrofit” para que grandes estruturas de lazer, onerosas e muitas vezes sem uso (por exemplo piscinas com raia, salas de cinema, quadras de squash, etc), deem lugar a áreas de convivência mais baratas e sustentáveis como hortas coletivas, sala de pilates, ambientes de coworking, oficinas de compartilhamento, etc.
Finalizo o raciocínio afirmando que os gestores de condomínio que tomarem mais cedo tais medidas, terão como resultado as finanças de seus condomínios saneadas e até por consequência a valorização do patrimônio imobiliário sobre sua gestão.
Operadores do Mercado Imobiliário
Quando sou contratada para realizar Due Diligencie na aquisição de imóveis, principalmente por pessoas jurídicas ou investidores, que melhor entendem a importância desse serviço especializado, um ponto crucial é a verificação da saúde financeira do prédio, e o preço do condomínio. O qual o mercado tem mostrado que a preço do condomínio (quota) ideal deve girar em torno de 35% do valor do aluguel ou 0,11% do valor venal do imóvel.
Quanto mais acima desses percentuais ela custar, menor a liquidez do bem e, consequentemente, maior a sua desvalorização, ressalvando-se eventuais exceções, obviamente.
O grande erro dos gestores de condomínio, síndicos e proprietários de imóveis, é acreditar que uma edificação é ad eternum, devemos urgentemente adotar as boas práticas, utilizando por exemplo os princípios do Facilities Management.
Estudos em diversos países para diferentes tipos de edifícios, mostram que os custos anuais envolvidos na operação e manutenção dos edifícios variam entre 1% e 2% do seu custo inicial (NBR 5674:1999). Este valor, acumulado ao longo da vida útil dos edifícios variará entre 40% – 80% podendo chegar a mais, do custo de construção.
Se tomarmos o período de 50 anos, como o tempo de vida útil de um edifício, no final da vida útil o montante despendido em operação e manutenção, equivale ao custo de construção. Demonstro portanto, a relevância que a operação e manutenção representa na gestão dos ativos imobiliários.
Já passou da hora de operadores do mercado imobiliário conhecerem os números, gerirem melhor seus prédios, imóveis, pois esses fatores e alguns outros que aqui não foram mencionados (ficarão para outro post), tornarão os atuais edifícios residenciais e comerciais, além de onerosos, obsoletos.
E você, o preço do condomínio está impactando a locação do seu imóvel? Deixe comentários!
Até a próxima.
