A locação de imóveis utilizados por hospitais, asilos, entidades religiosas, etc.

A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) trata a locação de imóveis urbanos, trabalhando regras distintas para as locações residenciais, não residenciais e, ainda, locações por temporada.

Ocorre que, particularmente, dentro da locação de imóveis não residenciais, é possível perceber o destaque dado ao legislador pátrio para determinados estabelecimentos e atividades que, por razões óbvias, contam com as benesses da Lei.

Primeiramente, é preciso destacar que enquanto o locatário pode devolver o bem locado antes de vencido o prazo contratual via pagamento da multa rescisória proporcional pertinente, o locador não poderá reaver seu bem antes do fim da locação, salvo, obviamente, motivos assinalados na Lei, fazendo-o, portanto, via denúncia cheia.

A denúncia vazia (imotivada) somente caberá, via de regra, ao término do prazo locatício.

A locação de imóveis: situações específicas

Ocorre que, em dadas situações, mesmo quando escoado o prazo contratual, não poderá o locador ter pretensão à retomada de seu bem imóvel por denúncia vazia, em razão de se pressupor a vulnerabilidade do locatário.

Essa impossibilidade de retomada se dá ainda que o contrato esteja vigorando por prazo indeterminado por muitos meses, limitando, pois, o Direito Fundamental de Propriedade diante do interesse social e humanitário que paira sobre determinadas atividades, tais como as unidades hospitalares, sanitárias, de saúde, religiosas, de ensino e os asilos.

Caberá, pois, apenas a denúncia cheia (motivada) naquelas hipóteses previstas no art. 53 da Lei do Inquilinato, quais sejam:

  • mútuo acordo;
  • prática de infração legal ou contratual;
  • falta de pagamento dos alugueres e demais encargos locatícios;
  • realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder; ou, ainda,
  • para a demolição, edificação ou reforma no bem imóvel que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento em sua área útil.

A Jurisprudência

Torna-se importante ressaltar, ainda, que, devido à restrição do exercício do direito de propriedade por parte do locador, a interpretação dentro da jurisprudência no tocante a estas atividades que merecem referida guarida legal também é restringida, de modo que unidades meramente administrativas ou de consulta, ainda que ligadas aos hospitais e, ainda, cursos livres de informática, línguas dentre outros, caminharão junto à regra geral das locações não residenciais e, portanto, não terão a proteção especial, senão vejamos decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) neste sentido:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. DESPEJO. INTERPRETAÇÃO DA REGRA DO ART. 53 DA LEI 8.245/1991. EXEGESE RESTRITIVA. ALEGADA VIOLAÇÃO AO ART. 63 DA LEI 8245/91. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.

  1. A norma constante do art. 53 da Lei de Locações não alcança o local em que desempenhadas atividades administrativas de estabelecimentos de saúde. Precedentes específicos desta Corte.
  2. O espaço locado em estação metroviária para a marcação de consultas e captação de clientes não se amolda ao benefício legal.
  3. Prestação de serviço de saúde regularmente realizada em local diverso.
  4. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (STJ. REsp 1310960/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/09/2014, DJe 16/09/2014)

De qualquer modo, em caso de proteção especial conferida, ainda que ocorram as hipóteses que autorizam o despejo, por força do art. 63 da Lei do Inquilinato, haverá prazo mais elástico para a desocupação do imóvel por estas entidades, ou seja, entre seis meses e um ano.

Afinal, a clientela envolvida não pode ser prejudicada pela descontinuidade destes serviços essenciais, devendo ser viabilizada uma mudança para novo local com o mínimo de desgaste e sofrimento possível.

Ordem Social

Diante do debatido, o que se percebe é que a restrição havida ao locador nestas locações de imóveis especiais, a bem da verdade, é mais um imperativo de ordem social na qual se sobrepõe o interesse público ao interesse individual, pairando, pois, sobre a clientela e atividade envolvida e não implicando numa proteção descabida do locatário propriamente dita, razão pela qual devem ser evitadas locações perpetuadas no tempo sem qualquer interesse social e humanitário, de fato, relevante.

Autoria: * Josiane Mafra é advogada graduada pela Universidade Federal de Viçosa (UFV/MG), assessora e consultora jurídica, especialista em Direito Público (UNEC) e em Planejamento, Implementação e Gestão de Cursos de Educação a Distância (UFF-RJ).  Pós-graduanda em Direito Urbanístico e Ambiental (PUC-MG. Mestre em Meio Ambiente e Sustentabilidade. (UNEC). Articulista, parecerista e palestrante, com experiência, há mais de 15 anos junto aos mercados imobiliário, urbanístico, turístico e ambiental. Autora dos livro digital de “Documentação Imobiliária: aspectos teóricos e práticos” e “Administração e Locação de Imóveis” (no prelo).

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