No mercado imobiliário, é comum encontrar contrato de locação por prazo inferior a 30 meses , especialmente de 12 ou 24 meses.
Muitos locadores escolhem esses prazos acreditando que terão mais flexibilidade para retomar o imóvel ao fim do contrato.
No entanto, o que muitos não sabem é que essa prática pode gerar consequências inesperadas, especialmente devido à prorrogação automática imposta pela Lei do Inquilinato.
O filósofo estoico Epicteto já dizia: “Não são as coisas que nos perturbam, mas sim a interpretação que fazemos delas.”
No contexto da locação, interpretar erroneamente a legislação pode trazer dores de cabeça desnecessárias. O que parecia uma estratégia vantajosa para o locador pode, na verdade, se transformar em um entrave jurídico.
O prazo contratual e o regime de liberdade do locador
Imagine que a locação de um imóvel funcione como um regime prisional. Se você opta por contrato de locação por prazo inferior a 30 meses, você está escolhendo um regime fechado, onde as regras são mais rígidas e qualquer descuido pode resultar em reclusão por 5 anos, ou seja, o imóvel pode ficar preso a um inquilino sem que o locador tenha meios legais simples para retomá-lo.
Por outro lado, ao firmar um contrato de 30 meses ou mais, o locador se coloca no regime aberto. Isso significa que, ao fim do prazo contratual, ele pode retomar o imóvel com total liberdade, bastando uma simples notificação. Ele passa a ter o direito de mudar o jogo sem precisar enfrentar um processo desgastante.
Na locação, ou você escolhe as regras do jogo ou se torna refém delas.
O Que Diz a Lei do Inquilinato?
O artigo 47 da Lei 8.245/91 estabelece que, quando o contrato de locação por prazo inferior a 30 meses ao término do período estipulado, a locação será automaticamente prorrogada por prazo indeterminado, caso o inquilino continue ocupando o imóvel e não haja manifestação de ambas as partes para encerrá-lo.
Com essa prorrogação automática, o locador não pode simplesmente solicitar a saída do inquilino, salvo se houver uma das hipóteses legais previstas no próprio artigo 47, tais como:
- O locador precisar do imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou de descendente/ascendente;
- O imóvel precisar passar por reformas substanciais que impossibilitem sua habitação;
- O contrato estiver atrelado ao vínculo de trabalho do inquilino e esse vínculo for encerrado;
- O inquilino descumprir cláusulas contratuais, como inadimplência ou mau uso do imóvel.
O Problema da Notificação Antecipada
Muitos locadores acreditam que podem simplesmente enviar uma notificação ao inquilino antes do vencimento do contrato, informando que a locação não será renovada.
Entretanto, essa estratégia não impede a prorrogação automática, pois o artigo 47 define que a renovação ocorre independentemente de notificação, salvo se o inquilino decidir desocupar voluntariamente.
Isso significa que, mesmo que o locador envie uma comunicação formal antes do vencimento, se o inquilino quiser permanecer, ele pode se amparar na lei e o contrato seguirá por prazo indeterminado.
Como costumo dizer: “Contrato ruim não se resolve na conversa, mas sim no planejamento.” O grande erro de muitos locadores é deixar para resolver essa questão apenas no final do prazo, quando já é tarde.
Como Evitar a Prorrogação Automática em Contrato de Locação por Prazo Inferior a 30 Meses
Para locadores que desejam evitar essa situação, existem algumas soluções, (in)viáveis:
1. Firmar Contratos com Prazo Igual ou Superior a 30 Meses
A melhor maneira de evitar a prorrogação automática imposta pelo artigo 47 é celebrar contratos com prazo de pelo menos 30 meses. Nesses casos, ao término do período, o locador pode retomar o imóvel mediante simples notificação com 30 dias de antecedência, sem necessidade de justificativa legal.
2. Utilizar Contratos de Temporada (Até 90 Dias)
Se a intenção for manter contratos de curta duração, outra opção é formalizar a locação como contrato de temporada, regulado pelo art. 48 da Lei do Inquilinato. Esses contratos possuem regras próprias e não geram o direito à prorrogação automática. Adquira nosso modelo de contrato por temporada.
3. Incluir Cláusula de Renúncia à Prorrogação Automática
Embora controversa, alguns locadores inserem no contrato uma cláusula de renúncia expressa à prorrogação automática, deixando claro que o inquilino se compromete a desocupar o imóvel ao final do prazo. No entanto, esse tipo de cláusula pode ser contestado judicialmente, pois a lei é clara ao determinar a prorrogação automática em contrato de locação com prazo inferior a 30 meses. (Não recomendo)
4. Negociar a Saída Antes do Vencimento e Obter um Termo de Desocupação
Mesmo com a prorrogação automática, nada impede que o locador negocie previamente a saída do inquilino e firme um termo de desocupação antes do vencimento do contrato. Isso evita discussões futuras e garante maior previsibilidade para ambas as partes.
A psicologia comportamental ensina que as pessoas resistem mais às mudanças quando sentem que estão sendo pressionadas. Em vez de criar um conflito no final do contrato, um diálogo aberto e estruturado desde o início pode facilitar a saída do inquilino sem necessidade de medidas drásticas.
Ter um contrato bem estruturado é essencial para evitar problemas futuros e garantir que a locação ocorra sem dores de cabeça, como no caso do contrato de locação por prazo inferior a 30 meses.
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Reflexão Final
Embora muitos locadores optem por contrato de locação por prazo inferior a 30 meses, como de 12 ou 24 meses acreditando que terão mais controle sobre o imóvel, a Lei do Inquilinato impõe restrições importantes, especialmente com a prorrogação automática.
Para garantir segurança jurídica e evitar problemas futuros, a melhor estratégia é firmar contratos de 30 meses ou mais, garantindo assim a possibilidade de retomada sem necessidade de justificativa legal.
Caso tenha um contrato de locação por prazo inferior a 30 meses e queira reaver seu imóvel, o caminho mais seguro é buscar uma solução negociada ou verificar se alguma das hipóteses do artigo 47 se aplica ao seu caso.
Como eu sempre digo: “Na locação, não é sobre prever o futuro, mas sim sobre se preparar para ele.”
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