É de conhecimento geral a importância do contrato de locação dentro do mercado nacional e global e que, especificamente no que tange à locação de imóveis urbanos, esta importância cresce demasiadamente tendo em vista os direitos de caráter constitucional relativos à moradia e à vida digna, bem como aos valores sociais do trabalho e da livre iniciativa.

Diante do histórico de segurança e proteção que o direito de propriedade traz em detrimento do caráter provisório da posse por parte daqueles que não possuem bem imóvel próprio para moradia e/ou exercer sua atividade laborativa (comércio).

A Lei de Locações

Surge a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) como um dos elementos que visa conceder estabilidade e proteção ao inquilino na sua relação com o proprietário, justamente porque se considera a sua condição de parte mais fraca, hipossuficiente dentro da relação locatícia.

Ainda assim se vê, diariamente, reclamações junto aos próprios proprietários, administradoras de imóveis para locação, aos órgãos de proteção e defesa (PROCON, IDEC, etc) e ao Poder Judiciário que apontam inúmeras questões que fogem aos mandamentos da legislação pátria, notadamente da Lei do Inquilinato.

Situações como a exigência de alugueres de forma antecipada, cobrança de taxas para a verificação da idoneidade do candidato à locação, reajustes em condições contrárias à Lei, devolução de imóvel nas condições encontradas sem haver, sequer, vistoria inicial, exigência de mais de uma modalidade de garantia locatícia, dentre outras são diuturnamente verificadas.

Ocorre que, além de algumas destas situações implicarem em nulidade ou anulabilidade contratual e/ou na mera desconsideração da exigência feita, que acaba sendo tida como não escrita, há a possibilidade, ainda, de a parte que adota postura apta a desvirtuar o espírito da Lei incorrer em penalidades criminais, em virtude do cometimento de um crime ou uma contravenção penal.

Contravenções na Lei do Inquilinato

Com efeito, conforme é possível depreender dos arts. 43 e 44 da Lei nº 8.245/91, constituem contravenção penal punível com prisão simples de 5 (cinco) dias a 6 (seis) meses – ou multa de 3 (três) a 12 (doze) meses do valor do último aluguel atualizado, a ser revertida em favor do locatário -, a exigência, tanto em razão de locação quanto de sublocação, de valores além do aluguel e encargos permitidos, bem como também de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação.

Também incorrerá nas mesmas penas aquele que cobrar antecipadamente aluguel, salvo na hipótese da exigência de um mês de aluguel antecipado quando não há garantia à locação ou nos contratos de locação por temporada.

O art. 44, por sua vez, traz os tipos penais que resultam em crimes de ação penal pública, puníveis com detenção de 3 (três) meses a 1 (um) ano, que poderá, no entanto, ser substituída pela prestação de serviços à comunidade.

São eles:

• Recursar o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a entregar recibo discriminado do aluguel e encargos;
• Deixar o retomante, no caso de pedido de retomada do bem para uso próprio, dentro de 180 (cento e oitenta) dias após a entrega do imóvel pelo locatário, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
• Não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega, quando pedido para este fim;
• Executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65, que impõe se aguarde, ao menos, 30 dias do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel locado.

Outros aspectos

Importante registrar que, em caso de ocorrência de uma das hipóteses previstas como crime no art. 44, o locatário ou prejudicado poderá, ainda, reclamar, numa demanda própria, uma multa calculada entre 12 (doze) e 24 (vinte e quatro) meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, caso relocado o bem imóvel.

Também não é possível deixar de mencionar que o fato de ser classificado como crime ou como contravenção não modifica o intuito da Lei que é punir com mais força determinadas condutas nela já proibidas, primando, assim, pela eficácia de seus mandamentos.

A bem da verdade, a contravenção seria aquela conduta um pouco menos grave e alcunhada por alguns doutrinadores de “crime anão”.

Trata-se de uma escolha de caráter político do legislador, já que crime admite reclusão ou detenção, enquanto a contravenção penal só admite prisão simples, cumprida, pois, sem rigor penitenciário e, assim, em regime aberto ou semiaberto.

Novo olhar para o vínculo locatício

De qualquer modo, o que importa é saber que a Lei está aí para ser cumprida e, conquanto, na prática, no passado recente, se via muitas condutas ilegais e imorais se perpetuarem no mercado, hoje, com o cidadão cada vez mais antenado e conectado, fica complicado manter uma postura calcada pelo que se deseja fazer, independente dos interesses da outra parte e das normas jurídicas.

A própria Lei do Inquilinato, em seu art. 45, afirma serem nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visarem a elidir os seus objetivos.

Cabe aos empresários, proprietários, gestores e corretores de imóveis se adaptarem aos novos tempos calcados num consumidor antenado e que invoca, a todo o momento, seus direitos, imprimindo, assim, um tom ético no relacionamento comercial, sob pena de responderem civil e penalmente por seus atos.

* Por Dra. Josiane Mafra.

Advogada graduada pela Universidade Federal de Viçosa (UFV/MG), assessora e consultora jurídica, especialista em Direito Público (UNEC) e em Planejamento, Implementação e Gestão de Cursos de Educação a Distância (UFF-RJ).  Pós-graduanda em Direito Urbanístico e Ambiental (PUC-MG. Mestre em Meio Ambiente e Sustentabilidade. (UNEC). Articulista, parecerista e palestrante, com experiência, há mais de 15 anos junto aos mercados imobiliário, urbanístico, turístico e ambiental. Autora dos livro digital de “Documentação Imobiliária: aspectos teóricos e práticos” e “Administração e Locação de Imóveis” (no prelo).