Saiba quais são os tipos de Caução previstos na Lei do Inquilinato.

A Lei do Inquilinato em sua Seção VII versa sobre as garantias locatícias e define no Artigo 37, Inciso I, tipos de CAUÇÃO como sendo uma dessas garantias.

O objetivo desse artigo é levar ao nosso leitor o entendimento se essa garantia é de fato segura para lhe resguardar de eventuais transtornos ao longo da sua locação.

Logo no Artigo 38 a Lei do Inquilinato valida bens móveis ou imóveis como objetos lícitos de garantia para uma locação.

No mesmo artigo §1°, 2° e 3° a Lei discorre sobre particularidades dos tipos de caução que ela admite como garantia, a saber:

  1. Bens;
  2. Dinheiro;
  3. Títulos e ações.

Vamos discorrer sobre cada um deles e o nível de segurança jurídica que implica cada um.

Tipos de Caução: Bens Móveis e Imóveis

Tipos de caução na locação de imóveis

A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos (Art. 38, §1°) para atingir os seus efeitos.

Tornando assim o objeto dado em garantia um penhor dado pelo garantidor da locação para as obrigações pactuadas na locação.

Para o caso do proprietário aceitar tal garantia, aconselho a elaboração de um contrato de penhor, observando dentre outras implicações legais.

O Artigo 1,424, Inciso I, que diz:

“o penhor só tem eficácia se em tal contrato for fixado prazo para pagamento.”

Vale lembrar que a Lei do Inquilinato em seu artigo 46, §1° diz:

Em outras palavras para locações residenciais ajustada por 30 meses ou mais, passados 30 dias de tal prazo, se o contrato não for denunciado pelo LOCADOR ,o contrato passará a vigorar por prazo indeterminado.

Trazendo assim incompatibilidade entre tal pactuação e o contrato de penhor definido como garantia.

Por esse razão, exceto para locações por temporada, não aconselho os nossos clientes a optarem por tal modelo de garantia.

Bens Imóveis e a necessidade da averbação:

A caução de bens imóveis (Art. 38, §1°) para atingir seus efeitos deverá ser averbada junto à margem da respectiva matrícula do imóvel.

A modalidade aqui conforme versa o Artigo 1.473, Inciso I, é a hipoteca.

E para esta atingir a integralidade dos seus efeitos deveria gerar Escritura de Hipoteca para registro tornando assim o imóvel garantia das obrigações contratadas na locação.

A simples averbação, como descrita na Lei, como mera pré-­notação do registro vigente torna o objeto apresentado como uma garantia pessoal e não uma garantia real como embora possa ser aludido.

Vale lembrar ainda que se o imóvel apresentado for bem de família estará sobre as alegações de impenhorabilidade descritas na Lei 8.009/90, Artigo 3°.

Como se não bastasse, a Lei do Inquilinato em seu Artigo 40, Inciso VII esclarece que a garantia poderá ser substituída em caso de desapropriação ou alienação do imóvel antes apresentado.

Devido aos fatores apresentados, não aconselho os meus clientes a optarem por tal modalidade de garantia.

Com a ressalva, de em caso de imóvel ser apresentado em garantia por terceiro, deve ser avaliada a hipótese deste figurar como “fiador” no contrato a ser pactuado.

Tipos de Caução: em Dinheiro

Tipos de caução no aluguel de imóveis

A caução em dinheiro (Art. 38, §2°) embora prevista em Lei, é ponto pacífico no mercado que as limitações impostas pelo Legislador a tornaram uma garantia insuficiente.

Desse modo, um risco maior para cobrir eventuais débitos oriundos de inadimplemento de alugueres e encargos contratualmente exigíveis.

Assim como danos causados ao imóvel.

Vale lembrar ainda que o valor da caução, estipulado em no máximo três vezes o valor do aluguel, deverá ser depositado em conta poupança conjunta.

Portanto, o LOCADOR não poderá unilateralmente mover a quantia sem autorização.

A custo de responder até mesmo por apropriação indébita dos valores apresentados em garantia e não como antecipação de pagamentos.

Por si os motivos aqui descritos, já considero suficientes para não recomendar essa modalidade de garantia aos nossos clientes e leitores, salvo como já mencionado nas locações por temporada.


modelo-de-contrato-locacao-de-imovel-residencial


Tipos de Caução: Títulos e Ações

Por fim a Lei apresenta a caução de títulos e ações (Art. 38, §3°).

Aqui são válidas as recomendações dadas para os bens móveis.

Já que essa modalidade de caução figurará de igual modo em penhor.

Só que desta vez o objeto em questão é um título de crédito.

Como previsto nos Artigos 1.451 a 1.460 do Código Civil.

Vale pontuar que a Lei já referenda que em caso de falência da emissora do título dado em garantia ficará na incumbência do LOCADOR solicitar ao LOCATÁRIO que substitua a garantia.

Fato que acho inviável e inseguro para o proprietário do imóvel, após apresentar as modalidades de caução previstas na Lei do Inquilinato como possíveis garantias.

Tipos de Caução, nossa visão

Concluo apontando que há modalidades de garantias previstas na mesma Lei que asseguram aos proprietários de imóvel mais segurança quanto ao recebimento dos seus alugueres.

E é claro, a quitação também de encargos contratualmente exigíveis e a devolução do imóvel, finda a locação, ilesa de danos.

Aconselho o uso dessa modalidade de garantia tão somente nos caso de locação por temporada.

Ou para contrato de penhor concomitante com a locação pactuadas por prazo determinado com garantia estabelecida com base no Artigo 58, inciso III.

Continue acompanhando o nosso Blog.

Aqui sempre discorremos sobre a Lei do Inquilinato e como realizar uma locação segura!

3 Dicas para preparar seu imóvel para locação.

Vai colocar seu imóvel para locação?

A lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91) referenda aos proprietários de imóveis no Art. 22 quais são os deveres do LOCADOR.

A nossa experiência de mercado, após mais de 15 anos de prática demonstra que o bom senso na preparação do imóvel para locação é essencial antes de disponibilizá-lo ao mercado.

Dentre outros benefícios, a redução da vacância e a maximização da rentabilidade do investimento imobiliário.

Basta fazer uma simples pergunta na hora de avaliar se um imóvel está apto ou não para ser locado:

Você alugaria este imóvel para uso próprio ou da sua família?

Agora, você é nosso convidado à elaboração de um plano de preparação para do seu imóvel, o que denominamos de pré­-locação.

Dica 1 para preparar seu imóvel para locação e alcançar máxima rentabilidade:

imóvel para locação-3

O Art. 22 Inc. I diz que é obrigação do LOCADOR:

“Entregar ao LOCATÁRIO o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.”

Como engenheiro civil e consultor imobiliário costumo orientar os meus clientes, fundamentado nesse texto da Lei do Inquilinato.

Que o LOCADOR execute os reparos necessários no imóvel dotando-o de sua plena funcionalidade.

E após isto, aplique-­se a pintura e limpeza fina, para que na visita o proponente à locação perceba o zelo do proprietário tem no imóvel que está sendo ofertado.

Ressalto sempre para isso, pois não são necessários grandes investimentos para a realização de tais ajustes.

Já que para maximizar a rentabilidade da sua locação não é prudente dispender de altos investimentos na hora de dispor o imóvel para locação.

Você não tem garantia futura de que os acessórios incorporados ao imóvel aumentarão efetivamente a avaliação quanto ao preço do aluguel ou até mesmo numa futura venda.

Dica 2 para preparar seu imóvel para locação, tenha uma documentação regular:

imóvel para locação

É fundamental possuir a quitação das contas de consumo, impostos, taxas e encargos quando da locação do imóvel, pois é de obrigação do LOCADOR segundo o Art. 22 Inc. II:

“Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado.”

Sendo assim o imóvel não poderá de nenhuma hipótese ser objeto de demandas judiciais ou extrajudiciais em face de prejuízo ao locatário que assim poderá acionar o LOCADOR por perdas e danos.

Na minha opinião o ponto chave do Art. 22 da Lei do Inquilinato está no Inc. V que diz ser de obrigação do LOCADOR:

“Fornecer ao LOCATÁRIO, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.”

Faça uma vistoria antes:

imóvel para locação

A realização da “vistoria de entrega de chaves” assume tal importância pois esse texto da Lei do Inquilinato no Art. 23 Inc III, diz ser do LOCATÁRIO:

“Restituir o imóvel, finda locação, no estado em que recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal.”

Portanto basta fazer o elo entre os textos para perceber a importância vital da “vistoria de entrega de chaves”.

Pois, esta descreverá de forma clara e precisa o estado do imóvel para o qual o locatário deverá restituir o imóvel ao LOCADOR finda a locação.

O cuidado na realização de tal vistoria resulta na eliminação de demandas inclusive judiciais já que uma das principais preocupações dos proprietários de imóveis que o dispõe para a Locação é:

Receber o imóvel em plenas condições para futura relocação ou venda.

Como se pode ver, cuidados simples com o imóvel acompanhados de bom senso resultam por certo na maior rentabilidade do imóvel

E com isso, eliminar inúmeros “ruídos” na relação Locador x Locatários no decurso da locação de um imóvel.

Caso não se sinta apto a realizar a preparação do seu imóvel para locação..

Ou mesmo elaborar o seu contrato de locação de acordo com a Lei do Inquilinato, laudo de vistoria da entrega de chaves, e demais serviços referentes à locação imobiliária, pode contar conosco!

Portanto, não abra mão da segurança jurídica na hora de alugar o seu imóvel, com satisfação disponibilizamos os nossos serviços com esse objetivo.

Continue acompanhando o nosso Blog, pois aqui discorremos tudo sobre a Lei do Inquilinato e como realizar uma locação segura!

Até a próxima!

Lei 8.245/91 : A Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/91, mais conhecida atualmente como “A Lei do Inquilinato”, surgiu para regular as locações de imóveis urbanos.

Mas, cabe também ressaltar que as locações das demais modalidades de imóveis continuam regulados.

Tanto pelo Código Civil e por Leis Especiais (como descreve o Art. 1° da própria Lei 8.245/91).

No decorrer dos meus 15 anos de experiência como Corretor de Imóveis percebo que ainda hoje locadores e locatários desconhecem premissas básicas dessa tão importante Lei.

A Lei 8.245/91 e os erros comuns cometidos pelos locadores.

Lei 8.245/91

As experiências acumuladas nesses anos me permitiram um know-­how nessa área de atuação de modo a poder afirmar que um bom contrato de locação é suficiente para evitar inúmeros transtornos da inobservância da Lei 8.245/91.

Para isso vou citar dois exemplos corriqueiros, que futuramente abordaremos em mais detalhes neste blog:

1) A possibilidade de retomada do imóvel:

Através de “denúncia vazia” em contratos de locação residencial ajustados por período de 30 meses ou superior.

Cabendo a todos os demais prazos pactuados a apresentação da “denúncia cheia”, ou seja, a apresentação de uma justificativa cabível na Lei 8.245/91 para a retomada do imóvel locado;

2) A cobrança antecipada de alugueres:

Só é possível em contratos sem apresentação de qualquer garantia adicional, prevista em Lei ou em contratos de locação por temporada.

A Lei e o seu desconhecimento:

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Citados estes dois exemplos, observo que muitos locadores que pactuam a locação dos seus imóveis por conta própria..

Ou até mesmo profissionais e empresas que atuam, seja na locação ou na administração de imóveis, incorrem em erros passíveis de multa pecuniária ou até mesmo detenção.

Principalmente por desconhecimento da Lei 8.245/91!

Já que a Lei do Inquilinato prevê dentre as penalidades, a contravenção penal da cobrança antecipada do aluguel..

E em contrato pactuado com garantia é punível com com prisão simples de cinco dias a seis meses.

Ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário (ver Art. 43 da Lei 8.245/91).

Nosso canal visa contribuir para que novos contratos de locação sejam ajustados com segurança para ambas as partes.

Para evitar isso, disponibilizamos os nossos modelos contratuais.

Clique AQUI para acessar. 

São modelos destinados aos locadores, e profissionais que desejem interagir conosco em busca de bom êxito nas suas contratações.

A garantia da sua locação com fiador de aluguel.

O Fiador de aluguel é a garantia mais utilizada nos contratos de locação de imóveis.

A Lei do Inquilinato ao discorrer “Das Garantias Locatícias” na Seção VII, Artigo 37, da Lei 8.245/91, elenca dentre os modalidades possíveis a “Fiança”.

Garantia locatícia mais usual dos contratos de locação, sobretudo para imóveis destinados ao uso residencial, a fiança é muito bem conceituada no Artigo 818 do nosso Código Civil que diz:

Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.

Aqui a pessoa que garante é o FIADOR, o credor é o LOCADOR e o devedor originário é o LOCATÁRIO.

Vejamos quais as peculiaridades dessa tão importante modalidade de garantia locatícia.

Característica do fiador de aluguel

Não à toa a FIANÇA se tornou a mais utilizada das garantias locatícias, afinal:

  1. Ela é prática desde que o candidato à locação possua quem o garanta;
  2. Ela não é onerosa pois só será acionada em caso de eventual inadimplemento ou danos ao imóvel;
  3. Não são necessários registros e averbações, aliás cabe ressaltar aqui que por se tratar de uma garantia fidejussória, averbações efetuadas junto à matrícula do imóvel de um FIADOR que apresentou propriedades suficientes para honrar as obrigações contratuais, configura dupla garantia

    Pois, na fiança quem garante o contrato é o FIADOR e não os seus bens, como na caução de bens, tal contrato devido ao Artigo 37, Parágrafo único, da Lei do Inquilinato estaria sob pena de nulidade.

fiador de aluguel-1

O Artigo 825 do Código Civil diz:

Quando alguém houver de oferecer FIADOR, o credor não pode ser obrigado a aceitá-­lo se não for pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a obrigação.

Assim são descritas pelo diploma civil as características necessárias a um FIADOR legítimo:

  1. Idôneo;
  2. Domiciliado no município do imóvel a ser locado;
  3. Solvente com bens suficientes para honrar com as obrigações contratuais;
  4. E se casado, só será validada a fiança se acompanhada da legítima outorga marital ou uxória, como exigida no Código Civil no Artigo 1.647, III.

Por isso inclusive recomenda-se por medida cautelar que caso o FIADOR de aluguel se declare solteiro seja pedido uma certidão de nascimento atualizada que assim o comprove.

O Fiador de Aluguel pode se exonerar-se da Fiança?

A reforma da Lei do Inquilinato que passou a vigorar com a Lei 12.112/2009 pôs fim a um dos principais empecilhos a abrangência dessa garantia, pois entendia-se que as obrigações do FIADOR estariam extintas até a efetiva entrega das chaves.

Sendo assim sempre que o contrato passasse a vigorar por prazo indeterminado facultava ao FIADOR de aluguel o exonerar-­se da fiança (Artigo 114 ­ Código Civil).

A Lei do inquilinato reformada em 2009 no Artigo 40, X, deixa claro que para o FIADOR exonerar-se da fiança é necessário, findo o prazo contratado, notificar o LOCADOR quanto à intenção de exonerar-se da fiança ficando ainda como garantidor do contrato pelo prazo de 120 dias.

Prazo pelo qual o LOCATÁRIO precisará oferecer novo FIADOR de aluguel que lhe cubra as obrigações da fiança.

Tal escrita pacificou o entendimento de ponto antes amplamente discutido inclusive sob ampla judicialização não mais existente já que o Artigo 2.036 do Código Civil põe fim a discussão com esse entendimento:

A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à Lei especial, por esta continua a ser regida.

O LOCADOR pode solicitar um novo Fiador de Aluguel?

fiador de aluguel

Vale ressaltar que o Artigo 40 da Lei do Inquilinato ainda elenca motivos pelos quais poderá exigir novo fiador a saber:

Muito importante salientar que a não apresentação de novo FIADOR de aluguel por parte do LOCATÁRIO, desde que devidamente notificado em tempo e com prazo devido, resguardará ao LOCADOR propositura de ação de despejo com possibilidade de concessão de liminar judicial (Art. 59, §1°, VII ­ Lei 12.112/09).

Recomendo a utilização da fiança como garantia suficiente para cobrir todas as obrigações contratuais assumidas num contrato de locação.

Mas, é importante ressaltar que de nada vale ter um FIADOR de aluguel instituído contratualmente se esse não possui bens ou mesmo idoneidade para garantir o adimplemento do LOCATÁRIO.

Essa garantia impõe muitos cuidados e evidencia a necessidade de amparo profissional na hora de contratar a locação e fazer a análise quanto à sua validação.

Se precisa de uma análise profissional do seu fiador, conte com nosso serviço de consultoria locatícia:

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Quotas de Fundo de Investimento como garantia locatícia

Do rol das garantias locatícias elencadas pela Lei do Inquilinato, no Artigo 37, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento vem listada no Inciso IV.

O porque dessa garantia, entenda acompanhado esse artigo.

Já falamos sobre as demais garantias locatícias possíveis para cobrir as obrigações assumidas em contrato de locação para o caso de este não honrá-­las.

Todas essas garantias, apresentam características que podemos citar como vantagem ou desvantagem a depender do proponente à locação.

Na cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento regulada pelo Capítulo XII da Lei 11.196/05, a ideia é oferecer ao LOCATÁRIO “papéis” que possuam valor de garantia com a legitimidade outorgada legalmente.

Sem que este seja “penalizado” se não vier a cair em mora ou litígio para resolução contratual de alguma obrigação locatícia deixada em aberto.

Quotas de Fundo de Investimento, como funciona em uma locação?

Quotas de Fundo de Investimento-01

Essa modalidade de garantia locatícia faculta ao locatário uma possibilidade de “investimento” que logicamente terá seus rendimentos auferidos ao longo da vigência do contrato de locação da locação, ou mesmo lançando mão de investimento de garantidor terceiro para tal.

Em todo caso o LOCADOR figurará como “credor fiduciário” e a Instituição Financeira emissora das quotas, legalmente autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários, como “Agente Fiduciário”.

Para formalizar a garantia o titular dos papéis registrará junto ao agente fiduciário a cessão das quotas ao LOCADOR (credor fiduciário) por meio de termo de cessão fiduciária acompanhado de 1 (uma) via do contrato de locação, constituindo, em favor do credor fiduciário, propriedade resolúvel das quotas (Lei 11.196, Artigo 88, §1°).

Em caso devido caberá ao Credor fiduciário acionar o agente fiduciário para a execução extrajudicial das quotas que lhe serão revertidas como pagamento pela obrigação.

Sem prejuízo da possibilidade de mover Ação de despejo em meios próprios e eventual cobrança da diferença caso a garantia apresentada não cubra a totalidade das obrigações assumidas em contrato de locação.

Quotas de Fundo de Investimento e o perfil investidor do LOCATÁRIO.

Quotas de Fundo de Investimento-garantia-locaticia

Vale ressaltar que o Artigo 40, Inciso IX, da Lei do Inquilinato declara a possibilidade de exigência da apresentação de nova garantia por parte do LOCATÁRIO, para o caso de liquidação ou encerramento do fundo de investimento.

A Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento como garantia de locação surge para preencher uma lacuna aos LOCATÁRIOS com perfil de “investidor”.

Pois a caução em dinheiro seria corrigida por poupança, as outras modalidades de caução imobilizariam o ativo, o seguro fiança locatícia deve ser contratado e renovado anualmente a custo considerado elevado.

Em média uma vez e meia o valor da locação para a contratação da franquia mais básica em que é segurado a locação e encargos.

E a desnecessidade da figura do FIADOR que lhe garanta as obrigações da locação poupando-lhe assim o constrangimento moral e revestindo de agilidade a sua garantia ao ofertar a Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento que lhe será revestida com a resolução contratual da locação.

Quotas de Fundo de Investimento, conclusão:

Portanto, eu recomendo aos meus clientes com perfil de investidor a contratação de tal garantia, ou que lhe seja prestada por terceiro.

É comum por exemplo os pais fazerem aquisição de quotas de fundo de investimento ou em nome de um filho ou reservado-­se a titularidade do investimento para ofertar em garantia.

Ou na locação de imóveis não residenciais o empreendedor fazer tal investimento, com o mesmo objetivo, para reaver o valor “investido” no momento em que seja resolvidas as obrigações assumidas na contratação da locação do imóvel.

Em suma, a desvantagem dessa modalidade de garantia cito o seu “valor” que geralmente é superior a 8 locações.

Sendo mais comum o valor de 12 vezes o valor da locação, para cobrir eventuais custas como o previsto no Artigo 58, Inciso III, da Lei do Inquilinato.

Qual o melhor prazo para contrato de aluguel residencial?

O prazo da locação pode ser livremente pactuado entre as partes, mas afinal você sabe qual o melhor prazo para contrato de aluguel residencial?

É muito comum a gente ver no mercado muitas pessoas pactuando contratos de aluguel pelo prazo de 12 meses e também por 30 meses.

O que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) fala sobre isso?

Melhor prazo para contrato de aluguel, as respostas:

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Vou começar esse artigo de forma diferente.

Como se diz por aí, sem mais delongas…

Vou responder logo que o melhor prazo para o contrato de aluguel de imóvel residencial urbano é 30 meses.

Esse prazo é amplamente adotado por administradoras de imóveis, corretores imobiliários e mesmo por proprietários que alugam seus imóveis por conta própria,

Mas por que esse prazo se tornou tão utilizado?

Eu quero fazer o meu contrato por 12 meses posso?

Essas e outras questões são respondidas a partir da correta leitura e interpretação da Lei do Inquilinato.

E aqui você saberá tudo que é necessário para fazer uma locação mais segura e entender qual o melhor prazo para contrato de aluguel.

Perceba o que diz a Lei no Artigo 46:

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses,

a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.


curso-de-administracao-de-imoveis-residenciais


O §2° desse mesmo Artigo diz o seguinte:

“Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo,

concedido o prazo de trinta dias para desocupação.”

Esses dois textos dão origem ao que chamamos de “denúncia vazia”.

Que nada mais é do que o pedido do imóvel por parte do LOCADOR findo o prazo contratual, sem uma motivação além do fim da vigência do prazo em que foi pactuado o contrato de aluguel.

Vale lembrar que o Artigo 4° da Lei do Inquilinato diz que:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.”

O que diz a minha experiência sobre o melhor prazo para contrato de aluguel:

melhor-prazo-aluguel-residencial

Sou profissional do mercado imobiliário há mais de 15 anos e posso afirmar que:

95% dos clientes que conheço não atentam para a realidade alertada por esse texto da Lei que vou reforçar aqui:

O proprietário não poderá reaver o imóvel no prazo estipulado para a duração do contrato.

Aí você pode e deve questionar:

Mas o prazo de 30 meses não é muito longo já que sei que não poderei reaver o imóvel na vigência do contrato??

Essa é uma ótima questão que responderei brevemente.

Muitos optam, ante esse impasse, por pactuar um contrato por 12 meses, mas será uma boa alternativa?

Vejamos o que diz a Lei do Inquilinato no Artigo 47:

“Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido,

a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:”

Veja agora o Inciso V desse mesmo Artigo:

“se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos”

Melhor prazo para contrato de aluguel, meu alerta:

Querido Leitor,

ATENÇÃO máxima agora!

Pois a Lei do Inquilinato nos textos que acabei de citar, se devidamente lidos e interpretados, só permitirão que o LOCADOR possa reaver o seu imóvel que fora alugado por contrato pactuado por período de 12 meses após 60 meses.

E então é um bom negócio?

Por isso fui categórico e vou salientar novamente que o melhor prazo para o contrato de aluguel residencial de imóvel urbano é 30 meses!

Cabe ainda dizer que mesmo se o contrato contiver cláusula que prevê sua rescisão em período inferior, tal cláusula poderá ser facilmente anulada se contestada judicialmente, ok?

Nula de pleno direito por ter sido feita em desacordo com a Lei que regula o objeto da pactuação, no caso a Lei do Inquilinato.

Vale dizer ainda que o contrato poderá sim, sem rescindido em período inferior ao pactuado por motivos de infração ou quebra contratual.

Como por exemplo, inadimplemento, mal uso do imóvel, por acordo amigável entre as partes, ou outras circunstâncias previstas pela Lei do Inquilinato, as quais são analisadas aqui no blog.

Melhor prazo para contrato de aluguel, nosso vídeo:

Preparei um vídeo onde explico com mais detalhes sobre o melhor prazo para contrato de aluguel.

Confira abaixo:

Aproveite para compartilhar nosso blog para outras pessoas!

E ter acesso a essas dicas de como realizar uma locação mais segura!

Até breve!

Entenda como funciona o Seguro Fiança Locatícia.

O seguro fiança locatícia, é elencado na Lei do Inquilinato no Artigo 37, Inciso III, como uma das modalidades hábeis a garantir a locação de um imóvel urbano.

O seguro fiança locatícia, surgiu com força no mercado principalmente no que tange à garantia de recebimento em dia à proprietários de imóveis, comodidade ao LOCATÁRIO que não precisaria mais dispender nem de bens.

Ou mesmo de passar o constrangimento de pedir a outrem que lhe seja por FIADOR, ou seja, o sonho de qualquer administradora de imóveis.

Portanto um produto bom para todos ao que parece, mas você sabe mesmo como funciona o seguro fiança?

Acompanhe aqui vantagens e desvantagens antes de tomar a sua decisão.

Regulamentação do Seguro Fiança Locatícia:

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Regulamentado pela Circular n° 347 da SUSEP de 27 de junho de 2007 e pela Resolução CNSP n° 202 de 2008.

E, essa informação por si já liga o “sinal de alerta” para a forma de como funciona o seguro fiança locatícia, pois em nenhuma hipótese esses instrumentos administrativos poderão prevalecer sobre a Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato.

Mas, não é isso que vemos no mercado quando da oferta de seguros fiança locatícia, pois estes ao serem contratados explicitam os “itens segurados” quando a Lei do Inquilinato determina em seu Artigo 41:

“O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do LOCATÁRIO.”

Algo ainda mais alarmante que passa quase sempre despercebido por quem se sente “seguro” pelo simples fato de contratar o seguro fiança locatícia é, em caso de sinistro, que na contratação de uma locação seria caracterizado pelo inadimplemento da locação.

A seguradora antecipará os pagamentos a título de prêmio, mas caso o LOCATÁRIO não honre seu compromisso, caberá ao LOCADOR ajuizar a Ação de despejo.

Pois a seguradora não é parte na relação contratual, nessa é registrada apenas a apólice que deverá ser acionada em caso de sinistro para as garantias cobertas na apólice.

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Portanto pelo que profere os Artigos 17 e 18 do nosso Novo Código de Processo Civil, a seguradora não possui legitimidade para ajuizar ações por descumprimento do contrato se assim o LOCADOR não lhe outorgar.

Pois reitero que por não assinar o contrato de locação é a prova fática de que a Seguradora não é parte contratual.

Seguro Fiança Locatícia e a ação de despejo:

Então, vale dizer que APENAS locações intermediadas por administradoras de imóveis garantiram comodidade ao LOCADOR, pois este poderá via procuração representar o proprietário do imóvel e até mesmo mover eventual Ação de Despejo contra o LOCATÁRIO.

Ainda sobre Ação de despejo por falta de pagamento, vale lembrar que a lei do inquilinato no seu Artigo 62, Inciso II, concede ao LOCATÁRIO a possibilidade de não rescisão contratual se purgada a mora, em até 15 dias da citação.

Ou seja, se houver a purga da mora judicialmente e a não rescisão contratual o LOCADOR poderá ser citado a devolver o prêmio do seguro ou parte dele, impelindo uma relação não tão tranquila como se poderia imaginar antes.

Isso porventura não deve acontecer pelo simples fato da Seguradora não querer manchar seu nome, nem mesmo a imagem de como realmente funciona o seguro fiança.

Mas é minha obrigação frisar novamente: se o LOCATÁRIO danificar o imóvel e você LOCADOR não tiver “obrigado” o LOCATÁRIO incluir tal possibilidade na franquia do seguro, caberá você ajuizar ação contra a seguradora para fazer valer o Artigo 41 da Lei do Inquilinato.

Vantagens do Seguro Fiança Locatícia:

Entenda como funciona o Seguro Fiança Locatícia.

Por fim, embora eu tenha falado sobre as desvantagens devido a muitos clientes não saberem como funciona o seguro fiança locatícia, a sua contratação redunda em vantagens também.

Pois, além da garantia de recebimento de aluguéis em dia por parte do LOCADOR, caberá ao LOCATÁRIO a possibilidade de parcelamento do valor do seguro.

Serviços adicionais ofertados pelas seguradoras como chaveiro, bombeiro hidráulico e até mesmo formatação de computador, dentre outras, além é claro de não ser preciso dispender de caução pecuniário (até três vezes o valor da locação), bens móveis e Imóveis.

Ou na ausência destes apelar para outrem que lhe seja FIADOR para assim garantir as obrigações assumidas na contratação da locação do imóvel caso assim não faça o LOCATÁRIO.

Seguro Fiança Locatícia, cláusula:

Por fim recomendo no caso de contratação de seguro fiança locatícia, a inclusão de cláusula que imponha ao LOCATÁRIO a obrigação de renovação do seguro sob pena de ajuizamento de ação por infração contratual, sem aqui poder recorrer à Liminar Judicial para desocupação em 15 dias já que a não renovação do seguro fiança não está listada no Artigos 40 e 59 da Lei do Inquilinato.

Eu, como profissional do mercado, recomendo aos meus clientes a contratação, por saber como funciona o seguro fiança locatícia e considero tal garantia apta a oferecer o que promete ao proprietários de imóveis que confiam seus bens para locação via administradoras de imóveis profissionais.

Também recomendo a LOCATÁRIOS que buscam comodidade, não lhe fazendo falta o custo adicional do seguro e sua renovação, algo que via de regra pesa em quase totalidade dos bolsos dos LOCATÁRIOS habituais.

Pois a contratação de seguro que cubra a locação mais encargos, a depender do perfil do contratante, resultará em algo da ordem de uma locação e meia, esse custo anual deve ser previsto em qualquer planejamento financeiro familiar.

Continue acompanhando o nosso Blog pois aqui discorremos tudo sobre a Lei do Inquilinato e como realizar uma locação segura!

Proponha um acordo para negociar dívidas de aluguel.

Algumas vezes na vida somos surpreendidos por imprevistos que acabam gerando, dentre outras coisas, dívidas de aluguel.

Caso alguma teoria busque contrariar essa realidade temos aí enfrentado a maior recessão econômica da nossa história, para nos lembrar que são necessárias certas habilidades para sobreviver às crises.

Moradia é uma das necessidades mais básicas do ser humano para manter a sua dignidade, então quando não se tem um imóvel próprio faz-se necessário negociar dívidas de aluguel se elas vierem, e se possível, na melhor das hipóteses evitá-las.

Saiba que a Lei do Inquilinato pode lhe ajudar nessa hora, é claro, nós aqui do blog também, portanto, continue conosco!

Dívidas de aluguel e o inquilino

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Qual o Locador ou administrador de imóveis não quer um bom inquilino, não é?

Então, se você assina um contrato de trinta meses e no meio da vigência perde o emprego, logicamente se todas as suas obrigações estavam quitadas e este fato superveniente ocorre, não é o status de desempregado que tornará você instantaneamente um mau inquilino, mas é urgente comunicar dificuldades em honrar o pagamento dos aluguéis assim que houver quaisquer turbulências abruptas na sua vida financeira.

Saiba que por essas e outras a Lei do Inquilinato prevê em seu artigo 18:

“É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”

Ao passo que todo locador deseja receber o maior preço de aluguel possível para o seu imóvel, tenha por certo que o pior dos cenários é que esse imóvel fique vazio por longo prazo e o com o proprietário arcando com as custas do imóvel como condomínio e IPTU que são de sua obrigação.

Esse é um dos maiores pesadelos de qualquer proprietário de imóveis, sobretudos dos que precisam desse rendimento de aluguéis para complementar a sua renda principal, isso quando essa renda principal não são os próprios aluguéis.

O mercado

No entanto o quadro acima tem se tornado uma realidade no nosso mercado imobiliário e é facilmente constatado ao fazer uma breve pesquisa na web para perceber que tem aumentado o número de imóveis disponíveis à locação, e então se deparar com matérias como essa aqui.

Então nada mais sensato para o Locador que pondere, a partir de uma nova análise do mercado, reajustar o preço do aluguel fixando nova condição de pagamento para que o locatário não entre em dívidas e possa honrar suas obrigações sem desocupar o imóvel.

Esse mesmo acordo pode e, mesmo deve, prever o retorno do valor da locação à normalidade, assim que sejam superadas as questões que originaram tal acordo entre as partes. 

Não é uma boa escolha para ambas as partes um acordo como esses?

Dívidas de aluguel e o mútuo acordo

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Mas se a relação locatícia já foi atingida pelo mau da inadimplência, saiba que mesmo assim é possível que se proponha um acordo e assim negociar as dívidas de aluguel, e a Lei do Inquilinato norteia como se deve fazer no artigo 9, I:

“A locação também poderá ser desfeita:

I – Por mútuo acordo.

Esse, no meu entender, é um dos mecanismos mais fantásticos da Lei do Inquilinato.”

Nos meus mais de 10 anos de mercado imobiliário não tenho visto muitos acordos para solucionar conflitos oriundos de operações imobiliárias como a locação, porém sempre é tempo de mudar e evoluir o nosso entendimento, em tempos de propagação da “cultura de paz” em detrimento da “cultura do litígio”, com certeza os acordos celebrados por conciliação ou mediação podem e devem ocupar posição de destaque nas relações locatícias.

Saiba, portanto, que a Lei do Inquilinato referenda o mútuo acordo e o protege contra seu eventual descumprimento com a possibilidade da solicitação de despejo do locatário que não honrar o que foi acordado através de liminar judicial para desocupação do imóvel em até quinze dias (Lei 8.245/91, Artigo 59, §1°, I).

Jurisprudência

O Judiciário tem respeitado efetivamente o mútuo acordo entre as partes o levando cabalmente a efeito como se pode perceber na jurisprudência abaixo:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – DESCUMPRIMENTO DE MÚTUO ACORDO – PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO – REQUISITOS PRESENTES – CONTINUAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE. A atual redação do art. 59 § 1º, I da Lei 8.245 /91, dada pela Lei 12.112 /2009, prevê a possibilidade de concessão de liminar para desocupação do imóvel em ação de despejo, em caso de descumprimento de mútuo acordo de entrega do imóvel, desde que prestada caução em valor equivalente a três meses de aluguel. Preenchidos os requisitos, e concedida a liminar de desocupação, não há que se falar na possibilidade de manutenção do contrato de locação com o depósito judicial do débito. [TJ-MG – Agravo de Instrumento Cv AI 10701130062345001 MG (TJ-MG)] “

Proponha um acordo, para quitar suas dívidas de aluguel, seja transparente, honesto com o locador do imóvel e evite sair da relação locatícia depois de muito desgaste como se diz no popular “pelas portas dos fundos.”

A negociação como o melhor caminho

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Ao locador eu recomendo sempre priorizar pessoas ao invés de visar única e exclusivamente retorno de capital, pense que se você ceder um pouco e seu inquilino conseguir se reequilibrar por certo a relação será de melhor qualidade do que no início e, se isso não fosse o suficiente, pense caso você estivesse desempregado e sem imóvel próprio você também gostaria que alguém lhe estendesse a mão, com certeza!

É importante lembra-lo que o imóvel desocupado gera custos pelo simples fato do momento que ficou vago até conseguir um novo locatário, portanto ter que assumir as taxas e não receber o aluguel não é nada inteligente.

Pois bem, recomendo que se faça, portanto, o mesmo que a Bíblia expressamente nos recomenda, a saber:

Tudo quanto quereis que as pessoas vos façam, assim fazei-o vós também a elas.

Muitos até mesmo reconhecem esse Mandamento de Jesus Cristo como “A Regra de Ouro.”

Se surgirem as indesejáveis dívidas saiba que é necessário negociar, mas não é o fim do mundo, portanto proponha um acordo quite suas dívidas de aluguel, erga sua cabeça e leve sua Vida sempre da melhor forma, e claro, conte sempre com a gente aqui no blog pois estamos à disposição nos nossos canais de contato.

Grande Abraço!

[CUIDADO] Entenda o porquê o seguro fiança locatícia pode não ser tão seguro assim.

Elencado na Lei do Inquilinato como uma das garantias possíveis para o contrato de aluguel (Art. 37, III) o seguro fiança locatícia, nasceu e ganhou mercado com a proposta de substituir a figura do FIADOR no vínculo locatício, sendo esta ainda hoje a modalidade de garantia mais utilizada nos contratos de aluguel.

Afinal, o seguro fiança locatícia é mesmo tão seguro assim?

Leia esse artigo e entenda o porque os meus anos de administração de imóveis não me permitem acreditar nessa que surgiu como a nova galinha dos ovos de ouro do mercado de locações.

Seguro fiança locatícia e a SUSEP

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Hoje regulamentado pela circular nº 1, editada em 14 de janeiro de 1992 pela SUSEP (Superintendência de Seguros Privados), o seguro fiança locatícia, em sua versão básica, substitui a figura do FIADOR do candidato à locação e assegura ao LOCADOR o recebimento de aluguéis vencidos e não pagos e reembolso de despesas advocatícias em caso de sinistro e respectiva propositura de ação judicial cabível.

Isso ocasiona já alguns problemas, já que a lei do inquilinato em seu artigo 41, não deixa nenhuma dúvida ao afirmar que:

O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Nota-se então que a circular da SUSEP descumpre de forma flagrante uma Lei Federal, e se prudentemente formos nos atentar a hierarquia das Leis no nosso Ordenamento Jurídico Pátrio, a nossa Constituição Federal em seu artigo 59, sequer elenca uma “circular” como uma Norma ao qual o cidadão sinta-se obrigado, já que a mesma Constituição Federal em seu artigo 5, II, decreta que:

Ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei.

Percebemos portanto, como afirma o renomado autor e advogado especialista no direito imobiliário Luiz Scavone Jr que “circular não é Lei. “

Já sabendo que mesmo contrários às nossas leis, o contrato de aluguel que não esteja indexado a uma apólice de seguro fiança em sua versão mais completa, e portanto muito cara, o objeto da locação não estará seguro quanto a danos ao imóvel, débitos de IPTU e até mesmo de condomínio.

Seguro fiança locatícia e o preço

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Aliás, o preço é outro fator que impede a expansão do seguro de fiança locatícia em mais vínculos contratuais, já que em sua versão mais básica, tal garantia custa ao bolso do candidato a locação algo em torno de 1,5 vezes o valor do aluguel do imóvel pretendido.

E se, decidir por optar pelo seguro fiança locatícia como garantia do seu contrato de aluguel, não esqueça em nenhuma hipótese em incluir cláusula contratual que obrigue o LOCATÁRIO a renovar o seguro fiança locatícia anualmente, prazo em que expira geralmente a apólice contratada, cumprindo assim o LOCATÁRIO com sua obrigação expressa pela Lei do Inquilinato no artigo 23, IX.

Vale também ressaltar que a Lei do Inquilinato em seu Artigo 39, define que:

Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Perceba que a reforma da Lei do Inquilinato nesse artigo, que veio dentre outras coisas para permitir que o FIADOR possa exonerar-se da fiança quanto contrato de aluguel passe a vigorar por tempo indeterminado.

Mas também restou à seguradora a possibilidade de apenas figurar ativamente no vínculo contratual se o LOCATÁRIO renovar a apólice do seguro fiança locatícia, de outra sorte estará o LOCADOR totalmente descoberto quanto a sua garantia, restando então, ele mesmo entrar com ação judicial cabível para despejo do LOCATÁRIO em face de quebra contratual.

Seguro fiança locatícia e o mercado atual

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Como administrador de imóveis atuante há mais de 15 anos no mercado imobiliário não acho de bom tom quando empresas administradoras ou mesmo LOCADORES afirmam que “só alugam com seguro fiança locatícia.“

Isso em tempos de alta taxa de vacância e baixa velocidade na reocupação do imóvel disponibilizado para locação, acho tal atitude falta de bom senso ou um despreparo profissional de quem sequer sabe que a depender dos contornos do pacto que fez o seguro fiança locatícia pode também não lhe assegurar basicamente nada.

Aconselho portanto dedicação à análise do candidato à locação e tempo de estudo da nossa lei do inquilinato e demais leis do nosso ordenamento jurídico pátrio com influência direta nas operações imobiliárias, como é o caso da locação e dos contratos de aluguel.

Um grande abraço, e lembre-se:

Estamos por aqui sempre para ajudar!

Aproveite e deixe seus comentários, gostaria muito de saber a sua opinião!

As benfeitorias e o contrato de aluguel

Hoje decidi falar sobre esse tema tão discutido na relação locatícia, as benfeitorias, mas ao meu ver pouco compreendido e muitíssimo mau utilizado.

Todo imóvel ao longo do tempo precisa delas, mas é muito comum LOCADORES e LOCATÁRIOS não saberem a quem cabe a realização das benfeitorias no decurso do contrato de aluguel.

Os três tipos de benfeitorias: 

Portanto, para iniciarmos tal discussão, precisamos lembrar que são três os tipos de benfeitorias previstas na Lei do Inquilinato e o nosso Código Civil as define muito bem em seu Artigo 96 §1; §2; §3 , a saber:

As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

  • 1° São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor;
  • 2° São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem;
  • 3° São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

A renúncia ao direito de retenção e indenização por benfeitorias: 

Não bastasse a pouca habilidade dos nossos cidadãos na consulta e entendimento das nossas Leis, isso aliado a falta de preparo de muitos dos nossos profissionais, e a Súmula 335 do nosso STJ que diz que:

“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

Esses e outros “ingredientes” formaram um verdadeiro “bolo” nas nossas relações locatícias pois muitos partem da premissa que “todas as benfeitorias na vigência do contrato de aluguel são da competência do LOCATÁRIO” e não é bem assim.

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Benfeitorias, o que diz a Lei do Inquilinato?

A nossa Lei do Inquilinato não diz isso, aliás, muito pelo contrário.

É bem verdade que o artigo 35 da nossa Lei do Inquilinato diz que:

“Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo LOCATÁRIO, ainda que não autorizadas pelo LOCADOR, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

Isso aliado ao nosso Código Civil que em seu Artigo 578, profere que:

“Salvo disposição em contrário, o LOCATÁRIO goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do LOCADOR.”

Logo os supracitados artigos das referidas Leis, não deixam dúvidas que as partes podem no contrato de aluguel pactuar livremente sobre as benfeitorias realizadas no decurso do vínculo, bem como ao direito de retenção, podendo o LOCATÁRIO abrir mão desse direito, fato esse que inclusive utilizo nos meus contratos.

Esse entendimento Legal foi pacificado pelo nosso STJ em sua Súmula 335.


As benfeitorias em outros aspectos: 

Mas muitas outras situações ficaram ainda oblíquas, vamos então a elas!

A nossa Lei do Inquilinato, em seu artigo 26 diz que:

Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao LOCADOR, o LOCATÁRIO é obrigado a consenti – los.

Ou seja, não há nenhuma dúvida que reparos estruturais, ou seja benfeitorias necessárias, são da competência do LOCADOR, aliás, a Lei do Inquilinato no Artigo 22, I, IV e V, atribui ainda muitas outras obrigações referentes à benfeitorias no imóvel que pôs à locação, pois deve dispor de um bem que esteja “em estado de servir”.

Deve ele ainda “responder pelos vícios e defeitos anteriores à locação” e, se solicitado pelo LOCATÁRIO “fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos defeitos existentes”, tudo isso para que o LOCATÁRIO cumpra a sua obrigação legal de dispor do imóvel “como fosse seu” na vigência do contrato de aluguel e devolvê-lo “no estado em que recebeu.”

Perceba que as benfeitorias que competem ao LOCADOR, caso esse não as execute, a Lei não o assiste nem muito menos o exime de suas obrigações, podendo futuramente inclusive o LOCATÁRIO ingressar com ações pertinentes para o ressarcimento de “perdas e danos” ocasionadas pelo mau desempenho do imóvel.

Só para exemplificar podemos citar: aparelhos eletrodomésticos danificados por instalações elétricas mal dimensionadas, mofo em paredes que futuramente causem alergias, caixa de gordura e esgoto obstruídas, queda parcial ou total de forro devido a infiltrações, dentre outros.

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As benfeitorias e minha visão como Administrador: 

Como administrador de imóveis vejo que as relações locatícias tem sido mau geridas, ao invés de uma relação equilibrada e proveitosa para todos, a visão do lucro desmedido, criou uma cultura do “descaso” onde o LOCADOR passa todas as obrigações ao LOCATÁRIO e esse por carência ou até mesmo desleixo nada faz no imóvel por 30, 48, 60 meses na permanência de um contrato de aluguel conturbado que, quando desfeito gera um imóvel mau cuidado, obsoleto e com muita dificuldade de recolocação no mercado, pois o LOCATÁRIO quando muito pinta e limpa o imóvel e o LOCADOR quando o recebe não dispõe de capital para fazer uma vultosa reforma no imóvel.

Veja o disse nesse vídeo:

Para concluir quero citar novamente o nosso Código Civil, dessa vez em seu Artigo 1.219, que diz:

O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

As benfeitorias, pontos finais

Tudo isso para dizer que temos boas Leis, talvez muitas, porém boas, mas inegavelmente o excesso delas e o desejo irrefreável por lucros oriundos de renda de aluguel, só conseguidos em tempos remotos, como escrevi no post anterior que relatei um breve histórico da nossa Lei de Locações que recomendo a leitura, estamos ainda saudosos dos períodos pós guerra onde haviam filas de LOCATÁRIOS dispostos a alugar qualquer imóvel, independente do estado em que ele se encontrasse, porque não havia oferta de residências.

Mas, hoje vivemos novos tempos, onde demanda e oferta de imóveis estão mais equilibrados, e por isso em todos os nossos modelos de contratos prezamos por esse mesmo equilíbrio que fomentamos e recomendamos para todas as relações contratuais locatícias.

Forte abraço!