O post de hoje retrata sobre a seguinte dúvida: “inquilino pode participar das assembleias ou não?”
O que irei abordar logo mais abaixo retrata a minha opinião levando em consideração a experiência como Administradora de Imóveis, e por um breve período cheguei a administrar também condomínio.
Porém, o mais importante é que tudo será embasado pelo Código Civil e é claro a Lei do Inquilinato.
Digo isso pois existem duas correntes doutrinárias para caso você leia em outro lugar e perceba diferença de posições.
Para começarmos o entendimento dessa temática, se o inquilino pode participar das assembleias, vamos verificar como a Lei foi sendo alterada sobre o tema que iremos discutir, por isso peço sua atenção:
Existe uma Lei n° 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, e em seu Artigo 24, §4°, diz:
Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o LOCATÁRIO poderá votar, caso o condômino-LOCADOR a ela não compareça.
A Lei do Inquilinato
Depois veio a Lei do Inquilinato, a 8.245/91 e inseriu o dispositivo acima, conforme seu Artigo 83, vejamos:
Ao art. 24 da Lei n° 4.591 de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4°:
Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o LOCATÁRIO poderá votar, caso o condômino-LOCADOR a ela não compareça.
Porém, posteriormente entrou em vigou a Lei n° 9.267/96 exclusivamente para alterar a redação do § 4º do art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, a qual ficou dessa forma:
Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o LOCATÁRIO poderá votar, caso o condômino-LOCADOR a ela não compareça.
Como podemos verificar, na primeira Lei o LOCATÁRIO tinha direito a voto limitando-se às despesas ORDINÁRIAS, e vetado a sua participação na discussão de qualquer outra matéria.
No segundo caso, após alteração desse item fica explicito que o LOCATÁRIO pode participar de qualquer tema excluindo-se APENAS sobre discussões voltadas as despesas EXTRAORDINÁRIAS, percebe?
Código Civil
Mas, a questão vem agora, com o vigor do novo Código Civil em 2002 que passou a tem um tema exclusivo sobre Condomínio, em seu Artigo 1.335, inciso III, informa que:
São direitos do condômino:
votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
A partir desse dispositivo do Código Civil muitos interpretam que o Artigo 24, da Lei n° 4.591/64 e todos os seus parágrafos foram vetados, o que impedem a participação dos LOCATÁRIOS nas assembleias condominiais.
A justificativa dessa vertente é que existe regra constante do §1º do artigo 2º da Lei de Introdução ao Código Civil, que diz:
A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.
E acrescenta a definição jurídica de condômino:
a toda pessoa que detém parte da propriedade de coisa comum. Somente o proprietário ou cessionário do direito do bem pode ser condômino. LOCATÁRIO não é condômino.
Certo Daihane, já entendi!
Então, porque você não tem esse entendimento?
Você deve está se perguntado, não é?
Inquilino pode participar das assembleias? minha resposta é sim!
Se você for reparar no próprio Código Civil em seu Artigo 2.036, diz:
A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida.
Você já reparou que na apresentação da Lei do Inquilinato, está escrito:
Dispõe sobre locações dos imóveis urbanos e procedimentos a elas pertinentes.
Ou seja, para esse assunto a Lei de Locação é considerada uma Lei Especial e portanto rege os procedimentos inerente a essa atividade.
Logo sigo a mesma vertente do Dr. Sylvio Capanema de Souza, que para quem não conhece foi Coautor do projeto de Lei da atual Lei do Inquilinato, além de ter um histórico excepcional no Direito.
Se formos adotar portanto o que diz a Lei de Locações, verificamos que o LOCATÁRIO tem direito a votação de qualquer assunto, menos no que retrata as despesas EXTRAORDINÁRIAS.
Mas cabe alerta-lo que teremos que ter um bom senso, como o mesmo Sylvio diz:
“A nova redação que lhe foi dada, precisa ser interpretado com algum temperamento.
Nas matérias que envolvam o direito de propriedade como, por exemplo, a alteração das frações ideais do terreno, a extinção de condomínio, a mudança de destinação das unidades,
entendemos que não se poderá admitir a votação do LOCATÁRIO, sob pena de fragilizar, de maneira perigosa, o direito de propriedade, constitucionalmente garantido.”
Portanto para que o LOCATÁRIO venha poder participar é necessário que ocorram duas condições:
- Que o condômino-LOCADOR a ela não compareça a assembleia, ou não se tenha feito representar por um mandatário (procurador), regulamente constituído;
- Matéria que não seja referente constituição de despesa extraordinária.
Vale salientar que toda essa discussão se dá no âmbito de que o inquilino em questão não está munido de uma procuração.
Inquilino pode participar das assembleias e a procuração:
A partir de agora o que passa a valer será o conteúdo que a procuração determinar, o que dará poderes para o LOCATÁRIO, portanto caberá ao LOCADOR decidir quais atribuições adicionais serão outorgadas ao inquilino.
Isso também pode ser inserido no Contrato de Locação Residencial via uma cláusula – mandato, ou seja, é a cláusula contratual estipulada onde o condômino–LOCADOR dá poderes ao INQUILINO em participar de assembleias.
E poder votar em assuntos baseado no que diz o Art. 83 da Lei do Inquilinato, bastando apenas o inquilino ir até as reuniões munido do seu contrato de locação.
Quanto a convocação da assembleia o Condomínio deve se ater apenas em convocar os proprietários, e não inquilino, até porque a relação que existe do Condomínio é com proprietário do imóvel e não com o inquilino, ou qualquer outra pessoa que esteja morando no imóvel.
Inquilino pode ser síndico?
Segundo o Código Civil em seu Artigo 1.347 e 1.356, deixa claro que o LOCATÁRIO pode se candidatar a síndico, como também a outros cargos, vejamos:
A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Espero que tenha conseguido explicar se inquilino pode participar das assembleias e fazer com que você tome a melhor decisão, caso você seja o LOCADOR, ou mesmo um administrador de imóveis, como eu.
