Devido a escassez de edificações adequadas no mercado imobiliário para empresas que queiram um local físico para gerir os seus negócios foi introduzido o Contrato Built to Suit, que na tradução literal para o português significa um sistema para construção de imóveis com o conceito de ser construído para servir.

Entendemos que trata-se de um imóvel que foge à padronização comum do mercado, destinado a um perfil de locatário que não se satisfaz em se adaptar aos imóveis disponíveis no mercado, pois necessita que os imóveis se adaptem às suas exigências.

Geralmente esse contrato Built to Suit é direcionado para construções com a finalidade comercial ou industrial, como galpões, CD (centro de distribuição), centros comerciais, fábricas, dentro outros.

Contrato Built to Suit, as partes.

Nas operações realizadas via contrato built to suit podemos identificar as partes da seguinte forma:

• LOCATÁRIA (usuária, contratante);
• LOCADOR (investidor, empreendedor);
• CONSTRUTORA;
• FINANCIADOR;
• CONSULTOR IMOBILIÁRIO;
• CONSULTOR JURÍDICO.

Resumidamente a LOCATÁRIA está em busca de locar um imóvel que atenda perfeitamente o desenvolvimento da sua atividade empresarial, e contrata o LOCADOR para realizar um reforma substancial (retrofit), ou uma construção, ou até mesmo iniciando pela compra do terreno, se a localidade desse terreno for de suma importância e estratégico para as operações da LOCATÁRIA.

Já o LOCADOR irá mediante capital próprio ou então captar recursos no mercado, seja por instituições financeiras, como de outros investidores e será responsável por coordenar esses investimentos, podendo assumir inclusive a forma de SPE (Sociedade de Propósito Específica).

Nós Consultores Imobiliários somos os gestores para garantir que a solicitação do cliente seja plenamente atendida.

Contrato Built to Suit, vantagens:

Para o Locador:

• Prazo longo, normalmente com um prazo de 10 anos, e que o calculo do lucro seja contemplado os custo da realização do empreendimento;
• O valor da locação nessa modalidade pode garantir maior retorno do que a locação usual;
• Uma possibilidade de diversificação dos investimentos.

Para a Locatária:

• Não se envolve com reformas/construção o que permite uma empresa especializada viabilizar seu projeto de implementação que atendam as rígidas normas estabelecidas pela LOCATÁRIA, como permite a entrega em prazos curtos de execução;
• A LOCATÁRIA direciona seus recursos no seu Core Business, ou seja, pode focar os recursos para investimentos concentrados no seu próprio negócio;
• Atendimento nos aspectos específicos (localização, arquitetura, infraestrutura, layout, etc) e às necessidade peculiares ao sua atividade (luminosidade, ventilação, refrigeração, carga, normas, ISO, etc);

Contrato Built to Suit, benefícios tributários:

Com relação aos benefícios tributários a grande diferença está no tratamento diferenciado que as empresas LOCATÁRIAS recebem as despesas operacionais (de locação), e os custos de depreciação e amortização (referente à propriedade), quando enquadrada no regime de Lucro Real, para fins de IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica) e o CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido).

Obtém esse benefício tributário pela apuração de despesa gerada pelo pagamento dos aluguéis.

No âmbito fiscal, o pagamento mensal pode ser contabilizado como despesa operacional, gerando uma redução da carga tributária.

Contrato Built to Suit e a Desimobilização:

Essa operação ou a “desimobilização” (desfazer o imobilizado), através da qual um proprietário vende o imóvel para um investidor, alugando de volta para utilização por longo prazo, libera capitais para reinvestimentos no próprio negócio, o que alavanca o desenvolvimento da empresa LOCATÁRIA.

É o que diz o Rodrigo R. B. Martinez:

“A LOCATÁRIA prescinde de um alto investimento e de imobilizar seus ativos, preservando seu capital de giro e foco em suas atividade-fim.

Dilui ao longo do contrato, a partir do início da locação, e não a partir da aquisição ou construção, o desembolso que então seria necessário.

Em termos fiscais, o valor da “locação” pode ser caracterizado com despesa operacional, o que permite reduzir o lucro operacional da locatária, e portanto, a tributação correspondente (…)”

Quero concluir esse post com a citação de um empresário que faz uso dessa modalidade de operação imobiliária, onde ele compreendeu na prática a importância de separar o investimento imobiliário da sua atividade fim, receber benefícios tributários e otimizar seus lucros.

Conte com a nossa consultoria, seja você LOCADOR que tenha um imóvel comercial disponível para alugar, ou você LOCATÁRIO, que é empresário de algum ramo que necessite de estrutura especifica para seu negócio.

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