As benfeitorias e o contrato de aluguel

Hoje decidi falar sobre esse tema tão discutido na relação locatícia, as benfeitorias, mas ao meu ver pouco compreendido e muitíssimo mau utilizado.

Todo imóvel ao longo do tempo precisa delas, mas é muito comum LOCADORES e LOCATÁRIOS não saberem a quem cabe a realização das benfeitorias no decurso do contrato de aluguel.

Os três tipos de benfeitorias: 

Portanto, para iniciarmos tal discussão, precisamos lembrar que são três os tipos de benfeitorias previstas na Lei do Inquilinato e o nosso Código Civil as define muito bem em seu Artigo 96 §1; §2; §3 , a saber:

As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

  • 1° São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor;
  • 2° São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem;
  • 3° São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

A renúncia ao direito de retenção e indenização por benfeitorias: 

Não bastasse a pouca habilidade dos nossos cidadãos na consulta e entendimento das nossas Leis, isso aliado a falta de preparo de muitos dos nossos profissionais, e a Súmula 335 do nosso STJ que diz que:

“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

Esses e outros “ingredientes” formaram um verdadeiro “bolo” nas nossas relações locatícias pois muitos partem da premissa que “todas as benfeitorias na vigência do contrato de aluguel são da competência do LOCATÁRIO” e não é bem assim.

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Benfeitorias, o que diz a Lei do Inquilinato?

A nossa Lei do Inquilinato não diz isso, aliás, muito pelo contrário.

É bem verdade que o artigo 35 da nossa Lei do Inquilinato diz que:

“Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo LOCATÁRIO, ainda que não autorizadas pelo LOCADOR, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

Isso aliado ao nosso Código Civil que em seu Artigo 578, profere que:

“Salvo disposição em contrário, o LOCATÁRIO goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do LOCADOR.”

Logo os supracitados artigos das referidas Leis, não deixam dúvidas que as partes podem no contrato de aluguel pactuar livremente sobre as benfeitorias realizadas no decurso do vínculo, bem como ao direito de retenção, podendo o LOCATÁRIO abrir mão desse direito, fato esse que inclusive utilizo nos meus contratos.

Esse entendimento Legal foi pacificado pelo nosso STJ em sua Súmula 335.


As benfeitorias em outros aspectos: 

Mas muitas outras situações ficaram ainda oblíquas, vamos então a elas!

A nossa Lei do Inquilinato, em seu artigo 26 diz que:

Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao LOCADOR, o LOCATÁRIO é obrigado a consenti – los.

Ou seja, não há nenhuma dúvida que reparos estruturais, ou seja benfeitorias necessárias, são da competência do LOCADOR, aliás, a Lei do Inquilinato no Artigo 22, I, IV e V, atribui ainda muitas outras obrigações referentes à benfeitorias no imóvel que pôs à locação, pois deve dispor de um bem que esteja “em estado de servir”.

Deve ele ainda “responder pelos vícios e defeitos anteriores à locação” e, se solicitado pelo LOCATÁRIO “fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos defeitos existentes”, tudo isso para que o LOCATÁRIO cumpra a sua obrigação legal de dispor do imóvel “como fosse seu” na vigência do contrato de aluguel e devolvê-lo “no estado em que recebeu.”

Perceba que as benfeitorias que competem ao LOCADOR, caso esse não as execute, a Lei não o assiste nem muito menos o exime de suas obrigações, podendo futuramente inclusive o LOCATÁRIO ingressar com ações pertinentes para o ressarcimento de “perdas e danos” ocasionadas pelo mau desempenho do imóvel.

Só para exemplificar podemos citar: aparelhos eletrodomésticos danificados por instalações elétricas mal dimensionadas, mofo em paredes que futuramente causem alergias, caixa de gordura e esgoto obstruídas, queda parcial ou total de forro devido a infiltrações, dentre outros.

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As benfeitorias e minha visão como Administrador: 

Como administrador de imóveis vejo que as relações locatícias tem sido mau geridas, ao invés de uma relação equilibrada e proveitosa para todos, a visão do lucro desmedido, criou uma cultura do “descaso” onde o LOCADOR passa todas as obrigações ao LOCATÁRIO e esse por carência ou até mesmo desleixo nada faz no imóvel por 30, 48, 60 meses na permanência de um contrato de aluguel conturbado que, quando desfeito gera um imóvel mau cuidado, obsoleto e com muita dificuldade de recolocação no mercado, pois o LOCATÁRIO quando muito pinta e limpa o imóvel e o LOCADOR quando o recebe não dispõe de capital para fazer uma vultosa reforma no imóvel.

Veja o disse nesse vídeo:

Para concluir quero citar novamente o nosso Código Civil, dessa vez em seu Artigo 1.219, que diz:

O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

As benfeitorias, pontos finais

Tudo isso para dizer que temos boas Leis, talvez muitas, porém boas, mas inegavelmente o excesso delas e o desejo irrefreável por lucros oriundos de renda de aluguel, só conseguidos em tempos remotos, como escrevi no post anterior que relatei um breve histórico da nossa Lei de Locações que recomendo a leitura, estamos ainda saudosos dos períodos pós guerra onde haviam filas de LOCATÁRIOS dispostos a alugar qualquer imóvel, independente do estado em que ele se encontrasse, porque não havia oferta de residências.

Mas, hoje vivemos novos tempos, onde demanda e oferta de imóveis estão mais equilibrados, e por isso em todos os nossos modelos de contratos prezamos por esse mesmo equilíbrio que fomentamos e recomendamos para todas as relações contratuais locatícias.

Forte abraço!

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