Embora a nossa Lei de Locações seja didática ao regular os casos onde fica protegido o fundo de comércio do LOCATÁRIO a partir da propositura de ação renovatória em locação não residencial, muitas são as dúvidas dos mais diversos agentes que militam o dia-a-dia do mercado imobiliário, mais especificamente, na locação e administração de imóveis comerciais.

Dito isto, o nosso objetivo com esse artigo é lançar luz sobre o tema proposto, dirimindo ao máximo as questões e abrindo espaço para discutirmos quaisquer casos particulares.

Já li em mais de uma publicação, de renomados autores e fontes confiáveis, a respeito de contestações sobre a legalidade da cobrança de luvas na locação não residencial, porém já escrevi em artigo anterior sobre a minha opinião e prática de cobrança de luvas, as quais considero justas e previstas em lei, para o LOCATÁRIO que deseja ter o seu fundo de comércio protegido e o LOCADOR que recebe o valor devido à cessão da posse do seu bem por grande lapso temporal, fazendo portanto jus ao retorno do seu investimento.

Recomendo a leitura do artigo clicando aqui.

3 condições para Ação Renovatória em Locação não Residencial

Pois bem, são três as condições para que o LOCATÁRIO ou seu representante legal venham pleitear ação renovatória em locação não residencial previstas na lei de locações, artigo 51 e seus subsequentes incisos, a saber:

• Ser parte em contrato celebrado por escrito, por prazo determinado;
• Tal contrato ou soma de contratos possuam prazo estabelecido de cinco anos ou mais;
• Que esteja explorando a mesma atividade comercial por prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Aliado a essas três condições acima básicas para propor ação renovatória em locação não residencial com êxito, o LOCATÁRIO que não a propuser no máximo em doze meses antes de expirarem os cinco anos da vigência contratual ou no mínimo a seis meses prévios ao término de tal período, decairá do seu direito à renovação pleiteada (Lei do Inquilinato, Artigo 51, § 5).

Vale frisar que o LOCADOR poderá se opor à renovação seja por precisar realizar obras que lhe incumbam e sejam determinadas pelo Poder Público ou mesmo obras substanciais que resultem da também substancial valorização do imóvel ( Lei do Inquilinato, Artigo 52, Inciso I ).

Ou queira repassar fundo de comércio do qual seja ele detentor majoritário ou seu cônjuge, ascendente ou descendente ( Lei do Inquilinato, Artigo 52, Inciso II ), não podendo porém explorar atividade comercial no mesmo ramo do atual LOCATÁRIO salvo se a locação envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

A contestação da Ação Renovatória em Locação não Residencial

Já no decurso da ação renovatória em locação não residencial o LOCADOR poderá contestá-la, também, por ter proposta de terceiro para o seu imóvel em melhores condições do que o atual LOCATÁRIO proponente da ação ( Lei do Inquilinato, Artigo 72, Inciso III ).

Por fim, cabe ressaltar que o LOCATÁRIO fará jus à indenização para ressarcimento dos seus prejuízos e dos lucros cessantes, se for demovido do local onde estabeleceu o seu fundo de comércio e mesmo por razões oferecidas pelo LOCADOR e acatadas legalmente, não forem executadas como prevê a nossa lei de locações em seu artigo 52, § 3°.

O capítulo V da Lei do Inquilinato, instrui o passo-a-passo para quem deseja prover ou contestar ação renovatória em locação não residencial, mas não entraremos detalhadamente no mérito por não querer nos distanciar do objetivo dessa postagem e mesmo do nosso blog, que é abordar a prática das locações de imóveis à luz do nosso ordenamento jurídico para os que dia-a-dia militam na área.

Minha experiência e a Ação Renovatória em Locação não Residencial

Então como consultor imobiliário vou trazer para os nossos ávidos leitores o fator que, ao meu ver, não foi mencionado especificamente na Lei, porém da origem a grande parte das ações renovatórias em locações não residenciais, a saber, benfeitorias realizadas pelo LOCATÁRIO, sem previsão contratual ou pactuadas por cláusulas anuláveis judicialmente.

Na prática da administração de imóveis é muito comum encontrar proprietários de imóveis comerciais que não realizam benfeitorias prévias no imóvel, repassando-as ao futuro locatário que já deverá mesmo dispor de recursos para estabelecer naquele imóvel o seu comércio.

Pois bem, tais obras trazem nítida valorização ao imóvel, e via de regra são celebrados contratos onde o LOCATÁRIO abre mão do direito de retenção e/ou indenização de toda e quaisquer benfeitoria, parece uma “jogada de mestre” dos LOCADORES, mas afora a acirrada guerra jurídica que traz em suas trincheiras uma ala, da qual me incluo, que reconhece o direito à indenização das benfeitorias necessárias e mesmo as úteis realizadas em comum acordo entre as partes.

Exemplo que já vi acontecer…

Compartilho aqui o “mal assombrado” desfecho, não muito raro de acontecer, numa relação contratual de uma locação comercial em que não foi realizada minuciosa “vistoria de entrega de chaves” (direito do LOCATÁRIO) a qual o LOCATÁRIO exige por conhecer a Lei..

O LOCADOR não a detém, não por não conhecer a Lei e sim por saber que antes da cessão do direito do uso do imóvel pela via locativa o mesmo se encontrava em “mal estado”, então sem condições propícias do LOCATÁRIO de permanecer no local onde estabeleceu o seu fundo de comércio, ele o remove e praticamente “depreda o bem” para o devolver no “estado em que se encontrava” quando o recebeu, e então você fica com a nítida aparência de desvalorização de um imóvel que por vazio, tem aparência de abandono como se nada valesse.

A imparcialidade do Administrador

Como Consultor Imobiliário, sou incentivador de relações locatícias justas e transparentes entre LOCADORES e LOCATÁRIOS, sempre deixando às claras os direitos e obrigações que implicam a ambas as partes, sempre buscando a máxima isenção possível, como compete a um mediador profissional de uma relação conturbada.

Ao meu ver, nessa relação, todos devem e podem ganhar, sendo que as partes sempre devem estar acima do objeto, não nos poupemos de promover a pacificação, por isso implementemos agora tal cultura.

Seja na temática da ação renovatória em locação não residencial ou demais dúvidas sobre a prática da administração de imóveis ou da Lei de Locações, estaremos sempre por aqui para ajudar na difusão de boas prática e na inteligência do entendimento das Leis.