10 reparos obrigatórios para manter seu imóvel alugado livre de problemas.

Depois de 10 anos administrando imóveis pude perceber que a principal insatisfação dos locatários vem da má manutenção do imóvel alugado, portanto descobri com essa experiência que a melhor maneira de atrair e manter inquilinos é levando a sério os reparos necessários para construir um vínculo locatício saudável e rentável.

Construí nessa década um processo locatício que reduz drasticamente as chamadas de reparos, elevando a satisfação do proprietário do imóvel, como também do inquilino que literalmente se sente em casa! 

Antes de mais nada, eu como Administradora Profissional de Imóveis, quando contratada para gerir um patrimônio devo explicar ao locador, o que é uma administração, pois se parte da ideia simplista que apenas recebemos e repassamos valores, porém explico nesse post aqui, por exemplo as 21 atividades principais desse gestor.

Segundo, é imprescindível que esse gestor DOMINE a Lei do Inquilinato, de apenas 90 artigos, não que saiba os termos decorado, mas sim que compreenda a sua ESSÊNCIA, ou como diria Montesquieu, que entenda o ESPÍRITO da Lei.

E por último, que este conduza assertivamente após vistoria quais reparos, manutenções serão essenciais para colocar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (art 22, I), e consequentemente elevar a atratividade com o foco em reduzir a vacância.

Vamos então, aos 10 reparos obrigatórios para manter seu imóvel alugado livre de problemas?

1. Reparo Imóvel Alugado: Registros

Antes de inciar uma locação e disponibiliza-la no mercado, sempre faço uma vistoria de pré-locação, para identificar quais as benfeitorias de adequação (termo que uso para deixar o imóvel em pleno funcionamento antes do aluguel).

Observar o estado do registro é uma verificação básica, para comprovar que de fato há o controle do fluxo da água, e principalmente se ocorre o fechamento completo.

Nessa verificação é possível constatar se há algum problema, como a dificuldade de virar devido a falta de uso, presença de ferrugem, peças diluídas, ou vazamento, o que acontece com imóveis com mais de 10 anos de construído.

Os registro se dividem em três tipos: de gaveta, pressão e esfera e se eu fosse você não compraria essa peça sem auxilio de um encanador experiente, pois pela diversidade de tipos, marcas, pode ser um transtorno, pois devemos levar em conta o diâmetro, o tipo de acoplamento, a temperatura de utilização e o tipo de instalação.

Já aconteceu comigo de um locatário querer trocar a torneira do banheiro social, antes de verificar se o registro está em funcionamento adequado, e quando precisou não conseguiu, sendo necessário então fechar o registro geral da prumada do prédio, pegando de surpresa demais moradores, além de uma meleira no seu banheiro..

Então, vem a pergunta:

Quebra de registro é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

2. Reparo Imóvel Alugado: Descargas

Nos imóveis mais antigos é comum você ainda ter descarga de parede, o que gera um consumo elevado de água, e maior risco de vazamento. Quando quebra a troca pode ser bem chata, pois as peças não são muito fácies de achar.

Se o caso for descarga acoplada, o que mais acontece é devido a uma má regulação no kit boia elevando silenciosamente a conta de água, nada que o encanador não consiga resolver, mas hoje, eu mesma consigo regular.

Às vezes pode acontecer do banheiro ficar com um mau cheiro, que é normalmente causado por vazamento de gases do sistema de esgoto, quando alguma peça do conjunto de vedação do vaso sanitário não foi instalada corretamente ou alguma dessas peças pode estar avariada, ou por causa de falta de limpeza adequada devido a muito tempo do imóvel fechado.

Então, vem a pergunta:

Quebra de descarga é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

3. Reparo Imóvel Alugado: Ralos

Algumas chateações podem acontecer devido a problema de impermeabilização, entupimento, retorno, queda, ou mau cheiro. 

Já identifiquei que um vazamento estava ocorrendo e as cerâmicas do box ficando úmidas devido a falta de impermeabilização após uma reforma que o proprietário vez mas o pedreiro não executou essa etapa, e tivemos que quebrar e refazer.

Não passe por esse item batido, pode te surpreender. 

Porque lá na frente pode surgir a pergunta:

Problema de ralo é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

4. Reparo Imóvel Alugado: Sifão

Seja em S, em U ou em copo, a função do sifão é conectar o lavatório (ou cuba) a conexão. Tal atividade impede que o mau cheiro ou os gases do encanamento voltem para dentro do local. Isso significa que, caso tenha algum tipo de problema com ele, os gases provenientes do esgoto ficarão bem evidentes, causando um grande desconforto.

Já aconteceu comigo que um vazamento no sifão era apenas por insuficiência da fita veda rosca, algo tão banal que pode fazer um grande estrago! Pois sempre queremos dá aquele jeitinho, mas até mesmo a quantidade de voltas da fita é importante para proporcionar uma ótima instalação.

Então, vem a pergunta:

Vazamento no sifão é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

5. Reparo Imóvel Alugado: Resistência do Chuveiro

Existem algumas hipóteses do por que a resistência, na verdade o nome correto é resistor, queima:

– A pressão pode estar muito baixa, sobrecarregando o chuveiro.
– Os disjuntores elétricos da casa têm alguma irregularidade.
– A fiação do chuveiro pode estar oxidada pela umidade do banheiro.
– Você toma banhos muito quentes e longos.
– A voltagem do chuveiro pode não ser compatível com a voltagem da sua casa.

Sempre verifico a fiação do imóvel com um eletricista, e em um desses casos detectamos que a bitola do fio estava fora dos parâmetros indicado para garantir segurança, automaticamente alteramos para que o inquilino tenha tranquilidade ao tomar seu banho quente.

Mas, ainda fica a pergunta:

Quebra de resistência é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

6. Reparo Imóvel Alugado: Disjuntores

O disjuntor nada mais é do que um dispositivo de segurança capaz de desarmar no momento em que sua capacidade de corrente é ultrapassada. Em termos funcionais, ele cumpre a função realizada pelos fusíveis. O que torna o disjuntor superior é o fato de que apenas é necessário armá-lo para voltar a funcionar, enquanto o fusível, quando queimado, exige troca.

Além da sobrecarga, a fiação pode estar mal isolada ou frouxa, principalmente nos casos em que há condutores desencapados, ligações malfeitas e fadiga do material isolante. 

Atualmente uma casa possui mais aparelhos eletrônicos, e a depender da idade do imóvel uma revisão elétrica torna-se fundamental para garantir segurança. Pouco se abre o quadro de distribuição, mas inúmeras vezes já abrir e o estado de conservação na maioria não me revela boas notícias.

Aproveite e verifique se todas as tomadas estão funcionando, ou com as tampas.

Mas bem pensando, quebra do disjuntor é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?


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7. Reparo Imóvel Alugado: Esquadrias

Conferir as condições das esquadrias também é um passo importante na vistoria de pré-locação, identificar se estão emperradas, a integridade dos vidros, e se estão bem fixas. Já aconteceram coisas inusitadas comigo, uma delas foi ao abrir a janela e uma das folhas ficar em minha mão, e se não estou preparada a peça poderia ter caído do 7° andar, e o susto seria grande!

Mesmo assim, problema com a esquadria é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

8. Reparo Imóvel Alugado: Fechaduras e Portas

Fechadura velha, desgastada, chave que entra com dificuldade, maçaneta dura.. Portas que rangem, se arrastam, que não fecham adequadamente, e tantas outras possibilidades.

Um dos principais itens que notamos pelo nosso campo de visão é a maçaneta da porta, e é a partir dela que entramos na nossa casa, então, esse item deve ser levado em consideração, proporcionando conforto e segurança. 

O mesmo acontece com as portas e fechaduras dentro do imóvel, que com ajuste simples nas dobradiças, óleo de lubrificação, ou até mesmo a troca pelo desgaste do uso devido a um material inferior, que com a umidade incha (como é o caso comum de portas ocas).

 A propósito problemas com fechaduras e portas é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

9. Reparo Imóvel Alugado: Pintura

A pintura é um item chave para aumento da atratividade e para deixar o imóvel com uma aparência agradável. Porém na maioria dos casos, vejo que os imóveis são pintados com total descaso, como diria “rolar tinta”. Mal recortes, marca de rolo, pingos no rodapé, ou seja sem acabamento.

A parte visual é muito importante para mostrar ao inquilino que o imóvel está bem cuidado, e assim você dar o exemplo para que ele faça o mesmo, pois já disse aqui antes: Os inquilinos não são muito incentivados a cuidador do imóvel se você não tiver fazendo isso.

Em alguns contratos de locação de imóveis contam com uma cláusula: a obrigação do locatário de restituir o imóvel inteiramente pintado ao término da locação.

Será que desgaste decorrente do uso normal da pintura é de responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

10. Reparo Imóvel Alugado: Limpeza

Eu ainda continuo me surpreendendo ao entrar em imóveis com sujeira, e ainda assim o locador querer obter velocidade na sua locação, como entender?

A limpeza do imóvel é um item tão elementar que não deveria nem fazer parte dessa lista, mas foi necessária para poder sinalizar aqui a importância de você deixar o imóvel limpo, asseado e com aquele cheirinho…

Toda vez que tenho um imóvel sob a minha administração eu realizo o que chamo de limpeza fina, ou seja deixo realmente no “grau”, e a cada 15 dias programo para uma pessoa retocar para sempre mante-lo limpo com maiores chances de fechamento. 

Será que na saída do inquilino você vai querer receber o imóvel todo sujo? ou vai desejar receber na mesma forma que entregou?

Aqui nesse artigo escrevi que a manutenção é um imã de manter inquilinos.

A importância da vistoria de Pré-Locação 

Como você pode perceber a relevância de adotar esses 10 reparos obrigatórios antes de qualquer locação, eu afirmo para você que não alugo nenhum imóvel sem antes eu mesma realizar uma vistoria de pré-locação para identificar o que essencialmente precisará ser feito quanto as benfeitorias de adequação.

Sem dúvidas tomando essa atitude profissional em prol da melhor execução do meu serviço de administração, como também valorização e manutenção do patrimônio do locador, como por fim satisfação do inquilino ao escolher a sua próxima residência!

Evito portanto conflitos, sei exatamente qual estado estou entregando o imóvel ao locatário, para lá na frente saber muito bem responder a pergunta, é de responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

E você, saberia?

Boa manutenção do imóvel: imã para manter inquilinos!

Para muitos proprietários gastar dinheiro com manutenção do imóvel deve ser evitado a todo custo.

No entanto, eu, administradora de imóveis, comprovo que a manutenção do imóvel realizada de forma adequada e planejada reduz drasticamente os reparos de emergência e menos prejuízos ao longo prazo.

Quanto mais tempo você prolongar um problema, mais danos poderão ocorrer e mais dinheiro você acabará gastando.

É o que chamo de manutenção diferida, ou seja: a prática de adiar as atividades de manutenção, como reparos em bens imóveis a fim de economizar custos, ou realinhar o orçamento disponível.

Na verdade a falta de manutenção do imóvel é a porta de entrada para problemas maiores, pois consequentemente gera conflito com inquilinos e redunda no aumento da rotatividade, por fim alta vacância!

A base da boa administração é a boa manutenção!

Quando comecei a escrever os artigos nesse blog meu intuito maior era alertar aos proprietários de imóveis os equívocos que estavam cometendo quando vão aluga-los, mas a dimensão da mensagem atraiu também aos administradores e outros operadores do mercado de locações, e meu compromisso aqui é difundir as boas práticas da gestão locatícia!

Posso afirmar sem medo de errar, seja você um autogestor (proprietário que alugar por conta própria), ou um administrador de imóveis, que a base para uma locação bem sucedida incia com uma manutenção.

Faça um Check-up

Antes de colocar o imóvel para aluguel, faça uma avaliação locatícia de rotina, o que chamo de vistoria de pré-locação, associada a verificações especificas de acordo com a idade, uso, estado de conservação com o objetivo de prevenir por meio da constatação e realização de ações de prevenção, e até mesmo o diagnóstico de desgastes que comprometem o pleno funcionamento de algum item fundamental na garantia da habitabilidade exigida pela Lei do Inquilinato.

Exatamente nesse momento você vai trocar peças, descupinizar armários, retocar pintura, colocar bocais de tomada e lâmpadas, lubrificar esquadrias, e tantos outros itens necessários.

Tenho uma frase: Os inquilinos não são muito incentivados a cuidador do imóvel se você não tiver fazendo isso.

Portanto o primeiro que deve “dar exemplo” é o proprietário, ou então o administrador de imóveis indicando esse caminho como um processo profissional na gestão do bem do seu cliente.

Construindo um imã para manter inquilino.

Nesses 10 anos trabalhando com locações de imóveis pude detectar uma postura: durante a permanência do locatário o único contato com o administrador costuma está relacionada com alguma situação negativa, não é verdade?

Isso prova porque tantos locatários tem um visão ruim dos profissionais, principalmente das imobiliárias. Aqui está a chance de você encantar o inquilino!

Mas Daihane, encantar?  😕 

Exatamente! O erro ainda do proprietário ou gestor contratado é não ver a locação como um negócio!

O mercado de locações é como outro qualquer, você quando compra algo não busca por um bom atendimento? não quer obter uma ótima prestação de serviço? não quer receber pelo contratou? então, o que muda aqui?

NADA!

Pena que só percebi isso com a experiência..

Você quer ver seus inquilinos renovarem ano após ano? te indicarem? 

Então, é melhor fazer da manutenção sua prioridade!

A manutenção do imóvel.

manutenção do imóvel-1

Durante o vinculo locatício pode ocorrer chamadas dos locatários, e te faço as seguintes perguntas:

  • Qual seu processo de manutenção?
  • Como você lida com as chamadas urgentes?
  • Quanto tempo você leva para resolvê-los?
  • Qual a sua postura quando recebe reclamações?
  • O que você faz depois que resolve junto ao seu inquilino?
  • Você tem profissionais acessíveis?

Para quem é proprietário não deve saber nem como começar, e esse é uma das desvantagens da autogestão, ao menos que tenha tempo suficiente para isso.

É verdade, que muitos inquilinos acreditam que praticamente qualquer problema de manutenção é “pra ontem”, e é por isso que proponho aqui que você tenha um processo para lidar com isso tranquilamente, pois a boa manutenção também tem a ver com um bom atendimento ao seu cliente..

sim… o inquilino também é seu cliente!

O Administrador de Imóveis é o profissional habilitado para saber identificar se o chamado solicitado trata-se do MAU USO da coisa, ou de fato uma responsabilidade do proprietário assumir a execução/troca, ou até mesmo repartir os custos.

Falo bastante no meu Curso sobre Administração de Imóveis Residenciais na Prática como a postura profissional faz toda a diferença na resolução dos conflitos, além é claro do conhecimento técnico da Lei do Inquilinato, você pode conhecer mais AQUI <<

Tenho uma máxima: Acompanhe, acompanhe, e acompanhe!! muitas vezes o inquilino só quer saber que você não esqueceu deles!

E você? negligenciar a manutenção do imóvel já lhe custou dinheiro?