Ação Renovatória em Locação não Residencial

Embora a nossa Lei de Locações seja didática ao regular os casos onde fica protegido o fundo de comércio do LOCATÁRIO a partir da propositura de ação renovatória em locação não residencial, muitas são as dúvidas dos mais diversos agentes que militam o dia-a-dia do mercado imobiliário, mais especificamente, na locação e administração de imóveis comerciais.

Dito isto, o nosso objetivo com esse artigo é lançar luz sobre o tema proposto, dirimindo ao máximo as questões e abrindo espaço para discutirmos quaisquer casos particulares.

Já li em mais de uma publicação, de renomados autores e fontes confiáveis, a respeito de contestações sobre a legalidade da cobrança de luvas na locação não residencial, porém já escrevi em artigo anterior sobre a minha opinião e prática de cobrança de luvas, as quais considero justas e previstas em lei, para o LOCATÁRIO que deseja ter o seu fundo de comércio protegido e o LOCADOR que recebe o valor devido à cessão da posse do seu bem por grande lapso temporal, fazendo portanto jus ao retorno do seu investimento.

Recomendo a leitura do artigo clicando aqui.

3 condições para Ação Renovatória em Locação não Residencial

Ação Renovatória em Locação não Residencial-2

Pois bem, são três as condições para que o LOCATÁRIO ou seu representante legal venham pleitear ação renovatória em locação não residencial previstas na lei de locações, artigo 51 e seus subsequentes incisos, a saber:

  • Ser parte em contrato celebrado por escrito, por prazo determinado;
  • Tal contrato ou soma de contratos possuam prazo estabelecido de cinco anos ou mais;
  • Que esteja explorando a mesma atividade comercial por prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Aliado a essas três condições acima básicas para propor ação renovatória em locação não residencial com êxito, o LOCATÁRIO que não a propuser no máximo em doze meses antes de expirarem os cinco anos da vigência contratual ou no mínimo a seis meses prévios ao término de tal período, decairá do seu direito à renovação pleiteada (Lei do Inquilinato, Artigo 51, § 5).

Vale frisar que o LOCADOR poderá se opor à renovação seja por precisar realizar obras que lhe incumbam e sejam determinadas pelo Poder Público ou mesmo obras substanciais que resultem da também substancial valorização do imóvel ( Lei do Inquilinato, Artigo 52, Inciso I ).

Ou queira repassar fundo de comércio do qual seja ele detentor majoritário ou seu cônjuge, ascendente ou descendente ( Lei do Inquilinato, Artigo 52, Inciso II ), não podendo porém explorar atividade comercial no mesmo ramo do atual LOCATÁRIO salvo se a locação envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

A contestação da Ação Renovatória em Locação não Residencial

Já no decurso da ação renovatória em locação não residencial o LOCADOR poderá contestá-la, também, por ter proposta de terceiro para o seu imóvel em melhores condições do que o atual LOCATÁRIO proponente da ação ( Lei do Inquilinato, Artigo 72, Inciso III ).

Por fim, cabe ressaltar que o LOCATÁRIO fará jus à indenização para ressarcimento dos seus prejuízos e dos lucros cessantes, se for demovido do local onde estabeleceu o seu fundo de comércio e mesmo por razões oferecidas pelo LOCADOR e acatadas legalmente, não forem executadas como prevê a nossa lei de locações em seu artigo 52, § 3°.

O capítulo V da Lei do Inquilinato, instrui o passo-a-passo para quem deseja prover ou contestar ação renovatória em locação não residencial, mas não entraremos detalhadamente no mérito por não querer nos distanciar do objetivo dessa postagem e mesmo do nosso blog, que é abordar a prática das locações de imóveis à luz do nosso ordenamento jurídico para os que dia-a-dia militam na área.

Minha experiência e a Ação Renovatória em Locação não Residencial

Ação Renovatória em Locação não Residencial-1

Então como consultor imobiliário vou trazer para os nossos ávidos leitores o fator que, ao meu ver, não foi mencionado especificamente na Lei, porém da origem a grande parte das ações renovatórias em locações não residenciais, a saber, benfeitorias realizadas pelo LOCATÁRIO, sem previsão contratual ou pactuadas por cláusulas anuláveis judicialmente.

Na prática da administração de imóveis é muito comum encontrar proprietários de imóveis comerciais que não realizam benfeitorias prévias no imóvel, repassando-as ao futuro locatário que já deverá mesmo dispor de recursos para estabelecer naquele imóvel o seu comércio.

Pois bem, tais obras trazem nítida valorização ao imóvel, e via de regra são celebrados contratos onde o LOCATÁRIO abre mão do direito de retenção e/ou indenização de toda e quaisquer benfeitoria, parece uma “jogada de mestre” dos LOCADORES, mas afora a acirrada guerra jurídica que traz em suas trincheiras uma ala, da qual me incluo, que reconhece o direito à indenização das benfeitorias necessárias e mesmo as úteis realizadas em comum acordo entre as partes.

Exemplo que já vi acontecer…

Compartilho aqui o “mal assombrado” desfecho, não muito raro de acontecer, numa relação contratual de uma locação comercial em que não foi realizada minuciosa “vistoria de entrega de chaves” (direito do LOCATÁRIO) a qual o LOCATÁRIO exige por conhecer a Lei..

LOCADOR não a detém, não por não conhecer a Lei e sim por saber que antes da cessão do direito do uso do imóvel pela via locativa o mesmo se encontrava em “mal estado”, então sem condições propícias do LOCATÁRIO de permanecer no local onde estabeleceu o seu fundo de comércio, ele o remove e praticamente “depreda o bem” para o devolver no “estado em que se encontrava” quando o recebeu, e então você fica com a nítida aparência de desvalorização de um imóvel que por vazio, tem aparência de abandono como se nada valesse.

A imparcialidade do Administrador

Ação Renovatória em Locação não Residencial

Como Consultor Imobiliário, sou incentivador de relações locatícias justas e transparentes entre LOCADORES e LOCATÁRIOS, sempre deixando às claras os direitos e obrigações que implicam a ambas as partes, sempre buscando a máxima isenção possível, como compete a um mediador profissional de uma relação conturbada.

Ao meu ver, nessa relação, todos devem e podem ganhar, sendo que as partes sempre devem estar acima do objeto, não nos poupemos de promover a pacificação, por isso implementemos agora tal cultura.

Seja na temática da ação renovatória em locação não residencial ou demais dúvidas sobre a prática da administração de imóveis ou da Lei de Locações, estaremos sempre por aqui para ajudar na difusão de boas prática e na inteligência do entendimento das Leis.

O Mútuo Acordo nos Contratos de Locação de Imóveis.

Todos que militam no mercado imobiliário já ouviram falar pelo menos uma vez que o conhecimento do Direito poderá fazer diferença entre o sucesso, adotando o mútuo acordo nos contratos de locação ou fracasso na vida profissional de um corretor ou administrador de imóveis não é mesmo?

E isso porquê?

Eu mesmo respondo:

Transações de alto valor envolvem riscos que se não adotadas as devidas cautelas podem acabar “nos Tribunais” para resolver então para quem restará o “abacaxi” de um negócio imobiliário mal feito.

Nosso assunto aqui no blog é a Lei do Inquilinato e seus efeitos nas Locações de Imóveis urbanos, então decidi me debruçar sobre um tema:

se surgirem problemas advindos de transações imobiliárias, particularmente Locações de Imóveis Urbanos, “os Tribunais” são mesmo Instâncias únicas para solucionar tais conflitos e controvérsias?

Continue comigo porque certamente você se surpreenderá com a resposta!

O Mútuo Acordo, uma modalidade a conhecer:

Muito é noticiado pela grande mídia o quão assoberbado se encontra o nosso Poder Judiciário, que dentro da nossa sociedade vinha se dispondo a resolver os conflitos e controvérsias de todas as ordens produzidas por uma verdadeira “cultura da sentença” onde são julgados casos desde o “ladrão de galinha” até a “ação de despejo”.

Esse modelo de operacionalização da Justiça “está esgotado” processos simples demoram “uma vida” para serem julgados e quando apreciados o são por Magistrados.

Que em alguns casos não possuem especialização na matéria apreciada..

Daí vem o “conflito de jurisprudenciais” nas mais diversas questões gerando dentre outras graves sequelas insegurança jurídica para questões como o investimento imobiliário.

Nesse contexto entra em vigor no início deste ano o “Novo CPC” que traz em sua Norma o Artigo 3º, §3°, que diz:

“A conciliação, a mediação e outros métodos de solução consensual de conflitos deverão ser estimulados por juízes, advogados, defensores públicos e membros do Ministério Público, inclusive no curso do processo judicial.”

Podemos então perceber o interesse da Justiça Estatal por incentivar a Solução consensual de conflitos de todas as espécies, não ficando de fora os produzidos no nosso mercado imobiliário advindo de Locações Urbanas.

Mas, e agora como proceder?

O Mútuo Acordo e a Solução Consensual de Conflitos:

O nosso Ordenamento Jurídico, na contramão do que efetivamente pratica a nossa sociedade como já dito produzindo uma verdadeira “Cultura de Sentenças”, fomenta Soluções Consensuais de Conflitos.

Mesmo que esses tais sejam poucos conhecidos da nossa gente, mesmo de muitos operadores do Direito, a ponto do termo “Mediação” ser pouco conhecido de quase todos,

Mas tendo inclusive Lei Federal Específica, a saber Lei 13.140/15, que traz em seu Artigo 1°, Parágrafo único, que diz:

“Considera-se mediação a atividade técnica exercida por terceiro imparcial sem poder decisório, que, escolhido ou aceito pelas partes, as auxilia e estimula a identificar ou desenvolver soluções consensuais para a controvérsia.”

O Mútuo Acordo, e a Lei do Inquilinato:

Mas, você sabia que a nossa Lei do Inquilinato já estimulava a Solução Consensual de Controvérsias?

Vejamos o que a Lei diz em seu Artigo 9°, Inciso I:

“ A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo.”

Parece pouco?

A questão é que no dia-a-dia da nossa profissão não fomentamos as soluções consensuais de conflitos, empurrando então em última instância, para o Poder Judiciário problemas, já majorados, que poderiam ser extintos com uma Mediação competente.

E você sabe quais os efeitos disso?

A Lei do Inquilinato também responde essa questão em seu Artigo 59, §1°, Inciso I, que concede Liminar Judicial para desocupação do imóvel em 15 dias.

Se não respeitado o mútuo acordo estabelecido entre as partes, com assinatura de duas testemunhas,.

Ou seja meus amigos, a nossa atual Lei do Inquilinato, em vigência desde o ano de 1991, já nos apontava, desde a sua entrada em vigor, para algo tão atual quanto desconhecido, que é o Mútuo Acordo nos Contratos de Locação.

Mas que precisamos aprender e aplicar em nossa prática profissional, você já sabe o que é?

Digo e com certeza repetirei nesse blog “n” outras vezes:

Mútuo Acordo nos Contratos de Locação de Imóveis:

Mútuo Acordo nos Contratos de Locação

Perceba que ainda nem falamos de Arbitragem, que também possui Lei Federal Específica (Lei 9.307/96) que também falaremos especificamente aqui, ok?

Temos muito chão pra percorrer, vamos trabalhar, estudar e crescer juntos.

Conte comigo e que adotemos o Mútuo Acordo nos Contratos de Locação.

Aguardo os seus comentários e contribuições para esse e outros artigos.

Obrigado por sua audiência e companhia nessa leitura!

Seguro Fiança Como Funciona?

Entra dia e sai dia e a pergunta continua: Seguro Fiança como funciona?

Todos somos avessos a algum tipo de risco, e em se tratando de locações no mercado imobiliário a inadimplência significa prejuízo para o LOCADOR, dor de cabeça para a imobiliária ou administrador e uma verdadeira saga para o LOCATÁRIO de boa-fé.

Continue lendo esse post e descubra porque essa modalidade de garantia locatícia não é o remédio para todos os males que envolvem locação de imóveis.

Há alguns meses atrás escrevi um artigo sobre como funciona o Seguro Fiança, porém de lá para cá já recebi inúmeros e-mails com dúvidas sobre esse mesmo assunto, principalmente após a explosão de visibilidade na mídia da empresa imobiliária quinto andar que atraiu os holofotes de muitos com essa chamada:

O Seguro fiança é por nossa conta.

Então surge o questionamento: se a quinto andar consegue, porque eu também não consigo oferecer ao meu cliente o tão almejado “aluguel garantido”?

Seguro Fiança como funciona tal garantia locatícia?

Se você é LOCADOR ou profissional administrador de imóveis e recebe a confirmação de um candidato à locação que deseja celebrar o contrato de aluguel, hoje das opções de garantias locatícias elencadas na lei do inquilinato o seguro fiança desponta como uma alternativa atraente de garantir os rendimentos do imóvel, não é?

seguro-fianca-como-funciona-02

Os altos custos que envolvem a contratação deste seguro também não é segredo para aqueles que militam no dia-a-dia do mercado, pois a depender do perfil do LOCATÁRIO o mesmo ficará na obrigação de arcar anualmente com custas adicionais da ordem uma vez e meia o valor do aluguel contratado.

O que não fica muito claro são as desvantagens do seguro fiança como funciona de fato?

O advogado Luiz Scavone Junior escreveu esclarecedor artigo onde frisa que em flagrante descumprimento ao artigo 41 da Lei do Inquilinato

O seguro de fiança locatícia abrangerá totalidade das obrigações do LOCATÁRIO.

Portanto, se a apólice do seguro não prevê “danos ao imóvel” e isso ocorrer no decurso da locação, saiba que o seu aluguel não estará tão garantido assim, ou você decidirá pleitear seus direitos em ampla batalha judicial contra a seguradora?

Se fizer isso desejo honestamente boa sorte!

Porém, os problemas não terminam por aqui, já que o seguro deverá ser renovado anualmente e o prazo da locação urbana tem sido definido na maioria dos contratos por prazo igual ou superior a 30 meses para reservar ao LOCADOR o direito da denúncia vazia.

Seguro fiança, o ponto chave:

Nesse ponto abra o olho para frisar no momento da pactuação que é de obrigação do LOCATÁRIO a renovação do seguro sob pena de quebra contratual como indica Luiz Scavone Junior nesse mesmo artigo.

Para imobiliárias como a quinto andar surge uma facilidade que as seguradoras elaboraram justamente para contornar problemas como os relatados acima, pois, embora seja necessária a renovação anual por parte do LOCATÁRIO a seguradora aceita a inclusão da cobrança do valor referente ao seguro fiança no boleto emitido à respeito da locação e encargos contratuais.

Daí vem a sensação de “aluguel garantido” já que caso o LOCATÁRIO entre em mora a imobiliária poderá arcar com as custas referentes ao seguro fiança, entendeu agora?

Seguro fiança como funciona? O outro lado..

Pois bem como profissional do mercado imobiliário nunca entendi o seguro fiança como a “galinha dos ovos de ouro” quando se trata de locações de imóveis porque em caso de sinistro caberá ainda ao LOCADOR notificar a seguradora para notificar o sinistro procurar advogado ou escritório de advocacia de sua escolha que assim o represente para arrolar a ação de despejo.

Cabendo à seguradora pagar os aluguéis em atraso e as custas dos honorários advocatícios concernentes a ação já que na peça contratual figurou como garantidora do LOCATÁRIO, entende agora?

Veja abaixo uma decisão judicial sobre isso:

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – SEGURO FIANÇA – DESPEJO – POSSIBILIDADE.

O seguro-fiança não impede a rescisão da avença locatícia, e tampouco retira do LOCADOR segurado a legitimidade para ajuizar ação de despejo por falta de pagamento, nos termos da Circular 01/92 da SUSEP. RECURSO IMPROVIDO.

Agravo de Instrumento AI 3818488720108260000 SP 0381848-87.2010.8.26.0000 (TJ-SP)

Seguro fiança e a “inovação’:

seguro fiança como funciona

O fenômeno quinto andar se deu por outros fatores que não o tão sonhado “aluguel garantido” perceba que além da comodidade que a imobiliária se propõe a ofertar aos seus clientes, a sua própria vitrine de imóveis seja pelas fotos de alta qualidade, uma plataforma digital extremamente estruturada, seja pelos valores acima da média do mercado.

Demonstram claramente que a mesma atende um nicho de mercado que pode pagar por essas benesses ficando tudo a cargo da composição do valor do aluguel que será cobrado na ponta, afinal temos maturidade o suficiente para desconfiar do “grátis”, não acha?

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